Tribunal federal
{T 0/2}
4C.331/2004 /lma
Urteil vom 17. März 2005
I. Zivilabteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch, Bundesrichter Nyffeler, Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiber Huguenin.
Parteien
A.________ AG,
Klägerin und Berufungsklägerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Albert Romero,
gegen
B________,
Beklagten und Berufungsbeklagten,
vertreten durch Rechtsanwalt Ervin Deplazes.
Gegenstand
Mietvertrag; Ausweisung,
Berufung gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 22. Juli 2004.
Sachverhalt:
A.
B.________ schloss am 14. Mai 2002 als Mieter mit der A.________ AG einen Mietvertrag über einen 5-Zimmer-Hausteil in der Liegenschaft X.________ zu einem Mietzins von Fr. 2'680.-- brutto pro Monat zur Verwendung zu Wohnzwecken für drei Personen. In der Folge kam es zu verschiedenen Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieterin, unter anderem wegen der vom Mieter eingegangenen Untermietverhältnisse sowie eines Wassereinbruchs. Mit amtlichem Formular vom 30. Oktober 2003 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257f
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257f - 1 Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
|
1 | Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
2 | Il conduttore di un immobile deve usare riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini. |
3 | Qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l'obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
4 | Il locatore di locali d'abitazione o commerciali può però recedere dal contratto senza preavviso se il conduttore deteriora intenzionalmente e gravemente la cosa. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257f - 1 Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
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1 | Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
2 | Il conduttore di un immobile deve usare riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini. |
3 | Qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l'obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
4 | Il locatore di locali d'abitazione o commerciali può però recedere dal contratto senza preavviso se il conduttore deteriora intenzionalmente e gravemente la cosa. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
|
1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
Der Mieter focht die drei Kündigungen bei der Schlichtungsbehörde an. Die Vermieterin stellte ihrerseits mit Eingabe vom 9. Januar 2004 beim Einzelrichter im summarischen Verfahren des Bezirkes Meilen ein Ausweisungsbegehren gegen den Mieter. Gleichentags überwies die Schlichtungsbehörde die bei ihr anhängigen Verfahren an den Einzelrichter. Dieser wies mit Verfügung vom 3. März 2004 die Kündigungsschutzbegehren des Beklagten ab und erteilte den beantragten Ausweisungsbefehl.
Der Beklagte focht die Verfügung des Einzelrichters mit Rekurs beim Obergericht des Kantons Zürich an mit den Begehren, diese aufzuheben und die drei Kündigungen als missbräuchlich bzw. ungültig zu erklären. Mit Beschluss vom 22. Juli 2004 hiess das Obergericht den Rekurs gut, hob die Verfügung des Einzelrichters auf und stellte fest, dass die drei Kündigungen der Klägerin vom 30. Oktober 2003, 25. November 2003 und 8. Dezember 2003 ungültig seien; das Ausweisungsbegehren der Klägerin wies das Obergericht ab.
Die Klägerin legte gegen den Beschluss des Obergerichts kantonale Nichtigkeitsbeschwerde ein, auf die das Kassationsgericht des Kantons Zürich mit Zirkulationsbeschluss vom 26. November 2004 nicht eintrat.
B.
Die Klägerin hat den Beschluss des Obergerichts auch mit Berufung beim Bundesgericht angefochten. Sie stellt folgende Anträge:
"Es sei in Gutheissung der Berufung der kantonale vorinstanzliche Entscheid (...) aufzuheben und in Bestätigung des erstkantonalen Entscheides des Bezirksgerichts Meilen (...):
1. Dem Beklagten unter Androhung von Zwangsvollstreckung im Unterlassungsfall zu befehlen, den älteren 5-Zimmer-Hausteil mit Garten und Gartensitzplatz sowie die Kellerräume der Liegenschaft X.________, unverzüglich zu räumen, zu verlassen und der Klägerin in ordnungsgemässem Zustand zurückzugeben;
das zuständige Gemeindeammannamt sei anzuweisen, den Befehl nach Eintritt der Rechtskraft auf erstes Verlangen der Klägerin zu vollstrecken;
2. Es sei in Feststellung, dass die Kündigungen vom 30. Oktober 2003, vom 25. November 2003 und 8. Dezember 2003 gültig sind, die beklagtische Anfechtungsklage abzuweisen; ..."
Der Beklagte schliesst in seiner Berufungsantwort auf Abweisung der Berufung und stellt das Gesuch, ihm für das bundesgerichtliche Verfahren die unentgeltliche Rechtspflege samt Rechtsbeistand zu gewähren.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Nach den Feststellungen des Obergerichts liegt den beiden auf Art. 257f
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257f - 1 Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
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1 | Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
2 | Il conduttore di un immobile deve usare riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini. |
3 | Qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l'obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
4 | Il locatore di locali d'abitazione o commerciali può però recedere dal contratto senza preavviso se il conduttore deteriora intenzionalmente e gravemente la cosa. |
Veranlasst durch eine Anfrage der Einwohnerkontrolle forderte die Klägerin den Beklagten mit Schreiben vom 26. Juli 2003 auf, ihr die Untermietverträge seiner Untermieter C.________ und D.________ bis zum 8. August 2003 zuzustellen. In seinem Antwortschreiben vom 29. August 2003 führte der Beklagte aus, die Untermietverträge seien für die Klägerin gar nicht relevant, da die Untermieter bereits bei der Einwohnerkontrolle angemeldet seien. Mit Schreiben vom 25. September 2003 verlangte die nun anwaltlich vertretene Klägerin vom Beklagten, die Untermietverhältnisse bis spätestens 20. Oktober 2003 zu beenden, weil einerseits ein entsprechendes Zustimmungsgesuch fehle und andererseits ein Verweigerungsgrund im Sinne von Art. 262
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 262 - 1 Il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore. |
|
1 | Il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore. |
2 | Il locatore può negare il consenso soltanto se: |
a | il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione; |
b | le condizioni della sublocazione, comparate con quelle del contratto principale di locazione, sono abusive; |
c | la sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale. |
3 | Il conduttore è responsabile verso il locatore se il subconduttore usa della cosa locata in modo diverso da quello permesso al conduttore. A tale effetto, il locatore può rivolgersi direttamente al subconduttore. |
2003 teilte der Beklagte der Klägerin mit, er werde ihr die neuen Untermietverträge an der Verhandlung vom 31. Oktober 2003 übergeben. Mit Schreiben vom 29. Oktober 2003 wies die Klägerin darauf hin, dass sie die Bekanntgabe der Konditionen erst am 31. Oktober 2003 als verspätet erachte, und am folgenden Tag kündigte sie das Mietverhältnis. Nachdem die Untermietverträge der Klägerin im Anschluss an die Verhandlung vom 31. Oktober 2003 vorgelegt worden waren, verweigerte sie mit Schreiben vom 4. November 2003 ihre Zustimmung dazu und forderte den Beklagten auf, die Verträge bis zum 20. November 2003 aufzulösen. Da der Beklagte dieser Aufforderung nicht nachkam, kündigte die Klägerin am 25. November 2003 das Mietverhältnis erneut.
1.1
1.1.1 In rechtlicher Hinsicht wird im angefochtenen Urteil ausgeführt, die ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257f - 1 Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
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1 | Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
2 | Il conduttore di un immobile deve usare riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini. |
3 | Qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l'obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
4 | Il locatore di locali d'abitazione o commerciali può però recedere dal contratto senza preavviso se il conduttore deteriora intenzionalmente e gravemente la cosa. |
Klägerin verlangt, am 29. Oktober 2003 keine so schwerwiegende Pflichtverletzung erblickt werden, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses als unzumutbar erscheinen würde, dies umso weniger, als sich die Klägerin längere Zeit für die Bedingungen der Untermietverhältnisse gar nicht interessiert habe. Bei diesen Gegebenheiten sei die Kündigung vom 30. Oktober 2003 als ungültig zu qualifizieren.
1.1.2 Mit der Berufung wird vorgebracht, die Vorinstanz begründe ihren Entscheid zur Hauptsache mit der Haltung der Klägerin, indem sie annehme, dass diese an den Untermietverhältnissen des Beklagten desinteressiert gewesen sei. Diese Annahme sei nicht nur unzutreffend, sondern auch aktenwidrig. Die Klägerin rügt in diesem Zusammenhang, der Vorinstanz sei ein offensichtliches Versehen unterlaufen. Zudem habe sie auf Sachverhaltselemente abgestellt, die gar nicht abgeklärt worden seien; deshalb müsse der Sachverhalt im Sinne von Art. 64
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257f - 1 Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
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1 | Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
2 | Il conduttore di un immobile deve usare riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini. |
3 | Qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l'obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
4 | Il locatore di locali d'abitazione o commerciali può però recedere dal contratto senza preavviso se il conduttore deteriora intenzionalmente e gravemente la cosa. |
1.1.3 Im angefochtenen Urteil wird ausgeführt, es sei grundsätzlich davon auszugehen, dass die Klägerin eine Untervermietung als zulässig erachtet habe, denn das Mietobjekt sei gemäss Vertrag zur Benützung für drei Personen vermietet worden. Sodann wird festgehalten, dass die Untermietverhältnisse vor dem 26. Juli 2003 unbestrittenermassen zwischen den beiden Parteien kein Thema gewesen seien, so dass angenommen werden könne, die Klägerin habe sich nicht für die Untermietbedingungen interessiert. Mit dem ersten Teil des Satzes übernimmt das Obergericht eine Feststellung des erstinstanzlichen Einzelrichters, der unter Hinweis auf die Vorbringen der Parteien festhielt, diese gingen übereinstimmend davon aus, dass zwischen dem Vertragsschluss der Klägerin mit dem Beklagten am 14. Mai 2002 und dem Schreiben der Klägerin vom 26. Juli 2003 die Untermietverhältnisse nie ein Thema gewesen seien. Zu dieser Feststellung äussert sich die Klägerin mit der Berufung nicht. Sie macht insbesondere nicht geltend, die Feststellung beruhe auf einem offensichtlichen Versehen im Sinne von Art. 63 Abs. 2
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257f - 1 Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
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1 | Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
2 | Il conduttore di un immobile deve usare riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini. |
3 | Qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l'obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
4 | Il locatore di locali d'abitazione o commerciali può però recedere dal contratto senza preavviso se il conduttore deteriora intenzionalmente e gravemente la cosa. |
Obergericht daraus gezogenen Schluss, die Klägerin habe sich bis zu diesem Zeitpunkt nicht für die Untermietbedingungen interessiert, handelt es sich um ein obiter dictum. Allein entscheiderheblich ist in diesem Zusammenhang die Feststellung, dass vor dem 26. Juli 2003 die Untermietverhältnisse kein Thema gewesen seien, das heisst von der Seite der Klägerin keine Aufforderung bzw. Mahnung im Sinne von Art. 257f Abs. 3
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257f - 1 Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
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1 | Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
2 | Il conduttore di un immobile deve usare riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini. |
3 | Qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l'obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
4 | Il locatore di locali d'abitazione o commerciali può però recedere dal contratto senza preavviso se il conduttore deteriora intenzionalmente e gravemente la cosa. |
1.1.4 Anders zu beurteilen ist dagegen der Zeitraum nach dem 26. Juli 2003. Im Brief von diesem Tag, der an den Anwalt des Beklagten gerichtet war, wurde dieser unmissverständlich aufgefordert, seinen Mandanten anzuhalten, der Klägerin die Untermietverträge mit Frau C.________ und Herr D.________ bis am 8. August 2003 zuzustellen. Diese Willenserklärung erfüllt zweifellos die Anforderungen an eine Mahnung im Sinne von Art. 257f Abs. 3
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257f - 1 Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
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1 | Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
2 | Il conduttore di un immobile deve usare riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini. |
3 | Qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l'obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
4 | Il locatore di locali d'abitazione o commerciali può però recedere dal contratto senza preavviso se il conduttore deteriora intenzionalmente e gravemente la cosa. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257f - 1 Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
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1 | Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
2 | Il conduttore di un immobile deve usare riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini. |
3 | Qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l'obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
4 | Il locatore di locali d'abitazione o commerciali può però recedere dal contratto senza preavviso se il conduttore deteriora intenzionalmente e gravemente la cosa. |
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 4 - Il giudice è tenuto a decidere secondo il diritto e l'equità quando la legge si rimette al suo prudente criterio o fa dipendere la decisione dall'apprezzamento delle circostanze, o da motivi gravi. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257f - 1 Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
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1 | Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
2 | Il conduttore di un immobile deve usare riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini. |
3 | Qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l'obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
4 | Il locatore di locali d'abitazione o commerciali può però recedere dal contratto senza preavviso se il conduttore deteriora intenzionalmente e gravemente la cosa. |
Solche Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht gemäss ständiger Rechtsprechung an sich frei. Es übt dabei aber Zurückhaltung und greift nur ein, wenn die kantonale Instanz von dem ihr zustehenden Ermessen einen falschen Gebrauch gemacht hat, das heisst wenn sie grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Gesichtspunkte berücksichtigt hat, die keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt rechtserhebliche Umstände ausser Acht gelassen hat. Aufzuheben und zu korrigieren sind ausserdem Ermessensentscheide, die sich als im Ergebnis offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 130 III 28 E. 4.1; 126 III 223 E. 4a).
Im vorliegenden Fall erweist sich der Ermessensentscheid des Obergerichts im Ergebnis als haltbar. Der Beklagte hat sich zwar anfänglich geweigert, Auskunft über die Untermietverhältnisse zu geben; offenbar weil er der Auffassung war, die Meldung an die Einwohnerkontrolle genüge. Danach aber hat er seine Haltung geändert. Mit Brief seines Anwalts vom 30. September 2003 hat er sich bereit erklärt, die Untermietverträge der neuen Untermieter, die voraussichtlich anfangs bzw. Ende Oktober abgeschlossen würden, der Klägerin zuzustellen. Insoweit lag keine andauernde oder wiederholte Pflichtverletzung des Mieters vor, da es wenig Sinn gemacht hätte, wenn er die Verträge mit den bisherigen Untermietern ausgehändigt hätte. Die dann vom Anwalt der Klägerin mit Brief vom 27. Oktober bis 29. Oktober 2003 gesetzte Frist ist unter den gegebenen Umständen eindeutig zu kurz bemessen. Das gilt umso mehr angesichts des Umstandes, dass beide Anwälte am 31. Oktober 2003 an einer Gerichtsverhandlung in Sachen ihrer Klienten teilzunehmen hatten, so dass es nahe lag, bei dieser Gelegenheit auch die Untermietverträge zu übergeben, wie der Anwalt des Beklagten jenem der Klägerin im E-Mail vom 28. Oktober 2003 angekündigt hatte und wie es denn auch
geschehen ist. Selbst wenn dieses kurze Hinauszögern der Übergabe der Untermietverträge als erneute oder andauernde Pflichtverletzung im Sinne von Art. 257f Abs. 3
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257f - 1 Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
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1 | Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
2 | Il conduttore di un immobile deve usare riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini. |
3 | Qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l'obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
4 | Il locatore di locali d'abitazione o commerciali può però recedere dal contratto senza preavviso se il conduttore deteriora intenzionalmente e gravemente la cosa. |
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 4 - Il giudice è tenuto a decidere secondo il diritto e l'equità quando la legge si rimette al suo prudente criterio o fa dipendere la decisione dall'apprezzamento delle circostanze, o da motivi gravi. |
1.2 Gemäss Art. 262 Abs. 2 lit. b
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 262 - 1 Il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore. |
|
1 | Il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore. |
2 | Il locatore può negare il consenso soltanto se: |
a | il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione; |
b | le condizioni della sublocazione, comparate con quelle del contratto principale di locazione, sono abusive; |
c | la sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale. |
3 | Il conduttore è responsabile verso il locatore se il subconduttore usa della cosa locata in modo diverso da quello permesso al conduttore. A tale effetto, il locatore può rivolgersi direttamente al subconduttore. |
Mit der Berufung rügt die Klägerin eine Verletzung von Art. 262 Abs. 2 lit. b
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 262 - 1 Il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore. |
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1 | Il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore. |
2 | Il locatore può negare il consenso soltanto se: |
a | il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione; |
b | le condizioni della sublocazione, comparate con quelle del contratto principale di locazione, sono abusive; |
c | la sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale. |
3 | Il conduttore è responsabile verso il locatore se il subconduttore usa della cosa locata in modo diverso da quello permesso al conduttore. A tale effetto, il locatore può rivolgersi direttamente al subconduttore. |
1.2.1 Nach Lehre und Rechtsprechung bezweckt Art. 262 Abs. 2 lit. b
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 262 - 1 Il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore. |
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1 | Il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore. |
2 | Il locatore può negare il consenso soltanto se: |
a | il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione; |
b | le condizioni della sublocazione, comparate con quelle del contratto principale di locazione, sono abusive; |
c | la sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale. |
3 | Il conduttore è responsabile verso il locatore se il subconduttore usa della cosa locata in modo diverso da quello permesso al conduttore. A tale effetto, il locatore può rivolgersi direttamente al subconduttore. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269 - Sono abusive le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. |
Auflage, Zürich 1998, N. 17 zu Art. 262
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 262 - 1 Il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore. |
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1 | Il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore. |
2 | Il locatore può negare il consenso soltanto se: |
a | il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione; |
b | le condizioni della sublocazione, comparate con quelle del contratto principale di locazione, sono abusive; |
c | la sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale. |
3 | Il conduttore è responsabile verso il locatore se il subconduttore usa della cosa locata in modo diverso da quello permesso al conduttore. A tale effetto, il locatore può rivolgersi direttamente al subconduttore. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 262 - 1 Il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore. |
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1 | Il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore. |
2 | Il locatore può negare il consenso soltanto se: |
a | il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione; |
b | le condizioni della sublocazione, comparate con quelle del contratto principale di locazione, sono abusive; |
c | la sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale. |
3 | Il conduttore è responsabile verso il locatore se il subconduttore usa della cosa locata in modo diverso da quello permesso al conduttore. A tale effetto, il locatore può rivolgersi direttamente al subconduttore. |
1.2.2 Im vorliegenden Fall weist die gemietete Wohnung zwei vom Mieter und zwei von den Untermietern benützte Zimmer sowie eine gemeinsam benützte Küche und Nebenräume auf. Gemäss der erwähnten Regel ist somit ein Verhältnis von hundert zu fünfzig Prozent zwischen Brutto-Mietzins und Brutto-Untermietzins in keinem Fall missbräuchlich. Der vom Beklagten bezahlte Brutto-Mietzins beträgt Fr. 2'680.-- und der von den Untermietern insgesamt bezahlte Brutto-Untermietzins Fr. 1'250.--. Damit besteht ein Verhältnis zwischen Mietzins und Untermietzins, das bereits ohne Berücksichtigung der von der Seite des Mieters anrechenbaren Unkosten oder zusätzlich erbrachten Leistungen (vgl. dazu Heinrich, a.a.O., S. 108 ff.) die Grenze der Missbräuchlichkeit eindeutig nicht erreicht. Daran würde sich nichts ändern, wenn die - von der Vorinstanz im angefochtenen Urteil nicht erwähnte - Behauptung der Klägerin richtig wäre, dass vom Bruttomietzins Fr. 100.-- abzuziehen sind, weil diese für einen vom Mieter allein benützten Parkplatz bezahlt werden. Im Übrigen wird im angefochtenen Urteil nicht festgestellt, wie gross die Grundfläche der einzelnen Zimmer ist. Die Klägerin bringt zwar mit der Berufung entsprechende Behauptungen vor, formuliert aber
keine im Berufungsverfahren zulässige Sachverhaltsrügen (vgl. dazu BGE 119 II 353 E. 5c/aa S. 357; 115 II 484 E. 2a S. 485 f.), weshalb auf ihre Behauptungen nicht eingetreten werden kann. Unter diesen Umständen braucht nicht zur Frage Stellung genommen zu werden, ab welchen Grössenverhältnissen der Grundflächen der einzelnen Zimmer von der oben erwähnten Regel abzuweichen ist. Nicht entscheiderheblich und deshalb nicht zu diskutieren ist schliesslich auch die von der Klägerin angerufene Lehrmeinung, nach der ein Untermietgewinn von höchstens 3 % des Hauptmietzinses zulässig ist (Heinrich, a.a.O., S. 108).
2.
Die letzte Rüge der Klägerin betrifft die Frage, ob die am 8. Dezember 2003 erklärte, auf Art. 257d
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259g - 1 Il conduttore di un immobile, se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per scritto un congruo termine e può avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, depositerà presso un ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza. Lo avviserà per scritto anche del deposito. |
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1 | Il conduttore di un immobile, se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per scritto un congruo termine e può avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, depositerà presso un ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza. Lo avviserà per scritto anche del deposito. |
2 | Le pigioni depositate sono reputate pagate. |
Die Klägerin macht mit der Berufung geltend, die Beurteilung der Vorinstanz verletze Art. 259h
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259h - 1 Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
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1 | Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
2 | Non appena ricevuto dal conduttore l'avviso del deposito, il locatore può domandare all'autorità di conciliazione la liberazione delle pigioni depositate a torto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257g - 1 Il conduttore è tenuto a dare avviso al locatore dei difetti della cosa, sempreché non debba eliminarli egli stesso. |
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1 | Il conduttore è tenuto a dare avviso al locatore dei difetti della cosa, sempreché non debba eliminarli egli stesso. |
2 | Il conduttore è responsabile del danno cagionato al locatore in caso d'omissione dell'avviso. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259h - 1 Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
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1 | Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
2 | Non appena ricevuto dal conduttore l'avviso del deposito, il locatore può domandare all'autorità di conciliazione la liberazione delle pigioni depositate a torto. |
2.1 Das Gesetz gestattet dem Mieter die Hinterlegung der Mietzinse unter den Voraussetzungen, dass er dem Vermieter schriftlich eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzt und ihm androht, dass er bei unbenütztem Ablauf der Frist Mietzinse, die künftig fällig werden, bei einer vom Kanton bezeichneten Stelle hinterlegen werde; die Hinterlegung ist dem Vermieter schriftlich anzukündigen (Art. 259g Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259g - 1 Il conduttore di un immobile, se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per scritto un congruo termine e può avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, depositerà presso un ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza. Lo avviserà per scritto anche del deposito. |
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1 | Il conduttore di un immobile, se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per scritto un congruo termine e può avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, depositerà presso un ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza. Lo avviserà per scritto anche del deposito. |
2 | Le pigioni depositate sono reputate pagate. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259g - 1 Il conduttore di un immobile, se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per scritto un congruo termine e può avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, depositerà presso un ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza. Lo avviserà per scritto anche del deposito. |
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1 | Il conduttore di un immobile, se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per scritto un congruo termine e può avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, depositerà presso un ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza. Lo avviserà per scritto anche del deposito. |
2 | Le pigioni depositate sono reputate pagate. |
Hinterlegte Mietzinse fallen dem Vermieter zu, wenn der Mieter seine Ansprüche gegenüber dem Vermieter nicht innert dreissig Tagen seit Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses bei der Schlichtungsbehörde geltend gemacht hat (Art. 259h Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259h - 1 Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
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1 | Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
2 | Non appena ricevuto dal conduttore l'avviso del deposito, il locatore può domandare all'autorità di conciliazione la liberazione delle pigioni depositate a torto. |
2.2 Nachdem der Beklagte die Mietzinse für die Monate August bis November 2003 hinterlegt und gemäss Art. 259h Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259h - 1 Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
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1 | Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
2 | Non appena ricevuto dal conduttore l'avviso del deposito, il locatore può domandare all'autorità di conciliazione la liberazione delle pigioni depositate a torto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259i - La procedura è retta dal CPC100. |
Bevor das Mietgericht über die Klage entschieden hatte, erging die Verfügung des Einzelrichters im summarischen Verfahren des Bezirksgerichts Meilen vom 3. März 2004, mit welcher die Kündigungsschutzbegehren des Beklagten abgewiesen und der von der Klägerin beantragte Ausweisungsbefehl erteilt wurde. In dieser Verfügung wird festgehalten, der Beklagte habe bei der Schlichtungsbehörde keinen formellen Antrag auf Beseitigung eines Mangels gestellt, womit eine der formellen Hinterlegungsvoraussetzungen gemäss Art. 259h Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259h - 1 Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
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1 | Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
2 | Non appena ricevuto dal conduttore l'avviso del deposito, il locatore può domandare all'autorità di conciliazione la liberazione delle pigioni depositate a torto. |
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 2 - 1 Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi. |
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1 | Ognuno è tenuto ad agire secondo la buona fede così nell'esercizio dei propri diritti come nell'adempimento dei propri obblighi. |
2 | Il manifesto abuso del proprio diritto non è protetto dalla legge. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259g - 1 Il conduttore di un immobile, se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per scritto un congruo termine e può avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, depositerà presso un ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza. Lo avviserà per scritto anche del deposito. |
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1 | Il conduttore di un immobile, se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per scritto un congruo termine e può avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, depositerà presso un ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza. Lo avviserà per scritto anche del deposito. |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
2.3 Das Obergericht hat die Begründung des Einzelrichters zu Recht als bundesrechtswidrig verworfen. Es weist zutreffend darauf hin, dass die formellen Voraussetzungen der Hinterlegung in Art. 259g Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259g - 1 Il conduttore di un immobile, se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per scritto un congruo termine e può avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, depositerà presso un ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza. Lo avviserà per scritto anche del deposito. |
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1 | Il conduttore di un immobile, se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per scritto un congruo termine e può avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, depositerà presso un ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza. Lo avviserà per scritto anche del deposito. |
2 | Le pigioni depositate sono reputate pagate. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259h - 1 Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
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1 | Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
2 | Non appena ricevuto dal conduttore l'avviso del deposito, il locatore può domandare all'autorità di conciliazione la liberazione delle pigioni depositate a torto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259g - 1 Il conduttore di un immobile, se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per scritto un congruo termine e può avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, depositerà presso un ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza. Lo avviserà per scritto anche del deposito. |
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1 | Il conduttore di un immobile, se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per scritto un congruo termine e può avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, depositerà presso un ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza. Lo avviserà per scritto anche del deposito. |
2 | Le pigioni depositate sono reputate pagate. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259g - 1 Il conduttore di un immobile, se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per scritto un congruo termine e può avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, depositerà presso un ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza. Lo avviserà per scritto anche del deposito. |
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1 | Il conduttore di un immobile, se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per scritto un congruo termine e può avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, depositerà presso un ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza. Lo avviserà per scritto anche del deposito. |
2 | Le pigioni depositate sono reputate pagate. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259h - 1 Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
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1 | Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
2 | Non appena ricevuto dal conduttore l'avviso del deposito, il locatore può domandare all'autorità di conciliazione la liberazione delle pigioni depositate a torto. |
Hinterlegung im Sinne von Art. 259g Abs. 2
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259g - 1 Il conduttore di un immobile, se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per scritto un congruo termine e può avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, depositerà presso un ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza. Lo avviserà per scritto anche del deposito. |
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1 | Il conduttore di un immobile, se esige la riparazione del difetto da parte del locatore, deve fissargli per scritto un congruo termine e può avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, depositerà presso un ufficio designato dal Cantone le pigioni che giungeranno a scadenza. Lo avviserà per scritto anche del deposito. |
2 | Le pigioni depositate sono reputate pagate. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259h - 1 Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
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1 | Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
2 | Non appena ricevuto dal conduttore l'avviso del deposito, il locatore può domandare all'autorità di conciliazione la liberazione delle pigioni depositate a torto. |
3.
Aus diesen Gründen ist die Berufung abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden kann.
Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend ist die Gerichtsgebühr der Klägerin aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259h - 1 Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
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1 | Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
2 | Non appena ricevuto dal conduttore l'avviso del deposito, il locatore può domandare all'autorità di conciliazione la liberazione delle pigioni depositate a torto. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259h - 1 Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
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1 | Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
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SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259h - 1 Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
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1 | Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
2 | Non appena ricevuto dal conduttore l'avviso del deposito, il locatore può domandare all'autorità di conciliazione la liberazione delle pigioni depositate a torto. |
Soweit der Beklagte gestützt auf Art. 152
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 259h - 1 Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
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1 | Le pigioni depositate sono devolute al locatore se il conduttore non fa valere innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata, le proprie pretese contro il locatore. |
2 | Non appena ricevuto dal conduttore l'avviso del deposito, il locatore può domandare all'autorità di conciliazione la liberazione delle pigioni depositate a torto. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit auf sie einzutreten ist.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird der Klägerin auferlegt.
3.
Die Klägerin hat den Beklagten für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'500.-- zu entschädigen.
Im Fall der Uneinbringlichkeit wird dieser Betrag dem Rechtsvertreter des Beklagten zufolge Bewilligung der unentgeltlichen Verbeiständung von der Bundesgerichtskasse ausgezahlt.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 17. März 2005
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: