Tribunal federal
{T 0/2}
4C.97/2003 /ech
Séance du 28 octobre 2003
Ire Cour civile
Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Walter, Klett, Nyffeler et Favre.
Greffière: Mme Godat Zimmermann
Parties
A.________,
demanderesse et recourante,
contre
B.________,
C.________,
défenderesses et intimées,
représentées par Me Jean-Daniel Théraulaz.
Objet
défaut de la chose louée; réduction de loyer
recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud du
4 décembre 2002
Faits:
A.
B.________ et C.________ sont propriétaires d'un immeuble, à Pully. Depuis 1984, A.________ loue un appartement de cinq pièces dans ce bâtiment.
Par lettre du 22 juin 1994, la locataire a signalé à la gérance le mauvais état de la moquette posée dans l'entrée de l'immeuble. Elle a renouvelé ses plaintes dans des courriers du 13 juin 1995 et du 6 septembre 1996. Par lettre du 20 juillet 1998, A.________ a demandé le changement de la moquette de l'entrée et de l'escalier, qui était complètement usée, sale et trouée.
Fixé à l'origine à 1'340 fr. par mois, le loyer de l'appartement occupé par A.________ a subi des fluctuations. A la suite d'une demande de baisse de la locataire, le loyer mensuel net a été arrêté à 1'480 fr. dès le 1er avril 1998.
B.
Le 21 décembre 1998, A.________ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne d'une demande de réduction du loyer, fondée sur une baisse du taux hypothécaire. A la suite de l'échec de la conciliation, la locataire a introduit action devant le Tribunal des baux, concluant notamment à ce que le loyer mensuel de l'appartement soit fixé à 1'437 fr. à partir du 1er avril 1999.
Durant l'année 1999, A.________ a continué de se plaindre auprès des bailleresses de l'état de la moquette de l'entrée. Elle a procédé à la consignation des loyers de novembre 1999 à juin 2000.
Le 4 novembre 1999, la locataire a saisi la Commission de conciliation d'une requête tendant notamment au remplacement de la moquette, ainsi qu'à une réduction du loyer de 10% du 1er juin 1994 au 30 avril 1999, puis de 20% dès cette date, les loyers consignés lui étant dévolus à due concurrence.
La moquette a été remplacée à fin décembre 1999.
Faute de conciliation, le Tribunal des baux a été saisi. Par jugement du 12 février 2002, cette instance a notamment arrêté le loyer de l'appartement à 1'437 fr. par mois dès le 1er avril 1999, en se basant sur l'évolution du taux hypothécaire et de l'indice suisse des prix à la consommation. En revanche, le Tribunal des baux n'a pas fait droit à la demande de la locataire en tant qu'elle entendait obtenir une réduction du loyer fondée sur les défauts de la chose louée.
A.________ a recouru contre ce jugement auprès de la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud. Elle concluait principalement à ce qu'une réduction du loyer de 10% lui soit accordée du 1er juin 1994 au 27 décembre 1999 en raison des restrictions d'usage induites par le défaut de la moquette posée dans les parties communes de l'immeuble.
Par arrêt du 4 décembre 2002, dont les considérants ont été notifiés le 26 mars 2003, la cour cantonale a rejeté le recours.
C.
A.________ interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Elle y reprend ses conclusions en réduction du loyer formulées devant la Chambre des recours. Comme devant la cour cantonale, elle demande également que les loyers consignés soient libérés en sa faveur jusqu'à concurrence des baisses de loyer accordées.
B.________ et C.________ proposent le rejet du recours.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Sous réserve des exceptions prévues à l'art. 45 OJ, le recours en réforme n'est recevable dans les affaires pécuniaires que si, d'après les conclusions des parties, les droits contestés dans la dernière instance cantonale atteignent une valeur d'au moins 8'000 fr. (art. 46 OJ). Dans son acte de recours, la demanderesse indique une valeur litigieuse d'au moins 9'233 fr.; elle n'explique toutefois pas comment elle parvient à ce montant. Quant à l'arrêt attaqué, il ne constate pas si la valeur litigieuse pour un recours en réforme est atteinte, contrairement aux exigences de l'art. 51 al. 1 let. a OJ.
La demanderesse réclame une réduction du loyer de 10% pendant soixante-sept mois (juin 1994 - décembre 1999). L'arrêt attaqué ne contient rien au sujet du loyer payé durant cette période. Cependant, le juge de première instance, dont la décision n'a pas été remise en cause sur ce point, a réduit à 1'437 fr. le loyer mensuel dû par la locataire à partir du 1er avril 1999. Il ressort en outre du jugement de première instance, dont la cour cantonale a adopté implicitement l'état de fait, que le loyer avait déjà été réduit à 1'480 fr. dès le 1er avril 1998 en raison de la baisse du taux hypothécaire. Enfin, il est notoire que le taux hypothécaire de référence n'a cessé de diminuer entre 1994 et 1998; c'est dire que le loyer mensuel pendant la période considérée ne pouvait en aucun cas être plus bas que 1'437 fr. Or, si l'on calcule une réduction de 10% pendant soixante-sept mois sur la base de ce loyer, la valeur litigieuse s'élève à plus de 9'500 fr., de sorte que le seuil fixé à l'art. 46 OJ est atteint. Le recours est recevable ratione valoris.
2.
2.1 La cour cantonale a constaté que la moquette litigieuse avait été posée par des locataires, avec l'accord de la précédente propriétaire. Elle considère par ailleurs que, lors de la conclusion du bail, la demanderesse a repris les droits et obligations du locataire sortant, en rapport avec le tapis. Les juges précédents en concluent qu'il appartenait à la locataire d'entretenir la moquette et, une fois celle-ci usée, soit dès 1994, de faire poser un nouveau revêtement de sol ou de rétablir les lieux dans leur état initial.
La demanderesse fait valoir qu'elle n'habitait pas l'immeuble lors de la pose de la moquette de l'entrée. Elle estime ne pas être concernée par la question de la propriété de ce tapis, dont l'entretien incombait aux bailleresses.
2.2 A supposer que le locataire précédent ait eu une obligation d'entretenir la moquette, on ne voit pas sur quelle base la cour cantonale peut admettre une reprise de dette entre le preneur sortant et la demanderesse entrant dans les lieux. La conclusion d'un bail ne saurait manifestement entraîner un transfert automatique des droits et obligations de l'ancien au nouveau locataire. Cela étant, l'arrêt attaqué constate implicitement que la demanderesse n'était pas encore locataire dans l'immeuble lorsque la moquette a été posée et qu'elle n'a pas participé à son achat. La locataire n'est donc en rien concernée par les relations entre les acquéreurs du tapis et la bailleresse d'alors, respectivement les défenderesses.
Lors de la conclusion du bail en 1984, une moquette était posée dans le hall et les premiers escaliers de l'immeuble. La demanderesse pouvait dès lors s'attendre à ce que, conformément à l'art. 256 al. 1
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 256 - 1 Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. |
|
1 | Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. |
2 | Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nichtig, wenn sie enthalten sind in: |
a | vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen; |
b | Mietverträgen über Wohn- oder Geschäftsräume. |
Il s'ensuit que la motivation principale de l'arrêt attaqué, mettant une obligation d'entretien à la charge de la demanderesse, est contraire au droit fédéral.
3.
A titre subsidiaire, la cour cantonale a jugé que la moquette de l'entrée était affectée d'«inconvénients esthétiques» ne justifiant pas une réduction du loyer.
La demanderesse se plaint d'une violation de l'art. 259d
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |
3.1 Si la chose louée est affectée d'un défaut qui entrave ou restreint l'usage pour lequel elle a été louée, le locataire peut exiger une réduction proportionnelle du loyer jusqu'à l'élimination du défaut (art. 259a al. 1 let. b
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259a - 1 Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: |
|
1 | Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: |
a | den Mangel beseitigt; |
b | den Mietzins verhältnismässig herabsetzt; |
c | Schadenersatz leistet; |
d | den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt. |
2 | Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |
Faute de définition légale, la notion de défaut doit être rapprochée de l'état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée, au sens de l'art. 256 al. 1
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 256 - 1 Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. |
|
1 | Der Vermieter ist verpflichtet, die Sache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und in demselben zu erhalten. |
2 | Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind nichtig, wenn sie enthalten sind in: |
a | vorformulierten allgemeinen Geschäftsbedingungen; |
b | Mietverträgen über Wohn- oder Geschäftsräume. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 258 - 1 Übergibt der Vermieter die Sache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder mit Mängeln, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, so kann der Mieter nach den Artikeln 107-109 über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen. |
|
1 | Übergibt der Vermieter die Sache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder mit Mängeln, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, so kann der Mieter nach den Artikeln 107-109 über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen. |
2 | Übernimmt der Mieter die Sache trotz dieser Mängel und beharrt er auf gehöriger Erfüllung des Vertrags, so kann er nur die Ansprüche geltend machen, die ihm bei Entstehung von Mängeln während der Mietdauer zustünden (Art. 259a-259i). |
3 | Der Mieter kann die Ansprüche nach den Artikeln 259a-259i auch geltend machen, wenn die Sache bei der Übergabe Mängel hat: |
a | welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch zwar vermindern, aber weder ausschliessen noch erheblich beeinträchtigen; |
b | die der Mieter während der Mietdauer auf eigene Kosten beseitigen müsste (Art. 259). |
3.2 Parmi les défauts qui surviennent pendant la durée du bail, la loi distingue, d'une part, les menus défauts, à la charge du locataire (art. 259
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259 - Der Mieter muss Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259a - 1 Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: |
|
1 | Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: |
a | den Mangel beseitigt; |
b | den Mietzins verhältnismässig herabsetzt; |
c | Schadenersatz leistet; |
d | den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt. |
2 | Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen. |
La notion de défaut est identique quel que soit le ou les moyens mis en oeuvre par le locataire. Il n'y a donc pas lieu de soumettre l'un des droits énumérés à l'art. 259a
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259a - 1 Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: |
|
1 | Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: |
a | den Mangel beseitigt; |
b | den Mietzins verhältnismässig herabsetzt; |
c | Schadenersatz leistet; |
d | den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt. |
2 | Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259a - 1 Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: |
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1 | Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: |
a | den Mangel beseitigt; |
b | den Mietzins verhältnismässig herabsetzt; |
c | Schadenersatz leistet; |
d | den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt. |
2 | Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259a - 1 Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: |
|
1 | Entstehen an der Sache Mängel, die der Mieter weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat, oder wird der Mieter im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört, so kann er verlangen, dass der Vermieter: |
a | den Mangel beseitigt; |
b | den Mietzins verhältnismässig herabsetzt; |
c | Schadenersatz leistet; |
d | den Rechtsstreit mit einem Dritten übernimmt. |
2 | Der Mieter einer unbeweglichen Sache kann zudem den Mietzins hinterlegen. |
3.3 Pour qu'une réduction du loyer soit justifiée, l'objet remis à bail doit être affecté d'un défaut de moyenne importance au moins (Lachat, Commentaire romand [ci-après: op. cit. I], n. 1 ad art. 259d
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 258 - 1 Übergibt der Vermieter die Sache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder mit Mängeln, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, so kann der Mieter nach den Artikeln 107-109 über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen. |
|
1 | Übergibt der Vermieter die Sache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder mit Mängeln, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, so kann der Mieter nach den Artikeln 107-109 über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen. |
2 | Übernimmt der Mieter die Sache trotz dieser Mängel und beharrt er auf gehöriger Erfüllung des Vertrags, so kann er nur die Ansprüche geltend machen, die ihm bei Entstehung von Mängeln während der Mietdauer zustünden (Art. 259a-259i). |
3 | Der Mieter kann die Ansprüche nach den Artikeln 259a-259i auch geltend machen, wenn die Sache bei der Übergabe Mängel hat: |
a | welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch zwar vermindern, aber weder ausschliessen noch erheblich beeinträchtigen; |
b | die der Mieter während der Mietdauer auf eigene Kosten beseitigen müsste (Art. 259). |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259b - Kennt der Vermieter einen Mangel und beseitigt er ihn nicht innert angemessener Frist, so kann der Mieter: |
|
a | fristlos kündigen, wenn der Mangel die Tauglichkeit einer unbeweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst oder erheblich beeinträchtigt oder wenn der Mangel die Tauglichkeit einer beweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch vermindert; |
b | auf Kosten des Vermieters den Mangel beseitigen lassen, wenn dieser die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch zwar vermindert, aber nicht erheblich beeinträchtigt. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 258 - 1 Übergibt der Vermieter die Sache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder mit Mängeln, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, so kann der Mieter nach den Artikeln 107-109 über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen. |
|
1 | Übergibt der Vermieter die Sache nicht zum vereinbarten Zeitpunkt oder mit Mängeln, welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliessen oder erheblich beeinträchtigen, so kann der Mieter nach den Artikeln 107-109 über die Nichterfüllung von Verträgen vorgehen. |
2 | Übernimmt der Mieter die Sache trotz dieser Mängel und beharrt er auf gehöriger Erfüllung des Vertrags, so kann er nur die Ansprüche geltend machen, die ihm bei Entstehung von Mängeln während der Mietdauer zustünden (Art. 259a-259i). |
3 | Der Mieter kann die Ansprüche nach den Artikeln 259a-259i auch geltend machen, wenn die Sache bei der Übergabe Mängel hat: |
a | welche die Tauglichkeit zum vorausgesetzten Gebrauch zwar vermindern, aber weder ausschliessen noch erheblich beeinträchtigen; |
b | die der Mieter während der Mietdauer auf eigene Kosten beseitigen müsste (Art. 259). |
D'après certains auteurs, un défaut purement esthétique, comme des taches sur un tapis, n'affecterait pas l'usage de la chose et ne justifierait donc pas une réduction du loyer (SVIT-Kommentar, n. 7 ad art. 259d
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |
Depuis la révision entrée en vigueur en 1990, l'ouverture du droit à une réduction du loyer ne suppose plus un «usage notablement amoindri» (cf. art. 255 aCO). Il ne saurait dès lors être question de fixer un taux minimal de réduction du loyer. La nouvelle version de la loi ne signifie toutefois pas que n'importe quelle imperfection puisse être qualifiée de défaut rompant l'équilibre du contrat et donner lieu à l'application de l'art. 259d
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |
3.4 Selon les constatations cantonales, la moquette de l'entrée de l'immeuble était tachée et usée; elle était arrachée sur une marche d'escalier et se déchirait sur trois marches consécutives.
Il ne s'agit pas là de menus défauts à la charge de la locataire au sens de l'art. 259
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259 - Der Mieter muss Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden können, nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigen. |
Par ailleurs, contrairement à l'avis des juges précédents, la moquette litigieuse n'était pas affectée d'«inconvénients esthétiques» sans portée juridique. Certes, le défaut, affectant une portion restreinte d'un lieu de passage, était mineur. Mais il existait déjà en 1994; selon l'état de fait retenu par la Chambre des recours, le tapis était alors sale et usé au point qu'il devait être remplacé ou ôté et la gérance, dont le comportement est imputable aux bailleresses, le savait. Or, cette situation a duré en tout cas pendant soixante-six mois, soit de la première réclamation du 22 juin 1994 adressée à la gérance jusqu'au remplacement du tapis à fin décembre 1999. L'absence de remise en état pendant une période aussi longue est un élément qui permet d'exclure le simple défaut esthétique sans effet sur la jouissance de la chose.
Force est ainsi de reconnaître que l'état déplorable de la moquette de l'entrée de l'immeuble restreignait l'usage de la chose louée dans la mesure où il s'est prolongé pendant cinq ans et demi. Ce défaut doit être qualifié d'importance moyenne, fondant ainsi une prétention en réduction du loyer au sens de l'art. 259d
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |
Sur le vu de ce qui précède, l'arrêt attaqué consacre une violation du droit fédéral et doit être annulé.
3.5 Conformément à l'art. 259d
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |
En ce qui concerne les défauts esthétiques, un loyer a été réduit de 5% en raison de mortier recouvrant des dalles du sol de la salle de bains (exemple cité in Züst, op. cit., p. 197); une réduction de 10% a été accordée parce que les plafonds de plusieurs pièces étaient tachés et que les papiers peints se décollaient (exemple cité in Corboz, op. cit., p. 146); des taches d'eau et une tapisserie détachée ont donné lieu à une réduction de 8% (exemple cité in Lachat, op. cit. II, p. 170). Dans l'arrêt précité du 29 mai 1997, le Tribunal fédéral a confirmé une réduction de loyer de 15% en raison d'un environnement et d'accès «dégoûtants»; la cour intérieure, le hall d'entrée de l'immeuble et le parking souterrain étaient excessivement sales, des immondices jonchant en particulier la cour intérieure (consid. 3b) et les murs étant également souillés (consid. 4c).
3.6 En l'occurrence, le défaut est de moyenne importance, mais restreint peu l'usage de la chose louée puisqu'il n'affecte qu'un lieu de passage, et non l'endroit où vit la locataire. Par ailleurs, le cas est beaucoup moins grave que celui examiné dans l'arrêt précité du 29 mai 1997, qui concernait trois lieux distincts atteignant un degré de saleté très élevé. Dans ces conditions, une réduction du loyer de 2% apparaît équitable.
La date de réception de la lettre de la locataire du 22 juin 1994 n'est pas déterminée. On ignore dès lors quand exactement les bailleresses ont eu connaissance du défaut au sens de l'art. 259d
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |
4.
Dans ses conclusions, la demanderesse entend obtenir en sa faveur la libération des loyers consignés jusqu'à concurrence des baisses de loyer accordées.
Selon les faits du jugement de première instance repris implicitement dans l'arrêt attaqué, le premier montant consigné concerne le loyer de novembre 1999, la consignation s'étant poursuivie jusqu'au 30 juin 2000. Cela étant, la cour de céans n'est en mesure de se prononcer que sur la déconsignation de la part de loyer non due en raison de la réduction pour défaut de la chose louée.
La demanderesse a droit à un loyer réduit pour défaut de la chose louée jusqu'à fin décembre 1999. Pour novembre et décembre 1999, la réduction de loyer en rapport s'élève à 57 fr.50 (1'437 fr. [loyer fixé dans le jugement de première instance] x 2% x 2), montant dont la demanderesse obtiendra la libération en sa faveur.
5.
La locataire réclamait une réduction du loyer de 10%. La baisse ayant été fixée à 2%, la demanderesse n'obtient gain de cause que pour un cinquième de sa prétention. Conformément à l'art. 156 al. 3
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |
En ce qui concerne les dépens, l'art. 159 al. 3
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |
Il convient de procéder de la sorte également dans les cas où, comme en l'espèce, la partie qui succombe le plus largement n'agit pas par l'intermédiaire d'un avocat et ne dispose donc pas d'une prétention à opposer en compensation (cf. art. 159 al. 2
SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 259d - Wird die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert, so kann der Mieter vom Vermieter verlangen, dass er den Mietzins vom Zeitpunkt, in dem er vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung des Mangels entsprechend herabsetzt. |
En l'espèce, la demanderesse versera donc aux défenderesses une indemnité de dépens réduits de 1'500 fr., représentant les 3/5 de l'indemnité de base de 2'500 fr.
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est partiellement admis et l'arrêt attaqué est annulé.
Le loyer mensuel net dû par la demanderesse aux défenderesses est réduit de 2% du 1er juillet 1994 au 31 décembre 1999.
Les loyers consignés à la Banque Cantonale Vaudoise sur le compte S ... sont libérés en faveur de la demanderesse à concurrence de 57 fr.50.
2.
Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis pour 4/5 à la charge de la demanderesse et pour 1/5 solidairement à la charge des défenderesses.
3.
La demanderesse versera aux défenderesses, créancières solidaires, une indemnité de 1'500 fr. à titre de dépens réduits.
4.
La cause est renvoyée à la cour cantonale pour nouvelle décision sur les frais et dépens de la procédure cantonale.
5.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud.
Lausanne, le 28 octobre 2003
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: La Greffière: