BGE-73-II-27

S. 27 / Nr. 6 Sachenrecht (f)

BGE 73 II 27

6. Arrêt de la IIe Cour civile du 30 janvier 1947 dans la cause Société
immobilière St-Laurent S.A. contre Gaeng-Burnier.

Regeste:
L'étendue d'une servitude ne se détermine d'après le droit nouveau que si elle
n'a pas été fixée par un acte juridique antérieur à 1912.
Estimation du dommage causé par la suppression d'une servitude de passage.
Wurde der Umfang einer Dienstbarkeit durch Rechtsakt vor 1912 festgelegt, so
bestimmt er sich nicht nach neuem Recht.
Schätzung des Schadens zufolge Beseitigung eines Durchgangsrechtes.

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L'estensione d'una servitù si determina secondo il nuovo diritto soltanto se
non è stata fissata mediante un atto giuridico anteriore al 1912.
Stima del danno a dipendenza della soppressione d'una servitù di passo.

A. Albert-Gaeng-Burnier est propriétaire à la rue Haldimand à Lausanne d'un
immeuble composé d'un bâtiment et d'une cour. Le bâtiment comporte sept étages
dont trois sont au-dessous du niveau de cette rue et ont jour au sud-est, du
côté de la rue St-Laurent, située en contrebas de la première. L'étage qui est
au niveau de la rue Haldimand est occupé par une pâtisserie exploitée par
Gaeng-Burnier. L'étage le plus bas n'a pas de communication avec les autres.
Il n'a de sortie que sur la cour. Celle-ci est reliée, d'un côté, à la rue
Haldimand, par un long escalier passant entre deux maisons voisines, situées
plus à l'ouest, et, de l'autre côté, à la rue St-Laurent, par un passage qui,
jusqu'au moment des travaux dont il sera question ci-dessous, était aménagé
entre des maisons en bordure de cette rue. Ce dernier passage faisait l'objet
d'une servitude constituée en 1898 à la charge des immeubles bordant la rue
St-Laurent et au profit notamment de la propriété de Gaeng-Burnier. Malgré la
déclivité du terrain, ce passage était praticable avec des chars à bras, même
lourdement chargés. Durant le temps où l'étage inférieur était loué pour
servir d'entrepôts à un épicier du voisinage, celui-ci pouvait y amener des
tonneaux qu'il roulait le long du passage ou faisait transporter sur des chars
tirés par deux hommes. Depuis 1915, Gaeng-Burnier utilisait les locaux pour
les besoins de son commerce et se servait également du passage pour le
transport de ses marchandises qu'il amenait au moyen de chars à bras.
B. La Société immobilière de St-Laurent S.A., qui avait acheté les terrains
situés en bordure de la rue St-Laurent, c'est-à-dire les terrains grevés de la
servitude de passage et qui se proposait d'y édifier de nouveaux bâtiments,
est entrée en rapport avec les propriétaires voisins

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en vue d'obtenir la suppression du passage. Elle réussit à s'entendre avec
tous les intéressés sauf avec Gaeng-Burnier qui refusa de se prêter à la
radiation de la servitude. Devant l'opposition de ce dernier, elle modifia
alors ses plans primitifs qui comportaient la suppression pure et simple du
passage. Les nouveaux plans supprimaient à la vérité le passage tel qu'il
s'exerçait alors, mais réservaient un passage qui devait s'exercer par un
corridor aménagé dans l'intérieur du bâtiment. Ce corridor était fermé à ses
deux extrémités par une porte dont l'une n'avait pas plus de 1 m. 35
d'ouverture, il comportait deux marches et n'avait que 1 m. 50 de large à un
certain endroit, alors que la largeur de l'ancien passage variait de 2 m. 10 à
6 m. Il n'était plus possible d'y passer avec des chars à bras.
En mai 1944, alors que les pourparlers duraient encore avec Gaeng, la Société
a commencé les travaux de démolition. Sans aucun avertissement, elle a
supprimé complètement le passage, de sorte que Gaeng-Burnier ne pouvait plus
accéder à l'étage inférieur de son bâtiment qu'en passant par l'escalier
reliant sa cour à la rue Haldimand. Ce dernier passage a d'ailleurs été en
grande partie obstrué pendant les travaux de reconstruction et a même été
rendu impraticable pendant quelques jours.
Par lettre du 1er juin 1944, Gaeng-Burnier a demandé à nouveau à la Société de
maintenir le passage primitif. N'ayant pas obtenu satisfaction, il a alors
requis du Président de la Cour civile du Tribunal cantonal vaudois des mesures
provisionnelles consistant dans l'interruption des travaux et le maintien du
passage.
Au cours des pourparlers qui s'engagèrent à la suite de cette requête, la
Société a offert soit de payer la somme de 1500 fr. contre radiation de la
servitude, soit de construire à ses frais dans le bâtiment Gaeng-Burnier un
escalier permettant de relier l'étage inférieur aux autres étages. De son
côté, Gaeng-Burnier demandait non seulement la construction d'un escalier,
mais aussi l'installation d'un monte-charge. Selon le rapport de l'architecte

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Bonnard, la construction de l'escalier aurait coûté 3800 fr. et celle du
monte-charge 17 100 fr., soit 20 900 fr. au total.
Le 13 juillet 1944, les parties ont passé une convention contenant notamment
les dispositions suivantes:
«1. Sans renoncer à tous les droits résultant de la servitude de passage
inscrits en faveur de son immeuble, parcelle 192 et qui grève la parcelle 194
propriété de l'intimée, l'instant déclare par gain de paix retirer les
conclusions prises par lui sous chiffres 1, 2, 3, 4, de son exploit de mesures
provisionnelles du 14 juin 1944 moyennant dépôt par l'intimée d'une garantie
bancaire de 30 000 fr. pour le couvrir de tous les dommages et intérêts
auxquels il prétend avoir droit.
2. L'intimée prend acte de ce retrait. Elle effectuera dans les dix jours au
Greffe de la Cour civile le dépôt d'une garantie bancaire de 30 000 fr. qui
restera déposée jusqu'à droit connu sur l'action au fond.
3. Tous les droits et moyens des deux parties concernant le maintien de la
servitude, le déplacement de son assiette, la libération éventuelle du fonds
grevé, ainsi que tous droits à indemnité restent entièrement réservés
l'appréciation du juge de la cause au fond.»
La Société, ayant effectué le dépôt de 30 000 fr. prévu dans la convention, a
alors continué ses travaux.
C. Par demande du 5 octobre 1944, Gaeng-Burnier a pris les conclusions
suivantes: Plaise à la Cour civile prononcer:
«que la Société St-Laurent 12-14 est sa débitrice et doit lui faire payement
de la somme de 30 000 fr. avec intérêt à 5% dès le 13 mai 1944».
Il a soutenu que la suppression de la servitude de passage lui causait un très
gros préjudice qui ne serait qu'en partie compensé par la construction d'un
escalier et d'un monte-charge; que cette suppression ne lui permettait plus de
louer l'étage inférieur de son bâtiment comme dépôt de marchandises; que le
dommage n'est pas inférieur à 30 000 fr., et il prétendait en outre que la

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suppression de la servitude permettait à la Société de construire quatre
magasins au lieu de trois et lui rapportait ainsi un bénéfice supérieur de 100
000 fr.
La société défenderesse a conclu au déboutement du demandeur et
reconventionnellement à ce qu'il plût au Tribunal prononcer:
«I. principalement., que la S. I. de St-Laurent 12 et 14 S.A. est en droit
de déplacer sans indemnité l'assiette de la servitude de passage dès la cour
du demandeur Albert Gaeng-Burnier jusqu'à la rue St-Laurent, dans ce sens
qu'elle ne repose plus seulement sur la parcelle 194, mais également sur la
parcelle 195.
II. subsidiairement, que la parcelle 194 et plus généralement les immeubles
de la S. I. St-Laurent 12 et 14 S.A. sont libérés totalement de la servitude
de passage dès la cour du demandeur jusqu'à la rue St-Laurent, sans indemnité.
III. plus subsidiairement, que la parcelle 194 et plus généralement les
immeubles de la S. I. de St-Laurent 12 et 14 S.A. sont libérés partiellement
de la servitude de passage dès la cour du demandeur jusqu'à la rue St-Laurent
sans indemnité.
IV. encore plus subsidiairement et alternativement avec les conclusions V et
VI, que la S. I. de St-Laurent 12 et 14 S.A. est en droit de déplacer
moyennant indemnité à fixer par la Cour civile l'assiette de la servitude dans
les conditions prévues sous conclusion I.
V. alternativement avec les conclusions IV et VI, que la parcelle 194 et
plus généralement les immeubles de la S. I. St-Laurent 12 et 14 S.A. sont
libérés totalement de la servitude de passage dès la cour du demandeur jusqu'à
la rue St-Laurent moyennant indemnité à fixer par la Cour civile.
VI. alternativement avec les conclusions IV et V, que la parcelle 194 et
plus généralement les immeubles de la S. I. de St-Laurent 12 et 14 S.A. sont
libérés partiellement de la servitude de passage dès la cour du

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demandeur jusqu'à la rué St-Laurent moyennant indemnité à fixer par la Cour
civile.»
La défenderesse contestait le dommage allégué par le demandeur. Elle soutenait
que la servitude en question n'était pas une servitude de passage à char, mais
de passage à pied, si bien que le nouvel état des lieux respectait
complètement les droits du demandeur. Elle alléguait en outre qu'à la suite
des travaux qu'elle avait entrepris, l'immeuble du demandeur augmenterait de
valeur tout comme les autres immeubles du quartier.
La Cour civile a commis successivement deux experts pour évaluer, d'une part,
le préjudice subi par le demandeur et, d'autre part, le bénéfice que la
défenderesse pouvait avoir retiré du fait de la suppression de la servitude
primitive.
D. Par jugement du 22 octobre 1946, la Cour civile a statué comme suit:
«Dit:
I. que la Société immobilière St-Laurent S.A. est débitrice d'Albert Gaeng de
la somme de 20 000 fr. avec intérêt à 5% dès le 31 mai 1944;
II. qu'Albert Gaeng est en droit de faire inscrire, au profit du fonds no 10
192, une servitude de passage à pied d'un mètre, grevant les parcelles no 10
194 et no 10 195 et traversant le bâtiment construit sur la parcelle no 10 195
selon la surface teintée en rose sur le plan «nouvel état» annexé au présent
jugement;
III. que la servitude actuelle constituée sur la parcelle no 10 194 (anciens
numéros 56 a /2, 59 b et 60 b) au profit de la parcelle no 10 192 doit être
radiée;
IV. que toutes autres et contraires conclusions des parties sont écartées;
V. que la Société défenderesse est condamnée aux frais et dépens.»
E. La Société immobilière St-Laurent S.A. a recouru en réforme en concluant
à ce qu'il plaise au Tribunal fédéral:
«1. fixer l'indemnité à 6000 fr.,

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2. ordonner le déplacement de l'assiette de la servitude de passage constituée
sur la parcelle no 10 194 (anciens numéros 56 a/2, 59 b et 60 b) au profit de
la parcelle no 10 192, la servitude ainsi déplacée devant grever les parcelles
nos 10 194 et 10 195 et traverser le bâtiment construit sur la parcelle no 10
195 selon la surface teintée en rose sur le plan «nouvel état» annexé au
jugement,
3. dire que chaque partie supportera ses propres frais.»
F. Gaeng-Burnier a formé un recours incident, en concluant à ce qu'il plaise
au Tribunal fédéral condamner la Société défenderesse à lui payer la somme de
30 000 fr. avec intérêt à 5% du 31 mai 1944.
Considérant en droit:
1. La recourante soutient que les premiers juges ont eu tort de considérer
la servitude litigieuse comme une servitude de passage à char, qu'il ne s'agit
que d'une servitude de passage à pied, telle qu'elle est prévue par l'art. 171
de la loi vaudoise d'introduction du code civil suisse et l'art. 66 de
l'ancien code rural vaudois, et elle demande au Tribunal fédéral de revoir la
question selon la jurisprudence fixée dans les arrêts Nörr contre Weber (RO 64
II 412) et Bezirksgemeinde Ennetbürgen contre Bürgenstockbahn A.-G. et
consorts (RO 70 II 44). La recourante se méprend sur le sens de cette
jurisprudence. Il a été jugé en effet, dans l'une et l'autre cause, que
l'étendue d'une servitude ne se détermine d'après le droit nouveau qu'autant
seulement qu'elle n'a pas été fixée par un acte juridique antérieur à l'entrée
en vigueur de ce droit. Or cette hypothèse est précisément réalisée en
l'espèce, ainsi que le prouve du reste l'argumentation même de la recourante
qui tend en effet à démontrer que les premiers juges ont mal interprété les
actes notariés dans lesquels il a été question de la servitude. Comme il
s'agit de contrats passés sous l'empire de l'ancien droit, l'interprétation de
ces actes échappe à la connaissance du Tribunal fédéral. Pour que l'étendue
d'une servitude puisse être considérée comme

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déterminée par l'accord des parties, il n'est pas nécessaire que celles-ci
aient fixé jusque dans le détail la manière dont ce droit s'exercera; il
suffit qu'elles se soient servies de termes ou d'expressions ayant un sens
précis à l'époque et dans le lieu en question. Or, tout en constatant que la
simple stipulation d'un droit de passage doit s'entendre en règle générale,
d'après l'art. 171 de la loi vaudoise d'introduction du code civil suisse, du
passage de l'homme, le jugement attaqué relève qu'il ne s'agit cependant que
d'une simple présomption et qui ne vaut que dans la m~- sure où l'origine de
la servitude ou la manière dont elle a été exercée n'autorisent pas d'autres
déductions, et qu'en l'espèce précisément l'examen des actes en discussion,
l'état des lieux et la manière dont le passage avait été utilisé depuis sa
création ne permettaient pas de douter que les parties contractantes n'eussent
eu en vue la constitution d'une servitude de passage à char. Cette décision
lie donc le Tribunal fédéral. On arriverait d'ailleurs au même résultat en
examinant le problème au regard de l'art. 738 al. 2 CC, comme l'a fait
également la Cour civile, c'est-à-dire en tenant compte des constatations du
jugement quant à l'utilité de la servitude pour le fonds dominant et la
manière dont elle a été exercée paisiblement et de bonne foi durant plus de
quarante ans.
2. Le demandeur a renoncé au cours de la procédure de mesures
provisionnelles à demander le rétablissement des lieux dans l'état où ils se
trouvaient avant le commencement des travaux et s'est borné, dans sa demande,
à conclure à l'allocation d'une indemnité pour le préjudice résultant pour lui
de la suppression de la servitude litigieuse. Les premiers juges lui ont
alloué 20 000 fr. à ce titre, en vertu des art. 41 et suiv. CO; dans son
recours, il réclame 30 000 fr. Quant à la défenderesse, elle soutient que la
Cour civile aurait dû appliquer l'art. 742 combiné avec l'art. 736 CC et
prétend que, à ce propos, la jurisprudence du Tribunal fédéral touchant le
déplacement de l'assiette des servitudes est trop restrictive; le juge aurait

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dû, d'après elle, autoriser le déplacement de la servitude litigieuse selon le
tracé actuel et allouer au demandeur une légère indemnité du fait des
désavantages qui pouvaient résulter de ce déplacement.
L'art. 742, si largement qu'on l'interprète, n'est pas applicable en l'espèce,
car il vise le cas d'un simple changement dans l'assiette de la servitude,
alors que les constructions effectuées par la défenderesse ont modifié la
nature de la servitude: au lieu d'un passage à char, le demandeur ne dispose
plus en effet actuellement que d'un passage à pied. Quant à l'art. 736, il ne
s'applique pas davantage. En effet, on ne saurait prétendre que la servitude
de passage telle qu'elle s'exerçait auparavant eût perdu toute utilité pour le
fonds dominant, ni même qu'elle n'eût plus eu qu'une utilité réduite, hors de
proportion avec les charges imposées au fonds servant. La défenderesse a
commencé ses travaux sans tenir aucun compte des droits du demandeur, et il
est clair que si ce dernier a finalement consenti à souscrire à la convention
du 14 juillet 1944, c'est parce qu'il craignait d'être éventuellement rendu
responsable de l'interruption des travaux. Il n'en demeure pas moins que la
défenderesse, en dépossédant le demandeur de sa servitude par un acte
unilatéral, a agi illicitement. Le demandeur aurait été fondé en réalité à
demander le rétablissement des lieux dans l'état antérieur aux travaux, comme
il l'a d'ailleurs fait dans sa demande de mesures provisionnelles, et s'il n'a
pas persisté dans ces conclusions, il n'a pas renoncé pour cela à réclamer la
réparation du dommage qu'il a subi. Ce droit découle de l'art. 927 CC et non
pas seulement des art. 41 et suiv. CO, encore que le dommage doive s'apprécier
de la même manière dans l'un et l'autre cas.
3. Les premiers juges ont évalué le dommage causé au demandeur par la
suppression du passage à char en tablant sur la «valeur vénale» de la
servitude. A leur avis, une servitude a une valeur vénale, tout comme le droit
de propriété. «On peut fort bien concevoir, dit le

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jugement, que le propriétaire du fonds dominant ne consente à céder le
bénéfice de la servitude que moyennant un prix supérieur à la valeur d'usage
de cette dernière, et que le propriétaire du fonds servant soit d'accord de
payer ce prix pour retrouver la pleine et entière disposition de son fonds.»
Les premiers juges se sont donc appliqués à rechercher «quelle aurait pu être,
selon toutes vraisemblances, le prix auquel les parties se seraient arrêtées
si les pourparlers avaient abouti». Pour ce qui est du demandeur,
poursuivent-ils, il aurait d'abord cherché à se procurer des avantages
équivalant à ceux de la servitude, par la construction, par exemple, d'un
monte-charge et d'un escalier dont le coût était de 20 000 fr. environ et il
aurait en outre tenu à réaliser un bénéfice sur l'opération; quant à la
défenderesse, désireuse d'éliminer rapidement l'opposition du demandeur, elle
aurait fait une offre qui eût pu s'élever jusqu'à concurrence de l'intérêt
qu'elle avait à la suppression du passage, intérêt que les experts ont fixé à
42 000 fr. Compte tenu de ces deux éléments comme aussi du fait que l'ancien
passage n'a pas été complètement supprimé et que pour ne pas présenter les
mêmes avantages que l'ancien, il n'est pas sans offrir cependant quelques
commodités, la Cour cantonale s'est finalement arrêtée au chiffre de 20000 fr.
Le Tribunal fédéral ne peut souscrire à ce raisonnement. Une servitude
foncière n'est pas un bien susceptible d'être aliéné indépendamment de
l'immeuble auquel elle est attachée et ne peut donc pas avoir de valeur en
soi; elle n'en a que pour le fonds dominant, dans la mesure où elle lui
procure des avantages. En second lieu, le prix pour lequel le demandeur aurait
cédé son droit si les parties étaient parvenues à s'entendre ne saurait entrer
en ligne de compte non plus. Il est certes possible que le demandeur, en
persistant dans son refus de consentir à la suppression ou à la modification
de la servitude et en spéculant sur l'intérêt qu'avait la défenderesse à
poursuivre ses travaux sans interruption, eût obtenu un prix supérieur à la
valeur que la servitude avait réellement pour son immeuble.

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Mais cela n'est pas une raison pour faire entrer ce bénéfice en ligne de
compte dans le calcul de l'indemnité. Celle-ci ne peut légalement comprendre
que l'équivalent du dommage effectif et qui est représenté par la moins-value
subie par l'immeuble du fait de la modification de la servitude. Le demandeur
ne saurait d'ailleurs obtenir plus en vertu des principes sur l'enrichissement
illégitime. En se comportant comme elle l'a fait, la défenderesse s'est
assurément procuré un gros avantage, mais on ne saurait dire que ce soit au
détriment du demandeur si celui-ci se voit par ailleurs pleinement dédommagé
de la perte de son droit.
Les experts ont fixé d'un commun accord à 12 500 fr. le capital nécessaire
pour compenser la perte que le demandeur subira chaque année du fait de la
suppression de la servitude de passage à char et ils ont ajouté à cette somme
700 fr. pour tenir compte de ce que le demandeur s'est trouvé durant sept mois
dans l'impossibilité d'utiliser l'étage inférieur de son immeuble. Pour ce qui
est de la diminution de la valeur locative de cet étage, l'un des experts l'a
fixée à 8000 fr. et l'autre à 11000 fr. Il n'est pas nécessaire de départager
les experts sur ce point, car ces deux sommes étant inférieures à celle de 12
500 fr. dont il a été question ci-dessus, c'est cette dernière en tous cas
qu'il y aurait lieu de retenir. Mais on peut se demander si le dommage qu'il
s'agit de réparer se limite réellement à la diminution de la valeur locative
des locaux de l'étage inférieur de l'immeuble. Il est clair en effet que s'il
y avait des raisons d'admettre qu'en modifiant la destination de l'immeuble ou
d'une partie du moins de celui-ci, il aurait été possible au demandeur
lui-même ou à un tiers acquéreur de tirer un meilleur parti de la servitude
litigieuse, la perte de cet avantage devrait être prise en considération, et
non pas seulement la diminution de la valeur locative des locaux dans leur
destination actuelle. Or c'est là une question qu'il convient de faire
trancher d'abord par la juridiction cantonale, le Tribunal fédéral n'étant pas
actuellement en état d'y répondre. Les premiers juges verront s'il

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leur est nécessaire pour cela d'ordonner un complèment d'expertise. Il leur
appartiendra au surplus de rechercher si, en adoptant le mode de calcul de
l'indemnité indiqué dans le présent arrêt, il y aurait lieu de tenir compte
également d'autres éléments de dommage.
4. A l'appui des conclusions no 2 de son recours, la défenderesse soutient
que le conservateur du registre foncier refusera de radier la servitude
litigieuse si on ne lui fournit pas la preuve que les créanciers hypothécaires
ont consenti à la radiation, tandis que si le tribunal ordonne le simple
déplacement de la servitude, le consentement du créancier hypothécaire ne
paraît pas être nécessaire.
Comme on l'a déjà relevé, il ne s'agit pas en l'espèce d'un changement dans
l'assiette de la servitude te] que le prévoit l'art. 742 CC, mais d'un acte de
dépossession accompli par la défenderesse de son propre chef, laquelle se
déclare disposée à concéder au demandeur une servitude d'une utilité moindre,
puisqu'elle ne constitue plus qu'une simple servitude de passage à pied. C'est
avec raison par conséquent que les premiers juges ont jugé nécessaire
d'ordonner la radiation de l'ancienne servitude et l'inscription de la
nouvelle. Il est incontestable, d'autre part, que les créanciers qui sont au
bénéfice d'hypothèques grevant le fonds dominant sont intéressés à la question
de la suppression de la servitude ancienne, puisque la disparition de cette
servitude est de nature à diminuer la valeur de leur gage. Mais ils ne le
seraient pas moins dans le cas d'un simple changement de l'assiette de la
servitude que dans celui d'une radiation d'une servitude et de son
remplacement par une nouvelle. La question de savoir quelles sont les
dispositions à prendre pour sauvegarder les droits des créanciers
hypothécaires ne fait pas l'objet du présent procès. Il incombera aux parties,
quand elles auront à exécuter le jugement, ainsi qu'au conservateur du
registre foncier d'aviser aux mesures nécessaires. Les art. 68 de l'ordonnance
sur le registre foncier et 964 CC leur indiqueront la façon de procéder.

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Le Tribunal fédéral prononce:
Les recours sont admis en ce sens que le jugement attaqué est annulé et la
cause renvoyée aux premiers juges pour être jugée à. nouveau dans le sens des
motifs.