S. 77 / Nr. 20 Obligationenrecht (d)

BGE 63 II 77

20. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 10. Februar 1937 i. S.
Schönenberger gegen Haslinger.

Regeste:
Liegenschaftskauf; Wandelung wegen absichtlicher Täuschung über den Umsatz
einer Wirtschaft. Die vom Mäkler oder sonstigen Abschlussgehülfen begangene
Täuschung ist der Partei als eigenes Verhalten zuzurechnen Zusicherung einer
Eigenschaft ist beim Liegenschaftskauf formlos gültig.

Aus den Erwägungen:
2.- Bei der Beurteilung der vorliegenden Wandelungsklage ist nach den nicht
als aktenwidrig angefochtenen und daher für das Bundesgericht verbindlichen
Feststellungen der Vorinstanz davon auszugehen, dass dem Kläger vor Abschluss
des Kaufes durch den Mäkler und die Tochter des Beklagten die Erklärung
abgegeben worden ist, der in der Wirtschaft «Strickhofgarten» bis dahin
erzielte Jahresumsatz habe ca. Fr. 50000.- betragen, während er in
Wirklichkeit höchstens Fr. 36000.- ausmachte.
Rechtsfrage und daher vom Bundesgericht zu

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überprüfen ist dagegen, ob diese Angaben des Mäklers und der Tochter des
Beklagten dem letzteren als eigene Zusicherungen angerechnet werden dürfen.
Dies ist mit der Vorinstanz zu bejahen. Denn im allgemeinen sind Personen, die
auf Seiten einer Partei am Zustandekommen des Vertrages beteiligt sind, nicht
als Dritte, sondern als Abschlussgehülfen der Partei zu betrachten, für welche
diese einzustehen hat. So hat das Bundesgericht von jeher bei der Frage nach
dem Vorliegen einer absichtlichen Täuschung, Art. 28

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 28 - 1 Ist ein Vertragschliessender durch absichtliche Täuschung seitens des andern zu dem Vertragsabschlusse verleitet worden, so ist der Vertrag für ihn auch dann nicht verbindlich, wenn der erregte Irrtum kein wesentlicher war.

OR, die vom Angestellten,
Agenten oder sonstigen Geholfen begangene Täuschung der Partei als eigenes
Verhalten zugerechnet, da diese Personen nicht als Dritte zu betrachten seien
(BGE 31 II S. 380; 40 II S. 541; 61 II S. 234, v. TUHR, OR S. 267. Vergl. für
das deutsche Recht STAUDINGER, I, 10. Aufl. 1936, Anm. 36/38 zu § 123 BGB, wo
als Dritte nur Personen bezeichnet werden, die am Gesamttatbestand des
Geschäftes unbeteiligt sind). Dass im vorliegenden Fall nicht nur dem Mäkler,
sondern auch der Tochter des Beklagten die Eigenschaft eines Abschlussgehülfen
zukam, ist nicht zu verkennen, da sie doch die Aufgabe hatte, den Verkehr mit
dem schwerhörigen Beklagten zu vermitteln. Ein direkter Verkehr mit ihm über
alle zu erörternden Punkte wäre überaus schwerfällig gewesen, wie denn auch
die erste Instanz, welche eine persönliche Befragung des Beklagten vornahm,
ausdrücklich feststellte, dass der Verkehr mit ihm schwierig gewesen sei. Der
Kläger musste sich also auf die Angaben des Kuhn und der Frau Becher verlassen
und durfte darauf abstellen, dass die letztere nur in Bezug auf solche Punkte
den Beklagten noch aufklären oder fragen werde, in denen sie nicht ganz sicher
war oder sonst eine direkte Bestätigung des Beklagten als nötig erachtete.
Dieses Vorgehen hat der Beklagte dadurch gebilligt, dass er dagegen keine
Einsprache erhob.
3.- Fragt sich nun weiter, welche Bedeutung der Zusicherung über den vom
Beklagten in der Zeit unmittelbar vor dem Verkauf erzielten Umsatz beizumessen
sei, so ist zunächst festzustellen, dass hierin zwar nicht die

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Zusicherung einer Eigenschaft der verkauften Liegenschaft, sondern einer
solchen des Wirtschaftsbetriebes liegt. Da aber dieser mit der Liegenschaft
verkauft wurde und einen wesentlichen, ja den für den Kaufswillen
ausschlaggebenden Bestandteil bildete, so ist der bisher erzielte Umsatz für
den Entschluss des Klägers naturgemäss von entscheidender Bedeutung gewesen.
Dass auch wirtschaftliche Verhältnisse, die sich in der Beschaffenheit der
Kaufsache als solcher nicht zeigen (wie gerade die Rendite eines Geschäftes),
als zugesicherte Eigenschaften in Frage kommen können, ist vom Bundesgericht
denn auch in ständiger Rechtsprechung anerkannt worden (BGE 45 II S. 444 f.,
sowie nicht publ. Entscheid i. S. Mitzel gegen Forrer vom 28. Oktober 1936
Erw. 2; vergl. ferner OSER-SCHÖNENBERGER Anm. 9 zu Art. 197

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 197 - 1 Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.

OR).
Unerheblich ist sodann, dass die Zusicherung über den Umsatz nicht in den
öffentlich beurkundeten Vertrag aufgenommen worden ist. Denn nach der
herrschenden Meinung (BECKER, Anm. 12, OSER-SCHÖNENBERGER, Anm. 9 zu Art. 197

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 197 - 1 Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.

OR), der sich auch das Bundesgericht in dem oben zitierten Entscheid vom 28.
Oktober 1936 i. S. Mitzel gegen Forrer angeschlossen hat, sind entgegen der
Ansicht v. THURS OR S. 215, mündlich abgegebene Zusicherungen auch bei
formbedürftigen Rechtsgeschäften rechtsverbindlich. Die für den Formzwang
massgebenden Motive, nämlich die Erreichung von Sicherheit und Ordnung im
Grundstückverkehr und der Schutz der Kontrahenten vor Übereilung, treffen auf
Zusicherungen beim Grundstückkauf nicht in höherem Grade zu als beim
Fahrniskauf.