Tribunal federal
{T 0/2}
5C.232/2003 /bnm
Urteil vom 2. März 2004
II. Zivilabteilung
Besetzung
Bundesrichter Raselli, Präsident,
Bundesrichterinnen Nordmann, Escher,
Bundesrichter Meyer, Marazzi,
Gerichtsschreiber von Roten.
Parteien
Ehegatten B.________,
Beklagte und Berufungskläger,
vertreten durch Rechtsanwalt Bruno Kaufmann,
gegen
K.________,
Klägerin und Berufungsbeklagte,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Anton Henninger,
Gegenstand
Dienstbarkeit,
Berufung gegen das Urteil des Kantonsgerichts Freiburg, I. Appellationshof, vom 28. Juli 2003.
Sachverhalt:
A.
An der Liegenschaft "L", Grundbuch der Gemeinde G.________, besteht Stockwerkeigentum. Die insgesamt fünfzehn Stockwerkeinheiten setzen sich zusammen aus mehreren Studios, 2 ½- bis 5 ½-Zimmerwohnungen, Geschäftslokalen und einer Autoeinstellhalle mit vierundzwanzig Einstellplätzen (Art. ...). Die Autoeinstellhalle ("A") ist entsprechend der Anzahl Einstellplätze in Miteigentum aufgeteilt. Achtzehn Einstellplätze bzw. Miteigentumsanteile sind untrennbar mit Stockwerkeinheiten verbunden. Zur Stockwerkeinheit "Nr. 7" gehört der Einstellplatz Nr. 7 und zur Stockwerkeinheit "Nr. 10" der Einstellplatz Nr. 10. Das Stockwerkeigentum wurde im August 1983 von den Eigentümern der Liegenschaft "L" (hiernach: Promotoren) begründet und im Grundbuch eingetragen.
Die Promotoren verkauften die Stockwerkeinheit "Nr. 7" und den Miteigentumsanteil von 1/24 an der Autoeinstellhalle, ausmachend den Einstellplatz Nr. 7, an S.________. Gleichzeitig errichteten sie zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers der Stockwerkeinheit "Nr. 7" eine Dienstbarkeit, die mit dem Stichwort "Benutzungsrecht des Autoabstellplatzes Nr. 10" zu Lasten der Autoeinstellhalle ("A") am 25. August 1986 im Grundbuch eingetragen wurde.
Am 9. Oktober 1986 kauften die Ehegatten B.________ von den Promotoren die Stockwerkeinheit "Nr. 10" mit dem Einstellplatz Nr. 10 bzw. 1/24 der Autoeinstellhalle. Sie wurden am 16. Februar 1987 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Bis Anfang 1997 nutzten sie den Einstellplatz Nr. 10 in der Autoeinstellhalle offenbar ungestört.
B.
Am 26. Mai 1989 erwarb K.________ von S.________ die Stockwerkeinheit "Nr. 7" und den damit verbundenen Miteigentumsanteil an der Autoeinstellhalle (Einstellplatz Nr. 7) "mit allen Rechten und Lasten". Erstmals am 23. Mai 1997 wies sie die Ehegatten B.________ auf das ihr zustehende Benutzungsrecht am Einstellplatz Nr. 10 hin. Nach erfolgloser Mahnung erhob sie gegen die Ehegatten B.________ Klage mit dem Begehren, den Eigentümern der Stockwerkeinheit "Nr. 10" die Benutzung des Einstellplatzes Nr. 10 unter Strafandrohung zu verbieten. Die Beklagten schlossen auf Abweisung und verlangten widerklageweise die Löschung der Grunddienstbarkeit "Benutzungsrecht des Autoabstellplatzes Nr. 10".
Das Zivilgericht des Seebezirks wies die Klage ab, hiess die Widerklage gut und ordnete die Löschung der Grunddienstbarkeit an. Es kam zum Ergebnis, die Grunddienstbarkeit sei mit dem Gesetz unvereinbar und daher nicht eintragungsfähig. Die fehlende Eintragungsfähigkeit müsse sich auch ein gutgläubiger Erwerber entgegenhalten lassen (Urteil vom 13. Dezember 1999).
Auf Berufung der Klägerin hin hiess das Kantonsgericht Freiburg (I. Appellationshof) die Klage gut, wies die Widerklage ab und sprach das beantragte Verbot aus. Es liess die Frage offen, ob die Grunddienstbarkeit mit dem Gesetz vereinbar sei, und schützte die Klägerin in ihrem guten Glauben auf den Eintrag im Grundbuch, aus dem die Grunddienstbarkeit als Recht der Stockwerkeinheit "Nr. 7" hervorgehe. Die Beklagten könnten sich nicht darauf berufen, dass sie die Stockwerkeinheit "Nr. 10" und den Miteigentumsanteil an der Autoeinstellhalle, ausmachend den Einstellplatz Nr. 10, in gutem Glauben lastenfrei erworben hätten. Auch sei das Verbotsbegehren der Klägerin nicht rechtsmissbräuchlich (Urteil vom 28. Juli 2003).
C.
Berufungsweise beantragen die Beklagten dem Bundesgericht, die Klage abzuweisen und das erstinstanzliche Urteil zu bestätigen. Sie verlangen die Durchführung einer öffentlichen Verhandlung mit Parteivorträgen. Das Kantonsgericht hat auf Gegenbemerkungen verzichtet. Eine Berufungsantwort ist nicht eingeholt worden. Auf Verlangen des bundesgerichtlichen Instruktionsrichters hat das Kantonsgericht ein in den zugestellten kantonalen Akten fehlendes Rechtsgutachten nachgereicht.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Strittig ist das Nutzungsrecht am Einstellplatz Nr. 10. Die Grundbucheinträge belegen, dass die Beklagten Eigentümer des Einstellplatzes Nr. 10 sind, zumal sie den entsprechenden Miteigentumsanteil an der Autoeinstellhalle gekauft haben, dass die Autoeinstellhalle aber zu Gunsten der Stockwerkeinheit der Klägerin mit dem "Benutzungsrecht des Autoabstellplatzes Nr. 10" belastet ist. Von Gesetzes wegen geht die dienstbarkeitsrechtliche der eigentumsrechtlichen Nutzung an der gleichen Sache vor (Art. 641 Abs. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 641 - 1 Le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi. |
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1 | Le propriétaire d'une chose a le droit d'en disposer librement, dans les limites de la loi. |
2 | Il peut la revendiquer contre quiconque la détient sans droit et repousser toute usurpation. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 730 - 1 La servitude est une charge imposée sur un immeuble en faveur d'un autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage, ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété. |
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1 | La servitude est une charge imposée sur un immeuble en faveur d'un autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage, ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété. |
2 | Une obligation de faire ne peut être rattachée qu'accessoirement à une servitude. Cette obligation ne lie l'acquéreur du fonds dominant ou du fonds servant que si elle résulte d'une inscription au registre foncier.597 |
Nicht Gegenstand des vorliegenden Zivilprozesses bilden - entgegen den teilweise abweichenden Ausführungen der Beklagten - die Fragen, ob die Promotoren im August/Oktober 1986 den Einstellplatz Nr. 10 gleichsam doppelt "verkauft" haben und ob allenfalls Verantwortlichkeitsansprüche gegen Grundbuchbehörden bestehen. Zu beurteilen sind hingegen die Einwände der Beklagten, sie hätten ihre Stockwerkeinheit und den damit verbundenen Miteigentumsanteil an der Autoeinstellhalle (Einstellplatz Nr. 10) im guten Glauben auf den Eintrag im Grundbuch lastenfrei erworben (E. 2), die Klägerin könne sich demgegenüber nicht auf ihren guten Glauben beim Erwerb berufen (E. 3) und auch nicht als gutgläubig gelten, da sie die Mangelhaftigkeit des Eintrags der Grunddienstbarkeit gekannt habe oder habe kennen müssen (E. 4). Schliesslich ist der Vorwurf zu prüfen, die Klägerin handle rechtsmissbräuchlich (E. 5 hiernach).
Der Rechtsstreit dreht sich folglich um den sog. öffentlichen Glauben des Grundbuchs im Sinne von Art. 973
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 973 - 1 Celui qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier, est maintenu dans son acquisition. |
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1 | Celui qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier, est maintenu dans son acquisition. |
2 | Cette disposition ne s'applique pas aux limites des immeubles compris dans les territoires en mouvement permanent désignés comme tels par les cantons.682 |
2.
Von Beginn an haben die Beklagten eingewendet, sie hätten den Einstellplatz Nr. 10 bzw. den entsprechenden Miteigentumsanteil an der Autoeinstellhalle im Jahre 1986 lastenfrei erworben. Sie hätten sich beim Kauf auf den Auszug aus dem Grundbuch verlassen, der ihrem Kaufvertrag als Teil der öffentlichen Urkunde angeheftet gewesen sei und wo nichts von einer Grunddienstbarkeit gestanden habe.
2.1 Der öffentliche Glaube des Grundbuchs bedeutet nicht nur, dass der Inhalt des Grundbuchs als richtig fingiert wird (positive Seite; vgl. dazu E. 3.1 und 4 hiernach). Der Grundbucheintrag gilt vielmehr auch als vollständig (negative Seite des Publizitätsprinzips). Ein gutgläubiger Dritter erwirbt das dingliche Recht frei von jeder nicht aus dem Grundbuch ersichtlichen Last (statt vieler: Homberger, Zürcher Kommentar, 1938, N. 19 f. zu Art. 973
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 973 - 1 Celui qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier, est maintenu dans son acquisition. |
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1 | Celui qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier, est maintenu dans son acquisition. |
2 | Cette disposition ne s'applique pas aux limites des immeubles compris dans les territoires en mouvement permanent désignés comme tels par les cantons.682 |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 942 - 1 Le registre foncier donne l'état des droits sur les immeubles. |
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1 | Le registre foncier donne l'état des droits sur les immeubles. |
2 | Il comprend le grand livre, les documents complémentaires (plan, rôle, pièces justificatives, état descriptif) et le journal. |
3 | Le registre foncier peut être tenu sur papier ou au moyen de l'informatique.656 |
4 | En cas de tenue informatisée du registre foncier, les données inscrites produisent des effets juridiques si elles sont correctement enregistrées dans le système et si les appareils de l'office du registre foncier en permettent la lecture sous forme de chiffres et de lettres par des procédés techniques ou sous forme de plans.657 |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 948 - 1 Les réquisitions d'inscription sont portées dans le journal à mesure qu'elles ont lieu et à la suite les unes des autres, avec l'indication de leur auteur et de leur objet. |
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1 | Les réquisitions d'inscription sont portées dans le journal à mesure qu'elles ont lieu et à la suite les unes des autres, avec l'indication de leur auteur et de leur objet. |
2 | Les pièces justificatives des inscriptions sont dûment classées et conservées. |
3 | Dans les cantons où le conservateur du registre foncier a qualité pour dresser des actes authentiques, les pièces justificatives peuvent être remplacées par un recueil des titres, dont les inscriptions ont un caractère d'authenticité. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 967 - 1 Les inscriptions au grand livre se font dans l'ordre des réquisitions, ou dans l'ordre des actes ou déclarations signés par-devant le conservateur. |
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1 | Les inscriptions au grand livre se font dans l'ordre des réquisitions, ou dans l'ordre des actes ou déclarations signés par-devant le conservateur. |
2 | Un extrait de toute inscription est délivré à la demande de ceux qu'elle concerne. |
3 | La forme des inscriptions, des radiations et des extraits est arrêtée par une ordonnance du Conseil fédéral. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 972 - 1 Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
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1 | Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
2 | L'effet de l'inscription remonte à l'époque où elle a été faite dans le journal, moyennant que les pièces justificatives prévues par la loi aient été jointes à la demande ou, en cas d'inscription provisoire, que la légitimation complémentaire ait eu lieu en temps utile. |
3 | Dans les cantons où l'acte authentique est dressé par le conservateur au moyen d'une inscription dans le recueil des titres, celle-ci remplace l'inscription au journal. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 972 - 1 Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
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1 | Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
2 | L'effet de l'inscription remonte à l'époque où elle a été faite dans le journal, moyennant que les pièces justificatives prévues par la loi aient été jointes à la demande ou, en cas d'inscription provisoire, que la légitimation complémentaire ait eu lieu en temps utile. |
3 | Dans les cantons où l'acte authentique est dressé par le conservateur au moyen d'une inscription dans le recueil des titres, celle-ci remplace l'inscription au journal. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 973 - 1 Celui qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier, est maintenu dans son acquisition. |
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1 | Celui qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier, est maintenu dans son acquisition. |
2 | Cette disposition ne s'applique pas aux limites des immeubles compris dans les territoires en mouvement permanent désignés comme tels par les cantons.682 |
Schmid, Basler Kommentar, 2003, N. 33, je zu Art. 973
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 973 - 1 Celui qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier, est maintenu dans son acquisition. |
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1 | Celui qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier, est maintenu dans son acquisition. |
2 | Cette disposition ne s'applique pas aux limites des immeubles compris dans les territoires en mouvement permanent désignés comme tels par les cantons.682 |
2.2 Die zeitliche Rückbeziehung der Eintragung im Hauptbuch auf die Einschreibung im Tagebuch kann zur Folge haben, dass sich ein Auszug aus dem Hauptbuch (Art. 967 Abs. 2
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 967 - 1 Les inscriptions au grand livre se font dans l'ordre des réquisitions, ou dans l'ordre des actes ou déclarations signés par-devant le conservateur. |
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1 | Les inscriptions au grand livre se font dans l'ordre des réquisitions, ou dans l'ordre des actes ou déclarations signés par-devant le conservateur. |
2 | Un extrait de toute inscription est délivré à la demande de ceux qu'elle concerne. |
3 | La forme des inscriptions, des radiations et des extraits est arrêtée par une ordonnance du Conseil fédéral. |
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 26 Données du grand livre ouvertes au public - 1 Toute personne a le droit, sans être tenue de rendre vraisemblable un intérêt, d'exiger de l'office du registre foncier un renseignement ou un extrait des données du grand livre ayant des effets juridiques concernant: |
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1 | Toute personne a le droit, sans être tenue de rendre vraisemblable un intérêt, d'exiger de l'office du registre foncier un renseignement ou un extrait des données du grand livre ayant des effets juridiques concernant: |
a | la désignation et l'état descriptif de l'immeuble, le nom et l'identité du propriétaire, la forme de propriété et la date d'acquisition (art. 970, al. 2, CC); |
b | les servitudes et les charges foncières; |
c | les mentions, à l'exception: |
c1 | des blocages du registre foncier prévus par les art. 55, al. 1, et 56, |
c2 | des restrictions du droit d'aliéner destinées à garantir le but de la prévoyance prévues à l'art. 30e, al. 2, de la loi fédérale du 25 juin 1982 sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (LPP)24, |
c3 | des restrictions de la propriété ayant pour but de garantir le maintien de la destination selon les dispositions fédérales et cantonales encourageant la construction et la propriété du logement, |
c4 | des restrictions de la propriété basées sur le droit cantonal comparables aux droits de gage. |
2 | Un renseignement ou un extrait ne peut être délivré qu'en relation avec un immeuble déterminé. |
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 105 Fondé de pouvoirs dans le cadre d'une cédule hypothécaire et représentant dans le cadre d'obligations foncières - 1 Dans la rubrique «gages immobiliers», on indique en tant qu'observations: |
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1 | Dans la rubrique «gages immobiliers», on indique en tant qu'observations: |
a | la désignation du fondé de pouvoirs lors de la création d'une cédule hypothécaire (art. 850 CC): sur requête du mandant; |
b | la désignation du représentant lors de la constitution d'une obligation foncière (art. 875, ch. 1, CC). |
2 | L'indication ultérieure du fondé de pouvoirs ou du représentant, ou la radiation de l'observation ne peuvent se faire qu'avec l'assentiment de toutes les parties ou en vertu d'une décision judiciaire. |
1987, ZBGR 69/1988 S. 48 ff., S. 55 f. und S. 58).
In tatsächlicher Hinsicht steht fest, dass sich dem Grundbuchauszug vom 9. September 1986, der dem Kaufakt der Beklagten angeheftet war, eine Belastung der Autoeinstellhalle ("A") mit der strittigen Grunddienstbarkeit nicht entnehmen lässt. Das Fehlen der Angabe ist erklärbar. Denn nach den Feststellungen des Kantonsgerichts wurde die Grunddienstbarkeit zwar am 25. August 1986 im Tagebuch eingeschrieben, aber erst am 17. Oktober 1986 im Hauptbuch eingetragen. Es hat sich um eine hängige Anmeldung gehandelt, die im Grundbuchauszug vom 9. September 1986 nicht erwähnt wurde.
Die Beklagten geben diese grundbuchlichen Vorgänge zutreffend wieder. Ihre rechtlichen Schlussfolgerungen daraus sind aber unzutreffend. Denn nach der herrschenden Lehre, von der hier abzuweichen kein Anlass besteht, kommt der öffentliche Glaube des Grundbuchs dem Hauptbuch und den es ergänzenden Registern und Urkunden zu, aber nicht den Auszügen aus dem Grundbuch. Ein Grundbuchauszug hat keine materiellrechtliche Bedeutung, sondern lediglich Beweisfunktion (vgl. Deschenaux, a.a.O., I, § 10/VI/3b S. 174, und II, § 38/B/AA/I/1 S. 767; Schmid, a.a.O., N. 14 zu Art. 967
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 967 - 1 Les inscriptions au grand livre se font dans l'ordre des réquisitions, ou dans l'ordre des actes ou déclarations signés par-devant le conservateur. |
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1 | Les inscriptions au grand livre se font dans l'ordre des réquisitions, ou dans l'ordre des actes ou déclarations signés par-devant le conservateur. |
2 | Un extrait de toute inscription est délivré à la demande de ceux qu'elle concerne. |
3 | La forme des inscriptions, des radiations et des extraits est arrêtée par une ordonnance du Conseil fédéral. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 973 - 1 Celui qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier, est maintenu dans son acquisition. |
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1 | Celui qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier, est maintenu dans son acquisition. |
2 | Cette disposition ne s'applique pas aux limites des immeubles compris dans les territoires en mouvement permanent désignés comme tels par les cantons.682 |
2.3 Aber auch was den massgebenden Zeitpunkt angeht, können sich die Beklagten nicht mit Erfolg auf einen lastenfreien Erwerb in gutem Glauben berufen. Der öffentlich beurkundete Kaufakt der Beklagten vom 9. Oktober 1986 ist erst am 16. Februar 1987 im Grundbuch eingetragen worden. Dieser Zeitpunkt des Rechtserwerbs ist, wie das Kantonsgericht zutreffend erwogen hat (E. 4e S. 11 f.), für den guten Glauben der Beklagten massgebend, und dannzumal wäre die Grunddienstbarkeit nicht bloss aus dem Tagebuch, sondern auch aus dem Hauptbuch ersichtlich gewesen (E. 2.2 Abs. 2 soeben). Die Berufung muss aus diesem Grund insoweit abgewiesen werden. Die von den Beklagten erörterte Frage, wie es sich verhält, wenn ihr guter Glaube mit jenem der Klägerin konkurrieren sollte, stellt sich damit nicht.
3.
Im kantonalen Verfahren haben die Beklagten geltend gemacht, die Eintragung der strittigen Grunddienstbarkeit sei rechtlich überhaupt nicht möglich. Die Klägerin könne sich deshalb nicht darauf berufen, sie habe das "Benutzungsrecht" im Jahre 1989 gutgläubig erworben.
3.1 Der öffentliche Glaube des Grundbuchs schützt den gutgläubigen Dritten, der gestützt auf einen unrichtigen Eintrag im Grundbuch Eigentum oder andere dingliche Rechte an einem Grundstück erwirbt. Massgebend ist ausschliesslich der durch den Grundbucheintrag bewirkte Rechtsschein. Im Vertrauen darauf erwirbt der gutgläubige Dritte somit dingliche Rechte selbst von einem Veräusserer, der im Grundbuch zu Unrecht als Eigentümer eingetragen ist oder dessen Grundstück aus einer im Grundbuch zu Unrecht eingetragenen Dienstbarkeit berechtigt ist (Deschenaux, a.a.O., II, § 38/A/II S. 760; Homberger, N. 22 der Vorbem. zu Art. 942 ff
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 942 - 1 Le registre foncier donne l'état des droits sur les immeubles. |
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1 | Le registre foncier donne l'état des droits sur les immeubles. |
2 | Il comprend le grand livre, les documents complémentaires (plan, rôle, pièces justificatives, état descriptif) et le journal. |
3 | Le registre foncier peut être tenu sur papier ou au moyen de l'informatique.656 |
4 | En cas de tenue informatisée du registre foncier, les données inscrites produisent des effets juridiques si elles sont correctement enregistrées dans le système et si les appareils de l'office du registre foncier en permettent la lecture sous forme de chiffres et de lettres par des procédés techniques ou sous forme de plans.657 |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 973 - 1 Celui qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier, est maintenu dans son acquisition. |
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1 | Celui qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier, est maintenu dans son acquisition. |
2 | Cette disposition ne s'applique pas aux limites des immeubles compris dans les territoires en mouvement permanent désignés comme tels par les cantons.682 |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 973 - 1 Celui qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier, est maintenu dans son acquisition. |
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1 | Celui qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier, est maintenu dans son acquisition. |
2 | Cette disposition ne s'applique pas aux limites des immeubles compris dans les territoires en mouvement permanent désignés comme tels par les cantons.682 |
3.2 Das Kantonsgericht hat vorab den Eintrag auf dem Grundbuchblatt der Autoeinstellhalle ("A") "L (= Lasten)/Benutzungsrecht des Autoabstellplatzes Nr. 10, zugunsten von "Nr. 7"" beurteilt. Es ist davon ausgegangen, ein derartiger Eintrag sei rechtlich zulässig (E. 4c S. 8 f.).
Die "Autoeinstellhalle" ist gemäss Begründungsakt und Eintragung im Grundbuch als eigene Stockwerkeinheit ausgeschieden. Rechtsprechung und herrschende Lehre sind sich einig, dass ein Stockwerkeigentumsanteil zu Gunsten eines andern mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden kann. Voraussetzung einer derartigen Belastung ist nach herrschender Lehre, dass einerseits die Rechtspositionen der anderen Stockwerkeigentümer an der gemeinschaftlichen Sache nicht beeinträchtigt werden und andererseits der belastete Stockwerkeigentumsanteil als Haftungsobjekt des gesetzlichen Pfandrechts gemäss Art. 712i
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712i - 1 Pour garantir son droit aux contributions des trois dernières années, la communauté peut requérir l'inscription d'une hypothèque sur la part de chaque copropriétaire actuel. |
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1 | Pour garantir son droit aux contributions des trois dernières années, la communauté peut requérir l'inscription d'une hypothèque sur la part de chaque copropriétaire actuel. |
2 | L'administrateur ou, à défaut d'administrateur, chaque copropriétaire autorisé par une décision prise à la majorité des copropriétaires ou par le juge, ainsi que le créancier en faveur duquel la contribution est saisie peuvent requérir l'inscription. |
3 | Pour le reste, les dispositions relatives à la constitution de l'hypothèque légale des artisans et entrepreneurs s'appliquent par analogie. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712a - 1 Les parts de copropriété d'un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment. |
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1 | Les parts de copropriété d'un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment. |
2 | Le copropriétaire a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur. |
3 | Il est tenu d'entretenir ses locaux de manière à maintenir l'état et l'aspect irréprochables du bâtiment. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712a - 1 Les parts de copropriété d'un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment. |
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1 | Les parts de copropriété d'un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière que chaque copropriétaire a le droit exclusif d'utiliser et d'aménager intérieurement des parties déterminées d'un bâtiment. |
2 | Le copropriétaire a le pouvoir d'administrer, d'utiliser et d'aménager ses locaux dans la mesure où il ne restreint pas l'exercice du droit des autres copropriétaires, n'endommage pas les parties, ouvrages et installations communs du bâtiment, n'entrave pas leur utilisation ou n'en modifie pas l'aspect extérieur. |
3 | Il est tenu d'entretenir ses locaux de manière à maintenir l'état et l'aspect irréprochables du bâtiment. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712t - 1 L'administrateur représente la communauté et les copropriétaires envers les tiers, pour toutes les affaires qui relèvent de l'administration commune et entrent dans ses attributions légales. |
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1 | L'administrateur représente la communauté et les copropriétaires envers les tiers, pour toutes les affaires qui relèvent de l'administration commune et entrent dans ses attributions légales. |
2 | Sauf en procédure sommaire, l'administrateur ne peut agir en justice comme demandeur ou défendeur sans autorisation préalable de l'assemblée des copropriétaires, sous réserve des cas d'urgence pour lesquels l'autorisation peut être demandée ultérieurement. |
3 | Les déclarations, sommations, jugements et décisions destinés à l'ensemble des copropriétaires peuvent être notifiés valablement à l'administrateur, à son domicile ou au lieu de situation de la chose. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712c - 1 Le copropriétaire n'a pas le droit de préemption légal contre tout tiers acquéreur d'une part, mais un droit de préemption peut être créé dans l'acte constitutif de la propriété par étages ou par convention ultérieure et annoté au registre foncier. |
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1 | Le copropriétaire n'a pas le droit de préemption légal contre tout tiers acquéreur d'une part, mais un droit de préemption peut être créé dans l'acte constitutif de la propriété par étages ou par convention ultérieure et annoté au registre foncier. |
2 | L'acte constitutif ou une convention ultérieure peut prévoir qu'un étage ne sera valablement aliéné, grevé d'un usufruit ou d'un droit d'habitation ou loué que si les autres copropriétaires n'ont pas, en vertu d'une décision prise à la majorité, formé opposition dans les quatorze jours après avoir reçu communication de l'opération. |
3 | L'opposition est sans effet si elle n'est pas fondée sur un juste motif.580 |
Die Belastung der Stockwerkeinheit "Autoeinstellhalle" ("A") mit einem "Benutzungsrecht" zu Gunsten der Stockwerkeinheit "Nr. 7" ist somit nach sachenrechtlichen Grundsätzen möglich und zulässig. Ob sie die erwähnten Voraussetzungen erfüllt hat, ist für die hier einzig zu prüfende Eintragungsfähigkeit der Grunddienstbarkeit nicht massgebend. Ihr Fehlen würde durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs geheilt (E. 3.1 soeben). Ob sich die Klägerin darauf berufen kann, wird noch zu beurteilen sein (E. 4 hiernach).
3.3 Gemäss Begründungsakt ist die Stockwerkeinheit "Autoeinstellhalle" ("A") entsprechend der Anzahl Einstellplätze in Miteigentum aufgeteilt. Ein oder mehrere Miteigentumsanteile sind mit den übrigen Stockwerkeinheiten "untrennbar" verbunden (Art. 9 des Begründungsakts). Unter dem eingeschränkten Blickwinkel der Eintragungsfähigkeit stellt sich die weitere Frage, ob dieses besondere Eigentumsverhältnis an der Stockwerkeinheit "Autoeinstellhalle" die Errichtung einer Grunddienstbarkeit ausschliesse.
3.3.1 Materiellrechtlich liegt im vorliegenden Fall subjektiv-dingliches Miteigentum vor, und zwar nach - unangefochtener - Auffassung der Beklagten unselbstständiges Miteigentum ("copropriété dépendante" bzw. "comproprietà dipendente"): Miteigentumsanteile an der Stockwerkeinheit "Autoeinstellhalle" sind mit dem Eigentum an den übrigen Stockwerkeinheiten dauerhaft zu bestimmtem Zweck verknüpft (z.B. BGE 106 II 11 E. 4 S. 17 ff.; Wermelinger, a.a.O., N. 20 ff. zu Art. 712b
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712b - 1 Peuvent être l'objet du droit exclusif les étages ou parties d'étages qui, constitués en appartements ou en locaux commerciaux ou autres, forment un tout disposant d'un accès propre, la possibilité d'englober des locaux annexes distincts étant réservée. |
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1 | Peuvent être l'objet du droit exclusif les étages ou parties d'étages qui, constitués en appartements ou en locaux commerciaux ou autres, forment un tout disposant d'un accès propre, la possibilité d'englober des locaux annexes distincts étant réservée. |
2 | Le copropriétaire ne peut pas acquérir le droit exclusif sur: |
1 | le bien-fonds et, le cas échéant, le droit de superficie en vertu duquel le bâtiment a été construit; |
2 | les parties importantes pour l'existence, la disposition et la solidité du bâtiment ou des locaux d'autres copropriétaires ou qui déterminent la forme extérieure et l'aspect du bâtiment; |
3 | les ouvrages et installations qui servent aussi aux autres copropriétaires pour l'usage de leurs locaux. |
3 | Les copropriétaires peuvent, dans l'acte constitutif de la propriété par étages, ou dans une convention ultérieure soumise à la même forme, déclarer communes encore d'autres parties du bâtiment; à ce défaut elles sont présumées être l'objet du droit exclusif. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712b - 1 Peuvent être l'objet du droit exclusif les étages ou parties d'étages qui, constitués en appartements ou en locaux commerciaux ou autres, forment un tout disposant d'un accès propre, la possibilité d'englober des locaux annexes distincts étant réservée. |
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1 | Peuvent être l'objet du droit exclusif les étages ou parties d'étages qui, constitués en appartements ou en locaux commerciaux ou autres, forment un tout disposant d'un accès propre, la possibilité d'englober des locaux annexes distincts étant réservée. |
2 | Le copropriétaire ne peut pas acquérir le droit exclusif sur: |
1 | le bien-fonds et, le cas échéant, le droit de superficie en vertu duquel le bâtiment a été construit; |
2 | les parties importantes pour l'existence, la disposition et la solidité du bâtiment ou des locaux d'autres copropriétaires ou qui déterminent la forme extérieure et l'aspect du bâtiment; |
3 | les ouvrages et installations qui servent aussi aux autres copropriétaires pour l'usage de leurs locaux. |
3 | Les copropriétaires peuvent, dans l'acte constitutif de la propriété par étages, ou dans une convention ultérieure soumise à la même forme, déclarer communes encore d'autres parties du bâtiment; à ce défaut elles sont présumées être l'objet du droit exclusif. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712d - 1 La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier. |
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1 | La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier. |
2 | L'inscription peut être requise: |
1 | en vertu d'un contrat par lequel les copropriétaires conviennent de soumettre leurs parts au régime de la propriété par étages; |
2 | en vertu d'une déclaration du propriétaire du bien-fonds ou du titulaire d'un droit de superficie distinct et permanent, relative à la création de parts de copropriété selon le régime de la propriété par étages. |
3 | L'acte juridique n'est valable que s'il est passé en la forme authentique ou, s'il s'agit d'un testament ou d'un acte de partage successoral, en la forme prescrite par le droit des successions. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 946 - 1 Les inscriptions portées dans les diverses rubriques du feuillet comprennent: |
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1 | Les inscriptions portées dans les diverses rubriques du feuillet comprennent: |
1 | la propriété; |
2 | les servitudes et les charges foncières établies en faveur de l'immeuble ou sur l'immeuble; |
3 | les droits de gage dont l'immeuble est grevé. |
2 | À la demande du propriétaire, les accessoires de l'immeuble peuvent être mentionnés sur le feuillet; ils ne sont radiés que du consentement de tous ceux dont les droits sont constatés par le registre foncier. |
3.3.2 Im Grundbuch kommt dieses unselbstständige subjektiv-dingliche Miteigentum wie folgt zum Ausdruck: Auf dem Grundbuchblatt der Stockwerkeinheit "Autoeinstellhalle" sind als Eigentümer die Nummern der einzelnen Stockwerkeinheiten eingetragen, denen je Miteigentumsanteile zugeordnet sind. Diese Zuordnung ist auf den Grundbuchblättern der einzelnen Stockwerkeinheiten angemerkt. Grundbuchtechnisch liegt ein Anwendungsfall von Art. 32
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 32 Établissement d'extraits officiels - 1 Les extraits sur papier du registre foncier informatisé sont établis par impression des données figurant dans le système et délivrés par la personne compétente de l'office du registre foncier, munis de la date ainsi que de sa signature. |
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1 | Les extraits sur papier du registre foncier informatisé sont établis par impression des données figurant dans le système et délivrés par la personne compétente de l'office du registre foncier, munis de la date ainsi que de sa signature. |
2 | Les extraits sur papier du registre foncier tenu sur papier sont établis sous la forme de copies ou de transcriptions et délivrés par la personne compétente de l'office du registre foncier, munis de la date ainsi que de sa signature. Lorsque rien ne s'y oppose, les extraits délivrés sous forme de copie du feuillet du grand livre peuvent contenir des données radiées. |
3 | Les extraits officiels électroniques du registre foncier informatisé sont établis conformément à l'OAAE41. |
4 | Les cantons peuvent proposer des extraits officiels électroniques du registre foncier tenu sur papier. Dans un tel cas, leur établissement obéit à l'OAAE. |
3.3.3 Unselbstständiges subjektiv-dingliches Miteigentum beruht auf der Vereinbarung der betreffenden Eigentümer. Gemäss Art. 646 Abs. 3
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 646 - 1 Lorsque plusieurs personnes ont, chacune pour sa quote-part, la propriété d'une chose qui n'est pas matériellement divisée, elles en sont copropriétaires. |
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1 | Lorsque plusieurs personnes ont, chacune pour sa quote-part, la propriété d'une chose qui n'est pas matériellement divisée, elles en sont copropriétaires. |
2 | Leurs quotes-parts sont présumées égales. |
3 | Chacun des copropriétaires a les droits et les charges du propriétaire en raison de sa part, qu'il peut aliéner ou engager et que ses créanciers peuvent saisir. |
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 32 Établissement d'extraits officiels - 1 Les extraits sur papier du registre foncier informatisé sont établis par impression des données figurant dans le système et délivrés par la personne compétente de l'office du registre foncier, munis de la date ainsi que de sa signature. |
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1 | Les extraits sur papier du registre foncier informatisé sont établis par impression des données figurant dans le système et délivrés par la personne compétente de l'office du registre foncier, munis de la date ainsi que de sa signature. |
2 | Les extraits sur papier du registre foncier tenu sur papier sont établis sous la forme de copies ou de transcriptions et délivrés par la personne compétente de l'office du registre foncier, munis de la date ainsi que de sa signature. Lorsque rien ne s'y oppose, les extraits délivrés sous forme de copie du feuillet du grand livre peuvent contenir des données radiées. |
3 | Les extraits officiels électroniques du registre foncier informatisé sont établis conformément à l'OAAE41. |
4 | Les cantons peuvent proposer des extraits officiels électroniques du registre foncier tenu sur papier. Dans un tel cas, leur établissement obéit à l'OAAE. |
ist somit die Vereinbarung der betreffenden Eigentümer. Die grundbuchliche Vorkehr gemäss Art. 32
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 32 Établissement d'extraits officiels - 1 Les extraits sur papier du registre foncier informatisé sont établis par impression des données figurant dans le système et délivrés par la personne compétente de l'office du registre foncier, munis de la date ainsi que de sa signature. |
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1 | Les extraits sur papier du registre foncier informatisé sont établis par impression des données figurant dans le système et délivrés par la personne compétente de l'office du registre foncier, munis de la date ainsi que de sa signature. |
2 | Les extraits sur papier du registre foncier tenu sur papier sont établis sous la forme de copies ou de transcriptions et délivrés par la personne compétente de l'office du registre foncier, munis de la date ainsi que de sa signature. Lorsque rien ne s'y oppose, les extraits délivrés sous forme de copie du feuillet du grand livre peuvent contenir des données radiées. |
3 | Les extraits officiels électroniques du registre foncier informatisé sont établis conformément à l'OAAE41. |
4 | Les cantons peuvent proposer des extraits officiels électroniques du registre foncier tenu sur papier. Dans un tel cas, leur établissement obéit à l'OAAE. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 712b - 1 Peuvent être l'objet du droit exclusif les étages ou parties d'étages qui, constitués en appartements ou en locaux commerciaux ou autres, forment un tout disposant d'un accès propre, la possibilité d'englober des locaux annexes distincts étant réservée. |
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1 | Peuvent être l'objet du droit exclusif les étages ou parties d'étages qui, constitués en appartements ou en locaux commerciaux ou autres, forment un tout disposant d'un accès propre, la possibilité d'englober des locaux annexes distincts étant réservée. |
2 | Le copropriétaire ne peut pas acquérir le droit exclusif sur: |
1 | le bien-fonds et, le cas échéant, le droit de superficie en vertu duquel le bâtiment a été construit; |
2 | les parties importantes pour l'existence, la disposition et la solidité du bâtiment ou des locaux d'autres copropriétaires ou qui déterminent la forme extérieure et l'aspect du bâtiment; |
3 | les ouvrages et installations qui servent aussi aux autres copropriétaires pour l'usage de leurs locaux. |
3 | Les copropriétaires peuvent, dans l'acte constitutif de la propriété par étages, ou dans une convention ultérieure soumise à la même forme, déclarer communes encore d'autres parties du bâtiment; à ce défaut elles sont présumées être l'objet du droit exclusif. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 646 - 1 Lorsque plusieurs personnes ont, chacune pour sa quote-part, la propriété d'une chose qui n'est pas matériellement divisée, elles en sont copropriétaires. |
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1 | Lorsque plusieurs personnes ont, chacune pour sa quote-part, la propriété d'une chose qui n'est pas matériellement divisée, elles en sont copropriétaires. |
2 | Leurs quotes-parts sont présumées égales. |
3 | Chacun des copropriétaires a les droits et les charges du propriétaire en raison de sa part, qu'il peut aliéner ou engager et que ses créanciers peuvent saisir. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 946 - 1 Les inscriptions portées dans les diverses rubriques du feuillet comprennent: |
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1 | Les inscriptions portées dans les diverses rubriques du feuillet comprennent: |
1 | la propriété; |
2 | les servitudes et les charges foncières établies en faveur de l'immeuble ou sur l'immeuble; |
3 | les droits de gage dont l'immeuble est grevé. |
2 | À la demande du propriétaire, les accessoires de l'immeuble peuvent être mentionnés sur le feuillet; ils ne sont radiés que du consentement de tous ceux dont les droits sont constatés par le registre foncier. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 972 - 1 Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
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1 | Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
2 | L'effet de l'inscription remonte à l'époque où elle a été faite dans le journal, moyennant que les pièces justificatives prévues par la loi aient été jointes à la demande ou, en cas d'inscription provisoire, que la légitimation complémentaire ait eu lieu en temps utile. |
3 | Dans les cantons où l'acte authentique est dressé par le conservateur au moyen d'une inscription dans le recueil des titres, celle-ci remplace l'inscription au journal. |
3.3.4 Wird beachtet, dass unselbstständiges subjektiv-dingliches Miteigentum einzig vom Willen aller Miteigentümer abhängt (E. 3.3.3 soeben), so versteht sich von selbst, dass die Miteigentümer die Verbindung von Haupt- und Anmerkungsgrundstück jederzeit lösen können. Durch gemeinsame Willenserklärung aller Beteiligten ist sowohl die Veräusserung des Anmerkungsgrundstücks als auch seine Belastung rechtlich zulässig (Art. 648 Abs. 2
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 648 - 1 Chaque copropriétaire peut veiller aux intérêts communs; il jouit de la chose et en use dans la mesure compatible avec le droit des autres. |
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1 | Chaque copropriétaire peut veiller aux intérêts communs; il jouit de la chose et en use dans la mesure compatible avec le droit des autres. |
2 | Le concours de tous est nécessaire pour les aliénations, constitutions de droits réels ou changements dans la destination de la chose, à moins qu'ils n'aient unanimement établi d'autres règles à cet égard. |
3 | Si des parts de copropriété sont grevées de droits de gage ou de charges foncières, les copropriétaires ne peuvent plus grever la chose elle-même de tels droits. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 646 - 1 Lorsque plusieurs personnes ont, chacune pour sa quote-part, la propriété d'une chose qui n'est pas matériellement divisée, elles en sont copropriétaires. |
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1 | Lorsque plusieurs personnes ont, chacune pour sa quote-part, la propriété d'une chose qui n'est pas matériellement divisée, elles en sont copropriétaires. |
2 | Leurs quotes-parts sont présumées égales. |
3 | Chacun des copropriétaires a les droits et les charges du propriétaire en raison de sa part, qu'il peut aliéner ou engager et que ses créanciers peuvent saisir. |
Anmerkungsgrundstück aber "den unselbstständigen Miteigentumsanteil" und schliessen dessen Belastung mit einer Dienstbarkeit aus (N. 29 i.V.m. N. 3 zu Art. 646
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 646 - 1 Lorsque plusieurs personnes ont, chacune pour sa quote-part, la propriété d'une chose qui n'est pas matériellement divisée, elles en sont copropriétaires. |
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1 | Lorsque plusieurs personnes ont, chacune pour sa quote-part, la propriété d'une chose qui n'est pas matériellement divisée, elles en sont copropriétaires. |
2 | Leurs quotes-parts sont présumées égales. |
3 | Chacun des copropriétaires a les droits et les charges du propriétaire en raison de sa part, qu'il peut aliéner ou engager et que ses créanciers peuvent saisir. |
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 32 Établissement d'extraits officiels - 1 Les extraits sur papier du registre foncier informatisé sont établis par impression des données figurant dans le système et délivrés par la personne compétente de l'office du registre foncier, munis de la date ainsi que de sa signature. |
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1 | Les extraits sur papier du registre foncier informatisé sont établis par impression des données figurant dans le système et délivrés par la personne compétente de l'office du registre foncier, munis de la date ainsi que de sa signature. |
2 | Les extraits sur papier du registre foncier tenu sur papier sont établis sous la forme de copies ou de transcriptions et délivrés par la personne compétente de l'office du registre foncier, munis de la date ainsi que de sa signature. Lorsque rien ne s'y oppose, les extraits délivrés sous forme de copie du feuillet du grand livre peuvent contenir des données radiées. |
3 | Les extraits officiels électroniques du registre foncier informatisé sont établis conformément à l'OAAE41. |
4 | Les cantons peuvent proposer des extraits officiels électroniques du registre foncier tenu sur papier. Dans un tel cas, leur établissement obéit à l'OAAE. |
3.3.5 Unter dem eingeschränkten Blickwinkel der Eintragungsfähigkeit ist - entgegen der Auffassung der Beklagten - anzuerkennen, dass die Errichtung der strittigen Grunddienstbarkeit an der Stockwerkeinheit "Autoeinstellhalle" rechtlich möglich und zulässig gewesen ist (E. 3.2 soeben), und zwar unbesehen deren Aufteilung in unselbstständiges subjektiv-dingliches Miteigentum. Ob die Promotoren im Zeitpunkt der Errichtung Eigentümer sämtlicher Miteigentumsanteile und damit verfügungsbefugt waren und ob ihr damaliger Antrag an das Grundbuchamt ausreichend war, ist für die hier einzig zu prüfende Eintragungsfähigkeit der Grunddienstbarkeit nicht massgebend. Allfällige Mängel dieser Art würden durch den öffentlichen Glauben des Grundbuchs geheilt (E. 3.1 hiervor). Ob sich die Klägerin darauf berufen kann, ist im Folgenden (E. 4) zu beurteilen.
4.
Die Beklagten bestreiten, dass die Klägerin in berechtigtem Vertrauen auf den Eintrag im Grundbuch mit ihrer Stockwerkeinheit auch die strittige Grunddienstbarkeit erworben habe. Die Klägerin habe vielmehr beim Kauf gewusst, dass der mit dem "Benutzungsrecht" belastete Einstellplatz Nr. 10 im Eigentum der Beklagten stehe.
4.1 Die Wirkung des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs tritt nur ein, wenn der Dritte gutgläubig ist, d.h. wenn ihm die Unrichtigkeit des Grundbucheintrags im Zeitpunkt des Erwerbs (E. 2.1 hiervor) weder bekannt ist noch bei Anwendung der nötigen Aufmerksamkeit hätte bekannt sein müssen. Wer in das Hauptbuch Einsicht nimmt, darf davon ausgehen, dass die Einträge vollständig und richtig sind. Er hat nicht anhand der Belege nachzuprüfen, ob der Rechtsgrund und das Verfügungsgeschäft gültig sind. Zu näheren Erkundigungen ist der Erwerber nur verpflichtet, wenn ihm Tatsachen bekannt sind, die bei einem durchschnittlichen Mass von Intelligenz und Aufmerksamkeit Zweifel an der Richtigkeit des Grundbucheintrags erwecken (Schmid, a.a.O., N. 28-33 zu Art. 973
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 973 - 1 Celui qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier, est maintenu dans son acquisition. |
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1 | Celui qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier, est maintenu dans son acquisition. |
2 | Cette disposition ne s'applique pas aux limites des immeubles compris dans les territoires en mouvement permanent désignés comme tels par les cantons.682 |
4.2 Im Zeitpunkt des Erwerbs durch die Klägerin hat das Grundbuch die Einträge enthalten für die Stockwerkeinheit "Nr. 7" "R (= Rechte)/Benutzungsrecht des Autoabstellplatzes Nr. 10, zulasten des "A"/Eintrag, den 25.8.1986" und für die Autoeinstellhalle ("A") "L (= Lasten)/Benutzungsrecht des Autoabstellplatzes Nr. 10, zugunsten von "Nr. 7"/Eintrag, den 25.8.1986".
Die Beklagten wenden ein, die Klägerin habe sich nicht einfach auf diesen - unangefochten - formell richtigen und vollständigen Eintrag im Grundbuch verlassen dürfen. Unter Anrufung von Art. 8
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. |
belastetes Grundstück gibt, macht die Klägerin deshalb nicht bösgläubig.
Mit ihren Vorbringen wollen die Beklagten letztlich darauf hinaus, dass die Klägerin beim Erwerb der Grunddienstbarkeit verpflichtet gewesen wäre, bei ihnen nachzufragen, ob sie drei Jahre zuvor einen Einstellplatz gekauft und bezahlt hätten, den sie nicht nutzen können. Eine solche Pflicht hat mit den in Art. 973
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 973 - 1 Celui qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier, est maintenu dans son acquisition. |
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1 | Celui qui acquiert la propriété ou d'autres droits réels en se fondant de bonne foi sur une inscription du registre foncier, est maintenu dans son acquisition. |
2 | Cette disposition ne s'applique pas aux limites des immeubles compris dans les territoires en mouvement permanent désignés comme tels par les cantons.682 |
4.3 Soweit sie sich gegen die Gutgläubigkeit der Klägerin beim Erwerb der Grunddienstbarkeit richtet, ist die Berufung, einschliesslich den geltend gemachten Verletzungen von Art. 8
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. |
5.
Schliesslich machen die Beklagten geltend, die Ausübung der Dienstbarkeit durch die Klägerin sei rechtsmissbräuchlich.
5.1 Allein die Tatsache, dass eine Dienstbarkeit während längerer Zeit weder ausgeübt noch geltend gemacht wird und der Eigentümer insoweit den Besitz unbelastet geniessen kann, führt nicht "per se" zum Untergang der Dienstbarkeit (Versitzung); nach schweizerischem Recht ist die Eigentumsfreiheitsersitzung ausgeschlossen (BGE 95 II 605 E. 2a S. 610; 123 III 461 E. 3a, in: ZBGR 80/1999 S. 125). In diesem Sinne sind die sachenrechtlichen Ansprüche aus einer Dienstbarkeit unverjährbar. Diese Unverjährbarkeit könnte nun aber unterlaufen werden, wenn ein rechtsmissbräuchliches Verhalten bereits in der blossen Tatsache gesehen würde, dass die Klägerin ihr Benutzungsrecht erstmals im Jahre 1997 eingefordert und während rund acht Jahren ein Parkieren der Beklagten auf dem Einstellplatz Nr. 10 geduldet haben soll. Zur Begründung eines Rechtsmissbrauchs müssten vielmehr besondere Umstände hinzutreten (vgl. BGE 127 III 506 E. 4a S. 513/514). Kein besonderer Umstand liegt - entgegen der Annahme der Beklagten - darin, dass die Klägerin ihre Rechte angeblich erst geltend gemacht hat, als die Schadenersatzansprüche der Beklagten gegen die Promotoren verjährt waren. Auf Gesagtes kann verwiesen werden (E. 4.2 Abs. 3 hiervor).
5.2 Die Beklagten behaupten weiter, die Ausübung der Abwehrrechte durch die Klägerin sei unnütz und schikanös. Unter Anrufung von Art. 8
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. |
Beklagten zu schikanieren. Dass auch ein hinreichendes Interesse daran besteht, in einer Autoeinstellhalle zu parkieren statt (gedeckt oder ungedeckt) im Freien, bedarf keiner weiteren Erörterung.
5.3 Schliesslich berufen sich die Beklagten darauf, dass sie bei Gutheissung der Klage über keinen Einstellplatz mehr verfügten, während die Klägerin noch andere Möglichkeiten habe. Das auf Art. 2 Abs. 2
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
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1 | Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
2 | L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 737 - 1 Celui à qui la servitude est due peut prendre toutes les mesures nécessaires pour la conserver et pour en user. |
|
1 | Celui à qui la servitude est due peut prendre toutes les mesures nécessaires pour la conserver et pour en user. |
2 | Il est tenu d'exercer son droit de la manière la moins dommageable. |
3 | Le propriétaire grevé ne peut en aucune façon empêcher ou rendre plus incommode l'exercice de la servitude. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 737 - 1 Celui à qui la servitude est due peut prendre toutes les mesures nécessaires pour la conserver et pour en user. |
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1 | Celui à qui la servitude est due peut prendre toutes les mesures nécessaires pour la conserver et pour en user. |
2 | Il est tenu d'exercer son droit de la manière la moins dommageable. |
3 | Le propriétaire grevé ne peut en aucune façon empêcher ou rendre plus incommode l'exercice de la servitude. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. |
6.
Der Antrag der Beklagten auf Durchführung einer öffentlichen Verhandlung vor Bundesgericht mit Parteivortrag muss abgewiesen werden. Im Verfahren der Berufung findet eine mündliche Parteiverhandlung nur auf Anordnung des Präsidenten statt (Art. 62 Abs. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. |
7.
Die unterliegenden Beklagten werden bei diesem Verfahrensausgang kostenpflichtig (Art. 156 Abs. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Der Antrag auf Durchführung einer öffentlichen Gerichtsverhandlung mit Parteivorträgen wird abgewiesen.
2.
Die Berufung wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.
3.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 3'000.-- wird den Beklagten unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Freiburg, I. Appellationshof, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 2. März 2004
Im Namen der II. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: