2C_705/2011 - 2012-04-26 - Finanze pubbliche e diritto tributario

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2C 705/2011

Urteil vom 26. April 2012
II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler, Donzallaz,
Gerichtsschreiber Kocher.

Verfahrensbeteiligte
Stadt Wädenswil,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch SwissInter Tax AG,

gegen

Erben des A.________, nämlich:
1. K.________,
Erben der B.________, nämlich:
2. L.________,
3. M.________,
beide vertreten durch Dr. Conrad Frey und /oder Rechtsanwalt Andreas Grundlehner,
Erben des C.________ und der D.________, nämlich:
4. N.________,
5. O.________,
beide vertreten durch Dr. Conrad Frey und /oder Rechtsanwalt Andreas Grundlehner,
6. P.________,
7. Q.________,
8. R.________,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 2. Kammer, vom 29. Juni 2011.

Sachverhalt:

A.
A.________ - und in der Folge dessen Erben und Nacherben - hielt seit den Dreissiger Jahren des vergangenen Jahrhunderts ein in Wädenswil/ZH gelegenes, unüberbautes Grundstück im Halt von 890 Quadratmetern. Die Parzelle war seit dem Jahr 1964 der Bauzone W2 zugewiesen. Im Jahr 1984 gelangte sie in die Reservezone, wobei die Umzonung erst im Jahr 1992 rechtskräftig wurde. Mit Grundbucheintrag vom 23. November 2007 verkauften die Erben und Nacherben des A.________ als Gesamteigentümer das Grundstück zum Preis von Fr.________ an einen unabhängigen Dritten. Im Anschluss daran ergab sich zwischen der Stadt Wädenswil, handelnd durch deren Kommission für Grundsteuern, und den vormaligen Gesamteigentümern als Steuerpflichtigen ein Rechtsstreit über die Höhe des Verkehrswertes, der dem Grundstück am hier massgebenden Stichtag - 23. November 1987 - für die Bemessung der Grundstückgewinnsteuer zugekommen war. Während die Steuerpflichtigen bei ihren Überlegungen von (erschlossenem) Land in der Bauzone ausgingen und zu einem geschätzten Verkehrswert von Fr. 440.-- pro m² gelangten, stellte sich die Stadt Wädenswil in Veranlagungsverfügung und Einspracheentscheid vom 13. Juli 2010 auf den Standpunkt, es habe sich angesichts der bei Veräusserung
hängigen Herabzonung um Land in der Reservezone gehandelt. Dementsprechend sei ein Verkehrswert von lediglich Fr. 85.-- pro m² am Platz. Gestützt darauf wurde die Grundstückgewinnsteuer auf Fr.________ festgesetzt.

B.
Das Steuerrekursgericht des Kantons Zürich teilte die Auffassung der Steuerpflichtigen, wonach der Baulandwert massgebend sei, hielt aber fest, es lasse sich den Akten keine hinreichende Grundlage für die Festsetzung des Verkehrswertes entnehmen, nachdem die Erschliessungsverhältnisse gerade nicht aktenkundig seien. Dementsprechend hiess das Steuerrekursgericht den Rekurs der Steuerpflichtigen im Sinn der Erwägungen teilweise gut und wies die Sache mit Entscheid vom 22. Februar 2011 zur weiteren Untersuchung und zum Neuentscheid an die Stadt Wädenswil zurück.
Hiegegen gelangte die Stadt Wädenswil an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und beantragte, die Sache sei an das Steuerrekursgericht zurückzuweisen. Mit Urteil vom 29. Juni 2011, versandt am 8. Juli 2011, weist das Verwaltungsgericht die Beschwerde ab. Habe sich das Grundstück am Stichtag unstreitig in der Bauzone befunden, sei es jedenfalls "nicht offensichtlich unrichtig", wenn das Steuerrekursgericht den Baulandwert des Grundstückes zur Ermittlung des Verkehrswertes heranziehe. Die Rückweisung an die Veranlagungsbehörde führe wohl zu einer Verzögerung, laufe aber dem Beschleunigungsgebot "nicht krass zuwider".

C.
Gegen dieses Urteil erhebt die Stadt Wädenswil mit Eingabe vom 9. September 2011 Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht und beantragt, die Sache sei an das Steuerrekursgericht des Kantons Zürich zurückzuweisen. Die Erben und Nacherben des A.________ sel., ebenso wie die Eidgenössische Steuerverwaltung, verzichten auf eine Vernehmlassung, während das Verwaltungsgericht die Abweisung der Beschwerde beantragt, soweit darauf einzutreten sei.

Erwägungen:

1.
1.1 Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit bzw. die Zulässigkeit des Rechtsmittels von Amtes wegen (Art. 29 Abs. 1 BGG) und mit freier Kognition (BGE 137 III 417 E. 1).

1.2 Die Beschwerde richtet sich gegen den Entscheid einer letzten kantonalen Instanz in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts (Art. 82 lit. a , 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG). Beim angefochtenen Urteil handelt es sich auch mit Blick auf Art. 73 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (StHG; SR 642.14), der die Art. 82 ff . BGG bestätigt (BGE 134 II 186 E. 1.3 S. 189), um ein taugliches Anfechtungsobjekt. Insoweit erweist sich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten grundsätzlich als zulässig.

1.3 Im vorliegenden Fall ist nach der für das Bundesgericht verbindlichen Feststellung der Vorinstanz (Art. 105 Abs. 1 BGG) fraglich, inwieweit das streitbetroffene Grundstück am Stichtag, dem 23. November 1987, überhaupt erschlossen war. Der Grad der Erschliessung wird nach der allgemeinen Lebenserfahrung die vorzunehmende Grundstückbewertung in nicht unerheblichem Masse beeinflussen, weswegen die Rückweisung der Sache an die Steuerbehörde über eine blosse, rein technische Umsetzung der oberinstanzlichen Anordnungen hinausreicht. Damit stellt der Rückweisungsentscheid keinen (Quasi)-Endentscheid, sondern einen Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG dar (dazu Urteil 2C 645/2011 vom 12. März 2012 E. 1.3.1). Die Beschwerdeführerin leitet die Anfechtbarkeit des selbständig eröffneten Zwischenentscheids daraus ab, dass der Rückweisungsentscheid, der mit Vorgaben bezüglich der Bewertung verbunden ist, sie zu einer aus ihrer Optik unrichtigen Veranlagung zwinge. Dies kommt einem nicht wieder gutzumachenden Nachteil rechtlicher Natur gleich (so u.a. BGE 134 II 124 E. 1.3 S. 128; 133 II 409 E. 1.2 S. 412; 133 V 477 E. 5.2 S. 483 ff.). Damit sind die Voraussetzungen gemäss Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG erfüllt und ist das Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 29. Juni 2011 selbständig anfechtbar.

1.4 Zur Beschwerde befugt sind gemäss Art. 73 Abs. 2 StHG die steuerpflichtigen Personen, die nach kantonalem Recht zuständige Behörde und die Eidgenössische Steuerverwaltung. Unmassgeblich für die Zwecke der Legitimation ist, ob das Steuerharmonisierungsrecht dem Kanton insofern einen gewissen Gestaltungsspielraum belässt (BGE 134 II 124 E. 2.6.3 S. 131; 130 II 202 E. 1 S. 204 zur inhaltsgleichen altrechtlichen Praxis). Damit eine Gemeinde als zuständige Behörde im Sinne dieser Norm und von Art. 89 Abs. 2 lit. d BGG gilt, bedarf es freilich einer ausdrücklichen Ermächtigung im materiellen Recht des Kantons. Wo eine kantonale Steuer Streitgegenstand bildet, ist überdies erforderlich, dass der Gemeinde bei der Erhebung dieser Steuer besondere Kompetenzen bzw. ein eigener Anwendungsspielraum zukommen (BGE 136 II 274 E. 3.4 S. 277 betreffend den Kanton Solothurn, mit Hinweisen). Im Fall der Erhebung der kantonalen Grundstückgewinnsteuer durch die Gemeinden im Kanton Zürich sind praxisgemäss beide Voraussetzungen gegeben (§ 214 des Steuergesetzes [des Kantons Zürich] vom 8. Juni 1997 [StG/ZH; LS 631.1]; Urteile 2C 695/2010 vom 4. April 2011 E. 1.2; 2C 776/2009 vom 25. Februar 2010 E. 1.2). Damit ist auf die Beschwerde einzutreten.
1.5
1.5.1 Mit der Beschwerde kann eine Rechtsverletzung nach Art. 95 und 96 BGG geltend gemacht werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist folglich weder an die in der Beschwerde gemachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann die Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen, und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen. Das Bundesgericht legt sodann seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG). Deren Sachverhaltsfeststellungen können nur berichtigt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 ). Dies ist dann der Fall, wenn der Sachverhalt willkürlich ermittelt worden ist (Art. 9 BV) oder dessen Feststellung unter Verletzung verfassungsmässiger Rechte und Grundsätze zustande gekommen ist (BGE 135 II 145 E. 8.1 S. 153; Urteil 2C 747/2010 vom 7. Oktober 2011 E. 1.2). Zudem muss aufgezeigt werden, dass die Behebung des Mangels für das Verfahren entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG).
1.5.2 Das Bundesgericht prüft die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts durch die kantonalen Instanzen an sich mit freier Kognition, ebenso, wie es dies im Fall von Bundesrecht täte. In den Bereichen, in welchen das Steuerharmonisierungsgesetz den Kantonen einen gewissen Gestaltungsspielraum ("une certaine marge de maneouvre") belässt, beschränkt sich die Kognition des Bundesgerichts indessen auf Willkür (BGE 134 II 207 E. 2 S. 210 [Vermögenssteuer des Kantons Genf]; 130 II 202 E. 3.1 S. 205 f. [Grundstückgewinnsteuer des Kantons Zürich]; Urteile 2C 645/2011 vom 12. März 2012 E. 1.5 [Holdingbesteuerung im Kanton Zürich]; 2C 519/2011 vom 24. Februar 2012 E. 1.3.1 [Berichtigung im Steuerrecht des Kantons Aargau]; 2C 164/2009 vom 13. August 2009 E. 4.2, in: RDAF 2009 II S. 531 [Grundstückgewinnsteuer des Kantons Genf]). Wiederum mit freier Kognition ist zu untersuchen, ob die kantonale Lösung, die einen kantonalen Freiraum betrifft, die Anwendung des StHG weder in seiner horizontalen noch vertikalen Harmonisierungsfunktion beeinträchtigt (Urteil 2A.9/2004 vom 21. Februar 2005 E. 1.4 [Grundstückgewinnsteuer des Kantons Zürich]).
1.5.3 Gemäss Art. 12 Abs. 1 StHG unterliegen der Grundstückgewinnsteuer Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt. Die massgebenden Rechtsbegriffe - "Erlös", "Anlagekosten" und "Ersatzwert" - führt das Gesetz nicht näher aus. Insofern überlässt der Bund den Kantonen bei der Umschreibung des steuerbaren Gewinns einen derartigen, wenn auch beschränkten Spielraum (BGE 131 II 722 E. 2.1 S. 723 f. betreffend den Kanton Schwyz; Urteile 2C 119/2009 vom 29. Mai 2009 E. 2.1, in: StE 2009 B 44.13.5 Nr. 9, StR 64/2009 S. 655, RDAF 2009 II S. 453 und 2C 479/2007 vom 28. März 2008 E. 2.1, in: ZStP 17 S. 164, beide betreffend die Grundstückgewinnsteuer des Kantons Zürich; 2C 288/ 2007 vom 19. Dezember 2007 E. 4, in: RtiD 2008 I S. 971 betreffend die Handänderungssteuer des Kantons Tessin). Insofern stellt sich das kantonale Grundstückgewinnsteuerrecht als kantonales Recht dar.

1.6 Soweit die Anwendung solchen kantonalen (Gesetzes-)Rechts gerügt wird, kann im Wesentlichen geltend gemacht werden, der angefochtene Entscheid verstosse gegen Bundesrecht (Art. 95 lit. a BGG), hier namentlich gegen die verfassungsmässigen Rechte und Grundsätze (BGE 137 V 143 E. 1.2 S. 145; 134 II 349 E. 3 S. 351). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht prüft das Bundesgericht nur unter Rüge- und Begründungsvorbehalt (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254; zum Ganzen Urteile 2C 674/2011 vom 7. Februar 2012 E. 1.2; 2C 468/2011, 2C 469/2011 vom 22. Dezember 2011 E. 1.2.3). Der Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen im Sinne von Art. 106 Abs. 1 BGG gilt insofern nicht. Die bundesgerichtliche Praxis verlangt, dass die Verfassungsverletzung "klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids" dargelegt wird (Urteile 2C 812/2010 vom 23. März 2011 E. 1.2 und 1C 155/2007 vom 13. September 2007 E. 1.2; BGE 133 III 393 E. 6 S. 397 mit Hinweisen). Auf rein appellatorische Kritik am angefochtenen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 136 II 489 E. 2.8 S. 494 mit Hinweisen; zum Ganzen Urteile 2C 674/2011 vom 7. Februar 2012 E. 1.2; 2C 774/2011 vom 3.
Januar 2012 E. 1.2.4; 2C 468/2011, 2C 469/2011 vom 22. Dezember 2011 E. 1).

2.
Vorliegend rügt die Beschwerdeführerin einerseits eine willkürliche Anwendung von kantonalem Verfahrensrecht (Verletzung des Beschleunigungsgebots; dazu E. 3 hienach), anderseits eine unrichtige Anwendung von Bundesrecht (Bemessung des Grundstückgewinns; dazu E. 4).

3.
3.1 Nach Auffassung der Beschwerdeführerin soll die vom Kanton Zürich gewählte Kompetenzverteilung zwischen Steuerbehörde und Steuerrekursgericht garantieren, dass in nützlicher Frist endgültige Entscheidungen vorliegen. Beim Steuerrekursgericht handle es sich, wie auch das Verwaltungsgericht feststelle, um eine obere Einschätzungsbehörde, die über dieselben Befugnisse verfüge wie die Steuerbehörde im Einschätzungsverfahren. Die Entscheidkompetenz über die Steuereinschätzung gehe im Rekursverfahren auf das Steuerrekursgericht über, womit dieses gehalten sei, von der Kompetenz auch wirklich Gebrauch zu machen. Wenn § 149 Abs. 3 StG/ZH die Rückweisung an die Steuerbehörde zur Wahrung des Instanzenzuges zulasse, so fehle es vorliegend an einem derartigen Bedürfnis. Schütze das Verwaltungsgericht diesen "formalistischen Leerlauf" in Verkennung von § 149 Abs. 3 StG/ZH und Art. 29 Abs. 1 BV, handle es willkürlich.

3.2 Aufgrund von § 149 Abs. 3 StG/ZH kann das Steuerrekursgericht "ausnahmsweise (...) zwecks Wahrung des gesetzlichen Instanzenzugs die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückweisen, namentlich wenn zu Unrecht noch kein materieller Entscheid getroffen wurde oder dieser an einem schwerwiegenden Mangel leidet". Daraus leiten die Beschwerdeführer an sich zu Recht ab, dass im Normalfall das Steuerrekursgericht in reformatorischer Weise zu entscheiden hat. Die Bestimmung verleiht dem Steuerrekursgericht allerdings ein gewisses Ermessen. Weist das Gericht die Sache an die Steuerbehörde zurück, ist ihm nicht ohne Weiteres Willkür vorzuwerfen, selbst wenn es allenfalls auch reformatorisch hätte entscheiden können. Unter diesen Umständen verfällt auch eine obere kantonale Rechtsmittelinstanz nicht zwingend in Willkür, wenn sie die Beschwerde gegen den Rückweisungsentscheid einer unteren kantonalen Rechtsmittelinstanz abweist oder gar nicht darauf eintritt (zum Ganzen Urteile 2C 475/2011, 2C 476/2011 vom 13. Dezember 2011 E. 3.3).

3.3 Im hier interessierenden prozessualen Zusammenhang ist vorab von Bedeutung, dass heute nach der für das Bundesgericht verbindlichen vorinstanzlichen Feststellung (Art. 105 Abs. 1 BGG) noch ungewiss ist, ob und in welchem Ausmass das Grundstück am Stichtag erschlossen war. Land ist gemäss Art. 19 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG; SR 700) erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist. Mit dem Steuerrekursgericht geht die Vorinstanz davon aus, dass am Stichtag zumindest die Feinerschliessung noch bevorgestanden habe, wäre zu deren Vornahme doch in der Regel ein Quartierplanverfahren erforderlich gewesen. Daran hat es, wie aus den Erwägungen des Sachentscheids zu schliessen ist, gerade gefehlt. Die Baureife ist damit fraglich. Den Status vertieft abzuklären und schlüssig festzustellen, inwiefern das Grundstück am Stichtag detail- oder zumindest groberschlossen war, ist eine Aufgabe vorwiegend technisch/administrativer Natur, zu welcher die kommunale Steuerbehörde naturgemäss unter organisatorischen und personellen
Gesichtspunkten eher befähigt ist als eine kantonale Justizbehörde. Zu keinem anderen Schluss führt, dass das Steuerrekursgericht zürcherischen Rechts von kantonaler Praxis und Doktrin mitunter als eine "obere Einschätzungsbehörde" bezeichnet wird (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. Aufl., 2006, N. 7 zu § 116 StG/ZH). Bezug genommen wird dabei wohl darauf, dass dem Steuerrekursgericht dieselben Befugnisse zustehen wie den Steuerbehörden im Einschätzungsverfahren (§ 148 Abs. 3 StG/ZH). Dass das Steuerrekursgericht zwingend verpflichtet wäre, lokale Gegebenheiten abzuklären, lässt sich daraus hingegen nicht ableiten. Die Rückweisung der Sache an die Steuerbehörde ist mit Blick auf § 149 Abs. 3 StG/ZH jedenfalls unter Willkürgesichtspunkten durchaus haltbar.

3.4 Was die Verfahrensdauer anbelangt, die sich aufgrund der Rückweisung an die Steuerbehörde erstreckt, ist festzustellen, dass die Veranlagungsverfügung im zweiten Rechtsgang am 20. April 2010 erging. Die bisherige Dauer ist soweit nicht zu beanstanden; sie genügt bis heute dem verfassungsrechtlichen Gebot, im Rahmen eines fairen Verfahrens innert angemessener Frist einen wirksamen Rechtsschutz zu gewähren (Art. 29 Abs. 1 BV; zum Ganzen Urteile 2C 475/ 2011, 2C 476/2011 vom 13. Dezember 2011 E. 2.4). Die Beschwerdeführerin, an welche die Sache zurückgewiesen wird, hat es in den Händen, das Verfahren zügig zum Abschluss zu bringen. Das gestellte Rechtsbegehren, das auf Rückweisung der Sache an das Steuerrekursgericht lautet, ist mithin abzuweisen.

4.
4.1 In der Sache selbst rügt die Beschwerdeführerin eine unrichtige Anwendung von Bundesrecht (Bemessung des Grundstückgewinns gemäss § 220 Abs. 2 StG/ZH bzw. Art. 12 Abs. 1 StHG). Sie stellt sich auf den Standpunkt, es sei der Bewertung des Grundstücks der Ansatz für Reserveland zugrunde zu legen.

4.2 Enthält der Rückweisungsentscheid materielle Vorgaben für das weitere Vorgehen, kann die beschwerdeführende Behörde mit der Beschwerde gegen den Rückweisungsentscheid namentlich auch diese Vorgaben anfechten (BGE 133 V 477 E. 5.2.4 S. 484; dazu schon E. 1.3 hievor). Die Beschwerdeführerin setzt sich in der Begründung ihrer Beschwerde ausführlich mit der Frage der Bemessung des Grundstückgewinns auseinander. Zumindest implizit beantragt sie, es sei die materiellrechtliche Vorgabe der Vorinstanz hinsichtlich der Berechnung des Verkehrswerts des streitbetroffenen Grundstücks per 1987 zu korrigieren. Schon nur aus Gründen der Verfahrensökonomie ist die aufgeworfene Rechtsfrage zu klären.
4.3
4.3.1 Die Reservezone gemäss § 65 Abs. 1 PBG/ZH in der bis zum 31. Januar 1992 geltenden Fassung vom 7. September 1975 umfasst jene Flächen, welche keiner andern Zone zugewiesen sind (vgl. BGE 116 Ia 328 E. 3a S. 330). In der Praxis weisen die Gemeinden vor allem die Bauentwicklungsgebiete der Reservezone zu, weshalb sie vielfach die Funktion einer Übergangszone einnimmt. Bauten und Anlagen sind in ihr denn auch bloss mit einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24 ff . RPG zulässig (BGE 115 Ia 333 E. 2a S. 337; 113 Ib 133 E. 4e S. 138; WALTER HALLER/PETER KARLEN, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Band I, 3. Aufl., 1999, N. 296). Dementsprechend bewegt sich der Verkehrswert von Land, das der Reservezone zugewiesen ist, in aller Regel empfindlich unter jenem von Bauland. Nach den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen (Art. 105 Abs. 1 BGG) befand sich das streitbetroffene Grundstück am Stichtag in der Bauzone (§ 47 ff. PBG/ZH) und war die Umzonung in Reserveland in vollem Gang.
4.3.2 Die für die Zwecke der Grundstückgewinnsteuer massgebenden Rechtsbegriffe - "Erlös", "Anlagekosten" und "Ersatzwert" - führt Art. 12 Abs. 1 StHG nicht näher aus. Insofern überlässt der Bund den Kantonen bei der Umschreibung des steuerbaren Gewinns einen, wenn auch beschränkten Spielraum (BGE 131 II 722 E. 2.1 S. 723 f. betreffend den Kanton Schwyz; dazu schon E. 1.5.3 hievor, mit weiteren Hinweisen). In Kantonen, die das monistische System kennen (Art. 12 Abs. 4 StHG), ergibt sich eine Beschränkung des Gestaltungsfreiraums hinsichtlich der Steuerbemessung schon nur aus der Verzahnung von Grundstückgewinn- und Einkommenssteuer (BGE 131 II 722 E. 2.1 S. 724). Weitere Einschränkungen der Gestaltungsfreiheit folgen mit Blick auf andere Bestimmungen des StHG - also auf der horizontalen Ebene -, so etwa aufgrund des Gewinnbegriffs im Geschäftsvermögen (Art. 8 Abs. 1 StHG; Urteil 2A.9/2004 vom 21. Februar 2005 E. 3.1). Die Auslegung von Rechtsbegriffen wie "Erlös", "Anlagekosten" und "Ersatzwert" im Rahmen von Art. 12 Abs. 1 StHG kann indessen nicht harmonisierungsautonom erfolgen, sondern hat überdies in Einklang mit der vertikalen Ebene zu stehen. Soweit bundessteuergesetzliche und harmonisierungsrechtliche Regelung dem Sinn nach
übereinstimmen, ist aus Gründen der vertikalen Steuerharmonisierung eine identische Auslegung geboten (BGE 133 II 114 E. 3.2 S. 116; Urteil 2C 272/2011 vom 5. Dezember 2011 E. 1.3). Wenngleich den Kantonen also gerade in Bewertungsfragen harmonisierungsrechtlich ein Ermessensspielraum zusteht (BGE 136 II 256 E. 3.1 S. 259 [Leibrentenversicherung ohne Rückkaufswert]; 134 II 207 E. 3.6 S. 214 [Liegenschaft des Geschäftsvermögens], beide zum Steuerrecht des Kantons Genf), erweist sich dieser als eng.
4.3.3 In Ausführung von Art. 12 Abs. 1 StHG und für den Fall, dass die massgebende Handänderung mehr als zwanzig Jahre zurückliegt, ordnet § 220 Abs. 2 StG/ZH an, dass die steuerpflichtige Person den Verkehrswert des Grundstücks in Anrechnung bringen darf, der ihm zwanzig Jahre zuvor zukam. Die steuerpflichtige Person ist mithin berechtigt, nicht aber verpflichtet, den Ersatzwert anstelle des effektiven Erwerbspreises zu beanspruchen (RICHNER/FREI/KAUFMANN/ MEUTER, a.a.O., N. 113 und 115 zu § 220 StG/ZH). Wünscht sie dies, ist eine Bewertung des Grundstücks erforderlich.
4.3.4 Das Steuerrekursgericht kam zum Schluss, für die Zwecke der Verkehrswertermittlung gemäss § 220 Abs. 2 StG/ZH habe das streitbetroffene Grundstück als - jedenfalls nicht detailerschlossenes - Bauland zu gelten. Die Vorinstanz stützt diese Beurteilung, freilich unter Beschränkung ihrer Kognition auf offensichtliche Unrichtigkeit. In der Frage der planungsrechtlichen Grundlagen führt die Vorinstanz aus, die Verkehrswertschätzung zum Stichtag sei mit Blick auf das Kongruenzprinzip anhand der tatsächlichen und rechtlichen Beschaffenheit des Grundstücks im Veräusserungszeitpunkt vorzunehmen. Habe sich die streitbetroffene Parzelle zum Zeitpunkt der Veräusserung in der Bauzone befunden, sei per Stichtag der Baulandwert des Grundstücks zu suchen, während der damalige "rechtliche Schwebezustand" zwischen Bau- und Reservezone unberücksichtigt zu bleiben habe.
4.3.5 § 220 Abs. 2 StG/ZH sieht als "Ersatzwert" im Sinn von Art. 12 Abs. 1 StHG, der an die Stelle des tatsächlichen Erwerbspreises tritt, den "Verkehrswert des Grundstücks vor zwanzig Jahren" vor. Im Einklang mit der üblichen betriebswirtschaftlichen und zivilrechtlichen Auffassung kann die Norm nicht anders verstanden werden, als dass der historische, objektive, konkrete Wert so treffend als möglich zu erheben ist. Insofern ist der Begriff harmonisierungsrechtlich ebenso wirtschaftlich auszulegen wie etwa jener der "Schuldzinsen" (vgl. Urteil 2C 393/2008 vom 19. November 2008 E. 2.3). In inhaltlicher Hinsicht ist mithin nach dem Verkehrswert zu suchen, in zeitlicher Hinsicht nach dem Verkehrswert am massgebenden Stichtag. Als Verkehrswert wird im Allgemeinen der Wert verstanden, zu welchem eine Sache oder ein Vermögenswert am freien Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt veräussert werden kann. Was unter dem unbestimmten Rechtsbegriff des Verkehrswerts zu verstehen ist, stellt eine Rechtsfrage dar, während der Preis, der tatsächlich erzielt wird, eine Tatfrage ist (BGE 122 I 168; Urteil 2C 296/2009 vom 11. Februar 2010 E. 3.2, in: StR 65/2010 S. 453; StE 2010 A 21.14 Nr. 18; so schon ASA 53 S. 204). Entsprechendes gilt für den als
Ersatzwert massgebenden "Verkehrswert vor zwanzig Jahren" (REIMANN/ZUPPINGER/SCHÄRRER, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, Band IV, 1966, N. 66 zu § 165 aStG/ZH). Bei der Ermittlung des Verkehrswerts unerschlossener und unüberbauter Grundstücke ist soweit als möglich auf Vergleichspreise abzustellen, die im gleichen Zeitraum für lage-, zonen-, form- und erschliessungsmässig nahezu gleiche oder doch weitgehend ähnliche Grundstücke erzielt wurden (MARTIN ZWEIFEL/SILVIA HUNZIKER, Steuerverfahrensrecht, Beweislast, Drittvergleich, "dealing at arm's length", Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 58 DBG, in: ASA 77 S. 675, unter Bezugnahme auf RICHNER/ FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., N. 139 ff. und N. 153 ff. zu § 220 StG/ZH). Dies entspricht der allgemeinen Bewertungsregel von § 39 Abs. 1 StG/ZH, wonach das Vermögen zum Verkehrswert bewertet wird.
4.3.6 In planungsrechtlicher Hinsicht handelte es sich beim streitbetroffenen Grundstück höchstens formell um (planungsrechtlich unbelastetes) Bauland, materiell indessen bereits um Bauland im Übergang zu Reserveland. Diesem Umstand ist nach dem Kongruenzprinzip denn auch zwingend Rechnung zu tragen, verlangt doch dieser Grundsatz, dass sich Erlös und Anlagewert in der Regel auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück beziehen (statt vieler: Urteil der Steuerrekurs-Kommission III des Kantons Zürich vom 15. Juni 2004 E. 3a, in: StE 2005 B 44.12.3 Nr. 3 mit Hinweisen). Kommt es im Verlauf der massgebenden Besitzdauer zu einer Änderung in den planungsrechtlichen Verhältnissen, ist bundesrechtlich auch Art. 5 Abs. 1 RPG zu beachten, der vorsieht, dass erhebliche planungsbedingte Mehr- und Minderwerte kraft kantonalen Rechts angemessen auszugleichen seien. Im Kanton Zürich erfolgt die Erfassung von Planungsgewinnen und -verlusten durch die Grundstückgewinnsteuer (zitiertes Urteil der Steuerrekurs-Kommission III E. 3b/c). Konkret bedeutet dies, dass die Bewertung anhand des Wertes von Landwirtschaftsland zu erfolgen hat, soweit es um ein Grundstück geht, das am Stichtag in der Landwirtschaftszone lag und zwanzig Jahre später
als Bauland verkauft werden konnte. Tritt das Gegenteil ein, ist dem Verkehrswert per Stichtag der Wert von Bauland zugrunde zu legen, soweit das Grundstück als Landwirtschaftsland verkauft wird, zwanzig Jahre zuvor aber (noch) in der Bauzone lag (zitiertes Urteil der Steuerrekurs-Kommission III E. 3d; ebenso schon Urteil derselben Behörde vom 13. Juli 1999, in: StE 2000 B 44.1 Nr. 9). War die Zonenzugehörigkeit am Stichtag ungesichert, sind auch diesfalls die tatsächlichen Verhältnisse heranzuziehen.
4.3.7 Ausgehend von den wahren Gegebenheiten - Baulandqualität, tatsächlicher Erschliessungsgrad, Lage des Grundstücks etc. - wird damit anlässlich der Bewertung des streitbetroffenen Grundstücks dem Umstand Rechnung zu tragen sein, dass am Stichtag (23. November 1987) längst schon eine Herabzonung beschlossen (3. April 1984), wenn auch noch nicht in Rechtskraft getreten war (12. Februar 1992). Dies im Anwendungsbereich von § 220 Abs. 2 StG/ZH zu negieren hiesse, inhaltlich von einem rein theoretischen "Verkehrswert" auszugehen. Stellt man mit § 220 Abs. 2 StG/ZH nämlich die Fiktion auf, das Grundstück sei am 23. November 1987 erworben worden, was erst die Ermittlung der tatsächlichen historischen Gestehungskosten erübrigt, ist unerlässlich zu fragen, welchen Preis die Beschwerdegegner oder unabhängige Dritte zu diesem Zeitpunkt und angesichts der Erschliessungs- und Umzonungsfrage zu bezahlen bereit gewesen wären. Berücksichtigt man die gemeinhin langwierige Dauer planungsrechtlicher Verfahren, war zweifellos nicht erst seit dem Jahr 1984 bekannt, dass eine Um- bzw. Herabzonung ernsthaft zur Diskussion stand. Vernünftigerweise hätten mögliche Käufer die Tatsache, dass das Grundstück in nicht allzu ferner Zukunft mit einer
gewissen Wahrscheinlichkeit der Reservezone zugewiesen würde, wohl gebührend berücksichtigt und kaum ausser Acht gelassen. Dem wird in der von der Beschwerdeführerin vorzunehmenden Neubewertung entsprechend Rechnung zu tragen sein. Lassen Steuerrekursgericht und Verwaltungsgericht die planungsrechtliche Unsicherheit ausser Acht und stellen sie auf planungsrechtlich gesichertes Bauland ab, legen sie den Begriff des "Verkehrswerts" und, darin mitenthalten, jenen des Kongruenzprinzips in einer Weise aus, die nicht haltbar ist.
4.3.8 Es ist gerade der Sinn der Grundstückgewinnsteuer, auch planungsbedingte Gewinne zu besteuern. Dies gilt jedenfalls insoweit, als diese nicht bereits mit einem besonderen Instrument im Sinne von Art. 5 Abs. 1 RPG erfasst werden, in welchem Fall solche Abgaben im Rahmen der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten zu betrachten wären. Beim Kongruenzverständnis der Vorinstanz blieben planungsbedingte Gewinne hingegen unangetastet, was sich mit dem übergeordneten Bundesrecht nicht vereinbaren lässt.
4.3.9 Damit erweist sich das angefochtene Urteil hinsichtlich der Sachrüge insoweit als bundesrechtswidrig, als es anordnet, die Verkehrswertschätzung per 1987 nicht vor dem Hintergrund planungsrechtlich ungesicherten Baulandes vorzunehmen. Es ist insofern aufzuheben, die Beschwerde teilweise, im Sinne der Erwägungen, gutzuheissen und die Sache zur weiteren Untersuchung und neuen Veranlagung im Sinne der Erwägungen an die Stadt Wädenswil, Kommission für Grundsteuern, zurückzuweisen. Die Beschwerdeführerin wird dabei den Verkehrswert des betreffenden Grundstücks in der Bauzone insgesamt unter Berücksichtigung der tatsächlichen Erschliessungsverhältnisse - so schon das Urteil der Vorinstanz - und nunmehr auch der planungsrechtlichen Unsicherheit neu festzustellen haben.

5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens haben die Beschwerdeführerin, die in ihrer Eigenschaft als Abgabegläubigerin Vermögensinteressen im Sinn von Art. 66 Abs. 4 BGG verfolgt, und die Beschwerdegegner die Kosten des Verfahrens vor Bundesgericht je hälftig zu tragen (Art. 65 f . BGG), die Beschwerdegegner zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung (Art. 66 Abs. 5 BGG). Eine Parteientschädigung ist nicht zu auszurichten (Art. 68 BGG). Die Festsetzung der Kosten und Entschädigung für das kantonale Verfahren wird der Vorinstanz übertragen (Art. 67 und 68 Abs. 5 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen teilweise gutgeheissen, das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 2. Kammer, vom 29. Juni 2011 insoweit aufgehoben und die Sache zur weiteren Untersuchung und neuen Veranlagung an die Stadt Wädenswil sowie zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen für das kantonale Verfahren an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden je hälftig der Stadt Wädenswil und den Beschwerdegegnern auferlegt, den Beschwerdegegnern zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Kammer, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 26. April 2012

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Kocher

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 29 Esame - 1 Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
¹	Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
²	In caso di dubbio, procede a uno scambio di opinioni con l'autorità che presume competente.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 73 Ricorsi - 1 Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005257 sul Tribunale federale.258
¹	Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005257 sul Tribunale federale.258
²	Legittimati a ricorrere sono il contribuente, l'autorità competente secondo il diritto cantonale e l'Amministrazione federale delle contribuzioni.
³	...259

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 93 Altre decisioni pregiudiziali e incidentali - 1 Il ricorso è ammissibile contro altre decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente se:
¹	Il ricorso è ammissibile contro altre decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente se:
^a	esse possono causare un pregiudizio irreparabile; o
^b	l'accoglimento del ricorso comporterebbe immediatamente una decisione finale consentendo di evitare una procedura probatoria defatigante o dispendiosa.
²	Le decisioni pregiudiziali e incidentali nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e nel campo dell'asilo non sono impugnabili.86 Rimangono salvi i ricorsi contro le decisioni sulla carcerazione in vista d'estradizione come anche sul sequestro di beni e valori, sempreché siano adempiute le condizioni di cui al capoverso 1.
³	Se il ricorso in virtù dei capoversi 1 e 2 non è ammissibile o non è stato interposto, le decisioni pregiudiziali e incidentali possono essere impugnate mediante ricorso contro la decisione finale in quanto influiscano sul contenuto della stessa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 96 Diritto estero - Il ricorrente può far valere che:
^a	non è stato applicato il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero;
^b	il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero non è stato applicato correttamente, sempreché la decisione non concerna una causa di natura pecuniaria.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 12 - 1 Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
¹	Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
²	L'assoggettamento è dato per ogni alienazione di fondo. Sono assimilati a un'alienazione:
^a	i negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell'alienazione sul potere di disporre di un fondo;
^b	il trasferimento di un fondo o di una parte di esso dalla sostanza privata alla sostanza commerciale;
^c	la costituzione su di un fondo di servitù di diritto privato o di restrizioni di diritto pubblico alla proprietà fondiaria, se limitano lo sfruttamento incondizionato o diminuiscono il valore venale di un fondo in modo duraturo e importante e si fanno contro versamento di un'indennità;
^d	il trasferimento di partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso;
^e	i plusvalori derivanti dalla pianificazione ai sensi della legge federale del 22 giugno 197983 sulla pianificazione del territorio, senza che vi sia alienazione, sempreché il diritto cantonale assoggetti questa fattispecie all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
³	L'imposizione è differita in caso di:
^a	trapasso di proprietà in seguito a successione (devoluzione, divisione, legato), a anticipo ereditario o a donazione;
^b	trapasso della proprietà tra coniugi in connessione con il regime matrimoniale, nonché d'indennità dovuta per i contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC85) e per le pretese fondate sul diritto del divorzio, nella misura in cui i coniugi sono d'accordo;
^c	ricomposizione particellare ai fini di un raggruppamento di terreni, di un piano di quartiere, di rettificazione dei limiti di proprietà, di un arrotondamento dei poderi agricoli, nonché in caso di ricomposizione particellare nell'ambito di una procedura d'espropriazione o di un'espropriazione imminente;
^d	alienazione totale o parziale di un fondo agricolo o silvicolo, purché il prodotto dell'alienazione venga utilizzato entro un congruo termine per l'acquisto di un fondo sostitutivo sfruttato dal contribuente stesso o per il miglioramento di fondi agricoli o silvicoli appartenenti al contribuente e sfruttati dallo stesso;
^e	alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un congruo termine all'acquisto o alla costruzione in Svizzera di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
⁴	I Cantoni possono riscuotere l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare anche sugli utili conseguiti in seguito all'alienazione di fondi facenti parte della sostanza commerciale, sempreché esentino questi utili dall'imposta sul reddito e dall'imposta sull'utile oppure computino l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare nell'imposta sul reddito o nell'imposta sull'utile. In ambedue i casi:
^a	le fattispecie di cui agli articoli 8 capoversi 3 e 4 e 24 capoversi 3 e 3quater sono assimilate alle alienazioni la cui imposizione è differita ai fini dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare;
^b	il trasferimento di tutto o di una parte di fondo dalla sostanza privata alla sostanza commerciale non può essere assimilato a un'alienazione.
⁵	I Cantoni provvedono affinché gli utili realizzati a corto termine siano imposti più gravemente.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 19 Urbanizzazione - 1 Un fondo è urbanizzato se, ai fini della prevista utilizzazione, vi è accesso sufficiente e le necessarie condotte d'acqua, d'energia e d'evacuazione dei liquami arrivano così vicine da rendere possibile un raccordo senza dispendio rilevante.
¹	Un fondo è urbanizzato se, ai fini della prevista utilizzazione, vi è accesso sufficiente e le necessarie condotte d'acqua, d'energia e d'evacuazione dei liquami arrivano così vicine da rendere possibile un raccordo senza dispendio rilevante.
²	L'ente pubblico urbanizza le zone edificabili entro i termini previsti dal programma di urbanizzazione; se necessario, può scaglionare l'urbanizzazione. Il diritto cantonale disciplina i contributi dei proprietari fondiari.47
³	Se l'ente pubblico non urbanizza le zone edificabili nei termini previsti, deve permettere ai proprietari fondiari di provvedere da sé all'urbanizzazione dei fondi secondo i piani approvati dall'ente pubblico oppure di anticipare le spese d'urbanizzazione giusta il diritto cantonale.48

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 8 Attività lucrativa indipendente - 1 Sono pure proventi imponibili da attività lucrativa indipendente tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione, rivalutazione contabile o mediante trasferimento nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa situati all'estero di elementi della sostanza commerciale; sono esclusi gli utili risultanti dall'alienazione di fondi agricoli o silvicoli, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento. Rimane salvo l'articolo 12 capoverso 4.
¹	Sono pure proventi imponibili da attività lucrativa indipendente tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione, rivalutazione contabile o mediante trasferimento nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa situati all'estero di elementi della sostanza commerciale; sono esclusi gli utili risultanti dall'alienazione di fondi agricoli o silvicoli, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento. Rimane salvo l'articolo 12 capoverso 4.
²	La sostanza commerciale comprende tutti i valori patrimoniali che servono integralmente o in modo preponderante all'attività lucrativa indipendente; lo stesso dicasi delle partecipazioni di almeno il 20 per cento al capitale azionario o al capitale sociale di una società di capitali o di una società cooperativa, purché il proprietario le dichiari come sostanza commerciale al momento del loro acquisto.44
^2bis	Se un immobile dell'attivo immobilizzato è trasferito dalla sostanza commerciale nella sostanza privata, il contribuente può chiedere che al momento del trasferimento sia imposta la sola differenza tra i costi d'investimento e il valore determinante ai fini dell'imposta sul reddito. In questo caso, i costi d'investimento sono considerati nuovo valore determinante ai fini dell'imposta sul reddito e l'imposizione delle altre riserve occulte a titolo di reddito da attività indipendente è differita sino all'alienazione dell'immobile.45
^2ter	L'affitto di un'azienda commerciale è considerato trasferimento nella sostanza privata solo su domanda del contribuente.46
^2quater	Se in caso di divisione ereditaria l'azienda commerciale non è proseguita da tutti gli eredi, su domanda degli eredi che riprendono l'azienda l'imposizione delle riserve occulte è differita sino al momento della loro realizzazione, purché la ripresa avvenga ai valori fino a quel momento determinanti ai fini dell'imposta sul reddito.47
^2quinquies	I dividendi, le quote di utili, le eccedenze di liquidazione come pure i vantaggi valutabili in denaro provenienti da azioni, quote in società a garanzia limitata o in società cooperative e buoni di partecipazione, nonché gli utili conseguiti con l'alienazione di tali diritti di partecipazione sono imponibili in ragione del 50 per cento, dopo deduzione degli oneri imputabili, se questi diritti di partecipazione rappresentano almeno il 10 per cento del capitale azionario o sociale di una società di capitali o di una società cooperativa. I Cantoni possono prevedere un'imposizione superiore. L'imposizione parziale degli utili conseguiti con l'alienazione è concessa soltanto se i diritti di partecipazione alienati erano, per almeno un anno, di proprietà del contribuente o dell'impresa di persone.48
³	Le riserve occulte di un'impresa di persone (impresa individuale, società di persone) non sono imponibili nell'ambito di ristrutturazioni, in particolare in caso di fusione, di scissione o di trasformazione, nella misura in cui l'impresa rimanga assoggettata all'imposta in Svizzera e gli elementi fino ad allora determinanti per l'imposta sul reddito vengano ripresi:49
^a	in caso di trasferimento di beni a un'altra impresa di persone;
^b	in caso di trasferimento di un esercizio o di un ramo di attività a una persona giuridica;
^c	in caso di scambio di diritti di partecipazione o societari a seguito di ristrutturazioni ai sensi dell'articolo 24 capoverso 3 o di concentrazioni aventi carattere di fusione.50
^3bis	Nell'ambito di una ristrutturazione ai sensi del capoverso 3 lettera b, le riserve occulte trasferite sono imposte a posteriori secondo la procedura di cui all'articolo 53, se nei cinque anni seguenti la ristrutturazione diritti di partecipazione o societari sono alienati a un prezzo superiore al valore fiscalmente determinante del capitale proprio trasferito; la persona giuridica può in tal caso far valere corrispondenti riserve occulte già tassate come utili.51
⁴	In caso di sostituzione di immobilizzi necessari all'azienda, le riserve occulte possono essere trasferite su beni sostitutivi se questi beni sono parimenti necessari all'azienda e sono situati in Svizzera. Rimane salva l'imposizione in caso di sostituzione di immobili con beni mobili.52

SR 642.11 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD) LIFD Art. 58 In generale - 1 Costituiscono utile netto imponibile:
¹	Costituiscono utile netto imponibile:
^a	il saldo del conto profitti e perdite, epurato dal riporto dell'anno precedente;
^b	tutti i prelevamenti fatti prima del calcolo del saldo del conto profitti e perdite e non destinati alla copertura di spese riconosciute dall'uso commerciale, in particolare:
^c	i ricavi non accreditati al conto profitti e perdite, compresi gli utili in capitale, di liquidazione e di rivalutazione, fatto salvo l'articolo 64. ...134
²	L'utile netto imponibile delle persone giuridiche che non tengono un conto profitti e perdite è determinato applicando per analogia il capoverso 1.
³	Le prestazioni che imprese miste di interesse pubblico procurano in modo preponderante a persone a loro vicine devono essere stimate al valore di mercato, al loro prezzo di costo aumentato di un margine adeguato o al loro prezzo di vendita finale diminuito di un margine di utile adeguato; il risultato di ciascuna impresa è adattato di conseguenza.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 24 Eccezioni per edifici e impianti fuori delle zone edificabili - In deroga all'articolo 22 capoverso 2 lettera a, possono essere rilasciate autorizzazioni per la costruzione o il cambiamento di destinazione di edifici o impianti, se:
^a	la loro destinazione esige un'ubicazione fuori della zona edificabile; e
^b	non vi si oppongono interessi preponderanti.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 5 Compensazione e indennizzo - 1 Il diritto cantonale prevede un'adeguata compensazione di vantaggi o svantaggi rilevanti, derivanti da pianificazioni secondo la presente legge.
¹	Il diritto cantonale prevede un'adeguata compensazione di vantaggi o svantaggi rilevanti, derivanti da pianificazioni secondo la presente legge.
^1bis	I vantaggi derivanti da pianificazioni sono compensati con un'aliquota del 20 per cento almeno. La compensazione diventa esigibile se il fondo è edificato o alienato. Il diritto cantonale imposta la compensazione in modo da compensare quantomeno il plusvalore derivante dall'assegnazione durevole del terreno a una zona edificabile.13
^1ter	Il prodotto è utilizzato per misure di cui al capoverso 2 o per altre misure pianificatorie di cui all'articolo 3 in particolare ai capoversi 2 lettera a e 3 lettera abis.14
^1quater	Per il calcolo della tassa, dal vantaggio derivante da pianificazioni in occasione di un azzonamento è dedotto l'importo che è utilizzato entro un congruo termine per l'acquisto di un edificio agricolo sostitutivo per la gestione in proprio.15
^1quinquies	Il diritto cantonale può rinunciare alla riscossione della tassa se:
^a	la tassa è dovuta da un ente pubblico; o
^b	il prodotto della tassa prevedibile è insufficiente rispetto alle spese di riscossione.16
^1sexies	In caso di imposta sugli utili da sostanza immobiliare, la tassa pagata è dedotta dall'utile quale parte delle spese.17
²	Per le restrizioni della proprietà equivalenti a espropriazione, derivanti da pianificazioni secondo la presente legge, è dovuta piena indennità.
³	I Cantoni possono prescrivere che il pagamento di indennità per restrizioni della proprietà sia menzionato nel registro fondiario.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 65 Spese giudiziarie - 1 Le spese giudiziarie comprendono la tassa di giustizia, l'emolumento per la copia di atti scritti, le spese per le traduzioni in o da una lingua non ufficiale e le indennità versate a periti e testimoni.
¹	Le spese giudiziarie comprendono la tassa di giustizia, l'emolumento per la copia di atti scritti, le spese per le traduzioni in o da una lingua non ufficiale e le indennità versate a periti e testimoni.
²	La tassa di giustizia è stabilita in funzione del valore litigioso, dell'ampiezza e della difficoltà della causa, del modo di condotta processuale e della situazione finanziaria delle parti.
³	Di regola, il suo importo è di:
^a	200 a 5000 franchi nelle controversie senza interesse pecuniario;
^b	200 a 100 000 franchi nelle altre controversie.
⁴	È di 200 a 1000 franchi, a prescindere dal valore litigioso, nelle controversie:
^a	concernenti prestazioni di assicurazioni sociali;
^b	concernenti discriminazioni fondate sul sesso;
^c	risultanti da un rapporto di lavoro, sempreché il valore litigioso non superi 30 000 franchi;
^d	secondo gli articoli 7 e 8 della legge del 13 dicembre 200223 sui disabili.
⁵	Se motivi particolari lo giustificano, il Tribunale federale può aumentare tali importi, ma al massimo fino al doppio nei casi di cui al capoverso 3 e fino a 10 000 franchi nei casi di cui al capoverso 4.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.