5A_757/2019 - 2020-03-10 - Diritti reali - Abberufung des Verwalters der Stockwerkeigentümergemeinschaft

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 757/2019

Urteil vom 10. März 2020

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Herrmann, Präsident,
Bundesrichter von Werdt, Schöbi,
Gerichtsschreiberin Scheiwiller.

Verfahrensbeteiligte
A.A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Armin Stöckli,
Beschwerdeführer,

gegen

Stockwerkeigentümergemeinschaft B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Markus Dormann,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Abberufung des Verwalters der Stockwerkeigentümergemeinschaft,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zug, II. Zivilabteilung, vom 22. August 2019 (Z2 2019 9).

Sachverhalt:

A.

A.a. Die Brüder A.A.________, B.A.________ und C.A.________ sind die Miteigentümer Liegenschaft B.________ in U.________. Sie sind Eigentümer je einer Wohnung in dem zu entsprechenden Stockwerkeinheiten aufgeteilten Dreifamilienhaus. A.A.________ bewohnt seine eigene Wohnung im zweiten Stock, während B.A.________ und C.A.________ ihre Wohnungen an Dritte vermietet haben.

A.b. An der ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung vom 28. Januar 2015 wurde C.________ zum Verwalter gewählt. Gegen diese Wahl klagte A.A.________ am 8. September 2015 beim Kantonsgericht Zug. Er wollte unter anderem festgestellt haben, dass die Stockwerkeigentümerversammlung vom 28. Januar 2015 nicht rechtsgültig einberufen worden sei und demnach keine solche stattgefunden habe. Mit Entscheid vom 6. Juni 2017 wies das Kantonsgericht die Klage ab. Der dagegen beim Obergericht des Kantons Zug erhobenen Berufung war kein Erfolg beschieden (Entscheid vom 11. September 2018).

A.c. Bereits an der Stockwerkeigentümerversammlung vom 30. Juni 2017 beantragte A.A.________ die Absetzung des Verwalters. Die Versammlung trat auf diesen Antrag nicht ein. Darauf gelangte A.A.________ am 29. Juli 2017 an das Kantonsgericht Zug und ersuchte um richterliche Absetzung von C.________ als Verwalter der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Das erstinstanzliche Verfahren wurde im Einverständnis der Parteien bis zur rechtskräftigen Erledigung der Klage vom 8. September 2015 (vgl. Bst. A.b hiervor) sistiert und nach dem 11. September 2018 wieder aufgenommen. Mit Entscheid vom 5. März 2019 wies das Kantonsgericht das Gesuch um Abberufung des Verwalters ab.

B.
Dagegen reichte A.A.________ am 18. März 2019 Berufung beim Obergericht des Kantons Zug ein. Dieses wies das Rechtsmittel ab, soweit darauf einzutreten war (Entscheid vom 22. August 2019).

C.
Mit Eingabe vom 23. September 2019 wendet sich A.A.________ (Beschwerdeführer) an das Bundesgericht. Er beantragt, der Verwalter C.________ sei aus wichtigen Gründen abzusetzen; eventualiter sei die Sache an das Obergericht des Kantons Zug zu neuem Entscheid zurückzuweisen.

Das Bundesgericht hat die kantonalen Akten, aber keine Vernehmlassungen eingeholt.

Erwägungen:

1.

1.1. Der angefochtene Entscheid betrifft die Abberufung der von den Stockwerkeigentümern bestellten Verwaltung (Art. 712r Abs. 2 ZGB) und damit eine Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 BGG) in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit, deren Streitwert gemäss den obergerichtlichen Feststellungen Fr. 30'000.-- beträgt und die gesetzliche Mindestsumme erreicht (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG). Es ist kantonal letzt- und oberinstanzlich (Art. 75 BGG), lautet zum Nachteil des Beschwerdeführers (Art. 76 Abs. 1 BGG) und schliesst das kantonale Verfahren ab (Art. 90 BGG). Auf die innert Frist (Art. 100 Abs. 1 BGG) erhobene Beschwerde kann unter Vorbehalt der nachfolgend genannten Ausnahmen eingetreten werden.

1.2. Im ordentlichen Beschwerdeverfahren sind in rechtlicher Hinsicht alle Rügen gemäss Art. 95 f . BGG zulässig. Das Bundesgericht wendet das Recht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es ist allerdings nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen von sich aus zu untersuchen, wenn die beschwerdeführende Partei diese nicht (mehr) thematisiert (BGE 144 V 138 E. 6.1.3; 142 III 364 E. 2.4; 140 III 86 E. 2; je mit Hinweisen). In der Beschwerde ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Die Begründung muss sachbezogen sein und sich auf den Streitgegenstand beziehen und beschränken; die beschwerdeführende Partei hat in gezielter Auseinandersetzung mit den für das Ergebnis des angefochtenen Entscheides massgeblichen Erwägungen aufzuzeigen, welche Rechte bzw. Rechtsnormen die Vorinstanz verletzt haben soll (BGE 140 III 86 E. 2). Auf eine nicht hinreichend begründete Beschwerde tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 142 II 369 E. 2.1; 142 III 364 E. 2.4; 141 I 36 E. 1.3).

1.3. Sodann ist das Bundesgericht an den vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt grundsätzlich gebunden (Art. 105 Abs. 1 BGG). Diesbezüglich kann die rechtsuchende Partei nur vorbringen, die vorinstanzlichen Feststellungen seien offensichtlich unrichtig (Art. 97 Abs. 1 BGG), das heisst willkürlich (vgl. BGE 140 III 264 E. 2.3; 135 III 127 E. 1.5 mit Hinweis), oder würden auf einer anderen Rechtsverletzung im Sinn von Art. 95 BGG (z.B. Art. 29 Abs. 2 BV oder Art. 8 ZGB) beruhen (Urteile 5A 439/2012 vom 13. September 2012 E. 1.2; 5A 374/2010 vom 9. Juli 2010 E. 1). Zum vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt gehören nicht nur die Feststellungen über den Lebenssachverhalt, sondern auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1). In der Beschwerde ist darzutun, inwiefern die Behebung der erwähnten Mängel für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 135 I 19 E. 2.2.2). Der Vorhalt, das Obergericht sei unvollständig auf die in der "Gesuchschrift", Replik und Berufung geschilderte Situation eingegangen, stellt keine den Begründungsanforderungen genügende Sachverhaltsrüge dar.

1.4. Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen im bundesgerichtlichen Verfahren nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (vgl. Art. 99 Abs. 1 BGG).

Der Beschwerdeführer reicht dem Bundesgericht als Beilagen 3, 4 und 5 mehrere Dokumente ein, die entweder kein Datum aufweisen oder aber ein solches, das vor dem Urteilsdatum des angefochtenen Entscheids liegt. Er legt allerdings nicht dar, inwiefern erst der angefochtene Entscheid Anlass zum Nachreichen gegeben haben könnte. Sofern die fraglichen Dokumente erst entstanden sind, nachdem das Obergericht zur Urteilsberatung übergegangen ist, was nicht ausgeschlossen werden kann, könnten sie von vornherein nicht durch den angefochtenen Entscheid veranlasst worden sein. Sie würden als echte Noven gelten und wären daher von Art. 99 Abs. 1 BGG gar nicht erfasst (vgl. BGE 143 V 19 E. 1.2; 133 IV 342 E. 2.1). Damit haben diese Beilagen und die darauf gestützten Argumente des Beschwerdeführers unbeachtlich zu bleiben. Dasselbe gilt für jene Tatsachenvorbringen, die sich nicht aus dem angefochtenen Entscheid ergeben, ohne dass der Beschwerdeführer diesbezüglich eine offensichtlich unrichtige Sachverhaltsfeststellung rügt.

1.5. Der Beschwerdeführer wirft dem Kantonsgericht mehrfach unrichtige bzw. unvollständige Feststellung des Sachverhalts vor. Damit übersieht er, dass die Beschwerde nach Art. 75 Abs. 1 BGG nur gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen zulässig ist. Auf Rügen, die sich einzig gegen die Sachverhaltsfeststellung oder Rechtsanwendung der ersten Instanz richten, tritt das Bundesgericht nicht ein.

2.

2.1. Grundsätzlich kann der Verwalter einer Stockwerkeigentümergemeinschaft jederzeit durch Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung abberufen werden; vorbehalten bleiben allfällige Entschädigungsansprüche (Art. 712r Abs. 1 ZGB). Lehnt die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Abberufung des Verwalters unter Missachtung wichtiger Gründe ab, so kann jeder Stockwerkeigentümer die gerichtliche Abberufung verlangen (Art. 712r Abs. 2 ZGB). Wichtige Gründe im Sinn dieser Bestimmung liegen nach der Rechtsprechung vor, wenn einem Stockwerkeigentümer die Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses nach Treu und Glauben nicht mehr zugemutet werden kann, weil das diesem Rechtsverhältnis immanente Vertrauensverhältnis fehlt bzw. zerstört worden ist (BGE 126 III 177 E. 2a; 127 III 534 E. 3a). Ob im Einzelfall ein wichtiger Grund vorliegt, entscheidet das Gericht nach seinem Ermessen (Art. 4 ZGB). Es geht dabei um eine Billigkeitsentscheidung, die auf objektiver Interessenabwägung unter Beachtung der Umstände des beurteilten Falles beruht (Urteil 5A 521/2016 vom 9. Oktober 2017 E. 2.5), nicht auf dem subjektiven Empfinden des klagenden Stockwerkeigentümers (Urteil 5A 795/2012 vom 21. Februar 2013 E. 2.3 mit Hinweis). Derartige
Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht an sich frei. Es übt dabei aber Zurückhaltung und schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgegangen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die hätten beachtet werden müssen. Es greift ausserdem in Ermessensentscheide ein, wenn sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (Urteil 5A 521/2016 vom 9. Oktober 2017 E. 2.5 mit Hinweisen).

2.2. Das Obergericht hat die zahlreichen Vorwürfe des Beschwerdeführers geprüft und die Mehrzahl derselben entweder als unbewiesen erachtet oder nicht als Pflichtwidrigkeiten qualifiziert. Im Ergebnis blieben drei Vorwürfe übrig, welche jenes als Pflichtwidrigkeiten einstufte. So habe der Verwalter dem Beschwerdeführer nicht rechtzeitig Einsicht in die Jahresrechnung 2016 gewährt, zu Unrecht einen eingeschriebenen Brief des Beschwerdeführers nicht abgeholt und die Mieter nicht abgemahnt, keine Gegenstände im Treppenhaus zu lagern. Dazu erwog das Obergericht allerdings, die festgestellten Pflichtwidrigkeiten seien einzeln und je für sich allein betrachtet nicht schwer und wögen auch in ihrer Summe nicht derart schwer, dass dem Beschwerdeführer die Fortführung des Verwaltungsverhältnisses mit C.________ nach Treu und Glauben nicht mehr zumutbar wäre. Es möge zwar zutreffen, dass der Verwalter zuweilen unbeholfen handle; eine eigentliche Überforderung liege dennoch nicht vor.

3.
Der Streit dreht sich in erster Linie um die vom Verwalter nicht entgegen genommenen Briefe des Beschwerdeführers.

3.1. Dazu erwog das Obergericht unter Hinweis auf den Entscheid des Kantonsgerichts, aus dem "Dokument Verwaltungstätigkeit" vom 2. Januar 2015, in welchem die Aufgaben des Verwalters festgelegt seien, gehe hervor, dass Postsendungen an den Verwalter an die D.________-Strasse in U.________ zu adressieren seien, und die Beschwerdegegnerin habe nicht zu erklären vermocht, weshalb der Verwalter das Schreiben vom 30. Mai 2016 nicht angenommen habe; insofern ist das Obergericht wie bereits das Kantonsgericht von einer Pflichtverletzung ausgegangen. Zu den anderen fünf vom Beschwerdeführer genannten Schreiben führte es zusammengefasst was folgt aus: Zwar habe die Post das an die D.________-Strasse adressierte Schreiben vom 3. August 2015 mit dem Vermerk "Empfänger konnte unter der angegebenen Adresse nicht ermittelt werden" an den Beschwerdeführer retourniert. Daraus könne indes keine Pflichtverletzung des Verwalters abgeleitet werden; es sei nicht erwiesen, dass der Verwalter die Post ungenügend über die Zustelladresse aufgeklärt habe, und schon gar nicht könne diesem absichtliche Täuschung unterstellt werden. Sodann sei das Schreiben vom 13. August 2016 mit dem Vermerk "ungeöffnet zurück zum Absender" versehen worden, was aber nicht
belege, dass der Verwalter im August 2016 nicht in den Ferien geweilt habe. Dass er einen Monat Ferien bezogen habe, bedeute nicht, dass er während dieser Zeit nie zuhause gewesen sei. Es sei aber durchaus nachvollziehbar, dass er während dieser Zeit den Briefkasten an der D.________-Strasse in U.________ nicht geleert habe und damit auch das Schreiben vom 19. August 2016 nicht abgeholt habe. Schliesslich seien die beiden Schreiben vom 20. und 21. September 2016 an die Privatadresse des Verwalters gesandt worden, weshalb sie nicht an die vorgesehene Adresse adressiert gewesen seien und dem Verwalter die Annahmeverweigerung nicht als Pflichtverletzung vorgeworfen werden könne. Nur weil im August 2016 ein an die D.________-Strasse gerichtetes Schreiben vom Verwalter während dessen Ferien nicht abgeholt worden sei, könne nicht gesagt werden, es sei eine natürliche Reaktion, dass die weiteren Schreiben an die Privatadresse des Verwalters gerichtet würden.

3.2.

3.2.1. In tatsächlicher Hinsicht erachtet der Beschwerdeführer die Feststellung, der Verwalter sei im August 2016 in den Ferien gewesen, als unhaltbar, weil er ja das Schreiben vom 13. August 2016 entgegengenommen, mit einem Vermerk versehen und umgehend in den nächsten Briefkasten geworfen habe. Offensichtlich verbindet er Ferien mit Ortsabwesenheit, während das Obergericht - lediglich, aber immerhin - auf eine arbeitsfreie Zeit schliesst, die man auch zuhause verbringen kann. Dass letzteres offensichtlich unzutreffend wäre, behauptet der Beschwerdeführer zu Recht nicht. Damit zielt seine Sachverhaltsrüge an der Sache vorbei.

3.2.2. Die übrigen Ausführungen des Beschwerdeführers beschlagen die Wertung bzw. Gewichtung, welche das Obergericht den konkreten Umständen zugemessen hat. Er beharrt letztlich darauf, dass die Weigerung des Verwalters, die an ihn adressierte Post anzunehmen, eine Pflichtverletzung darstelle. Damit lägen diesbezüglich nicht nur eine, sondern sechs Pflichtverletzungen vor. Seine Einwände erschöpfen sich indes in allgemeinen Erörterungen, weshalb man Vorgänge anders gewichten und damit die Sache anders sehen könnte bzw. müsste. Damit vermag er die vom Obergericht vorgenommene Würdigung der konkreten Umstände nicht als rechtsfehlerhaft auszuweisen.

4.

4.1. Ferner moniert der Beschwerdeführer die Beurteilung des Umstandes, dass der Verwalter mit Schreiben vom 7. März 2019 von den Miteigentümern einen Vorschuss von insgesamt Fr. 4'500.-- eingefordert habe. Das Obergericht führte dazu aus, ein einziges Schreiben, mit welchem die Zahlung von Beiträgen eingefordert werde, weil der Stockwerkeigentümergemeinschaft zu wenig liquide Mittel zur Verfügung gestanden haben, reiche nicht aus, um in diesem Zusammenhang eine Pflichtverletzung des Verwalters zu belegen. Der Beschwerdeführer entgegnet, der Verwalter sei für das Budget, das wiederum die Liquidität sicherstelle, zuständig. Offensichtlich habe der Verwalter falsch budgetiert, was ihm als Pflichtverletzung anzurechnen sei. Abgesehen davon, dass Budgetierung und Liquiditätsplanung nicht dasselbe sind und folglich das eine nicht aus dem anderen folgt, wirft der Beschwerdeführer dem Verwalter nicht vor, zu Unrecht von einem Liquiditätsengpass ausgegangen zu sein bzw. zu Unrecht einen Vorschuss verlangt zu haben. Wenn aber die Stockwerkeigentümergemeinschaft als Verwaltungsgemeinschaft nicht über die notwendigen liquiden Mittel verfügt, um den laufenden Verpflichtungen nachzukommen, ist es in der Tat die Pflicht des Verwalters, bei den
Miteigentümern die erforderlichen Mittel zu beschaffen. Eine Pflichtverletzung liegt nicht vor.

4.2. Sodann beanstandet der Beschwerdeführer die Würdigung einer Fehlbuchung von Fr. 54.-- durch das Obergericht. Dieses erwog, es sei dem Kantonsgericht beizupflichten, dass eine Fehlbuchung in der Höhe von Fr. 54.-- nicht bereits als Pflichtverletzung angesehen werden könne, zumal dieser Fehler unbestrittenermassen inzwischen korrigiert worden sei. Dagegen wendet der Beschwerdeführer ein, jede Handlung, die fehlerhaft ist, stelle ein Ereignis dar, mit dem der Stockwerkeigentümer nicht rechnen müsse. Der Verwalter habe die Pflicht, seine Arbeit nach bestem Wissen und Gewissen auszuführen. Begehe er bei seiner Tätigkeit Fehler, stellten diese Pflichtverletzungen dar. Ob diese Pflichtverletzungen hingegen Folgen hätten und ob deshalb eine Abberufung als Konsequenz in Frage komme, sei einzelfallbezogen. Wenn immer wieder Fehlleistungen vorkämen, und zwar selbst in kleinen Beträgen, könnten diese in der Gesamtbetrachtung eine Fehlleistung bilden, die die Abberufung als Verwalter zur Folge haben könne. Wenn ein Verwalter so unsorgfältig arbeite, dass ständig Fehlbuchungen auftreten, sei seine Arbeit nicht mehr zumutbar. Vorliegend kämen ständig Fehlleistungen in der Rechnungsführung vor. Daher seien die vom Obergericht festgestellten
Fehlleistungen nicht mehr klein, sondern in der Gesamtbetrachtung mit den anderen Fehlleistungen erheblich, so dass die Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses nicht mehr zumutbar sei. Auch hier beschränkt sich der Beschwerdeführer darauf, seine eigene Sicht der Dinge darzulegen und daraus die ihm geeignet erscheinenden Schlussfolgerungen zu ziehen. Mit der Behauptung, es kämen ständig Fehlleistungen in der Rechnungsführung vor, behauptet er einen Sachverhalt, der im angefochtenen Entscheid nicht festgestellt ist, und soweit er sich auf Noven beruft, ist er damit nicht zu hören (E. 1.4).

4.3. Ausserdem äussert der Beschwerdeführer seine Unzufriedenheit im Zusammenhang mit der Tätigkeit als Hauswart bzw. mit der Erledigung der von den Miteigentümern am 10. Juli 2014 festgehaltenen Pendenzen. Das Obergericht führte aus, es sei unbestritten, dass der Hauswart nur einen halben Tag pro Woche arbeite und es in dieser Zeit nicht möglich sei, alle vom Beschwerdeführer beanstandeten Arbeiten zeitnah vorzunehmen. Aus seinen pauschalen Ausführungen, wann welche Arbeiten verrichtet werden könnten, könne jedenfalls keine Pflichtverletzung des Verwalters abgeleitet werden. Hinsichtlich der weiteren Arbeiten, welche die anderen beiden Stockwerkeigentümer nicht vorgenommen haben sollen und welche der Verwalter pflichtwidrig nicht mehr abgemahnt haben soll, habe bereits das Kantonsgericht ausgeführt, dass der Beschwerdeführer nicht substanziiert ausgeführt habe, um welche Arbeiten es sich handle. Mit undifferenzierten Vorwürfen vermöge der Gesuchsteller eine Pflichtwidrigkeit des Verwalters nicht zu beweisen. In seiner Beschwerde setzt sich der Beschwerdeführer nicht mit den oben wiedergegebenen Erwägungen des Obergerichts auseinander. Er beschränkt sich letztlich darauf, seine im kantonalen Verfahren pauschal und undifferenziert
erhobenen Vorwürfe an die Adresse des Verwalters (Nichtbearbeitung von Pendenzen; unterlassene Abmahnung der Miteigentümer) zu wiederholen. Eine rechtsfehlerhafte Ermessensausübung ist nicht zu erkennen.

5.
Schliesslich macht der Beschwerdeführer in seiner Beschwerde wiederholt geltend, zumindest in der Gesamtbetrachtung sei die Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses nicht mehr zumutbar. Dabei stützt er sich indes auf seine eigene Würdigung der Umstände. Nachdem sich vorstehend ergeben hat, dass die Einwendungen des Beschwerdeführers unbegründet sind, läuft seine Kritik an der Sache vorbei. Dass und weshalb das Obergericht sein Ermessen über- bzw. unterschritten haben soll, indem es die drei festgestellten Pflichtwidrigkeiten in ihrer Summe nicht als derart schwer eingestuft hat, dass dem Beschwerdeführer die Fortführung des Verwaltungsverhältnisses mit C.________ nach Treu und Glauben nicht mehr zumutbar wäre (E. 2.2), behauptet der Beschwerdeführer gar nicht erst und legt auch keine Gründe dar, weshalb dem so sein sollte. Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, dass die Handlungen bzw. Unterlassungen des Verwalters ausschliesslich gegen ihn gerichtet seien, was belege, dass der Verwalter sich nicht neutral verhalte, und folglich für ihn, den Beschwerdeführer, die Fortsetzung des Verwaltungsverhältnisses nicht zumutbar sei, zeigt er nicht auf, dass er seine diesbezüglichen Überlegungen bereits im kantonalen Verfahren
vorgetragen hätte; mangels Ausschöpfung des Instanzenzuges (BGE 143 III 290 E. 1.1) ist auf diese Vorbringen nicht einzutreten.

6.
Aus den dargelegten Gründen ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem Verfahrensausgang entsprechend wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der Beschwerdegegnerin ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden (Art. 68 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zug, II. Zivilabteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 10. März 2020

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Herrmann

Die Gerichtsschreiberin: Scheiwiller

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712^r - 1 L'assemblea dei comproprietari può revocare in ogni tempo l'amministratore, riservata l'azione di risarcimento.
¹	L'assemblea dei comproprietari può revocare in ogni tempo l'amministratore, riservata l'azione di risarcimento.
²	Se, nonostante un grave motivo, l'assemblea nega di revocare l'amministratore, ogni comproprietario può, entro un mese, domandarne la revoca al giudice.
³	L'amministratore nominato dal giudice non può, senza il consenso di questo, essere revocato prima del decorso del tempo fissato al suo ufficio.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
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^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.