BGE-52-II-60 - 1926-01-21 - ATF - Droit civil - 60 ss Obligationenreeht. N° 7. IV. OBLIGATIONENRECHT DROIT DES OBLIGATIONS 7.

60 ss Obligationenreeht. N° 7.

IV. OBLIGATIONENRECHT

DROIT DES OBLIGATIONS

7. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 21. Januar 1926
i. S. Faust gegen Beck.

Bestätigung der Rechtsprechung, dass ein G r u n d-

s t ü e k k a u { nicht deshalb nichtig ist, weil die Kontra--

henten ursprünglich iormlos einen höheren K a u i p r e i s

vereinbart, dann aber nach Leistung einer Anzahlung nur

noch den verbleibenden niedrigeren Preis haben ö f f e n t-

lich beurkunden lassen.

Die Parteien einigten sich am 16. Dezember 1921, dass der Beklagte sein}
Landtvirtschaftsgewerbe in Madetswil Russikon um 45,000 Fr. an den
Kläger verkaufe, und nachdem der Kläger dem Beklagten 2000 Fr. bezahlt
hatte, welche letzterer in der Quittung als Voranzahlung ...... für mein
Heimwesen bezeichnete, liessen sie noch am gleichen Tage den Kaufvertrag
öffentlich beurkunden; laut der öffentlichen Urkunde betrug der Kaufpreis
43,000 Fr., wovon 25,687 Fr. 50 Cts. durch Hypothekenschuldühernahme,
5000 Fr. durch Errichtungeines Schuldbriefes zugunsten des Verkäufers
und 12,312 Fr. 50 Cts. durch Barzahlung (über die bereits erfolgte
Zahlung von 2000 Fr. hinaus) zu tilgen waren und auch wirklich getilgt
wurden. Der Kaufvertrag enthält folgende weitere Bestimmung: An die auf
die Kaufsobjekte entfallenden Drainagekosten, welche vom Verkäufer zu
bezahlen wären, zahlt derselbe 500 Fr. Den Rest hat alsdann der Käufer
selbst zu bezahlen. Am 1. März 1922 zog der Kläger auf die Liegenschaft
auf und am i5. März 1922 wurde er im Grundbuch als deren Eigentümer
eingetragen. Die Rechnung über die teils schon im Jahre 1920 ausgeführten
Drainagearheiten wurde im Sommer 1923 abgeschlossen und dabei vom

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Kläger ein Beitrag von 3443 Fr. 15 Cts. verlangt. Am 29. August 1923
liess der Kläger dem Beklagten unter Hinweis darauf, dass dieser
ihm unwahrerweise angegeben habe, die das Grundstück belastenden
Meliora-tionskosten machen 1200 Fr. aus, mitteilen, dass er den wegen
unrichtiger Beurkundung des Kaufpreises ungültigen Kaufvertrag nicht gegen
sich gelten lasse. Mit der vorliegenden Klage verlangt er Nichtigerklärung
des Kaufvertrages ......

Durch Urteil vom 30. September 1925 hat das Obergericht des Kantons
Zürich den Kaufvertrag nichtig erklärt...

Die vom Beklagten gegen dieses Urteil eingelegte Berufung hat das
Bundesgericht begründet erklärt aus folgenden

Erwägungen :

Beide kantonalen Instanzen haben den Kaufvertrag wegen unrichtiger
Beurkundung des Kaufpreises nichtig erklärt, sich also in Gegensatz
gestellt zu den Urteilen des Bundesgerichts in BGE 49 II S. 466 ff. und
50 II S. 142 ff.,wo ausgesprochen wurde, dass ein Grundstückkauf nicht
deshalb nichtig sei, weil die Vertragsparteien ursprünglich formlos einen
höheren Kaufpreis vereinbart, dann aber nach Leistung einer Anzahlung
nur noch den verbleibenden niedrigeren Preis haben verurkunden lassen,
zumal nach gänzlicher Erfüllung des Vertrages. Demgegenüber hält
das Bundesgericht an der den angeführten Urteilen zu Grunde liegenden
Auffassung fest (zustimmend VON TUHR, Obligationenrecht, S. 211, Note 39
;GUHL in der Festgabe der Berner Juristenfakultät für das Bundesgericht,
S. 116 f.). Auch im vorliegenden Falle beruft sich der Kläger nicht
deswegen auf den angeblichen Formmangel, weil der vom Gesetz mit der
Formvorschrift des Art. 216 Abs. 1 OR verfolgte Zweck vereitelt werden
Wäre, sondern um sich wegen eines nachträglich entdeckten materiellen
Mangels des Vertrages von demselben lossagen zu können, ohne

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dartun zu müssen, dass jener Mangel besteht und ihn vom Vertrag zu
entbinden vermag. Die Rechtsprechung des Bundesgerichts zielt darauf
ab, in Fällen solcher Art zu verhindern, dass die Formvorschrift des
Art. 216 Abs. 1 OR einen fremden Zweck dienstbar gemacht werde. Dass diese
Rechtsprechung grenzenlosem Missbrauch die Tür öffne, wie die Vorinstanz
meint, verneint zutreffend GUHL (a. a. O.). Zu Unrecht versucht die
Vorinstanz etwas daraus herzuleiten, dass die dem Art. 216 Abs. 1 OR für
das Grundpfandrecht entsprechende und gleich formulierte Vorschrift des
Art. 799 ZGB einer entsprechenden Auslegung nicht zugänglich sei; denn
beim Grundpfandrecht macht die Bezifferung der Pfandforderung nicht nur
hauptsächlich die Tragweite des Geschäftes aus, wie sich die Vorinstanz
ausdrückt, sondern ist sie geradezu für den Umfang des dinglichen
Rechts massgebend, während das dingliche Recht, das sich der Käufer
vermittelst des Kaufvertrages zu erwerben sucht, das Eigentumsrecht,
durch die grössere oder oder geringere Höhe des Kaufpreises in
keiner Weise alteriert wird. Die weitere Überlegung der Vorinstanz,
es gehöre zur Aufrechterhaltung der Zuverlässigkeit des Grundbuches,
dass nicht leichthin unwahre Angaben Einlass in dasselbe finden, spricht
nicht gegen, sondern für die Auffassung des Bundesgerichts. Es wird
nämlich der Rechtsprechung so oder anders nie gelingen, zu verhindern,
dass bei Grundstückkaufverträgen nicht der volle. Kaufpreis öffentlich
beurkundet wird und dass derartige Verträge zur Eintragung des Käufers als
Eigentümers in das Grundbuch führen. Nach der Auffassung der Vorinstanz
sind alle derartigen Eintragungen ungerechtfertigt und können'also
noch auf Jahr und Tag hinaus in Frage gestellt werden, während gerade
die Rechtsprechung des Bundesgerichts den unanfechtbaren Weiterbestand
derselben ermöglicht. Der im Kaufvertrag angegebene Kaufpreis aber findet
(entgegen dem Ausgangspunkt der Erw. 3 des angefochtenen Urteils) im

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Grundbuchblatt überhaupt nicht platz (vgl. Art. 31 im Gegensatz zu Art. 40
litt. d der Verordnung über das Grundbuch und das Muster bei OSTERTAG,
Besitz und Grundbuch, S.350f.), und wenn es überflüssigerweise geschehen
sollte, so nimmt er jedenfalls doch nicht an der Grundbuchwirkung teil.

Indessen wendet sich die Vorinstanz hauptsächlich gegen die theoretische
Grundlegung der angeführten Urteile des Bundesgerichts; sie glaubt,
dieselben einer Verwechslung von Kaufpreis und Kaufpreisschuld
zuschreiben zu sollen. Dem ist entgegenzuhaiten, dass die Norm,
es müsse bei der öffentlichen Beurkundung der Kaufpreis angegeben
werden, nicht Selbstzweck ist, insbesondere also nicht zum Zwecke hat
die Feststellung des Wertes, welchen Käufer und Verkäufer im Zeitpunkt
des Vertragsschlusses der Kaufliegenschaft beigemessen haben. Vielmehr
kann das Erfordernis dieser Angabe nur damit gerechtfertigt werden, dass
durch die öffentliche Beurkundung, gleichwie die Pflicht des Verkäufers,
dem Käufer das Eigentum an der Kaufsache zu verschaffen, so auch die
hauptsächlichste Pflicht des Käufers bestimmt werde. Hat jedoch der
Käufer im Zeitpunkt der öffentlichen Burkundung bereits eine Teilzahlung
geleistet, so beschränkt sich seine Zahlungsverpflich-tung auf den noch
nicht bezahlten Rest des Kaufpreises. Nachdem der Beklagte im Hinblick auf
den Kauf bereits ' 2000 Fr. erhalten hatte, war es sein wirklicher Wille,
dem Kläger das Grundstück mit Inventar gegen Zahlung von (noch) 43,000
Fr. zu überlassen, wie es verurkundet wurde; entgegen der Auffassung
der Vorinstanz liegt also ein Widerspruch zwischen Willensinhalt und
Willensäusserung nicht vor. Hieran ändert der Umstand nichts, dass der
Beklagte der freilich irrtümlichen Auffassung gewesen sein wird, der
Voranzahlung von 2000 Fr. liege eine rechtswirksame Verpflichtung zu
Grunde oder es werde dies mindestens nach der öffentlichen Beurkundung
der Fall sein. Ob diese Zahlung wegen des

64 ' Odligationenrecht. N° 7.

Fehlens einer solchen Verpflichtung nachträglich wieder zurückgefordert
werden könnte, und welches dann all_ fällig die Folgen der Rückforderung
wären, bedarf

vorliegend der Erörterung nicht. .

Endlich hat die Vorinstanz zu Unrecht angenommen, dass anders als in den
früher beut-teilten Fällen vorliegend nicht ein vollständig erfülltes
Rechtsgeschäft hinterher wegen Formwidrigkeit aufgehoben werden wolle,v
weil nämlich ein Erfüllungsvorgang, die Abrechnung über die Kosten
der Bodenverbesserung, es im Gefolge hatte, dass die Frage aufgeworfen
wurde, ob der Kauf gültig sei. Ausgangspunkt ihrer Betrachtungsweise
muss sein, dass zunächst der Beklagte Schuldner dieser Kosten geworden
war, obwohl sie noch nicht ziffermässig hatten bestimmt werden können,
solange das Grundstück ihm gehörte; denn die Zahlung einer erst nach
dem Kauf bem. der Grundstücksübereignung in der Person des Käufers als
gegenwärtigen Grundstückseigentümers entstandenen Schuld hätte mit der
Erfüllung des Kaufvertrages nichts zu tun. Handelt es sich aber wirklich
um Übernahme der bezüglichen schuld des Verkäufers durch den Käufer,
so hedurfte es zur Erfüllung des Schuldübernahmeversprechens nicht der
Befriedigung des Gläubigers, sondern nur des Eintrittes des Käufers in
das Schuldverhältnis an Stelle und mit Befreiung des Verkäufers (Art. 175
Abs. 1 , 176 Abs. 1 OR), der vorliegend erfolgt ist, wie sich daraus
ergibt, dass die Drainagegenossenschaft nicht dem Beklagten, sondern dem
Kläger Rechnung gestellt hat. (Wäre übrigens die Vorinstanz folgerichtig,
so hätte sie einen Nichtigkeitsgrund auch noch darin finden müssen, dass
im Kaufvertrag nicht auch noch diese nach ihrer Auffassung vom Kläger
übernommene schuld als ihrer Höhe nach erst noch zu bestimmender Teil des
Kaufpreises (über den Betrag von 45,000 Fr. hinaus) aufgeführt worden
ist), Danach ist auch der vorliegend streitige Kaufvertrag vollständig
erfüllt worden, undObligationenrecht. N° 8. 65

zwar auch von Seiten des Klägers freiwillig, was genügen muss, um die
nachträgliche Anfechtung wegen ss Nichtberücksichtigung des zum voraus
bezahlten Teils des Kaufpreises bei der Beurkundung auszuschliessen;
denn der mit der Rechtsprechung des Bundesgerichts verfolgte Zweck würde
vereitelt, wenn mit der Vorinstanz Erfüllung trotz Kenntnis des Nicht
i g ke i t s g r u n d e s verlangt würde, ganz abgesehen davon, dass
es Bedenken erwecken müsste, der Nichtkenntuis eines Rechtssatzes den
übrigens das Bundesgericht nicht gelten lässt eine derartige Bedeutung
beizumessen.

8. Arrét de la. Ire Section civile da le! février 1926 dans la cause
Oamzzo contre Gari-azzo. Vente. Simulation. Celui qui se désend contre une
demande fondée sur un aete juridique nul et non avenu parce que simulé,
n'est pas

obligé de faire annuler cet. acte, il lui suffit d'exciper de son
inexistence, et cette exception est imprescriptible.

A. Edouard Carruzzo a fait vendre aux enchères pubquues le 27 avril 1924
un verger de 565 m2 lui appartenant a St André sur Chamoson. L'immeuble
fut adjugé à Eugène Carruzzo pour le prix de 28 fr. la toise de 3,80
mi, soit au total 4160 fr. 80. Le procés-verbal, réguliérement signé
de l'adjudicataire et des cautions, fut trancrit au registre foncier de
Sion sous N° 4095 de 1924.

Edonard Carruzzo reclama à son frere Eugene le paiement du prix. de
vente par commandement de payer N° 16 273, mais le debiteur forma
opposition. Mainlevée provisoire ayant été accordée, Eugene Carruzzo
ouvrit action en liberation de dette le 21 mai 1924. Par mémoire du 28
janvier 1925, il exposa qu'avant l'enchère le vendeur l'avait prie de
venir miser jusqu'ä

AS 51 n 1926 5

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 216 - 1 Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique.
¹	Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique.
²	Les promesses de vente et les pactes de préemption, d'emption et de réméré portant sur un immeuble ne sont valables que s'ils ont été passés en la forme authentique.79
³	Les pactes de préemption qui ne fixent pas le prix à l'avance sont valables en la forme écrite.80

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 216 - 1 Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique.
¹	Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique.
²	Les promesses de vente et les pactes de préemption, d'emption et de réméré portant sur un immeuble ne sont valables que s'ils ont été passés en la forme authentique.79
³	Les pactes de préemption qui ne fixent pas le prix à l'avance sont valables en la forme écrite.80

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 216 - 1 Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique.
¹	Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique.
²	Les promesses de vente et les pactes de préemption, d'emption et de réméré portant sur un immeuble ne sont valables que s'ils ont été passés en la forme authentique.79
³	Les pactes de préemption qui ne fixent pas le prix à l'avance sont valables en la forme écrite.80

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 799 - 1 Le gage immobilier est constitué par l'inscription au registre foncier; demeurent réservées les exceptions prévues par la loi.
¹	Le gage immobilier est constitué par l'inscription au registre foncier; demeurent réservées les exceptions prévues par la loi.
²	L'acte constitutif du gage immobilier n'est valable que s'il est passé en la forme authentique.631

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 175 - 1 La promesse faite à un débiteur de reprendre sa dette oblige le reprenant à le libérer soit en payant le créancier, soit en se chargeant de la dette du consentement de celui-ci.
¹	La promesse faite à un débiteur de reprendre sa dette oblige le reprenant à le libérer soit en payant le créancier, soit en se chargeant de la dette du consentement de celui-ci.
²	Le reprenant ne peut être actionné en exécution de cet engagement par le débiteur, aussi longtemps que ce dernier n'a pas accompli envers lui ses obligations dérivant du contrat de reprise de dette.
³	L'ancien débiteur qui n'est pas libéré peut demander des sûretés au reprenant.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 176 - 1 Le remplacement de l'ancien débiteur et sa libération s'opèrent par un contrat entre le reprenant et le créancier.
¹	Le remplacement de l'ancien débiteur et sa libération s'opèrent par un contrat entre le reprenant et le créancier.
²	L'offre de conclure ce contrat peut résulter de la communication faite au créancier par le reprenant ou, avec l'autorisation de celui-ci, par l'ancien débiteur, de la convention intervenue entre eux.
³	Le consentement du créancier peut être exprès ou résulter des circonstances; il se présume lorsque, sans faire de réserves, le créancier accepte un paiement ou consent à quelque autre acte accompli par le reprenant à titre de débiteur.