BGE-28-II-514 - 1902-11-22 - ATF - Droit civil - 514 Civilrechtspflege. 62. Arrèt du 22 novembre 1902, dem le cause Ringger, def.,

514 Civilrechtspflege.

62. Arrèt du 22 novembre 1902, dem le cause Ringger, def., rec., contre
Gîauque, demon, m;.

Vente d'immeubles. Action, de la part du vendeur, en execation d'une
promesse de vente d'immeubles, négociée par un mandataire. Art. 231
CO. Incom pétence du TF. pour statuer sur l'action. Art. 56, 57
OJF. -Exception de l'achetenr qu'il n'avait pas donné mandat pour
acheter en son nom les immenhles, competence du TF. Existence d'un pareil
mandat. Gontrat oonclu par représentant. Art. 37 00.

La dame veuve Louise Giauque, née Montandon et ses quatre filles,
au Locle, demanderesses au procès actuel, sont copropriétaires indivis
d'immeubles dans la Commune du Locle, provenant de la succession de leur
mari et pere; en raison de son incompétence en matière d'affaires, dame
Giauque demanda et obtint de l'autorité tutélaire qu'il lui soit nommé
en la personne du notaire Jacot un curateur, en meme temps tuteur de
ses enfants. Le domaine fut affermé pour 3 ans jusqu'au 23 avril 1904,
à Fred. Reber, agriculteur à Beauregard, et un café-restaurant, situé sur
le domaine, fut siloué pour le meme ]aps de temps à, II.-Aug. Bourquiu,
a la Saignotte. Les deux contrats de hail prévoient les in- demnités à
payer aux prenenrs en cas de résiliation anticipée.

En aoùt 1901, dame veuve Ringger, née Werner, tiefenderesse. fit auprès
du notaire Jacot une démarche en vue de l'acquisition de la propriété
Giauque; après avoir consulté ses pupilles, le notaire Jacot répondit
le 31 aoùt que ceux-ci seraient disposés à vendre leur immeuble pour le
prix de 55 000 fr. Dame Ringger visita alors le dit immeuble, mais ne
répondit rien, et le 1er octobre 1901, le notaire Jacob lui écrivit en
demandant sa decision.

Le lendemain 2 octobre, le notaire Quartier se présentait chez le notaire
Jacot annonoant etre charge de négocier l'achat de la propriété Giauque
pour un client dont il ne donna pas le nom à ce moment, mais qui n'était
autre que dame Ringger.

Le 5 octobre, le notaire Jacot répondait que, sous
réserveIV. Obligationenrecht. N° 62. 515

d'homologation par l'autorité tutélaire, dame veuve Giauque consentait à
abaisser a 48 000 fr. le prix de vente de son domaine des Monts du Locle,
à charge par l'acquéreur de oontinuer ou résilier les baux existants,
à ses risques et périls .

Le 23 octobre, le notaire Quartier annonce à son correspendant que
l'amateur des immeubles Giauque ne peut accepter un prix supérieur a
45 000 fr., et cela a la condition que l'immeuble soit remis franc et
libre de tout baii à la Saint-Georges prochaine.

Le 2 novembre, le notaire Jacot répondait que dame Giauque est disposée
à passer promesse de vente avec l'acquéreur, dont elle demande le nom,
pour le prix de 45 000 fr.; il declare d'autre part qu'il est impossible
de livrer l'immeuble franc de bai] pour le 23 avril 1902, tout en oflrant
son intervention pour obtenir des conditions favorables de re'siliation.
Il demande enfin si l'entente peut etre considérée comme definitive sous
réserve d'homologation par l'autorité tulélaire.

Le 6 novembre, le notaire Quartier, écrivant à son collègue, maintient
l'offre de 45 000 fr., l'immeuble étant livré franc dn bail du café pour
le 23 avril 1902, et du bai] du domaine pour 1908.

Ensuite de ces exigences, le notaire Jacot fit des demarches auprès
du Iocataire du café et obtint de lui la promesse de résiliation du
bail pour la Saint-Georges 1902 moyennant une indemnité de 400 fr.;
cet arrangement fut ténorisé le 16 novembre au pied du bai].

Le 14 novembre déjà, le notaire Jacot, dans un entretien avec le notaire
Quartier, lui avait dit avoir réglé la question

' de la résiliation du bail du café, et avoir annonce que l'auto-

rité tutélaire serait appelée à donner son approbation au projet de
vente. Le 15 novembre en effet, l'autorité tutélaire autorisait Jacot
à vendre le domaine de ses pupilles au tiers représenté par le notaire
Quartier, pour le prix de 45 000 fr., l'entre'e en jouissance devant
avoir lieu au plus terà le 23 avril 1902, les vendeurs prenant à leur
charge les indem- nités de 400 et 200 fr. aux locataire et fermier.

Le lendemain 16 novembre, le notaire Jacot avisa par

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telephone le notaire Quartier de l'approbation de l'autorité tutélaire,
qui rendait la vente definitive. Le notaire Quartier répondit, aussi
téléphoniquement, à. sen eorrespondant de préparer la promesse de vente en
laissant en blanc le nom de l'acquéreur, puis, le 18 novembre, l'avocat
Jeanneret vint annoncer de la part du notaire Quartier que l'aequéreur
était dame Ringger, et reitera la demande de rédiger la promesse de
vente à remettre a M. Quartier.

Le notaire Jacot rédigea en deux doubles la promesse devente, conformément
a ce qui était convenu, en la datant du 19 novembre; le meine jour il
envoyait ces deux doubles au notaire Quartier en demandant le retour de
l'un des originaux, signé par dame Ringger. Le 20 novembre, le notaire
Quartier accuse réception de l'envoi; il fait savoir que dame Ringger
demande qu'il soit spécifié que l'installation électrique, le matériel
du jardinet le jeu de boules sont bien compris dans la vente. A cela,
le notaire Jaeot répond le 22 novembre que l'installation électrique et
les hangars des jeux de boules rentrent bien dans la vente, mais qu'il
n'en est pas de meme des ponts de plateaux du jeu, des boules et des
quilles, ainsi que du mobilier du jardin, propriété du locataire.

Des lors la dame Ringger ne donna plus eigne de vie, et ne fit rien
répondre à trois lettres du netaire Jacot au notaire Quartier, des 29
novembre, 17 et 30 décembre 1901. Le 8 janvier 1902, elle se présenta au
bureau du notaire Jacot, où elle remit les deux doubles de la promesse
de vente, non signés, en disant qu'elle renoneait à l'acquisition des
immenbles Giauque.

Il résulte du reste des actes que le notaire Quartier a constamment
tenu sa clientele au ceurant des négoeiations en cours avec le notaire
Jacot, lui a communiqué les lettres de ce dernier et a insisté, soit
le 8 janvier 1902, soit encore après, auprès de dame Ringger, en vue
d'obtenir sa signature de la promesse de vente, en attirant sen attention
sur i'incorrection de sa conduite et les conséquences du refus de signer

cette piece.IV. Obiigationenrecht. N° 62. 517

Ensuite de lettres du notaire Jacot des 10 et 17 janvier 1902, demandant
des explicatiens sur l'attitude de darne Ringger, le notaire Quartier
ne put qu'expsirimer son étonnement sur la maniere d'agir de sa cliente.

Par lettre chargée du 15 mars 1902, le notaire Jacot mit la défenderesse
en demeure de se présenter le 20 mars en l'étude du notaire Sandoz, au
Locle, pour procéder à. la signature de l'acte de vente de ia propriété
Giauque. La défenderesse, qui ne se présenta pas, avait, par lettre
de l'avocat Colomb du 18 mars, contesté avoir donné mandat au notaire
Quartier de négocier I'achat en question, et avoir jamais été avisée de
la correspondance qui l'engagerait.

Ensuite de ces faits, le curateur et tuteur des demanderesses a conclu,
par demande notifiée le 12 mai 1902:

Principalement :

1. A ce que la défenderesse soit condamnée:

a) à passer acte authentique de transfert des immeubles spécifiés,
avec installation de l'électricité, ce aux conditions convenues, soit:
immeubles francs d'hypothèques et libres de hail du café dès le 23 avril
1902, du domaine des le 23 avril 1903, prix de 45 000 fr., entrée en
jouissance le 23 avril 1902 an plus tard;

b) a en payer le prix avec intérèts à 5 0/0 dès l'entrée en joulssance.

2. Prononcer qu'au refusy de la défenderesse de passer .acte dans le
délai à impartir par le tribuna], le jugement tiendra lieu de l'acte
authentique et en déploiera les effets.

Subsidiairement, en cas de rejet des conclusions principales.

Gondamner la défenderesse à payer au curateur et tuteur des demandeurs
la somme de 5000 fr. avec intérét à 5 % des l'introduction de la demande,
sous réserve de modération de justice.

A l'appui de la conclusion principale, les demanderesses invoquent les
art. 231 , 38 , 1 et 9 00, 1226, 1227, 1238 du Cc neuchàtelois et, sur la
conclusion subsidiaire, les dispositions des art. 50 et suiv. et 110 et
suiv. OO.

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La défenderesse a conclu a liberation des fins de la demande, attendu
qu'elle n'a jamais donné mandat au notaire Quartierd'acquérîr pour elle
les immeubles Giauque, mais qu'ellel'avait seulement charge de prendre
des renseignements sur la base desquels elle a renoncé à traiter. Elle
conteste en outre qu'en l'espèce il y ait eu promesse de vente dans
le sens de la loi, et elle invoque tant les dispositions du Code civil
neuchatelois que celles du CO sur la formation des cou-si trata, leur
forme, leur conclusion par représentant et le mandat.

Par jugemeut du 19 juillet 1902, le Tribunal cantone] deNeuchatel a
ailoué aux demanderesses leur conclusion subsidiaire réduite a la somme
de 4500 fr.

Le dit jugement admet tout d'abord qu'il y a eu mandai: donné par la
defenderesse au notaire Quartier d'acquérir pour elle la propriété
Giauque, les parties étant d'accord tant sur les clauses principales
que sur les points accessoires du contrat ; le jugement ajoute que des
pourparlers entre parties ou leurs représentants, il ne résulte pas que
leur intention ait été de ne se lier définitivement que par une promesse
de vente rédigée dans la forme usuelle et dans les termes consacrés; qu'au
contraire il ressort de l'ensemble des opératiens oonstatées que les deux
parties ont contracté l'obligation de vendre et d'acheter à des conditions
déterminées. Letribunal constate enfin que le refus de dame Ringger de
remplir ses obligations a cause aux demanderesses un dommage se montant
an dixieme du prix de vente convenu et qu'en l'espèce il convient, par
des motifs d'ordre pratique et d'opportunîté, d'allouer aux demanderesses
leur conclusion subsidiaire de preference à la conclusion principale.

C'est contre ce jugemeut que la défenderesse a recouru au Tribunal
fédéral en reprenant ses conclusions, et subsidiairement en concluant à la
reduction de la somme allouée. La reoourante invoque spécialement le fait
qu'en déclarant le contrat forme per la lett-re Quartier du 6 novembre
1801 et la réponse téléphonique Jacot du 16 novembre, l'instance cantonale
a viole l'art. 37 CO, puis la circonstance qu'enIV. Ohligationenrecht. N°
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admettaut que les parties n'avaient pas convenu de donner au contrat la
forme Speciale de la promesse de vente, le tribunal a dcnné une solution
de fait conti-aire aux pièces du dossier et violé l'art. 14 CO.

Slutuant sur ces fails et considérant en droit :

1. L'action des demanderesses est une action en exécution d'une promesse
de vente d'immeubles, tendant àfaire pronoucer que la de'fenderesse
est tenue de passer acte d'achat d'immeubles, et les conclusions
subsidiaires demandent l'allocation d'une indemnité pour inexécution d'une
promesse de vente d'immeubles. Or la jurisprudence du Tribunal federal a
constamment admis que la dispositiou de l'art. 231 al. 1 CO est absolue,
c'est-à-dire que les ventes immobilieres demeurent, à. tous égards,
soumises exclusivement au droit cantonal. Meme au cas où les cantons,
ainsi que l'a fait celui de Neuchatel dans la loi du 8 février 1883
(art. 11 ) auraient declare que le CO a force de loi complémentaire,
pour les contrats demeurant régis par la législation cantonale, c'est
à titre de droit cantonal seulement que ces diSpositions de droit
federal doivent étre appliquées. (Voir arrèt du Tribunal fédéral dans
la cause Mikolajczak c. Brunner, Rec. off. XIII p. 506 et suiv., et,
sur les conséquences de ce principe, stäehelin c. Buser, ibid. XVI,
p. 168, consid. 2; Huber c., Stucki, du 15 novembre 1890; ibid. XVI,
p. 804, consid. 2Haas c. Himmler et Peter, am. XVI, p. 389 et suiv.;
LisiÎ bach c. Zimmermann. ibid. XVII, p. 105, consid. 2, etc.)

Le recours apparaît donc comme irrecevable pour autant qu'il porte sur
le fond meme de la cause, seit sur les conséquences de l'inexécution,
de la part de la défenderesse, d'une promessede vente immobilière, point
sur lequel l'instance cantonale ne pouvait appliquer, et n'a applique
en effet, aux termes mémes de l'arrét attaqué, quele droit cantonal,
notamment l'art. 1227 Cc, sur lequel sont basées les conclus1ons,
tant principales que subsidiaires, de la demande. C'est également en
application du meine droit qu'il y avait lieu de résoudre la question
de savoir si les parties étaient convenues de donner an contrat la forme
Speciale de la promesse de

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vente. Le Tribunal fédéral est dès lors incompétent pour examiner le
grief soulevé spécialement dans le recours.

2. En revanche le Tribunal de céans est competent pour examiner
l'exception soulevée par la défenderesse, consistant à prétendre qu'elle
n'avait pas donné mandat au notaire Quartier pour acheter en son nom
les immen'oles dont il s'agit, et que, charge par elle seulement de
prendre des renseignements, le dit notaire aurait exeédé ses pouvoirs.
En effet, la question de savoir quels sont les droits ou les devoirs d'un
mandataire n'a aucune connexité avec le contrat de vente d'immeubles,
et elle doit etre examinée au regard des dispositions du droit fédéral,
alors meme que le contrat -en vue duquel le mandat aurait été conféré
ne doive etre apprécié qu'en application du droit cantonal. (Voir
arrèts du Tribunal fédéral dans les causes Fournaise c. Perrottet, Rec.
off. XX, p. 1137, consid. 1; Orelli c. Gschwind, ibid. XXI, p. 498,
consid. 1; Kneubiîhler c. Schumacher, rad. XXIII, p. 1062, consid. 2;
Wagner c. Ineiohen, ibid. XXV u, p. 851 et suiv., oonsid. 3, etc.)

3. En ce qui concerne l'existence d'un mandat confié au notaire
Quartier, les solutions de fait données par l'instance cantonale ne
sont en contradiction ni avec les faits résultant de l'instruction,
ni avec les pièces de la cause. Dame Ringger doit dès lors etre réputée
avoir dùment ratifié les négociations faites en son nom par le notaire
Quartier, et le tribunal cantonal, en admettant l'existence d'un mandat,
ainsi que la ratification des actes qui ont eu lieu ensuite de ce contrat,
a sainement apprécié les preuves intervenues.

4. Le notaire Quartier n'a, a la vérité, fait connaître le nom de dame
Ringger que le 18 novembre 1901, soit postérieurement a la conclusion
definitive du contrat. Toutefois l'art. 37 CO n'exige point que le
représentant fasse connaître au moment de la conclusion du contrat le
nom de la personne au nom de laquelle il dit agir, mais il suffit, ce
qui a eu lieu en l'espèce, qu'il ait fait connaître qu'il agissait comme
mandataire d'un tiers, désigné ou non par son nom, ou que l'antro partie
ait du inférer des circonstances qu'il y avaitIV. Obligationenreeht. N°
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rapport de représentation. Or jamais, à. aucune époque des négociations,
le notaire Quartier ne s'est donné pour un amateur personnei des
immeubles Giauque ;bien au contraire, et des le début, il est constant
qu'il a dù agir au nom d'un client dont le nom ne devait pas etre
révélé à. ce moment ; c'est ainsi que, dans ses lettres postérieures,
le notaire Quartier continue à parler d'un client, et le notaire Jacot,
dans sa corespondance, fait également de nombreuses aliusions au client
de son confrère. Le 16 novembre encore, en annoncant au notaire Jacot que
l'affaire est en règle, Quartier invite celui-ci a laisser en blanc, dans
la promesse de vente, le nom de l'acquéreur, d'ou il suit qu'il agissait
comme représentant, au moment de la conclusion du contrat, en acceptant
les offres des propriétaires des immeubles vendus. Le fait que le nom
du représenté n'a été indiqué que deux jours plus tard, est indifferent,
puisque, dans les circonstances susrappelées, le représentant legal des
vendeurs devait admettre l'existeuce d'un rapport de représentation,
et cela d'autant plus que le représenté n'était autre que l'amateur
originaire, a savoir la demanderesse. Le reoours est aiusi dépourvu de
tout foudement sur ce point.

Par ces motifs,

Le Tribunal fédéral prononce:

I. Il n'est pas entre en matière, pour cause d'incompétence, sur le
recours, en tant qu'il porte sur les consé,quences de l'inexécution
d'une promesse de vente.

II. Le dit recours est ecarté sur les autres points, et le jugement rendu
entre parties par le Tribunal cantonal de Neuchatel, le 19 juillet 1902,
est maintenu a cet égard.

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