BGE-78-II-354

S. 354 / Nr. 60 Sachenrecht (f)

BGE 78 II 354

60. Arrêt de la IIe Cour civile du 30 octobre 1952 dans la cause Courvoisier
contre Baumann.

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Regeste:
Droit de préemption.
Nonobstant les termes de l'art. 681 al. 2 et:3 CC, l'exercice du droit de
préemption n'est pas nécessairement subordonné à la conclusion préalable d'un
contrat de vente entre le propriétaire et un tiers.
Le bénéficiaire d'un droit de préemption est-il recevable à demander au juge
qu'il lui attribue la propriété de l'immeuble litigieux ou peut-il seulement
lui demander de condamner le propriétaire défendeur à lui en transférer la
propriété?
Vorkaufsrecht.
Ungeachtet des Wortlautes von Art. 681 Abs. 2 und 3 ZGB hängt die Ausübung des
Vorkaufsrechtes nicht notwendig vom voraus. gehenden Abschluss eines
Kaufvertrages zwischen dem Eigentümer und einem Dritten ab.
Kann der Vorkaufsberechtigte vom Richter die Zuweisung des Eigentums am
streitigen Grundstück verlangen oder bloss den beklagt en Eigentümer
verurteilen lassen, ihm das Eigentum zu übertragen?
Diritto di prelazione.
Nonostante il tenore dell'art. 681 , cp. 2 e 3 CC, l'esercizio del diritto di
prelazione non ê necessariamente subordinato alla previa conclusione d'un
contratto di vendita tra il proprietario e un terzo.
Il beneficiario d'un diritto di prelazione può domandare al giudice di
attribuirgli la proprietà dell'immobile litigioso o può chiedergli soltanto di
condannare il proprietario convenuto a trasferirgli la proprietà?

A. - Le 30 septembre 1947, Léon Baumann a passé avec Emile Courvoisier, un de
ses locataires, un acte intitulé «Constitution d'un droit de préemption» au
sujet d'immeubles appartenant au premier et formant les articles 1638 et 1639
du cadastre de La Chaux-de-Fonds.
Cet acte contenait notamment les stipulations suivantes:
«2. Le droit de préemption s'éteindra au plus tard le 30 septembre 1957.

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«3. Lorsque Monsieur Léon Baumann aura amateur et sera sur le point de vendre
ses immeubles, il en donnera avis par lettre chargée à Monsieur Emile
Courvoisier qui jouira d'un délai de dix jours pour acquérir les immeubles au
prix offert à Monsieur Léon Baumann par son amateur.
«4. Faute d'exercice dans le délai fixé sous chiffre 3 le droit de préemption
sera périmé».
Cet acte a fait l'objet d'une annotation au registre foncier.
B. - Par acte notarié du 18 décembre 1950, intitulé promesse de vente
immobilière, Léon Baumann s'est engagé à vendre à Fritz Rehwagen pour le prix
de 105000 francs les immeubles auxquels se rapport ait le droit d'emption
constitué en faveur de Courvoisier. Il était prévu que le transfert de la
propriété s'effectuerait avant le 31 janvier 1952. Chacune des parties
conservait le droit de se départir du contrat moyennant payement à l'autre
d'un dédit de 10000 fr.
L'art. 10 de la promesse de vente disposait ce qui suit: «Il est pris acte que
les immeubles promis en vente sont grevés d'un droit d'emption (sic) en faveur
de Monsieur Courvoisier... Le promet tant-vendeur mettra immédiatement
Monsieur Courvoisier en demeure de faire usage ou de renoncer à son droit
d'emption (sic) dans le délai conventionnel de trente jours. Si Monsieur
Courvoisier fait usage de son droit de préemption, la présente promesse de
vente sera nulle et non avenue. L'émolument de la présente promesse de vente
sera lors à la charge du promettant -vendeur».
C. - Le 18 décembre 1951, le notaire qui avait instrumenté la promesse de
vente a adressé à Courvoisier la lettre suivante:
«Je suis chargé de vous informer que par acte signé ce jour à mon étude, M.
Léon Baumann a promis ses immeubles en vente à M. Fritz Rehwagen pour le prix
de 105000 fr. Selon pacte de préemption signé et inscrit en votre faveur au
registre foncier, vous avez un mois,

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dès notification (le la présente, pour vous porter acquéreur, au prix
ci-dessus, de l'immeuble qui vous est loué. - Je vous serais très obligé de
bien vouloir me faire savoir, si possible par retour du courrier, Si vous
entendez vous mettre au bénéfice de votre droit de préemption ou si vous y
renoncez. Vous rendriez service à M. Rehwagen en me faisant connaître votre
décision au plus tôt».
Par lettre du 16 janvier 1952, Courvoisier a fait savoir à Baumann qu'il
entendait se mettre au bénéfice de son droit de préemption et qu'il se portait
eu conséquence acquéreur des immeubles pour le prix de 105000 fr.
Par lettre du 17 janvier 1952, Baumann a été invité à se rendre chez le
notaire de Courvoisier pour signer l'acte de vente. Il ne s'est pas présenté.
Le lendemain il a adressé à ce notaire une lettre dans laquelle il se
déclarait d'accord de céder ses immeubles pour le prix de 108 000 fr., la
différence entre cette somme et celle de 105 000 fr. représentant, disait-il,
la commission due à la personne qu'il avait chargée de les vendre.
Courvoisier a répondu qu'il s'en tenait aux conditions du pacte de préemption
et à la communication qu'il avait reçue du notaire Girard.
D. - Par demande du 26 janvier 1952 Courvoisier a intenté contre Baumann une
action par laquelle il a conclu à ce qu'il plaise au Tribunal lui attribuer la
propriété des articles 1638 et 1639 du cadastre de La Chaux-de-Fonds.
Baumann a conclu au déboutement en exposant qu'il s'était départ i de la
promesse de vente, ainsi qu'il s'en était réservé le droit aux termes de ce
contrat, et qu'il s'était en conséquence reconnu débiteur de Rehwagen de 10000
fr. montant du dédit stipulé, en garantie duquel, ajoutait-il, il avait
souscrit une obligation hypothécaire du même montant.
E. - Par jugement du 3 juin 1952, le Tribunal cantonal de Neuchâtel a rejeté
les conclusions du demandeur et l'a condamné aux frais et dépens.

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F. - Courvoisier a recouru en réforme en reprenant ses conclusions.
Baumann a conclu au rejet du recours et à la confirmation du jugement attaqué.
Considérant en droit:
1.- Le Tribunal cantonal a jugé que le contrat intervenu le 18 décembre 1951
entre l'intimé et sieur Rehwagen, qui ne constituait qu'une simple promesse de
contracter, ne suffisait pas pour permettre au recourant d'exiger le transfert
des immeubles litigieux, ce qui revient à dire, que, selon lui, l'exercice du
droit de préemption est subordonné à la conclusion d'un contrat de vente entre
le propriétaire et un tiers. L'art. 681 CC semblerait à première vue justifier
cette opinion, puisque, tant à l'alinéa 2 qu'à l'alinéa 3, il est question de
vente et de vendeur, mais ces dispositions ne doivent pas être prises à la
lettre. S'il est exact que le droit de préemption est un droit dont la nature
et les effets sont fixés de façon impérative par la loi, il ne s'ensuit pas
que, lorsque la convention en vertu de laquelle il a été constitué satisfait
sur ces deux points aux exigences de la loi, les parties ne puissent pas
convenir librement des conditions dans lesquelles il devra s'exercer. Aucune
conclusion ne saurait être tirée à cet égard de l'art. 681. Cette disposition,
en effet, concerne uniquement le cas où le droit de préemption porte sur un
immeuble et a seulement pour but de régler en ce cas-là les rapports entre le
titulaire du droit de préemption et le tiers acquéreur. Entre le titulaire du
droit de préemption et le propriétaire les rapports restent d'une façon
générale dominés par le principe de la liberté des conventions et l'on ne voit
pas pourquoi, sous la seule réserve que les stipulations du pacte de
préemption ne soient pas incompatibles avec la nature du droit de préemption,
les parties ne seraient pas libres de prévoir que le titulaire de ce droit
serait recevable à le faire valoir à partir déjà du moment où le propriétaire
lui aura signifié qu'un tiers

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s'est engagé à lui acheter l'immeuble pour un prix et à des conditions
déterminées et qu'il s'est lui-même engagé à le vendre à ce tiers à ce prix et
à ces conditions-là. Une convention de ce contenu n'est pas incompatible avec
la nature du droit de prèemption; elle ne fait en réalité qu'avancer le moment
à partir duquel il est censé normalement s'exercer. Si les dispositions de
l'art. 681 étaient impératives, il s'ensuivrait d'ailleurs que le titulaire
d'un droit de préemption portant sur un immeuble ne pourrait jamais faire
valoir son droit avant que l'immeuble ait fait l'objet d'un contrat de vente
en la forme authentique. Or il peut arriver que, informé par le propriétaire
des conditions auxquelles ce dernier est prêt à traiter avec le tiers, le
titulaire du droit de préemption se déclare aussitôt disposé à acquérir
l'immeuble à ces mêmes conditions, et l'on ne voit pas la raison pour laquelle
il y aurait lieu alors d'obliger le propriétaire ou le tiers à faire la
dépense d'un acte dont on sait d'avance qu'il ne produira aucun effet.
Les expressions dont se sont servies les parties pour fixer le moment auquel
le propriétaire aurait à aviser le bénéficiaire du droit de préemption
(«Lorsque M. Léon Baumann aura amateur et sera sur le point de vendre ses
immeubles ») manquent sans doute de précision et auraient pu éventuellement
donner lieu à une contestation, mais l'intimé s'est si bien rendu compte que
la conclusion d'une promesse de vente telle que celle qui était intervenue
avec sieur Rehwagen réalisait pleinement les conditions prévues dans le pacte,
qu'il a, le jour même, fait savoir au recourant qu'il s'était engagé à vendre
les immeubles litigieux à sieur Rehwagen pour le prix de 105000 fr., prix
effectivement convenu avec ce dernier, et qu'il l'a mis en demeure de se
déterminer dans le délai fixé dans le pacte de préemption. Il suffisait donc
que le recourant lui fît savoir qu'il était disposé à acquérir ces immeubles à
ce prix-là - ce qu'il a fait par sa lettre du 16 janvier 1952, dans le délai
convenu -, pour pouvoir

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se mettre au bénéfice du droit découlant de ce contrat. 2. - C'est à tort que,
dans sa réponse, l'intimé a cru pouvoir s'autoriser de la clause de la
promesse de vente aux termes de laquelle les parties contractantes s'étaient
réservé la faculté de se départir du contrat moyennant le payement d'une somme
de 10000 fr. à titre de dédit, pour prétendre qu'ayant fait usage de cette
faculté et ayant versé cette somme, il était libéré de toute obligation aussi
bien envers le recourant qu'envers sieur Rehwagen. Comme la lettre adressée
par le notaire de l'intimé au recourant le 18 décembre 1951 ne faisait aucune
mention de cette clause, il n'y a pas lieu de se demander ce qu'il en aurait
été si l'attention du recourant avait été attirée sur ce point, autrement dit
si cette communication aurait été de nature à faire courir le délai dans
lequel le recourant avait à se déterminer. La question pourrait du reste
donner lieu à discussion, car il ne s'agissait pas pour le recourant de faire
savoir s'il entendait se substituer à sieur Rehwagen dans les droits que la
promesse de vente conférait à ce dernier, mais s'il exercerait ou non son
droit de préemption dans les conditions qu'on lui avait communiquées, et sa
réponse n'aurait eu aucun sens si à ce moment-là il avait encore dépendu de
l'intimé de, ne pas donner suite à l'engagement qu'il avait pris de vendre ses
immeubles à sieur Rehwagen. Quoi qu'il en soit, en gardant le silence sur la
clause litigieuse, l'intimé a implicitement renoncé à s'en prévaloir à l'égard
du recourant. Le fait qu'il s'est départi de la promesse de vente envers sieur
Rehwagen et lui a payé le dédit stipulé n'empêchait par conséquent pas le
recourant de faire valoir son droit de préemption (cf. RO 42 II 28 et suiv.).
3.- Dans sa lettre du 18 janvier 1952, l'intimé s'était déclaré d'accord de
transférer au recourant la propriété des immeubles litigieux pour le prix de
108000 fr. en exposant que la différence entre cette somme et celle de 105000
fr. fixée dans la promesse de vente représentait la commission qu'il avait
promise à la personne chargée

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de vendre ces immeubles et que l'acquéreur avait consenti à rendre à sa
charge. C'est avec raison que le recourant soutient que son refus d'accepter
de payer ce supplément ne justifiait pas le refus de l'intimé d'exécuter
l'engagement résultant du pacte de préemption. Il n'est pas nécessaire de se
demander si et éventuellement à quelles conditions le bénéficiaire du droit de
préemption peut se voir imposer le payement de la rémunération du courtier
grâce auquel le propriétaire a été mis en rapport avec le tiers dans
l'hypothèse où ni le contrat conclu avec le tiers ni l'avis du propriétaire ou
bénéficiaire ne feraient ment ion de cette obligation. En effet, cette
question ne se poserait en l'espèce que s'il avait été prouvé que sieur
Rehwagen avait effectivement accepté de payer la somme de 3000 fr. en sus du
prix convenu dans la promesse de vente. Or non seulement l'intimé ne l'a pas
prouvé mais il ne l'a pas même allégué en procédure. Il est vrai que le
jugement attaqué relève que la demande devrait être rejetée même s'il fallait
admettre que l'acte du 18 décembre 1951 constituait un acte de vente, «car
s'il est exact que le tiers acquéreur a consenti à prendre à sa charge une
commission de vente, Emile Courvoisier n'est pas disposé à exécuter cette
obligation». On ne saurait cependant inférer de ce passage que le Tribunal ait
tenu pour constant que sieur Rehwagen a accepté de payer le courtage en
question; il semble bien plutôt, ainsi que le soutient l'intimé lui-même dans
sa réponse au recours, qu'il ait entendu raisonner en partant d'une hypothèse.
4.- Les conclusions du recours comme celles de la demande tendent à l'attribut
ion au demandeur de la propriété des immeubles litigieux. Ces conclusions ne
sauraient être admises sous cette forme. La jurisprudence selon laquelle le
titulaire du droit de préemption peut bien demander que le propriétaire soit
condamné à lui transférer la propriété de l'immeuble litigieux, mais non pas
conclure directement à ce que le jugement l'en reconnaisse propriétaire, même
lorsque l'immeuble a déjà

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fait l'objet d'une Vente entre le propriétaire et un tiers (cf. Ro 42 II 28)
pourrait peut-être prêter à discussion au regard de l'art. 665 CC. Mais cette
solution s'impose en tout cas lorsque le propriétaire et le tiers se sont
simplement engagés à passer ultérieurement l'un avec l'autre un contrat de
vente au sujet d'un immeuble déterminé, fût-ce à un prix d'ores et déjà fixé.
En pareil cas, le juge ne peut en règle générale que constater l'obligation du
propriétaire de transférer la propriété de l'immeuble au bénéficiaire du droit
de préemption tout comme s'il avait traité avec lui. Toutefois, comme le
contrat passé entre l'intimé et sieur Rehwagen contient tous les éléments
essentiels d'un contrat de vente, il se justifie, en l'espèce, de préciser que
cette obligation devra s'exécuter dans les conditions stipulées dans cet acte,
autrement dit, moyennant que, de son côté, le recourant s'acquitte des
obligations que cet acte imposait à sieur Rehwagen.
Le Tribunal fédéral, prononce:
Le recours est admis et le jugement attaqué est réformé en ce sens que
l'intimé est condamné à transférer au recourant les immeubles litigieux contre
les prestations qui étaient prévues dans la promesse de vente.