BGE-46-II-168 - 1920-03-16 - ATF - Droit civil - 168 Ohngationenrecht. N' 32. 32. Urteil der I. Zivilabteilung vom 16. März 1920

168 Ohngationenrecht. N' 32.

32. Urteil der I. Zivilabteilung vom 16. März 1920 i. S. Grè-tz gegen
Schlageter. M i e t e : Schadenersatz bei vorzeitigem Rücktritt aus wich-

tigen Gründen. Art. 269 OR: voller Ersatz ? Art. 97 if. OR. ·

A. Durch Vertrag vom 1. September 1919 hat der Kläger Schlageter dem
Beklagten Grätz ein Warenhaus auf die Dauer von 10 Jahren -1. April 1910
bis 31. März 1920 vermietet. Der Mietzins betrug an-- fänglich 19,000
Fr., zuzüglich 6% der Umbaukasten (65,000 Fr.), wurde aber bald auf
21,700 F1". und zuletzt auf 21,718 Fr. erhöht.

Schon Anfangs 1914 ist der Mieter mit den Zinszahlungen im Rückstande
geblieben. Nach Ausbruch des Krieges vermochte er den Zins nicht mehr
zu bezahlen. Durch Vereinbarung vom 3. Juli 1915 wurde der Mietzins
für die Jahre 1915 und 1916 auf 16,000 Fr. ermässigt. Am 27. Juli 1916
hat der Beklagte einen Nachlassvertrag zu 25 % abgeschlossen. Um die
Nachlassdividende im Betrage von 125,000 Fr. bezahlen zu können, verkaufte
der Beklagte seine sämtlichen Aktiven seinem Geschäftsfreunde Rubinstein,
welcher sich verpflichtete aus dem Erlös die Nachlassdividende an'die
Gläubiger des Beklagten zu bezahlen. Am 15. Dezember 1916 hat der Beklagte
den Mietvertrag infolge Geschäftsaufgabe und wegen unerschwinglich hohen
Mietzinses auf 31. März 1917 gekündigt. Er hat dem Vermieter einen halben
Jahreszins als Entschädigung angeboten und ihm gleichzeitig mitgeteilt,
dass er ihm das Haus schon anfangs Januar 1917 zur Verfügung stelle. Der
Kläger hat am 16. Dezember 1916 geantwortet, dass er die Kündigung unter
Schadenersatzvorbehalt, aber erst auf Ende Juni 1917 annehme. In einem
folgenden Briefe vom 21. Dezember 1916 hat der Kläger zwar bestritten,
dass ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages
gemässObligstionenrecht. N' 32. 169

Art. 269 OR vorliege, aber ausdrücklich erklärt, er

werde sich um die Weitervermietung des Hauses bemühen und je nach dem
Ergebnis seiner Bemühungen die Entsehädigungsforderung ermässigen. Darauf
hat der Beklagte geantWortet, er betrachte es als selbstverständlieh,
dass das Mietverhältnis mit Beginn des neuen Mietsvertrages aufgelöst
sei und es dann Sache der richtlichen Entscheidung sein müsse, die
Höhe der Entschädigung zu bestimmen. Damit haben die Parteien ihre
Korrespondenz abgeschlossen; über weitere Verhandlungen geben die Akten
keinen Aufschluss. Nachdem der Beklagte ausgezogen war, liess der Kläger
durch gerichtliche Expertise den Schaden feststellen, welchen der Mieter
durch missbräuchliche Benuztung des Hauses verursacht hatte. Die Experten
haben diesen Schaden auf 2932 Fr. und die Kosten der Wiederherstellung
der weggenommenen Gegenstände auf 1853 Fr. 40 geschätzt. Der Beklagte
liess dann Verbesserungen vornehmen, sodass die Experten den Betrag
des Schadens auf 946 Fr. 80 Cts. herahsetzten. Dazu kommt ein weiterer
Schaden, der infolge eines Röhrenbruchs der Wasserleitung entstanden ist
und von den Experten auf 250 bis 350 Fr. geschätzt wird. Für alle diese
Schädigungen fordert der Kläger im Ganzen 51,296 Fr. 80 Cts., und zwar :

1. Gemäss Art. 269 OR vollen Ersatz des ihm infolge der vorzeitigen
Vertragsaufhebung entstandenen Schadens im verminderten Beträge von 50,000
Fr., immerhin mit dem Vorbehalte, dass er bereit sei, die Forderung weiter
zu ennässigen, sofern ihm die Wiedervermietung des Hauses während des
Prozesses möglich werden sollte. Der Kläger erklärt sich auch bereit, den
Beklagten für die zurückbehaltenen Gegenstände angemessen zu entschàdigen.

2. Gemäss Art. 261 und 27] O.R. wegen missbräuchlicher Benutzung der
Mietsache eine Entschädigung von 1946 Fr. 80 Cts.

170 Obligationenrccht. N° 32

3. Auf Grund derselben Gesetzesbestimmungen, eventuell gemäss Art. 41
OR, Ersatz des durch den Röhrenbruch verursachten Schadens im Betrage
von 359 Fr.

B. Der Beklagte hat diese Forderung, soweit sie den Betrag eines halben
Mietzinses übersteigt, bestritten, weil er durch die infolge des Krieges
geschaffenen

' Verhältnisse zur sofortigen Aufhebung des Mietvertrages ss

berechtigt gewesen sei. Bei Festsetzung der Entschädigung gemäss Art. 269
sei vor allem aus zu berücksichtigen, dass der Kläger den Schaden dadurch
selbst verschuldet habe, dass er ein günstiges Angebot zurWiedervermietung
des Hauses abgelehnt, sodann dass der Kläger den Beklagten durch die
Arrestanlage und durch die Aufnahme der Retentionsurkunde böswillig
geschädigt habe. Der Missbrauch der Mietsache wird bestritten, die be-

zügliche Schadenersatzforderung wird nur im Betrage -

von 98 Fr. 50 Cts. anerkannt. Auch die weitere Schadenersatzforderung
wird bestritten, weil der Kläger den Röhrenbruch selbst verschuldet habe.

In der Widerklage fordert der "Beklagte Entschädigung für die zufolge
richterlicher Verfügung zurückhehaltenen Gegenstände. :

C. Das Amtsgericht Luzern Stadt hat dem Kläger eine Gesamtentschadigung
von 37,748 Fr. zugesprochen. Es hat die Schadensersatzforderung aus
Art. 269 OR auf 40,000 Fr. reduziert, dem Kläger aber überdies für die
Beschädigung des Mietobjektes durch missbrauchliche Benutzung und infolge
des Röhrenbruchs 946 Fr. 80 Cts. und 258 ;. andrcrseits dem Beklagten
für die zurückbchaitencn Gegenstände 2948 Fr. zugesprochen.

D. Dan Ossiergex'imlt Ces, .iiantonzt Luzern hat die Enter-ngfgung
aus 41,395 F.. erhöht. E: gelt von der Rechtsauffassung aus, dass
der Vermieter gemäss Art. 269 Oil vollen Ersatz n zu fordern habe;
den Kläger treffe kein Verschulden, dass das Haus nicht früher habe
vermietet werden können. Dagegen hat das Ober-gerächt einen Betrag von
7200 Fr. für Mietzins, welchen derObiigationenrccht reo 171

Kläger inzwischen aus dem Hause gezogen hat, in Abrechnung gebracht
und deswegen die Schadenersatzforderung des Klägers auf 42,800
Fr. herabgesetzt. Dazu kommt die Entschädigung für missbräuehliche
Benutzung der _ Mietsache 663 Fr. 30 Cts. und wegen des Röhrenbruehs 250
Fr. Dagegen ist abzuziehen der Betrag von 2318 Fr. gemäss der Widerklage,
sodass sich die vom Beklagten zu bezahlende Entschädigung auf 41,395
Fr. beziffert.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung :

1. Die Schadenersatzforderung wegen Nichterfüllung des Mietsvertrages
ist gemäss. Art. 97 f . OR grundsätzlich begründet. Bei Festsetzung der
Entschädigung ist in erster Linie auf die von den Parteien bei Aufhebung
des Vertrages getro'fene Vereinbarung abzustellen. Aus .der bei den
Akten liegenden Korrespondenz, insbesondere aus den Briefen des Klägers
vom 16. und 21. Dezember 1916, und aus dem Briefe des Beklagten vom
26. Dezember 1916 geht hervor, dass sich die Parteien damals nicht nur
darüber geeinigt haben, dass der Vertrag auf Ende Juni 1917 aufgehoben
werde, sondern auch darüber, dass es Sache der richterlichen Entscheidung
sein soll, die Höhe der Entscheidung zu bestimmen. Auch aus dem übrigen
Verhalten der Parteien ist zu séhliessen, dass sie der damaligen Zeitlage
Rechnung tragen wollten und dass namentlich der Kläger bereit, war,
die Notlage des Mieters zu berücksichtigen und den Schaden mit ihm zu
teilen. Nach dieser Vereinbarung der Parteien hat der Richter daher die
vom Kläger ge-

forderte Entschädigung nach freiem Ermessen und unter

Würdigung aller Umstände zu bestimmen.

Dabei ist die Feststellung des Obergerichts massgebend, dass der Beklagte
infolge des Krieges und ohne eigenes Verschulden in die Unmöglichkeit
versetzt werden ist, den Mietvertrag fortzusetzen, und dass andrerseits
auch dem Vermieter nicht zum Verschulden angerechnet werden kann, dass
er aus dem Hause keinen grösseren

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Nutzen ziehen konnte. Bei dieser Voraussetzung ist vorab zu ermitteln,
welchen Zinsenausfall der Kläger tatsächlich erlitten hat. Dabei ist
auf die Vereinbarung vom 3. Juli 1915 abzustellen, wonach der Mietzins
für die Jahre 1915 und 1916 auf 16,000 Fr. ermässigt wurde. Bei der
Berechnung des Zinsenausfalles ist daher von der Annahme auszugehen,
dass der Kläger seinem Mieter unter gleichen Voraussetzungen für die
folgenden Kriegsjahre die gleiche Vergünstigung gewährt hätte, sodass
er für den ganzen Rest der Mietdauer keinen höheren Zins als 16,000
Fr. hätte fordern können. Der Ausfall an Mietzinsen hätte daher nicht
59,000 Fr. sondern nur 44,000 Fr. betragen. Von diesem Betrage kommt
in Abzug, was der Kläger inzwischen tatsächlich an Mietzins bezogen
hat. Dabei muss auf den Mietvertrag mit Burger Kehl abgestellt werden,
wonach das Haus vom 1. Januar 1920 hinweg auf die Dauer von 15 Jahren um
20,000 Fr. vermietet werden ist. Die Rechnung der Vorinstanz ist daher
in der Weise zu berichtigen, dass für die Zeit nach dem 1. Januar 1920
die auf Grund des neuen Vertrages zu erwartenden Mietzinse eingesetzt
werden. Diese Berechnung führt zu dem Ergebnisse, dass dem Kläger
ein Betrag von 10,325 Fr. gutgeschrieben, der Zinsausfall daher auf
33,675 Fr. vermindert werden muss. Dieser Ausfall muss von beiden
Teilen in billigem Verhältnisse getragen werden. Die Verteilung im
Verhältnisse von 1/4 und S/4 ist den Verhältnissen angemessen. Denn
es ist anzunehmen, dass der Kläger unter den damaligen Verhältnissen
seinem Mieter nicht mehr zumuten wollte, als er nach den Regeln der
Billigkeit von ihm verlangen konnte. Ueberdies ist zu berücksich-tigen,
dass der Kläger durch den Umbau seines Hauses zum Warenhaus zum voraus
ein Risiko für die Erschwerung der Vermietung übernommen hat, und dass
er für die vom Beklagten zurückgelassenen Installationen, deren Wert von
den gerichtlichen Experten auf 8207 Fr. geschätzt wird, nur 2928 Fr. zu
bezahlen hat.

-... J.../hw;l ??Obligatienenrecht. N° 32. 173 2. Die Anwendung von
Art. 269 OR führt zu dem-

ss selben Ergebnisse. Denn unter dem vollen Ersatz im

Sinne dieses Artikels kann nur diejenige Entschädigung verstanden werden,
welche der zurücktretende Mieter dem Vermieter nach den allgemeinen
Bestimmungen des Gesetzes (Art. 99 in Verbindung mit Art. 43 OR)
wegen Nichterfüllung des Vertrages zu bezahlen hat. Der Mieter, der
aus wichtigen Gründen vom Verträge zurücktritt, darf nicht schlechter
gestellt werden, als derjenige, welcher den Vertrag bricht (s. Osna,
S. 590). Diese Rechtauffassung wird bestätigt durch die Tatsache, dass
die im alten OR enthaltene Bestimmung, Art. 293 : können sich die
Parteien über die Art und das Mass des Ersatzes nicht verständigen,
so entscheidet darüber der Richter , bei der Redaktion des Gesetzes
beseitigt, d. h. mit Rücksicht auf die allgemeine Bestimmung des Art. 99
zii: als selbstverständlich nicht in den Art. 269 aufgenommen worden ist.

3. Mit Beziehung auf die übrigen Posten der klagerischen
Schadenersatzforderung kann hier einfach auf die zutreffenden Erwägungen
der Vorinstanz verwiesen werden. Hinsichtlich der zurückbehaltenen
Gegenstände wird ein Eigentumsanspruch vom Beklagten nicht geltend
gemacht, und die dem Beklagten zukommende Entschädigung ist auf Grund
der tatsächtlichen Feststellungen und des Gutachtens Sachverständiger
einwandfrei bestimmt worden.

4. Werden alle diese Faktoren berücksichtigt, so rechtfertigt es sich,
die vom Beklagten zu hezahlende

'Entschädigung auf netto 25,000 Fr. zu ermässigen.

Diese Summe ist vom 1. Januar 1919 hinweg zu verzinsen. ' Demnach erkennt
das Bundesgericht :

Die Berufung wird teilweise gutgeheisen und der dem Kläger zugesprochene
Betrag auf 25,900 Fr. herabgesetzt.