BGE-47-II-314 - 1921-07-14 - ATF - Droit civil - 314 Obligationenrecht. N° 54. 54. Urteil" der I. Zivilabteîlung vom 14. Juli 1921

314 Obligationenrecht. N° 54.

54. Urteil" der I. Zivilabteîlung vom 14. Juli 1921 i. S. Kimi & Sie
gegen Baugenossenschaft Stampfenbach. Miete: LangfristigerVertrag,
durch den der Vermieter auch die Heizungspflicht gegen einen pauschal
vereinbarten Mietzins übernommen hat. Veränderungen der Vertragsleistung
des Vermieters durch die infolge des Krieges eingetretene wirtschaftliche
Umwälzung. Lücke im Vertrag. Analoge Anwendung von Art. 373 , Abs. 2, OR.

A. Mit Vertrag vom 28. Oktober 1913 vermietete die Klägerin der Beklagten
ca. 487 m' Parterreund Souterrainräumlichkeiten im sog. Kaspar-Escherhaus
(Mühlequai Nr. 10 und 12) in Zürich für die Zeit vom 1. Januar 1914 bis
1. Januar 1923, und zwar zu einem jährlichen Mietzins von 22,000 Fr. für
die ersten vier und 24,000 Fr für die weitem fünf Jahre. Gemäss § 3 der
Vertragshestimmungen ist in diesem Mietzinse die Heizung inbegriffen.

B. Mit der vorliegenden Klage verlangte die Klägerin vom 1. Oktober
1918 hinweg für die noch ausstehende Vertragsdauer einen jährlichen
Mietzins zusehlag von 4000 Fr. für die in nicht voraussehbarer Weise
gesteigerten Kosten der Heizung. in der Begründung stellte sie sich auf
verschiedene Rechtsstandpunkte. So berief sie sich allgemein darauf,
dass die Mietzinserhöhung einem Gebot der Billigkeit entspreche, weiter,
dass der Vertrag unter der stillschweigenden Bedingung abgeschlossen
werden sei, dass die Kohlenpreise verhältnismässig stabil bleiben würden,
ferner auf eine Lücke im Gesetz, eventuell Vertrag, die vom Richter in
Anwendung der Art. 1 und 2 ZGB auszufüllen sei, auf Rechtsmissbrauch der
Beklagten, auf Irrtum im Sinne von Art. 24, Ziff. 4, GB, auf wichtige
Gründe zur Vertragsauflösung im Sinne von Art. 289 OR und auf analoge
Anwendung von Art. 287 OR.

Die Beklagte beantragte Abweisung der Klage im wesentlichen mit der
Begründung, dass der MietzinSObligationenrecht. N° 54. 315

in für beide Parteien verbindlicher Weise im schriftlichen Vertrage
festgesetzt sei. Eine nachträgliche Abänderung des Vertragsinhaltes im
Sinne einer Erschwerung der Verpflichtungen der Beklagten widerspreche
dem Grundsatze der Vertragsfreiheit-

C. Mit Urteil vom 25. Februar 1921 hat das Obergericht des Kantons Zürich
in Abänderung des die Klage abweisenden Entscheides der ersten Instanz
die Beklagte verurteilt zur Zahlung eines jährlichen Zuschlages von 4000
Fr. für die ersten zwei Jahre vom 1. Oktober 1918 an, und für den Rest
der Mietsdauer zur Zahlung eines jährlichen Zuschlages, welcher dreimal
soviel beträgt, als die Kohlenpreise im Herbst der jeweiligen Jahre den
Ansatz von 640 Fr. pro 10,000 Kg. übersteigen, immerhin in der Meinung,
dass der Zuschlag den Betrag von 4000 Fr. nicht übersteigen soll.

D. Gegen dieses Urteil hat die Beklagte die Berufung an das Bundesgericht
erklärt mit dem Antrag auf Abweisung der Klage in vollem Umfange.

E. In der heutigen Verhandlung hat der Vertreter der Beklagten dieses
Begehren erneuert. Der Vertreter der Klägerin hat auf Anweisung der
Berufung und Bestätigung des angefochtenen Urteils angetragen.

* Das Bundesgericht zieht in Erwägung :

1. Die Vorinstanz begründet die grundsätzliche Gutheissung der Klage im
wesentlichen mit Art. 24 Ziff. 4 OR; sie geht davon aus, die Annahme,
dass der Sachverhalt so, wie er beim Vertragsschluss bestand, an-dauere
oder nur in dem damals voraussehbaren Umfange sich ändere, sei auch
dann eine irrtümliche, wenn die Abweichung von dieser Annahme erst im
Verlaufe der Vertragsdauer eintrete; nach den Umständen des Falles müsse
dieser zukünftige Sachverhalt nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr
als eine notwendige Grundlage des Vertrages betrachtet werden. Wollte
man aber die Irrtumsbestimmungen zur Beurteilung

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des vorliegenden Falles heranziehen, so würde es sich

jedenfalls nur um einen Irrtum im Beweggrund handeln, da er sich nicht auf
den nach Art. 24 OR wesentlichen Inhalt des im abgeschlossenen Vertrage
Erklärten, sondern einzig auf Vorstellungen über die zukünftige Marktlage
beziehen könnte. Abgesehen hievon würde die Rechtsfolge wesentlichen
Irrtums eines Kontrahenten gemäss Art. 23 on in der Unverbindlichkeit des
Vertrages von Anfang an bestehen, und wäre daher die Möglichkeit einer
teilweisen Aenderung des Vertrages, wie sie die Vorinstanz vorgenommen
hat, ausgeschlossen (vergl. AS 39 II S. 244).

2; Fragt és sich daher, ob eine gesetzliche Aenderung des Vertragsinhaltes
im Sinne des angefochtenen Urteils aus andern Gründen zulässig sei,
so ist von der Natur und dem Zwecke des abgeschlossenen Vertrages
auszugehen. Danach ist die Klägerin mit der Ueberlassung des Mietobjektes
zum vertragsmässigen Gebrauche an die Beklagte auch zur Heizung der
Mieträumlichkeiten verpflichtet, wogegen ihr ein Anspruch auf den pauschal
vereinbarten Mietzins zusteht. Wie die Vorinstanz mit Recht betont,
bildete dabei die Heizungspflicht im Zeitpunkte des Vertragsschlusses
nur einen nebensächlichen Bestandteil ihrer Vertragsleistung,
weshalb denn wohl auch eine Ausscheidung der Heizungsentschädigung
nnterbliehen ist. Im Vordergrunde der beidseitigen'lnteressen stand
der Mietgegenstand als solcher ; dieser war in erster Linie massgebend
für die Würdigung der wirtschaftlichen Bedeutung von Leistung und
Gegenleistung auf Grund der damaligen übersehbaren und übersehenen
tat.sachlichen Verhältnisse. Wenn daher die Klägerin auch die an sich
dem Mietvertrage nicht anhaftende Heizungspflicht übernahm, so konnte
nach der . sachlage die hiefür in die Preisfestsetzung einberechnete
Entschädigung nicht anders, als im Sinne eines Ersatzes der durch die
Erfüllung dieser VerpflichtungObligationenrecht. N° 54. 31-7

bedingten effektiven Aufwendungen verstanden sein. Spekulationsabsichten
des einen oder andern Vertragsteiles sind umso unwahrscheinlicher,
als im damaligen Zeitpunkte mit wesentlichen Konjunkturschwankungen in
den Brennmaterialpreisen in keiner Weise zu rechnen war; jedenfalls kann
aus der vereinbarten langen Mietsdauer hiefür nichts hergeleitet werden,
indem diese unzweifelhaft lediglich im Hinblick auf eine vorteilhaftere
Ausnutzung der Geschäftslage von der Beklagten eingegangen wurde. Trug
daher auch die Klägerin das Risiko für Preisschwankungen im Rahmen
der normalen Marktlage, so war doch, wie die Vorinstanz zutreffend
annimmt, eine gewisse stetigkeit der Preise die Grundlage ihrer
Nebenverpflichtung. Auf die Annahme des fWeiterbestehens der beim
Vertragsschluss gegebenen Verhältnisse gründete sich die Uebernahme der
Heizungspflicht, und es war damit auch der Vertragswille der Parteien
entsprechend beschränkt.

3. Die Erreichung dieses der-messen begrenzten Vertragszweckes wurde
indessen durch die infolge des. Krieges eingetretene Umwälzung aller
wirtschaftlichen Verhältnisse verunmöglicht, indem durch diesen V er-

. gang die Leistung der Klägerin im Sinne einer Erschwe;

rung der Erfüllung derart verändert worden ist, dass sie nicht mehr
als die beim Vertragsschluss nach der übereinstimmenden Parteiabsicht
gewollte erscheinen kann ; denn während, wie die Vorinstanz auf Grund
einer Expertise feststellt, ursprünglich nur etwa der 14. Teil des
Mietzinses für die Kosten des Brennmateä rials aufgewendet werden musste,
erforderte die Heizung 1918-19 einen Aufwand von mehr als 1[4 und 1919
20 gegen 1/3 des Mietzinses. Die durch diese Umwälzung geschaffenen
völlig neuen Umstände wa; ren für die Kontrahenden nicht voraussehhar,
handelt es sich doch um ausserhalb jeder menschlichen Erkennt- nis
liegende Ereignisse. Ums'omehr muss daher auch

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als ausgeschlossen gelten, dass sich ihr Wille auf diese Wirkungen, an
die sie gar nicht denken konnten, bezogen hätte, und es weist mithin der
Vertrag insofern eine Lücke auf, als er für diese ausserordentlicheu
Verhältnisse eine Normierung nicht vorsieht. Diese nicht getroffene
Regelung ist daher aus dem Zweck und Inhalt des Erklärten im Sinne
beider Vertragsteile so zu ergänzen, wie diese sie getroffen haben
Würden, wenn sie den eingetretenen Verlauf der Dinge in Betracht gezogen
hätten (vergl. sEUFFEnTs Archiv, 3. Folge, Bd. 17 s. 250; RG Bd. 100
S. 132). Die Anknüpfung an das positive Gesetzesrecht bietet hiefür der
auch von der Klägerin heute angerufene Art. 373 , Abs. 2, OR; denn wie
der Vorderrichter zutreffend annimmt, handelt es sich bei der in Frage
stehenden Vertragsleistung der Klägerin um eine demWerkvertrag analoge
Verpflichtung, um (in werkvertragsähnliches Verhältnis, indem-auch hier
die Herstellung eines näher bestimmten Arbeitsproduktes gegen Lohn
den Inhalt der von der Klägerin übernommenen Heizungspflicht bildet.
Dieser Annahme steht nicht entgegen, dass die Vergütung nicht besonders
vereinbart, bezw. vom Mietpreise nicht ausgeschieden werden ist, da
im Zweifel ein angemessener Lohn als stillschweigend vereinbart gilt
(AS 16 S. 763). Angesichts dieser wesentlichen Gleichheit des vom
Gesetze entschiedenen Falles mit dem vorliegenden ist daher nicht
einzusehen, weshalb nicht auch der gleiche gesetzgeberische Gedanke,
wie er in Art. 373 Abs. 2 OR, dahingehend zum Ausdruck kommt, dass
'ausserordentlichen, die Sachlage gegenüber dem Vertragsschluss
verschiebenden Umständen vom Richter nach seinem Ermessen Rechnung zu
tragen ist, im vorliegenden Falle Anwendung finden soll. Liegt diese
Regelung auch nur in einer Einzelanwendung vor, so verkörpert sie doch
ein allgemeines Prinzip, und es drängt sich die Analogie umsomehr auf,
als das Gesetz dessen Anwendbarkeit auch anderwei--Ohligationenrecht. N°
54. 319

tig ausdrücklich vorsieht (Art. 83 , 352 , 545 OR usw.).

Wenn es sich daher bei der nachträglichen Steigerung der
Brennmaterialienpreise um ganz ausserordentliche Verhältnisse handelt,
die beim Vertragsschluss nicht vorausgesehen werden sind und auch
nicht vorauszusehen waren, so muss der Tatbestand der genannten
Gesetzesbestimmung in diesem Sinne als erfüllt erachtet werden. Danach
besteht für den Richter die Möglichkeit der Erhöhung des Preises oder der
Auflösung des Vertrages. Diese letztere Massnahme fällt angesichts des
Umstandes, dass beide Parteien den Vertrag mit ihrem Willen fortgesetzt
haben und noch fortsetzen, und dass der Fortbestand durchaus im In-teresse
der Beklagten liegt, ausser Betracht, und es fragt sich somit nur noch,
in welchem Umkange ausgleichende Zuschläge zum vereinbarten Mietzinse
gerechtfertigt sind. Da für deren Bemessung wesentlich Gegenstand
tatsächlicher Feststellung bildende Momente ausschlaggebend sind,
die zu beurteilen der kantonale Richter besser in der Lage ist als das
Bundesgericht, ist in diesem Punkte ohne weiteres auf die auf sach-

verständing Würdigung beruhenden Berechnungen der

Vorinstanz abzustellen.

Demnach erkennt das Bundesgericht :

Die Berufung wird abgewiesen und das Urteil des Obergerichts des Kantons
Zürich vom 25. Februar 1921 bestätigt.

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SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 1 - 1 La loi régit toutes les matières auxquelles se rapportent la lettre ou l'esprit de l'une de ses dispositions.
¹	La loi régit toutes les matières auxquelles se rapportent la lettre ou l'esprit de l'une de ses dispositions.
²	À défaut d'une disposition légale applicable, le juge prononce selon le droit coutumier et, à défaut d'une coutume, selon les règles qu'il établirait s'il avait à faire acte de législateur.
³	Il s'inspire des solutions consacrées par la doctrine et la jurisprudence.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
¹	Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
²	L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.