Urteilskopf

150 III 71

7. Auszug aus dem Urteil der I. zivilrechtlichen Abteilung i.S. A. AG gegen B.B. und C.B. (Beschwerde in Zivilsachen) 4A_252/2023 vom 24. Oktober 2023

Regeste (de):

• Art. 269b

  SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269b - La pattuizione di pigioni soggette all'adeguamento ad un indice è valida soltanto se la locazione è conclusa per cinque anni almeno e l'indice cui è fatto riferimento è quello nazionale dei prezzi al consumo.

  , 269d

  SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
  1	Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
  2	L'aumento è nullo se il locatore:
  a	non lo comunica mediante il modulo prescritto;
  b	non lo motiva;
  c	lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta.
  3	I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.

  , 270a

  SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 270a - 1 Il conduttore può contestare la liceità della pigione e domandarne la riduzione per la prossima scadenza di disdetta ove abbia motivo di credere che il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato a' sensi degli articoli 269 e 269a a causa di una modificazione essenziale delle basi di calcolo, segnatamente a causa di una diminuzione dei costi.
  1	Il conduttore può contestare la liceità della pigione e domandarne la riduzione per la prossima scadenza di disdetta ove abbia motivo di credere che il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato a' sensi degli articoli 269 e 269a a causa di una modificazione essenziale delle basi di calcolo, segnatamente a causa di una diminuzione dei costi.
  2	Il conduttore deve presentare per scritto la richiesta di riduzione al locatore, che deve pronunciarsi entro 30 giorni. Se il locatore non accondiscende, in tutto o in parte, alla richiesta, oppure non risponde entro il termine, il conduttore può adire entro 30 giorni l'autorità di conciliazione.
  3	Il capoverso 2 non è applicabile se il conduttore chiede la riduzione simultaneamente alla contestazione della liceità di un aumento.

  und 270c

  SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 270c - Fatta salva la contestazione della pigione iniziale, ciascuna delle parti può contestare innanzi l'autorità di conciliazione soltanto che l'aumento o la riduzione della pigione domandato dalla controparte è fondato su una variazione dell'indice o corrisponde a tale variazione.

  OR; Art. 13 Abs. 4

  SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 13 Tassi ipotecari - (art. 269a lett. b CO)
  1	Un aumento del tasso ipotecario di 1/4 per cento autorizza, di regola, a un aumento massimo della pigione:
  a	del 2 per cento quando i tassi ipotecari superano il 6 per cento;
  b	del 2,5 per cento quando i tassi ipotecari si situano tra il 5 e il 6 per cento;
  c	del 3 per cento quando i tassi ipotecari sono inferiori al 5 per cento.
  2	Qualora siano stati pattuiti piani di pagamento ai sensi dell'articolo 269a lettera d o contratti-quadro ai sensi dell'articolo 269a lettera f CO, vale la regolamentazione in essi prevista in caso di aumento dei tassi ipotecari e non la disciplina del capoverso precedente.
  3	Se la pigione è calcolata durevolmente sulla base dei soli costi, senza riguardo alle pigioni in uso nel quartiere e alla compensazione del rincaro, essa può essere aumentata, in caso di incremento dei tassi ipotecari, in misura proporzionale al maggior onere gravante sul capitale investito.
  4	Nel caso la pigione debba essere modificata in seguito a un cambiamento del tasso ipotecario, si deve inoltre considerare se e in quale misura precedenti modificazioni del tasso ipotecario abbiano comportato un adeguamento della pigione.

  VMWG; indexierte Mietzinse; Anpassungen nach Ablauf der Indexdauer.


• Die Parteien eines indexierten Mietverhältnisses müssen Mietzinsanpassungen - darunter solche wegen Änderungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes - bei Verwirkungsfolge unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf das Ende der Indexdauer verlangen. Fordern sie auf jenen Zeitpunkt (unter Einhaltung der Kündigungsfrist) keine Mietzinsänderung, sind sie vermutungsweise mit dem in jenem Moment geltenden Mietzins einverstanden. Spätere Anpassungen gestützt auf davor eingetretene Umstände sind ausgeschlossen. Massgebend für künftige Mietzinsanpassungen nach der relativen Methode sind in diesem Fall die Kostenstände und der hypothekarische Referenzzinssatz im Zeitpunkt, in dem die Parteien das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf Ablauf der Indexdauer hätten kündigen können (E. 3).

Regeste (fr):

• Art. 269b, 269d, 270a et 270c CO; art. 13 al. 4 OBLF; bail à loyers indexés; adaptation du loyer après la fin de la période d'indexation.


• Les parties à un bail à loyers indexés doivent, sous peine de déchéance, demander des adaptations de loyer - dont celle fondée sur la variation du taux hypothécaire de référence - pour le terme de la durée d'indexation en respectant le délai de résiliation. Si elles ne prétendent à aucune modification de loyer pour cette échéance (moyennant le respect du délai de congé), elles sont présumées d'accord avec le loyer en vigueur à ce moment-là. Des adaptations ultérieures fondées sur des circonstances existant auparavant sont exclues. Sont alors déterminants, pour de futures adaptations de loyer selon la méthode relative, l'état des coûts et le taux hypothécaire de référence au moment auquel les parties auraient pu résilier le bail pour l'échéance de la période d'indexation en respectant le délai de congé (consid. 3).

Regesto (it):

• Art. 269b, 269d, 270a e 270c CO; art. 13 cpv. 4 OLAL; pigioni indicizzate; adeguamento dopo lo scadere del periodo di indicizzazione.


• Le parti di un contratto di locazione indicizzato devono domandare, pena la perenzione, gli adeguamenti della pigione, compresi quelli basati su una modifica del tasso ipotecario di riferimento, per la fine del periodo di indicizzazione, rispettando il termine di disdetta. Se non pretendono per tale scadenza (rispettando il termine di disdetta) una modifica della pigione, esse sono presumibilmente d'accordo con la pigione in vigore in quel momento. Sono esclusi successivi adeguamenti basati su circostanze verificatesi anteriormente. Determinanti per futuri adeguamenti della pigione con il metodo relativo sono in questo caso il livello dei costi e il tasso ipotecario di riferimento nel momento in cui le parti potevano, rispettando il termine di disdetta, disdire il contratto di locazione per la scadenza del periodo di indicizzazione (consid. 3).

Sachverhalt ab Seite 72

BGE 150 III 71 S. 72

A.

A.a B.B. und C.B. (Mieter, Beschwerdegegner) schlossen mit der A. AG (Vermieterin, Beschwerdeführerin) am 6. Februar 2015 einen Mietvertrag über eine 5.5-Zimmer-Attikawohnung am U.weg in V. mit Mietbeginn per 1. April 2015 ab. Die Parteien einigten sich auf einen monatlichen Nettomietzins von Fr. 3'500.- mit einer Indexklausel (wonach der Mietzins dem Landesindex der Konsumentenpreise folgt) sowie auf eine fünfjährige Mindestmietdauer (somit bis 31. März 2020). Mit Nachtrag vom 13. September 2019 konkretisierten sie, dass der Vertrag mit einer Frist von 3 Monaten auf jedes Monatsende ausser Dezember gekündigt werden könne, frühestens aber auf Ablauf der fünfjährigen Mindestmietdauer am 31. März 2020.
A.b Bereits am 2. Juni 2017 hatten die Mieter unter Bezugnahme auf den zwischenzeitlich gesunkenen hypothekarischen
BGE 150 III 71 S. 73

Referenzzinssatz ein Begehren um Herabsetzung des Nettomietzinses gestellt. Die Vermieterin gab diesem Begehren mit Blick auf die Indexklausel im Mietvertrag nicht statt. Am 4. März 2020 ersuchten die Mieter unter Hinweis auf eine neuerliche Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes wiederum um Herabsetzung des Mietzinses "auf den nächsten Kündigungstermin".
B.

B.a Mit Eingabe vom 17. April 2020 beantragten die Mieter bei der Schlichtungsstelle für Mietangelegenheiten des Kantons Basel-Landschaft, den Mietzins ab 1. Juli 2020 auf das zulässige Mass, mindestens jedoch auf Fr. 3'215.-, eventualiter auf Fr. 3'402.-, festzusetzen. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung konnte keine Einigung erzielt werden. Einen in der Folge von der Schlichtungsstelle unterbreiteten Urteilsvorschlag lehnte die Vermieterin ab.
B.b Im Nachgang zur Schlichtungsverhandlung setzte die Vermieterin den Nettomietzins für die Zeit ab 1. Juli 2020 auf Fr. 3'393.- herab.
B.c Am 15. Februar 2021 reichte die Vermieterin beim Zivilkreisgericht Basel-Landschaft West eine Klage ein. Sie verlangte, das Begehren der Mieter um Herabsetzung des Mietzinses sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne respektive sich dieses nicht als gegenstandslos erweise. In ihrer "Klageantwort/Widerklage" vom 7. September 2021 ersuchten die Mieter um Abweisung der Klage. Sie stellten überdies widerklageweise den Antrag, der Nettomietzins sei bereits mit Wirkung ab 1. April 2020, eventualiter ab 1. Juli 2020, auf das zulässige Mass, mindestens auf Fr. 3'215.-, herabzusetzen. Mit Entscheid vom 23. Juni 2022 hiess die Gerichtspräsidentin am Zivilkreisgericht die Klage der Vermieterin gut. Den Antrag der Mieter, den monatlichen Nettomietzins herabzusetzen, wies sie ab. Sie hielt im Dispositiv fest, dass der Nettomietzins mit Wirkung ab 1. Juli 2020 von der Vermieterin auf Fr. 3'393.- reduziert wurde.
B.d Gegen diesen Entscheid gelangten die Mieter mit Berufung an das Kantonsgericht Basel-Landschaft. Dieses hiess die Berufung mit Entscheid vom 7. März 2023 gut und hob den Entscheid des Zivilkreisgerichts auf. Es wies die Klage ab und hiess das Widerklagebegehren der Mieter, den monatlichen Nettomietzins von bisher Fr. 3'500.- per 1. Juli 2020 auf Fr. 3'215.- herabzusetzen, gut.
BGE 150 III 71 S. 74

(...)
Das Bundesgericht heisst die von der Vermieterin erhobene Beschwerde in Zivilsachen gut und bestätigt den Entscheid des Zivilkreisgerichts Basel-Landschaft West vom 23. Juni 2022. (Auszug)

Erwägungen

Aus den Erwägungen:

3.

3.1 In einem Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mietzins einem Index folgt, sofern der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen und als Index der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen wird (Art. 269b

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269b - La pattuizione di pigioni soggette all'adeguamento ad un indice è valida soltanto se la locazione è conclusa per cinque anni almeno e l'indice cui è fatto riferimento è quello nazionale dei prezzi al consumo.

OR; Art. 17

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 17 - (art. 269b CO)
1	Se le parti hanno pattuito che la pigione dovuta per la locazione di un'abitazione sia adeguata a un indice, l'aumento di pigione non può superare l'incremento dell'indice nazionale dei prezzi al consumo.15
2	In caso di diminuzione dell'indice nazionale dei prezzi al consumo, la pigione deve essere diminuita in proporzione.
3	Previo il rispetto di un termine di almeno 30 giorni, gli aumenti di pigione basati sull'indice nazionale dei prezzi al consumo possono essere notificati per la fine di un mese.16
4	Un contratto di locazione è concluso per cinque anni ai sensi dell'articolo 269b CO se non può essere disdetto dal locatore per una durata di almeno cinque anni.17

der Verordnung vom 9. Mai 1990 über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen [VMWG; SR 221.213.11]). Im vorliegenden Fall haben die Parteien von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Während der festen Vertragsdauer ("Indexdauer") hängt der Mietzins - unter Vorbehalt der Anfechtung des Anfangsmietzinses - allein von der Indexentwicklung ab (Art. 270c

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 270c - Fatta salva la contestazione della pigione iniziale, ciascuna delle parti può contestare innanzi l'autorità di conciliazione soltanto che l'aumento o la riduzione della pigione domandato dalla controparte è fondato su una variazione dell'indice o corrisponde a tale variazione.

OR; BGE 147 III 32 E. 3.3; Urteil 4A_269/2015 vom 2. November 2015 E. 2.1). Insbesondere haben Hypothekarzinsänderungen keine Anpassung des Mietzinses zur Folge (BGE 147 III 32 E. 3.3 f.).

3.2 Wird ein ursprünglich auf (mindestens) fünf Jahre abgeschlossener indexierter Mietvertrag nach Ablauf der festen Vertragsdauer stillschweigend oder ausdrücklich als unbefristetes Mietverhältnis fortgesetzt, fällt die Indexierung dahin, es sei denn, die Vermieterin sei auch in der folgenden Periode (mindestens) fünf Jahre lang gebunden (BGE 124 III 57 E. 3b; Urteil 4A_269/2015 vom 2. November 2015 E. 1.1 und 2.2). Auf den Zeitpunkt, in dem die (mindestens) fünfjährige Indexdauer zu Ende geht, können beide Parteien unter Einhaltung der Kündigungsfrist die Modifikation des Mietzinses begehren: Die Vermieterin kann den Mietzins gestützt auf Art. 269d

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
1	Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
2	L'aumento è nullo se il locatore:
a	non lo comunica mediante il modulo prescritto;
b	non lo motiva;
c	lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta.
3	I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.

OR erhöhen, der Mieter kann gemäss Art. 270a

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 270a - 1 Il conduttore può contestare la liceità della pigione e domandarne la riduzione per la prossima scadenza di disdetta ove abbia motivo di credere che il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato a' sensi degli articoli 269 e 269a a causa di una modificazione essenziale delle basi di calcolo, segnatamente a causa di una diminuzione dei costi.
1	Il conduttore può contestare la liceità della pigione e domandarne la riduzione per la prossima scadenza di disdetta ove abbia motivo di credere che il locatore ottenga dalla cosa locata un reddito sproporzionato a' sensi degli articoli 269 e 269a a causa di una modificazione essenziale delle basi di calcolo, segnatamente a causa di una diminuzione dei costi.
2	Il conduttore deve presentare per scritto la richiesta di riduzione al locatore, che deve pronunciarsi entro 30 giorni. Se il locatore non accondiscende, in tutto o in parte, alla richiesta, oppure non risponde entro il termine, il conduttore può adire entro 30 giorni l'autorità di conciliazione.
3	Il capoverso 2 non è applicabile se il conduttore chiede la riduzione simultaneamente alla contestazione della liceità di un aumento.

OR die Herabsetzung des Mietzinses verlangen (sog. Anpassung "während der Mietdauer"), jeweils auf den nächstmöglichen Kündigungstermin (Urteil 4A_269/2015 vom 2. November 2015 E. 2.3). Es findet allein die relative Berechnungsmethode - unter Ausschluss der absoluten Berechnungsmethode - Anwendung (BGE 147 III 32 E. 3.4.1 und 3.5). Im Rahmen der Festsetzung des Mietzinses nach der relativen Methode auf das Ende der Indexdauer ist insbesondere eine Anpassung
BGE 150 III 71 S. 75

an allfällige zwischenzeitliche Entwicklungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes möglich (BGE 147 III 32 E. 3.4 und 3.4.1).

3.3 Eine Änderung des Mietzinses im eben dargestellten Sinn kann dabeiauf das Ende der Indexdauer - und nur auf diesen Zeitpunkt, also später nicht mehr - begehrt werden. Unterlässt es eine Partei, unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf das Ende der Indexdauer eine Anpassung zu verlangen, erweckt sie bei der Gegenpartei den Eindruck, sie halte den gegenwärtigen Mietzins für angemessen. Im Rahmen allfälliger späterer Mietzinsüberprüfungen nach der relativen Methode ist diesfalls auf das Ende der Indexdauer als Vergleichsbasis abzustellen. Massgebend sind dann mit anderen Worten die Kostenstände und Verhältnisse im Zeitpunkt, in dem die Parteien das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf Ablauf der Indexdauer hätten kündigen und damit eine Anpassung nach der relativen Methode hätten fordern können (BGE 123 III 76 E. 4c [dort S. 83, bestätigt in BGE 137 III 580 E. 1.1]; Urteile 4A_489/2010 / 4A_531/2010 vom 6. Januar 2011 E. 4.2; 4C.157/2001 vom 1. Oktober 2001 E. 1b und 1c; BEAT ROHRER, in: Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 4. Aufl. 2018, N. 35 zu Art. 269b

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269b - La pattuizione di pigioni soggette all'adeguamento ad un indice è valida soltanto se la locazione è conclusa per cinque anni almeno e l'indice cui è fatto riferimento è quello nazionale dei prezzi al consumo.

OR; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 7. Aufl. 2020, N. 7a zu Art. 269b

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269b - La pattuizione di pigioni soggette all'adeguamento ad un indice è valida soltanto se la locazione è conclusa per cinque anni almeno e l'indice cui è fatto riferimento è quello nazionale dei prezzi al consumo.

OR). An diesen Grundsätzen hat sich auch mit BGE 147 III 32 nichts geändert. Dieses Urteil präzisierte einzig, dass die absolute Berechnungsmethode bei Mietzinsherabsetzungsbegehren auf Ablauf der Indexdauer keine Anwendung findet (E. 3.4.1 und 3.5).
3.4 Die Vorinstanz berief sich für ihre abweichende Lösung auf Art. 13 Abs. 4

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 13 Tassi ipotecari - (art. 269a lett. b CO)
1	Un aumento del tasso ipotecario di 1/4 per cento autorizza, di regola, a un aumento massimo della pigione:
a	del 2 per cento quando i tassi ipotecari superano il 6 per cento;
b	del 2,5 per cento quando i tassi ipotecari si situano tra il 5 e il 6 per cento;
c	del 3 per cento quando i tassi ipotecari sono inferiori al 5 per cento.
2	Qualora siano stati pattuiti piani di pagamento ai sensi dell'articolo 269a lettera d o contratti-quadro ai sensi dell'articolo 269a lettera f CO, vale la regolamentazione in essi prevista in caso di aumento dei tassi ipotecari e non la disciplina del capoverso precedente.
3	Se la pigione è calcolata durevolmente sulla base dei soli costi, senza riguardo alle pigioni in uso nel quartiere e alla compensazione del rincaro, essa può essere aumentata, in caso di incremento dei tassi ipotecari, in misura proporzionale al maggior onere gravante sul capitale investito.
4	Nel caso la pigione debba essere modificata in seguito a un cambiamento del tasso ipotecario, si deve inoltre considerare se e in quale misura precedenti modificazioni del tasso ipotecario abbiano comportato un adeguamento della pigione.

VMWG:
3.4.1 Gemäss dieser Bestimmung ist bei "Mietzinsanpassungen infolge von Hypothekarzinsänderungen [...] im Übrigen zu berücksichtigen, ob und inwieweit frühere Hypothekarzinsänderungen zu Mietzinsanpassungen geführt haben". Aus dieser Norm folgt nach der Rechtsprechung im Allgemeinen, dass Hypothekarzinsänderungen geltend gemacht werden können seit dem Zeitpunkt, in dem der Mietzins zuletzt unter Einbezug des hypothekarischen Referenzzinssatzes angepasst respektive neu festgesetzt worden ist (BGE 141 III 569 E. 2.1.1; BGE 119 II 348 E. 4b/aa-dd; Urteile 4A_675/2011 vom 9. Februar 2012 E. 3.2; 4A_489/2010 / 4A_531/2010 vom 6. Januar 2011 E. 4.1 und 4.3; je mit weiteren Präzisierungen ["une brèche pratiquée dans la méthode relative"]).
BGE 150 III 71 S. 76

Das Kantonsgericht leitete daraus ab, dass während der Indexdauer eingetretene Hypothekarzinsänderungen auch noch nach Ablauf der Indexdauer in Anschlag gebracht werden können, wiewohl es den Parteien offengestanden wäre, unterdessen - nämlich auf Ende der Indexdauer - eine Mietzinskorrektur auf Basis des hypothekarischen Referenzzinssatzes zu verlangen. Bezugspunkt für die Neubemessung des Mietzinses anhand des hypothekarischen Referenzzinssatzes bleibe nach Art. 13 Abs. 4

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 13 Tassi ipotecari - (art. 269a lett. b CO)
1	Un aumento del tasso ipotecario di 1/4 per cento autorizza, di regola, a un aumento massimo della pigione:
a	del 2 per cento quando i tassi ipotecari superano il 6 per cento;
b	del 2,5 per cento quando i tassi ipotecari si situano tra il 5 e il 6 per cento;
c	del 3 per cento quando i tassi ipotecari sono inferiori al 5 per cento.
2	Qualora siano stati pattuiti piani di pagamento ai sensi dell'articolo 269a lettera d o contratti-quadro ai sensi dell'articolo 269a lettera f CO, vale la regolamentazione in essi prevista in caso di aumento dei tassi ipotecari e non la disciplina del capoverso precedente.
3	Se la pigione è calcolata durevolmente sulla base dei soli costi, senza riguardo alle pigioni in uso nel quartiere e alla compensazione del rincaro, essa può essere aumentata, in caso di incremento dei tassi ipotecari, in misura proporzionale al maggior onere gravante sul capitale investito.
4	Nel caso la pigione debba essere modificata in seguito a un cambiamento del tasso ipotecario, si deve inoltre considerare se e in quale misura precedenti modificazioni del tasso ipotecario abbiano comportato un adeguamento della pigione.

VMWG in jedem Fall - so die Vorinstanz - der zu Beginn der Indexdauer respektive der am Anfang des Mietverhältnisses geltende hypothekarische Referenzzinssatz, sofern in der Zwischenzeit keine Mietzinsanpassung unter ausdrücklicher Bezugnahme auf den hypothekarischen Referenzzinssatz erfolgt sei.
3.4.2 Dies trifft nicht zu:
Art. 13 Abs. 4

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 13 Tassi ipotecari - (art. 269a lett. b CO)
1	Un aumento del tasso ipotecario di 1/4 per cento autorizza, di regola, a un aumento massimo della pigione:
a	del 2 per cento quando i tassi ipotecari superano il 6 per cento;
b	del 2,5 per cento quando i tassi ipotecari si situano tra il 5 e il 6 per cento;
c	del 3 per cento quando i tassi ipotecari sono inferiori al 5 per cento.
2	Qualora siano stati pattuiti piani di pagamento ai sensi dell'articolo 269a lettera d o contratti-quadro ai sensi dell'articolo 269a lettera f CO, vale la regolamentazione in essi prevista in caso di aumento dei tassi ipotecari e non la disciplina del capoverso precedente.
3	Se la pigione è calcolata durevolmente sulla base dei soli costi, senza riguardo alle pigioni in uso nel quartiere e alla compensazione del rincaro, essa può essere aumentata, in caso di incremento dei tassi ipotecari, in misura proporzionale al maggior onere gravante sul capitale investito.
4	Nel caso la pigione debba essere modificata in seguito a un cambiamento del tasso ipotecario, si deve inoltre considerare se e in quale misura precedenti modificazioni del tasso ipotecario abbiano comportato un adeguamento della pigione.

VMWG beschlägt nicht die vorliegend interessierende Situation, in der die Parteien ein Mietverhältnis über die Indexdauer hinaus als unbefristetes, jederzeit kündbares Mietverhältnis ohne Indexierung fortsetzen und es dabei unterlassen, auf Ende der Indexdauer eine Mietzinsänderung zu verlangen: Indem die Mietvertragsparteien eine Indexmiete vereinbaren, schliessen sie für die Indexdauer sämtliche anderen Anpassungsgründe - auch den hypothekarischen Referenzzinssatz betreffend - aus. Die Rechtsprechung gesteht ihnen gleichwohl das Recht zu, auf Ablauf der Indexdauer (pro futuro) eine Mietzinsmodifikation nach der relativen Methode gestützt auf während der Indexdauer eingetretene Änderungen zu fordern (E. 3.2). Vorausgesetzt ist aber immerhin, dass die Anpassung unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf Ende der Indexdauer geltend gemacht wird, andernfalls unwiderlegbar zu vermuten ist, beide Parteien würden den bei Ablauf der Indexdauer geltenden Mietzins als angemessen beziehungsweise nicht missbräuchlich erachten (E. 3.3). Das Verhalten der Parteien, die das Mietverhältnis über die Indexdauer hinaus fortsetzen, ohne eine Mietzinskorrektur zu verlangen, hat demnach vertrauensbildende Wirkung. Daran vermag Art. 13 Abs. 4

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 13 Tassi ipotecari - (art. 269a lett. b CO)
1	Un aumento del tasso ipotecario di 1/4 per cento autorizza, di regola, a un aumento massimo della pigione:
a	del 2 per cento quando i tassi ipotecari superano il 6 per cento;
b	del 2,5 per cento quando i tassi ipotecari si situano tra il 5 e il 6 per cento;
c	del 3 per cento quando i tassi ipotecari sono inferiori al 5 per cento.
2	Qualora siano stati pattuiti piani di pagamento ai sensi dell'articolo 269a lettera d o contratti-quadro ai sensi dell'articolo 269a lettera f CO, vale la regolamentazione in essi prevista in caso di aumento dei tassi ipotecari e non la disciplina del capoverso precedente.
3	Se la pigione è calcolata durevolmente sulla base dei soli costi, senza riguardo alle pigioni in uso nel quartiere e alla compensazione del rincaro, essa può essere aumentata, in caso di incremento dei tassi ipotecari, in misura proporzionale al maggior onere gravante sul capitale investito.
4	Nel caso la pigione debba essere modificata in seguito a un cambiamento del tasso ipotecario, si deve inoltre considerare se e in quale misura precedenti modificazioni del tasso ipotecario abbiano comportato un adeguamento della pigione.

VMWG nichts zu ändern.
3.4.3 Dementsprechend hat das Bundesgericht Art. 13 Abs. 4

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 13 Tassi ipotecari - (art. 269a lett. b CO)
1	Un aumento del tasso ipotecario di 1/4 per cento autorizza, di regola, a un aumento massimo della pigione:
a	del 2 per cento quando i tassi ipotecari superano il 6 per cento;
b	del 2,5 per cento quando i tassi ipotecari si situano tra il 5 e il 6 per cento;
c	del 3 per cento quando i tassi ipotecari sono inferiori al 5 per cento.
2	Qualora siano stati pattuiti piani di pagamento ai sensi dell'articolo 269a lettera d o contratti-quadro ai sensi dell'articolo 269a lettera f CO, vale la regolamentazione in essi prevista in caso di aumento dei tassi ipotecari e non la disciplina del capoverso precedente.
3	Se la pigione è calcolata durevolmente sulla base dei soli costi, senza riguardo alle pigioni in uso nel quartiere e alla compensazione del rincaro, essa può essere aumentata, in caso di incremento dei tassi ipotecari, in misura proporzionale al maggior onere gravante sul capitale investito.
4	Nel caso la pigione debba essere modificata in seguito a un cambiamento del tasso ipotecario, si deve inoltre considerare se e in quale misura precedenti modificazioni del tasso ipotecario abbiano comportato un adeguamento della pigione.

VMWG nie angewandt auf Herabsetzungsbegehren nach Ablauf der Indexdauer, mit denen eine Anpassung an während der Indexdauer eingetretene Entwicklungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes verlangt worden wäre.
BGE 150 III 71 S. 77

Auch das Urteil 4A_489/2010 / 4A_531/2010 vom 6. Januar 2011 E. 4.1-4.3, auf das sich das Schrifttum in diesem Zusammenhang bezieht (DIETSCHY-MARTENET, in: Droit du bail à loyer et à ferme, Bohnet/Carron/Montini [Hrsg.], 2. Aufl. 2017, N. 35 zu Art. 269bOR; HULLIGER/HEINRICH, in: Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 3. Aufl. 2016, N. 4a zu Art. 269b

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269b - La pattuizione di pigioni soggette all'adeguamento ad un indice è valida soltanto se la locazione è conclusa per cinque anni almeno e l'indice cui è fatto riferimento è quello nazionale dei prezzi al consumo.

OR; ROHRER, a.a.O., N. 38 zu Art. 269b

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269b - La pattuizione di pigioni soggette all'adeguamento ad un indice è valida soltanto se la locazione è conclusa per cinque anni almeno e l'indice cui è fatto riferimento è quello nazionale dei prezzi al consumo.

OR), ist nicht anders zu verstehen, zumal es in jenem Fall um die Aneinanderreihung mehrerer je auf fünf Jahre befristeter Indexmietverhältnisse mit fortlaufender Indexierung (und nicht um die unbefristete Fortsetzung einer einmalig auf fünf Jahre befristeten Indexdauer) ging.
3.5 Zusammengefasst gilt was folgt:
Die Parteien eines indexierten Mietverhältnisses müssen Mietzinsanpassungen - darunter solche wegen Änderungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes - bei Verwirkungsfolge unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf das Ende der Indexdauer verlangen. Fordern sie auf jenen Zeitpunkt (unter Einhaltung der Kündigungsfrist) keine Mietzinsänderung, sind sie vermutungsweise mit dem in jenem Moment geltenden Mietzins einverstanden. Spätere Anpassungen gestützt auf davor eingetretene Umstände sind ausgeschlossen. Massgebend für künftige Mietzinsanpassungen sind in diesem Fall die Kostenstände und der hypothekarische Referenzzinssatz im Zeitpunkt, in dem die Parteien das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist auf Ablauf der Indexdauer hätten kündigen und damit eine Mietzinsänderung nach der relativen Methode hätten begehren können.
3.6 Dies bedeutet für die vorliegende Konstellation:
Die Parteien setzten das Mietverhältnis über die fünfjährige Indexdauer hinaus als unbefristetes, jederzeit kündbares Mietverhältnis ohne Indexierung fort. Die Beschwerdegegner verlangten keine Mietzinskorrektur auf Ende der Indexdauer (31. März 2020), sondern forderten eine solche erst am 4. März 2020 per 1. Juli 2020. Folglich ist für die hier zur Diskussion stehende Mietzinsanpassung vom hypothekarischen Referenzzinssatz auszugehen im Zeitpunkt, in dem die Beschwerdegegner das Mietverhältnis fristgerecht hätten kündigen und eine Anpassung des Mietzinses hätten verlangen können (Dezember 2019). Damals betrug der hypothekarische Referenzzinssatz 1.5 %. Zwischenzeitlich (im März 2020) ist er auf 1.25 % gesunken. Die Beschwerdeführerin hat diese Veränderung den
BGE 150 III 71 S. 78

Beschwerdegegnern weitergegeben und den Mietzins entsprechend herabgesetzt (Sachverhalt Bst. B.b). Für eine weitergehende Mietzinssenkung gibt es keine Grundlage, wie bereits das Zivilkreisgericht zu Recht erkannte. Das Kantonsgericht verletzte Bundesrecht, wenn es für die Kalkulation der Mietzinsherabsetzung den hypothekarischen Referenzzinssatz vom März 2020 (1.25 %) jenem vom Februar 2015 (2 %) gegenüberstellte.