BGE-44-I-66 - 1918-06-21 - ATF- Droit constitutionnel - 66 staatsrecht- Wohnsitz des Kindes hierauf und nicht auf den Ort der Verbeiständung

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations)

Art. 270

Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:

s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou

si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer.

En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail.

66 staatsrecht-

Wohnsitz des Kindes hierauf und nicht auf den Ort der Verbeiständung
abzustellen ist, was dazu führt, dass der Wohnsitz der Mutter auch als
solcher des Kindes zu gelten hat. Ist aber danach auch für die Klage
des Kindes in Zürich ein Gerichtsstand nicht begründet, so muss der
angefochtene Entscheid geschützt werden.

Demnach erkennt das Bundesgericht :

Der Rekurs Wird abgewiesen.

12. Urteil vom 21. Juni 1918

i. S. Wenger-kali gegen Hoffmann und Mitbetoiligteî Abgrenzung der
Zuständigkeit der auf Grund des BRB vom

18. Juni 1917 betr. MieterSChutz durch kantonalen Erlasse

eingesetzten Behörden als Gerichtsstandsfrage "im Sinne des A rt. 1 8
9 A b s. 3 0 G. Jener BBB setzt ein Mietverhältnis der Parteien voraus
und gilt mangels eines solchen nicht gegenüber dem K ä u f e r d e r M
ie t li eg e n s c h a f 1, der die Mietverträge nicht übernommen

hat und gemäss A r t. 2 5 9 O R vergeht.

A. Durch Bundesratsbeschluss vom 18. Juni 1917 betr. Schutz von Mietern
gegen Mietzinserhöhungen und Kündigungen sind die Kantonsregierungen
ermächtigt worden, auf dem Verordnungswege, unter Vorbehalt der
Genehmigung des Bundesrates, im Sinne der Vorschriften des Beschlusses
Bestimmungen selbst zu erlassen oder die Ermächtigung hiezu an
bestimmte Gemeinden zu übertragen (Art. 1). Nach dem BBB darf die
hiefür zu bestehende Behörde eine vom Vermieter rechtzeitig geltend
gemachte Mietziuserhöhung (Art. 3) oder eine vom Vermieter rechtzeitig
vorgenommene Kündigung des Mietvertrages (Art . 4) auf Ersuchen des
Mieters als unzulässig erklären, Wenn jene Massnahme nach den Umständen
des Falles als nicht gerechtfertigt erscheint. Dagegen wird durch solche
Mieterschutzverordnungen

* Dieses Urteil hat infolge des revidierten BRB betr. Mieterschutz vom
5. August 1918 seine grundsätzliche Bedeutung verloren.

Gerichtsstand. N° 12. 67

im übrigen weder an den gesetzlichen und vertraglichen Rechten und
Pflichten der Parteien, noch an der Zuständigkeit der ordentlichen
Gerichte zur Beurteilung privatrechtlicher Streitigkeiten aus
Mietverträgen etwas geändert (Art. 6). .

Auf Grund dieses BRB hat der Gemeinderat der Stadt Bern mit Ermächtigung
und Genehmigung der bernischen Regierung und mit Genehmigung auch des
Bundesrates eine gleichbetitelte Verordnung vom 25. Juli 1917 erlassen,
die eine dem städtischen Gewerbegericht angegliederte Mietkommission
(bestehend aus einem Juristen als Vorsitzendem und je zwei Vertretern der
Vermieter und Mieter von Kleinwohnungen als Beisitzern) vorsieht und über
deren Befugnisse bestimmt, dass jeder Mieter, dem bei Erneuerung des
Mietvertrages der Mietzins erhöht (Art. 7), oder dem der Mietvertrag
vom Vermieter gekündigt wird (Art. 14), binnen bestimmter Frist ihren
Entscheid darüber anrufen kann, ob diese Massnahme zulässig sei mit dem
Zusatz hinsichtlich der Beschränkung des Kündigungsrechts (Art. 15 Abs. 2 )
: Unberührt bleiben die dem Vermieter gemäss Art. 261 Abs. 2 , 265 , 266 ,
269 und 270 OR zustehenden Rechte...

B. Der Rekurrent Wenger-Iseli erwarb die Liegenschaft mit Wohnhaus
Steinerstrasse 37 in Bern vom bisherigen Eigentümer Helfer, der
die drei Wohnungen des Hauses an die Rekursbeklagten Hoffmann,
Werz und Spengler ohne Vormerkung im Grundbuch vermietet hatte, laut
Kaufvertrag vom 29. Januar 1918 unter der ausdrücklichen Bedingung :
Die um Teile der Kaufsache bestehenden Mietverträge werden vom Käufer
nich 1. übernommen. Nach Eintritt des Eigentumsübergangs kündigte er
mit rechtlichen Zustellungen vom 2. März 1918 allen drei Mietern gemäss
den Art. 259 und 267 OR auf den 31. Oktober 1918. Hierauf stellten die
Mieter bei der städtischen Mietko'mmission das Begehren, diese Kündigungen
seien als unzulässig zu erklären und ani-

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zuheben. Mit Entscheid vom 15. März 191,8 sprach die Kommission dieses
Begehren zu und verwart' dabei die von Wenger erhobene Einrede ihrer
Unzuständigkeit (weil ein die Mietverträge nieht übernehmender Hauskäufer
mit dem Eigentumserwerb nicht zum Vermieter werde und deshalb die
Mietersehutzverordnung gemäss einer in Abschrift vorgelegten Auskunft des
Schweiz. Justizund Polizeidepartements an die Justizdirektion des Kantons
Aargau vom -8. Februar 1918 grundsätzlich gegen ihn nicht anwendbar sei)
mit Stichentscheid des Vorsitzenden aus wesentlich folgenden Erwägungen
: Zwar stelle Art. 259 GR, auch in der Marginale, den Grundsatz : Kauf
bricht Miete auf. Doch gelte der Neuerwerber, wenn er die Kündigung
unterlasse, als in den Mietvertrag eingetreten, und für den Fall seiner
Weigerung', den Vertrag zu übernehmen. weise das Gesetz ebenfalls
auf das Mietvertragsrecht hin, indem es speziell die gesetzlichen
Kündigungsfristen vorschreibe. Daraus dürfe wohl geschlossen werden,
dass der Neuerwerber bei sofortiger Kündigung bis zum Ablauf der Frist in
einem Mietvertragsverhältnis oder mietvertragsähnlichen Rechtsverhältnis
zum Mieter stehe. Dieses Vertragsverhältnis sei suspensiv bedingt
durch die ungewisse Tatsache, ob der Neuerwerber von der gesetzlichen
Kündigungsfrist des Art. 267 OR Gebrauch mache, und falls diese Tatsache
nicht eintrete, werde der Vertrag ein unbedingte-L Uebrigens habe sich
die Mietkommission in der bisherigen Praxis mit Rücksicht auf den
Zweck der Mietersehutzverordnung, ungerechttertigte Kündigungen und
Mietzinserhöhungen zu verhindern, auch bei solchen Verhältnissen als
kompetent erachtet, da andernfalls der Möglichkeit von Scheinkäufen zum
Zweck der Umgehung der Verordnung Tür und Tor geöffnet Würde.

C. Gegen diesen kantonalrechtlich endgültigen

Entscheid der Mietkomrnission hat Venger-Iseli den staatsrechtlichen
Rekurs an das Bundesgericht ergrif-Gerichtsstanci. lw ...'. 159

ten und beantragt, er sei aufzuheben. Die Begründung geht dahin, sowohl
der grundlegende BBB, als auch die stadtbernische Mieterschutzverordnnng
setze eine vom Vermieter ausgehende Kündigung und dem; nach einen
Mietvertrag zwischen den Parteien voraus; diese Voraussetzung für die
sachliche Zuständigkeit der Mietkommission sei aber hier nicht gegeben, da
zwischen dem Rekurrenten als Liegenschaftscrwerber, der die Mietverträge
nicht übernommen habe, und den Rekursbeklagten als bisherigen Mietern nach
Art. 259 OR kein Mietvertrag, sondern überhaupt kein Rechtsverhältnis
(OSER, Ziff. II 3 litt. a zu diesem Artikel) entstanden sei; die
gegenteilige Annahme der Mietkom-, mission verstosse als willkürlich
gegen die Garantie der Art. 58 und 4 BV (Art. 75 und 72 hem. StV).

D. Die Rekursbeklagten Dr. Hoffmann und Weiz haben ohne besondere
Begründung Abweisung des Rekurses beantragt.

Vom Rekursbeklagten Spengler und von der Mietkommjssion sind keine
Gegenbemerkungen eingegangen.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

Da die sachliche Kompetenz der stadtbernischen Jslietkommission im Grunde
auf dem die städtische Mieterschutzverordnung tragenden BBB vom 18. Juni
1917 beruht, so handelt es sich bei der hier streitigen Abgrenzung dieser
Kompetenz um eine Frage eidgenössischen Rechts, die nach der bestehenden
Praxis unter den Begriff der Gerichtsstandstragen im Sinne des Art. 189
Abs. 3 OG fällt und deshalb vom Bundesgerieht nicht nur aus dem im Rekurse
erörterten Gesichtspunkte der Willkür, sondern frei nachzuprüien ist
(vgl. hiezu neuestens das Urteil vom 19. April 1918 i. S. Weil gegen
Nötzli und Willi, Erw. 1*). Dieser Prü-fung hält die Argumentation der
Mietkommission nicht stand. Sowohl der BRE vom 18. Juni 1917 selbst, als

* Siehe oben S. 58 Î.

70 Staatsrecht.

auch die stadtbernische Mieterschutzverordnung lassen keinen Zweifel
darüber zu, dass sie Streitigkeiten über ein zwischen den Parteien
bestehendes Mietverhältnis voraussetzen. speziell die vorliegend
in {Betracht fallenden Art. 4 BBB und Art. 14 stadthern. Verordnung
sprechen ausdrücklich vom Mietvertrag , der vom Vermieter gekündigt
wird. Die Mietkommission hat aber zu Unrecht angenommen, dass ein
solcher Vertrag oder Wenigstens ein ihm ähnliches und gleichzuhaltendes
Verhältnis im Falle der Veräusserung des Mietgegenstandes auch zwischen
dem neuen Eigentümer und dem Mieter bestehe, selbst wenn der erstere
nicht in den Mietvertrag seines Rechtsvorgängers eingetreten ist. Der
Art. 259 OR bringt nicht nur in der Marginale des deutschen Textes
: Kauf bricht Miete , sondern auch im Texte selbst unzweicleutig
zum Ausdruck, dass ein solcher Erwerber des Mietgegenstandes mit dem
Mietvertrage nichts zu tun hat, indem Abs. 1 bestimmt, dass der Mieter
die Fortsetzung des Mietvertrages von dem als Dritten bezeichneten
Erwerber nur verlangen kann, wenn dieser sie übernommen hat, dass
aber der Veräusserer als Vermieter zur Erfüllung des Vertrages oder zu
Schadenersatz verpflichtet bleibt. Allerdings hat nach Abs. 2 der Erwerber
einer unbeweglichen Mietsache, will er nicht als in das Mietverhältnis
eingetreten gelten, dem Mieter nach Gesetz zu kündigen und ihn bis
zum Ablauf des gesetzlichen Kündigungstermins (falls der Vertrag keine
frühere Auflösung gestattet) in der Miete zu belassen . Allein diese
Rücksichtnahme auf den Mieter wird ihm nicht durch den Mietvertrag,
sondern unmittelbar durch das Gesetz auferlegt Nachdem er einmal gemäss
Art. 259 OR gekündigt hat, kann mit Bezug auf ihn auch von einem suspensiv
bedingten Mietverhältnis nicht die Rede sein. Vielmehr wird seine eigene
ve rtraglie h e Bindung gegenüber dem Mieter durch diese Kündigung
endgültig ausgeschlossen, und es bestehtGerichtsstand. Nsi 12. 71 nur
die ihm g c se tz l i c h obliegende Pflicht zur Duidung des für ihn
fremden Mieters (vergl. indiesem Sinne über den dem heutigen Art. 259
entsprechenden Ari. 281 aOR: AS 28 II S. 83, sowie Osnn, Anm. III 2 b,
und FICK, Anm. 2 zu Art. 259 OR). Die. Ausdehnung der kriegsrechtlichen
Mieterschutzbestimmungen auf den von ihrem Wortlaut nicht umfassten
Kündigungsiall des Art. 259 OR im Wege der extensiven Interpretation,
wie sie der Mietkommission vorzusehn-eben scheint, könnte jedenfalls
nur in Frage kommen, wenn sie dem wirklichen Sinn und Willen des BBB
vom 18. Juni 1917 entspräche Hievon kann jedoch keine Rede sein. Dir
vorliegende bestimmte Auskunft des Schweiz. Justiz-und Polizeidepartments
zeigt klar, dass der Bundesrat die gesetzliche Rechtsordnung mit Bezug auf
jenen Kündigungsfall, der Fassung seines Beschlusses gemäss, nicht ausser
Kraft setzen wollte. Tatsächlich wollte er dies nicht einmal mit Bezug auf
alle Fälle des Auflösungsrechts des Vermieters selbst tun, wie. der von
ihm genehmigte und dem Art. 6 seines Beschlusses entsprechende Vorbehalt
in Art. 15 Abs. 2 der stadtbernischen Verordnung _(oben, Fakt. A, in fine)
erkennen lässt.

Finden aber demnach die von den Rekursbeklagten angerufenen
Kriegserlasse auf den hier gegebenen Taibestand keine Anwendung, so ist
die Mietkommission mit dessen Beurteilung in der Tat über ihre Kompetenz
hinausgegangen. Freilich wäre wohl anders zu entscheiden, wenn es sich um
einen bio ssen Seheinkauf handeln würde, doch haben die Rekursbeklagteu
in dieser Hinsicht nicht s vorgebracht.

Demnach erkennt das Bundesgericht :

Der Rekurs wird gutgeheissen und der Entscheid der Mietkommission der
Stadt Bern vom 15. März 1918 aufgehoben.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 261
	1.	Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
	2.	Le nouveau propriétaire peut cependant:
		a.	pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés;
		b.	pour une autre chose, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, à moins que le contrat ne permette d'y mettre fin plus tôt.
	3.	Si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire.
	4.	Les dispositions relatives à l'expropriation sont réservées.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 266
	1.	Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue.
	2.	Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 267
	1.	À la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat.
	2.	Est nulle toute convention conclue avant la fin du bail et prévoyant que le locataire devra verser une indemnité destinée à couvrir autre chose qu'un dommage éventuel.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 267
	1.	À la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat.
	2.	Est nulle toute convention conclue avant la fin du bail et prévoyant que le locataire devra verser une indemnité destinée à couvrir autre chose qu'un dommage éventuel.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 15
		Il est permis à toute personne qui ne peut signer de remplacer sa signature par une marque à la main, dûment légalisée, ou par une attestation authentique; sont réservées les dispositions concernant la lettre de change.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 265
		Le bailleur et le locataire ne peuvent renoncer à l'avance au droit de compenser les créances découlant du bail.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 269
		Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 259
		Le locataire doit, conformément à l'usage local, remédier à ses frais aux défauts qui peuvent être éliminés par les menus travaux de nettoyage ou de réparation indispensables à l'entretien normal de la chose.

RS 101 Cst. Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Art. 4 Langues nationales
		Les langues nationales sont l'allemand, le français, l'italien et le romanche.