BGE-62-II-42 - 1936-01-01 - BGE - Zivilrecht - Impossibilité de la prestation (art. 119 CO); bail à loyer, maintien intolérable (art. 269 CO)...

S. 42 / Nr. 12 Obligationenrecht (f)

BGE 62 II 42

12. Arrêt de la Ire Section civile du 25 février 1936 dans la cause Migros S.
A. contre Bel-Air Métropole B, S. A.

Regeste:
Impossibilité de la prestation (art. 119 CO); bail à loyer, maintien
intolérable (art. 269 CO); clausula rebus sic stantibus.
Lorsque le preneur a pris possession des locaux loués sans stipulations
particulières quant à leur utilisation à des fins spéciales, il ne saurait
résoudre le contrat pour cause d'impossibilité de la prestation si, par suite
d'une interdiction de l'autorité, il ne peut faire de la chose louée l'usage
espéré; cette circonstance pourrait tout au plus justifier la résiliation
anticipée.
La clausula rebus sic stantibus ne peut être invoquée dans les contrats de
courte durée ni dans le cas où l'exécution de l'obligation du débiteur
n'implique pas une exploitation usuraire de la part du créancier.

A. - La défenderesse a loué le 19 juillet 1933 à Albert de Mestral ou son
nommable, pour un an dès le 24 juillet 1933, divers locaux pour dépôt,
entrepôt, bureau, etc. Le loyer était fixé à 13000 francs par an, étant
entendu que le preneur pourrait sous-louer les locaux à une maison
d'alimentation et que le bail était renouvelable par tacite reconduction
d'année en année.
Le même jour, la Migros S. A. à Lausanne s'est constituée; inscrite au
registre du commerce le 26 juillet, elle a repris le 4 août le bail du 19
juillet; puis elle est entrée en possession des locaux et a procédé à leur
aménagement.
Par arrêté du 10 novembre 1933, le Grand Conseil vaudois

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a interdit «l'ouverture, sur territoire vaudois, de succursales de la S. A.
Migros, ... jusqu'au moment où le Conseil fédéral aura statué sur la question
de fond». La demanderesse n'a pu, malgré .ses démarches, obtenir
l'autorisation d'exploiter le commerce en vue duquel elle avait loué les
locaux.
Après avoir payé deux trimestres de loyer, elle avisa la bailleresse le 20
janvier 1934 de l'impossibilité où elle se trouvait d'exploiter les locaux et
par conséquent d'acquitter le loyer tant que les autorités ne lui auraient pas
«rendu sa liberté d'action»: ou bien l'application qui lui était faite de
l'arrêté fédéral sur les grands magasins est justifiée, et alors Migros pourra
invoquer un cas de force majeure pour suspendre le paiement des loyers, ou
bien cette application est illégale, et alors Migros sera en mesure
d'exploiter son commerce et de payer le loyer; en attendant elle ne peut même
pas dire si elle aurait intérêt à sous-louer.
Le 24 avril 1934, la demanderesse a dénoncé le bail pour son échéance au 24
juillet 1934, tout en se référant à la correspondance pour les loyers impayés
et en réservant une entente au sujet du renouvellement du bail, suivant les
décisions qui interviendraient.
Bel-Air Métropole a poursuivi la rentrée de 6500 francs de loyer avec intérêts
à 5% dès le 24 mars 1934; la débitrice a fait opposition, mais la créancière a
obtenu mainlevée provisoire.
B. - Par exploit du 20 août 1934, la Migros S. A. a ouvert action en
libération de dette.
La Cour civile vaudoise l'a déboutée par jugement du 20 novembre 1935 contre
lequel est dirigé le présent recours en réforme de la demanderesse.
L'intimée a conclu au rejet du recours.
Considérant en droit:
1.- A l'appui de son action libératoire, la demanderesse invoque l'art. 119 CO
en vertu duquel «l'obligation s'éteint lorsque l'exécution en devient
impossible par

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suite de circonstances non imputables au débiteur». En l'espèce, dit la
recourante, il y a une telle circonstance: l'arrêté vaudois du 10 novembre
1933 qui interdit à la Migros d'ouvrir des succursales dans le canton, tout
comme il y a eu une interdiction légale dans l'affaire Emrich contre Dame
Schmitzberger, jugée par le Tribunal fédéral en faveur du débiteur le 10
novembre 1931 (RO 57 II p. 532 et sv.).
Il est vrai que, dans cette cause, le Tribunal fédéral a appliqué l'art. 119 à
l'obligation du preneur de payer le loyer, mais il y a entre les deux espèces
des différences essentielles. Par le contrat passé entre le propriétaire
Emrich et la dentiste non diplômée Dame Schmitzberger, celle-ci non seulement
louait du premier un chalet à Mollis près de Weesen pour y ouvrir un cabinet
dentaire, elle reprenait encore la clientèle de son bailleur, «die bisher
geführte Praxis», au prix global de 500 francs par mois. L'exploitation des
locaux loués pour l'exercice de l'art dentaire était une clause essentielle
(«eine Voraussetzung») du contrat (v. p. 534) et la possibilité de faire de la
chose louée l'usage stipulé par la locataire était promise par le bailleur,
c'était une assurance donnée («eine Zusicherung»). Par suite d'un changement
de la législation cantonale, ces prévisions ne se sont pas réalisées à partir
d'un moment donné: pour un motif dont le preneur et cessionnaire n'avait pas à
répondre, l'utilisation du chalet aux fins spécifiées et partant la jouissance
de la clientèle cédée sont devenues impossibles, et l'art. 119 al. 2 a été
appliqué. Dans le cas de la Migros rien de pareil n'a été stipulé ni promis:
il s'agit d'un bail pur et simple de locaux, sans précision d'un usage
spécial; on s'est borné à prévoir la sous-location à une maison
d'alimentation. L'arrêt Emrich ne constitue donc pas un précédent pour la
présente affaire.
La demanderesse ne peut invoquer ni «Voraussetzung» ni «Zusicherung»
particulières. Les locaux loués ont été mis à sa disposition; elle en a pris
possession, et il se trouve maintenant qu'elle ne peut en tirer le parti
qu'elle espérait.

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Son cas n'est donc pas celui de l'art. 119 al. 2 , mais aurait pu être tout au
plus celui de l'art. 269 CO (survenance d'une circonstance grave qui rend
l'exécution du contrat intolérable). La demanderesse n'a toutefois pas invoqué
cette disposition, et elle n'avait aucun intérêt à le faire puisqu'elle aurait
dû offrir au moins le loyer d'un semestre à titre d'indemnité et que la
défenderesse ne lui en demandait pas davantage.
Il y a encore une autre différence importante entre les cas Schmitzberger et
Migros. Lorsque la dentiste s'est vue hors d'état de continuer à exercer sa
profession, elle a abandonné les lieux loués dont le propriétaire a pu
reprendre l'usage; après son départ, elle a même, semble-t-il, payé deux mois
de loyer et le prix de cession de clientèle. La Migros s'est comportée
différemment: jusqu'à la fin normale du bail elle est restée en possession des
locaux; loin de les mettre à la disposition de la propriétaire, elle s'est
bornée à suspendre le paiement des termes, en manifestant son intention de le
reprendre le jour où elle serait autorisée à exploiter son commerce. Elle
entendait ainsi garder le bénéfice du bail tout en étant libérée de ses
obligations. Cette attitude est inadmissible. Celui qui, dans un contrat
bilatéral, se prétend libéré de son obligation doit renoncer à la
contre-prestation (art. 119 al. 2), sinon il s'enrichirait aux dépens de son
cocontractant.
2.- La demanderesse a aussi invoqué, mais sans y insister, la clausula rebus
sic stantibus. Cette règle apparaît d'emblée inapplicable: on est en présence
d'un bail d'une année et non d'un contrat de longue durée, puis il ne saurait
être question de voir «une exploitation usuraire» de la demanderesse de la
part de la bailleresse qui lui réclame un semestre de loyer (v. l'arrêt RO 59
II p. 378 et 379: «Es muss das Beharren auf dem Vertrag ein wucherisches und
ausbeuterisches sein»).
Par ces motifs, le Tribunal fédéral rejette le recours et confirme le jugement
attaqué.