BGE-30-II-91 - 1904-03-12 - ATF - Droit civil - 90 Civilrechtspflege. En l'espèce, ce n'est pas l'arrét de la Cour d'Appel de Berne,

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations)

Art. 287

Le fermier doit tolérer les grosses réparations destinées à remédier aux défauts de la chose ainsi qu'à réparer ou à prévenir des dommages.

Le fermier doit autoriser le bailleur à inspecter la chose dans la mesure où cet examen est nécessaire à l'entretien, à la vente ou à un affermage ultérieur.

Le bailleur doit annoncer à temps au fermier les travaux et les inspections et tenir compte, lors de leur accomplissement, des intérêts de celui-ci; les dispositions sur le bail à loyer (art. 259d et 259e) sont applicables par analogie en ce qui concerne les prétentions éventuelles du fermier en réduction du fermage et en dommages-intérêts.

90 Civilrechtspflege.

En l'espèce, ce n'est pas l'arrét de la Cour d'Appel de Berne, du 27 avril
1893, qui a cause le dommage qu'allègue le demandeur, cet arrét n'a fait
que constater la nullité de l'opposition. Eu droit le dommage a été cre'é
et l'obligation de la réparer est nee, au moment où, le défendeur ayant
fait une Opposition irrégulière, ayant declare au Conseil tutélaire qu'il
avait fait opposition régulière et celui ci ayant lui-meme laissé écouler
le délai, il n'était plus possible de faire une cppositiou valable. Ge
délai étant échu le 4 février 1889, c'est à partir de cette date que la
prescription decennale courait; elle est arrivée à terme le él février
1899; le demandeur était donc à tard en ouvrant action en mars 1892.

6. Les mèmes motifs ne peuvent pas etre invoque's

pour les actes commis par le défendeur postérieurement au 27 février
1892, date a laquelle il a été nommé conseil judiciaire extraordinaire du
demandeur. Il ne s'agit plus là d'une .gestion d'affaires sans mandat,
mais d'actes que, de l'aveu meme du demandeur, le défendeur aurait
commis en sa qualité de conseil judiciaire extraordinaire. La Cour
d'Appel de Berne constate que les actes incriminés datant de décembre
1893, la prescriptîon decennale n'était pas acquise le 14 avril 1902;
elle ajoute qu'on doit meme admettre puisqu'il s'agit la d'une action
d'un pupille contre son tuteur, car le conseil judiciaire doit évidemment
ètre assimilé au tuteur, que la prescription a été suspendue jusqu'a la
majorité du demaudeur et qu'elle n'a commence à courir qu'à partir du 9
avril 1901. Ceci posé, la Cour d'Appel constate que, soit le retrait des
oppositions contre les nouvelles collocations attribuées à Ghoffat & Cie,
à Antoine Fattet et à Victor et Annette Béchaux, seit l'introduction d'une
procédure irrégulière contre Veuve Metthée et les héritiers Viette ne
sont pas des actes personnels du conseil judiciaire extraordinaire, mais
des actes de l'avocat désigné par le Conseil tutélaire pour sanvegarder
les intéréts des mineurs Béchaux. On ne pourrait, dès lors, dit l'arret
cantonal, les reprocher au conseil judiciaire qu'en établissant qu'il
les a impose's a I'avocat, ce qui n'est pas méme prétendu.

GUUEV. Obligationenrecht. N° 13. 91

Mais toute cette question concerne uniquement l'étendue des pouvoirs
et la responsabilité du conseil tutélaire, de l'avocat qu'il a désigné
pour agir en son nom et du conseil judiciaire extraordinaire charge de
représenter les mineurs. Ce sont là des rapporta qui ont leur source
dans le droit de famille, qui sont réglés par les lois cantonales (CO
76) ct qui, à ce titre-là, échappent absolument au Tribunal fédéral;
celui-ci n'est done pas compétent pour réformer Pan-et rendu par la Cour
d'Appel et de Cassation du canton de Berne en ce qui concerne les actes
qu'aurait commis le défendeur comme conseil judiciaire extraordinaire,
c'est à dire à partir du 27 février 1892.

Par ces motifs, Le Tribunal fédéral prononce :

Le recours d'Adolphe Béchaux est écarté comme mal fonde et Pan-et de
la Cour d'Appel et de Cassation de Berne est maintenu dans toutes ses
parties.

13. Arrèt du 12 mars 1904, dans la cause Zwikel, der/z., rec. zur-inc.,
contre Brissarcî et Lejeune, def., rec. p. fu. de function.

Bai] à. loyer; résiliation de la pari: du hailieur pour retard du
paiement du loyer. Actions du preneur en dommages-intérèts pour
prétendu enrichissement filégitime et pour rupture injustifiée
du heil. Compensation, art. 131 , al. 2 CO. Eifets de l'ordonnance
d'expulsion. Reduction proportionnelle du lcyer pour détérîoration de
la chose louée, art. 277. 8.1. 2 00-

A. Par convention du 25 juiu 1901, Dame Brissard et Lejeune ont consenti
au transfert d'un bai] existant entre eux et Dame Bornand, locataire des
locaux, installations et objets servant a l'exploitatîon des bains des
Alpes, à Genève. Ce hail a été transféré au recourant principal Zwikel,
aux fins de continuer l'exploitation des bains tels qu'ils existaient;

92 Civilreohtsp liege .

le hai] devait prendre fin le 31 juillet 1908; le loyer était fixé a 4800
fr. par an; l'entretien de tous les appareils et objets mobiliers était a
la charge du locataire, le propriétaire n'étant tenu que de la réfection
des objets qu'une usure complète aurait mis hors d'usage. Eu vertu d'une
convention spéciale Zwikel paya à Dame Bornand une reprise de 9000 fr.

A la fin de 1901 des difficultés ont surgi entre les propriétaires et
le locataire au sujet de réparations; Zwikel prétendait, qu'étant donné
l'état actuel des locanx et des objets lonés, l'exploitation normale des
bains était considérablement réduite. ll assigna les propriétaires en
justice, le 20 février 1902; il demanda la nomination d'experts aux fins
d'indiquer les travaux à exécuter et conclut a étre autorisé a retenir son
loyer jusqu'à terminaison de tous les travaux, sous réserves expresses,
notamment, de réclamer des dommages-intéréts pour le préjudice causé. Les
propriétaires s'opposèrent a ces conclusions en declarant que le locataire
s'était engagé a exploiter les bains tels qu'ils étaient.

Le 10 mars 1902, Dame Brissard et Lejeune ont fait notifier au demandeur
un commandement de payer la somme de 2400 fr. pour loyer a fin avril
1902; le commandement de payer N° 48 662 contenait l'avis comminatoire
d'expulsion, prévu par l'article 287 OO. Le locataire y fit Opposition.
Eu réponse aux conclusions du demandeur, les défendeurs conclurent, en
conséqnence, reconventionneliement au paiement de cette somme de 2400
fr. pour loyer a fin avril 1902, et a la mainlevée de l'opposition faite
au commandement de payer N° 48 662 par eux notifié.

B. Par jugement du 2 mai 1902 le Tribunal de premiere instance a admis
que, bien que l'entretieu des appareils fut a la charge du local-aire,
celui-ci était en droit de demander que ces appareils lui fussent fournis
dans un état qui permît de les entretenir et qu'il pouvait exiger que
les locaux loués fussent entretenus dans un état approprié à l'usage
pour lequel ils avaient été loués. Il Y avait donc lieu de recourir à
une expertise, pour savoir si les propriétaires avaient manque a l'une
ou a l'antro de ces obligations. QuantV. Obligationcnrecht. N° 13. 93

à la conclusion reconventionnelle tendant au paiement du 10yer, le
Tribunal a constaté que Zwikel se bornait, dans sa demande, à faire des
réserves pour réclamer des dommagesintéréts et qu'il n'y avait aucune
reisen justifiant le non-paiement du loyer. En conséquence le Tribunal a
condamné le demandeur a payer aux défendeurs la somme de 2400 fr., il a
donné mainlevée de l'opposition formée au commandement de payer N° 48 662,
il a réservé au demandeur ses droits de réclamer des dommages-iutérèts
et commis deux experts aux fins de voir les locaux loués à Zwikel,
dire s'ils étaient utilisables et si leur état défectueux provenait
d'une usure complète ou d'un défaut d'entretien, enfin indiquer les
réparations a faire.

C. Fondés, tant sur la commination d'expulsion, que sur ce jugemeut resté
sans recours, les défendeurs ont demandé au Tribunal, le 14 mai 1902,
de prononcer l'évacuation des locaux loués a Zwikel ; celui-ei avait
payé le lover, mais ne l'avait fait que le 6 mai. Le locataire s'opposa
a l'evacuation pour le motif que, s'il n'avait pas pavé dans le délai de
30 jours fixe, c'était que sa dette était éteinte par compensation. Par
jugement du 27 mai 1902, le Tribunal a constaté que la mainlevée de
l'opposition faite au commandement de payer N° 48 662 avait été prononcée
le 2 mai, que le locataire avait acquiescé à ce jugement, resté sans
recours, en payant le montant de la condamnation, soit le lover dù au
30 avril 1902, que toutefois ce paiement n'avait eu lieu qu'après le
délai de 30 jours fixé dans le commandement de paver; en eonséquence,
le Tribunal a prononcé i'évacuation immediate des locaux loués.

Ce jugement a été confirmé en appel par la Cour de Justice civile, le 14
juin 1902. La Cour a estimé qu'elle n'avait pas a examines la question de
compensation, puisque cette question avait été tranchée par le jugement du
2 mai 1902, qui avait débouté le demandeur sur ce point, en le conclamnant
à payer le loyer du et que Zwikel avait acquiescé à ce jugement en payant.

Le déguerpissement a eu lieu le 24 juin 1902.

94 Civilrechtspflege.

D. Le 28 juin 1902, les experts, nommés le 2 mai 1902, ont déposé
leur rapport. Il résulte de cette pièce que les locaux pour les bains
ordinaires sent appropriés a l'usage pour lequel ils ont été loués, sauf
quelques réparations énumérées dans le rapport; tandis que les Iocaux
destinés aux bains spéciaux sont en mauvais état d'entretien, les murs
sent dégradés, Ies claies pourries; en ce qui concerne l'installation,
l'état d'usure actuel, assez considérable, ne provient pas d'un défaut
d'entretien de la part du locataire; certaines installations ne sont pas
à la hauteur des exigences modernes, d'autres sont en mauvais état. Les
experts terminent leur rapport par ces mots : d'une fegen générale,
les locaux et l'installation ne sont plus en rapport avec les exigences
actuelles, ni clans un état de conservation qui en permette l'usage avec
un entretien normal.

Après le dépòt du rapport, le demandeur Zwikel areconnu devoir la
somme de 357 fr. 80 c. pour loyer du 1er mai au 24 juin 1902, date
du déguerpissement; il a conclu contre Dame Brissard et Lejeune au
paiement d'une semme de 20 000 fr. à, titre de dommages et intéréts
pour enrichissement illégitime et préjudice cause, somme qui devait
se compenser a due concurrence avec celle qu'il reconnaissait devoir
lui-meme. Il a, enfin, demandé la mainlevée du droit de retention des
propriétaires exercé sur ses meubles, suivant' inventaire du 24 juin
1902. A l'appui de ses conclusions, il a déclaré: d'une part, qu'il
résultait de l'expertise que sa jcuissance avait été diminuée de 50
0/0 ensuite du mauvais état des locaux et objets loués et il a réclamé
de ce chef 2400 fr., soit la moitié du montant du leyer d'une année;
d'autre part, il a prétendu que c'était sans droit que les propriétaires
avaient reclame la résiliation du hail et son expulsion et qu'ils avaient
repris ensuite, sans l'indemniser, l'exploitation des bains des Alpes
pour lesquels lui avait payé 9000 fr.

Les défendeurs ont conclu a liberation. Ils ont demandé que Zwikel fùt
reconuu leur débiteur des sommes de 715 fr. 60 c. pour sclde de loyer
au 24 juin 1902, et cle 200 fr. à.V. Obligationenrecht. N° 13. 95

titre de dommages intéréts comme téméraire plaideur. Ils ont soutenu que
Zwikel n'avait rien à réclamer puisqn'il avait pris les bains en leur
état actuel et qu'eux mèmes n'en avaient repris possession qu'ensuite
d'un jugement passé en force de ' ée. ethåe Jig'xffisir jugement
du 23 janvier 1903, le Tribunal de première instance a débouté le
demandeur de ses conclumonls, l'a condamné a payer 715 fr. 60 c. pour
loyer au 24 _]um 1902 et debente les défendeurs dn surplus de leurs
conclusions. Le demandeur a appelé de ce jugement. . · Dans son arrét
du 4 juillet 1903, la Cour de Justice civile a juge, en ce qui concerne
la demande en dcmmages-interets, que c'est avec reisen que le Tribunal
de premiere instance l'a écartée en tant que basée sur le fait que les
proprietalres auraieut repris l'exploitation des bains; en revanellsie,
elle. a estimé que, alors meme que le ball avait été résflie ensuite de
non-paiement du loye'r, le locataire pouvant cependant faire valoir tous
les droits qui lui compétaient en vertu de sen contrat jusqu'au moment du
déguerpissement; la demande en dommages-intéréts, en tant que basee sur
une diminutien de jouissance de la chose louée, pendant la durée du hail,
était donc recevable. L'expertise etant sans valeur pour vice de forme,
la Cour de Justice cmle aachemme le demandeur et appelant a la preuve par
témoins, par lm Offerte, des faits mentionnés dans le rapport d'expemse;
la Cour a, cependant, déclaré qu'il ne sauren; s agirde prouver des
faits relatifs a la transformation des appareils .pour les mettre à. la
hauteur des exigences modernes, ces _falts étant sans pertinence puisque
Zwikel s'était engagé a explciter l'établissement en son état actuel;
en revanche, la Cour a énuméré dans sen jugement les points sur lesquels
la nou:velle enquéte devait porter; ces points étaient relatifs a l'état
de conservation des installations et des locaux et de leur utilisation
pour un usage complet et normal. Cet arrét . nt est recours. eStFlÎn
(Ielîîîiîi de l'enquéte, 19 témoins ont été entendus ; les deux experts
cités comme témeins ont confirmé leur rap-

96 Civilrechtspflege.

port qui a été corrobore par les autres dépositions. Le demandeur et
appelant a alors réduit ses conclusions originaires de 20 000 fr. a 2400
fr., tout en maintenant le surplus.

Le 21 novembre 1903, la Cour de Justice civile a complété son arrét
du zl juillet 1903 par le prononcé suivant qui fait avec lui l'objet
du présent recours: La Cour confirme le jugement rendu entre parties,
le 23 janvier 1903, en ce qu'il a condamné Zwikel a payer aux intéressés
le somme de 715 fr. 60 c. pour solde de loyer; le reforme pour le surplus
et statuant à nouveau, condamne Lejeune et les mariés Brissard à payer à
Zwikel la somme de 1200 fr. à titre d'indemnité; dit que les sommes se
compenseront a due concurrence; donne mainlevée dn droit de rétention
des propriétaires exercé, suivant inventaire N° 1567 du 24 juin 1902. '

G. Dans sa declaration de reeours eu reforme au Tribunal fédéral, du 12
décembre 1908, le demandeur, reconrant principal, declare que l'arrèt du
4 juillet 1903 est contraire aux principes posés par le Tribunal fédéral,
soit en matière d'évacuation, soit en matière de compensation. En ce qui
concerne l'arrét du 21 novembre 1903, il estime que c'est à tort que
la Cour de Justice civile e, en présence du rapport (l'export, ramené
à 25 jo la reduction du layer. En conséquence le recourant conclut à ce
qu'il plaise an Tribunal fédéral:

1° Condamner les mariés Brissard et Léon Lejeune à payer à, Zwikel 15
000 fr. à titre de dommages intérèts, pour enriohissement illégitime ;

2° Les condamner è lui payer 2400 fr. .it titre de reduction de loyer;

3° Donner acte à Zwikel qu'il reconnaît devoir le lover du 1" mai au 24
juin 1902 en 715 fr. 60 c. ;

40 Dire que ces sommes se compenseront à due concurrence;

5° Confirmer l'arrèt du 21 novembre 1903 en ce qu'il donne mainlevée du
droit de retention-,

vvvvvw

V". obligatiouenrecht. N° i3. 97

6° Débouter les mariés Brissard et Léon Lejeune de toutes leurs
conclusions.

Dans leur recours par voie de jonction, les demandeurs conclurent
à ce qu'il plaise au Tribunal fédéral: Admettre et declarer fondés
leur recours partiel contre l'arrét de la Cour de Justice civile du 4
juillet 1903 et leur recours en réforme contre celui du 21 novembre
1908; en couséquence annnler l'arrét du 4 juillet en tant seulement
qu'il achemine préparatoirement Zwikel à repporter la preuve des faits
ténorisés au dit arrét et le coufirmer pour tout le surplus, annuler
l'arrèt du 21 novembre et, statuant à, nouveau, débouter Zwikel de sa
demande en paiement de 2400 fr. è. titre de reduction de loyer.

Statuant sur ces fu:/Its el consideng en droiä .-

1. (Formalités, competence.)

2. Des diverses questions de droit soulevées au cours des procès qui se
sont succédé entre parties, les reconrs adressés au Tribunal federal
ne portent plus que sur deux points, savoir: d'une part, si ensuite
de la résiliation du hail, du déguerpissement du locataire et de la
reprise de l'établissement des bains des Alpes par les prOpriétaires,
le sidemandeur et recourant principal a droit à des dommagesinte'réts;
-d'autre part, si c'est à, bon droit que la Cour de Justice civile a admis
une reduction (lu montant du loyer, pour la durée déjà écoulée du hail,
à raison d'une diminution dans la 'jouissance des locaux et objets loués.

3. Le demandeur fonde, en premier lieu, sa demande en dommages-întéréts
de 15 000 fr., sur le fait que les défendeurs se seraient illégitimement
enrichis à ses dépens. Pour justifier cette réclamation il allègue qu'il
aurait pavé 9000 fr. de reprise au précédent locataire des bains des Alpes
et qu'il aurait fait des frais de réparation et de reclame; c'étaient
les propriétaires qui, disait-il, allaient profiter des béuéfices qu'il
s'était ainsi assure's.

La prétention du demandeur, pour autant qu'il la justifie de cette
maniere est sans aucune valeur. Les défendeurs sont donné en location
à Dame Bornand et celle-ci a transféré

xxx, ?. 1904 7

98 Givilrechtspflege.

au demandeur les locaux et les installations des bains des Alpes;
ce sont ces locaux et ces installations que les defendean ont repris
en leur possession après la résiliation da hail; ils se sont bornes à
reprendre ce qu'ils avaient loué ;ils ont agi dans la limite de leurs
droits, on ne peut donc prétendre qu'ils se soient enrichis aux dépens
du demandeur, sans cause légitime.

Les défendeurs n'ont pas participé au contrat special passe entre Dame
Bornand et le demandeur. Ce dernier dit avoir payé 9000 fr. pour la
reprise du commerce ; l'acte y relatif, produit au dossier, parle de
lingerie et accessoires, et mentionne un engagement pris par Dame Bornaud
de ne se rétablir, ni de s'intéresser a un commerce du meme genre, dans
certaines limites, a Genève. Mais c'est a, un contrat passé entre tiers,
qui ne concerne nullement les défendeursss et il n'est ni allégué, ni
établi que ceux-ci se soient appropriés des objets de lingerie ou des
accessoires devenus la propriété du demandeur en vertu de ce contrat ;
or independamment des loeaux et des installations le commerce en question
n'a juridiquement aucune valeur. Quant aux reparations d'entretien elles
étaient à la charge du demandeur et. les frais de reclame faits par lui
ne peuvent évidemment pas faire l'objet d'un enrichissement illégitime. On
ne voit dès lors pas en quoi les défendeurs se seraient eurichis.

4. Le recourant principal fonde, en second lieu, sademande
en dommages-intérèts sur le préjudice a lui causé. A l'appui de sa
prétention il allègue que la résiliation du hail et l'ordcnnance de
déguerpissement étaient injustifiées; qu'en effet il lui était dù des
dommages-intérèts pour climinution de jouissance de la chose louée,
comme cela a été reconnu postérieurement, et que la Cour de Justice
civile aurait (In admettre la compensaticn entre cette créance et le
prix du loyer réclamé par les défendeurs.

Il est établi, en fait, que le locataire était en retard pour le paiement
de sen loyer, que les défendeurs lui ont assigné ie délai comminatoire
de trente jours fixe a l'art. 287 CO à la flat-e du 10 mars 1902, et
que le demandeur n'a payé queY. Obligutiouenrecht. N° 13. 99

le 6 mai 1902; il est donc indiscutable que les defendeurs étaient en
droit de déclarer le bai] résilié et de requérir le déguerpissement du
demandeur. D'autre part, celui-ci déclare qu'il avait un droit à faire
valoir en compensation, vu qu'il avait soulevé une prétentiou à des
dommages intérèts. Il est indiscutable qu'un débiteur peut opposer la
compensation, lors méme que sa créance est contestée (00 art. 131, al. 2
et T. F., arrèt du 19 avril 1901, Chardonnetseidenfabrik Spreitenbach
c. Gerichtskasse Baden et cons. XXVII, 2e partie, p. 174, consid. 4) ;
en nutre, il est aussi exact que la prétention du recourant a, par la
suite, été reconnue fondée par l'instance cantonale supérieure et cela
avec raison, ainsi qu'on le verra plus loin. Le demandeur était donc en
droit d'opposer la compensation.

Mais la question ne se présente pas en la forme sous laquelle le demandeur
la pose, car il n'a pas en fait opposé la compensation : En effet,
dans sa première action, ouverte le 20 février 1902, il a conclu à etre
autorisé à retenir son loyer jusqu'a termiuaison de tous les travaux,
sous réserves expresses, notamment, de réclamer des dommages-intéréts
pour le préjudice. Le Tribunal de première instauce, dans son jugement
du 4 mai 1902, a estimé que le demandeur ne formulant aucune réclamation
pécuniaire et se bornant, en ce qui coucernait les dommages-intéréts
auxquels il pourrait avoir à prétendre, a demander que ses droits à
cet égard lui soient réservés, il n'y avait aucune raison qui justifiät
le non-paiement du loyer échu; en conséquence le Tribunal a refusé la
compensation, condamné le demandeur à payer le loyer en lui réservant
ses droits pour réclamer tels dommages-intéréts qu'il appartiendrait. Ce
jugement est resté sans recours ; le surlendemain le demandeur a payé le
loyer, ce qui amène à la couclusion, comme le remarque la Cour de Justice
civile dans son arrét du 4 juillet 1903, que le demandeur a acquiescé
au jugement. Il ne peut donc prétendre faire état de la compensation
pour établir que la résiliation du hail était injustifiée.

5. Le recouraut principal commet également une erreur

100 Civilrechtspflege.

en prétendant s'appuyer sur la jurisprudence du Tribunal fédéral, pour
soutenir que la question de résiliation du heil et du déguerpissement est
encore intacte. Il est exact qu'en cette matière, le Tribunal fédéral
a jugé, à diverses reprises, que l'ordonnance d'expnlsion n'a pas pour
effet d'annuler le contrat de location et que la situation juridique du
bailleur et du preneur reste intacte, de telle sorte que le locataire
expulsé peut faire valoir ses droits contractuels par la voie de la
procédure ordinaire (T. F., arrét du 28 décembre 1896, Fischer c. Horn,
XXII, p. 1076 et loc. cit.).

Mais dans les cas dont le demandeur invoque la Similitude, il s'agissait
d'expnlsions prononcées ensuite de procédure sommaire et non pas comme
en l'espèce, après un jugemeut devenu définitif condamnant le preneur
au paiement du loyer et après le versement par celui-ci de la somme due.

La résiliation du bai] et l'ordonnance de déguerpissement qui ont permis
aux propriétaires de reprendre les bains des Alpes, ayant été pronoucées
après un jugement passé en force de chose jugée, ne peuvent motiver une
demande de dommages-intéréts.

6. L'art. 277 , al. 2 CO autorise le locataire à exiger une reduction
proportionnelle du loyer lorsqu'une deterioration de la chose louée
se produit pendant la durée du bail. En nutre d'après l'art. 278 CO
le bailleur est tenu non seulement de délivrer la chose dans un état
approprié à. l'usage pour lequel elle a été louée, mais encore de
l'entretenir eu cet état pendant toute la durée du bail.

G'est sur ces dispositions que le demandeur se fonde pour demander
une reduction du loyer sous forme de dommagesintéréts. Les défendeurs
opposent à cette préteution que le demandeur a pris les choses en l'état
et qu'il a déchargé les propriétaires de leur responsabilité.

L'état approprié à l'usage qu'on veut faire de la chose louée ne peut pas
etre établi d'une fagon abstraite; il varie suivant les cas; il faut tenir
compte de l'état des lieux et choses au moment de la délivrance. Cela
est d'autant plus vrai, en l'espece, que dans l'acte de transfert du
hail deV. Obligationenrecht. N° 13. 101

Dame Bornand au demandeur, acte dans lequel les défendeurs sont
intervenne, le nouveau preneur a déclaré, entre autres, VOUlOII' continuer
dans les locaux loués l'exploitation des bains des Alpes tels qu'ils
existent. ll est certain que le demandeur n'est pas eu droit de réclamer
une diminution du prix du bai], parce que les installatious des bains
des Alpes ne seraieut plus en rapport avec les systèmes et les exigeuces
d'hygiène et de confort que réclament actuellement les établissements de
ce genre. A ce point de vue-là le demandeur était tenu à se contenter des
systèmes déjà installés et existant dans les locaux loués. Mais a còté
des défauts apparents, il y a les défauts cachés, les défauts d'usure,
ceux qui ne peuvent etre constatés au cours d'une inspection, comme
celle que l'on pratique ordinairement au début d'un hail. Pas plus le
fait que le preneur a pris les choses en l'état, après inspection, que
celui qu'il a declare vouloir continuer l'exploitation des bains tels
qu'ils existent, ne peuvent liberar les propriétaires de l'obligation
de répondre de de'fauts cachés constatés plus tard. Les défendeurs ne
sont donc pas déchargés en l'espèce de toute responsabilité quelconque
et l'on ne peut faire aucun grief au demandeur de ne pas avoir adressé
de réclamation avant le début du 3° trimestre, pour autant qu'il s'agit
de défauts non-apparente. (Conf. T. F. du 25 janvier 1899, Azzolini
c. Geiger, XV, p. 286.)

Le contrat de bail qui liait les parties porte que: l'entretien de tous
les appareils et objets mobiliere demeure à, la charge du locataire qui
devra rendre le tout sans autre usure ou détérioration que celle provenant
d'un usage normal; le propriétaire ne sera tenu que de la réfection des
obiets qu'une usure complète aurait mis hors d'usage. Cette disposition
vise uniquement l'entretien usuel et ne peut avoir la portée de dispenser
les propriétaires de leur obligation de livrer et maintenir les locaux et
installations, objets du contrat, dans un état approprié, qui permette
un usage et un entretien normal. Or, les experts et témoius out déclaré
que, d'une maniere générale les locanx et les installations n'étaient
pas dans un état de couservation qui en permit l'usage

102 Civilrechispflege .

moyennant un entretien normal, et que l'état d'usure constaté n'était pas
le fait du locataire. II a, d'autre part, éte etabli que le demandeur a
constamment eu des ouvriers dans son établissement pour procéder à des
réparations nécessaires par le mauvais état des objets loués.

Il ressort de ce qui précède que les locaux et objets loués par
les défendeurs au demandeur étaient atteints de défauts d'usure, non
apparents, que celui-ci peut n'avoir pas eonstaté lors de l'inspection
qu'il a faite, que les bains des Alpes n'ont pas été livrés et entretenus
dans un état approprié à l'usage anquel ils étaient destinés. Le demandeur
est donc en droit de demander une reduction du loyer pour diminution
de jouissence.

7. Tenent compte des dépositions testimoniales et spéeialemeut de
celle des deux témoins qui areient è. l'origine fonctionné comme
experts, la Cour de Justice civile a estimé équitable de fixes à 25
0/0 la diminution de jouissance soufferte par le locataire, pendant
la période durant laquelle il a dirige les bains des Alpes. Elle 3, en
conséquence, arbitré à îLOO fr. le montani: à, allouer au demandeur à
titre de dommages-intérèts. Cette somme fixée ex aequo et bono, paraît
équitable; ce prononeé n'est en Opposition ni avec la loi, ni avec les
pièces du dossier. Il n'y a, dès lors aucun motif pour que le Tribunal
federal modifle l'indemnité allouée.

Per ces motifs, le Tribunal federal prononce:

Le recours en reforme de Léon Zwikel et le recours par voie de
junction des époux Brissard et de Jules Lejeune sont déclarés mal
fondés. Les arréts de la Cour de Justice civile de Genève, du 4
juillet 1903 et du 21 novembre 1903 sont confirmés dans tout leur
contenu.VI. Erfindungspatente. N° 14. 103

"VI Erfindungspatente. Brevets d'invention.

14. guten vom 29. Januar 1904 in Sachen gramm, KL, W.-Bekl. u. Ber.-Kl.,
gegen YWÎW, Bekl W.-Kl. u. Ver-Bekl.

Nécktigkeitsklage. Begriff der Erfindung.

A. Durch Urteil Vom 11. September 1903 hat das Handelsgericht des Kantons
Zürich erkannt:

Sowohl die Klage als die Widerklage werden gntgeheissen und es
werden daher das schweizerische Patent des Beklagten Nr. 24,164 für
einen Reklameschild und das Patent des Klägers Nr. 25,524 auf eine für
Fahrzeuge bestimmte Uhr mit federnder Aufhängung als Richtig erklärt;
der Beklagte ist verpflichtet, das Patent Nr. 21,164 zu löschen, ebenso
der Kläger das Patent Nr. 25,524.

B. Gegen dieses Urteil hat der Kläger und Widerbekkagte rechtzeitig und
in richtiger Form die Berufung an das Bundesgericht ergriffen mit dem
Antrag auf Abänderung des angefochtenen Urteils in dem Sinne, dass die
Widerklage, d. E). die Nichttgkeitsklage gegen das klägerische Patent
Nr. 25,524 gänzlich abgewiesen merde.

C. In der heutigen Verhandlung erneuert der Vertreter des Klägers und
Widerbeklagten diesen Berufungsantrag, und stellt ferner den eventuellen
Antrag, die Sache sei zur Aktenvervollständigung an das kantonake Gericht
zurückzuweisen in dem Sinne, dass eine Expertise darüber aufzunehmen
sei, ob der Gegenstand des klägerischen Patentes als eine Erfindung zu
betrachten sei.

Der Vertreter des Beklagten und Widerklägers trägt auf Bestätigung des
angefochtenen Urteils an, und beantragt eventueîs ebenfalls Rückweisnng
und Aktenvervollständigung durch Expertise darüber, dass der Gegenstand
des Patentes des Klägers und Widerbeklagten keine schöpferische Jdee in
sich trage.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 131
	1.	En matière de rentes viagères et autres prestations périodiques analogues, la prescription court, quant au droit d'en réclamer le service, dès le jour de l'exigibilité du premier terme demeuré impayé.
	2.	La prescription de la créance entraîne celle des arrérages.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 131
	1.	En matière de rentes viagères et autres prestations périodiques analogues, la prescription court, quant au droit d'en réclamer le service, dès le jour de l'exigibilité du premier terme demeuré impayé.
	2.	La prescription de la créance entraîne celle des arrérages.

RS 220 CO Loi fédérale du 30 mars 1911 complétant le Code civil suisse (Livre cinquième: Droit des obligations) Art. 277
		Si des ustensiles, du bétail ou des provisions sont compris dans le bail, chacune des parties est tenue d'en remettre à l'autre un inventaire exact, signé, et de participer à une estimation contradictoire.