BGE-64-III-197 - 1938-01-01 - DTF - Diritto delle esecuzioni e del fallimento - Betreibungsamtliche Liegenschaftsverwaltung:- greift in der Grundpfandbetreibung grundsätzlich erst...

S. 197 / Nr. 43 Schuldbetreibungs- und Konkursrecht (d)

BGE 64 III 197

43. Entscheid vom 25. November 1938 i. S. Pulver.

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Regeste:
Betreibungsamtliche Liegenschaftsverwaltung:
- greift in der Grundpfandbetreibung grundsätzlich erst nach Stellung des
Verwertungsbegehrens Platz (Art. 102 Abs. 3 und 155 SchKG; Art. 16 -22 und 101
VZG);
- bei früherer Zinsensperre jedoch schon vorher, aber auch in diesem Falle
gehen die Befugnisse des Amtes nicht weiter als gemäss Art. 17 und 18 VZG
(Art. 806 ZGB, Art. 91 ff ., besonders 94 VZG);
- insbesondere ist das Betreibungsamt auch hiebei nicht zur selbständigen
Anordnung aussergewöhnlicher Massnahmen befugt, wenn nicht Gefahr im Verzuge
liegt (Art. 18 Abs. 2 VZG);
- als aussergewöhnliche Massnahme ist z. B. die von der Feuerpolizei
verlangte, einen Aufwand von etwa Fr. 700.- erfordernde Ausbesserung von
Kaminen zu betrachten.
Folge der Missachtung von Art. 18 Abs. 2 VZG durch eigenmächtige Anordnungen
des Betreibungsamtes: Dieses hat alsdann keinen öffentlichrechtlichen Anspruch
auf Ersatz seiner Aufwendungen und auf Deckung derselben durch Weiterführung
der amtlichen Verwaltung und Einzug der Mietzinse. Vorbehalten bleiben
zivilrechtliche Ansprüche und Rechtsbehelfe.
Gérance officielle des immeubles:
Elle ne commence, en principe, en cas de poursuite en réalisation de gage,
qu'après la réquisition de vente (art. 102 al. 3 et 155 LP; art. 16 à 22 et
101 ORI).
Elle peut commencer plus tôt si les locataires ou les fermiers ont été invités
dès avant la réquisition de vente, à verser les loyers ou les fermages en
mains de l'office. Mais, même en ce cas, les attributions de l'office ne vont
pas au delà de ce que prévoient les art. 17 et 18 ORI (art. 806 C.civ., 91 et
suiv. spécialement 94 ORI), à moins d'urgence (art. 18 al. 2 ORI).
Il faut considérer comme une mesure exceptionnelle une amélioration de
cheminées exigée par le Service du feu et nécessitant une dépense d'environ
700 francs.
L'office qui procède au mépris de l'art. 18 al. 2 ORI, c'est-à-dire sans
consultation préalable des intéressés, n'est plus au bénéfice de l'action de
droit public tendant au remboursement de ses dépenses et n'est pas en droit de
s'en couvrir par prélèvement sur les loyers et fermages, en prolongeant la
gérance de l'immeuble. Demeurent seuls réservés les droits et actions du droit
civil.

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L'amministrazione officiale degli immobili comincia, in massima,
nell'esecuzione per realizzazione del pegno, soltanto dopo la domanda di
vendita (art. 102 cp. 3 e 155 LEF; art. 16-22 e 101 RFF).
Può tuttavia cominciare prima, se i locatari e gli affittuari sono stati
invitati, anteriormente alla domanda di vendita, a versare le pigioni ed i
fitti in mano dell'ufficio. Ma, anche in questo caso, le attribuzioni
dell'ufficio non vanno oltre a quanto prevedono gli art. 17 o 18 RFF (art. 806
CC; art. 91 et seg. RFF) ed in particolare l'ufficio non è competente a
prendere, in modo indipendente, provvedimenti eccezionali, a meno che esista
pericolo nel ritardo (art. 18 cp. 2 RFF).
Devesi considerare come «provvedimento eccezionale» una miglioria dei camini
chiesta dalla polizia contro gli incendi e comportante una spesa di circa fr.
700.
L'ufficio che agisce senza tener conto dell'art. 18 cp. 2 RFF, cioè senza
prima consultare gli interessati, non è più al beneficio di un'azione di
diritto pubblico per ottenere il rimborso delle sue spese e non può ottenerne
copertura mediante prelevamento sulle pigioni e sui fitti, prolungando
l'amministrazione dell'immobile. Restano riservate soltanto le pretese e le
azioni di diritto civile.

A. - In der Grundpfandbetreibung gegen Fritz Pulver verlangte der Gläubiger am
3. März 1938 die Verwertung. Die am 25. März abgehaltene erste Steigerung
hatte keinen Erfolg. Die zweite Steigerung wurde auf den 11. Juli angesetzt.
Das Betreibungsamt sagte sie jedoch am 22. Juni ab, da der Schuldner die in
Betreibung stehende Forderung bezahlt hatte. Indessen waren durch die bis
dahin geführte betreibungsamtliche Verwaltung der Liegenschaft nicht gedeckt
die Rechnungen eines Bedachungsgeschäftes und einer Spenglerei vom 20. bezw.
21. Juni, die das Betreibungsamt mit der Ausführung von Reparaturarbeiten an
zwei Kaminen der Pfandliegenschaft beauftragt hatte. Es handelte sich um
Ausbesserungen, die von der Städtischen Feuerpolizei mit Brief vom 4. Juni an
das Betreibungsamt, «zu Handen des Eigentümers», angeordnet worden waren mit
Fristansetzung bis zum 1. September; das Betreibungsamt hatte die Ausführung
vergeben, ohne den Hauseigentümer zu benachrichtigen. Die Arbeiten benötigten
sechs Tage

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(11.-16. Juni). Die Rechnungen belaufen sich auf Fr. 656.60 und Fr. 111.50,
zusammen Fr. 768.10. Der Grundeigentümer weigerte sich, sie zu bezahlen, und
sprach dem Amte auch die Befugnis ab, die Liegenschaft weiterhin zu verwalten
und Mietzinseingänge zur Bezahlung jener Rechnungen zu verwenden. Da das
Betreibungsamt hierauf beharrte, führte er Beschwerde mit den Anträgen, die
Verwaltung der Liegenschaft durch das Betreibungsamt sei aufzuheben, mit
Anzeige an die Mieter und Freigabe der Mietzinse, und dem Betreibungsamt sei
die Bezahlung der zwei Rechnungen zu untersagen.
B. - Die kantonale Aufsichtsbehörde hat am 4. November 1938 diese Begehren mit
Hinweis auf die Befugnisse des Betreibungsamtes gemäss Art. 94 VZG abgewiesen,
mit der Massgabe, dass das Amt die Rechnungsbeträge aus Mietzinseingängen zu
entnehmen und zu hinterlegen habe, wobei es Sache der rechnungstellenden
Handwerker sein werde, die Beträge einzuklagen und so den Streit mit dem
Grundeigentümer über die Angemessenheit der Rechnungen zum Austrag zu bringen.
Im übrigen stellt es die Aufsichtsbehörde dem Grundeigentümer frei,
Schadenersatzansprüche gemäss Art. 5 SchKG einzuklagen, wenn er daran
festhalten wolle, dass die betreffenden Arbeiten billiger hätten vergeben
werden können und sollen.
C. - Mit Rekurs an das Bundesgericht erneuert der Beschwerdeführer die vor der
kantonalen Behörde gestellten Anträge.
Die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer zieht in Erwägung:
1.- Die Verwaltung einer Liegenschaft durch das Betreibungsamt, wie sie in der
Pfändungsbetreibung von der Pfändung an und in der Grundpfandbetreibung nach
Stellung des Verwertungsbegehrens Platz zu greifen hat (Art. 102 Abs. 3 und
Art. 155 SchKG), ist für die Pfändung näher geordnet in den Art. 16 -22 VZG,
und diese

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Bestimmungen sind in der Grundpfandbetreibung, sobald das Verwertungsbegehren
gestellt ist, gleichfalls anwendbar (Art. 101 VZG). Hier steht eine nach
Veranlassung und finanzieller Tragweite über den gewöhnlichen Unterhalt
hinausgehende Verwaltungsmassnahme in Frage, die nach Art. 18 VZG nicht ohne
Benachrichtigung der Beteiligten durchgeführt werden durfte. Diese Bestimmung
unterscheidet zwischen dem Fall, wo Gefahr im Verzug ist (Abs. 1) und dem
Fall, wo mit der Massnahme ohne erhebliche Gefahr bis nach Anhörung der
Beteiligten zugewartet werden kann (Abs. 2). In jenem Fall, wo sofort
gehandelt werden muss, ist immerhin eine Mitteilung an die Beteiligten mit
Hinweis auf das Recht der Beschwerde vorgesehen, bei deren Beurteilung die
Aufsichtsbehörde nach den Ausführungen des Kreisschreibens Nr. 31 vom 25.
April 1911 (JAEGER, Kommentar, Band II, 636 ff.), worauf Art. 18 VZG
zurückgeht, der Eile Rechnung zu tragen hat, mit der das Betreibungsamt zu
handeln hatte. Im zweiten Fall dagegen ist mit der in Aussicht genommenen
Massnahme zuzuwarten, bis sich die Beteiligten binnen angemessener Frist zum
Vorschlage des Amtes geäussert haben; das Amt hat übereinstimmende Weisungen
der Beteiligten zu befolgen und bei Meinungsverschiedenheit derselben die
Aufsichtsbehörde um die nötige Anordnung zu ersuchen; es ist ihm also
untersagt, von sich aus das ihm richtig Erscheinende vorzukehren.
Indem hier weder die eine noch die andere Bestimmung von Art. 18 VZG beachtet
wurde, ist der Beschwerdeführer in seinen Rechten verletzt worden. Dabei lag
offenkundig der Fall des Abs. 2 vor, hätten die Beteiligten also nicht nur von
einer bereits getroffenen Massnahme benachrichtigt, sondern, bevor irgendetwas
weiteres unternommen wurde, angehört und je nachdem der Streitfall der
Aufsichtsbehörde unterbreitet werden sollen. Mag auch der Ausbesserung der
beiden Kamine, wie sie die Feuerpolizeibehörde bis zum 1. September verlangte,
eine

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gewisse Dringlichkeit nicht abzusprechen sein, so kann doch nicht von einer im
Verzuge liegenden Gefahr gesprochen werden. Das träfe (wie ebenfalls im
erwähnten Kreisschreiben verdeutlicht ist) nur dann zu, wenn eine so nahe
Gefahr bestanden hätte, dass sofortiges Einschreiten geboten war und nicht
einmal eine den Beteiligten anzusetzende kurze Frist abgewartet werden konnte.
So verhielt es sich zweifellos nicht, als die Weisung der Polizeibehörde vom
4. Juni erging, wie ohne weiteres aus der bis zum 1. September gesetzten
Ausführungsfrist erhellt. Handelte es sich doch um Arbeiten, die binnen
weniger Tage ausgeführt werden konnten. Die Frage, ob Gefahr im Verzuge sei,
lässt sich mitunter je nach der Würdigung der Umstände verschieden beantworten
und wäre insoweit der Überprüfung durch das Bundesgericht als Frage des
Ermessens entzogen (Art. 19 im Gegensatz zu Art. 17 und 18 SchKG). Hier aber
konnte eine so nahe, die Ausschaltung des Bestimmungsrechtes der Beteiligten
rechtfertigende Gefahr unmöglich ohne Willkür angenommen werden. Darin wäre
eine Überschreitung des Ermessens und damit eine Gesetzesverletzung zu sehen.
Ja, es liegt recht eigentlich eine Überschreitung der dem Betreibungsamte
zustehenden Amtsgewalt vor, indem eben das Bestimmungsrecht des Eigentümers
der Pfandliegenschaft und der übrigen Beteiligten, mit eventueller
Entscheidungsbefugnis der Aufsichtsbehörde, zu beachten war und dem
Betreibungsamt ein selbständiges Vorgehen nicht zustand. Dass es den erwähnten
Bestimmungen nicht bewusst zuwiderhandelte, sondern sie übersah, macht für die
Beurteilung der Beschwerde keinen Unterschied aus. Das Vorgehen des Amtes war
deswegen nicht minder unbefugt.
2.- Ohne diese Bestimmungen in Betracht zu ziehen, stützt sich die kantonale
Aufsichtsbehörde auf Art. 94 VZG, da der betreibende Pfandgläubiger die
Zinsensperre wohl gemäss Art. 806 ZGB und Art. 91 VZG (vgl. BGE 64 III 55 ff.)
schon vor Stellung des Verwertungsbegehrens

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verlangt hatte. Die bereits bei Einleitung der Betreibung erwirkte
Zinsensperre macht jedoch nur einen Teil der vom Schuldner bezw. vom
Eigentümer der Pfandliegenschaft zu duldenden Eingriffe aus, wie sie nach
Stellung des Verwertungsbegehrens in umfassenderer Weise einzutreten haben.
Daraus können dem Betreibungsamte keinesfalls weitergehende
Verwaltungsbefugnisse erwachsen, als wie sie ihm später das
Verwertungsbegehren (unter Vorbehalt eines ausdrücklichen Verzichtes des
Gläubigers, Art. 101 VZG) verschafft. Soweit der im wesentlichen dem Art. 17
entsprechende Art. 94 VZG ausserordentliche Massnahmen wie die hier in Frage
stehende überhaupt in die amtliche Verwaltung einbezieht und sie nicht von
vornherein (solange das Verwertungsbegehren aussteht) dem Eigentümer der
Liegenschaft vorbehalten erscheinen, ist somit Art. 94 gleich wie Art. 17
durch Art. 18 VZG zu ergänzen. Dass der Pfandgläubiger mit der Anhebung der
Betreibung sogleich auf die Miet- und Pachterträgnisse greifen kann, ist in
Art. 806 ZGB bestimmt. Streitig war zunächst, ob mit solcher Zinsensperre
bereits irgendwelche Befugnisse des Amtes über den Einzug der Zinsen hinaus
verbunden seien. Das ist nun durch Art. 94 VZG bejaht, indem darnach das
Betreibungsamt alle zur Sicherung und zum Einzug der Miet- und Pachtzinse
erforderlichen Massnahmen zu treffen und ausserdem in näher umschriebener
Weise für die Verwaltung der Pfandliegenschaft zu sorgen hat. Liegt aber darin
nach dem Ausgeführten nur die Ausfüllung einer Lücke des Gesetzes in dem
Sinne, dass die dort erst für die Zeit nach Stellung des Verwertungsbegehrens
vorgesehene amtliche Verwaltung teilweise im Zusammenhang mit einer
Zinsensperre schon vorher stattfinden soll, so sind hiebei um so mehr die
Schranken des Art. 18 VZG einzuhalten. Diese Bestimmung hat also hier Geltung
zu beanspruchen, nicht nur, weil am 4. Juni das Verwertungsbegehren bereits
gestellt war, sondern weil die zuvor verfügte Zinsensperre dem

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Betreibungsamte von Anfang an keine grössere Gewalt verschafft hatte.
3.- Kann sich die vom Beschwerdeführer beanstandete Arbeitsvergebung durch das
Betreibungsamt demnach nicht auf amtliche Verwaltungsbefugnis stützen, so
steht dem Amte zur Deckung der gegenüber den beiden Firmen eingegangenen
Verbindlichkeiten keine Vollstreckungsmacht zu Gebote. Die zu diesem Zwecke
beanspruchte Weiterführung der Zinsensperre muss als unzulässig dahinfallen.
Das Amt hat bei dieser Sachlage keine in solcher Weise sichergestellte
Forderung aus (öffentlichem) Vollstreckungsrecht, deren Umfang gegebenenfalls
auf Beschwerde von den Aufsichtsbehörden zu bestimmen wäre, ebenso wie die
Fortdauer der hiezu noch auszuübenden amtlichen Verwaltung. Vielmehr bleibt
dem Betreibungsamt nur übrig, gegen den Eigentümer des Grundpfandes
privatrechtliche Ersatzansprüche, nötigenfalls vor dem Richter, geltend zu
machen, etwa aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus ungerechtfertigter
Bereicherung, als was ohne weiteres der ganze Betrag der Auslagen in Betracht
fallen dürfte, soweit die Rechnungen der Handwerker nicht übersetzt sind und
eine anderweitige Vergebung zu niedrigeren Preisen nicht wohl möglich gewesen
wäre. Der Beschwerdeführer hätte ja den Weisungen der Feuerpolizei auch
nachkommen müssen, ohne Rücksicht darauf, ob die Liegenschaft durch die in
Frage stehenden Ausbesserungen eine dem Kostenbetrag entsprechende
Werterhöhung erfahren werde.
Demnach erkennt die Schuldbetr.- u. Konkurskammer:
Der Rekurs wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und der angefochtene
Entscheid aufgehoben.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 102 - 1 Il pignoramento di un fondo comprende anche i frutti e gli altri redditi ed avviene senza pregiudizio dei diritti spettanti ai creditori con pegno immobiliare.
¹	Il pignoramento di un fondo comprende anche i frutti e gli altri redditi ed avviene senza pregiudizio dei diritti spettanti ai creditori con pegno immobiliare.
²	L'ufficio di esecuzione deve dare comunicazione del pignoramento a questi creditori, ed al caso agli inquilini ed agli affittuari.
³	Egli cura l'amministrazione e la coltura del fondo234.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 155 - 1 Se il creditore ha domandato la realizzazione, gli articoli 97 capoverso 1, 102 capoverso 3, 103 e 106 a 109 si applicano per analogia al pegno.327
¹	Se il creditore ha domandato la realizzazione, gli articoli 97 capoverso 1, 102 capoverso 3, 103 e 106 a 109 si applicano per analogia al pegno.327
²	L'ufficio avvisa il debitore, entro tre giorni, che il creditore ha domandato la realizzazione.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 16 - 1 L'ufficio di esecuzione finché dura il pignoramento provvede all'amministrazione e alla cultura del fondo (art. 102 cpv. 3 LEF), a meno che esso non si trovi in possesso di un terzo che lo rivendica.
¹	L'ufficio di esecuzione finché dura il pignoramento provvede all'amministrazione e alla cultura del fondo (art. 102 cpv. 3 LEF), a meno che esso non si trovi in possesso di un terzo che lo rivendica.
²	L'amministrazione passa all'ufficio anche se il debitore prima del pignoramento ne ha incaricato contrattualmente un terzo. L'ufficio ne resta investito anche durante una sospensione provvisoria dell'esecuzione (sospensione legale, moratoria) e la proroga concessa al debitore in virtù dell'articolo 123 della LEF (art. 143a LEF).32
³	Sotto la sua responsabilità, l'ufficio può incaricare un terzo dell'amministrazione e della cultura del fondo. La cultura può essere affidata al debitore stesso, che non potrà pretendere un risarcimento speciale se l'ufficio gli fa abbandono di una parte dei frutti o del loro ricavo come contributo al suo sostentamento a stregua dell'articolo 103 della LEF.
⁴	L'ufficio potrà farsi anticipare dal creditore le spese di amministrazione del fondo ove ne ritenga i redditi insufficienti (art. 105 LEF).

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 22 - 1 Il ricavo dei frutti ed i redditi incassati serviranno anzitutto a soddisfare le spese di amministrazione e, al caso, a somministrare al debitore il contributo concessogli per il suo sostentamento e quello della sua famiglia (art. 103 cpv. 2 LEF). Trascorso il termine di partecipazione a stregua degli articoli 110 e 111 della LEF e previo deposito di uno stato provvisorio di riparto, l'eventuale eccedenza sarà distribuita tra gli aventi diritto mediante versamenti periodici in acconto. Verranno soddisfatti in precedenza i creditori garantiti da pegno immobiliare che promossero esecuzione incontestata in via di realizzazione del pegno anteriormente alla realizzazione dei frutti.
¹	Il ricavo dei frutti ed i redditi incassati serviranno anzitutto a soddisfare le spese di amministrazione e, al caso, a somministrare al debitore il contributo concessogli per il suo sostentamento e quello della sua famiglia (art. 103 cpv. 2 LEF). Trascorso il termine di partecipazione a stregua degli articoli 110 e 111 della LEF e previo deposito di uno stato provvisorio di riparto, l'eventuale eccedenza sarà distribuita tra gli aventi diritto mediante versamenti periodici in acconto. Verranno soddisfatti in precedenza i creditori garantiti da pegno immobiliare che promossero esecuzione incontestata in via di realizzazione del pegno anteriormente alla realizzazione dei frutti.
²	Se il ricavo dei frutti naturali e civili basta al soddisfacimento completo di tutti i creditori pignoratizi e pignoranti, l'esecuzione sarà sospesa d'ufficio e si procederà alla distribuzione finale, sempreché le esecuzioni in via di realizzazione del pegno siano definitive e sia trascorso il termine di partecipazione dei creditori pignoranti.
³	Se l'esecuzione non ha condotto alla realizzazione del fondo (art. 121 LEF), il ricavo netto dei frutti naturali e civili sarà ripartito tra i creditori istanti che vi abbiano diritto.
⁴	Se il debitore cade in fallimento prima della realizzazione del fondo, il ricavo netto dei frutti naturali e civili sarà ripartito, se sono decorsi i termini per la partecipazione al pignoramento (art. 110 e 111 LEF), secondo gli articoli 144-150 LEF; l'eventuale eccedenza spetta alla massa.35

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 101 - 1 A datare dalla domanda di vendita l'ufficio provvederà alla amministrazione ed alla cultura del fondo nel modo previsto per l'esecuzione in via di pignoramento (art. 155 cpv. 1, 102 cpv. 3 LEF e 16 e segg. e 23c del presente R), a meno che il creditore istante avesse espressamente dichiarato di rinunciarvi.149
¹	A datare dalla domanda di vendita l'ufficio provvederà alla amministrazione ed alla cultura del fondo nel modo previsto per l'esecuzione in via di pignoramento (art. 155 cpv. 1, 102 cpv. 3 LEF e 16 e segg. e 23c del presente R), a meno che il creditore istante avesse espressamente dichiarato di rinunciarvi.149
²	Se il fondo appartiene ad un terzo, l'ufficio potrà assumere l'amministrazione soltanto quando l'opposizione da questi sollevata è stata rimossa.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 18 - 1 Ove la gestione richieda l'introduzione di una causa o altri provvedimenti eccezionali o costosi l'ufficio potrà, in casi d'urgenza, prendere direttamente le misure adeguate, ma ne informerà immediatamente sia i creditori istanti, compresi i creditori pignoratizi procedenti (art. 806 CC33), sia il debitore, avvisandoli che hanno il diritto di aggravarsi contro i provvedimenti da esso presi.
¹	Ove la gestione richieda l'introduzione di una causa o altri provvedimenti eccezionali o costosi l'ufficio potrà, in casi d'urgenza, prendere direttamente le misure adeguate, ma ne informerà immediatamente sia i creditori istanti, compresi i creditori pignoratizi procedenti (art. 806 CC33), sia il debitore, avvisandoli che hanno il diritto di aggravarsi contro i provvedimenti da esso presi.
²	Se non esiste pericolo nel ritardo, l'ufficio consulterà anzitutto i creditori ed il debitore sottoponendo loro delle proposte concrete sui provvedimenti da prendersi e sul modo di coprirne le spese, e impartirà loro congruo termine per opporvisi. Trascorso il termine senza opposizione, le proposte dell'ufficio si avranno per accettate. Se i creditori ed il debitore cadono d'accordo su altri provvedimenti, l'ufficio si conformerà alle loro istruzioni, sempreché i creditori ne anticipino le spese o che esistano mezzi sufficienti. Se gli interessati non sono d'accordo sulle misure da prendersi, l'ufficio si rivolgerà all'autorità di vigilanza per istruzioni.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 806 - 1 Se il fondo gravato è dato in locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l'esecuzione per realizzazione del pegno o dopo la dichiarazione di fallimento del debitore, fino alla realizzazione.
¹	Se il fondo gravato è dato in locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l'esecuzione per realizzazione del pegno o dopo la dichiarazione di fallimento del debitore, fino alla realizzazione.
²	Tale diritto è opponibile ai locatari dal momento in cui fu loro notificata l'esecuzione o fu pubblicato il fallimento.
³	Le convenzioni con cui il proprietario avesse disposto delle mercedi non ancora scadute ed i pignoramenti di queste da parte di altri creditori, non sono opponibili al creditore pignoratizio, che avesse promosso l'esecuzione in via di realizzazione del pegno, prima della scadenza delle mercedi stesse.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 91 - 1 Se il creditore pignoratizio procedente richiede l'estensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e affitti (art. 806 CC132), l'ufficio di esecuzione, non appena ricevuta la domanda di esecuzione constaterà se esistano contratti di locazione o affitto sul fondo, e ingiungerà agli inquilini o affittuari di pagare d'ora innanzi pigioni ed affitti solo in mano dell'ufficio avvisandoli del pericolo di dover pagare due volte.
¹	Se il creditore pignoratizio procedente richiede l'estensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e affitti (art. 806 CC132), l'ufficio di esecuzione, non appena ricevuta la domanda di esecuzione constaterà se esistano contratti di locazione o affitto sul fondo, e ingiungerà agli inquilini o affittuari di pagare d'ora innanzi pigioni ed affitti solo in mano dell'ufficio avvisandoli del pericolo di dover pagare due volte.
²	Questo avviso sarà dato anche durante le ferie o la sospensione dell'esecuzione concessa al debitore o al proprietario del pegno, sempreché il precetto esecutivo sia stato emesso prima. L'avviso può essere omesso se il fondo è già pignorato (art. 15 lett. b), e non sarà rinnovato in occasione di una nuova domanda di esecuzione in via di realizzazione del pegno o di pignoramento del fondo.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 94 - 1 Dopo aver dato agli inquilini ed affittuari l'avviso previsto dall'articolo 91, l'ufficio prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni ed affitti ed effettuarne l'incasso, eventualmente anche in via di esecuzione, eserciterà il diritto di ritenzione, disdirà i contratti, provvederà allo sfratto degli inquilini, stipulerà nuovi contratti di locazione o di affitto. Avrà inoltre facoltà di ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo degli affitti i contributi correnti (per il gas, l'acqua potabile, l'elettricità ecc.), le riparazioni ed i sussidi previsti dall'articolo 103 capoverso 2 della LEF.
¹	Dopo aver dato agli inquilini ed affittuari l'avviso previsto dall'articolo 91, l'ufficio prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni ed affitti ed effettuarne l'incasso, eventualmente anche in via di esecuzione, eserciterà il diritto di ritenzione, disdirà i contratti, provvederà allo sfratto degli inquilini, stipulerà nuovi contratti di locazione o di affitto. Avrà inoltre facoltà di ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo degli affitti i contributi correnti (per il gas, l'acqua potabile, l'elettricità ecc.), le riparazioni ed i sussidi previsti dall'articolo 103 capoverso 2 della LEF.
²	L'ufficio potrà sotto la sua responsabilità affidare ad un terzo questi compiti.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 5 - 1 Il Cantone è responsabile del danno cagionato illecitamente dai funzionari, dagli impiegati, dai loro ausiliari, dalle amministrazioni speciali del fallimento, dai commissari, dai liquidatori, dalle autorità di vigilanza e giudiziarie, come pure dalla polizia, nell'adempimento dei compiti loro assegnati dalla presente legge.
¹	Il Cantone è responsabile del danno cagionato illecitamente dai funzionari, dagli impiegati, dai loro ausiliari, dalle amministrazioni speciali del fallimento, dai commissari, dai liquidatori, dalle autorità di vigilanza e giudiziarie, come pure dalla polizia, nell'adempimento dei compiti loro assegnati dalla presente legge.
²	Il danneggiato non ha azione contro il colpevole.
³	Il diritto cantonale disciplina l'esercizio del regresso dei Cantoni contro le persone che hanno cagionato il danno.
⁴	Se la gravità del pregiudizio lo giustifica, può essere chiesto il pagamento di una somma a titolo di riparazione morale.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 17 - 1 Salvo i casi nei quali la presente legge prescriva la via giudiziale, è ammesso il ricorso all'autorità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti, per violazione di una norma di diritto o errore d'apprezzamento.33
¹	Salvo i casi nei quali la presente legge prescriva la via giudiziale, è ammesso il ricorso all'autorità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti, per violazione di una norma di diritto o errore d'apprezzamento.33
²	Il ricorso34 dev'essere presentato entro dieci giorni da quello in cui il ricorrente ebbe notizia del provvedimento.
³	È ammesso in ogni tempo il ricorso per denegata o ritardata giustizia.
⁴	In caso di ricorso, l'ufficio può, fino all'invio della sua risposta, riconsiderare il provvedimento impugnato. Se emana una nuova decisione, la notifica senza indugio alle parti e ne dà conoscenza all'autorità di vigilanza.35

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 18 - 1 La decisione di un'autorità inferiore di vigilanza può essere deferita all'autorità cantonale superiore di vigilanza entro dieci giorni dalla notificazione.
¹	La decisione di un'autorità inferiore di vigilanza può essere deferita all'autorità cantonale superiore di vigilanza entro dieci giorni dalla notificazione.
²	Contro una decisione dell'autorità inferiore è ammesso in ogni tempo il ricorso all'autorità cantonale superiore di vigilanza per denegata o ritardata giustizia.