Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_585/2011

Sentenza del 7 novembre 2011
I Corte di diritto civile

Composizione
Giudici federali Klett, Presidente,
Rottenberg Liatowitsch, Kolly,
Cancelliere Piatti.

Partecipanti al procedimento
A.________ SA,
patrocinata dall'avv. Brenno Martignoni,
ricorrente,

contro

B.________,
patrocinato dall'avv. Laura Loser,
opponente.

Oggetto
contratto di locazione, sfratto,

ricorso in materia civile e ricorso sussidiario in
materia costituzionale contro la sentenza emanata
il 17 agosto 2011 dalla II Camera civile del
Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Fatti:

A.
Con contratti del 22 dicembre 2009 e 14 maggio 2010 B.________ ha locato alla A.________ SA locali commerciali in uno stabile a Camorino. Il primo contratto prevede una pigione mensile di fr. 2'800.-- per il primo anno che aumenta poi a fr. 3'600.--, il secondo indica un corrispettivo mensile di fr. 500.--. Il 24 gennaio 2011 il locatore ha inviato alla conduttrice una diffida per il pagamento di fr. 11'450.-- per pigioni scoperte, con comminatoria di disdetta ai sensi dell'art. 257d
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 257d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
1    Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
2    Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
CO. Con lettera 23 febbraio 2011 la conduttrice ha comunicato che "gli affitti sono stati bloccati" in attesa di definire la questione attinente al pagamento di due cucine da lei fornite. Il 25 febbraio 2011, scaduto infruttuoso il termine di pagamento di 30 giorni, il locatore ha notificato - con il formulario ufficiale - alla conduttrice la disdetta del rapporto di locazione per il 31 marzo 2011. La conduttrice ha contestato la disdetta il 1° marzo 2011.

B.
Con istanza del 16 maggio 2011 il locatore ha chiesto alla Pretura di Bellinzona lo sfratto della conduttrice. Con decisione 20 giugno 2011, emanata in procedura sommaria (tutela giurisdizionale nei casi manifesti), il Pretore aggiunto ha ordinato l'espulsione della conduttrice.

C.
Con sentenza 17 agosto 2011 la II Camera civile del Tribunale di appello del Cantone Ticino ha respinto un appello della soccombente. La Corte cantonale ha considerato che, essendo in presenza di "una fattispecie liquida e di una situazione giuridica chiara", il Giudice di prime cure poteva accordare tutela giurisdizionale in procedura sommaria ai sensi dell'art. 257
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors
CPC Art. 257 - 1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
1    Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
a  l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé;
b  la situation juridique est claire.
2    Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office.
3    Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée.
CPC e quindi rinunciare ad una conciliazione preliminare. Ha poi negato che la conduttrice abbia dichiarato, prima della scadenza del termine di grazia accordato per il pagamento, di compensare le pigioni arretrate e ha ritenuto adempiuti gli altri presupposti per l'applicazione dell'art. 257d
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 257d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
1    Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
2    Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
CO.

D.
Con ricorso in materia civile e ricorso sussidiario in materia costituzionale del 26 settembre 2011 la A.________ SA postula, previo conferimento dell'effetto sospensivo, la riforma della sentenza impugnata nel senso che l'istanza del locatore sia respinta con la conferma del rapporto di locazione e la compensazione delle pigioni arretrate. Contesta che siano dati i presupposti dell'art. 257
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors
CPC Art. 257 - 1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
1    Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
a  l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé;
b  la situation juridique est claire.
2    Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office.
3    Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée.
CPC per applicare la procedura sommaria e quindi escludere la procedura di conciliazione. Afferma inoltre di essersi prevalsa di una compensazione con la lettera del 23 febbraio 2011. Invoca poi i principi della proporzionalità e della buona fede e lamenta una violazione del diritto di essere sentita.
Con decreto del 20 ottobre 2011 la Presidente della Corte adita ha conferito effetto sospensivo all'impugnativa.
Non sono state chieste osservazioni al ricorso.

Diritto:

1.
Per costante giurisprudenza, quando - come nella fattispecie - la vertenza concerne la validità di una disdetta di un contratto di locazione di durata indeterminata espressa dal locatore, il valore litigioso non è inferiore alla pigione dovuta per il periodo di tre anni di cui all'art. 271 cpv. 1 lett. e
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
1    Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
2    Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande.
CO. Ne segue che la soglia di fr. 15'000.--, prevista dall'art. 74 cpv. 1 lett. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
1    Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
a  15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
b  30 000 francs dans les autres cas.
2    Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
a  si la contestation soulève une question juridique de principe;
b  si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
c  s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
d  s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
e  s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.
LTF in controversie in materia di diritto di locazione per poter validamente inoltrare un ricorso in materia civile, è in concreto superata (sentenza 4A_189/2011 del 4 luglio 2011 consid. 1.1, destinato a pubblicazione; DTF 136 III 196 consid. 1.1, con rinvii). Vista la proponibilità del ricorso in materia civile introdotto tempestivamente dalla parte soccombente in sede cantonale e diretto contro una decisione finale emanata dal Tribunale di ultima istanza del Cantone Ticino, il ricorso sussidiario in materia costituzionale si rivela inammissibile (DTF 133 III 545 consid. 5 pag. 552).

2.
Secondo l'art. 42 cpv. 1 e
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
1    Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
2    Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
3    Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
4    En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
a  le format du mémoire et des pièces jointes;
b  les modalités de la transmission;
c  les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
5    Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
6    Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
7    Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.
2 LTF, l'atto ricorsuale deve contenere le conclusioni della parte ricorrente e i motivi su cui esse si fondano. Quando viene fatta valere la violazione di diritti fondamentali le esigenze di motivazione sono più severe: giusta l'art. 106 cpv. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
LTF il Tribunale federale esamina simili censure soltanto se il ricorrente le solleva e motiva in modo circostanziato (DTF 136 II 304 consid. 2.5). Per lamentare con un'ammissibile censura la violazione del divieto dell'arbitrio non è segnatamente sufficiente formulare una critica meramente appellatoria (DTF 136 II 489 consid. 2.8) e contestare la decisione impugnata come in una procedura d'appello, nella quale l'autorità di ricorso gode di cognizione libera, opponendo semplicemente la propria opinione a quella dell'autorità cantonale (DTF 134 II 349 consid. 3). Giova inoltre ricordare che in linea di principio il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sull'accertamento dei fatti svolto dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
1    Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
2    Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
3    Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99
LTF) e può scostarsene o completarlo unicamente se è stato effettuato in violazione del diritto nel senso dell'art. 95
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
a  du droit fédéral;
b  du droit international;
c  de droits constitutionnels cantonaux;
d  de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
e  du droit intercantonal.
LTF o in modo manifestamente inesatto (art. 105 cpv. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
1    Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
2    Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
3    Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99
LTF). L'accertamento dei fatti contenuto nella
sentenza impugnata può essere censurato alle stesse condizioni (art. 97 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
1    Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
2    Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89
LTF). Poiché la definizione di "manifestamente inesatto" corrisponde a quella dell'arbitrio (DTF 133 II 249 consid. 1.2.2) e configura a sua volta la violazione di un diritto fondamentale (art. 9
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi.
Cost.; DTF 134 IV 36 consid. 1.4.1), valgono le accresciute esigenze di motivazione poste dall'art. 106 cpv. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
LTF.
Nella fattispecie la semplice menzione nel ricorso dei principi costituzionali della buona fede e della proporzionalità si rivela di primo acchito inammissibile, perché la ricorrente omette di formulare con riferimento ai predetti principi una qualsiasi censura che soddisfa i requisiti di motivazione dell'art. 106 cpv. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
LTF. Altrettanto inammissibile, perché del tutto inconferente, si rivela poi la pretesa violazione dell'art. 29 cpv. 2
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
1    Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
2    Les parties ont le droit d'être entendues.
3    Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.
Cost. per l'assenza di una procedura di conciliazione.

3.
Giusta l'art. 257 cpv. 1
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors
CPC Art. 257 - 1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
1    Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
a  l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé;
b  la situation juridique est claire.
2    Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office.
3    Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée.
CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e la situazione giuridica è chiara (lett. b).

3.1 La ricorrente non contesta, a giusta ragione (art. 198 lett. a
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors
CPC Art. 198 Exceptions - La procédure de conciliation n'a pas lieu:
a  dans la procédure sommaire;
abis  en cas d'action pour de la violence, des menaces ou du harcèlement au sens de l'art. 28b CC82 ou de décision d'ordonner une surveillance électronique au sens de l'art. 28c CC;
b  dans les procès d'état civil;
bbis  dans les actions concernant la contribution d'entretien et le sort des enfants lorsqu'un parent s'est adressé à l'autorité de protection de l'enfant avant l'introduction de l'action (art. 298b et 298d CC84);
c  dans la procédure de divorce;
d  dans les procédures concernant la dissolution ou l'annulation du partenariat enregistré;
e  en cas d'actions relevant de la LP86:
e1  en libération de dette (art. 83, al. 2 LP),
e2  en constatation (art. 85a LP),
e3  en revendication (art. 106 à 109 LP),
e4  en participation (art. 111 LP),
e5  en revendication de tiers ou de la masse des créanciers (art. 242 LP),
e6  en contestation de l'état de collocation (art. 148 et 250 LP),
e7  en constatation de retour à meilleure fortune (art. 265a LP),
e8  en réintégration des biens soumis au droit de rétention (art. 284 LP);
f  dans les litiges qui sont de la compétence d'une instance cantonale unique en vertu des art. 5 et 6;
g  en cas d'intervention principale, de demande reconventionnelle ou d'appel en cause;
h  lorsque le tribunal a fixé un délai pour le dépôt de la demande.
CPC), che una procedura di conciliazione non ha luogo quando il giudice accorda nella procedura sommaria la tutela giurisdizionale in casi manifesti nel senso dell'art. 257
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors
CPC Art. 257 - 1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
1    Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
a  l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé;
b  la situation juridique est claire.
2    Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office.
3    Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée.
CPC. Essa sostiene però che nella fattispecie non erano dati i presupposti per ordinare l'espulsione in applicazione di quest'ultima norma, ragione per cui la procedura di conciliazione non può essere omessa. La ricorrente assevera che non si sarebbe trattato di un caso manifesto, atteso che avrebbe già contestato i fatti all'udienza tenuta innanzi al Pretore aggiunto e che gli argomenti sollevati non permetterebbero di considerare chiara la situazione giuridica. Inoltre, negando l'avvenuta compensazione, la Corte cantonale avrebbe accertato in modo arbitrario i fatti ed ignorato "i precetti della buona fede nei rapporti d'affari".

3.2 Occorre innanzi tutto osservare che la situazione giuridica appare chiara. Infatti, giusta l'art. 257d
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 257d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
1    Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
2    Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
CO, quando il conduttore è in mora nel pagamento delle pigioni, il locatore può fissargli per scritto un termine, nel caso di locali commerciali di almeno 30 giorni, per il pagamento, con l'avvertenza che scaduto infruttuosamente il termine impartito il rapporto di locazione sarà disdetto (cpv. 1); se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto con un preavviso di 30 giorni nel caso di locali commerciali (cpv. 2). È pure pacifica la giurisprudenza di questo Tribunale secondo cui, per impedire la predetta disdetta straordinaria, un'eventuale compensazione dev'essere invocata durante il predetto termine di grazia (DTF 119 II 241 consid. 6b/bb-cc pag. 248). A giusta ragione non è infine nemmeno contestato che, al termine della locazione, il conduttore debba restituire l'ente locato.

3.3 Con riferimento ai fatti, la Corte cantonale ha dapprima ritenuto che la conduttrice aveva ammesso di non aver pagato i canoni di locazione richiesti. I Giudici cantonali hanno poi considerato infondata l'obiezione della conduttrice di essersi prevalsa nella lettera del 23 febbraio 2011 di una compensazione, atteso che in tale scritto essa non accenna minimamente all'intenzione di compensare il debito, ma si limita in sostanza ad indicare che "gli affitti sono stati bloccati", perché vi sarebbe da definire una "questione" concernente il pagamento di due cucine, per le quali non aveva però ancora emesso le relative fatture.
3.3.1 Giova in concreto preliminarmente rilevare che, contrariamente a quanto sembra ritenere la ricorrente, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti non è limitata alle cause in cui i fatti sono incontestati, ma può - come risulta esplicitamente dal testo legale - pure essere concessa quando questi sono facilmente comprovabili.
3.3.2 Nella fattispecie, contrariamente a quanto affermato in modo apodittico dalla ricorrente, l'accertamento dei fatti non poggia affatto su un apprezzamento arbitrario delle prove da parte dell'istanza inferiore. Dalla predetta lettera non emerge infatti alcuna volontà di compensare le pigioni arretrate con i propri crediti, ma risulta piuttosto l'intenzione di utilizzare una sospensione del pagamento delle pigioni quale mezzo di pressione per "definire" quella che la ricorrente chiama "la questione" delle due cucine. Del tutto irrilevante ai fini dell'accertamento della pretesa dichiarazione di compensazione durante il periodo di grazia si rivela poi l'asserzione, contenuta nel gravame, secondo cui dagli atti risulterebbe che il 9 giugno 2011 - e quindi dopo l'inoltro della richiesta di sfratto - il locatore avrebbe riconosciuto il debito relativo alle cucine con il versamento di una rata.

3.4 Così stando le cose, la Corte cantonale non ha violato il diritto federale riconoscendo all'opponente una tutela giurisdizionale in procedura sommaria non preceduta da una procedura di conciliazione.

4.
Da quanto precede discende che il ricorso sussidiario in materia costituzionale si appalesa inammissibile, mentre quello in materia civile si rivela, nella misura in cui è ammissibile, infondato. Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 68 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
1    Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
2    En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
3    En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
4    L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
5    Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.
LTF).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Il ricorso sussidiario in materia costituzionale è inammissibile.

2.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso in materia civile è respinto.

3.
Le spese giudiziarie di fr. 2'000.-- sono poste a carico della ricorrente.

4.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Losanna, 7 novembre 2011

In nome della I Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero

La Presidente: Klett

Il Cancelliere: Piatti
Information de décision   •   DE • FR • IT • EN
Document : 4A_585/2011
Date : 07 novembre 2011
Publié : 09 décembre 2011
Source : Tribunal fédéral
Statut : Non publié
Domaine : Droit des contrats
Objet : contratto di locazione


Répertoire des lois
CO: 257d 
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 257d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
1    Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins.
2    Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
271
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
1    Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
2    Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande.
CPC: 198 
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors
CPC Art. 198 Exceptions - La procédure de conciliation n'a pas lieu:
a  dans la procédure sommaire;
abis  en cas d'action pour de la violence, des menaces ou du harcèlement au sens de l'art. 28b CC82 ou de décision d'ordonner une surveillance électronique au sens de l'art. 28c CC;
b  dans les procès d'état civil;
bbis  dans les actions concernant la contribution d'entretien et le sort des enfants lorsqu'un parent s'est adressé à l'autorité de protection de l'enfant avant l'introduction de l'action (art. 298b et 298d CC84);
c  dans la procédure de divorce;
d  dans les procédures concernant la dissolution ou l'annulation du partenariat enregistré;
e  en cas d'actions relevant de la LP86:
e1  en libération de dette (art. 83, al. 2 LP),
e2  en constatation (art. 85a LP),
e3  en revendication (art. 106 à 109 LP),
e4  en participation (art. 111 LP),
e5  en revendication de tiers ou de la masse des créanciers (art. 242 LP),
e6  en contestation de l'état de collocation (art. 148 et 250 LP),
e7  en constatation de retour à meilleure fortune (art. 265a LP),
e8  en réintégration des biens soumis au droit de rétention (art. 284 LP);
f  dans les litiges qui sont de la compétence d'une instance cantonale unique en vertu des art. 5 et 6;
g  en cas d'intervention principale, de demande reconventionnelle ou d'appel en cause;
h  lorsque le tribunal a fixé un délai pour le dépôt de la demande.
257
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors
CPC Art. 257 - 1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
1    Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
a  l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé;
b  la situation juridique est claire.
2    Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office.
3    Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée.
Cst: 9 
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi.
29
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
1    Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
2    Les parties ont le droit d'être entendues.
3    Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.
LTF: 42 
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
1    Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
2    Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
3    Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
4    En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
a  le format du mémoire et des pièces jointes;
b  les modalités de la transmission;
c  les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
5    Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
6    Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
7    Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.
68 
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
1    Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
2    En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
3    En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
4    L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
5    Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.
74 
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
1    Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
a  15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
b  30 000 francs dans les autres cas.
2    Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
a  si la contestation soulève une question juridique de principe;
b  si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
c  s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
d  s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
e  s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.
95 
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
a  du droit fédéral;
b  du droit international;
c  de droits constitutionnels cantonaux;
d  de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
e  du droit intercantonal.
97 
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
1    Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
2    Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89
105 
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
1    Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
2    Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
3    Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99
106
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
Répertoire ATF
119-II-241 • 133-II-249 • 133-III-545 • 134-II-349 • 134-IV-36 • 136-II-304 • 136-II-489 • 136-III-196
Weitere Urteile ab 2000
4A_189/2011 • 4A_585/2011
Répertoire de mots-clés
Trié par fréquence ou alphabet
 recourant • tribunal fédéral • procédure sommaire • recours en matière civile • questio • local professionnel • grâce • constatation des faits • violation du droit • décision • frais judiciaires • droit civil • droit fondamental • sommation • communication • condition • déclaration • dernière instance • autorité inférieure • tribunal cantonal
... Les montrer tous