Tribunal federal
{T 0/2}
4C.425/2004 /ech
Arrêt du 9 mars 2005
Ire Cour civile
Composition
Mme et MM. les Juges Corboz, Président, Favre et Kiss.
Greffière: Mme Charif Feller.
Parties
A.________ et B.________,
demandeurs et recourants, représentés par Me Soli Pardo,
contre
C.________,
défendeur et intimé, représenté par Me Dominique Burger.
Objet
contrat de bail à loyer; résiliation,
recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de Baux et Loyers du canton de Genève du
4 octobre 2004.
Faits:
A.
Les 30 juillet et 8 août 1997, D.________ a conclu avec A.________ et B.________ (demandeurs) deux contrats de bail à loyer portant respectivement sur une place de parc dans un garage souterrain et sur un appartement de 7 pièces, à Genève. Etablis pour une durée initiale de trois ans du 1er septembre 1997 au 31 août 2000, les baux étaient par la suite renouvelable tacitement d'année en année, sauf résiliation donnée six mois avant l'échéance. Le loyer annuel, charges non comprises, a été fixé à respectivement 2'400 fr. et 51'600 fr.
Suite au décès de D.________, le 5 février 1998, C.________ (défendeur) a hérité des biens immobiliers mentionnés. Il a requis son inscription au registre foncier le 4 octobre 2002. Dès le mois de juin 2002, le défendeur a proposé aux locataires de leur vendre l'appartement, la place de parc ainsi qu'un studio sis dans l'immeuble, au prix de 1'800'000 fr. au total. Malgré de nombreuses discussions entre les parties, aucun accord n'a été trouvé à ce sujet.
Par avis officiels du 17 octobre 2002, adressés séparément à chacun des deux locataires, le bailleur a résilié les baux pour le 31 août 2003, indiquant par courrier séparé qu'il souhaitait vendre l'appartement.
B.
Par requête du 13 novembre 2002, les locataires ont contesté les congés auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers qui, par décision du 11 février 2003, les a déclarés valables et a accordé aux locataires une unique prolongation de bail jusqu'au 31 décembre 2004.
Par jugement du 27 novembre 2003, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a déclaré les congés valables. Il a accordé aux locataires une première prolongation du bail jusqu'au 31 août 2005 et les a informés qu'une seconde prolongation pouvait être requise au moins soixante jours avant l'expiration de la première prolongation. Le Tribunal a retenu, en substance, que l'hypothèse d'un congé-vente au sens de l'art. 271a al. 1 let. c
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
|
1 | Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
a | parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail; |
b | dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer; |
c | seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué; |
d | pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi; |
e | dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur: |
e1 | a succombé dans une large mesure; |
e2 | a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions; |
e3 | a renoncé à saisir le juge; |
e4 | a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire. |
f | en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur. |
2 | La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail. |
3 | Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné: |
a | en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux; |
b | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
c | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
d | en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2); |
e | pour de justes motifs (art. 266g); |
f | en cas de faillite du locataire (art. 266h). |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
|
1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
|
1 | Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
2 | Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur: |
a | les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat; |
b | la durée du bail; |
c | la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement; |
d | le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin; |
e | la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux. |
3 | Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé. |
Statuant le 4 octobre 2004 sur appel des parties, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers, réformant partiellement le jugement entrepris, a octroyé aux locataires une unique prolongation de bail jusqu'au 31 décembre 2004.
C.
Les demandeurs interjettent un recours en réforme au Tribunal fédéral. Ils concluent principalement à l'annulation des résiliations des baux, subsidiairement à l'octroi d'une première prolongation jusqu'au 31 août 2005 et plus subsidiairement au renvoi de l'affaire à l'autorité cantonale pour complètement des constatations de fait et nouvelle décision au sens des considérants.
Le défendeur propose le rejet du recours et la confirmation de l'arrêt attaqué.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Les demandeurs invoquent la violation par la cour cantonale de l'art. 271a al. 1 let. c
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
a | parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail; |
b | dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer; |
c | seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué; |
d | pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi; |
e | dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur: |
e1 | a succombé dans une large mesure; |
e2 | a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions; |
e3 | a renoncé à saisir le juge; |
e4 | a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire. |
f | en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur. |
2 | La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail. |
3 | Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné: |
a | en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux; |
b | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
c | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
d | en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2); |
e | pour de justes motifs (art. 266g); |
f | en cas de faillite du locataire (art. 266h). |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
1.1 Aux termes de l'art. 271a al. 1 let. c
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
a | parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail; |
b | dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer; |
c | seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué; |
d | pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi; |
e | dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur: |
e1 | a succombé dans une large mesure; |
e2 | a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions; |
e3 | a renoncé à saisir le juge; |
e4 | a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire. |
f | en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur. |
2 | La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail. |
3 | Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné: |
a | en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux; |
b | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
c | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
d | en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2); |
e | pour de justes motifs (art. 266g); |
f | en cas de faillite du locataire (art. 266h). |
Plus généralement, l'art. 271 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
|
1 | Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
2 | L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
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1 | Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
2 | L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
Au vu des principes énoncés, on peut d'emblée exclure une violation de l'art. 271 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
1.2
1.2.1 Pour que le congé donné par le bailleur soit annulable, au sens de l'art. 271a al. 1 let. c
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
a | parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail; |
b | dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer; |
c | seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué; |
d | pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi; |
e | dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur: |
e1 | a succombé dans une large mesure; |
e2 | a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions; |
e3 | a renoncé à saisir le juge; |
e4 | a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire. |
f | en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur. |
2 | La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail. |
3 | Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné: |
a | en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux; |
b | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
c | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
d | en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2); |
e | pour de justes motifs (art. 266g); |
f | en cas de faillite du locataire (art. 266h). |
1.2.2 S'appuyant sur Barbey (Protection contre les congés concernant les baux d'habitation et de locaux commerciaux, n. 168, p. 164), la cour cantonale a relevé que l'art. 271a al. 1 let. c
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
a | parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail; |
b | dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer; |
c | seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué; |
d | pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi; |
e | dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur: |
e1 | a succombé dans une large mesure; |
e2 | a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions; |
e3 | a renoncé à saisir le juge; |
e4 | a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire. |
f | en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur. |
2 | La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail. |
3 | Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné: |
a | en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux; |
b | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
c | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
d | en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2); |
e | pour de justes motifs (art. 266g); |
f | en cas de faillite du locataire (art. 266h). |
Pour les demandeurs, l'opinion de Barbey sur la simultanéité de l'offre de vente et de la menace de résiliation est erronée et contredit la jurisprudence rendue sous l'ancien droit (ATF 115 II 83 consid. 4b). Ni le droit actuel, ni les travaux préparatoires, ni la doctrine actuelle ne permettraient de s'écarter de la solution antérieure.
1.2.3 La jurisprudence citée par les demandeurs ne se prononce pas vraiment sur la question de la simultanéité de l'offre de vente et de la menace de résiliation. S'agissant du droit actuel, l'arrêt 4C. 446/1996 du 13 février 1997 ne se réfère qu'indirectement à ladite question, au consid. 4b, puis reprend, au consid. 4c in fine, l'opinion de Barbey selon laquelle la relation de causalité adéquate - qui entraînerait l'application de l'art. 271a al. 1 let. c
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
a | parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail; |
b | dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer; |
c | seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué; |
d | pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi; |
e | dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur: |
e1 | a succombé dans une large mesure; |
e2 | a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions; |
e3 | a renoncé à saisir le juge; |
e4 | a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire. |
f | en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur. |
2 | La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail. |
3 | Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné: |
a | en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux; |
b | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
c | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
d | en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2); |
e | pour de justes motifs (art. 266g); |
f | en cas de faillite du locataire (art. 266h). |
Quant à la doctrine, Lachat (op. cit., n. 5.3.5 in fine p. 479) considère que le rapport de causalité peut résulter notamment d'une relation temporelle entre le congé et l'offre de vente. S'ils sont simultanés, le lien de causalité sera en règle générale établi au bénéfice d'une grande vraisemblance. Le même auteur déclare dans le Commentaire romand (n. 12 ad art. 271a
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
a | parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail; |
b | dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer; |
c | seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué; |
d | pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi; |
e | dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur: |
e1 | a succombé dans une large mesure; |
e2 | a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions; |
e3 | a renoncé à saisir le juge; |
e4 | a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire. |
f | en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur. |
2 | La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail. |
3 | Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné: |
a | en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux; |
b | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
c | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
d | en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2); |
e | pour de justes motifs (art. 266g); |
f | en cas de faillite du locataire (art. 266h). |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
a | parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail; |
b | dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer; |
c | seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué; |
d | pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi; |
e | dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur: |
e1 | a succombé dans une large mesure; |
e2 | a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions; |
e3 | a renoncé à saisir le juge; |
e4 | a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire. |
f | en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur. |
2 | La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail. |
3 | Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné: |
a | en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux; |
b | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
c | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
d | en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2); |
e | pour de justes motifs (art. 266g); |
f | en cas de faillite du locataire (art. 266h). |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
a | parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail; |
b | dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer; |
c | seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué; |
d | pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi; |
e | dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur: |
e1 | a succombé dans une large mesure; |
e2 | a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions; |
e3 | a renoncé à saisir le juge; |
e4 | a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire. |
f | en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur. |
2 | La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail. |
3 | Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné: |
a | en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux; |
b | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
c | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
d | en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2); |
e | pour de justes motifs (art. 266g); |
f | en cas de faillite du locataire (art. 266h). |
1.2.4 Quoi qu'il en soit, point n'est besoin d'examiner plus avant la question de la simultanéité de l'offre de vente et de la menace de résiliation - abordée, il est vrai, de manière guère explicite par l'arrêt cantonal -, puisqu'elle n'est pas déterminante en l'espèce. Comme déjà mentionné (consid. 1.1), il ressort des constatations souveraines de la cour cantonale que le défendeur avait, au moment de résilier le bail, la volonté de vendre l'appartement, quel que soit l'acquéreur. Par conséquent, la relation de causalité adéquate entre le congé et le désir d'amener le locataire à acheter fait défaut. Il s'ensuit que la cour cantonale n'a pas violé l'art. 271a al. 1 let. c
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
|
1 | Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
a | parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail; |
b | dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer; |
c | seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué; |
d | pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi; |
e | dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur: |
e1 | a succombé dans une large mesure; |
e2 | a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions; |
e3 | a renoncé à saisir le juge; |
e4 | a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire. |
f | en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur. |
2 | La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail. |
3 | Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné: |
a | en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux; |
b | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
c | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
d | en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2); |
e | pour de justes motifs (art. 266g); |
f | en cas de faillite du locataire (art. 266h). |
Au demeurant, cette disposition n'impose pas au bailleur de laisser au tiers acquéreur le soin de résilier le bail, comme le prétendent les demandeurs. Il a déjà été indiqué que le congé donné pour l'échéance en vue de vendre un bien immobilier dans de meilleures conditions n'avait rien d'illégitime et que cela était également valable, en l'espèce, malgré l'existence d'un droit de préemption en faveur des locataires (consid. 1.1). De plus, d'après l'expérience générale, la présence d'un locataire est de nature à rendre la vente plus difficile, que ce soit en réduisant le nombre d'amateurs ou en exerçant une influence négative sur le prix (arrêt 4C.176/2004 du 8 septembre 2004, consid. 2.2). A ce sujet, la cour cantonale a constaté qu'en raison de la présence des locataires, plusieurs acheteurs potentiels avaient renoncé à concrétiser leur offre, et que c'est sur conseil de sa régie que le défendeur avait décidé de résilier le bail.
2.
Les demandeurs reprochent également aux juges cantonaux de ne pas avoir tiré les conséquences juridiques de leur constatation de fait, d'après laquelle le défendeur a proposé aux locataires de leur vendre non seulement l'appartement et la place de parc, mais aussi un studio sis dans le même immeuble, n'ayant aucun rapport avec les objets loués. Il en résulterait un prix surfait, et le droit de préemption en leur faveur en serait contourné.
Les demandeurs invoquent dans ce contexte, pour la première fois devant le Tribunal fédéral, la violation de l'art. 271a al. 1 let. b
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
a | parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail; |
b | dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer; |
c | seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué; |
d | pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi; |
e | dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur: |
e1 | a succombé dans une large mesure; |
e2 | a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions; |
e3 | a renoncé à saisir le juge; |
e4 | a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire. |
f | en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur. |
2 | La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail. |
3 | Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné: |
a | en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux; |
b | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
c | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
d | en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2); |
e | pour de justes motifs (art. 266g); |
f | en cas de faillite du locataire (art. 266h). |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
a | parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail; |
b | dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer; |
c | seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué; |
d | pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi; |
e | dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur: |
e1 | a succombé dans une large mesure; |
e2 | a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions; |
e3 | a renoncé à saisir le juge; |
e4 | a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire. |
f | en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur. |
2 | La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail. |
3 | Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné: |
a | en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux; |
b | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
c | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
d | en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2); |
e | pour de justes motifs (art. 266g); |
f | en cas de faillite du locataire (art. 266h). |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
a | parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail; |
b | dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer; |
c | seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué; |
d | pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi; |
e | dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur: |
e1 | a succombé dans une large mesure; |
e2 | a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions; |
e3 | a renoncé à saisir le juge; |
e4 | a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire. |
f | en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur. |
2 | La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail. |
3 | Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné: |
a | en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux; |
b | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
c | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
d | en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2); |
e | pour de justes motifs (art. 266g); |
f | en cas de faillite du locataire (art. 266h). |
Cette question peut demeurer indécise, dans la mesure où le grief - qu'il soit fondé sur l'art. 271a al. 1 let. b
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
a | parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail; |
b | dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer; |
c | seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué; |
d | pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi; |
e | dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur: |
e1 | a succombé dans une large mesure; |
e2 | a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions; |
e3 | a renoncé à saisir le juge; |
e4 | a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire. |
f | en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur. |
2 | La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail. |
3 | Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné: |
a | en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux; |
b | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
c | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
d | en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2); |
e | pour de justes motifs (art. 266g); |
f | en cas de faillite du locataire (art. 266h). |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
|
1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
3.
3.1 Les demandeurs invoquent la violation par la cour cantonale de l'art. 272 al. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
|
1 | Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
2 | Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur: |
a | les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat; |
b | la durée du bail; |
c | la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement; |
d | le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin; |
e | la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux. |
3 | Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
|
1 | Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
2 | Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur: |
a | les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat; |
b | la durée du bail; |
c | la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement; |
d | le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin; |
e | la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux. |
3 | Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
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1 | Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
2 | Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur: |
a | les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat; |
b | la durée du bail; |
c | la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement; |
d | le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin; |
e | la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux. |
3 | Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé. |
3.2 Lorsqu'il est appelé à se prononcer sur une prolongation du bail, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation pour en déterminer la durée dans le cadre posé par la loi. Il doit tenir compte du but de la disposition, qui est de donner du temps au locataire pour trouver une solution de remplacement, et procéder à une pesée des intérêts en présence. Le juge ne transgresse pas le droit fédéral en exerçant le pouvoir d'appréciation que la loi lui accorde. Le droit fédéral n'est violé que s'il sort des limites fixées par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les éléments d'appréciation pertinents ou s'il tire des déductions à ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus de pouvoir d'appréciation (ATF 125 III 226 consid. 4 et les arrêts cités).
3.3 Pour se prononcer sur la durée de la prolongation du bail, la cour cantonale a relevé que le défendeur était devenu propriétaire des biens immobiliers suite à une succession qui avait engendré des frais substantiels, notamment des emprunts hypothécaires et des impôts. S'agissant des demandeurs, elle a tenu compte du fait qu'ils disposaient de revenus élevés, que leur budget pour l'acquisition d'un appartement s'élevait à 2'000'000 fr. et qu'ils avaient proposé au défendeur 1'350'000 fr., estimant que l'appartement nécessitait d'importants travaux.
Tout en reconnaissant que la situation financière des deux parties était aisée, la cour cantonale a retenu que la situation (personnelle) du bailleur semblait plus difficile que celle des locataires. De l'avis des juges cantonaux, la prolongation accordée par les premiers juges empêchait le bailleur d'entamer la moindre négociation en vue de la vente de l'appartement, la date de libération de celui-ci ne pouvant être déterminée, les locataires n'ayant entrepris aucune démarche en vue de leur relogement.
3.4 Il apparaît que la cour cantonale, dans l'examen de la situation financière des parties, s'est bornée à reproduire quelques éléments concernant le bailleur, omettant non seulement une analyse détaillée mais également une comparaison approfondie avec la situation financière des locataires. Si cette manière de faire est critiquable, elle ne saurait pour autant constituer une violation du droit fédéral applicable, justifiant un complètement du dossier. De même, l'inadvertance manifeste - signalée par les demandeurs - commise par la cour cantonale, qui n'a pas tenu compte du produit de la vente du studio à un tiers, intervenue entre-temps, ne porte pas à conséquence.
En effet, il ressort de l'arrêt attaqué que les deux parties bénéficient d'une situation financière confortable. Cela signifie, en particulier pour les locataires, que leurs démarches en vue de trouver un nouvel appartement demeurent, malgré la difficulté notoire de trouver un appartement de luxe à Genève, aisées. Il sied de relever que c'est la conclusion à laquelle le tribunal de première instance, plus favorable aux locataires, avait déjà abouti. La cour cantonale a également pris en compte, en s'y référant expressément, la position des premiers juges, selon lesquels le contrat de bail était, nonobstant le droit de préemption des locataires, résiliable. A cet égard, les constatations de fait de l'arrêt attaqué ne permettent pas de remettre en cause la manière de procéder du bailleur. Enfin, la cour cantonale a retenu l'absence de démarches de la part des locataires pour trouver un nouvel appartement, facteur qui peut être pris en considération dans le cadre d'une procédure de première prolongation de bail (arrêt 4C.176/2004 du 8 septembre 2004, consid. 3.2).
Au vu de ce qui précède, la durée de prolongation du bail, qui est d'une année et quatre mois, ne relève pas de l'abus du pouvoir d'appréciation, compte tenu de la durée maximale de quatre ans (art. 272b al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272b - 1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
|
1 | Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
2 | Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation. |
4.
Cela étant, il y a lieu de rejeter le recours, dans la mesure où il est recevable. Un émolument judiciaire sera mis à la charge des demandeurs (art. 156 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272b - 1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
|
1 | Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
2 | Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272b - 1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
|
1 | Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
2 | Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272b - 1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
|
1 | Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
2 | Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation. |
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 4'000 fr. est mis à la charge des demandeurs, solidairement entre eux.
3.
Les demandeurs, débiteurs solidaires, verseront au défendeur une indemnité de 5'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de Baux et Loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 9 mars 2005
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: La greffière: