BGE-60-II-341 - 1934-01-01 - BGE - Zivilrecht - Haftung des Werkeigentümers, Art. 58 OR. 33Haftung des Vermieters, Art. 254/55 OR.Mangelhafte...

S. 341 / Nr. 53 Obligationenrecht (d)

BGE 60 II 341

53. Urteil der I. Zivilabteilung vom 16. Oktober 1934 i. S. Décosterd gegen
Breisch.

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Regeste:
Haftung des Werkeigentümers, Art. 58 OR. 33
Haftung des Vermieters, Art. 254 /55 OR.
Mangelhafte Unterhaltung ist die Nichtersetzung defekter Glühbirnen der
Treppenhausbeleuchtung (Erw. 2).
Abdingbarkeit der Haftung aus Art. 58 OR durch Vertrag? Die Überbindung der
Pflicht auf den Mieter, für die Treppenhausbeleuchtung auf seiner Etage zu
sorgen, lässt die Haftbarkeit des Eigentümers für die Beleuchtung der übrigen
Stockwerke unberührt (Erw. 3).
Vertragliche Anzeigepflicht des Mieters: Keine Verletzung, wenn er über die
Person des Vermieters aus Gründen, die dieser zu verantworten hat, im
Ungewissen ist. (Erw. 4).
Selbstverschulden des Mieters bei der Benützung der Treppe (Erw. 5).

A. - Die Klägerin ist seit dem Jahre 1930 Mieterin der Wohnung im 3. Stockwerk
der Liegenschaft Steinenvorstadt 17 in Basel. Von den Bestimmungen des
Mietvertrages ist zu erwähnen, dass nach § 6 der Mieter beim Mietantritt oder
während der Dauer der Miete hervortretende Mängel sofort dem Vermieter
anzuzeigen und diesen zur Abhilfe aufzufordern hatte, ansonst er dem Vermieter
gegenüber schadenersatzpflichtig werde und sich des Rechtes auf irgendwelche
Entschädigungsansprüche begebe; § 9 sodann bezeichnet als Sache des Mieters u.
a. das Liefern und Ersetzen von elektrischen Glühbirnen und Sicherungen in
Wohnung und Treppenhaus.
Die Beklagte hat laut Publikation im Amtsblatt vom 4. November 1931 die
Liegenschaft Steinenvorstadt 17 mit Vertrag vom 3. Oktober 1931 erworben und
ist unbestrittenermassen in die bestehenden Mietverträge eingetreten. Hievon
wurde der Klägerin jedoch vorerst keine Mitteilung gemacht; erst auf ihre
Anfrage vom 16. November 1931, ob sie die Mietverträge übernommen habe,
antwortete die Beklagte am 19. November, dass dies den Tatsachen entspreche.

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Seit dem 17. November 1931 brannte die Treppenhausbeleuchtung im 2. Stock
nicht mehr. Als die Klägerin am 20. November, gegen 7 Uhr abends, die Treppe
hinunterstieg, kam sie im 2. Stock auf der untersten oder zweituntersten
Treppenstufe zu Fall; sie war im Begriff gewesen, Ausgänge zu machen und trug
daher unter dem rechten Arm eine Literflasche, in der rechten Hand das
Konsumbüchlein, das Portemonnaie und einen Schlüsselbund, während sie sich mit
der linken Hand am Treppengeländer festhielt. Durch den Sturz erlitt sie
erhebliche Verletzungen am rechten Fuss und Knie, sowie an der linken Hüfte.
B. - Mit Klage vom 30. Januar/18. Februar 1933 hat die Klägerin die Beklagte
auf die Bezahlung einer Schadenersatzsumme von 14872 Fr. 20 Cts. nebst 5% Zins
seit dem 20. November 1931 belangt. Die Beklagte hat Abweisung der Klage
beantragt.
C. - Sowohl das Bezirksgericht Arlesheim, wie das Obergericht des Kantons
Basel-Landschaft, dieses mit Urteil vom 20. April 1934, zugestellt am 19.
Juni, haben die Klage abgewiesen.
D. - Gegen dieses Urteil hat die Klägerin rechtzeitig und in der
vorgeschriebenen Form die Berufung an das Bundesgericht ergriffen mit dem
Begehren auf Gutheissung der Klage, eventuell auf Rückweisung der Streitsache
an die Vorinstanz zur neuen Entscheidung.
Die Beklagte hat auf Abweisung der Berufung und Bestätigung des angefochtenen
Entscheides angetragen.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.- Die Klage stützt sich sowohl auf Art. 58 OR, Haftung des Werkeigentümers,
als auf Art. 254 f . OR, Pflicht des Vermieters, die Mietsache in
vertragsgemässem Zustand zu erhalten. Wie die Vorinstanz zutreffend ausführt,
steht es nach der in der Literatur allgemein anerkannten Auffassung dem Mieter
frei, sich wegen eines Schadens, der auf einen Mangel des Mietobjektes

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zurückzuführen ist, auf den Mietvertrag oder auf die gesetzliche Haftung des
Werkeigentümers zu berufen (BECKER, Anm. 32, OSER-SCHÖNENBERGER, Anm. 17 zu
Art. 58 OR; von TUHR OR I S. 361 f.). Die Anspruchsberechtigung der Klägerin
ist daher unter den beiden geltendgemachten Gesichtspunkten zu prüfen.
2.- Die beiden Vorinstanzen haben die Anwendbarkeit des Art. 58 OR abgelehnt
mit der Begründung, eine mangelhafte Unterhaltung liege nicht vor, da nach den
Feststellungen des Experten das Versagen der Treppenhausbeleuchtung in 2.
Stock nicht auf die Feuchtigkeit des Hauses zurückzuführen sei, und ein
Defektwerden der Glühlampe oder deren Wegnahme durch irgendeine Mietpartei
nicht der Hauseigentümer zu verantworten habe. Dieser Auffassung kann nicht
beigetreten werden.
Auszugehen ist davon, wie auch die Vorinstanz implicite anerkennt, dass zum
mindestens in städtischen Verhältnissen, wie sie hier vorliegen, das Fehlen
einer ausreichenden Treppenhausbeleuchtung als Mangel im Sinne von Art. 58 OR
anzusprechen ist. Das häufige Kommen und Gehen zahlreicher Leute, der Mieter,
Besucher, Lieferanten, Briefträger, Hausierer usw., das in einem Miethaus der
Natur der Sache nach unvermeidlich ist, schafft für den Hauseigentümer die
Verpflichtung, für einen Zustand zu sorgen, in welchem dieser Verkehr
möglichst gefahrlos vor sich gehen kann. So hat das Bundesgericht schon im
Jahre 1899 entschieden, dass das Fehlen einer genügenden Beleuchtung in einem
als Zugang zu zwei Häusern dienenden privaten Gässchen als Werkmangel
anzusehen sei (BGE 25 II S. 111 f.). Gehört aber die genügende Beleuchtung des
Treppenhauses zum ordnungsgemässen Unterhalt der Liegenschaft, so hat der
Eigentümer bei deren Versagen - sofern dieses wenigstens nicht auf eine
allgemeine Unterbrechung der Stromzufuhr zurückzuführen ist - die Pflicht, für
die Wiederinstandstellung besorgt zu sein; unterlässt er dies, so liegt darin
eine mangelhafte Unterhaltung im Sinne von Art. 58 OR.

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Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz war nun im vorliegenden
Falle die Beleuchtung der Treppe bei Versagen der Brennstelle im 2. Stock
ungenügend, da eine solche Dunkelheit herrschte, dass die Umrisse der Treppe
nur noch ganz schwach erkennbar waren. In der Belassung dieses Zustandes lag
daher eine mangelhafte Unterhaltung, und zwar ohne Rücksicht darauf, ob die
Ursache des Versagens der Lampe in der Feuchtigkeit des Hauses, dem Ausbrennen
der Glühbirne oder der Wegnahme derselben durch irgendeinen Dritten zu suchen
ist; zum Unterhalt gehört auch die Beseitigung von Mängeln, welche durch
Zufall oder rechtswidrige Einwirkung Dritter entstanden sind (von TUHR OR I S.
361 Anm. 16). Wenn die Vorinstanz als haftungsbegründend nur ein Versagen
anerkennen will, das auf Feuchtigkeit des Hauses zurückzuführen ist, so geht
sie von der irrtümlichen Annahme aus, dass nicht die unzulängliche Beleuchtung
als solche, sondern nur deren Ursache als Mangel im Sinne des Gesetzes
angesehen werden könne. Die erste Voraussetzung, nämlich das Vorliegen eines
für den Schaden kausalen Mangels, ist daher zu bejahen.
3.- Die Beklagte macht geltend - und die beiden Vorinstanzen haben ihr darin
beigepflichtet -, dass sie die Haftbarkeit aus Art. 58 OR durch § 9 des
Mietvertrages wegbedungen habe, indem durch diese Bestimmung dem Mieter die
Pflicht zur Ersetzung von Glühbirnen und Sicherungen auch im Treppenhaus
überbunden worden sei. Ob ein vertraglicher, zum Voraus erklärter Verzicht auf
die Ansprüche aus Art. 58 OR zulässig sei oder nicht, wird in der Literatur
nicht einheitlich beantwortet. VON TUHR, OR I S. 361 f., bejaht diese Frage
ohne Einschränkung; OSER-SCHÖNENBERGER, Anm. 17 zu Art. 58 OR, betrachtet den
Verzicht als zulässig, soweit er sich nur auf eine Vermögensschädigung
bezieht, halt jedoch dessen Zulässigkeit für fraglich für den Fall, wo die
Schädigung in einer Tötung oder Körperverletzung

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besteht - was hier zutreffen würde -, da ein solcher Verzicht vor Art. 27 Abs.
2 ZGB - Verbot der übermässigen Beschränkung der persönlichen Freiheit - nicht
bestehen könnte. Dieselbe Auffassung wird vertreten von BÖCKLI: Die
Billigkeitshaftung des Art. 58 OR, Diss. Bern 1918, S. 54 f., sowie von
ROTHENHÄUSLER: Die Verantwortlichkeit des Grund- und Werkeigentümers nach
schweizerischem Zivilrecht, Diss. Zürich 1919, S. 62 f., welch letzterer
immerhin ein Argument für die rechtliche Wirkungslosigkeit der vertraglichen
Wegbedingung darin erblickt, dass das ebenfalls den Grundsatz der Kausalhaft
aufstellende Eisenbahnhaftpflichtgesetz in Art. 16 jede zum Voraus getroffene
Ausschliessung oder Beschränkung der Haftbarkeit als ungültig erklärt. Das
Bundesgericht hat in seinem - nicht veröffentlichten - Entscheid vom 7.
Februar 1933 i. S. Buchwalder c. Société immobilière chemin Furet E aus diesem
ausdrücklichen Verbot der Haftungsbeschränkung, wie es ausser in Art. 16 EHG
nun auch in Art. 43 Abs. 1 des Automobilgesetzes ausgesprochen ist, den
gegenteiligen Schluss gezogen, dass es nämlich im Falle des Art. 58 OR mangels
einer ausdrücklichen entgegenstehenden gesetzlichen Bestimmung grundsätzlich
zulässig sei, auf die Ansprüche aus Art. 58 OR zum Voraus zu verzichten, und
zwar sei ein solcher Verzicht gleich zu behandeln wie die in Art. 44 Abs. 1 OR
behandelte Einwilligung des Geschädigten in die unerlaubte Handlung.
Im vorliegenden Falle braucht indes diese Streitfrage nicht entschieden zu
werden, weshalb sich eine Prüfung erübrigt, ob an der im vorstehenden
Entscheid vertretenen Rechtsauffassung festgehalten werden könne. Denn der
erwähnte § 9 des Mietvertrages hat offensichtlich nicht die von der Beklagten
heute behauptete Tragweite. Es sollte durch ihn dem Mieter nur die Pflicht
überbunden werden, für die Treppenhausbeleuchtung auf seiner Etage
aufzukommen; hinsichtlich der übrigen Stockwerke blieb daher dem einzelnen
Mieter nach wie vor

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der Eigentümer und Vermieter verantwortlich, und um diesen Fall handelt es
sich hier. Ob der Eigentümerin ihrerseits auf Grund einer dem § 9
entsprechenden Vereinbarung mit dem Mieter des 2. Stockes ein Rückgriffsrecht
auf diesen zustehe, ist hier nicht zu untersuchen; da die Klägerin zu dem
Nebenmieter in keinem vertraglichen Verhältnis steht, so könnte sie aus einer
solchen Verpflichtung desselben in seinem Mietvertrag gegen ihn keinerlei
Ansprüche herleiten. Dass mit § 9 des Vertrages sich die Beklagte der Sorge
für die gesamte Treppenhausbeleuchtung entledigen und sie auf die Gesamtheit
der Mieter überwälzen wollte, wobei es dann deren Sache wäre, sich über die
einzelnen daraus entstehenden Fragen auseinanderzusetzen, und dass die Mieter
sich durch die Annahme des § 9 mit dieser Regelung einverstanden erklären
wollten, darf mangels einer ausdrücklichen und eindeutigen Abrede dieses
Inhaltes nicht angenommen werden. Die grundsätzliche Haftbarkeit der Beklagten
aus Art. 58 OR ist daher zu bejahen.
4.- Aber auch unter dem Gesichtspunkte des Art. 254 f . OR ist die Beklagte
haftbar. Sie hatte, wie erwähnt, die vertragliche Pflicht, für eine genügende
Treppenhausbeleuchtung auf den übrigen Stockwerken zu sorgen; eine Verletzung
dieser Obliegenheit macht nach Art. 255 Abs. 3 den Vermieter
schadenersatzpflichtig, wenn er nicht nachweist, dass ihm keinerlei
Verschulden zur Last Falle. Von der Ersatzpflicht kann er sich nun u. a. auch
durch den Nachweis der Nichtkenntnis des eingetretenen Mangels befreien; denn
es obliegt ihm natürlich nicht die Pflicht, während der Mietzeit den
Mietgegenstand dauernd hinsichtlich der Vertragsgemässheit zu überwachen
(OSER-SCHÖNENBERGER, Anm. 3 zu Art. 255 OR). Es ist vielmehr Sache des
Mieters, dem Vermieter diese Mähgel zur Kenntnis zu bringen, und erst wenn
dieser dann keine Abhilfe schafft, tritt seine Haftbarkeit in Wirkung. Diese
Pflicht zur sofortigen Mängelanzeige ist im vorliegenden Fall der Klägerin
überdies durch

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§ 6 des Mietvertrages ausdrücklich überbunden worden unter der Androhung des
Verlustes jeglicher Entschädigungsansprüche. Die Vorinstanz hat nun den
Standpunkt eingenommen, dass die Klägerin diese Anzeigepflicht verletzt habe,
weil sie vom Aussetzen der Lampe vom 17. November an bis zum Unfall am 20.
November weder bei dem Mieter im 2. Stock, noch bei dem früheren Vermieter,
noch bei der neuen Eigentümerin reklamiert habe, deren Namen und Adresse sie
durch Anfrage beim Grundbuchamt leicht hätte feststellen können. Diese
Auffassung ist jedoch unhaltbar. Zu einer Reklamation beim Mieter des zweiten
Stockes war die Klägerin weder verpflichtet noch berechtigt, da sie zu diesem
in keinem Vertragsverhältnis stand und ihm gegenüber keinen Anspruch auf
Behebung des Mangels hatte. Sie ihrer Ansprüche aber deshalb verlustig zu
erklären, weil sie weder beim früheren Vermieter, noch bei der Beklagten
vorstellig wurde, geht im vorliegenden Fall nicht an, da es in erster Linie
die Schuld der Beklagten ist, dass sich die Klägerin in Ungewissheit darüber
bestand, an wen sie sich eigentlich zu wenden habe. Wie nämlich aus den Akten
hervorgeht, hatte die Beklagte, die am 3. Oktober 1931 Eigentümerin der
Liegenschaft geworden war und die Mietverträge übernommen hatte, bis zum 19.
November, also während annähernd 7 Wochen, nichts vorgekehrt, um die Klägerin
von diesen Vorgängen in Kenntnis zu setzen, und auch die Mitteilung vom 19.
November erfolgte nur in Beantwortung der Anfrage der Klägerin vom 16.
November. Von einer Erkundigungspflicht der Klägerin in dieser Hinsicht kann
entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht die Rede sein; es ist gegenteils
Sache des neuen Vermieters, dem Mieter die Übernahme des Mietvertrages
anzuzeigen. Dies ergibt sich schon daraus, dass nach den Grundsätzen der
Abtretung (Art. 167 OR), die bezüglich des Überganges der Rechte des früheren
Vermieters auf den Erwerber Anwendung finden (OSER-SCHÖNENBERGER Anm. 11,
BECKER, Anm. 7 zu

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Art. 259 OR), der Mieter den Mietzins gültig an den früheren Vermieter
bezahlen kann, wenn ihm vom Übergang keine Anzeige gemacht worden ist. Und
ebenso ist nach den Regeln des Schuldübernahmerechtes, das für die
Verpflichtungen des Vermieters beim Eintritt des Erwerbers der Liegenschaft in
die Mietverträge gilt (OSER-SCHÖNENBERGER, Anm. 10, BECKER, Anm. 3 zu Art. 259
OR), Voraussetzung für eine Reklamation der Klägerin bei der Beklagten deren
Erklärung, dass sie in der Mietvertrag eingetreten sei.
Wenn sich die Beklagte darauf beruft, dass die Klägerin aus der Publikation im
Amtsblatt vom 4. November 1931 vom Eigentumsübergang habe Kenntnis haben
müssen, so ist ihr entgegenzuhalten, dass selbst dann, wenn dies angenommen
werden wollte, die Klägerin noch keinen Aufschluss darüber gehabt hätte, ob
auch die Mietverträge übernommen worden seien. Eine stillschweigende Übernahme
des Mietvertrages nach Art. 259 Abs. 2 OR kommt nicht in Frage, da die
Beklagte bis zum 31. Dezember 1931 die Möglichkeit hatte, auf den 1. April
1932 zu kündigen.
Als am 17. November 1931 die Lampe im 2. Stock nicht mehr brannte, hatte die
Klägerin somit aus Gründen, die von der Beklagten zu verantworten sind, keine
Gewissheit darüber, an wen sie sich nun eigentlich zu halten habe.
5.- Die Vorinstanz hat die Klage schliesslich auch wegen Selbstverschuldens
der Klägerin abgewiesen. Der eine für diesen Entscheid angeführte Grund, die
Klägerin hätte während 3 Tagen genügend Zeit gehabt, bei der Eigentümerin
Abhilfe zu verlangen, fällt nach den vorstehenden Erwägungen ausser Betracht.
Ebensowenig kann selbstverständlich ein Verschulden darin erblickt werden,
dass die Klägerin ihre Ausgänge nicht bei Tageslicht machte; dazu ist eine
Hausfrau im Winter, wenn die Tage kurz sind, oftmals gar nicht in der Lage,
ganz abgesehen davon, dass die Zeit zwischen 6 und 7 Uhr abends

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erfahrungsgemäss häufig zu Ausgängen verwendet wird. Die defekte oder fehlende
Glühbirne auf Kosten der Beklagten zu ersetzen, bestand für die Klägerin keine
Veranlassung; sie hatte eine Taschenlampe, die ihr genügte, und wenn deren
Batterie am Unfalltage gerade ausgebrannt war und sie eine andere nicht zur
Hand hatte, so liegt darin selbstverständlich kein Verschulden.
Das hauptsächlichste Verschuldensmoment erblickt die Vorinstanz darin, dass
die Klägerin beim Benutzen der dunkeln Treppe jede Sorgfalt ausser acht
gelassen habe, indem sie unter dem rechten Arm eine Literflasche und in der
rechten Hand das Konsumbüchlein, den Geldbeutel und den Schlüsselbund getragen
habe. Nun mag es richtig sein, dass eine gewisse Unvorsichtigkeit der Klägerin
das ihre zum Sturze beigetragen haben mag; allein in diesem Verhalten eine
grobe, die Kausalhaft und die vertragliche Haftung der Beklagten
ausschliessende Fahrlässigkeit erblicken zu wollen, geht zu weit. Wenn die
Klägerin in der rechten Hand auch einige Gegenstände trug, deren eine Hausfrau
beim Einkauf nun einmal bedarf, so kann darin umsoweniger eine grobe
Unvorsichtigkeit erblickt werden, als sie ja die linke Hand frei hatte, um
sich mit ihr am Geländer festzuhalten. In Würdigung der gesamten Umstände
rechtfertigt es sich, wegen Selbstverschuldens der Klägerin einen Abzug von
nicht über 25% eintreten zu lassen.
6.- Zur Festsetzung des Schadens der Klägerin und nachheriger Bestimmung der
Ersatzsumme gemäss den vorstehenden Erwägungen ist die Sache an die Vorinstanz
zurückzuweisen (Art. 82 OG).
Demnach erkennt das Bundesgericht:
Die Berufung wird dahin gutgeheissen, dass das Urteil des Obergerichtes des
Kantons Basel-Landschaft vom 20. April 1934 aufgehoben und die Sache zu neuer
Entscheidung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen wird.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 27
¹	Auf die Rechts- und Handlungsfähigkeit kann niemand ganz oder zum Teil verzichten.
²	Niemand kann sich seiner Freiheit entäussern oder sich in ihrem Gebrauch in einem das Recht oder die Sittlichkeit verletzenden Grade beschränken.