BGE-53-I-187

1 86 Staatsrecht .

dienen, ein dem Bund und dem Kanton gemeinschaftliches, wenigstens soweit
sich ihre Tätigkeit auf das Kantonsgebiet erstreckt. Der Bundesrat und
die Bundesversammlung haben zwar seinerzeit entschieden, dass es gegen
Art. 4 BV verstosse, wenn eine kantonale Vorschrift die Eigenschaft
eines Abgeordneten in den Grossen Rat mit einem eidgenössischen
Amt als unvereinbar erkläre (vgl. SALIS, Bundesrecht 2. .Auflage I
Nr. 218). Diesem Standpunkt ist jedoch nicht beizutreten, soweit er den
Sinn hat, dass eine Verletzung des Art. 4 BV vorliege ohne Rücksicht
darauf, ob die kantonale Vorschrift auf sachlichen Gründen heruhe oder
nicht. ·

Es liesse sich allerdings die Rage aufwerfen, ob die Kantone kompetent
seien, das Interesse der Bundesbahnen dadurch zu wahren, dass sie deren
Personal von gewissen kantonalen Ämtern von vornherein ausschliessen,
zumal da ein Bundesbeschluss vom 9. Juh 1912 bestimmt, ob und unter
welchen Voraussetzungen Beamte, Angestellte und Arbeiter der Bundesbahnen
ein Öffentliches Amt annehmen dürfen. Diese Kompetenzfrage kann aber
dem Bundesgericht nicht auf dem Wege des staatsrechtlichen Rekurses
wegen Verletzung des Art. 4 BV, sondern nur dadurch zum Entscheide
unterbreitet werden, dass die Bundesbehörden geltend machen, es liege
ein Kompetenzkonflikt im Sinne des Art. 17 % Ziff. 1 OG vor, und zu dessen
Lösung das Bundesgericht anrufen.

Dass Art. 24 Ziff. 1 des kantonalen Gesetzes vom 31. Januar 1909 mit dem
erwähnten Bundesbeschluss unvereinbar sei, haben die Rekurrenten nicht
geltend gemacht, so dass dahingestellt bleiben kann, ob das Bundesgericht
zur Beurteilung einer solchen Beschwerde zuständlg

wäre. Demnach erkennt das Bundesgericht:

Der Rekurs wird abgewiesen.Gleichheit vor dem Gesetz. N° 27. 187

27 . Urteil vom 24. Juni 1927 i. S. Allgemeine Anthroposophische
Gesellschaft. und WilliamScott Pyle gegen Solothurn. Berechnung der
Handänderungsabgabe auf Bodenund Gebäudewert der Liegenschaft, wenn die
Bauten nach

Abschluss des Handänderungsvertrages, aber vor der Fertigung vom
Grundstückerwerher erstellt worden sind '?

A. Am 13. November 1926 ist von der Amtsschreiberei Dornach ein
Schenkungsvertrag verurkundet worden, gemäss welchem die Allgemeine
Anthroposophische Gesellschaft in Dornach dem William Scott Pyle-Waller,
Kunstmaler in Dornach von einer grösseren Liegenschaft eine Parzelle Land
im Halte von 18 ar. 99 m2 Hausplatz und Garten schenkungsweise abgetreten
hat. Auf dieser Parzelle standen damals zwei vom Erwerber Pyle erstellte,
im Rohbau fertige Gebäulichkeiten, nämlich eine Villa mit Atelier und eine
Garage mit Wohnung. Die Amtsschreiberei Dornach liess zur Feststellung
der Handänderungsgebühr den Wert des abgetretenen Landes und der Gebäude
durch die Gemeindestatthalter von Dornach schätzen. Diese Schätzung betrug
für das Land 10,194 Fr., für die ss Gebäude 75,000 Fr. Davon berechnete
die Amtsschreiberei die Handänderungsgebühr mit 1192 Fr. 80 Cts.

ss und stellte hiefür den Parteien Rechnung. Diese be--

schwerten sich hiegegen beim Regierungsrat von Solothurn und verlangten,
dass die Handänderungsgebühr nur von der Schätzung des Landes, 10,154
Fr., zu berechnen und demnach auf 101 Fr. 95 Cts. festzusetzen sei. Sie
machten geltend: Die Abtretung der Landparzelle habe von Anfang bezweckt,
dem Erwerber einen Bauplatz für die von ihm zu errichtenden Gebäude zu
verschaffen. Der Auftrag zur Ausfertigung des Schenkungsvertrages sei
der Amtsschreiberei Dornach schon Anfangs Mai 1926 erteilt werden :
der zu diesem Zwecke

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übergegebene Mutationspian trage das Datum vom 14. /27. April
1926. Die Unterzeichnung des Vertrages habe sich wegen
verschiedener Landesabwesenheiten der Parteien oder ihrer Vertreter
verzögert. Inzwischen habe der Erwerber die beiden Gebäude auf der
Parzelle erstellen lassen, wofür die von ihm abgeschlossenen Verträge
vorgelegt wurden. Da er sich in gutem Glauben befunden habe, hätte er
nach Art. 674 Abs. 3 ZGB die Übertragung von Grund und Boden verlangen
können. Es sei unbillig und ungerecht, dass man die Handände-rungsgebühr
auch vom Wert der vom Erwerber erstellten Gebäude erheben wolle. Der
Regierungsrat von Solothurnhat das Begehren der beiden Beschwerdeführer
mit Entscheid vom 8. Februar 1927 abgewiesen mit folgender Begründung :
Nach § 1 des Handänderungsgebührengesetzes vom 23. Februar 1919 ist vom
wahren Werte des veräusserten Grundstückes eine Handänderungsgebühr zu
bezahlen, wenn Grundstücke auf einen neuen Eigentümer übergehen. Was ein
Grundstück ist, ergibt sich aus der Umschreibung in den sachenrechtlichen
Bestimmungen des ZGB. Demgemäss kann kein Zweifel bestehen, dass alle
Bauten Bestandteile des ,überbauten Grund und Bodens sind und daher
keinen vom Grundeigentümer verschiedenen Eigentümer besitzen können. Mit
der Erstellung eines Baues wird der ss Grundeigentümer auch Eigentümer
dieses Baues, selbst dann, wenn Ersterer und der Ersteller des Gebäudes
nicht die gleiche Person ist (Art. 667 des ZGB). Durch die Verbindung
des Baumaterials mit fremden Grund und Boden geht das Eigentumsrecht am
Baumaterial unter. Das Baumaterial wird Bestandteil des Grundstückes und
damit Eigentum des Grundeigentümers (Art. 671 des ZGB). Der gutgläubige
Materialeigentümer, der auf fremdem Boden einen Bau errichtet, hat nach
Art. 673 des ZGB das Recht, die Zuweisung des Eigentums an Bau und Boden
gegen angemessene Entschädigung zu verlangen, sofern der Bau offenbar
mehr wert ist alsGleichheit vor dem Gesetz. N° 27. 189

der Boden. Dieser Anspruch besteht aber nur 'für den gutgläubigen
Materialbezw. Grundeigentümer. Ein Materialeigentümer, der auf fremdem
Boden einen Bau errichtet und dies weiss oder wissen musste, ist nicht
gutgläubig. Ebensowenig kann ein Grundeigentümer sich auf den guten
Glauben berufen, wenn er zusieht, wie ein Dritter auf seinem Grund
und Boden baut oder wenn er sogar zu der Errichtung des Baues sein
Einverständnis gibt. Das Eigentumsrecht an dem von ihm zu erstellenden
Bau auf fremdem Grund und Boden kann sich der Materialeigentümer nur
durch ein Baurecht im Sinne von Art. 675 des ZGB sichern. Im vorliegenden
Falle ist dies nicht geschehen. Dem Käufer steht daher an den in seinen
Kosten erstellten Gebäuden auf der in Frage stehenden Landparzelle
kein Eigentumsrecht zu. Den obligatorischen Vereinbarungen unter den
Parteien inbezug auf die Eigentumsfrage am Bau können keine dingliehen
Rechtswirkungen zuerkannt werden, solange nicht die grundbuchliche
Behandlung, d. h. die Eintragung einer Baurechts-Dienstbarkeit vor
sich gegangen ist. Es wird der Grundeigentümer trotz den gegenteiligen'
Abmachungen unter den Parteien rechtlich auch Eigentümer der Bauten. Die
Folge davon ist, dass durch die , Bauten als Bestandteile des
Grundstückes der wahre ' Wert des Kaufsobjektes, der für die Erhebung
der Handänderungsgebühr ausschlaggebend ist, wesentlich erhöht wird
und dass daher effektiv auch von den Bauten die Gebühr zu entrichten
ist. An dieser Auffassung vermag auch der Umstand nichts zu ändern,
dass im vorliegenden Falle die Beurkundung des Schenkungsvertrages auf
der Amtsschreiberei lediglich wegen verschiedener Landesabwesenheiten
der hierortigen Kontrahenten, bezw. Vertreter erst am 13. N0vember 1926
erfolgen konnte. Die Parteien hätten sich zweifellos ohne irgendwelche
Nachteile durch Vollmacht vertreten lassen können. Aber auch der Einwand,
dass bereits vor Baubeginn alle für die

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Eigentumsübertragung an der fraglichen Landparzelle erforderlichen
Vorbereitungen von den Parteien getroffen worden seien, kann nicht gehört
werden. Im Interesse der Verhinderung jeder Möglichkeit zur böswilligen
Umgehung der Handänderungsgebührenpflicht, wie dies in letzter Zeit
verschiedentlich versucht und auch erreicht worden ist, muss die Praxis
sich strickte an die bestehenden gesetzlichen Vorschriften halten, auch
auf die Gefahr hin, dass da und dort daraus etwelche Härten entstehen
können.

B. Gegen diesen Entscheid haben die Allgemeine Anthroposophische
Gesellschaft und William Scott PyleWaller staatsrechtliche Beschwerde
beim Bundesgericht erhoben mit dem Antrag, er sei aufzuheben und es sei
festzustellen, dass aus dem zwischen den Rekurrenten unterm 15. November
1926 abgeschlossenen Schenkungsvertrag über eine Parzelle von Grundbuch
Dornach Nr. 2524 die Handänderungssteuer vom Kanton Solothurn nur ab dem
schätzungsweisen Landerwerbspreis per 10,194 Fr., also nur mit 101 Fr. 95
Cts. erhoben Werden darf . Zur Begründung wird in tatsächlicher Beziehung
wiederholt, dass der Auftrag zur Ausfertigung des Schenkungsvertrages
um die fragliche Parzelle bereits im Mai 1926 erteilt werden, dass der
Entwurf schon am 3. Mai angefertigt gewesen sei, dass die. Unterzeichnung
nur aus zufälligen Gründen sich verzögert habe und dass die Gebäude vom
Erwerber auf seine Kosten erstellt worden seien. Rechtlich wird geltend
gemacht, der angefochtene Entscheid bedeute eine Verletzung des Art. 4
BV und eine offensichtlich unrichtige Gesetzesanwendung : Das nach
Art. 667 ZGB erworbene Eigentum Sei durch die Art. 671/73 beschränkt,
insbesondere sei es nach Art. 673 resolutiv bedingt. In diesem Falle
liege ein derivativer Erwerb nur vor mit Bezug auf den Boden. Das werde
vom Regierungsrat in willkürlicher Weise missachtet. Auch die Verneinung
des guten Glaubens sei willkürlich (WIELAND, Komm. zu Art. 674Gleichheit
vor dem Gesetz. N° 27. 191

Note 9, welche Bemerkung auch für Art. 673 gelte). Der Bauherr habe sich
nicht nur in gutem Glauben befunden, sondern sei zweifellos zum Bauen
berechtigt gewesen. Die tatsächlichen und die rechtlichen Grundsätze der
Anwendbarkeit von Art. 673 Seien so zu Unrecht und in willkürlicher
Weise missachtet worden: die Gebäude seien nicht Gegenstand des
Schenkungsver-trages gewesen; es liege für sie ein originärer Erwerbsgrund
vor und für diesen könne eine Handänderungsgebühr nicht verlangt werden.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung :

Die solothurnische Handändernngsgebühr, die nach § 1 des solothurnischen
Gesetzes betreffend den Bezug von Handänderungsgebühren bei
Eigentumsübertragung von Liegenschaften, vom 22. Juli 1919, bezogen
wird, wenn Grundstücke auf einen neuen Eigentümer übergehen , und die
danach vom wahren Wert des veräusserten Grundstücks zu bezahlen ist,
ist eine Verkehrs' steuer, die bei der Veräusserung von Grundstücken
entrichtet Wird. sie erfasst nach der Umschreibung des § 1 und nach den
in § 2 aufgezählten Ausnahmen Erbgang, Zwangsverwertung, Enteignung,
Güterzusammenlegungen, Güterausscheidungen nach ehelichem Güterrecht,
ErWerbungen durch Gemeinwesen und gewissen Korporationen und Anstalten die
auf Übertragung von Grundstücken gerichteten Rechtsgeschäfte und wird nach
dem Wert des auf diese Weise den Eigen-tümer wechselnden Grundeigentums
bezogen. Die rechtsgeschäftliche Verschiebung von Grundeigentumswerten
ist danach der die Gebührenpflicht begründende Vorgang. Im vorliegenden
Falle ist das Rechtsgeschäft, durch das Eigentum von einer Hand in die
andere übergeht, der zwischen den Parteien vereinbarte Schenkungsvertrag,
der am 3. Mai 1926 zur Unterschrift bereit lag, aber erst am 13. November
1926 unterschrieben wurde. Gegenstand des Vertrages war ein Stück Land,
das der-Ver-

AS 53 l 1927 12

1 92 staatsrecht-

äusserin gehörte und Von ihr dem Erwerber geschenkt wurde. Die darauf
vor der Unterschreibung der Schenkung erstellten Gebäude bildeten
nicht Gegenstand des Veräusserungsgeschäftes. Sie sind nicht vom
Veräusserer erstellt worden, sondern vom Erwerber; das ergibt sich
aus den Werkverträgen über die Erstellung der beiden Gebäude, die als
Bauherrn den Erwerber nennen ; wenn sie auch in Vertretung desselben
vom Baubetrieb des Goetheanums abgeschlossen wurden, so ist damit noch
in keiner Weise dargetan, dass die Erstellung nicht auf Kosten des in
den Verträgen genannten Bauherrn erfolgte, und auch sonst ist für das
Gegenteil nichts schlüssiges angeführt werden. Wohl sind diese Gebäude
Bestandteile des Grundstückes geworden, auf dem sie erstellt wurden und
stunden sie eine Zeitlang rechtlich im Eigentum des Veräusserers der
Parzelle (Art. 667 und 675 ZGB). Allein sowenig wie im Eigentumserwerb
durch Verbindung eine Handänderung im Sinne des Gesetzes vom 23. Februar
1919 erblickt werden kann, liegt eine solche in dem Rückerwerb des
Eigentums durch den Ersteller, da die Gebäude nicht Gegenstand des
Veräusserungsgeschäftes sind, sondern kraft Gesetz das rechtliche
Schicksal von Grund und Boden teilen. Für die Handänderungsgebührenpflicht
aber ist massgebend der Wert des veräusserten Grundstückes, d. h. der
Gegenstand der rechtsgeschäftlichen Übertragung von .Grundeigentum,
und eine Werterhöhung, die durch den Erwerber selber herbeigeführt
wurde, kann jedenfalls dann nicht in Betracht fallen, wenn derselbe
zu deren Vornahme berechtigt war. Das war hier der Fall, da der
Veräusserer mit der Überbauung einverstanden war. Eine solche vom
Erwerber berechtigterweise herbeigeführte Wertvermehrung mit der
Handändernngsgebühr zu belasten, widerspricht dem Wesen der Gebühr als
Verkehrsteuer, die nur die freiwilligen rechtsgeschaftlichen Verfügungen
des Eigentümers trifft. Dieser hatte die Verfügung über das ,Grundstück
tatsächlichGleichheit vor dem Gesetz. N° 27. 193

schon vor der förmlichen Übertragung dem Erwerber überlassen, und in
der formellen Übertragung der auf diese Weise erstellten Gebäude liegt
nicht eine neue Verfügung über dieselben. Das ergibt sich schon aus der
zivilrechtlichen Ordnung dieses Verhältnisses. Denn nach Art. 673 ZGB
hat der Ersteller eines Baues das Recht, die Abtretung des Eigentums
an Grund und Boden gegen angemessene Entschädigung zu verlangen, wenn
der Wert eines auf fremdem Grund und Boden erstellten Baues offenbar
den Wert des Bodens übersteigt und wenn sich der Ersteller im guten
Glauben befand. Diese Voraussetzungen treffen hier ganz zweifellos
zu. Es Wird dies nur bestritten hinsichtlich des Erfordernisses des
guten Glaubens. Allein der gute Glaube im Sinne jener Bestimmung
ist gewiss nicht nur dann vorhanden, wenn einer 0 11 ne Wille n des
andern auf dessen Grund und Boden baut, sondern umsomehr auch dann,
wenn dies m i t d e m Wi l l e n des Eigentümers geschieht. Hat aber
der Ersteller nach Art. 673 einen Anspruch darauf, dass ihm unter
den gesetzlichen Voraussetzungen Grund und Boden gegen ,angemessene
Entschädigung abgetreten wird, z so liegt darin zivilrechtlich eine
Abschwächung und Milderung des Grundsatzes von Art. 667 in der Weise,
dass der Eigentümer des Grundstückes zur Abtretung sogar gezwungen
werden kann, wobei auf das wirtschaftliche Moment des Verhältnisses des
Wertes von Grund und Boden und Bau abgestellt wird. Umsomehr muss bei der
steuerlichen Behandlung eines solchen Verhältnisses die wirtschaftliche
Betrachtung ausschlaggebend sein. Und dies führt dazu, dass in diesem
Falle von einer gebührenpflichtigen Handänderung mit Bezug auf die auf
dem abgetretenen Grund und Boden erstellten Gebäude nicht die Rede sein
kann oder aus dem Gesichtspunkte des der Gebührenpflicht zugrunde zu
legenden Veräusserungspreises betrachtet , dass nur der Wert von Grund
und Boden der Berechnung der Handänderungsgebühr

194 staatsrecht-

zugrunde gelegt werden darf, nicht aber auch die Wert vermehrung, die
von Aufwendungen des Erwerbers

selber herriihrt. Die vom Regierungsrat von. Solothurn

vertretene Auffassung weicht derart von einer vernünftigen
Gesetzesauslegung ab und nimmt sowenjg Rücksicht auf das Wesen der
Handänderungsgebühr einerseits und die zivilrechtliche Ordnung und
wirtschaftliche Bedeutung des Verhältnisses andrerseits, dass sie als
willkürlich bezeichnet werden muss. Daran ändert der Umstand nichts,
dass sie, wie der Regierungsrat behauptet, bis jetzt in ständiger
Praxis gehandhabt werden ist. Denn ein zweifelloser Missbrauch wird
durch lange Übung nicht zum Recht. Und was die behaupteten praktischen
Unzukömmliehkeiten betrifft, die sich aus der Gutheissung der Beschwerde
ergeben sollen, so handelt es sich nur darum, dass gelegentlich über
die Umstände, unter denen auf fremdem Grund und Boden gebaut wurde,
Erhebungen zu'machen sind. Die Mühe, die dadurch den staatlichen Beamten
verursacht wird, ist aber nicht ein genügender Grund, zweifellose
Ungerechtigkeiten zu schützen. Die regierungsrätliche Praxis ist auch
nicht das geeignete Mittel, die ordnungsmässige und rasche Erledigung
angemeldeter Veräusserungsgeschäfte zu sichern oder zu erzwingen: dafür
sind andere Mittel, z. B. Ordnungsbussen, anzuwenden.

Demnach erkennt das Bundesgericht :

Die Beschwerde wird im Sinne des Schutzes der gestellten Begehren
gutgeheissen.... ,.Handelsund Gewerbefreiheit. N° 28. 195

II. HANDELSUND GEWERBEFREIHEIT

LIBERTÉ DU COMMERCE ET DE L'INDUSTRIE

28. Urteil vom 13. Mai 1927 i. S. Springer und Konsumverein Chur gegen
Graubünden.

Reklame für ein Schuhgeschäft mit der Anzeige : e Restpaare in diversen
Artikeln, zu billigsten Preisen. Es verstösst gegen Art. 31 BV, wenn
das als patentpfiichtige Veranstaltung eines Ausverkaufs behandelt Wird.

A. Der Verband schweizerischer Konsumvereine gibt eine Zeitung, das
Genessenschaftliche Volksblatt , heraus, die u. a. in speziell für
sie bestimmter Ausgabe sämtlichen Mitgliedern des Konsumvereins Chur
zugesandt wird. Dieser pries in der Nummer vom 26. November 1926 seinen
Mitgliedern in Inseratform sein Schuhgeschäft an und bemerkte dabei in
einer Ecke des In-

serates unter besonderer Hervorhebung: Restpaare"

in diversen Artikeln, zu billigsten Preisen. Die Bekanntmachung
befindet sich auf der vierten Seite der Zeitung, die ausschliesslich
für Mitteilungen des Konsumvereins Chur bestimmt ist. Der Kleine Rat
des Kantons Graubünden erblickte in dieser Anzeige eine verbotene
Ausverkaufsankündigung und entschied daher am 10. Januar 1927 : Herr
Verwalter H. Springer wird in eine Busse von 30 Fr. verfällt. Er hat
ausserdem die umgangene Ausverkaufspatentgebühr mit 40 Fr. nachzuzahlen.
Der Entscheid ist wie folgt begründet : Im· Genossenschaftlichen
Volksblatt erliess das Schuhgeschäft des Konsumvereins ein Inserat
mit nachstehendem Wortlaut : Restpaare in diversen Artikeln, zu
billigen Preisen 5 % Kassaskontosi; ferner machen Wir die Mitglieder
darauf aufmerksam, dass wir die Preise unserer Schuhwaren den heutigen
Tagespreisen ent-

sprechend redurziert haben. Gemäss ständiger klein-

rätlicher Praxis Werden alle Arten des Absatzes, bei welchen das Publikum
in den Glauben versetzt wird, es