4A_38/2007 - 2007-08-07 - Vertragsrecht - contrat de bail à loyer; évacuation

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 38/2007

Arrêt du 7 août 2007
Ire Cour de droit civil

Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, président, Rottenberg Liatowitsch et Kolly.
Greffier: M. Carruzzo.

Parties
X.________,
recourant, représenté par Me Albert J. Graf,

contre

SA Y.________ en liquidation et son actionnaire-locataire Z.________, sous gérance légale de l'Etat de Genève, soit pour lui l'Office des faillites du canton de Genève, case postale 1856, 1227 Carouge GE,
intimés, représentés par Me Olivier Wehrli.

Objet
contrat de bail à loyer; évacuation,

recours en matière civile contre l'arrêt rendu le 5 février 2007 par la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.

Faits :
A.
A.a Par contrats des 26 juillet 1996 et 16 janvier 1997, la SA Y.________ (mise en faillite le 22 mars 2004), agissant par le truchement de Z.________, son actionnaire-locataire, a remis à bail à X.________ deux appartements d'un immeuble sis à Genève. Conclus pour un an, les baux étaient reconductibles tacitement d'année en année. Les loyers devaient être payés par mois et d'avance.

Les parties sont convenues ultérieurement de hausses de loyers importantes avec effet au 1er août 2001 et au 1er février 2002. De ce fait, à la demande du locataire, Z.________, par lettre du 6 février 1997, a autorisé celui-ci à payer les loyers et charges "dans les trois mois après le mois échu".
A.b En juin 1997, une gérance légale a été instaurée sur l'immeuble précité et confiée à A.________ & Cie SA. Cette agence immobilière a adressé de nombreux rappels à X.________ pour retard dans le paiement des loyers. Le locataire ne versait, en effet, que rarement d'avance le montant de ceux-ci; il s'en acquittait le plus souvent dans le courant du mois suivant, mais sans jamais se prévaloir de la facilité de paiement qui lui avait été accordée.

Au printemps 2002, A.________ & Cie SA a prétendu résilier les baux pour cause de demeure du locataire. X.________ a formellement contesté les résiliations en soutenant qu'il avait payé les arriérés réclamés dans les 30 jours dès la réception des avis comminatoires. La régie n'a alors pas poursuivi ses démarches.
A.c Par lettres recommandées du 11 avril 2003, A.________ & Cie SA a mis X.________ en demeure de s'acquitter dans les 30 jours de deux arriérés de loyers de 11'016 fr. et 7'150 fr., faute de quoi les baux seraient résiliés conformément à l'art. 257d al. 2 CO.

Par avis officiels du 20 mai 2003, le locataire, qui n'avait pas payé l'intégralité des loyers en souffrance dans le délai imparti, s'est vu signifier la résiliation des baux pour le 30 juin 2003.
B.
Le 8 juillet 2003, la bailleresse a saisi la Commission genevoise de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête tendant à l'évacuation de X.________ des locaux loués. Non conciliée le 1er mars 2004, la cause a été soumise au Tribunal des baux et loyers. Elle a donné lieu à plusieurs décisions judiciaires en raison du défaut du défendeur.

Par jugement du 30 juin 2006, le Tribunal des baux et loyers a constaté l'inefficacité des avis de résiliation signifiés à X.________.

L'Office des faillites du canton de Genève, en tant que représentant de A.________ & Cie SA, a appelé de ce jugement aux fins d'obtenir l'évacuation immédiate du défendeur. Ce dernier a contesté la légitimation active de la susdite régie pour interjeter appel.

Statuant par arrêt du 5 février 2007, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, après avoir annulé le jugement de première instance, a condamné X.________ à évacuer immédiatement les deux appartements litigieux et débouté les parties de toutes autres conclusions.
C.
Le 12 mars 2007, X.________ a formé un recours en matière civile contre l'arrêt cantonal. Il conclut principalement à la réforme de cet arrêt en ce sens que les intimés devront être déboutés de leur demande visant à son évacuation des appartements loués. A titre subsidiaire, le recourant requiert le renvoi de la cause à l'autorité cantonale pour instruction et nouveau jugement.

Les intimés concluent principalement à l'irrecevabilité du recours et, subsidiairement, au rejet de celui-ci. La cour cantonal se réfère, quant à elle, aux motifs énoncés dans son arrêt.

Par ordonnance présidentielle du 30 avril 2007, le recourant a été invité à verser, jusqu'au 15 mai 2007, à la Caisse du Tribunal fédéral, le montant de 3'500 fr., suite au dépôt d'une requête de sûretés en garantie des dépens présentée par les intimés. Il s'est exécuté en temps utile.

Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
Comme la décision attaquée a été rendue après l'entrée en vigueur, le 1er janvier 2007 (RO 2006, 1242), de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral (LTF; RS 173.110), le recours est régi par le nouveau droit (art. 132 al. 1 LTF).
2.
2.1 Dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 al. 1 LTF) dans une affaire de bail à loyer dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF), le présent recours en matière civile est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

Les intimés contestent la recevabilité du recours. A cet égard, ils font valoir, en premier lieu, que X.________ n'occupe pas les locaux dont l'évacuation a été ordonnée et qu'il ne soutient pas non plus les avoir sous-loués, de sorte qu'il n'aurait aucun intérêt juridique à recourir. Cet avis ne saurait être partagé. D'abord, la jurisprudence interprète l'art. 76 al. 1 LTF en ce sens que la qualité pour former un recours en matière civile suppose uniquement que le recourant ait pris part à la procédure devant l'autorité précédente et qu'il y ait succombé dans ses conclusions (arrêt 4A 28/2007 du 30 mai 2007, consid. 1.1, destiné à la publication). Tel est le cas de X.________ qui s'est opposé sans succès, devant la Chambre d'appel, à son expulsion des locaux pris à bail. Ensuite, l'objection soulevée par les intimés ne découle pas de faits constatés dans l'arrêt attaqué, mais d'allégations formulées dans la requête de sûretés en garantie des dépens. Enfin et surtout, les intimés perdent de vue que, pour les locaux d'habitation, il n'y a aucune obligation d'usage, sauf clause contractuelle contraire (David Lachat, Le bail à loyer, p. 52 s., n. 1.3.10; Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 27 ad art. 253 CO). Aussi ne saurait-on
faire dépendre la qualité pour recourir contre une décision d'évacuation de l'occupation effective des locaux litigieux par le locataire ou par d'autres personnes avec le consentement de celui-ci. Les deux précédents et l'opinion doctrinale invoqués par les intimés à l'appui de l'opinion inverse ne sont pas topiques: l'arrêt publié aux ATF 85 II 286 consid. 2 et 3 avait trait à la qualité du bailleur pour recourir en réforme contre une décision cantonale refusant d'expulser un locataire, lequel avait quitté définitivement les lieux avant le dépôt dudit recours; quant à l'arrêt publié aux ATF 131 I 242 consid. 3.3, il soulevait la question de l'intérêt du locataire à obtenir une décision sur la validité du congé après que la décision d'expulsion avait été exécutée; pour sa part, l'auteur cité dans la réponse au recours se borne - dans le passage visé par les intimés - à faire la distinction entre le recours irrecevable et le recours devenu sans objet, en se fondant notamment sur le premier de ces deux arrêts (Jean-François Poudret, COJ, n. 5.5. ad art. 53 OJ).

En second lieu, les intimés s'en prennent à la formulation des conclusions du recours, qu'ils jugent imprécise. Il est vrai, comme ils le soulignent, que le recours en matière civile n'est pas un recours en cassation mais un recours en réforme (art. 107 al. 2 LTF; Bernard Corboz, Introduction à la nouvelle loi sur le Tribunal fédéral, in SJ 2006 II p. 329 s.). Toutefois, contrairement à leur avis, le recours soumis à l'examen du Tribunal fédéral ne méconnaît pas cette nature. A tout le moins en va-t-il ainsi de la conclusion tendant à ce qu'il soit dit que "Monsieur X.________ ne sera pas évacué". De ce point de vue, le mémoire de recours satisfait à l'exigence de forme fixée par l'art. 42 al. 1 LTF.

Il y a lieu, partant, d'entrer en matière. Demeure réservé l'examen des différents moyens soulevés par le recourant.
2.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), il n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui. Il ne peut pas entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal si le grief n'a pas été invoqué et motivé de manière précise par la partie recourante (art. 106 al. 2 LTF).
2.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).

La notion de « manifestement inexacte » correspond à celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (Message concernant la révision totale de l'organisation judiciaire fédérale du 28 février 2001, FF 2001 p. 4000 ss, spéc. p. 4135). D'après la jurisprudence, une décision est arbitraire lorsqu'elle est manifestement insoutenable, méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l'équité; il ne suffit pas qu'une autre solution paraisse concevable, voire préférable; pour que cette décision soit annulée, encore faut-il qu'elle se révèle arbitraire, non seulement dans ses motifs, mais aussi dans son résultat (ATF 132 III 209 consid. 2.1). Dans la mesure où l'arbitraire est invoqué en relation avec l'établissement des faits, il convient de rappeler que le juge dispose d'un large pouvoir lorsqu'il apprécie les preuves. La partie recourante doit ainsi démontrer dans quelle mesure le juge a abusé de son pouvoir d'appréciation et, plus particulièrement, s'il a omis, sans aucune raison sérieuse, de prendre en compte un élément de preuve propre à modifier la décision attaquée, s'il s'est manifestement trompé sur son sens et sa portée ou encore si, en se
fondant sur les éléments recueillis, il en a tiré des constatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1).

La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (cf. ATF 130 III 138 consid. 1.4). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).
3.
Dans sa réponse à l'appel, le recourant avait contesté la qualité de la régie A.________ & Cie SA pour appeler du jugement de première instance. Au considérant 2 de son arrêt, la Chambre d'appel a écarté cette objection. X.________ ne s'en plaint pas dans son mémoire de recours. Il n'y a donc pas lieu d'examiner ce point de l'arrêt attaqué.
4.
Entre autres griefs, le recourant reproche aux juges précédents d'avoir prononcé son évacuation alors que les conditions de la demeure du locataire n'étaient pas réalisées en sa personne.
4.1 Aux termes de l'art. 257d CO, lorsque, après réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins (al. 1). Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois (al. 2).

La demeure du locataire, au sens de cette disposition, suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur, en application de l'art. 257d al. 1 CO, reste sans effet. Il y a retard lorsque le paiement d'une prestation exigible n'est pas encore accompli au terme prévu. Point n'est besoin d'une interpellation du créancier, à l'inverse de ce que l'art. 102 al. 1 CO prescrit pour la mise en demeure ordinaire du débiteur (arrêt 4C.479/1997 du 24 juin 1998, consid. 3a et les auteurs cités). En vertu de l'art. 257c CO, le locataire doit payer le loyer et, le cas échéant, les frais accessoires, à la fin de chaque mois, sauf convention ou usage local contraires.
4.2 Appliquant ces principes aux faits constatés par elle, la cour cantonale a émis les considérations résumées ci-après.

Le terme d'exigibilité des loyers, tel qu'il était fixé dans les contrats de bail des 26 juillet 1996 et 16 janvier 1997 - par mois et d'avance -, a été valablement modifié par convention des parties. En effet, il résulte d'un courrier du 6 février 1997 que la bailleresse a expressément autorisé le locataire à s'acquitter du loyer et des charges "dans le délai de trois mois après le mois échu". Cet accord dérogatoire, qui n'était pas limité dans le temps, n'a pas été modifié ultérieurement. Si elle avait voulu le faire de manière unilatérale, la bailleresse aurait d'ailleurs dû utiliser la formule ad hoc (art. 269d al. 3 CO). Peu importe, pour déterminer l'efficacité du terme d'exigibilité accordé par la bailleresse, que la régie A.________ & Cie SA ait ignoré l'existence de l'accord y relatif. Il appartenait au propriétaire de l'en informer, en lui fournissant tous les documents propres à lui permettre une exécution régulière du mandat de gestion, y compris la lettre du 6 février 1997. Aussi la régie ne saurait-elle opposer au locataire la négligence de sa mandante à lui faire connaître les modalités de paiement des loyers.
Cela étant, même si ledit accord était toujours en vigueur au moment de la notification des avis comminatoires (11 avril 2003), il n'en faut pas moins admettre la validité de la résiliation des baux signifiée par la régie. En effet, le locataire ne saurait se prévaloir du terme d'exigibilité à trois mois sans commettre un abus de droit (art. 2 al. 2 CC). S'étant abstenu, pendant près de sept ans (de 1997 à 2004), d'invoquer la facilité de paiement qui lui avait été accordée, alors que la régie lui avait adressé de très nombreux rappels, il a créé et maintenu, par son silence, l'apparence juridique du paiement des loyers par mois et d'avance, à laquelle la régie s'est légitimement fiée. Certes, le locataire ne payait que rarement son loyer par mois et d'avance, mais cet état de choses ne s'oppose pas à ce que l'on admette la bonne foi de la régie (art. 3 CC). Celle-ci avait du reste été confortée dans son erreur quant au terme d'exigibilité des loyers par le fait que, lorsqu'il avait contesté une première résiliation des baux qui lui avait été signifiée en mars 2002, le locataire, au lieu de se prévaloir de l'accord dérogatoire concernant l'échéance des loyers, avait simplement soutenu avoir payé les arriérés de loyers dans le
délai comminatoire qui lui avait été imparti à cette fin. Ce faisant, l'intéressé avait admis qu'il était en demeure et, partant, que les loyers devaient être réglés chaque mois à l'avance. Au demeurant, étant donné le caractère inhabituel de la clause dérogatoire, qui consacrait une modalité de paiement très différente de la pratique usuelle, le locataire aurait été bien inspiré d'en aviser spécialement la régie lorsqu'il avait été informé que l'immeuble en cause avait été placé sous gérance légale.

En conclusion, l'existence d'un délai de paiement à trois mois n'a pas empêché les avis de résiliation de produire leur effet, contrairement à l'opinion des premiers juges. Il convient donc d'annuler le jugement attaqué et d'ordonner au locataire d'évacuer les appartements loués.
4.3
4.3.1 Selon l'art. 2 al. 2 CC, l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. L'existence d'un abus de droit se détermine en fonction des circonstances concrètes du cas et au regard des diverses catégories mises en évidence par la jurisprudence et la doctrine (ATF 129 III 493 consid. 5.1 p. 497 et les arrêts cités). L'adjectif "manifeste" indique qu'il convient de se montrer restrictif dans l'admission de l'abus de droit (ATF 128 III 284 consid. 5b non publié et l'arrêt cité). Les cas typiques sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude contradictoire (cf. ATF 129 III 493 consid. 5.1 p. 497; consid. 5b, non publié, de l'ATF 128 III 284 et les arrêts cités).
4.3.2 La décision attaquée entraîne une conséquence pour le moins singulière en ce sens que, par le détour de l'abus de droit, elle crée une fiction juridique consistant à admettre l'existence d'un cas de demeure du locataire dans une situation où celui-ci n'avait pas de retard dans le paiement des loyers. Semblable conséquence n'apparaît pas compatible avec le but dévolu à l'exception réservée par l'art. 2 al. 2 CC, dont la mise en oeuvre doit demeurer une ultima ratio. Le comportement du locataire, tel qu'il est décrit dans l'arrêt attaqué, à le supposer abusif, aurait pu être sanctionné par une mesure moins drastique, par exemple en faisant supporter à cette partie les frais et honoraires inutiles qui en étaient résultés pour ses parties adverses.

Les faits constatés par la cour cantonale ne révèlent du reste pas nécessairement l'intention du locataire de taire l'existence de l'accord dérogatoire relatif au terme d'exigibilité des loyers, dans le but supposé d'invoquer ultérieurement cette circonstance pour s'opposer à une résiliation du bail fondée sur sa demeure. Il en appert, en particulier, que le recourant a adopté un comportement conforme à l'accord dérogatoire, en ce sens que, la plupart du temps, il ne s'est pas acquitté du loyer par mois et d'avance. Qu'il l'ait fait à de rares occasions n'est d'ailleurs pas déterminant, car l'accord dérogatoire lui avait octroyé une faculté de paiement dans les trois mois dès l'échéance des loyers et non l'obligation d'attendre la fin de ce délai pour s'exécuter. Sur le vu de ces mêmes faits, il est aussi possible - autre hypothèse - que le locataire ne se soit plus souvenu de l'existence de cet accord ou qu'il ait prêté à celui-ci une autre signification que celle qu'il revêt, ce qui expliquerait qu'il n'en ait pas fait état à réception des différents rappels qui lui ont été adressés ou de la résiliation du bail qui lui a été signifiée en mars 2002, d'autant qu'il n'était alors pas assisté d'un avocat. Dans ce cas de figure, que
le locataire, pour s'opposer à son évacuation, ait invoqué sur le tard l'accord dérogatoire, après qu'il s'était souvenu de son existence ou qu'un homme de loi lui en eut indiqué la portée, ne dénoterait pas un comportement abusif de l'intéressé.

Au demeurant, l'argumentation des juges précédents est quelque peu contradictoire dans la mesure où elle dénie à la régie le droit d'opposer au locataire le fait que la bailleresse ne l'avait pas informée des modalités de paiement, tout en reprochant au locataire de n'avoir pas pris l'initiative de fournir cette information à la régie.

Il apparaît ainsi, au terme de cet examen, que l'expulsion du recourant des locaux pris à bail a été prononcée sur la base d'un congé inefficace. Il y a lieu, partant, de réformer l'arrêt attaqué dans le sens du rejet de la demande ad hoc présentée par les intimés.
5.
Conformément à l'art. 66 al. 1 et 5 LTF, les frais judiciaires seront mis à la charge des intimés, avec solidarité entre eux. Ceux-ci seront encore condamnés solidairement à verser au recourant une indemnité à titre de dépens (art. 68 al. 2 et 4 LTF). Enfin, la Caisse du Tribunal fédéral restituera au recourant les 3'500 fr. versés par lui pour garantir les dépens des intimés.

Quant aux frais de la procédure antérieure, ils ne consistent qu'en un émolument d'appel de 300 fr. mis à la charge du recourant, la procédure conduite devant le Tribunal des baux et loyers ayant été déclarée gratuite. Faisant usage de la faculté que lui réserve l'art. 67 LTF et par souci d'économie de la procédure, la Cour de céans statuera elle-même sur le sort de ces frais en les mettant à la charge solidaire des intimés.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est admis et l'arrêt attaqué est annulé.
2.
La demande tendant à l'évacuation immédiate de X.________ de l'appartement qu'il occupe au 4e étage de l'immeuble sis ..., à Genève, et de l'appartement avec studio qu'il occupe aux 1er et 2e étages du même immeuble, ainsi que de leurs dépendances, est rejetée.
3.
Toutes les autres conclusions des parties sont rejetées.
4.
Les intimés verseront à l'Etat de Genève un émolument d'appel de 300 fr.
5.
Un émolument judiciaire de 3'000 fr. est mis à la charge des intimés, solidairement entre eux.
6.
Les intimés sont condamnés solidairement à verser au recourant une indemnité de 3'500 fr. à titre de dépens.
7.
La Caisse du Tribunal fédéral restituera au recourant le montant de 3'500 fr. qu'il a versé pour garantir les dépens des intimés.
8.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 7 août 2007
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier:

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
¹	Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
²	Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 132 Übergangsbestimmungen - 1 Dieses Gesetz ist auf die nach seinem Inkrafttreten eingeleiteten Verfahren des Bundesgerichts anwendbar, auf ein Beschwerdeverfahren jedoch nur dann, wenn auch der angefochtene Entscheid nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes ergangen ist.
¹	Dieses Gesetz ist auf die nach seinem Inkrafttreten eingeleiteten Verfahren des Bundesgerichts anwendbar, auf ein Beschwerdeverfahren jedoch nur dann, wenn auch der angefochtene Entscheid nach dem Inkrafttreten dieses Gesetzes ergangen ist.
²	...118
³	Die Amtsdauer der ordentlichen und nebenamtlichen Bundesrichter und Bundesrichterinnen, die gestützt auf das Bundesrechtspflegegesetz vom 16. Dezember 1943119 oder den Bundesbeschluss vom 23. März 1984120 über die Erhöhung der Zahl der nebenamtlichen Richter des Bundesgerichts gewählt worden sind oder die in den Jahren 2007 und 2008 gewählt werden, endet am 31. Dezember 2008.121
⁴	Die zahlenmässige Begrenzung der nebenamtlichen Bundesrichter und Bundesrichterinnen gemäss Artikel 1 Absatz 4 gilt erst ab 2009.122

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 107 Entscheid - 1 Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
¹	Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
²	Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurück. Es kann die Sache auch an die Behörde zurückweisen, die als erste Instanz entschieden hat.
³	Erachtet das Bundesgericht eine Beschwerde auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen oder der internationalen Amtshilfe in Steuersachen als unzulässig, so fällt es den Nichteintretensentscheid innert 15 Tagen seit Abschluss eines allfälligen Schriftenwechsels. Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen ist es nicht an diese Frist gebunden, wenn das Auslieferungsverfahren eine Person betrifft, gegen deren Asylgesuch noch kein rechtskräftiger Endentscheid vorliegt.96
⁴	Über Beschwerden gegen Entscheide des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195497 entscheidet das Bundesgericht innerhalb eines Monats nach Anhebung der Beschwerde.98

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 108 Einzelrichter oder Einzelrichterin - 1 Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
¹	Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
^a	Nichteintreten auf offensichtlich unzulässige Beschwerden;
^b	Nichteintreten auf Beschwerden, die offensichtlich keine hinreichende Begründung (Art. 42 Abs. 2) enthalten;
^c	Nichteintreten auf querulatorische oder rechtsmissbräuchliche Beschwerden.
²	Er oder sie kann einen anderen Richter oder eine andere Richterin damit betrauen.
³	Die Begründung des Entscheids beschränkt sich auf eine kurze Angabe des Unzulässigkeitsgrundes.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 102 - 1 Ist eine Verbindlichkeit fällig, so wird der Schuldner durch Mahnung des Gläubigers in Verzug gesetzt.
¹	Ist eine Verbindlichkeit fällig, so wird der Schuldner durch Mahnung des Gläubigers in Verzug gesetzt.
²	Wurde für die Erfüllung ein bestimmter Verfalltag verabredet, oder ergibt sich ein solcher infolge einer vorbehaltenen und gehörig vorgenommenen Kündigung, so kommt der Schuldner schon mit Ablauf dieses Tages in Verzug.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 269^d - 1 Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
¹	Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
²	Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
^a	sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
^b	sie nicht begründet;
^c	mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
³	Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 3 - 1 Wo das Gesetz eine Rechtswirkung an den guten Glauben einer Person geknüpft hat, ist dessen Dasein zu vermuten.
¹	Wo das Gesetz eine Rechtswirkung an den guten Glauben einer Person geknüpft hat, ist dessen Dasein zu vermuten.
²	Wer bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umständen von ihm verlangt werden darf, nicht gutgläubig sein konnte, ist nicht berechtigt, sich auf den guten Glauben zu berufen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	42 66 67 68 72 74 75 76 90 95 96 97 99 100 105 106 107 108 132
BV:	9
OG:	53
OR:	102 253 257^c 257^d 269^d
ZGB:	2 3