10 Oberste Zivilgerichtsinstanz. _ !. Mater-lellrechtliche Entscheidungen.

2. Arrèt du 21 janvier 1910, dans la etc-esse Rossier, de'f. et rec.,
contre Rusillon et Degrange, dem. et int.

Constatations de falls liant le Tribunal federal (art. 80 OJF). Contrai;
de com-tage, art. 405 al. 1 GO: Pour avoir droit à la commission à
lui promise pour la conclusion d'un marché (vente d'un immeuble) par
son intermédiaire , le courtier n'a pas })esoin de participer jusqu'au
bout aux tractations des parties; il suffit qu'il nit mis les parties
en présence et prepare le marché de sorte que son aboutissement fùt à
prévoir d'après le cours ordinaire des choses.

A. Les sieurs Rusillon et Degrange, gérants d'immenbles,_à Genève, y
possèdent une agence de location, de vente et d'achat de propriétés. Dès
décembre 1907 ils se sont occnpés de la vente du domaine des Genéts
appartement alors au sieur Alex.Rossier, à Bursinel. Ils ont proposé
cette campagne à un de leurs clients, M. Mercier-Diirst, à Bale. Le 28
décembre 1907, Rusillon et Degrange visitèrent en compagnie de Mercier
la propriété des Genèts. Cette visite ent lieu en présence de Rossier
et porta tant sur les batiments que snr le mobilier dn chateau. Par
lettre du 4 janvier 1908, Mercier demandait aux courtiers de s'informer
du plus juste prix des Genèts. Rnsillon se rendit alors chez Rossier,
qui vint à son tour à Genève le 6 janvier pour indiquer aux courtiers
ses conditions de vente. Ces conditions furent communiquées le meme jour
à Mercier. Le 7 janvier, Rnsillon et Degrange confirmerent par lettre
adressée a Rossier l'entretien dela veille. Ils écrivaient:

Pour la vente, vous ne la consentiriez que pour l'en semble de 44
hectares de terrain environ, avec tous les batiments, pour le prix de
380 000 fr., mobilier du chateau compris, celui-ci estimé a environ
40 000 fr. ....Nous avons transmis ces conditions a notre client en
l'engageant vivement à traiter. Si nous ne réussissons pas avec lui,
nous avons d'autres personnes en vue a qui nous l'offrirons.... Nous
avons fixé le taux de la commission à. 10/() pour la

VVVUU

BBerufungsinstanz : 1. Allgemeines Obligationenrecht. N° 2. 11

vente et 50/0 pour la location, payable au premier verse ment de
l'acquereur ou du locataire.

Le lendemain, 8 janvier, Rusillon et Degrange eurent une conversation
téléphonique avec Mercier et en communiquèrent le résultat à Rossier. Par
lettre du 9 janvier, ils écrivaient à Mercier qu'ils avaient soumis ses
désirs au propriétaire et que, pour en obtenir une prompte réponse, ils
iraient passer la journée du 10 janvier aux Genèts où ils pointeraient
1'1nventaire et relèveraient les plans à. la Mairie. Un des courtiers
se rendit le lendemain aux Genéts et prit un relevé des plans qu'il
adresse à Mercier. Le 13 janvier, Rusillon Zithegrange envoyèrent à
Mercier un eompte-rendu detallle de l'affaire. Les 16 et 22 janvier,
ils correspondirent avec Rossier. Dans la seconde de ces lettres ils
écrivaient:

....11 est convenu que nous devrons vous présenter en personne 011 per
e'crit les acquérenrs ou locataires even tuels et que la commission
ne nous serait due qu'on cas de vente ou de location par notre
intermédiaire.

A cette lettre était joint le bon de commission suivant que Rossier
retourna muni de sa Signature:

Bon de commission.

Je soussigné, propriétaire de la campagne Les Genets a Gilly
et Bursinel, m'engagc a payer à messieurs Rus1llon et Degrange une
commission de un pour cent (19/0? sur le prix de vente de ma propriété,
si cette vente a ben par leur intermédiaire. Pour la location, la
commissmn serait de 4% sur la première année.

Les Genets, le 22 janvier 1908. Alexandre Rossier.

Le 20 janvier, en accusant réception (in bon,.Busillon et Degrange
annoncaient a Bossier la visite pro-chaine de Mercier et lui faisaient
observer que Mercier trouvait très sensible la diminution de lover pour
le pré dont Rossier testerait locataire en cas de vente. Le meme jour,
ils recommandèrent encore les Genéts à Mercier. .

Le 7 février ent lieu une nouvelle visite des Genets par Mercier et son
architecte sous la conduite de Ross1er. Par

v

U

U

12 Oberste Zivilgerichtsinstauz I. Materiellrechtliche Entscheidungen.

lettre du 10 février, Mercier informa Rusillon et Degrange qu'il
ne ponvait pas dépasser 300 000 fr. Le 13 du meme mois, Rusillon et
Dogz-ange lui adressèrent un tableau des impòts percus par le canton de
Vaud et par la commune de Gland. Le 17 février, au cours d'une entrevue
a Genève, Rossier déclara à. Rusillon et Degrauge que l'ofire de 300 000
fr. lui paraissait trop faible, mais qu'à 340 000 fr. il discuterait. Le
résumé de cette conversation a été transmis le meme jour à Mercier
par telephone. Les 19 ct 22 février, les parties communiquèrent encore
par téléphone.

Le 29 février, Rusillon et Degrange apprirent que Mercier avait traité
avec Rossier, au nom duquel des propositions plus avantageuses avaient
été faites par le notaire Fricker. La conclusion du marché avait été
précédée de pourparlers entre Mercier et Fricker. Celui ci avait offert le
8 février la propriété de Jolimont a Mercier. La visite de la campagne eut
lieu le 12 février et une seconde fois le 19 février. Dans la soirée du
19, an cours d'une conversation entre Mercier et Fricker, Mercier exprima
le regret de ne pouvoir acheter les Genéts, le propriétaire en demandant
360 000 fr. (il avait sans deute oublié au moment que Rossier, sur les
instances de Rusillon et Degrange, avait déjà réduit ses prétentions
à 340 000 fr.), Fricker lui assura alors qu'il pouvait lui procurer
l'achat de ce domaine pour une somme sensiblement inférieure a 360000 fr.

Apres avoir fait visiter les Genèts à sa femme le 20 février, Mercier
demanda le lendemain a F ricker, qu'il rencontra à Lausanne, de faire à
Rossier une offre de 310 000 fr. et peutètre de 315 000 fr. Le 22 février
le notaire Fricker rendit compte à Mercier de la discussion qu'il avait
eue avec Rossier, qui avait consenti à basiisser le prix jusqu'à 330
000 fr. Mercier ayant élevé son offre a 325000 fr., le marché fut concio
sur cette base et Ia promesse de vente passée le 29 février. Le notaire
Fricker, qui dressa cet acte, instrumenta également, le 24 avril 1908,
l'acte définitif de vente, pour le prix de 325 000 fr.Berufungsiustanz :
1. Allgemeines Obligationenrecht. N° 2. 13

Le 2 mars 1908, Rusillon et Degrange s'enquirent par telephone auprès de
Rossier des conditions de la vente. Rossier leur indiqua le prix de 330
000 fr. (au cours du proces, il a expliqué qu'il en était resté par erreur
à ce chiffre considéré per lui précédemment comme définitif). Là-dessus,
Rusillon s'écria: Eh bien, c'est bon, on touchera la commission.
Ce propos a termine l'entretien.

Le 4 mars 1908, Rusillon et Degrange ont réclamé a Rossier le paiement
de la commission de 1 0/0 prévue par le bon du 22 janvier.

Le notaire Fricker leur répondit au nom de Rossier, le 7 mars, que
celui-ci contestait leur devoir la somme réclamée, la vente des Genéts
n'ayant pas eu lieu par leur intermediaire. Et il ajoute: C'est par mon
entremise que monsieur Mercier, qui était alors sur le point de terminer
l'acquisi tion d'une autre propriété a Rolle, que je lui avais offerte,
a conclu cette affaire aux conditions où elle a été traitée.

B. C'est à la suite de ces faits que Rusillon et Degrange ont ouvert
action contre Rossier par exploit notifié le 12 octobre 1908. Un acte
de non-conciliation leur ayant été délivré le 19 octobre, ils ont suivi
à. leur action par le dépòt de la demande au Greffe de la Cour civile
du Tribunal cantonal du canton de Vaud le 17 décembre 1908.

Les co'nclusions des demandeurs tendent à ce qu'il soit prononcé avec
suite de dépens que le défendeur est leur déhiteur et doit leur faire
prompt paiement de la somme

de 3250 fr. avec intérèt à 5 0,/0 des le 12 octobre 1908.

Le défendeur a conclu avec dépens a liberal-ions des fins

de la demande. . _ C. Par jugement du 26 octobre 1909, la Cour civfle

vaudoise a pronoucé: Les conclusions de la demande sont adm1ses,
celles de

la réponse étant écartées.

D. C'est contre ce prononcé que le défendeur a, par acte du 15 novembre
1909, déclaré recourir en reforme au Tribunal fédéral en reprenant ses
conclusions libératoires.

Les demandeurs ont conclu au rejet du recours et à la confirmation de
l'arrét déféré.

14 oberste Zivilgerichlsiustanz [. Materiellrechtliche Entscheidungen.

Statua-nz sur ces faits et conside'mnt en droit:

1. La question qui se pose est celle de savoir si les demandeurs ont
droit a la commission de 1 0/0 que leur assurait le bon du 22 janvier
1908 pour le cas où la propriété des Genèts serait vendue par leur
intermédiaire. L'instance cantonale a résolu affirmativement cette
question, et, en présence de l'état de fait établi par la Cour civile en
couformité des pièces du dossier, il Y 3. lieu de confirmer ce prononcé
pour les motifs developpés dans les cousidérants ci-après:

Le recourant a essayé, dans son mémoire au Tribunal fédéral, de mettre en
dente l'exactitude des constatations de fait de la Cour cantonale. Il
laisse entendre que si les dépositions testimoniales avaient été
ténorisées et si l'on n'était pas en présence des seules solutions rendues
par l'iustance cantonale, l'état de fait se présenterait différemment et
lui serait favcrable. Mais le défeudeur n'a point prouvé et n'allegue
meme pas sérieusement la contradiction des constatations de fait de la
Cour civile avec les preuves intervenues an procès. Et ses regrets fondés
peut-etre que la procédure civile vaudoise ne comporte pas la ténorisation
des dépositions testimoniales, ne sauraient modifier les faits constants,
établis par la Cour cantonale d'une faqon qui lie le Tribunal fédéral. '

2. Il s'agit en l'espèce des effets d'un contrat de courtage soumis aux
dispositions du' CO (art. 405). le droit cantenal vaudois ne reufermant
aucune réglementation Speciale du courtage en matière d'immeubles,
ainsi que la Cour civile le fait remarquer (cf. HAFNER, ad art. 405

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 405 - 1 Le mandat finit par la perte de l'exercice des droits civils, par la faillite, par la mort ou par la déclaration d'absence soit du mandant, soit du mandataire, à moins que le contraire n'ait été convenu ou ne résulte de la nature de l'affaire.257

CO,
rem. 1 et 1a). L'art.431

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 431 - 1 Le commissionnaire a droit au remboursement, avec intérêts, de tous les frais, avances et débours faits dans l'intérêt du commettant.

CO n'entre pas en ligne de compte en casa,
car bien que le bon du 22 janvier 1908 parle d'une commission, ce n'est
pas en qualité de commissionnaires, mais bien de courtiers d'immeubles,
que les demandeurs se sont entremis en vue de la vente du domaine
des Genéts. Les parties paraissent d'ailleurs d'accord sur ce point
(cf. arrét Orelli et Gschwind, du 3 mai 1905, RO 21 pag. 496 consid. 2).

Se basaut sur les principes posés par la jurisprudence, l'instance
cantonale admet que ies rapper-ts juridiques entreBerufungsinstanz :
1. Allgemeines Obligationenrecht. N° 2.

le courtier et son commettant ne sont pas nécessairement regis par les
dispesitions du CO sur le mandat, mais doivent ètre appréciés dans chaque
affaire d'après les circonstances. A cet effet, il convieut de rechercher
en première ligne la commune intention des parties. Cette maniere de
voir se justifie en droit; elle est conforme a la jurisprudence du
Tribunal fédéral (cf. arrèt Brupbacher c. Ulrich, du 22 septembre 1900,
R0 26 II pag. 576 consid. 2; Ducelomb c. Fischer-, 9 juin 1900, RO 26
II pag. 3 18).

Pour établir l'intention des parties, il y a lieu d'examiner tout d'aberd
le bon du 22 janvier 1908. Il en appert que le défendeur s'est engagé à
payer aux demandeurs une commission de 1 0/O sur le prix de vente de la
propriété des Genets si ce marché était conclu par leur intermédiaire. En
conséquence, pour que les courtiers aient droit à une commission, il doit
étre établi: 1° qu'ils ont amené l'acheteur, 2° que la vente a été conclue
avec cet acheteur. De plus, l'activité des eourtiers doit se trouver dans
une relation de cause a effet avec la conclusion du marché. (Gf. arrét
du Tribunal fédéral en la cause Fritschi c. Blinde, du 30 décembre 1895,
R0 21 pag. 1242 consid.4; Brupbacher c. Ulrich, loc. cit., pag. 577,
où le Tribunal fédéral admet qu'il faut partir du contrat Spécial et,
subsidiairement, des principes généraux pour éta-blir ensuite de quelle
activité du courtier la commission lui est due.)

Or il est établi que les demandeurs out les premiere attiré l'attention de
l'acheteursur les Genéts et qu'ils ont mis cet amateur en rapport avec le
vendeur. Par deux fois, iIs ont procédé avec lui a l'examen du domaine,
et durant six semaines ils se sont activement employés a faire aboutir
le marché. Leurs efforts ont eu incontestablement pour conséquence,
ainsi que l'admet la Cour cantonale, de procurer au défendeur un amateur
disposé a acheter sa propriété, le prix seul restant à débattre. Grace
aux négociations des demandeurs, l'amateur avait fait une offre de
300 000 fr. et le vendeur avait ramené ses prétentions a 340 000 fr.,
laissant entendre que ce prix pouvait encore ètre discuté.

16 Oberste Zivilgerichtsinstanz. I. Materiellrechtîiche Entscheidungen.

Jusqu'au 17 février 1908, les demandeurs ont été seuls à s'occuper de
la vente des Genets. Le 8 février, le notaire Fricker avait bien écrit
à Mercier, mais pour lui preposer'ia propriété de Jolimont. C'est cette
campagne que Mercier vint visiter le 19 février, seit deux jours après
qu il avait appris que les Genèts lui seraient vendus pour 340 000 fr.
Mercier ne fut d'ailleurs jamais sur le point de faire l'acquisition de
Jolimont, ainsi que le notaire Fricker l'a pretenda pour s'attribuer
le mérite de la vente des Genets. Lie seit du 19 février seulement,
le notaire Fricker et Mercier en vinreut à parler des Genèts. Quelques
jours plus tardsile 29 février, la promesse de vente fut passée entre
Mercier etssle défendeur pour le prix de 325 000 fr.

Il résulte des considératious qui précèdent que les demandenrs ont amené
au défendeur une personne désireuse d'acheter sa propriété et que la
vente a été efiectivement conclue avec cet amateur grace sur-tout à leur
activité. '

8. Le défendeur soutient qu'il y aurait eu dans les negociations avec
l'acheteur deux périodes: l'une consacrée aux eiîorts des demandeurs qui
n'auraient pas abouti cette période se serait terminée par une rupture
des pourparlers et l'autre durant laquelle le notaire Fricker aurait
'a son tour découvert un acquérenr en la personne de Mercier et aurait
procuré la vente à celui-ci. . _

Cette argumentation du défendeur n'est pas conciliable avec les faits
constants de la cause. En effet, en Janvier. et février 1908, Fricker
avait négocié avec le comte de Limburg-Stimo), a la Haye, auquel il avait
proposé les Genèts. Le 21 février seulement, il exposa au défendeur que
le comte, qui était agé et malade, allait subir une grave opération et
il ajouta : J e préf'ererais vous voir vendre les Genets à. un autre
amateur que j'ai et qui est en Suisse, c'est un amateur de Bale...
C'est le défendeur qui nomina alors Mercier que les demandeurs lui
avait déjà. propose' et presenté. Là dessus le notaire Fricker entama
la discussion dont il rendit compte à, Mercier dans sa lettre du 22
février. Mais, contrairement à l'assertion du défendeur, les tractations
entreBemfungsinstanz : i. Allgemeines obligaticnenrecht. N° 2. 17

parties n'étaient point interrompues depuis le 17 février, et Mercier
n'avait pas abandonué son projet d'acheter les Genéts. Il en était resté
amateur, la question seule du prix étant encore en suspens. C'est dans
ce sens qu'il s'est nettement exprimé lors de l'entretien qu'il ent avec
le notaire Fricker le soir du 19 février. Il est donc inexact de vouloir
scinder les négociations en deux périodes. En réalité, l'activité du
notaire Fricker ne s'est pas substituée a celle des demandeurs, mais
s'est exercée concurremment avec elle, et s'est siinplement superposée
à elle, comme le dit la Cour cantonale. La succession des entremetteurs
est purement chronologique. Si le notaire Fricker est arrive à. obtenir
une réduction du prix, il n'en reste pas moins vrai que son role dans
les négociations n'a été que secondaire, le mérite de l'abeutissement du
marché revenant en première ligne et principaiement aux deinandeurs. La
relation de cause à effet entre les efforts des demandeurs et la
conclusion de la vente n'a pas été interrompue par I'intervention du
notaire Fricker, et pour que les demandeurs aient droit à la commission
promise, il n'est point nécessaire qu'ils aient participé jusqu'au bout
aux tractations du vendeur et de l'acheteur. Au reste, ceux-ci ont
toujours le dernier mot; c'est a eux qu'il appartient en definitive
de conclure et, s'ils le désirent, ils peuvent parfaitement discuter
directenient entre parties certains points encore en suspens ou meine
se faire représenter pour les dernières tractations; mais pour tout cela
on ne saurait refuser la commission au courtier qui a mis les parties en
présence, qui a éveillé et entretenu chez l'amateur l'intention d'acheter,
qui a prepare le terrain, aplani les difficuités et mùri l'affaire an
point que son aboutissement était à prévoir d'après le cours 'ordinaire
des choses. Or, en l'espèce, la Situation due a l'activité des demandeurs
était telle que la conclusion de la vente du domaine des Genèts avec
Mercier aurait pu avoir lieu aussi sans l'entremise du notaire Fricker. Il
ne s'agissait plus que des derniers marchandages sur le prix auxquels
des tiers, des représentants, meme le notaire stipulateur, peuvent etre
mèlés, sans que les droits du courAS 36 n __ 1910 e

18 Oberste Zivilgerichisinstanz. I. Materieilrechfliche Entscheidungen,

tier en soient diminués si la, vente apparait comme le resultat de son
travail, ainsi que c'est le cas en l'espèce.

Dans ces conditions, il y a lieu d'accueillir la demande et. de condamner
le défendeur au paiement de Ia commission promise.

Par ces motifs, Le Tribunal federal

prononce :

Le recours est écarté et le jugement de la Cour civile vaudoise confirmé.

3. gli,-tei; vom 29. Januar 1910 in Sachen Èschasà'c, Kl· u. Ver.-KL,
gegen Gruber u. @aflilsh, Bekl. u. ebenfalls Ber.-K1.

Haftung eines Bauunternehmen aus Art. 50 ff OR wegen der Aòiager-img des
zu Reparaturarbeiten an einem Schulhaussse verwendeten geizig-Sitten
Kaäks, an einer den Sakulkindem zugänglichen Stelle des Schuihofes,
bei Verletzung eines Schulkindes, dadurch, dass es von einem andern
[finde mit dem K alle beworfen wird. Kausalzusammenhang im Rechtssinne
.' Beziehung des Verhaltens des Bauunternehmen; zum Verhalten des den
Unfall direkt verm'sackendm K indes. Schadensbemessung (Art. 51 OR)
bei sehr leichtem Verschulden des Hafibaren.

A. Durch Urteil vom 15. Mai 1909 hat das Kenntnisgericht von Graubünden
erkannt:

Die von den Beklagten an den Kläger zu bezahlende SchadenIf;,3rsatzfuniuie
wird auf 3500 Fr. festgesetzt, samt Zins à 5 0O seit dem 3. Juni 1907
(Datum der Anhängigmachung der Klage beim Vermittleramt).

Das erstinstanzliche Erkenntnis des Bezirksgerichts Plessur vom
3./4. November 1908 hatte die Beklagten zur Bezahlung einer Entschädigung
von 9825 Fr. 75 Cfs. an den Kläger verurteilt, wovon 3225 Fr. 75
Età. vom 3. Juni 1907 an, und 6600 Fr. vom Tag der Urteilssällung an,
bis zur Auszahlung, mit 5% zu verzinsen.Berufungsinstanz : 1. Allgemeines
Obligationenrecht. N° 3. 19

B. Gegen das Urteil des Kantonsgerichts haben beide Parteien rechtzeitig
und formrichtig die Berufung an das Bundesge- richt ergriffen: der Kläger
mit dem Antrag auf wesentliche Erhöhung der Entschädigungssumme für den
Verlust des Auges, sowie des Schmerzensgeldesz die Beklagten mit dem
Antrag auf gänzliche Abweisung der Klage, eventuell auf Reduktion der
Schadenersatzsumme auf 1500 Fr.

C. In der heutigen Berufungsverhandlung haben die Parteivertreter
diese Anträge erneuert und je auf Abweisung der gegnerischen Berufung
angetragen.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1. Die Beklagten Gruber und Caflisch, Baugeschäft, in Chur, waren durch
Vertrag vom 15. Juli 1905 von der Stadt Chur mit der Ausführung des innern
Umbaues des Seminargebäudes zu St. Nicolai betraut worden. Jnfolge
nachträglicher Erweiterung des Auftrages dauerten die Bauarbeiten
noch über die Schulferien 1906 hinaus-. Laut Ziff. 4 der allgemeinen
Akkordbedingungen lag es der Bauleitung ob, den Unternehmern den Platz
anzuweisen, aus dem sie ihre Baumaterialien während der Bauzeit abzulagern
hatten. Dass eine solche ausdrückliche Anweisung seitens der Bauleitung
ergangen ware, ist aus den Akten nicht ersichtlich. Ebensowenig ist
aber festgestellt, dass Bauleitung oder Schulbehörden gegen die von den
Beklagten diesfalls getroffenen Anordnungen jemals Einsprache erhoben
hätten. Laut Ziff. 3 der gleichen AkkordBedingungen war es Sache der
Unternehmer, die zur Sicherung der Arbeit gegen Beschädigungen nötigen
Anordnungen zu treffen, und es war ihnen die Verantwortlichkeit für
Unglücksfälle überbunden, die aus Vernachlässigung dieser Obliegenheiten
entstehen könnten. Es steht nun fest, dass Schüler sich öfters mit dem im
Schulhos, längs der Mauer des Amtshauses, in einer Entfernung von zirka 4
m vom Brunnen offen gelagerten, zur Mörtelbereitung bestimmten gelöschten
Kalk zu schaffen machten, dass sie mit Schaufeln darauf schlugen, sodass
er herumspritzte, und dass sie Kalkteile gegen die Mauer warfen, sowie,
dass der Schuldiener Stutz sie jeweilen warnte und vom Kalkhaufen wegwies,
wenn er sie dabei traf. So wurde am 15. September 1906, nachmittags 4 Uhr,
dem '7-jährigen Klåger Georg Tschalär, als er nach Schulschluss