VPB-60.51 - 1995-08-30 - Rekurskommission EVD (des Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartements, REKO/EVD) - Wohnbau- und Eigentumsförderung; Abänderbarkeit eines öffentlich-rechtlichen Subventionsvertrages; Verfahren zur Durchsetzung...

VPB 60.51

(Auszug aus dem Beschwerdeentscheid der Rekurskommission EVD vom 30. August 1995 in Sachen Genossenschaftsgruppe H. gegen F., C., M. und B. sowie Bundesamt für Wohnungswesen; 94/CC-001)

Wohnbau- und Eigentumsförderung; Abänderbarkeit eines öffentlich-rechtlichen Subventionsvertrages; Verfahren zur Durchsetzung der Mietzinszahlungspflicht; Einbezug Dritter ins Subventionsverfahren; behördliche Mietzinsüberwachung; Aufsichtsbeschwerde.

1. Art. 56 Abs. 2 , Art. 57 Abs. 2 und 3 WEG in Verbindung mit Art. 75a Verordnung WEG. Abänderbarkeit eines öffentlich-rechtlichen Subventionsvertrages.

- Sind Mietzinslisten als zum Inhalt eines öffentlich-rechtlichen Subventionsvertrages erklärt worden, so ist das Bundesamt als Vertragspartei nicht mehr zuständig, einzelne Mieter von einer gestützt auf die Mietzinslisten erfolgten Mietzinserhöhung zu befreien (E. 1.1)

- Die Rekurskommission EVD entscheidet auf Klage hin bei Streitigkeiten aus öffentlich-rechtlichen Verträgen (E. 1.1).

2. Durchsetzung der Mietzinszahlungspflicht.

Das Verfahren zur Durchsetzung der Mietzinszahlungspflicht richtet sich nach den einschlägigen schuldbetreibungsrechtlichen und zivilprozessualen Normen (E. 1.2).

3. Art. 19 Abs. 3 SuG. Einbezug Dritter ins Subventionsverfahren.

Die Mieter einer Liegenschaft, für die gestützt auf das WEG Bundeshilfe beantragt wird, sind keine beschwerdeberechtigten Dritte. Deshalb ist ihnen die entsprechende Subventionszusicherungsverfügung nicht zu eröffnen (E. 3.1).

4. Art. 45 WEG in Verbindung mit Art. 17 Verordnung WEG und Art. 71 VwVG. Behördliche Mietzinsüberwachung.

Die Mieter haben keine gesetzlich vorgesehene Möglichkeit, Mietzinserhöhungen infolge Anpassung von Mietzinsen an die behördlich festgelegten Mietzinslisten als missbräuchlich anzufechten (E. 3.4). Diesfalls besteht einzig der Weg der Aufsichtsbeschwerde (E. 5).

Encouragement de la construction et de l'accession à la propriété de logements; possibilités de modifier un contrat de droit public de subventionnement; procédure d'exécution du paiement du loyer; prise en compte de tiers dans la procédure de subventionnement; surveillance des loyers par l'autorité; dénonciation.

1. Art. 56 al. 2, art. 57 al. 2 et 3 LCAP en relation avec l'art. 75a Ordonnance relative à la LCAP. Possibilité de modifier un contrat de droit public de subventionnement.

- Lorsqu'un contrat de droit public de subventionnement prévoit expressément que les listes des loyers font partie intégrante du contrat, l'Office fédéral, en tant que partie au contrat, n'est plus compétent pour libérer les locataires d'une hausse de loyer prévue dans ces listes (consid. 1.1).

- En cas de contestations relatives aux contrats de droit public, la Commission de recours DFEP statue sur action de droit administratif (consid. 1.1).

2. Exécution du paiement du loyer.

La procédure d'exécution du paiement du loyer suit les règles habituelles de la poursuite pour dettes et celles de la procédure civile (consid. 1.2).

3. Art. 19 al. 3 LSu. Prise en considération de tiers dans la procédure de subventionnement.

Ne sont pas considérés comme des tiers habilités à recourir les locataires d'un immeuble pour lequel une aide fédérale a été demandée en vertu de la LCAP. C'est pourquoi, il n'y a pas lieu de leur notifier la décision promettant l'octroi de la subvention (consid. 3.1).

4. Art. 45 LCAP en relation avec l'art. 17 Ordonnance relative à la LCAP et l'art. 71 PA. Surveillance des loyers par l'autorité.

Lorsque les loyers sont rehaussés conformément aux listes des loyers fixées par l'autorité, les locataires ne disposent pas de moyens légaux pour contester le caractère abusif de ces hausses (consid. 3.4). Dans ce cas, il n'existe que la voie de la dénonciation (consid. 5).

Promovimento della costruzione di abitazioni e dell'accesso alla loro proprietà; possibilità di modificare un contratto di diritto pubblico di sussidiamento; procedura d'esecuzione del pagamento della pigione; coinvolgimento di terze persone nella procedura di sussidiamento; sorveglianza sulle pigioni da parte dell'autorità; denunzia.

1. Art. 56 cpv. 2, art. 57 cpv. 2 e 3 LCAP in relazione con l'art. 75a ordinanza LCAP. Modificabilità di un contratto di diritto pubblico di sussidiamento.

- Se le liste delle pigioni sono state dichiarate contenuto integrante di un contratto di diritto pubblico di sussidiamento, l'Ufficio federale in qualità di parte contraente non è più competente a liberare singoli locatori da un aumento della pigione avvenuto sulla base delle liste delle pigioni stesse (consid. 1.1).

- La Commissione di ricorso DFEP decide su azione in merito a controversie relative ai contratti di diritto pubblico (consid. 1.1).

2. Esecuzione del pagamento della pigione.

La procedura d'esecuzione del pagamento della pigione è retta dalle norme abituali dell'esecuzione per debiti e da quelle della procedura civile (consid. 1.2).

3. Art. 19 cpv. 3 LSu. Coinvolgimento di terzi nella procedura di sussidiamento.

Non sono considerati terzi autorizzati a ricorrere i locatari di un immobile per il quale è stato chiesto un aiuto federale ai sensi della LCAP. Per tale ragione non occorre notificare la decisione che assicura la concessione del sussidio (consid. 3.1).

4. Art. 45 LCAP in relazione con l'art. 17 ordinanza LCAP e art. 71 PA. Sorveglianza esercitata dall'autorità sulle pigioni.

Allorquando le pigioni sono aumentate conformemente alle liste delle pigioni fissate dall'autorità, i locatari non dispongono dei mezzi legali per contestare il carattere abusivo di tali aumenti (consid. 3.4). In tal caso esiste unicamente la via della denunzia (consid. 5).

Aus dem Sachverhalt:

Nachdem die Genossenschaftsgruppe H. mit Kaufvertrag vom 6. Februar 1991 diverse Liegenschaften erworben hatte, sicherte ihr das Bundesamt für Wohnungswesen (hiernach: Bundesamt) mit Verfügung vom 14. August 1991 für den Kauf dieser Liegenschaften Bundeshilfe in Form einer Bürgschaft, einer Grundverbilligung und einer Zusatzverbilligung zu.

In der Folge sprach die neue Eigentümerin am 27. November 1991 gestützt auf die Mietzinslisten entsprechende Mietzinserhöhungen auf den 1. April 1992 aus, die von vier Mietern (F., C., M. und B.) fristgerecht bei der Schlichtungsbehörde des Bezirkes X sowie vorsorglich beim Bundesamt angefochten wurden. Nachdem das Mietgericht X mit Urteil vom 7. Oktober 1993 die mit amtlichen Formularen mitgeteilten Mietzinserhöhungen geschützt hatte, beschloss die zweite Zivilkammer des kantonalen Obergerichtes am 9. Februar 1994 auf entsprechende Rekurse beider Parteien hin, die sachliche Zuständigkeit der zivilen Gerichte zu verneinen.

Von den vier Mietern unter Hinweis auf die am 12. März 1994 ablaufende Berufungsfrist angefragt, bestätigte das Bundesamt, dass es die am 23. Dezember 1991 erhobenen Einsprachen materiell behandeln werde. Mit Verfügung vom 26. Mai 1994 nahm es die den vier Einsprechern gegenüber eröffneten Mietzinserhöhungen zurück und entschied im wesentlichen, dass weiterhin - bis zum Abschluss der Renovationsarbeiten - die alten, vor dem Kauf der Liegenschaften geltenden Mietzinse zu erheben seien.

Gegen diese Verfügung erhob die Genossenschaftsgruppe H. am 27. Juni 1994 Beschwerde bei der Rekurskommission EVD mit dem Antrag, die angefochtene Verfügung aufzuheben und die Beschwerdegegner zu verpflichten, mit Wirkung ab 1. April 1992 die den Mietzinsplänen entsprechenden Mietzinse zu bezahlen.

Aus den Erwägungen:

1. Das Bundesamt hat einen «Einspracheentscheid» und damit eine Verfügung im Sinne von Art. 5 Abs. 2 des Bundesgesetzes vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (VwVG, SR 172.021) gefällt. Verfügungen des Bundesamtes unterliegen der Beschwerde an die Rekurskommission EVD (Art. 59 des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes vom 4. Oktober 1974 [WEG], SR 843).

Die Beschwerdeführerin ist Adressatin der angefochtenen Verfügung und durch diese in ihren Rechten und Pflichten direkt betroffen. Sie hat insoweit ein als schutzwürdig anzuerkennendes Interesse an der Änderung oder Aufhebung der angefochtenen Verfügung und ist somit im Sinne von Art. 48 Bst. a des Verwaltungsverfahrensgesetzes grundsätzlich zur Beschwerdeführung legitimiert. Die Eingabefrist sowie die Anforderungen an Form und Inhalt der Beschwerdeschrift sind gewahrt (Art. 50 und 52 Abs. 1 VwVG), und der Vertreter hat sich rechtsgenüglich durch schriftliche Vollmacht ausgewiesen (Art. 11 Abs. 2 VwVG).

Es ist ferner von Amtes wegen zu prüfen, ob auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen vorliegen. «Hat die Vorinstanz übersehen, dass es an einer Prozessvoraussetzung fehlt, so ist das im Rechtsmittelverfahren von Amtes wegen zu berücksichtigen. Unabhängig davon, von wem das (zulässige) Rechtsmittel stammt, ist der angefochtene Entscheid aufzuheben und unter Beachtung des Prozessmangels neu zu befinden, oder nur aufzuheben» (Fritz Gygi, Bundesverwaltungsrechtspflege, Bern 1983, S. 73 mit weiteren Hinweisen auf die Rechtsprechung). Zu den Sachurteilsvoraussetzungen, welche durch eine Vorinstanz zu beachten sind, gehört unter anderem, dass diese sachlich und funktionell zuständig ist, die angefochtene Verfügung zu erlassen (vgl. zu allem BGE 119 V 317 E. 3; René A. Rhinow / Heinrich Koller / Christina Kiss-Peter, Öffentliches Prozessrecht, Basel 1994, N. 713 ff., N. 863 ff. und N. 965 ff.).

1.1. Mit Verfügung vom 14. August 1991 und «Erklärung» hierzu vom 28. Januar 1992 sicherte das Bundesamt der Beschwerdeführerin für den Kauf der eingangs erwähnten Liegenschaften eine Bundeshilfe in Form einer Bürgschaft, einer Grundverbilligung und einer Zusatzverbilligung, beginnend ab 1. Januar 1991, zu. Die Verfügung vom 14. August 1991 bezeichnet unter anderem den «Lastenplan und die Mietzinslisten» als integrierende Bestandteile der Verfügung. Die durch diese Verfügung geregelten Rechte und Pflichten, darunter auch die Verpflichtung, sich der behördlichen Mietzinskontrolle zu unterwerfen (Art. 45 WEG) und die Mietzinse im Rahmen des Lastenplans sowie der Mietzinslisten vom 5. Dezember 1991 zu halten, bilden Gegenstand des öffentlich-rechtlichen Vertrages, den die Beschwerdeführerin am 21. August 1991 durch vorbehaltlose unterschriftliche Annahme der Verfügung vom 14. August 1991 unbestrittenermassen mit dem Bundesamt geschlossen hat (Art. 56 Abs. 2 , Art. 57 Abs. 3 WEG i.V.m. Art. 71 der Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz [Verordnung WEG], SR 843.1).

Bereits hieraus ergibt sich, dass das Bundesamt nicht mehr zuständig war, die zum Verfügungs- und somit zum Vertragsinhalt erklärten Mietzinslisten einseitig zum Nachteil der Vertragspartnerin abzuändern. Denn es liegt bekanntlich im Wesen eines jeden gültig geschlossenen Vertrages, dass er - ausserhalb der gesetzlich vorgesehenen Gestaltungsrechte - von keiner beteiligten Partei nach Belieben einseitig abgeändert werden darf (vgl. BGE 103 Ia 505 E. 4a und 105 Ia 207 E. 2b). Folgerichtig werden Streitigkeiten über öffentlich-rechtliche Verträge im Sinne der vorgenannten Bestimmungen von der Rekurskommission EVD als Schiedskommission und auf Klage hin entschieden (Art. 75a Verordnung WEG [eingefügt durch Ziff. 22 des Anhangs zur Verordnung vom 3. Februar 1993 über Vorinstanzen des BGer und des EVGer, SR 173.51]; Art. 19 Abs. 1 der Verordnung vom 3. Februar 1993 über Organisation und Verfahren eidgenössischer Rekurs- und Schiedskommissionen, SR 173.31). Solche Streitigkeiten liegen somit nicht mehr im Verfügungsbereich des Bundesamtes. Die Rekurskommission EVD wurde zudem im vorliegenden Verfahren weder als Schiedskommission noch von einer der Vertragsparteien auf dem Klagewege angegangen. Demgegenüber hat das Bundesamt
die Anpassung der Mietzinse an die von ihm festgelegten Mietzinslisten auf Einsprache der vier Mieter hin mit Verfügung vom 26. Mai 1993 «zurückgenommen» und aufgeschoben, womit es der Vertragspartnerin und heutigen Beschwerdeführerin vorläufig verwehrt war, von den Einsprechern die in den Mietzinslisten festgelegten Mietzinse einzuverlangen. Insoweit hat das Bundesamt den mit der Beschwerdeführerin geschlossenen öffentlich-rechtlichen Vertrag einseitig abgeändert, obwohl es hiezu, nachdem es als Partei selbst im Vertrag eingebunden ist, nicht zuständig war. Bereits aus diesem Grund ist der angefochtene Entscheid des Bundesamtes vom 26. Mai 1994 mangels Verfügungszuständigkeit aufzuheben. Ob dieser Entscheid nicht vielmehr als nichtig zu betrachten wäre, erscheint der Rekurskommission EVD als fraglich, da im Lichte der - von der jüngeren Rechtsprechung befolgten - sogenannten Evidenztheorie der der angefochtenen Verfügung anhaftende Mangel wohl kaum als offensichtlich oder als zumindest leicht erkennbar erachtet werden kann, zumal das Bundesamt in casu nicht über Fragen entschieden hatte, welche fraglos unmöglich in dessen Zuständigkeitsbereich fallen können (vgl. auch 118 Ia 336 E. 2a; vgl. zur Evidenztheorie: Ulrich
Häfelin / Georg Müller, Grundriss des allgemeinen Verwaltungsrechts, Zürich 1993, N. 768 ff.; vgl. auch Gygi, a. a. O., S. 74).

(...)

1.2. Nach dem Gesagten ist das Begehren der Beschwerdeführerin um Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheides gutzuheissen, wenn auch mit einer anderen als der von der Rekurrentin vorgebrachten Begründung (Art. 62 Abs. 4 VwVG). Mit der Aufhebung des vorinstanzlichen Entscheides aus formellen Gründen befinden sich das Bundesamt und die Beschwerdeführerin grundsätzlich im Vertragszustand, wie er vor dem 26. Mai 1994 bestand. Ein weitergehendes Rechtsschutzinteresse kann die Beschwerdeführerin für sich jedoch nicht in Anspruch nehmen. Denn steht fest, dass der vorinstanzliche Entscheid wegen fehlender Zuständigkeit aufzuheben ist, so könnte im Rahmen des Beschwerdeverfahrens auf Begehren, die über den Aufhebungsantrag hinausgehen, nur eingetreten werden, soweit hierfür noch ein Anfechtungsobjekt beziehungsweise Teile davon weiterbestünden, was vorliegend jedoch nicht zutrifft. Vorbehalten bleiben Fälle, in denen der urteilenden Instanz nichts im Wege steht, eine Beschwerdeschrift als Klageschrift entgegenzunehmen, worauf weiter unten zurückgekommen wird (E. 4).

Soweit die Beschwerdeführerin verlangt, die Beschwerdegegner seien zu verpflichten, die in den «rechtskräftigen Mietzinsplänen» vorgesehenen Mietzinse zu bezahlen, braucht nach dem bisher Gesagten darauf nicht näher eingegangen zu werden, um so mehr, als sich das Verfahren zur Durchsetzung der Mietzinszahlungspflicht nach den einschlägigen schuldbetreibungsrechtlichen beziehungsweise zivilprozessualen Normen richtet (vgl. E. 3.3 und 3.4 a. E.). Der Vollständigkeit halber sei auch darauf hingewiesen, dass Ziff. 5.1 der angefochtenen Verfügung die Nebenkosten von «den zurückgenommenen Mietzinsen» ausdrücklich ausnimmt. Die Beschwerdegegner beantragen aber - was im Widerspruch zur Begründung ihrer Beschwerdeantwort steht - die vorbehaltlose Bestätigung der Verfügung des Bundesamtes vom 26. Mai 1994. Darauf ist aber nicht weiter einzugehen.

2. Da bei diesem Verfahrensausgang der vorinstanzliche Entscheid wegen Unzuständigkeit aufzuheben ist, steht gleichzeitig fest, dass das Bundesamt nicht auf die entsprechenden Einsprachen der Mieter hätte eintreten dürfen. Es bleibt nachfolgend zu prüfen, ob die von den Mietzinserhöhungen betroffenen Mieter allenfalls in das Verwaltungsverfahren, das zur heute rechtskräftigen Verfügung vom 14. August 1991 und zur Erklärung vom 28. Januar 1992 geführt hatte, miteinzubeziehen gewesen wären (E. 3) sowie ob die Einsprachen der Mieter nicht als Klagen im Schiedsverfahren entgegenzunehmen wären (E. 4). Ersteres hängt davon ab, ob die Mieter in jenem Verfahren als Parteien hätten begrüsst werden müssen. Bejaht man die Frage, so wäre den Mietern die Verfügung vom 14. August 1991 und die Erklärung vom 28. Januar 1992 ordnungsgemäss zu eröffnen gewesen, weshalb ein Eröffnungsmangel vorliegen würde (Art. 34 Abs. 1 VwVG). Diesfalls wäre weiter zu prüfen, ob den Mietern hieraus ein Nachteil erwachsen sein könnte und welche Konsequenzen zu ziehen wären. Wird die zweite Frage hinsichtlich einer Umwandlung der Einsprachen in entsprechende Klagen in negativem Sinne entschieden, bleibt schliesslich zu prüfen, ob die Einsprachen allenfalls
- nach einem Nichteintretensbeschluss - als Aufsichtsbeschwerden an die zuständige Aufsichtsbehörde überwiesen werden könnten (E. 5).

3. Das Bundesgesetz vom 5. Oktober 1990 über Finanzhilfen und Abgeltungen (Subventionsgesetz [SuG], SR 616.1) sieht den Einbezug Dritter in das Verfahren zur Gewährung von Subventionen vor. Aufgrund seines Geltungsbereiches ist es, soweit das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz keine abweichende Regelung enthält, auch auf den vorliegenden Fall anwendbar (Art. 56 Abs. 2 , Art. 57 Abs. 2 WEG und Art. 71 Abs. 2 Verordnung WEG i.V.m. Art. 2 SUG). Daran ändert auch der Umstand nichts, dass das Subventionsgesetz einen «Antrag» (mit Verfügungsinhalt, aber ohne Verfügungsqualität) vorsieht, das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz hingegen die Kredit- oder Beitragszusicherung in Verfügungsform «kleidet» (Art. 56 Abs. 1 und Art. 57 Abs. 1 WEG). Daraus lässt sich im vorliegenden Falle infolge der im Ergebnis gleichwertigen Rechtslage nichts gegen die Anwendbarkeit des Subventionsgesetzes ableiten. Gemäss Art. 19 Abs. 3 SuG eröffnet die Behörde ihren «Antrag» zum Vertragsschluss auch «beschwerdeberechtigten Dritten», welche innert 30 Tagen eine anfechtbare Verfügung verlangen können. Beschwerdeberechtigt ist, wer durch die angefochtene Verfügung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat
(Art. 48 Bst. a VwVG; vgl. zum Parteibegriff auch Art. 6 VwVG: wer in seinen «Rechten oder Pflichten» berührt ist). Damit deckt sich der Parteibegriff beziehungsweise die Beschwerdebefugnis nach Subventionsgesetz mit derjenigen des Beschwerdeverfahrens nach Verwaltungsverfahrensgesetz. Im vorliegenden Fall gilt es bei der Prüfung der Legitimationskriterien zu berücksichtigen, dass die Verfügung vom 14. August 1991 mit Erklärung vom 28. Januar 1992 die Rechte und Pflichten, mithin die inhaltlichen Voraussetzungen im Hinblick auf den zu schliessenden öffentlich-rechtlichen Vertrag über die zu gewährende Bundeshilfe regeln. Adressat dieser Bundeshilfe können einzig die Träger und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus sein. Gemeint sind juristische Personen des öffentlichen und des privaten Rechts, welche auf gemeinnütziger Grundlage den überwiegenden Teil ihrer Tätigkeit dauernd der Förderung des Wohnungsbaus und des Erwerbs von Wohnungs- und Hauseigentum widmen; nicht aber die Mieter (Art. 51 Abs. 1 WEG i.V.m. Art. 54 und Art. 56 Verordnung WEG und BBl 1973 II 749 zu Art. 45 WEG). Demzufolge sind in casu offensichtlich nur die Beschwerdeführerin (als Hauseigentümerin und Subventionsempfängerin) sowie das Bundesamt
Parteien des öffentlich-rechtlichen Vertrages.

3.1. Das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz bezweckt, die Erschliessung von Land für den Wohnungsbau sowie den Bau von Wohnungen zu fördern, die Wohnkosten, vorab die Mietzinse, zu verbilligen und den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum zu erleichtern (Art. 1 Abs. 1 WEG). Daraus folgt, dass der aufgrund dieses Gesetzes geschlossene Vertrag, soweit er sich tatsächlich gegenüber den Mietern einer unterstellten Liegenschaft auswirkt, dies nur zu deren Gunsten tun sollte. Die der Beschwerdeführerin gewährte Bundeshilfe soll die Situation der Mieter erleichtern und nicht erschweren, unter anderem weil die besonderen Massnahmen vorab eine Verbilligung der Mietzinse bezwecken (vgl. BBl 1973 II 713, Ziff. 451.1 bzw. den Titel zum 2. Teil des WEG vor den Art. 35 ff .: diese sind übrigens insofern analog heranzuziehen, als die Normen des vierten Teils des WEG die Bundeshilfe im Zusammenhang mit dem Kauf von Liegenschaften nicht näher regeln). Dies trifft letztlich auch dann zu, wenn die Bundeshilfe wie im vorliegenden Fall die durch eine Handänderung und die Renovation bedingten Mietzinserhöhungen nicht wettmacht und für die Mieter hieraus trotz Bundeshilfe eine Mietzinserhöhung resultiert. Denn bei einem Liegenschaftserwerb
und einer anschliessenden Renovation, welche ohne jegliche Bundeshilfe getätigt würden, wäre mit grösseren Mietzinserhöhungen zu rechnen, als dies bei einer Gewährung von Bundeshilfe der Fall wäre. Insofern darf als erstellt gelten, dass mit der die Beschwerdeführerin begünstigenden Beitragszusicherungsverfügung für die Mieter keine «Nachteile oder besonderen Gefahren» einhergehen. Solche werden aber nach ständiger Rechtsprechung für die Zulassung als «Drittbeschwerdeführer contra Adressat» verlangt (Gygi, a. a. O., S. 158 f. mit zahlreichen Hinweisen auf die umfangreiche Rechtsprechung). Wie soeben erwähnt ist somit festzuhalten, dass den Mietern ein schutzwürdiges Interesse an einer Abänderung oder Aufhebung der dem öffentlich-rechtlichen Vertrag zugrunde liegenden Zusicherungsverfügung fehlt. Weil der zum Vertrag erhobene Verfügungstext keine direkt die Mieter belastenden Verpflichtungen enthält, welche diese in einem Masse berühren könnten, das ein spezifisches Rechtsschutzbedürfnis erheischen würde, sind sie grundsätzlich nicht als beschwerdeberechtigte Dritte zu betrachten, weshalb ihnen die Verfügung vom 14. August 1991 (im Sinne des ergänzend anwendbaren Art. 19 Abs. 3 SuG) nicht zu eröffnen war.

3.2. Diese Betrachtungsweise - das heisst die Verneinung der Parteistellung der Mieter im Verwaltungsverfahren vor Abschluss des öffentlich-rechtlichen Vertrages - steht im Einklang mit dem vom Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz durchwegs verfolgten Konzept, wonach nur Organisationen, juristische Personen, Bauträger und Eigentümer Adressat der Bundeshilfe und somit ins subventionsrechtliche Vertragsverhältnis mit dem Bundesamt eingebunden sein können (Art. 12 , Art. 22 Abs. 1 , Art. 39 , Art. 47 , Art. 51 WEG sowie BBl 1973 II 745). Auf Bundesebene hat sich der Gesetzgeber - anders als in der Bundesrepublik Deutschland und im Gegensatz zur subjektbezogenen Direkthilfe gewisser Gemeinden und Kantone - für das System der sogenannten «Objekthilfe» entschieden. Danach hat die Bundeshilfe zwar eine unmittelbare, jedoch objektgebundene Verbilligung der Mietzinse und nicht eine individuelle Direkthilfe («Subjekthilfe») zugunsten der Mieter zum Gegenstand (BBl 1973 II 714). Die Mieter sind daher in bezug auf die Bundeshilfe weder Verfügungsadressaten noch Vertragspartei.

3.3. Das Bundesamt hatte die für die Bundeshilfe massgebenden Anlagekosten im Rahmen des Verwaltungsverfahrens, das nach der Unterzeichnung der Verfügung vom 14. August 1991 im öffentlich-rechtlichen Vertrag mit der Beschwerdeführerin mündete, von Amtes wegen und unter Beizug von Fachleuten (Art. 68 Verordnung WEG) festzustellen beziehungsweise zu überprüfen und den einschlägigen Normen des Wohnbau- und Eigentumsförderungsrechts entsprechend anzurechnen. Seit Vertragsabschluss untersteht die Beschwerdeführerin der amtlichen Mietzinsüberwachung durch das Bundesamt. Während der Vertragsdauer dürfen die von den zuständigen Behörden (in den Mietzinslisten) festgelegten Mietzinse nur im Rahmen der vom Bundesrat zu ordnenden Mietzinsanpassungen geändert werden (Art. 45 WEG). Werden die genehmigten Mietzinse überschritten, setzt das Bundesamt eine Dreimonatsfrist zur Rückzahlung an die Mieter fest und fordert, falls nötig, die zuviel bezogenen Mietzinse zuhanden der Mieter selbst zurück (vgl. Art. 17 Abs. 3 Verordnung WEG). Damit ist einerseits erneut zu bestätigen, dass die Mieter gegenüber dem Empfänger der Bundeshilfe nicht selbst (rück-) forderungsberechtigt sind, anderseits geht daraus hervor, dass sich die
Mietzinsüberwachung in erster Linie auf die Einhaltung der zuvor nach Massgabe des Finanzierungsplanes behördlich genehmigten Mietzinse bezieht. Bei der Festlegung der Mietzinse in den Mietzinslisten ist das Bundesamt nicht frei. Es hat die öffentlichen Interessen zu vertreten und im Rahmen des ihm zustehenden Rechtsfolgeermessens darauf zu achten, dass die für die Bundeshilfe massgebenden und sich auf die Verbilligung der Mietzinse auswirkenden Berechnungsfaktoren - wie die Anlagekosten - rechtskonform und angemessen angerechnet werden und die (Unterhalts-)Arbeiten fristgemäss begonnen beziehungsweise weitergeführt werden (bezüglich Anlagekosten: Art. 36 und 37 Abs. 2 WEG i.V.m. Art. 24 , Art. 51 bis 53 und Art. 59 Verordnung WEG; bezüglich Unterhaltskosten: Art. 37 Abs. 2 WEG i.V.m. Art. 24 Verordnung WEG sowie bezüglich Beginn der Arbeiten: Art. 72 Abs. 3 und 4 Verordnung WEG). Dabei ist das Bundesamt verfahrensmässig an das Verwaltungsverfahrensgesetz und die allgemeinen Rechtsgrundsätze gebunden. In diesem Sinne darf es keine Mietzinslisten festlegen, welche zu missbräuchlichen Mietzinserhöhungen führen könnten.

3.4. Damit steht im Einklang, dass die Mieter Mietzinserhöhungen als Folge der Anpassung der Mietzinse an die behördlich festgelegten Mietzinslisten nicht nachträglich als missbräuchlich sollen anfechten können. Das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz und die dazugehörende Verordnung sehen deshalb auch kein Einspracheverfahren vor, das die Mieter in Anspruch nehmen könnten. Dazu gilt es anzumerken, dass es aus Gründen der Gewaltenteilung dem Richter grundsätzlich verwehrt ist, auf dem Wege der Rechtsprechung ein Einspracheverfahren einzuführen (vgl. Häfelin / Müller, a. a. O., N. 167 ff. und N. 191 ff.). Hierfür müsste der Gesetzgeber tätig werden. Anderseits war - wie bereits erwähnt - die Anrechnung missbräuchlich hoher Anlagekosten vom Bundesamt bereits zuvor und von Amtes wegen zu vermeiden. Nach dem Gesagten kann dem Obergericht des Kantons Zürich insoweit gefolgt werden, als es im vorliegenden Fall um Wohnräume geht, deren Bereitstellung durch die öffentliche Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, so dass die obligationenrechtlichen Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse keine Anwendung finden (Art. 253b Abs. 3 des Obligationenrechts [OR], SR 220,
i.V.m. Art. 2 Abs. 2 der Verordnung vom 9. September 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG], SR 221.213.11). Dies schliesst jedoch nicht aus, dass die Bestimmung, wonach Mietzinse missbräuchlich sind, wenn damit ein übersetzter Ertrag erzielt wird, oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen, grundsätzlich auch für Wohnräume Geltung findet, deren Bereitstellung durch die öffentliche Hand gefördert wird (Art. 269 OR i.V.m. Art. 2 Abs. 2 VMWG). Diese Norm ist somit auch von den Behörden zu beachten, welche die Mietzinslisten festzulegen haben, bevor sie zum Vertragsinhalt erklärt werden beziehungsweise nachdem sie in provisorischer Form dem Grundsatz nach bereits Vertragsinhalt geworden sind. Der Vollständigkeit halber sei darauf hingewiesen, dass sich Art. 253b Abs. 3 OR nur auf die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse bezieht. Das Verfahren zur Durchsetzung der Mietzinsansprüche des Vermieters an sich und die Bestimmung betreffend die Mietzinserhöhung (Art. 269d OR) oder betreffend den Kündigungsschutz (Art. 271 ff . OR) werden davon nicht berührt.

4. (...)

5. Den Mietern, welche sich angesichts der Unterstellung des Mietobjekts unter das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz mit rechtswidrig angerechneten Anlagekosten beziehungsweise mit missbräuchlichen Mietzinserhöhungen konfrontiert zu sehen glauben, bleibt nach dem Gesagten einzig, Aufsichtsbeschwerde an die Aufsichtsbehörde zu führen (Art. 71 VwVG) oder allenfalls den Bund schadenersatzrechtlich verantwortlich zu machen. (...)

(Die Rekurskommission EVD heisst die Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist, gut und hebt den angefochtenen Einspracheentscheid auf. Sodann tritt die Rekurskommission EVD auf die Einsprachen der vier Mieter nicht ein und überweist die Akten an das EVD mit der Einladung zu prüfen, ob die Mietzinseinsprachen als Aufsichtsbeschwerde entgegengenommen werden können)

Dokumente der REKO/EVD

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 56 Zuständigkeit und Verfahren bei der Kredithilfe - 1 Gesuche um Kredithilfe sind dem Bundesamt einzureichen. Dieses trifft nach Abklärung der Voraussetzungen und der finanziellen Möglichkeiten eine Verfügung.
¹	Gesuche um Kredithilfe sind dem Bundesamt einzureichen. Dieses trifft nach Abklärung der Voraussetzungen und der finanziellen Möglichkeiten eine Verfügung.
²	Die zur Verwirklichung der Kreditzusicherung vom Bund mit den Gesuchstellern sowie allfälligen Dritten einzugehenden Rechtsverhältnisse, wie Darlehen, Bürgschaft, Pfandbestellung, Garantie- und andere Zahlungsversprechen, werden durch öffentlich-rechtlichen Vertrag begründet, der der schriftlichen Form bedarf.
³	Der Bundesrat ordnet die Voraussetzungen, unter denen Befugnisse an Dritte übertragen werden können.

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 57 Zuständigkeit und Verfahren bei Bundesbeiträgen - 1 Beitragsgesuche sind dem Bundesamt einzureichen. Dieses trifft nach Abklärung der Voraussetzungen und der finanziellen Möglichkeiten eine Verfügung.
¹	Beitragsgesuche sind dem Bundesamt einzureichen. Dieses trifft nach Abklärung der Voraussetzungen und der finanziellen Möglichkeiten eine Verfügung.
²	Der Gesuchsteller hat dem Bundesamt binnen 30 Tagen seit Eintritt der Rechtskraft der Beitragszusicherung schriftlich mitzuteilen, ob er die an die Zusicherung geknüpften Verpflichtungen übernimmt. Die Annahme hat vorbehaltlos zu erfolgen.
³	Übernimmt der Gesuchsteller die an die Beitragszusicherung geknüpften Verpflichtungen, so wird dadurch ein nach der Verfügung des Bundesamtes umschriebenes öffentlich-rechtliches Vertragsverhältnis begründet.
⁴	Übernimmt der Gesuchsteller die an die Beitragszusicherung geknüpften Verpflichtungen nicht fristgerecht, so fällt die vom Bundesamt getroffene Verfügung dahin. Das Bundesamt kann die Frist nach Absatz 2 nötigenfalls erstrecken.
⁵	Der Bundesrat ordnet die weiteren Einzelheiten.

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 57 Zuständigkeit und Verfahren bei Bundesbeiträgen - 1 Beitragsgesuche sind dem Bundesamt einzureichen. Dieses trifft nach Abklärung der Voraussetzungen und der finanziellen Möglichkeiten eine Verfügung.
¹	Beitragsgesuche sind dem Bundesamt einzureichen. Dieses trifft nach Abklärung der Voraussetzungen und der finanziellen Möglichkeiten eine Verfügung.
²	Der Gesuchsteller hat dem Bundesamt binnen 30 Tagen seit Eintritt der Rechtskraft der Beitragszusicherung schriftlich mitzuteilen, ob er die an die Zusicherung geknüpften Verpflichtungen übernimmt. Die Annahme hat vorbehaltlos zu erfolgen.
³	Übernimmt der Gesuchsteller die an die Beitragszusicherung geknüpften Verpflichtungen, so wird dadurch ein nach der Verfügung des Bundesamtes umschriebenes öffentlich-rechtliches Vertragsverhältnis begründet.
⁴	Übernimmt der Gesuchsteller die an die Beitragszusicherung geknüpften Verpflichtungen nicht fristgerecht, so fällt die vom Bundesamt getroffene Verfügung dahin. Das Bundesamt kann die Frist nach Absatz 2 nötigenfalls erstrecken.
⁵	Der Bundesrat ordnet die weiteren Einzelheiten.

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 57 Zuständigkeit und Verfahren bei Bundesbeiträgen - 1 Beitragsgesuche sind dem Bundesamt einzureichen. Dieses trifft nach Abklärung der Voraussetzungen und der finanziellen Möglichkeiten eine Verfügung.
¹	Beitragsgesuche sind dem Bundesamt einzureichen. Dieses trifft nach Abklärung der Voraussetzungen und der finanziellen Möglichkeiten eine Verfügung.
²	Der Gesuchsteller hat dem Bundesamt binnen 30 Tagen seit Eintritt der Rechtskraft der Beitragszusicherung schriftlich mitzuteilen, ob er die an die Zusicherung geknüpften Verpflichtungen übernimmt. Die Annahme hat vorbehaltlos zu erfolgen.
³	Übernimmt der Gesuchsteller die an die Beitragszusicherung geknüpften Verpflichtungen, so wird dadurch ein nach der Verfügung des Bundesamtes umschriebenes öffentlich-rechtliches Vertragsverhältnis begründet.
⁴	Übernimmt der Gesuchsteller die an die Beitragszusicherung geknüpften Verpflichtungen nicht fristgerecht, so fällt die vom Bundesamt getroffene Verfügung dahin. Das Bundesamt kann die Frist nach Absatz 2 nötigenfalls erstrecken.
⁵	Der Bundesrat ordnet die weiteren Einzelheiten.

SR 616.1 Bundesgesetz vom 5. Oktober 1990 über Finanzhilfen und Abgeltungen (Subventionsgesetz, SuG) - Subventionsgesetz SuG Art. 19 Verträge: a. Grundsatz - 1 Der Vertrag bedarf zu seiner Gültigkeit der schriftlichen Form. Vorbehalten bleibt Artikel 16 Absatz 325.
¹	Der Vertrag bedarf zu seiner Gültigkeit der schriftlichen Form. Vorbehalten bleibt Artikel 16 Absatz 325.
²	Nach den Vertragsverhandlungen stellt die Behörde dem Gesuchsteller einen befristeten Antrag, dessen Inhalt sich nach Artikel 17 oder 20a richtet. Bezieht sich der Antrag auf eine Programmvereinbarung und berührt er die Interessen von Gemeinden, so unterbreitet der Kanton ihn diesen Gemeinden zur Stellungnahme.26
³	Die Behörde eröffnet den Antrag auch den beschwerdeberechtigten Dritten. Diese sowie der Gesuchsteller können innert 30 Tagen eine anfechtbare Verfügung verlangen.

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 45 Mietzinsüberwachung - 1 Die auf Grund dieses Gesetzes verbilligten Mietzinse unterliegen bis zur vollständigen Tilgung der Bundesvorschüsse und Zinsbeträge, mindestens aber während 25 Jahren, einer amtlichen Mietzinsüberwachung. Diese kann vorzeitig beendet werden beim Erlass der Vorschüsse und Zinsbetreffnisse (Art. 40) oder nach Vorliegen eines öffentlich-rechtlichen Aufhebungsvertrages.
¹	Die auf Grund dieses Gesetzes verbilligten Mietzinse unterliegen bis zur vollständigen Tilgung der Bundesvorschüsse und Zinsbeträge, mindestens aber während 25 Jahren, einer amtlichen Mietzinsüberwachung. Diese kann vorzeitig beendet werden beim Erlass der Vorschüsse und Zinsbetreffnisse (Art. 40) oder nach Vorliegen eines öffentlich-rechtlichen Aufhebungsvertrages.
²	Die von den zuständigen Behörden festgelegten Mietzinse dürfen während der Dauer der Mietzinsüberwachung nur im Rahmen der vom Bundesrat zu ordnenden Mietzinsanpassungen geändert werden.

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 17 Höhe - 1 Die Darlehen belaufen sich in der Regel auf 100 Prozent der für die Bundeshilfe in Betracht fallenden Kosten.
¹	Die Darlehen belaufen sich in der Regel auf 100 Prozent der für die Bundeshilfe in Betracht fallenden Kosten.
²	Von Bund, Kantonen oder Dritten bis zum Zeitpunkt der Auszahlung des Darlehens geleistete Beiträge sind bei der Bestimmung der Höhe zu berücksichtigen.

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 71 - 1 Jedermann kann jederzeit Tatsachen, die im öffentlichen Interesse ein Einschreiten gegen eine Behörde von Amtes wegen erfordern, der Aufsichtsbehörde anzeigen.
¹	Jedermann kann jederzeit Tatsachen, die im öffentlichen Interesse ein Einschreiten gegen eine Behörde von Amtes wegen erfordern, der Aufsichtsbehörde anzeigen.
²	Der Anzeiger hat nicht die Rechte einer Partei.

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 5 - 1 Als Verfügungen gelten Anordnungen der Behörden im Einzelfall, die sich auf öffentliches Recht des Bundes stützen und zum Gegenstand haben:
¹	Als Verfügungen gelten Anordnungen der Behörden im Einzelfall, die sich auf öffentliches Recht des Bundes stützen und zum Gegenstand haben:
^a	Begründung, Änderung oder Aufhebung von Rechten oder Pflichten;
^b	Feststellung des Bestehens, Nichtbestehens oder Umfanges von Rechten oder Pflichten;
^c	Abweisung von Begehren auf Begründung, Änderung, Aufhebung oder Feststellung von Rechten oder Pflichten oder Nichteintreten auf solche Begehren.
²	Als Verfügungen gelten auch Vollstreckungsverfügungen (Art. 41 Abs. 1 Bst. a und b), Zwischenverfügungen (Art. 45 und 46), Einspracheentscheide (Art. 30 Abs. 2 Bst. b und 74), Beschwerdeentscheide (Art. 61), Entscheide im Rahmen einer Revision (Art. 68) und die Erläuterung (Art. 69).25
³	Erklärungen von Behörden über Ablehnung oder Erhebung von Ansprüchen, die auf dem Klageweg zu verfolgen sind, gelten nicht als Verfügungen.

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 50 - 1 Die Beschwerde ist innerhalb von 30 Tagen nach Eröffnung der Verfügung einzureichen.
¹	Die Beschwerde ist innerhalb von 30 Tagen nach Eröffnung der Verfügung einzureichen.
²	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern einer Verfügung kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 52 - 1 Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; die Ausfertigung der angefochtenen Verfügung und die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit der Beschwerdeführer sie in Händen hat.
¹	Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten; die Ausfertigung der angefochtenen Verfügung und die als Beweismittel angerufenen Urkunden sind beizulegen, soweit der Beschwerdeführer sie in Händen hat.
²	Genügt die Beschwerde diesen Anforderungen nicht oder lassen die Begehren des Beschwerdeführers oder deren Begründung die nötige Klarheit vermissen und stellt sich die Beschwerde nicht als offensichtlich unzulässig heraus, so räumt die Beschwerdeinstanz dem Beschwerdeführer eine kurze Nachfrist zur Verbesserung ein.
³	Sie verbindet diese Nachfrist mit der Androhung, nach unbenutztem Fristablauf auf Grund der Akten zu entscheiden oder, wenn Begehren, Begründung oder Unterschrift fehlen, auf die Beschwerde nicht einzutreten.

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 11 - 1 Auf jeder Stufe des Verfahrens kann die Partei sich, wenn sie nicht persönlich zu handeln hat, vertreten oder, soweit die Dringlichkeit einer amtlichen Untersuchung es nicht ausschliesst, verbeiständen lassen.30
¹	Auf jeder Stufe des Verfahrens kann die Partei sich, wenn sie nicht persönlich zu handeln hat, vertreten oder, soweit die Dringlichkeit einer amtlichen Untersuchung es nicht ausschliesst, verbeiständen lassen.30
²	Die Behörde kann den Vertreter auffordern, sich durch schriftliche Vollmacht auszuweisen.
³	Solange die Partei die Vollmacht nicht widerruft, macht die Behörde ihre Mitteilungen an den Vertreter.

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 62 - 1 Die Beschwerdeinstanz kann die angefochtene Verfügung zugunsten einer Partei ändern.
¹	Die Beschwerdeinstanz kann die angefochtene Verfügung zugunsten einer Partei ändern.
²	Zuungunsten einer Partei kann sie die angefochtene Verfügung ändern, soweit diese Bundesrecht verletzt oder auf einer unrichtigen oder unvollständigen Feststellung des Sachverhaltes beruht; wegen Unangemessenheit darf die angefochtene Verfügung nicht zuungunsten einer Partei geändert werden, ausser im Falle der Änderung zugunsten einer Gegenpartei.
³	Beabsichtigt die Beschwerdeinstanz, die angefochtene Verfügung zuungunsten einer Partei zu ändern, so bringt sie der Partei diese Absicht zur Kenntnis und räumt ihr Gelegenheit zur Gegenäusserung ein.
⁴	Die Begründung der Begehren bindet die Beschwerdeinstanz in keinem Falle.

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 34 - 1 Die Behörde eröffnet Verfügungen den Parteien schriftlich.
¹	Die Behörde eröffnet Verfügungen den Parteien schriftlich.
^1bis	Mit dem Einverständnis der Partei können Verfügungen elektronisch eröffnet werden. Sie sind mit einer elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201671 über die elektronische Signatur zu versehen. Der Bundesrat regelt:
^a	die zu verwendende Signatur;
^b	das Format der Verfügung und ihrer Beilagen;
^c	die Art und Weise der Übermittlung;
^d	den Zeitpunkt, zu dem die Verfügung als eröffnet gilt.72
²	Zwischenverfügungen kann die Behörde anwesenden Parteien mündlich eröffnen, muss sie aber schriftlich bestätigen, wenn eine Partei dies auf der Stelle verlangt; eine Rechtsmittelfrist beginnt in diesem Fall erst von der schriftlichen Bestätigung an zu laufen.73

SR 172.021 Bundesgesetz vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren (Verwaltungsverfahrensgesetz, VwVG) - Verwaltungsverfahrensgesetz VwVG Art. 48 - 1 Zur Beschwerde ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an deren Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde berechtigt sind ferner Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 51 Allgemeines - 1 Der Bund kann die Tätigkeit von Trägern und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus insbesondere durch Gewährung von Bürgschaften, Darlehen oder durch Kapitalbeteiligung fördern.
¹	Der Bund kann die Tätigkeit von Trägern und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus insbesondere durch Gewährung von Bürgschaften, Darlehen oder durch Kapitalbeteiligung fördern.
²	Er kann zu diesem Zweck entsprechende Organisationen schaffen.

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 54 Bundesamt für Wohnungswesen - 1 Der Bund errichtet ein Bundesamt für Wohnungswesen (Bundesamt).
¹	Der Bund errichtet ein Bundesamt für Wohnungswesen (Bundesamt).
²	Dem Bundesamt obliegt der Vollzug dieses Gesetzes, soweit er Sache des Bundes ist.
³	Das Bundesamt stimmt die Vollzugstätigkeit des Bundes und der Kantone aufeinander ab.

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 1 Zweck - 1 Das Gesetz bezweckt, die Erschliessung von Land für den Wohnungsbau sowie den Bau von Wohnungen zu fördern, die Wohnkosten, vorab die Mietzinse, zu verbilligen und den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum zu erleichtern.
¹	Das Gesetz bezweckt, die Erschliessung von Land für den Wohnungsbau sowie den Bau von Wohnungen zu fördern, die Wohnkosten, vorab die Mietzinse, zu verbilligen und den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum zu erleichtern.
²	Bei der Durchführung dieser Aufgaben arbeitet der Bund mit den interessierten Organisationen zusammen.
³	Die Zuständigkeit der Kantone zur Ergänzung der Massnahmen des Bundes bleibt vorbehalten.

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 35 - 1 Der Bund unterstützt durch gezielte Massnahmen nach den folgenden Bestimmungen den Bau von Wohnungen zu besonders günstigen Mietzinsen.
¹	Der Bund unterstützt durch gezielte Massnahmen nach den folgenden Bestimmungen den Bau von Wohnungen zu besonders günstigen Mietzinsen.
²	Diese Massnahmen erstrecken sich auf:
^a	die Grundverbilligung, die bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen mit der Restfinanzierungshilfe eine möglichst tiefe Ansetzung des Anfangsmietzinses unter den Eigentümerlasten ermöglicht;
^b	die Zusatzverbilligung zur Senkung des kostendeckenden Anfangsmietzinses um insgesamt 30 Prozent für Wohnungen für Bevölkerungskreise mit beschränkten Einkommen;
^c	die Zusatzverbilligung zur Senkung des kostendeckenden Anfangsmietzinses um insgesamt 40 Prozent für Wohnungen für Betagte, Invalide und Pflegebedürftige mit Einschluss des für deren Betreuung erforderlichen Personals sowie für Wohnungen von Personen, die in Ausbildung stehen.
³	Die Zahl der mit Bundeshilfe jährlich zu verbilligenden Wohnungen richtet sich nach den Bedürfnissen des Marktes und der verfügbaren Mittel.

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 22 Art und Umfang - 1 Der Bund kann öffentlichrechtlichen Körperschaften sowie Trägern und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus Darlehen für den vorsorglichen Landerwerb vermitteln und verbürgen.8 Er kann, wenn die Finanzierung infolge Mittelverknappung auf dem Kapitalmarkt erschwert ist, auch selber Darlehen gewähren.
¹	Der Bund kann öffentlichrechtlichen Körperschaften sowie Trägern und Organisationen des gemeinnützigen Wohnungsbaus Darlehen für den vorsorglichen Landerwerb vermitteln und verbürgen.8 Er kann, wenn die Finanzierung infolge Mittelverknappung auf dem Kapitalmarkt erschwert ist, auch selber Darlehen gewähren.
²	Die Darlehen können sich auch auf die Zinsen der Landerwerbskosten erstrecken.
³	Die Darlehen betragen in der Regel 50 Prozent der gesamten Landerwerbskosten und sind grundpfändlich sicherzustellen. Allfällige gesetzliche Belehnungsgrenzen sind nicht anwendbar.
⁴	Der Bundesrat setzt die allgemeinen Voraussetzungen der Hilfe fest und umschreibt die Auflagen und Bedingungen, die an die Hilfe geknüpft werden können.

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 47 Grundsatz - 1 Der Bund kann den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum für den eigenen Bedarf natürlicher Personen fördern, die mangels ausreichendem eigenem Vermögen oder ungenügendem Erwerbseinkommen nicht in der Lage sind, das hierfür nötige Eigenkapital zur Verfügung zu stellen.19
¹	Der Bund kann den Erwerb von Wohnungs- und Hauseigentum für den eigenen Bedarf natürlicher Personen fördern, die mangels ausreichendem eigenem Vermögen oder ungenügendem Erwerbseinkommen nicht in der Lage sind, das hierfür nötige Eigenkapital zur Verfügung zu stellen.19
²	Die Förderung gilt auch für sonstige dingliche oder persönliche Rechte, die eigentumsähnliche Ansprüche begründen, sowie für gemeinschaftlich begründetes Eigentum.
³	Die Förderung hat zur Voraussetzung, dass der Eigentümer die Verzinsung und Tilgung von Nachgangshypotheken angemessen sicherstellt.

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 68 Referendum und Inkrafttreten - 1 Dieses Gesetz untersteht dem fakultativen Referendum.
¹	Dieses Gesetz untersteht dem fakultativen Referendum.
²	Der Bundesrat bestimmt das Inkrafttreten.

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 37 Vorschüsse - 1 Zur Deckung des Unterschieds zwischen den Eigentümerlasten und dem grundverbilligten Mietzins leistet der Bund rückzahlbare, verzinsliche und grundpfändlich sicherzustellende Vorschüsse.
¹	Zur Deckung des Unterschieds zwischen den Eigentümerlasten und dem grundverbilligten Mietzins leistet der Bund rückzahlbare, verzinsliche und grundpfändlich sicherzustellende Vorschüsse.
²	Als Eigentümerlasten gelten die Zinsen des investierten Fremd- und Eigenkapitals, die Unterhalts- und Verwaltungskosten und Leistungen, die die Tilgung der Hypothekarschulden auf 60 Prozent der Anlagekosten in 25 Jahren ermöglichen.
³	Der grundverbilligte Mietzins ist derjenige, der unter Einberechnung einer Jährlichen Mietzinserhöhung während 25 Jahren die Eigentümerlasten nach Absatz 2 deckt. Die in Absatz 2 nicht erwähnten Eigentümerlasten gelten als Nebenkosten.
⁴	Die Vorschüsse sind höchstens zum üblichen Satz der zweiten Hypothek zu verzinsen. Bei nicht termingerechter Rückzahlung der Vorschüsse oder Bezahlung der Zinsen wird zusätzlich ein marktüblicher Verzugszins berechnet.12

SR 843 Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG) WEG Art. 24 Sicherungsmassnahmen - 1 Dem Bund steht an Grundstücken, die mit seiner Hilfe erworben wurden, während der Dauer der Darlehenshingabe oder -verbürgung sowie zehn Jahre über diese Dauer hinaus ein Vorkaufsrecht zu.
¹	Dem Bund steht an Grundstücken, die mit seiner Hilfe erworben wurden, während der Dauer der Darlehenshingabe oder -verbürgung sowie zehn Jahre über diese Dauer hinaus ein Vorkaufsrecht zu.
²	Es steht ihm an solchen Grundstücken überdies ein Kaufsrecht zu, sofern die Grundstücke ihrem Zweck entfremdet oder nicht binnen 10 Jahren nach ihrem Erwerb erschlossen oder überbaut werden und weiterhin ein Bedarf an Wohnungen vorhanden ist. Erfolgt die Zweckentfremdung im öffentlichen Interesse oder besteht kein Bedarf mehr an Wohnungen, so kann der Bund statt das Kaufsrecht auszuüben, die Darlehen samt Zinsen zurückverlangen. Das Kaufsrecht dauert 15 Jahre seit dem Datum der Gewährung der Bundeshilfe.
³	Die Ausübung des Vorkaufsrechts und des Kaufsrechts erfolgt zu den um den Mehrwert des Eigenkapitals erhöhten Selbstkosten; der Bundesrat ordnet die Berechnung des Mehrwertes.
⁴	Vorkaufs- und Kaufsrecht sind im Grundbuch als öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkungen anzumerken. Sie können den Kantonen, Gemeinden sowie Organisationen und Trägern des gemeinnützigen Wohnungsbaus abgetreten werden. Die zuständige Bundesstelle kann unter den in den Ausführungsvorschriften zu umschreibenden Voraussetzungen auf das Kaufsrecht verzichten.
⁵	Diese Bestimmungen gelten sinngemäss für das Baurecht.
⁶	Die grundpfändliche Belastung der mit Bundeshilfe erworbenen Grundstücke bedarf der Zustimmung des Bundes.
⁷	Die weiteren Einzelheiten ordnet der Bundesrat.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 253^b - 1 Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff.) gelten sinngemäss für nichtlandwirtschaftliche Pacht- und andere Verträge, die im Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt regeln.
¹	Die Bestimmungen über den Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen (Art. 269 ff.) gelten sinngemäss für nichtlandwirtschaftliche Pacht- und andere Verträge, die im Wesentlichen die Überlassung von Wohn- oder Geschäftsräumen gegen Entgelt regeln.
²	Sie gelten nicht für die Miete von luxuriösen Wohnungen und Einfamilienhäusern mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche).
³	Die Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse gelten nicht für Wohnräume, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden.

SR 221.213.11 Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) VMWG Art. 2 Ausnahmen - (Art. 253, Abs. 2, 253b Abs. 2 und 3 OR)
¹	Für luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen (ohne Anrechnung der Küche) gilt der 2. Abschnitt des Achten Titels des OR (Art. 269-270e) nicht.
²	Für Wohnungen, deren Bereitstellung von der öffentlichen Hand gefördert wurde und deren Mietzinse durch eine Behörde kontrolliert werden, gelten nur die Artikel 253-268b, 269, 269d Absatz 3, 270e und 271-273c OR sowie die Artikel 3-10 und 20-23 dieser Verordnung.2

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 269^d - 1 Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
¹	Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen. Er muss dem Mieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitteilen und begründen.
²	Die Mietzinserhöhung ist nichtig, wenn der Vermieter:
^a	sie nicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt;
^b	sie nicht begründet;
^c	mit der Mitteilung die Kündigung androht oder ausspricht.
³	Die Absätze 1 und 2 gelten auch, wenn der Vermieter beabsichtigt, sonstwie den Mietvertrag einseitig zu Lasten des Mieters zu ändern, namentlich seine bisherigen Leistungen zu vermindern oder neue Nebenkosten einzuführen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
¹	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
²	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.