BGE-73-II-162

S. 162 / Nr. 28 Sachenrecht (d)

BGE 73 II 162

28. Urteil der II. Zivilabteilung vom 16. Oktober 1947 i. S. Erben Glanzmann
gegen Felder.

Regeste:
Das Vorkaufsrecht (Art. 681 , 682 ZGB) kann ausgeübt werden sobald mit einem
Dritten ein Kaufvertrag abgeschlossen worden ist, auch wenn dieser Vertrag der
behördlichen Genehmigung im Sinne von Art. 6 ff. des BRB vom 19. Januar 1940/
7. November 1941 über Massnahmen gegen die Bodenspekulation unterliegt.
Der Miteigentümer, der seinen Anteil einem Dritten verkauft, hat die andern
Miteigentümer davon in Kenntnis zu setzen (Art. 681 Abs. 2 , Art. 682 ZGB).
Modalitäten der Ausübung des Vorkaufsrechts (Art. 681 Abs. 3 ZGB). Mitteilung
der Ausübungserklärung an eine Erbengemeinschaft (Art. 602 ZGB).
Die Aufhebung des Kaufvertrages mit dem Dritten kann den Vorkaufsberechtigten,
der sein Recht bereits ausgeübt hat, nicht berühren.
Le droit de préemption (art. 681, 682 CC) peut être exercé dès qu'une vente
est conclue avec un tiers, même si le contrat est soumis à la ratification de
l'autorité en vertu des art. 6 sv. de l'ACF des 19 janvier 1940/7 novembre
1941 instituant des mesures contre la spéculation sur les terres.
Le copropriétaire qui vend sa part à un tiers doit en aviser les autres
copropriétaires (art. 681 al. 2, 682 CC).
Modalités de l'exercice du droit (art. 681 al. 3 CC). Communication de la
déclaration à une communauté successorale (art. 602 CC).
La révocation du contrat de vente passé avec le tiers est sans effet pour le
titulaire du droit de préemption qui a déjà exercé ce droit.
Il diritto di prelazione (art. 681, 682 CC) può essere esercitato tosto che
una vendita è conclusa con un terzo, anche se il contratto è soggetto alla
ratifica dell'Autorità in virtù degli art. 6 e seg. del DCF 19 gennaio 1940/7
novembre 1941 che istituisce misure contro le speculazioni fondiarie.
Il comproprietario che vende la sua parte ad un terzo deve darne avviso agli
altri comproprietari (art. 681 cp. 2; 682 CC).
Modalità dell'esercizio del diritto di prelazione (art. 681, cp. 3 CC).
Notifica ad una comunione ereditaria (art. 602 CC).
La revoca del contratto di vendita stipulato col terzo è senz'effetto pel
titolare del diritto di prelazione che ha già esercitato questo diritto.

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A. Im Jahre 1885 kauften die Brüder Josef und Anton Glanzmann gemeinsam das
in der Gemeinde Escholzmatt gelegene Grundstück «Sömmerung Nüssleschwand». Die
Klägerin ist die Erbin des Josef, die Beklagten sind als Erben des Johann
Glanzmann sel. die Rechtsnachfolger des Anton Glanzmann.
Mit Vertrag vom 6. Dezember 1945 verkauften die Beklagten «ihren ideellen
Anteil, Hälfte von der Sömmerung Nüssleschwand» zum Preise von Fr. 6000. an
Eduard Tanner in Escholzmatt. In ihrem Namen bewarb sich die Gemeindekanzlei
Escholzmatt am 7. Dezember 1945 um die regierungsrätliche Genehmigung dieses
Kaufvertrages im Sinne von Art. 6 ff. des Bundesratsbeschlusses vom 19. Januar
1940/7. November 1941 über Massnahmen gegen die Bodenspekulation und die
Überschuldung sowie zum Schutze der Pächter (BMB).
B. Der Klägerin gaben die Beklagten vom Verkaufe nicht Kenntnis, doch hörte
sie davon auf Umwegen. Am 24. Dezember 1945 schrieb ihr Ehemann mit ihrer
Zustimmung an das kantonale Staatswirtschaftsdepartement, er mache in ihrem
Namen das ihr nach Art. 682 ZGB zustehende Vorkaufsrecht am verkauften
Miteigentumsanteil geltend, «und zwar zum gleichen Kaufpreis und zu den
gleichen Bedingungen, maximal aber um den gesetzlichen Höchstpreis».
Gleichlautende Mitteilungen richtete er am 28. Dezember 1945 an die
Hypothekarkanzlei Escholzmatt und an «Geschwister Glanzmann». Den für die
Geschwister Glanzmann bestimmten, auf dem Umschlag an Franz Zihlmann (den
Ehemann der Drittbeklagten) «für Geschwister Glanzmann» adressierten Brief
übergab die Post der Drittbeklagten. Mit Schreiben vom 4. Januar 1946 teilte
das Staatswirtschaftsdepartement der «Erbengemeinschaft Glanzmann, Abendruh,
Escholzmatt» seinerseits mit, dass die Klägerin von ihrem gesetzlichen
Vorkaufsrecht Gebrauch mache und Zuweisung des verkauften Miteigentumsanteils
verlange, sodass eine Genehmigung des Kaufvertrages mit Tanner

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gemäss Art. 14 Abs. 2 BMB nicht in Frage komme. Da Tanner hierauf das Bestehen
von Miteigentum bestritt, beschloss der Regierungsrat am 5. April 1946, auf
das «Verkaufsgesuch» nicht einzutreten, bis die Rechtsverhältnisse am
Grundstück abgeklärt seien.
Nachdem der Anwalt der Klägerin am 5. Juni 1946 eine beglaubigte Abschrift des
Kaufvertrages vom 6. Dezember 1945 erhalten hatte, schrieb er am 7. Juni 1946
der Erst-und Viertbeklagten, «nach Kenntnis des vollständigen Kaufes vom 6.
Dezember 1945» erkläre er namens seiner Klientin «nochmals, dass sie von ihrem
gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch macht». Die Adresse des Zweitbeklagten
will die Klägerin damals noch nicht gekannt haben. Die Erst- und die
Viertbeklagte antworteten, alle Schreiben in dieser Sache seien an Tanner zu
richten.
C. Am 22. Juli 1946 reichte die Klägerin gegen die Beklagten Klage ein mit
den Begehren, es sei festzustellen, dass am Grundstück «Sömmerung
Nüssleschwand» Miteigentum der Parteien je zur Hälfte bestanden habe,
eventuell bestehe; ferner sei festzustellen, dass der Anteil der Beklagten
nunmehr ihr gehöre; eventuell sei ihr dieser Anteil zuzusprechen. Die
Beklagten beantragten Abweisung der Klage.
Mit Vertrag vom 21. September 1946 hoben die Beklagten und Tanner den
Kaufvertrag vom 6. Dezember 1945 auf.
Das Amtsgericht Entlebuch stellte das Miteigentum der Parteien am streitigen
Grundstück fest, wies aber im übrigen die Klage ab. Das Obergericht des
Kantons Luzern dagegen verpflichtete die Beklagten mit Urteil vom 23. April
1947, ihren Miteigentumsanteil zu den Bedingungen des Kaufvertrages mit Tanner
an die Klägerin zu übertragen.
D. Dieses Urteil haben die Beklagten an das Bundesgericht weitergezogen mit
dem Antrag, die Klage sei abzuweisen, soweit damit mehr als die Feststellung
des Miteigentums verlangt werde.

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Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1., 2. (Prozessuales).
3. Die Feststellung der Vorinstanz, dass die Parteien je zur Hälfte
Miteigentümer des erwähnten Grundstücks seien, wurde vor Bundesgericht nicht
angefochten. Sie ist also in Rechtskraft erwachsen (Art. 54 Abs. 2 Satz 2 OG).
Aus dem festgestellten Miteigentumsverhältnis folgt ohne weiteres? dass der
Klägerin das Vorkaufsrecht im Sinne von Art. 682 ZGB zusteht. Auf das
Vorkaufsrecht des Miteigentümers sind die Vorschriften, die Art. 681 ZGB über
die Voraussetzungen und Modalitäten der Ausübung des vertraglichen
Vorkaufsrechtes aufstellt, entsprechend anzuwenden (BGE 42 II 34 /5, 56 II 172
E. 2). Es kann also geltend gemacht werden, sobald ein anderer Miteigentümer
über seinen Anteil einen Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen hat. Dies
ist hier am 6. Dezember 1945 geschehen.
4. Die Beklagten behaupten freilich, der am 6. Dezember 1945 abgeschlossene
Kaufvertrag könne deswegen nicht «die Grundlage für die Ausübung des
Vorkaufsrechtes durch die Klägerin» bilden, weil darin die regierungsrätliche
Genehmigung ausdrücklich vorbehalten worden sei, und weil er ohne diese
Genehmigung, die infolge seiner Aufhebung heute nicht mehr erteilt werden
könne, schon von Gesetzes wegen nichtig sei.
a) Der Verkauf eines Miteigentumsanteils an einem landwirtschaftlichen
Grundstück bedarf nach Art. 14 Abs. 1 und Art. 6 Abs. 1 BMB in der Tat «zu
seiner Verbindlichkeit» der Genehmigung der zuständigen Behörde.
Rechtsgeschäfte, die einer derartigen Genehmigung bedürfen, sind nach Art. 42
Abs. 1 BMB ohne diese «nichtig» und geben keinen Anspruch auf Eintragung im
Grundbuch. Dies kann jedoch nicht bedeuten, dass genehmigungsbedürftige
Geschäfte für die Parteien schlechthin unverbindlich seien, solange die
Behörde sie nicht genehmigt

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hat. Die Parteien können ihre Willenserklärungen nicht einseitig widerrufen,
sondern müssen sich im Falle der Genehmigung dabei behaften lassen (vgl. den
zu Art. 158 Ziff. 5 ZGB ergangenen Entscheid BGE 60 II 169). Nur wenn die
Genehmigung verweigert wird, ist das Geschäft als von Anfang an unwirksam
anzusehen. Ein nach BMB genehmigungsbedürftiger Kaufvertrag bindet also die
Parteien in gleicher Weise wie ein Vertrag, dessen Wirksamkeit sie
rechtsgeschäftlich vom Eintritt einer Bedingung abhängig gemacht haben. Die
Bedingtheit eines Kaufvertrages hindert die Ausübung des Vorkaufsrechtes an
sich nicht, sondern hat für den Berechtigten einfach die Folge, dass er die
mit dem Drittkäufer vereinbarte Bedingung gegen sich gelten lassen muss.
Entsprechend verhält es sich, wenn der Kaufvertrag mit dem Drittkäufer der
Genehmigung im Sinne des BMB bedarf: der Berechtigte kann sein Recht ausüben,
auch wenn dieser Vertrag noch nicht genehmigt worden ist; macht er von dieser
Möglichkeit Gebrauch, so entsteht zwischen dem Verkäufer und ihm ein
Vertragsverhältnis, das in gleicher Weise der Genehmigung unterliegt, wie dies
für den Vertrag mit dem Dritten zutraf (so schon das Urteil der
Staatsrechtlichen Kammer vom 27. Februar 1947 i. S. Blaser und Desfayes).
Dass der Vertrag mit dem Dritten genehmigt werden könnte, ist nicht
Voraussetzung für die Ausübung des Vorkaufsrechtes. Vom Gesichtspunkte des
Privatrechts aus genügt hiefür, dass der Veräusserer seinen Verkaufswillen
gegenüber dem Dritten in unwiderruflicher Weise ausgedrückt hat, und um zu
verhindern, dass der Eintritt des Vorkaufsberechtigten zu einer mit dem BMB
nicht vereinbaren Handänderung führt, ist nur erforderlich, dass das
Vertragsverhältnis mit ihm der Prüfung und Genehmigung im Sinne dieses
Erlasses unterworfen wird. Mit der Frage, ob die Veräusserung an den Dritten
genehmigungsfähig sei, hat sich die zuständige Behörde also im Falle der
Ausübung des Vorkaufsrechtes nur zu befassen,

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wenn die Übertragung an den Vorkaufsberechtigten nicht genehmigt werden kann.
Art. 14 Abs. 2 BMB bestimmt im übrigen ausdrücklich, dass bei Übertragung
eines Miteigentumsanteils an einen Nichtmiteigentümer vor Erteilung der
Genehmigung zu prüfen sei, ob ein Miteigentümer von seinem Vorkaufsrecht
Gebrauch macht und die Übertragung an diesen genehmigt werden kann. Für das
Vorkaufsrecht des Miteigentümers (das von Amtes wegen zu berücksichtigen der
zuständigen Behörde deswegen zur Pflicht gemacht werden konnte, weil sich sein
Bestand ohne weiteres aus dem Vorhandensein von Miteigentum ergibt) wird damit
klar bestätigt, dass es schon vor der Genehmigung des Kaufvertrages mit dem
Dritten ausgeübt werden kann, und dass die zuständige Behörde im Falle des
Eintritts des Vorkaufsberechtigten zunächst nur zu prüfen hat, ob die
Übertragung an diesen nach dem BMB zuzulassen sei.
b) Der vertragliche Vorbehalt der Genehmigung durch die zuständige Behörde hat
keine selbständige Bedeutung, da damit nur etwas wiederholt wird, was schon
kraft Gesetzes gilt.
Die Beklagten lassen also den Vertragsabschluss vom 6. Dezember 1945 zu
Unrecht nicht als Vorkaufsfall gelten.
5. Gemäss Art. 681 Abs. 3 ZGB muss der Vorkaufsberechtigte sein Recht bei
Gefahr der Verwirkung binnen einem Monat ausüben, nachdem er vom Verkaufe an
den Dritten Kenntnis erhalten hat. Das blosse Wissen, dass ein Verkauf
stattgefunden habe, genügt dabei nicht, sondern dem Vorkaufsberechtigten muss
der wesentliche Inhalt des Kaufvertrages bekannt sein, da ihm nur unter dieser
Voraussetzung zugemutet werden kann, sich zu entscheiden, ob er von seinem
Rechte Gebrauch machen, d. h. in den abgeschlossenen Vertrag eintreten wolle
oder nicht (BGE 44 II 385 ff. im Unterschied zu BGE 56 II 173 . wo diese Frage
offen gelassen wurde). Ob er die

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erforderliche Kenntnis durch Anzeige des Verkäufers oder auf anderm Wege
erlangt habe, ist an sich gleichgültig, doch trifft den Verkäufer, der den
Vorkaufsberechtigten entgegen Art. 681 Abs. 2 ZGB nicht über den Verkauf
unterrichtet hat, die Beweislast, wenn er behaupten will, der Berechtigte habe
vom Verkaufe früher als von ihm zugegeben hinreichende Kenntnis gehabt (BGE 44
II 387). Die in BGE 56 II 172 nicht entschiedene Frage, ob Art. 681 Abs. 2 ZGB
auch im Verhältnis zwischen dem Verkäufer eines Miteigentumsanteils und den
gemäss Art. 682 ZGB vorkaufsberechtigten Miteigentümern gelte, ist ohne
weiteres zu bejahen, weil die nach Gesetz und die nach Vertrag
Vorkaufsberechtigten genau gleich daran interessiert sind, von einem Verkaufe,
der ihnen die Ausübung ihres Rechtes erlaubt, in Kenntnis gesetzt zu werden,
und weil die Anzeige an die Miteigentümer für den Verkäufer nicht lästiger ist
als die Anzeige an den Inhaber eines vertraglich eingeräumten Vorkaufsrechtes.
Die Ausübungserklärung des Berechtigten, die zu ihrer Gültigkeit keiner
besondern Form bedarf, muss innert der erwähnten Frist dem Verkäufer als dem
Partner des damit begründeten Vertragsverhältnisses zugehen.
Im vorliegenden Falle vermochten die Beklagten, die die Anzeige gemäss Art.
681 Abs. 2 ZGB versäumt hatten, nicht zu beweisen, dass die Klägerin vom
Verkaufe vom 6. Dezember 1945 vor dem 6. Juni 1946 hinreichende Kenntnis
erhalten habe. Aus den (von ihr mitunterzeichneten) Schreiben vom 24. und 28.
Dezember 1946 geht nicht hervor, dass ihr damals ausser der Tatsache, des
Verkaufs auch schon der wesentliche Inhalt des Kaufvertrages bekannt gewesen
sei. Selbst wenn dies aber anzunehmen wäre, so hätte sie ihr Vorkaufsrecht
fristgerecht ausgeübt, da schon in jenen Schreiben klar und bestimmt gesagt
wurde, dass sie von ihrem Rechte Gebrauch mache, und da diese Erklärung den
Beklagten sogar vor Ablauf eines Monats vom Abschluss des Kaufvertrages an
zuging.

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Die Vorinstanz ist allerdings der Ansicht, das Schreiben vom 28. Dezember 1945
an «Geschwister Glanzmann» stelle keine genügende Ausübungserklärung dar, weil
es nicht an alle Beklagten gerichtet gewesen sei. Für die Drittbeklagte Frau
Zihlmann und ihren Ehemann, die es erhielten, war jedoch ohne weiteres
erkennbar, dass mit den «Geschwistern Glanzmann» die Erben des Johann
Glanzmann, d. h. die heutigen Beklagten, gemeint waren. Das Schreiben des
Staatswirtschaftsdepartementes vom 4. Januar 1946, das die schon am 24.
Dezember 1945 vor dieser Amtsstelle abgegebene Ausübungserklärung wiedergab,
richtete sich sodann ausdrücklich an die Erbengemeinschaft Glanzmann. Dass die
Erklärung vom 24. Dezember 1946 die Beklagten nicht direkt, sondern durch
Vermittlung des Staatswirtschaftsdepartementes erreichte, kann ihrer
Wirksamkeit nicht schaden, da für solche Erklärungen keine Formvorschriften
bestehen und die Beklagten nicht ernstlich daran zweifeln konnten, dass das
Staatswirtsohaftsdepartement ihnen die Erklärung der Klägerin richtig
überlieferte. Aus dem Umstande, dass die Genehmigung von
Eigentumsübertragungen an Grundstücken nicht dem Departement, sondern dem
Regierungsrate zusteht, folgt entgegen der Meinung der Beklagten keineswegs,
dass das Schreiben vom 4. Januar 1946 unbeachtlich sei.
Dass Frau Zihlmann das ihr zugestellte Schreiben vom 28. Dezember 1945 an die
übrigen Beklagten weiterleitete oder sie wenigstens über seinen Inhalt
unterrichtete, steht nicht fest. Das angefochtene Urteil enthält aber auch
keine (jedenfalls keine klare) Feststellung des Inhalts, dass das Schreiben
vom 4. Januar 1946 allen vier Beklagten, nicht nur der Erst- und der
Viertbeklagten, die im Hause «Abendruh» in Escholzmatt wohnen, zur Kenntnis
gelangt sei. Wenn die Vorinstanz erklärt, in diesem Schreiben («darin») sei
«sämtlichen Beklagten eröffnet» worden, dass die Klägerin von ihrem
Vorkaufsrechte Gebrauch mache; so bedeutet das nach dem Zusammenhange nur,

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dass die in diesem Schreiben enthaltene Mitteilung gemäss der Überschrift «An
die Erbengemeinschaft Glanzmann» an sämtliche Beklagte gerichtet, für sie alle
bestimmt gewesen sei. Die Ausübungserklärung der Klägerin muss aber als
sämtlichen Beklagten zugegangen gelten, auch wenn die Empfänger der erwähnten
Schreiben den übrigen Beklagten davon keine Kenntnis gaben. Der streitige
Miteigentumsanteil gehört den Beklagten als Gliedern einer Erbengemeinschaft.
Wer einer Erbengemeinschaft eine Erklärung abzugeben hat, kann das mit Wirkung
für alle gegenüber einem einzelnen Miterben tun, solange ihm wenigstens nicht
bekannt ist, dass eine bestimmte Person mit der Vertretung der Erben oder der
Verwaltung der Erbschaft betraut ist (vgl. Art. 65 Abs. 3 SchKG). Auf jeden
Fall gilt dies für Erklärungen, die der Regel nach nicht ohne Gefahr
aufgeschoben werden können, bis die Namen und Adressen aller Erben bekannt
sind, wie umgekehrt der einzelne Miterbe befugt ist, als Vertreter der
Erbengemeinschaft zu handeln und namentlich auch in ihrem Namen zu klagen, wo
es darum geht, eine ihr laufende kurze Frist zu wahren oder sonstwie drohenden
Schaden durch rasches Handeln von ihr abzuwenden (BGE 58 II 195 ff.). Eine
solche Erklärung steht hier in Frage. Die Mitteilung an die Erst-, Dritt- und
Viertbeklagte wirkte also auch für den Zweitbeklagten. Die Vorinstanz findet
im übrigen mit Recht, dass es den Beklagten, die die Klägerin pflichtwidrig
nicht vom Verkaufe in Kenntnis gesetzt hatten, schlecht anstehe, sich darüber
zu beschweren, dass die Klägerin ihnen die Ausübungserklärung nicht gehörig
mitgeteilt habe.
Das Vorkaufsrecht ist demnach fristgemäss und in richtiger Weise ausgeübt
worden.
6. Wie schon in BGE 42 II 35 E. 5 ausgesprochen, macht die nachträgliche
Aufhebung des Kaufvertrages mit dem Dritten die Erklärung des
Vorkaufsberechtigten, dass er sein Recht ausübe, nicht unwirksam. Dieser
Grundsatz gilt auch dann, wenn jener Vertrag gemäss BMB der

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behördlichen Genehmigung bedurfte. Die Erwägungen, auf denen er beruht,
treffen auch in diesem Falle zu. Der Aufhebungsvertrag vom 21. September 1946
ist also für den vorliegenden Rechtsstreit bedeutungslos.
7. Die Beklagten sind nach alledem verpflichtet, ihren Miteigentumsanteil
gemäss den Bestimmungen des Kaufvertrages mit Tanner auf die Klägerin zu
übertragen, sofern die zuständige Behörde diese Übertragung genehmigt. Diese
Genehmigung hat schon die Vorinstanz vorbehalten, indem sie erklärte, der mit
Tanner vereinbarte Vorbehalt der regierungsrätlichen Genehmigung wirke auch
gegenüber der Klägerin.
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichtes des Kantons
Luzern vom 23. April 1947 bestätigt.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 65 - 1 Ist die Betreibung gegen eine juristische Person oder eine Gesellschaft gerichtet, so erfolgt die Zustellung an den Vertreter derselben. Als solcher gilt:
¹	Ist die Betreibung gegen eine juristische Person oder eine Gesellschaft gerichtet, so erfolgt die Zustellung an den Vertreter derselben. Als solcher gilt:
¹	für eine Gemeinde, einen Kanton oder die Eidgenossenschaft der Präsident der vollziehenden Behörde oder die von der vollziehenden Behörde bezeichnete Dienststelle;
²	für eine Aktiengesellschaft, eine Kommanditaktiengesellschaft, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, eine Genossenschaft oder einen im Handelsregister eingetragenen Verein jedes Mitglied der Verwaltung oder des Vorstandes sowie jeder Direktor oder Prokurist;
³	für eine anderweitige juristische Person der Präsident der Verwaltung oder der Verwalter;
⁴	für eine Kollektivgesellschaft oder Kommanditgesellschaft jeder zur Vertretung der Gesellschaft befugte Gesellschafter und jeder Prokurist.
²	Werden die genannten Personen in ihrem Geschäftslokale nicht angetroffen, so kann die Zustellung auch an einen andern Beamten oder Angestellten erfolgen.
³	Ist die Betreibung gegen eine unverteilte Erbschaft gerichtet, so erfolgt die Zustellung an den für die Erbschaft bestellten Vertreter oder, wenn ein solcher nicht bekannt ist, an einen der Erben.127