BGE-32-II-720 - 1906-12-08 - BGE - Zivilrecht - 720 A. Entscheidungen des Bundesgerichts als oberster Zivilgerichtsinstanz. 95.

720 A. Entscheidungen des Bundesgerichts als oberster
Zivilgerichtsinstanz.

95. Arrèt d'o. 8 décembre 1906, dans la cause Hoîrs Brunner, dem. et rec.,
contre Brunner, clef. et im.

Bai] à loyer. Obligation du prenenr de faire certains amenagements.
Résiliation du hail parle propriétaire pour inexécution de cette
obligation. Art. 117 , 122 , 110 et suiv. CO. Durée du contrat;
interpretation.

A. Par acte du 5 juin 1889, Ferdinand Brunner remit en location a
Hermann Brunner l'Hotel de la Poste à Sion, pour le terme de 15 ans,
à partir du 1er janvier 1889.

Par act-e du 21 décembre 1902, Ferdinand Brunner a con-

senti, en faveur du meme Hermann Brunner, un nouveau bai] pour le meme
immeubie. Ge nouveau contrat porte entre autres les clauses suivantes:
M. Hermann Brunner s'engage à faire faire, de ses propres deniers,
les transformations projetées au batiment dit Hotel de la Poste ,
sis rue de Lausanne, en ville de Sion, transformations consistant à
transformer l'écurie du dit hotel en salle de restaurant, et la grange
en salles, le tout suivant ses indications et suivant plan dressé par
l'entrepreneur Fasanino, à Sion. De son còté, M. Ferdinand Brunner,
comme contre-prestation, déclare louer a nouveau, soit donner à bail
et cela pour le terme de douze ans, a partir de l'expiration du bail
du 15 juin 1889, seit & partir du 1Lr janvier 1905 (cinq), le bàtiment
dit Hotel de la Poste. . .. . De plus, comme il ne s'agit pas d'un
hail pur et simple, le comparant, M. Ferdinand Brunner, entend que la
present-e convention lie ses héritiers après son décès. Pour le cas
où les transformations projetées seraient terminées pour le 1er janvier
1905, et que la présente convention, en ce qui concerne le hai], ne peut
ètre exécutée pour un motif quelconque, M. Hermann Brunner aura droit,
de la part du bailleurou de ses ayants droit, au remboursement total et
immédiat du coùt des transformations. v De meme si ces transforinations
étaient inachevées à cette date, il aurait droit aux débours par lui
faits jusqu'alors.

vvvvuvvvvvvvvvvvvuvevv

'IV. Obligationenrecht. PZ 95, 721

B. Le 20 mars 1903, Ferdinand Brunner est décédé, Laissant pour héritiers
entre autres les demandeurs. Par lettre du 16 avril 1903, confirmée par
celle du 18 mai suivant, les hoirs de Ferdinand Brunner signifiaient
au défendeur qu'ils avaient décidé de vendre l'Hotel de la Poste et de
fixer l'entrée en possession par l'acquéreur au 1er janvier 1905. Le 21
mai 1903, Hermann Brunner répondit que son bail n'expirait que le 1er
janvier 1917, mais que pour ne pas entraver la vente il quitterait cet
immeuble pour le 1er janvier 1905, mcyennant juste indemnité pour le tort
causé par ce cenge prématuré. Il suspendit les préparatifs qu'il faisait
pour l'exécution des travaux que le contrat du 21 décembre 1902 mettait à
sa charge, et par lettre du 15 juin, il avisa les hoirs demandeurs qu'il
fixait à 50 000 fr. l'indemnité qu'il réclamait pour rupture du heil.

Le 13 novembre 1903, les hoirs de Ferdinand Brunner répondirent qu'ils
retiraient leur lettre du 16 avril 1903, qu'il fallait considérer la
dénonciation de bail qu'elle renfermait comme nulle et non avenue,
et que le hail conclu le 21 décembre 1902, déploiera donc ses effets
à partir du 1É'r janvier 1905.

C. Par lettre du 11 décembre 1903, les hoirs de Ferdinand Brunner
s'adressèrent à nouveau à leur locataire et lui signifièrent que le
hai] du 5 juin 1889, conclu pour une durée de quinze ans, expirait le
1er janvier 1904, et non pas le 1er janvier 1905 ; que par l'acte du 21
décembre 1902, il s'était enge-ge à exécuter d'importantes modifications
à. l'immenble loué, en contre-prestation desquelles Ferdinand Brunner
s'était engagé a lui consentir un nouveau hail ; et qu'il était mis
en demeure d'avoir à achever les travaux projetés pour le 1er janvier
1904, à, défaut de quoi la contreprestation, c'est-à-dire Ia promesse
du nouveau bail ne serait pas due.

Le défendeur répondit par lettre du 16 décembre 1903, qu'il était au
bénéfice d'un bail expirant le 1er janvier 1905, et d'une convention
prolongeant la location de douze années à partir de cette date; -que vu
le cenge qu'il avait recu

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par lettre du 16 avril 1903, il s'était vu forcé de suspendre l'exécution
des transformations projetées; et que puisque les hoirs voulaient bien
se conformer aux conventions, il s'exécuterait, de son còté, dans les
termes du contrat.

Parties ne parvinrent néanmoins pas a s'entendre.

D. Par écriture du 20 mars 1905, les demandeurs ont conclu à ce qu'il
plaise aux tribunaux prononcer:

1° Le bail du 5 juin 1889 a pris fin le 1er janvier 1904;

2° M. Hermann Brunner ne peut pas se prévaloir de la convention du 21
décembre 1902 et exiger une proroga tion du bail pour douze années;

3° M. Hermann Brunner est tenu a évacuer l'Hotel de la Poste a Sion
immédiatement et à payer aux hoirs Brunner une équitable indemnité pour
1a jouissance de l'immeuble du 1° janvier 1901 au jour de l'évacuation;

Subsidiairement: M. Hermann Brunner est tenu d'exéouter dans un délai
convenable, fixé par le tribuna], les travaux prévus sous la menace
formelle que la convention se trouvera résiliée si les travaux ne sont
pas terminés dans le délai fixé.

Le défendeur a pris, en réponse, les conclusions suivantes: 1° Pour le
cas où le congé donné à. M. Hermann Brunner serait maintenu, les hoirs
Brunner sont tenus de lui payer l'indemnité réclamée dans ses écritures
sur le prix de 50 000 fr.;

2° M. Hermann Brunner est déclaré au bénéfice de la convention du 21
décembre 1902. Il va de soi que M. Hermann Brunner mis une fois au
bénéfice de la con vention fera les travaux prévus par le contrat;

30 Les hoirs Brunner sont tenus de payer tout dommage que leurs
agissements ont causé a M. Hermann Brunner;

40 Les conclusions de la partie actrice sont écartées.

E. Par jugement du 9 décembre 1905, le Tribunal du district de Sion
a prononcé:

1° La convention du 21 décembre 1902 commence à. ressortir ses effets
à partir du 1er janvier 1905 (cinq);

V

VVV

'lIV. Ubiigationenrecht. N° 95. 723

2° M. Hermann Brunner est tenu d'exécuter les travaux prevus dans cette
convention, dans le déiai de vingt mois à dater de l'entrée en force du
present jugement, à peine de résiliation du contrat;

3° ll lui est accordé une indemnité de 137 fr. 10 avec intérét légal
dès la date (in paiement à Pfefferlé de pareille valeur;

4° Les autres conclusions des parties sont écartées. F. Devant la Cour
d'appel, à l'audience du 3 juillet 1906, les hoirs demandeurs, partie
appelante, ont repris leurs conclusions originaires.

Hermann Brunner a conclu à ce qu'il soit prononcé ce qui suit: 1° La
convention du 21 décembre 1902 commence à. sortir ses effets à. partir
du 1er janvier 1905. Hermann Brunner est tenn d'exécnter les travaux
prévus dans cette convention dans le délai de vingt mois à unter de
l'entrée en force du présent jugement a peine de résiliation du contrat;

2° Les autres conclusions des hoirs Brunner sont ecartées;

3° Il est accordé à. Hermann Brunner une indemnité totale de 733? fr. 10;
137 fr. 10 note Pfefterlé; 200 fr. ennuis, temps consacré, plan Fasanino
; 1000 fr. pour congé illegal ; 6000 fr. pour retards apportés dans
la construction;

Subsidiairement: Réserves formelles sont données a Hermann Brunner sur
ces derniers chefs d'indemnité, au cas où les juges ne trouveraient
pas dans le dossier d'élé ments d'appréciation sufflsauts.

G. Par jugement du 3 juillet 1906, la Cour d'appel et de cassation du
Valais a purement et simplement confirmé le jugement du Tribunal de Sion,
et il a écarté les autres conclusions des parties. La Cour a appuyé son
prononcé sur les considérauts (zi-après résumés: Les demandeurs n'ont
pas prouvé que ce soit par erreur que le contrat du 21 décembre 1902
fixe comme point de départ du hail le 1°r janvier 1905. Les demandeurs
ne sont pas fondés à invoquer l'art. 123

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V

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Zivilgerichtsinstanz.

CO pour résilier le dit contrat, puisqu'il ne résulte pas de cet
acte qu'il aurait été dans l'intention de Ferdinand Brunner que les
transformatious projetées fussent faites immédiatement à l'Hotel
de la Poste. L'obligation du défendeur rentre dans la categorie de
celles prévues à l'art. 95 CO. L'emploi du mot contre-prestation pour
le contrat n'a pas d'importance spéciale, vu la teneur meme de cet
acte. -La dénonciation de hail du 16 avril 1903 a force le défendeur à.
suspendre les préparatifs qu'il faisait pour exécuter les traYaux;
il a droit à. la réparation du dommage qui lui a été cause sans droit
(art. 50 et 51 00) en tant que ce dommage est prouvé. La conclusion
subsidiaire dn défencleur n'a pas été soumise au Tribunal de première
instance, la Cour ne peut done pas l'examiner (art. 330 Opc valaisan).

H. G'est contre ce prononcé que les hoirs demandeurs ont déclaré
recourir en reforme au Tribunal fédéral; ils ont. déclare' reprenclre
leurs conclusions originaires.

Statua-nt sum ces fails et considésirant en droit :

1. _ La question essentielle qui divise les parties est celle de savoir si
le contrat du 21 décembre 1902, accordaut an défendeur et intime un bail
de douze ans, est résilié par la faute de celui-ci et si par conséquent
les hoirs demandeurs peuvent reprendre la libre disposition de l'Hotel
de la Poste :; Sion.

Le premier motif invoqué par les recourants est qu'aux termes du contrat,
le preneur s'était obligé à transformer l'écurie et la grange de l'hotel
en salles, et que ce n'était. que comme contre-prestation, c'est à
dire si ces constmctions étaient opérées, que le hail devait prendre
naissance. L'ohligation qu'avait assumée le défeudeur devait donc, à leur
avis, etre exécutée avant la date fixée pour le commencement du hail,
c'est à dire anne époque déterminée. Les hoirs demandeurs estiment que
comme le défendeur ne s'est pas acquitté de son obligation d'opérer les
transformations prévues avant la date fixée comme début du bail, ils
sont en droit, aux termes de l'art. 123 00, de se départir du contrat
sans autre formalité.IV. Obligationem'echt. XI 95. 725

L'interprétation que les demandeurs donnent du contrat, et sur laquelle
ils fondent leur argumentation, est absolument erronée, wire meme
contraire aux termes de l'aete. Il suffit, pour s'en convaincre, de lire
le dernier alinéa qui prévoit explicitement une alternative suivant que
les transformations semiené terminées ou seraiené inacheaées à la date
fixée pour le début du bail ; il en résulte que les parties ont done,
des l'abord, prévu qu'il était possible que les travaux ne seraient pas
achevés à cette (late là. Le contrat du 21 décembre 1902 porte en effet la
clause suivante: Pour le cas où les transformations projetees se rae'ent
iermz'aées pour le premier janvier 1905 et que la présente convention en
*ce qui concerne le hail ne püt étre exécutée pour un motif quelconque,
M. Hermann Brunner aura droit de la part du bailleur ou de ses ayants
droit au remboursement total et immédiat du coùt des transformations.
De meme si ces transformations étaient izzacheve'es àcette date, il
aurait droit aux débours par lui faits jusqu'alors.

En présence d'une clause aussi explicite et, au reste, du sens méme
du contrat dans son ensemble, l'emploi du mot contre-prestalsiion ne
saurait avoir le sens à la fois conditionnel et absolu que les demandeurs
entendent lui donner.

2. C'est a tort, en revanche, que les instances cantonales ont admis que
les circonstances mèmes de la cause indiquent que l'époque à laquelle
les travaux devaieut etre achevés avait été laissée au choix du preneur,
pourvu que les transformations prévues soient exécutées à l'expiration
du bail, attendu que le preneur seul avait intérét à. les faire exécuter
an plus tot. C'est la une appreciation erronée des faits. Il est en
effet incontestable que le preneur n'avait pas seul intérét 'a ce que
les transformatious de l'hotel fussent faites le plus tòt possible. Il
est dans l'intérèt des propriétaires d'un hotel que leur établissement
conserve toujours sa renommée et sa clientele, et se développe; or, la
renomméed'un hotel, la qualité de la clientele qui s'y attachesidépendent,
dans une large mesure, du batiment et de ses installations ; il ne
saurait des lors etre indifférent aux propriétaires

UVVRVVVV

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de voir leur hotel mal entretenu par le locataire. En l'espèce tout
particulièrement, il ne saurait etre indifferent aux hoirs demandeurs de
voir a l'expiration du hail, leur hotel leur revenir meme entierement
réparé et transformé, s'il leur revient avec une mauvaise renommée et
une clientele inférieure, provenant du fait que les trausformations que
le locataire avait prises a sa charge n'ont pas été exécutées a temps.
Ils ont donc intérét à ce que les transformations projetées soient faites
le plus tòt possible.

Le délai dans lequel le défendeur devait remplir ses obligations n'étant
pas fixé par le contrat, mais ne dependent pas non plus comme on vient de
le voir, de sa libre volente et de son seul intérét, les hoirs demandeurs
étaient en droit de le constituer en demeure en l'interpellant (art. 117
CO); ils pouvaient, en outre, lui fixer ou lui faire fixer un délai
convenable, conformément a l'art. 122 CO, cn le prévenaut que faute
par lui de s'exécuter, le contrat se trouverait résilié a l'expiration
du délai.

C'est done avec raison que les hoirs Brunner se sont estimes en droit
de sommer le défendeur par lettres des 10/12 décembre 1903, d'avoir à
exécuter les travaux qu'il s'etait obligé à faire. Mais leur sommation a
perdu toute valeur étant donné qu'ils ont fixe à leur partie adverse un
délai qui était manifestement insuffisant, et qui, à ce titre, n'était
pas convenable au sens de l'art. 122 GO. Sans parler du fait, qu'a
première vue déjà, un délai de moins de 20 jours est insuffisant pour
transformer une écurie en salle de restaurant et une grange en salles,
cela en décembre, àSion, cette insuffisance résulte de ce que le tribuna]
de première instance se prononqant sur la conclusion subsidiaire des
demandeurs, a fixe a 20 mois le délai qu'il a estimé convenable pour
opérer les transformations prévues.

3. La question de savoir si le bail garanti par le contrat du 21 décembre
1902 a commence à courir dès le 1er janvier 1904 ou dès le 1er janvier
1905 n'a d'après la solution donnée aux questions précédentes, plus
d'intérét que pour savoir jusqu'à quelle date le bail doit durer, étant
donné qu'il est conclu pour douze années.IV. Ohligafionenrecht. N° 95. 727

11 n'est pas douteux qu'il y a dans le contrat deux expressions employees
comme equivalente et qui ne concordent pas. D'une part, le contrat fixe
comme point de départ du bail l'expimtz'on da bait de quinze années,
signé le 5 juin 1889, et entre en vigueur le 1er janvier 1889, soit le
1er janvier 1901, d'autre part, il fixe cette date d'une autre maniere,
en disant: soil cè partir du 'Z' janvier 1905 (cinq) , En présence de
cette contradiction il y a lieu de déterminer quelle a été l'intention
des parties.

ssll ressort clairement du texte meme de l'acte que si les parties
peuvent avoir commis une erreur sur la date a laquelle le contrat du
5 juin 1889 prenait fin, elles ont manifesté d'une maniere claire et
nette la date a laquelle le hail prévu par le contrat du 21 décembre 1902
devait commencer. En eflet, ce contrat indique deux fois, expressément,
la date du 1er janvier 1905. Il se peut que Ferdinand Brunner ait cru
que cette date coincidait avec celle de la fin du contrat antérieur,
soit qu'il ait fait un faux calcul, soit qu'il ait pensé que le bail se
trouvait prolongé d'un an par tacite reconduction et qu'il était trop
tard pour le dénoncer. Si] a cru cela, il s'est trompe; mais il n'a
commis là qu'une erreur dans les motifs qui l'ont amené a admettre la
date du 1er janvier 1905, et non pas une erreur essentielle infirmant le
contrat au sens de l'art. 21 CO ; la date indiquée dans l'acte exprime
bien matériellement la volonté du bailleur.

Pour que le contrat puisse etre annulé à raison d'une erreur non
essentielle, il faudrait qu'il y eùt eu dol ou contrainte exercée par le
preneur. Or ce fait n'a pas été établi. D'une part, il n'a pas été prouvé
ni meme allégué que Hermann Brunner ait eu, pour ce qui le concerne,
conscience de l'erreur commise; d'autre part, il ressort du dossier
que Ferdinand Brunner a agi librement et dans la pleine possession de
ses facultés.

4. C'est a ben droit que les instances cautonales ont admis que le
défendeur a eu raison de suspendre les préparatifs de travaux qu'il
faisait, lorsqu'il recut la lettre du 16 avril 1908 lui annongant la
dénonciation de son si-bail. Il

AS 32 Il 1906 4 8

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Zivilgerichisinstanz.

était en effet du devoir du preneur qui se voyait évincé et annonqait dans
sa réponse l'intention de demander des dommages-intérèts, de réduire le
plus possible le dommage glie la résfliation intempestive du contrat lui
causait. Cette resiliation ayant été Opérée sans droit et les demandeurs
ayant ainsi violé les obligations leur incombant d'après le conti-apt,
ils sont tenns en vertu des articles 110 et suiv. 00 de reparer le
dommage qu'a entrainé leur intervention intempestive et injustifiée. '

Le chifire de 137 fr. 10 n'ayant pas été attaque dans le recours, il y
a lieu de le maintenir.

Par ces motifs,

Le Tribunal fédéral prononce:

Le recours est écarté et le jugement de la Cour d'appei et de cassation
du canton du Valais, du 3 juillet 1906, est confirmé dans son entier.

96. gilt-teil vom lli. Dezember 1906 in Sachen Hinterbliebene allarmati,
Kl. u. I. Ber.-Kl., gegen Aktiengesellschaft Grand. Hòtel St. Moritz,

Bekl. u. II. Ber·-Kl.

si " ' s· ' Verletzung einesAnn mah ans fa? lassege:
Fate-Mg des Versorgerjs. _ . Zierde-Truges ? Art. 50 OR:
Widerrechflmhkelt. Schutzpfäacht des Inhabers eines nach im Rohbau
befindlichen Nezeèaues, m dem Arbeiter ihre Schlafstàîtée haben.

A. Durch Urteil vom 28. April 1906 hat das Kantonsgericht von Graubünden
über das Klagebegehren, das auf Zahlung von 27,800 Fr. ging, erkannt: ...

Die Klage wird im Sinne der Erwägungen als begrundet und die Beklagte
daher pflichtig erklärt, den Klägern eine Entschadigung von 6000 Fr. nebst
Zins zu 50/0 seit 13. November 1904 zu bezahlen.

WIV. Obligationenrecht. N° 96. 729

B. Beide Parteien haben gegen dieses Urteil rechtzeitig die Berufung an
das Bundesgericht ergriffen.

Der Bernfungsantrag der Kläger lautet: Das Bundesgericht wolle im
Sinne der Motive des kantonsgerichtlichen Urteils-, jedoch Unter
Verneinung eines Selbstverschuldens Marquarts, sei es aus dem Titel
schuldhafter Vertragswidrigkeit, sei es in Anwendung von Art. 50 ff. OR
der Klägerschaft nach richterlichem Ermessen einen im Rahmen der Klage
liegenden Betrag zusprechen.

Die Beklagte beantragt dagegen:

1. Die Klage sei gänzlich abzuweisen.

2. Eventuell sei die klägerische Forderung auf 3000 Fr. zu reduzieren.

C. Gegen das genannte Urteil hat die Beklagte auch Kassationsbeschwerde
an den Kleinen Rat des Kantons Graubünden ergriffen. Diese ist durch
Entscheidung vom 17. Juni 1906 abgewiesen worden.

D. (Armenrecht.)

E. In der heutigen Verhandlung haben die Vertreter der Parteien je
auf Gutheissung der eigenen und Abweisung der gegnerischen Berufung
angetragen.

Der Vertreter der Beklagten hat dabei die Formrichtigkeit der Berufung
der Kläger bemängelt.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:

1. Der Ehemann bezw. Vater der Kläger, der am 13. Februar 1862 gebotene
Dachdecker Josef Anton Marquart, war von Dachdeckermeister E. Waller vom
5. Oktober 1904 an als Arbeiter für die Entdeckung des Baues des Grand
Hdtel St. Moritz beschäftigt Zu jener Zeit war der Rohbau des Hotels im
wesentlichen vollendet, doch fehlten im Innern noch die meisten Böden und
Zwischenwände. Der banleitende Architekt der Beklagten, Kollet-, liess
für die Unterkunft der Arbeiter eine Anzahl Zimmer im Rohbau provisorisch
einrichten, die den Arbeitern gegen billige Entschädigung anfangs 80
(%., später 50 Cfs. pro Nacht und Mann als Herberge und Schlafstärte
überlassen wurden. J. A. Marquart bezog ein solches Zimmer im Parterre
zusammen mit seinem Nebenarbeiter Vuol. Um in dieses Zimmer zu gelangen,
mussten sie einen Gang durchschnitten Hier befanden