BGE-52-III-122 - 1926-01-27 - ATF - Droit des poursuites et de la faillite - 122 Schuldbetreihungsund Kenkursrecht. N° 33. an die im Kollokationsplan als Gläubigerin

RS 281.1 LP Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)

Art. 283

Le bailleur de locaux commerciaux peut requérir l'office, même sans poursuite préalable, de le protéger provisoirement dans son droit de rétention (art. 268 et s. et 299c CO [1]). [2]

Il peut aussi, s'il y a péril en la demeure, requérir l'assistance de la force publique ou des autorités communales.

L'office dresse inventaire des objets soumis au droit de rétention et assigne au bailleur un délai pour requérir la poursuite en réalisation des gages.

[1] RS 220
[2] Nouvelle teneur selon le ch. II art. 3 de la LF du 15 déc. 1989 modifiant le CO (Bail à loyer et bail à ferme), en vigueur depuis le 1er juil. 1990 (RO 1990 802disp. fin. des tit. VIII et VIIIbis; FF 1985 I 1369).

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an die im Kollokationsplan als Gläubigerin aufgeführte Schweizerische
Volksbank in Bern zu richten, es wäre

denn, dass der Sachwalter von dieser seinerzeit aus-

drücklich darüber in Kenntnis ,gesetzt worden, dass die fragliche
Forderung infolge Zahlung durch den Bürgen Leutenegger an diesen
übergegangen sei. Das ist aus den Akten nicht ersichtlich. Darnach steht

lediglich fest, dass der Sachwalter von der betreffenden.

Zahlung Kenntnis hatte.

Demnach erkennt die Schuldbetr.und Konkarskammer : Der Rekurs wird im
Sinne der Motive gutgeheissen.

33. Ari-et dn 27 Wie-e 1926 dans la cause endet et Bernard.

Art. 284 LP. Lorsque les droits du requérant sont contestés par le
locataire, les autorités de poursuite doivent, avant de se prononcer sur
la réinte'gration, examiner sommairement le point de savoir si le bailleur
possède un droit de rétention sur les objets emportés clandestinement
ou avec violence. Leur decision ne préiuge pas la question, que les
intéressés peuvent soumettre aux tribunaux.

A. Par hail du 14 septembsire 1922, passé avec. H. Wakker, régisseur,
les recourants ont loué pour six ans à comptes du ler novembre 1922 un
appartement dans l'immeuble n° 2 de la rue Verdaine, aujourd'hui propriété
de la Société Saturne. Le loyer, payable par trimestre et d'avance,
fut fixé a 1800 fr. pour les trois premières, et à 1900 fr. par an pour
les trois dernières années.

Le 25 juin 1926, les recourants informèrent le regisseur qu'ils avaient
l'intention de quitter la me Verdaine le 15 juillet et de transférer leurs
bureaux au n° 11 de la rue de la Tour-Maitresse.Wakker leur demanda de
fournir des cautions en banque pour le layer à courir jusqu'à l'échéauce
du bail. Les recourants estimèrent

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que cette prètention était inadmissible du moment que le droit de
retention du bailleur ne pouvait s'exereer lègalement que pour le loyer
de l'année écoulée et du semestre courant, soit à leur égard pour le
loyer du les mai 1925 au 30 avril 1926 (année écoulée) et du 1 mai au 31
octobre 1926 (semestre courant). Ils firent Observer qu'ils avaient payé
le loyer jusqu'au 31 juillet 1926 et offrirent de verser le montani: du
loyer jusqu'au 31 octobre 1926 en échange de l'autorisation de déménager
le 15 juillet. Ils payèrent le 14 juil-

let, par 475 fr., le loyer des mois d'aoùt, septembre et

octobre 1926, et avisèrent le régisseur, par lettre du meme jour, que
le dèménagement était fixé au 17 juillet, dès 8 heures du matin.

Wakker s'opposa ce jour-là à l'enlèvement des meubles

et requit l'assistance de la force publique. Mais le com-

missaire de police et le Parquet refusèrent d'intervenir par le motif que
le droit de retention du bailleur n'existait plus ensuite du paiement
du loyer jusqu'au 31 octobre 1926. Le mobilier fut transporté par les
recourants à la rue de la Tour-Maitresse, malgré les protestations du
_ régisseur.

Le 22 juillet, Gardel: et Bernard déclarérent vouloir resilier leur hail
pour la date du 31 octobre 1926, en invoquant l'art. 269 CO.

B. Le 19 juillet, la Société Saturne déposa une demande de réintégration
des meubles et de prise d'inventaire. Elle alléguait que les objets
soumis à son droit de rétention avaient été emportés avec violence par
ses locataires.

L'office des poursuites de Genève décida de donner suite à cette
réquisition.

Gardet. et Bernard portèrent plainte à l'Autorità cantonale de
surveillance, en soutenant que le droit de retention de la Société
requérante n'existait plus et qu'en conséquenee, l'art. 284 LP n'était
pas applicable à leur égard.

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Dans sa réponse, l'office observa que la question de l'cxistence du
droit de retention relevait exclusivement du juge et que les autorités
de poursuite devaient se homer à examiner si les conditions de l'art. 284
LP étaient remplies, ce qui était le cas en l'espèce.

Statuant le 24 aoùt 1926, l'Autorité de surveillance a rejeté la
plainte. Elle constate dans sa decision que l'enlèvement des meubles a eu
lieu avec violence, contre le gre du propriétaire, et que les conditions
objectives de l'art. 284 sont donc remplies. Le point de savoir si la
requérante possède cui ou non un droit de retention sur les meubles
des locataires échappe à la connaissance des organes de poursuite, qui
sortiraient donc de leurs attributions en l'examinant et risqueraient de
rendre impossible 'l'appel au pouvoir judiciaire. L'office et l'autorité
de surveillance ne pourraient intervenirque s'il était manifeste que le
bailleur ne puisse invoquer aucun droit de rétention, notamment dans le
cas où le requérant reconnaîtrait lui-meme qu'il poursuit le paiement,
non pas d'un loyer, mais d'une indemnité.

C. Par mémoire déposé en temps utile, Gardet et Bernard ont recouru
au Tribunal fédéral en eoncluant a ce que la decision de l'Autorité de
surveillance soit annulée et l'Office de Genève invite à ne pas donner
suite à la demande de réintègration et d'inventaire formée par la Société
Saturne. -

Conside'rant en droit :

D'après le texte de l'art. 284 LP, les objets qui gemissaient les lieux
loués peuvent etre réintégrés en principe dans les dix jours à compter de
leur déplacement, dès l'instant où il est établi qu'ils ont été emportés
clandestinement ou avec violence.

L'on ne saurait toutefoisen conclure que les autorités de poursuite soient
tenues, dans tous les cas où les conditions posées par l'art. 284sont
remplies, d'ordonner la réintégration sans se préoccuper de savoir

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si"les objets enlevés sont soumis ou non au droit de rétention du
bailleur. Une telle interpretation de la loi

sspourrait conduire en effet à des inconvènients que le

législateur n'a certainement pas voulus. La reintegration est accompagnée
d'office d'une prise d'inventaire à l'issue de laquelle le bajlleur
est invite à introduire la poursuite en réalisation de gage dans les
dix jours dès la communication du procès-verbal pour le loyer échu et,
pour le loyer coni-ant, dans les dix jours dès son échéance.Lorsque le
loyer échu est déjà payé an moment dela réintégration, le bailleur peut
donc attendre jusqu'à l'échéance du prochain terme pour commencer des
poursuites et pendant ce temps, qui sera plus ou moins long suivant
les clauses du contrat de hail, les meubles du locataire se trouvent
frappés d'indisponibilité. Or, il est inadmissible que cette sorte de
séquestre mis sur les objets réintégrès et inventories puisse durer plus
ou moins longtemps selon les circonstances lorsque le droit de retention
se trouve contesté. Estimant que la Situation spéciale résultant de la
réintégration devait étre liquidée sans retard, en cas de contestatîon,
le législatenr luiméme a enjoint au juge de statuer u en la forme de la
procédure accélérée (art. 284 LP i. f.). Et c'est déjà dans la meme
pensée, pour éviter que les droits du locataire soient injustement
compromis par les effets .de la prise d'inventaire, que le Tribunal
fédéral a declare applicable par analogie à l'art. 283 LP la disposition
de l'art. 278 relative au séquestre (cf. circulaire n° 24 du 12 juillet
1909; RD 51 III p. 151).

Le locataire lese par une réintégration pourrait, il est vrai, sauvcgarder
ses droits dans une certaine mesure en demandant immédiatement au juge
de constater que le bailleur ne possède pas de droit de retention. Mais
ce serait lui imposer une obligation injustifiée que de le contraindre
en tout état de cause à ouvrir lui-meme action pour se protéger. Dans
la règle, en effet, il incombe au créancier de prendre l'initative d'une
action judi-

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ciaire pour faire reconnaître le bien-fonde de prétentions contestées par
son débiteur. Dans la poursuite pour loyers et fermages, l'opposition
du locataire met le bailleur dans la méme situation. Mais dans le cas
où le bailleur qui & obtenu la réintègration est en droit de différer
la poursuite jusqu'à l'échéance d'un terme, le locataire ne peut user
immédiatement du moyen de l'apposition; il ne lui teste pas d'autre
ressource que d'agir lui-méme en j-ustice. Cette ohligation pour le
loeataire dont les droits sont en peril de prendre le role de demandeur
dans un proce's est sans deute inéquitable lorsqu'il paraît certain
d'emhlée que le droit de retention n'existe pas.

Pour obvier à ces inconvénients, il importe qu'avant d'ordonner la
réintégration et chaque fois que le droit du requérant est contesté,
les autorités de poursuite examinent sommairement, sur la base du
dossier, la question de savoir si le bailleur possède oui ou non un
droit de retention sur les objets enlevés, et prennent provisoirement
position à ce sujet. Elles doivent naturellement se homer à exprimer
leur opinion sur ce point dans les motifs de leur decision, et prononeer
uniquement que les objets seront laissées là où ils ont été emportés, ou
au contraire réintégrés dans les loeaux loués. Il va sans dire quecette
decision ne peut entraver l'action judiciaire. Elle laisse intact le
droit pour les intéressés de porter le différend devant le juge en lui
demandant d'ordonner que les meubles soient replacés à l'endroit où ils
se trouvaient auparavant.

En l'espèce, il est impossible d'admettre, au vu _des pièces produites,
que le bailleur possède contre ses locataires une créance garantie par un
droit legal de retention sur les objets emportés. Le droit de retention
n'existe, d'après l'art.. 272 C0, que pour le loyer de l'année écoulée. et
du semestre courant. Or, les reconrants ont prouve par quittances qu'ils
ont intégralement payé leur loyer, tant pour l'année écoulée, du 1er mai

"M...-.;

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1925 an 30 avril 1926, que pour le semestre courant, du ler mai au
31 octobre 1926. En ce qui concerne le loyer à oourir da 1°! novembre
1926, qui seul parait entrer en ligne de compte, la Société Saturno ne
peut mvoquer aucune garantie légale dont elle serait fondee a demander
protection. En conséquenee, sa requète du 19 _]mllet 1926 doit etre
écartée, et les meubles laissés à la d1sp051tion des recomants.

Comme il vient d'étre dit, le rejet d'une demande de réintégration et
de prise d'inventaire par les autorltés de poursuite, sur la base d'un
examen sornmaue, ne préjudicie pas aux droits du hailleur, qu1 demeure
libre de saisir le juge de la question conformément & l'art. 284 LP,
en concluant à la reconnaissance de son droit de retention et à la
réintégration des meubles

enlevés.

La Chambre des Poursuites et des F aillites prononce :

Le recours est admis dans le sens des considérants ci-dessus et les
décisions prises par l'Office des pour-Suites et par l'Autorité de
surveillance de Genève sont annulées.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 269
		Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré.