BGE-64-III-197 - 1938-01-01 - BGE - Schuldbetreibungs- und Konkursrecht - Betreibungsamtliche Liegenschaftsverwaltung:- greift in der Grundpfandbetreibung grundsätzlich erst...

S. 197 / Nr. 43 Schuldbetreibungs- und Konkursrecht (d)

BGE 64 III 197

43. Entscheid vom 25. November 1938 i. S. Pulver.

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Regeste:
Betreibungsamtliche Liegenschaftsverwaltung:
- greift in der Grundpfandbetreibung grundsätzlich erst nach Stellung des
Verwertungsbegehrens Platz (Art. 102 Abs. 3 und 155 SchKG; Art. 16 -22 und 101
VZG);
- bei früherer Zinsensperre jedoch schon vorher, aber auch in diesem Falle
gehen die Befugnisse des Amtes nicht weiter als gemäss Art. 17 und 18 VZG
(Art. 806 ZGB, Art. 91 ff ., besonders 94 VZG);
- insbesondere ist das Betreibungsamt auch hiebei nicht zur selbständigen
Anordnung aussergewöhnlicher Massnahmen befugt, wenn nicht Gefahr im Verzuge
liegt (Art. 18 Abs. 2 VZG);
- als aussergewöhnliche Massnahme ist z. B. die von der Feuerpolizei
verlangte, einen Aufwand von etwa Fr. 700.- erfordernde Ausbesserung von
Kaminen zu betrachten.
Folge der Missachtung von Art. 18 Abs. 2 VZG durch eigenmächtige Anordnungen
des Betreibungsamtes: Dieses hat alsdann keinen öffentlichrechtlichen Anspruch
auf Ersatz seiner Aufwendungen und auf Deckung derselben durch Weiterführung
der amtlichen Verwaltung und Einzug der Mietzinse. Vorbehalten bleiben
zivilrechtliche Ansprüche und Rechtsbehelfe.
Gérance officielle des immeubles:
Elle ne commence, en principe, en cas de poursuite en réalisation de gage,
qu'après la réquisition de vente (art. 102 al. 3 et 155 LP; art. 16 à 22 et
101 ORI).
Elle peut commencer plus tôt si les locataires ou les fermiers ont été invités
dès avant la réquisition de vente, à verser les loyers ou les fermages en
mains de l'office. Mais, même en ce cas, les attributions de l'office ne vont
pas au delà de ce que prévoient les art. 17 et 18 ORI (art. 806 C.civ., 91 et
suiv. spécialement 94 ORI), à moins d'urgence (art. 18 al. 2 ORI).
Il faut considérer comme une mesure exceptionnelle une amélioration de
cheminées exigée par le Service du feu et nécessitant une dépense d'environ
700 francs.
L'office qui procède au mépris de l'art. 18 al. 2 ORI, c'est-à-dire sans
consultation préalable des intéressés, n'est plus au bénéfice de l'action de
droit public tendant au remboursement de ses dépenses et n'est pas en droit de
s'en couvrir par prélèvement sur les loyers et fermages, en prolongeant la
gérance de l'immeuble. Demeurent seuls réservés les droits et actions du droit
civil.

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L'amministrazione officiale degli immobili comincia, in massima,
nell'esecuzione per realizzazione del pegno, soltanto dopo la domanda di
vendita (art. 102 cp. 3 e 155 LEF; art. 16-22 e 101 RFF).
Può tuttavia cominciare prima, se i locatari e gli affittuari sono stati
invitati, anteriormente alla domanda di vendita, a versare le pigioni ed i
fitti in mano dell'ufficio. Ma, anche in questo caso, le attribuzioni
dell'ufficio non vanno oltre a quanto prevedono gli art. 17 o 18 RFF (art. 806
CC; art. 91 et seg. RFF) ed in particolare l'ufficio non è competente a
prendere, in modo indipendente, provvedimenti eccezionali, a meno che esista
pericolo nel ritardo (art. 18 cp. 2 RFF).
Devesi considerare come «provvedimento eccezionale» una miglioria dei camini
chiesta dalla polizia contro gli incendi e comportante una spesa di circa fr.
700.
L'ufficio che agisce senza tener conto dell'art. 18 cp. 2 RFF, cioè senza
prima consultare gli interessati, non è più al beneficio di un'azione di
diritto pubblico per ottenere il rimborso delle sue spese e non può ottenerne
copertura mediante prelevamento sulle pigioni e sui fitti, prolungando
l'amministrazione dell'immobile. Restano riservate soltanto le pretese e le
azioni di diritto civile.

A. - In der Grundpfandbetreibung gegen Fritz Pulver verlangte der Gläubiger am
3. März 1938 die Verwertung. Die am 25. März abgehaltene erste Steigerung
hatte keinen Erfolg. Die zweite Steigerung wurde auf den 11. Juli angesetzt.
Das Betreibungsamt sagte sie jedoch am 22. Juni ab, da der Schuldner die in
Betreibung stehende Forderung bezahlt hatte. Indessen waren durch die bis
dahin geführte betreibungsamtliche Verwaltung der Liegenschaft nicht gedeckt
die Rechnungen eines Bedachungsgeschäftes und einer Spenglerei vom 20. bezw.
21. Juni, die das Betreibungsamt mit der Ausführung von Reparaturarbeiten an
zwei Kaminen der Pfandliegenschaft beauftragt hatte. Es handelte sich um
Ausbesserungen, die von der Städtischen Feuerpolizei mit Brief vom 4. Juni an
das Betreibungsamt, «zu Handen des Eigentümers», angeordnet worden waren mit
Fristansetzung bis zum 1. September; das Betreibungsamt hatte die Ausführung
vergeben, ohne den Hauseigentümer zu benachrichtigen. Die Arbeiten benötigten
sechs Tage

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(11.-16. Juni). Die Rechnungen belaufen sich auf Fr. 656.60 und Fr. 111.50,
zusammen Fr. 768.10. Der Grundeigentümer weigerte sich, sie zu bezahlen, und
sprach dem Amte auch die Befugnis ab, die Liegenschaft weiterhin zu verwalten
und Mietzinseingänge zur Bezahlung jener Rechnungen zu verwenden. Da das
Betreibungsamt hierauf beharrte, führte er Beschwerde mit den Anträgen, die
Verwaltung der Liegenschaft durch das Betreibungsamt sei aufzuheben, mit
Anzeige an die Mieter und Freigabe der Mietzinse, und dem Betreibungsamt sei
die Bezahlung der zwei Rechnungen zu untersagen.
B. - Die kantonale Aufsichtsbehörde hat am 4. November 1938 diese Begehren mit
Hinweis auf die Befugnisse des Betreibungsamtes gemäss Art. 94 VZG abgewiesen,
mit der Massgabe, dass das Amt die Rechnungsbeträge aus Mietzinseingängen zu
entnehmen und zu hinterlegen habe, wobei es Sache der rechnungstellenden
Handwerker sein werde, die Beträge einzuklagen und so den Streit mit dem
Grundeigentümer über die Angemessenheit der Rechnungen zum Austrag zu bringen.
Im übrigen stellt es die Aufsichtsbehörde dem Grundeigentümer frei,
Schadenersatzansprüche gemäss Art. 5 SchKG einzuklagen, wenn er daran
festhalten wolle, dass die betreffenden Arbeiten billiger hätten vergeben
werden können und sollen.
C. - Mit Rekurs an das Bundesgericht erneuert der Beschwerdeführer die vor der
kantonalen Behörde gestellten Anträge.
Die Schuldbetreibungs- und Konkurskammer zieht in Erwägung:
1.- Die Verwaltung einer Liegenschaft durch das Betreibungsamt, wie sie in der
Pfändungsbetreibung von der Pfändung an und in der Grundpfandbetreibung nach
Stellung des Verwertungsbegehrens Platz zu greifen hat (Art. 102 Abs. 3 und
Art. 155 SchKG), ist für die Pfändung näher geordnet in den Art. 16 -22 VZG,
und diese

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Bestimmungen sind in der Grundpfandbetreibung, sobald das Verwertungsbegehren
gestellt ist, gleichfalls anwendbar (Art. 101 VZG). Hier steht eine nach
Veranlassung und finanzieller Tragweite über den gewöhnlichen Unterhalt
hinausgehende Verwaltungsmassnahme in Frage, die nach Art. 18 VZG nicht ohne
Benachrichtigung der Beteiligten durchgeführt werden durfte. Diese Bestimmung
unterscheidet zwischen dem Fall, wo Gefahr im Verzug ist (Abs. 1) und dem
Fall, wo mit der Massnahme ohne erhebliche Gefahr bis nach Anhörung der
Beteiligten zugewartet werden kann (Abs. 2). In jenem Fall, wo sofort
gehandelt werden muss, ist immerhin eine Mitteilung an die Beteiligten mit
Hinweis auf das Recht der Beschwerde vorgesehen, bei deren Beurteilung die
Aufsichtsbehörde nach den Ausführungen des Kreisschreibens Nr. 31 vom 25.
April 1911 (JAEGER, Kommentar, Band II, 636 ff.), worauf Art. 18 VZG
zurückgeht, der Eile Rechnung zu tragen hat, mit der das Betreibungsamt zu
handeln hatte. Im zweiten Fall dagegen ist mit der in Aussicht genommenen
Massnahme zuzuwarten, bis sich die Beteiligten binnen angemessener Frist zum
Vorschlage des Amtes geäussert haben; das Amt hat übereinstimmende Weisungen
der Beteiligten zu befolgen und bei Meinungsverschiedenheit derselben die
Aufsichtsbehörde um die nötige Anordnung zu ersuchen; es ist ihm also
untersagt, von sich aus das ihm richtig Erscheinende vorzukehren.
Indem hier weder die eine noch die andere Bestimmung von Art. 18 VZG beachtet
wurde, ist der Beschwerdeführer in seinen Rechten verletzt worden. Dabei lag
offenkundig der Fall des Abs. 2 vor, hätten die Beteiligten also nicht nur von
einer bereits getroffenen Massnahme benachrichtigt, sondern, bevor irgendetwas
weiteres unternommen wurde, angehört und je nachdem der Streitfall der
Aufsichtsbehörde unterbreitet werden sollen. Mag auch der Ausbesserung der
beiden Kamine, wie sie die Feuerpolizeibehörde bis zum 1. September verlangte,
eine

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gewisse Dringlichkeit nicht abzusprechen sein, so kann doch nicht von einer im
Verzuge liegenden Gefahr gesprochen werden. Das träfe (wie ebenfalls im
erwähnten Kreisschreiben verdeutlicht ist) nur dann zu, wenn eine so nahe
Gefahr bestanden hätte, dass sofortiges Einschreiten geboten war und nicht
einmal eine den Beteiligten anzusetzende kurze Frist abgewartet werden konnte.
So verhielt es sich zweifellos nicht, als die Weisung der Polizeibehörde vom
4. Juni erging, wie ohne weiteres aus der bis zum 1. September gesetzten
Ausführungsfrist erhellt. Handelte es sich doch um Arbeiten, die binnen
weniger Tage ausgeführt werden konnten. Die Frage, ob Gefahr im Verzuge sei,
lässt sich mitunter je nach der Würdigung der Umstände verschieden beantworten
und wäre insoweit der Überprüfung durch das Bundesgericht als Frage des
Ermessens entzogen (Art. 19 im Gegensatz zu Art. 17 und 18 SchKG). Hier aber
konnte eine so nahe, die Ausschaltung des Bestimmungsrechtes der Beteiligten
rechtfertigende Gefahr unmöglich ohne Willkür angenommen werden. Darin wäre
eine Überschreitung des Ermessens und damit eine Gesetzesverletzung zu sehen.
Ja, es liegt recht eigentlich eine Überschreitung der dem Betreibungsamte
zustehenden Amtsgewalt vor, indem eben das Bestimmungsrecht des Eigentümers
der Pfandliegenschaft und der übrigen Beteiligten, mit eventueller
Entscheidungsbefugnis der Aufsichtsbehörde, zu beachten war und dem
Betreibungsamt ein selbständiges Vorgehen nicht zustand. Dass es den erwähnten
Bestimmungen nicht bewusst zuwiderhandelte, sondern sie übersah, macht für die
Beurteilung der Beschwerde keinen Unterschied aus. Das Vorgehen des Amtes war
deswegen nicht minder unbefugt.
2.- Ohne diese Bestimmungen in Betracht zu ziehen, stützt sich die kantonale
Aufsichtsbehörde auf Art. 94 VZG, da der betreibende Pfandgläubiger die
Zinsensperre wohl gemäss Art. 806 ZGB und Art. 91 VZG (vgl. BGE 64 III 55 ff.)
schon vor Stellung des Verwertungsbegehrens

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verlangt hatte. Die bereits bei Einleitung der Betreibung erwirkte
Zinsensperre macht jedoch nur einen Teil der vom Schuldner bezw. vom
Eigentümer der Pfandliegenschaft zu duldenden Eingriffe aus, wie sie nach
Stellung des Verwertungsbegehrens in umfassenderer Weise einzutreten haben.
Daraus können dem Betreibungsamte keinesfalls weitergehende
Verwaltungsbefugnisse erwachsen, als wie sie ihm später das
Verwertungsbegehren (unter Vorbehalt eines ausdrücklichen Verzichtes des
Gläubigers, Art. 101 VZG) verschafft. Soweit der im wesentlichen dem Art. 17
entsprechende Art. 94 VZG ausserordentliche Massnahmen wie die hier in Frage
stehende überhaupt in die amtliche Verwaltung einbezieht und sie nicht von
vornherein (solange das Verwertungsbegehren aussteht) dem Eigentümer der
Liegenschaft vorbehalten erscheinen, ist somit Art. 94 gleich wie Art. 17
durch Art. 18 VZG zu ergänzen. Dass der Pfandgläubiger mit der Anhebung der
Betreibung sogleich auf die Miet- und Pachterträgnisse greifen kann, ist in
Art. 806 ZGB bestimmt. Streitig war zunächst, ob mit solcher Zinsensperre
bereits irgendwelche Befugnisse des Amtes über den Einzug der Zinsen hinaus
verbunden seien. Das ist nun durch Art. 94 VZG bejaht, indem darnach das
Betreibungsamt alle zur Sicherung und zum Einzug der Miet- und Pachtzinse
erforderlichen Massnahmen zu treffen und ausserdem in näher umschriebener
Weise für die Verwaltung der Pfandliegenschaft zu sorgen hat. Liegt aber darin
nach dem Ausgeführten nur die Ausfüllung einer Lücke des Gesetzes in dem
Sinne, dass die dort erst für die Zeit nach Stellung des Verwertungsbegehrens
vorgesehene amtliche Verwaltung teilweise im Zusammenhang mit einer
Zinsensperre schon vorher stattfinden soll, so sind hiebei um so mehr die
Schranken des Art. 18 VZG einzuhalten. Diese Bestimmung hat also hier Geltung
zu beanspruchen, nicht nur, weil am 4. Juni das Verwertungsbegehren bereits
gestellt war, sondern weil die zuvor verfügte Zinsensperre dem

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Betreibungsamte von Anfang an keine grössere Gewalt verschafft hatte.
3.- Kann sich die vom Beschwerdeführer beanstandete Arbeitsvergebung durch das
Betreibungsamt demnach nicht auf amtliche Verwaltungsbefugnis stützen, so
steht dem Amte zur Deckung der gegenüber den beiden Firmen eingegangenen
Verbindlichkeiten keine Vollstreckungsmacht zu Gebote. Die zu diesem Zwecke
beanspruchte Weiterführung der Zinsensperre muss als unzulässig dahinfallen.
Das Amt hat bei dieser Sachlage keine in solcher Weise sichergestellte
Forderung aus (öffentlichem) Vollstreckungsrecht, deren Umfang gegebenenfalls
auf Beschwerde von den Aufsichtsbehörden zu bestimmen wäre, ebenso wie die
Fortdauer der hiezu noch auszuübenden amtlichen Verwaltung. Vielmehr bleibt
dem Betreibungsamt nur übrig, gegen den Eigentümer des Grundpfandes
privatrechtliche Ersatzansprüche, nötigenfalls vor dem Richter, geltend zu
machen, etwa aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus ungerechtfertigter
Bereicherung, als was ohne weiteres der ganze Betrag der Auslagen in Betracht
fallen dürfte, soweit die Rechnungen der Handwerker nicht übersetzt sind und
eine anderweitige Vergebung zu niedrigeren Preisen nicht wohl möglich gewesen
wäre. Der Beschwerdeführer hätte ja den Weisungen der Feuerpolizei auch
nachkommen müssen, ohne Rücksicht darauf, ob die Liegenschaft durch die in
Frage stehenden Ausbesserungen eine dem Kostenbetrag entsprechende
Werterhöhung erfahren werde.
Demnach erkennt die Schuldbetr.- u. Konkurskammer:
Der Rekurs wird im Sinne der Erwägungen gutgeheissen und der angefochtene
Entscheid aufgehoben.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 102 - 1 Die Pfändung eines Grundstückes erfasst unter Vorbehalt der den Grundpfandgläubigern zustehenden Rechte auch dessen Früchte und sonstige Erträgnisse.
¹	Die Pfändung eines Grundstückes erfasst unter Vorbehalt der den Grundpfandgläubigern zustehenden Rechte auch dessen Früchte und sonstige Erträgnisse.
²	Das Betreibungsamt hat den Grundpfandgläubigern sowie gegebenenfalls den Mietern oder Pächtern von der erfolgten Pfändung Kenntnis zu geben.
³	Es sorgt für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks225.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 155 - 1 Hat der Gläubiger das Verwertungsbegehren gestellt, so sind die Artikel 97 Absatz 1, 102 Absatz 3, 103 und 106-109 auf das Pfand sinngemäss anwendbar.319
¹	Hat der Gläubiger das Verwertungsbegehren gestellt, so sind die Artikel 97 Absatz 1, 102 Absatz 3, 103 und 106-109 auf das Pfand sinngemäss anwendbar.319
²	Das Betreibungsamt benachrichtigt den Schuldner binnen drei Tagen von dem Verwertungsbegehren.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 16 - 1 Das Betreibungsamt sorgt von Amtes wegen, solange die Pfändung besteht, für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstückes (Art. 102 Abs. 3 SchKG), es sei denn, dass sich dieses im Besitze eines Drittansprechers befindet.
¹	Das Betreibungsamt sorgt von Amtes wegen, solange die Pfändung besteht, für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstückes (Art. 102 Abs. 3 SchKG), es sei denn, dass sich dieses im Besitze eines Drittansprechers befindet.
²	Die Verwaltung geht auch dann auf das Betreibungsamt über, wenn sie vom Schuldner vor der Pfändung vertraglich einem Dritten übertragen worden ist. Sie verbleibt beim Betreibungsamt auch während einer vorläufigen Einstellung der Betreibung (Rechtsstillstand, Nachlassstundung) und während eines dem Schuldner nach Artikel 123 SchKG (Art. 143a SchKG) erteilten Aufschubes.32
³	Die Verwaltung und Bewirtschaftung kann auf Verantwortung des Betreibungsamtes einem Dritten, die Bewirtschaftung auch dem Schuldner selbst übertragen werden. In letzterem Falle hat der Schuldner immerhin keine besondere Vergütung zu beanspruchen, sofern ihm nach Artikel 103 SchKG ein Teil der Früchte oder des Erlöses als Beitrag an seinen Unterhalt überlassen wird.
⁴	Sofern die Verwaltung nicht genügend Einnahmen verspricht, ist das Betreibungsamt berechtigt, von dem Gläubiger für die Auslagen Vorschuss zu verlangen (Art. 105 SchKG).

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 22 - 1 Der Erlös der Früchte und die eingegangenen Erträgnisse sind in erster Linie zur Bestreitung der Verwaltungsauslagen und -kosten und zur Ausrichtung allfälliger Beiträge an den Unterhalt des Schuldners und seiner Familie (Art. 103 Abs. 2 SchKG) zu verwenden. Der Überschuss ist nach Ablauf der Teilnahmefrist der Artikel 110 und 111 SchKG und nach vorheriger Auflegung eines provisorischen Verteilungsplanes in periodischen Abschlagszahlungen an die Berechtigten zu verteilen. Dabei sind in erster Linie die Grundpfandgläubiger zu berücksichtigen, deren vor der Verwertung der Früchte angehobene Betreibung auf Pfandverwertung unbestritten ist.
¹	Der Erlös der Früchte und die eingegangenen Erträgnisse sind in erster Linie zur Bestreitung der Verwaltungsauslagen und -kosten und zur Ausrichtung allfälliger Beiträge an den Unterhalt des Schuldners und seiner Familie (Art. 103 Abs. 2 SchKG) zu verwenden. Der Überschuss ist nach Ablauf der Teilnahmefrist der Artikel 110 und 111 SchKG und nach vorheriger Auflegung eines provisorischen Verteilungsplanes in periodischen Abschlagszahlungen an die Berechtigten zu verteilen. Dabei sind in erster Linie die Grundpfandgläubiger zu berücksichtigen, deren vor der Verwertung der Früchte angehobene Betreibung auf Pfandverwertung unbestritten ist.
²	Reicht der Reinerlös der Früchte und Erträgnisse zur völligen Deckung aller beteiligten Forderungen der Grundpfand- und Pfändungsgläubiger aus, so stellt das Betreibungsamt die Betreibung von sich aus ein und nimmt die Schlussverteilung vor, sofern die Pfandverwertungsbetreibungen rechtskräftig sind und für die Pfändungsgläubiger die Teilnahmefrist abgelaufen ist.
³	Kommt es nicht zur Verwertung des Grundstückes (Art. 121 SchKG), so ist ein allfälliger Reinerlös der Früchte und Erträgnisse den darauf berechtigten betreibenden Gläubigern auszurichten.
⁴	Wird über den Schuldner der Konkurs eröffnet, bevor das Grundstück verwertet ist, so wird der noch nicht verteilte Reinerlös der Früchte und sonstigen Erträgnisse nach den Artikeln 144-150 SchKG verteilt, sofern die Fristen für den Pfändungsanschluss abgelaufen sind (Art. 110 und 111 SchKG); ein Überschuss fällt in die Konkursmasse.35

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 101 - 1 Von der Stellung des Verwertungsbegehrens an hat das Betreibungsamt in gleicher Weise für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstückes zu sorgen wie im Pfändungsverfahren von der Pfändung an (Art. 155 Abs. 1, 102 Abs. 3 SchKG sowie Art. 16ff. und 23c hiervor), es sei denn, dass der betreibende Gläubiger ausdrücklich darauf verzichtet.162
¹	Von der Stellung des Verwertungsbegehrens an hat das Betreibungsamt in gleicher Weise für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstückes zu sorgen wie im Pfändungsverfahren von der Pfändung an (Art. 155 Abs. 1, 102 Abs. 3 SchKG sowie Art. 16ff. und 23c hiervor), es sei denn, dass der betreibende Gläubiger ausdrücklich darauf verzichtet.162
²	Gehört das Grundstück einem Dritten, so kann es vom Betreibungsamt erst in Verwaltung genommen werden, wenn ein allfälliger Rechtsvorschlag des Dritten beseitigt ist.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 18 - 1 Erfordert die Verwaltung die Führung von Prozessen oder andere, mit grösseren Kosten verbundene oder sonstwie aussergewöhnliche Massnahmen, so hat das Betreibungsamt, wenn Gefahr im Verzuge ist, von sich aus das Nötige vorzukehren, jedoch die betreibenden Gläubiger, einschliesslich der Grundpfandgläubiger, die Betreibung angehoben haben (Art. 806 ZGB33), und den Schuldner unverzüglich von den getroffenen Massnahmen zu benachrichtigen, unter Hinweis auf ihr Beschwerderecht.
¹	Erfordert die Verwaltung die Führung von Prozessen oder andere, mit grösseren Kosten verbundene oder sonstwie aussergewöhnliche Massnahmen, so hat das Betreibungsamt, wenn Gefahr im Verzuge ist, von sich aus das Nötige vorzukehren, jedoch die betreibenden Gläubiger, einschliesslich der Grundpfandgläubiger, die Betreibung angehoben haben (Art. 806 ZGB33), und den Schuldner unverzüglich von den getroffenen Massnahmen zu benachrichtigen, unter Hinweis auf ihr Beschwerderecht.
²	Ist keine Gefahr im Verzuge, so soll das Betreibungsamt die Gläubiger und den Schuldner vorher um ihre Ansicht befragen, unter Ansetzung einer angemessenen Frist und unter Formulierung eines bestimmten Vorschlages über die zu treffenden Massnahmen und die Art der Kostendeckung, der bei unbenutztem Ablauf der Frist als angenommen gilt. Verständigen sich Gläubiger und Schuldner über die Vornahme anderer Massnahmen, so hat das Betreibungsamt die ihm erteilten Instruktionen zu befolgen, vorausgesetzt, dass die Gläubiger einen allfällig erforderlichen Kostenvorschuss leisten oder dass sonst genügend Mittel vorhanden sind. Sind die Beteiligten über das zu beobachtende Verhalten nicht einig, so ersucht das Betreibungsamt die Aufsichtsbehörde um die nötige Weisung.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 806 - 1 Ist das verpfändete Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Pfandhaft auch auf die Miet- oder Pachtzinsforderungen, die seit Anhebung der Betreibung auf Verwertung des Grundpfandes oder seit der Eröffnung des Konkurses über den Schuldner bis zur Verwertung auflaufen.
¹	Ist das verpfändete Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Pfandhaft auch auf die Miet- oder Pachtzinsforderungen, die seit Anhebung der Betreibung auf Verwertung des Grundpfandes oder seit der Eröffnung des Konkurses über den Schuldner bis zur Verwertung auflaufen.
²	Den Zinsschuldnern gegenüber ist diese Pfandhaft erst wirksam, nachdem ihnen von der Betreibung Mitteilung gemacht oder der Konkurs veröffentlicht worden ist.
³	Rechtsgeschäfte des Grundeigentümers über noch nicht verfallene Miet- oder Pachtzinsforderungen sowie die Pfändung durch andere Gläubiger sind gegenüber einem Grundpfandgläubiger, der vor der Fälligkeit der Zinsforderung Betreibung auf Verwertung des Unterpfandes angehoben hat, nicht wirksam.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 91 - 1 Verlangt der betreibende Pfandgläubiger die Ausdehnung der Pfandhaft auf die Miet- und Pachtzinsforderungen (Art. 806 ZGB145), so stellt das Betreibungsamt sofort nach Empfang des Betreibungsbegehrens fest, ob und welche Miet- oder Pachtverträge auf dem Grundstück bestehen, und weist die Mieter oder Pächter unter Hinweis auf die Gefahr der Doppelzahlung unverzüglich an, die von nun an fällig werdenden Miet- und Pachtzinse an das Betreibungsamt zu bezahlen.
¹	Verlangt der betreibende Pfandgläubiger die Ausdehnung der Pfandhaft auf die Miet- und Pachtzinsforderungen (Art. 806 ZGB145), so stellt das Betreibungsamt sofort nach Empfang des Betreibungsbegehrens fest, ob und welche Miet- oder Pachtverträge auf dem Grundstück bestehen, und weist die Mieter oder Pächter unter Hinweis auf die Gefahr der Doppelzahlung unverzüglich an, die von nun an fällig werdenden Miet- und Pachtzinse an das Betreibungsamt zu bezahlen.
²	Die Anzeige ist auch während der Betreibungsferien sowie während eines dem Schuldner oder dem Pfandeigentümer gewährten Rechtsstillstandes zu erlassen, sofern der Zahlungsbefehl schon vor Beginn der Ferien oder des Rechtsstillstandes erlassen worden ist. Sie kann unterbleiben, wenn das Grundstück schon gepfändet ist (Art. 15 Abs. 1 Bst. b hiervor), und ist nicht zu wiederholen, wenn ein neues Betreibungsbegehren auf Pfandverwertung gestellt oder das Grundstück gepfändet wird.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 94 - 1 Das Betreibungsamt hat nach Erlass der Anzeigen an die Mieter und Pächter nach Artikel 91 hiervor alle zur Sicherung und zum Einzug der Miet- und Pachtzinse erforderlichen Massnahmen an Stelle des Schuldners oder Pfandeigentümers zu treffen, wie Einforderung auf dem Betreibungswege, Geltendmachung des Retentionsrechts, Kündigung in Mieter, Ausweisung von Mietern, Neuvermietungen. Es ist berechtigt, dringliche Reparaturen anzuordnen und aus den eingegangenen Miet- und Pachtzinsen die laufenden Abgaben für Gas, Wasser, Elektrizität u.dgl., die Kosten für Reparaturen sowie Unterhaltsbeiträge nach Artikel 103 Absatz 2 SchKG zu bezahlen.
¹	Das Betreibungsamt hat nach Erlass der Anzeigen an die Mieter und Pächter nach Artikel 91 hiervor alle zur Sicherung und zum Einzug der Miet- und Pachtzinse erforderlichen Massnahmen an Stelle des Schuldners oder Pfandeigentümers zu treffen, wie Einforderung auf dem Betreibungswege, Geltendmachung des Retentionsrechts, Kündigung in Mieter, Ausweisung von Mietern, Neuvermietungen. Es ist berechtigt, dringliche Reparaturen anzuordnen und aus den eingegangenen Miet- und Pachtzinsen die laufenden Abgaben für Gas, Wasser, Elektrizität u.dgl., die Kosten für Reparaturen sowie Unterhaltsbeiträge nach Artikel 103 Absatz 2 SchKG zu bezahlen.
²	Das Betreibungsamt kann diese Massnahmen auf seine Verantwortung auch einem Dritten übertragen.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 5 - 1 Der Kanton haftet für den Schaden, den die Beamten und Angestellten, ihre Hilfspersonen, die ausseramtlichen Konkursverwaltungen, die Sachwalter, die Liquidatoren, die Aufsichts- und Gerichtsbehörden sowie die Polizei bei der Erfüllung der Aufgaben, die ihnen dieses Gesetz zuweist, widerrechtlich verursachen.
¹	Der Kanton haftet für den Schaden, den die Beamten und Angestellten, ihre Hilfspersonen, die ausseramtlichen Konkursverwaltungen, die Sachwalter, die Liquidatoren, die Aufsichts- und Gerichtsbehörden sowie die Polizei bei der Erfüllung der Aufgaben, die ihnen dieses Gesetz zuweist, widerrechtlich verursachen.
²	Der Geschädigte hat gegenüber dem Fehlbaren keinen Anspruch.
³	Für den Rückgriff des Kantons auf die Personen, die den Schaden verursacht haben, ist das kantonale Recht massgebend.
⁴	Wo die Schwere der Verletzung es rechtfertigt, besteht zudem Anspruch auf Genugtuung.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 17 - 1 Mit Ausnahme der Fälle, in denen dieses Gesetz den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, kann gegen jede Verfügung eines Betreibungs- oder eines Konkursamtes bei der Aufsichtsbehörde wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt werden.28
¹	Mit Ausnahme der Fälle, in denen dieses Gesetz den Weg der gerichtlichen Klage vorschreibt, kann gegen jede Verfügung eines Betreibungs- oder eines Konkursamtes bei der Aufsichtsbehörde wegen Gesetzesverletzung oder Unangemessenheit Beschwerde geführt werden.28
²	Die Beschwerde muss binnen zehn Tagen seit dem Tage, an welchem der Beschwerdeführer von der Verfügung Kenntnis erhalten hat, angebracht werden.
³	Wegen Rechtsverweigerung oder Rechtsverzögerung kann jederzeit Beschwerde geführt werden.
⁴	Das Amt kann bis zu seiner Vernehmlassung die angefochtene Verfügung in Wiedererwägung ziehen. Trifft es eine neue Verfügung, so eröffnet es sie unverzüglich den Parteien und setzt die Aufsichtsbehörde in Kenntnis.29

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 18 - 1 Der Entscheid einer unteren Aufsichtsbehörde kann innert zehn Tagen nach der Eröffnung an die obere kantonale Aufsichtsbehörde weitergezogen werden.
¹	Der Entscheid einer unteren Aufsichtsbehörde kann innert zehn Tagen nach der Eröffnung an die obere kantonale Aufsichtsbehörde weitergezogen werden.
²	Wegen Rechtsverweigerung oder Rechtsverzögerung kann gegen eine untere Aufsichtsbehörde jederzeit bei der oberen kantonalen Aufsichtsbehörde Beschwerde geführt werden.