BGE-148-III-63 - 2022-01-28 - BGE - Zivilrecht - Art. 67 und 270 Abs. 2 OR; Verjährung der Klage auf Feststellung der Nichtigkeit des Anfangsmietzinses; Beginn der Verjährungsfrist

Urteilskopf

148 III 63

9. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour de droit civil dans la cause A. AG contre B. et C. (recours en matière civile) 4A_302/2021 du 28 janvier 2022

Regeste (de):

Art. 67 und 270 Abs. 2 OR; Verjährung der Klage auf Feststellung der Nichtigkeit des Anfangsmietzinses; Beginn der Verjährungsfrist (Präzisierung der Rechtsprechung).

Interesse des Mieters, den Anfangsmietzins anzufechten, je nachdem ob die Miete andauert oder beendet ist (E. 5).

Das Klagerecht des Mieters auf Rückerstattung des zu viel in Rechnung Gestellten verjährt binnen drei Jahre seit der tatsächlichen Kenntnis seines Rückforderungsanspruchs (Art. 67 OR). Hat er das offizielle Formular zur Mitteilung eines neuen Mietzinses nicht erhalten, läuft die Frist seit der Kenntnis des Mieters, dass dies die Nichtigkeit des Anfangsmietzinses nach sich zieht, dass der Mietzins, den er bezahlt hat, zu hoch war und dass der Mietzins missbräuchlich war (E. 6.2).

Es obliegt dem Sachrichter, durch Würdigung der Beweise zu überprüfen, ob sich der klagende Mieter unter Berücksichtigung der Umstände auf die Vermutung der Unkenntnis berufen kann (E. 6.2.3).

Regeste (fr):

Art. 67 et 270 al. 2 CO; prescription de l'action en constatation de la nullité du loyer initial; point de départ du délai de prescription (précision de la jurisprudence).

Intérêt du locataire à agir en contestation du loyer initial, selon que le bail perdure ou qu'il a pris fin (consid. 5).

Le droit d'action du locataire en remboursement du trop-perçu se prescrit par trois ans dès la connaissance effective de son droit de répétition (art. 67 CO). Lorsqu'il n'a pas reçu la formule officielle de notification d'un nouveau loyer, le délai court dès la connaissance du locataire de ce que l'absence de celle-ci entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était abusif (consid. 6.2).

Il revient au juge du fait de vérifier par appréciation des preuves, si le locataire demandeur doit bénéficier de la présomption d'ignorance, compte tenu de l'ensemble des circonstances (consid. 6.2.3).

Regesto (it):

Art. 67 e 270 cpv. 2 CO; prescrizione dell'azione di accertamento della nullità della pigione iniziale; punto di partenza del termine di prescrizione (precisazione della giurisprudenza).

Interesse del conduttore di contestare giudizialmente la pigione iniziale a seconda che la locazione perduri o sia terminata (consid. 5).

L'azione del conduttore tendente al rimborso di quanto pagato in eccesso si prescrive in tre anni dalla conoscenza effettiva del suo diritto di ripetizione (art. 67 CO). Se il conduttore non ha ricevuto il modulo ufficiale per la notifica di una nuova pigione, il termine inizia a decorrere dalla sua conoscenza che ciò comporta la nullità della pigione iniziale e che la pigione versata era troppo elevata e abusiva (consid. 6.2).

Compete al giudice di verificare, apprezzando le prove, se il conduttore attore deve beneficiare della presunzione di ignoranza, tenuto conto dell'insieme delle circostanze (consid. 6.2.3).

Sachverhalt ab Seite 64

BGE 148 III 63 S. 64

A.

A.a Par contrat du 23 août 2011, A. SA (ci-après: la bailleresse, la défenderesse ou la recourante), représentée par la gérance D. SA, a remis à bail à B. et C. (ci-après: les locataires, les demandeurs ou les intimés), un appartement de 5 pièces d'environ 202 m², au 5e étage de l'immeuble sis xxx à Montreux, propriété de la bailleresse, pour le 1er septembre 2011. Le loyer mensuel net prévu contractuellement s'élève à 4'100 fr., auquel s'ajoute un acompte de 375 fr. par mois pour les frais accessoires. Le contrat de bail ne mentionne pas qu'une formule officielle y serait annexée. La remise de la formule officielle de notification du loyer lors de la conclusion d'un nouveau bail aux locataires est litigieuse. La bailleresse a allégué en avoir adressé une aux locataires par courrier daté du 15 septembre 2011, ce que les locataires ont contesté. La bailleresse a produit une copie d'une formule officielle datée du 23 août 2011, de même que d'un courrier daté du 15 septembre 2011 et supposé avoir accompagné le document. La lettre d'accompagnement et la formule officielle ne sont pas signées par les mêmes personnes et le courrier n'a pas été envoyé en recommandé. En outre, la

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formule officielle n'est pas signée de la main des locataires, alors même que la personne responsable de la succursale de D. SA à la date de la formule officielle, a indiqué que, selon la pratique de l'agence et sauf erreur, la formule était envoyée pour signature aux locataires avant d'être signée par la gérance puis retournée aux locataires.
A.b Par courrier du 4 mars 2014, les locataires, assistés de Me E., ont signalé des défauts concernant l'appartement, et demandé une réduction forfaitaire du loyer. Le 30 juillet 2014, les locataires ont saisi le Tribunal des baux d'une requête en conciliation tendant à l'élimination de plusieurs défauts dans leur appartement et à l'obtention d'une réduction de loyer en raison de ces défauts, ainsi qu'à une baisse de loyer fondée sur l'évolution du taux d'intérêt hypothécaire. Le 15 décembre 2014, les locataires et la bailleresse ont conclu une transaction judiciaire aux termes de laquelle le loyer a été réduit à 3'813 fr. à compter du 1er septembre 2014.
A.c Le 15 octobre 2015, les locataires ont reçu un avis comminatoire adressé par la bailleresse, selon lequel ils n'auraient que partiellement payé le loyer du mois de septembre 2015 et pas payé le loyer d'octobre 2015, ce qu'ils ont contesté par courrier du 22 octobre 2015 avec l'aide d'une nouvelle mandataire en la personne de Me F.
B. Le 26 novembre 2015, les demandeurs, représentés par Me F., ont ouvert action en constatation de la nullité du loyer initial et de son caractère abusif et en fixation d'un nouveau loyer initial, par requête de conciliation adressée à la Commission de conciliation en matière de baux à loyer du district de Riviera-Pays d'Enhaut. Ensuite de la délivrance de l'autorisation de procéder, ils ont introduit une demande le 7 juin 2017 devant le Tribunal des baux. En substance, ils ont allégué que la bailleresse ne leur avait jamais notifié de formule officielle de notification du nouveau loyer. Dans leurs conclusions finales, les locataires ont conclu à la constatation de la nullité du loyer initial convenu, à la fixation du loyer au montant de 1'930 fr. au maximum dès le 1er septembre 2011 et à sa réduction de 7 % supplémentaires dès le 1er septembre 2014, ainsi qu'à la condamnation de la bailleresse à leur restituer les loyers versés en trop, ascendant à 217'000 fr. Par jugement du 24 janvier 2020, le Tribunal des baux a fixé le loyer mensuel initial au montant de 1'930 fr. dès le 1er septembre 2011,
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condamné la bailleresse à restituer aux locataires les montants versés en trop du 1er septembre 2011 au 31 août 2014, et déclaré irrecevable la conclusion tendant à la réduction de loyer de 7 % à compter du 1er septembre 2014. Statuant sur l'appel de la bailleresse le 20 avril 2011, la Cour d'appel civile du Tribunal cantonal vaudois l'a rejeté et a confirmé le jugement attaqué.
C. Contre cet arrêt qui lui a été notifié le 26 avril 2021, la bailleresse a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 25 mai 2021, (...). (...) Le Tribunal fédéral a rejeté le recours.
(extrait)

Erwägungen

Extrait des considérants:

5. La recourante soutient ensuite que le droit des locataires d'agir en nullité du bail est prescrit.
5.1 En ce qui concerne l'intérêt du locataire à l'action en contestation du loyer initial, le Tribunal fédéral distingue selon que le bail dure encore ou qu'il a pris fin.
5.1.1 Tant que dure le bail qui a été conclu sans que soit utilisée la formule officielle ou sans que la hausse de loyer n'y soit motivée, le locataire peut en principe toujours se prévaloir du vice de forme affectant la notification du loyer initial, ne serait-ce que pour obtenir la fixation des loyers futurs, et ce indépendamment de l'éventuelle prescription de l'action en restitution des parts de loyer versées indûment, l'abus de droit étant réservé (art. 2 al. 2 CC) (arrêt 4A_495/2019 du 28 février 2020 consid. 3.5 et les références citées, non publié in ATF 146 III 82).

5.1.2 Lorsque le bail a pris fin, seules les règles de la prescription de l'art. 67 CO - l'art. 128 ch. 1 CO ne s'appliquant pas (ATF 130 III 504 consid. 6.2; arrêt 4A_552/2020 du 12 mars 2021 consid. 3.1) - peuvent constituer une limite à l'intérêt du locataire à agir en justice, l'abus de droit étant réservé. Tant que son action en répétition de l'indu n'est pas prescrite ou que le débiteur n'a pas soulevé l'exception de prescription (art. 142 CO), le locataire a également un intérêt à son action en contestation et en fixation judiciaire du loyer (ATF 140 III 583 consid. 3.2.3).
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5.2 En l'espèce, les locataires intimés ont un intérêt à l'action en contestation du loyer initial dès lors que leur bail perdurait au moment de l'ouverture de l'action.
6. La recourante soutient enfin que le droit des locataires au remboursement du trop-perçu est prescrit et qu'ils ne peuvent pas bénéficier de la présomption d'ignorance de l'exigence de la formule officielle en raison de sa longue utilisation dans le canton de Vaud.
6.1 L'action en répétition de l'indu de l'art. 67 CO se prescrit par trois ans (mais en l'espèce par un an conformément à l'ancien art. 67 al. 1 CO, qui lui est applicable) à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans à compter de la naissance de ce droit. Le créancier a connaissance de son droit de répétition - et le délai de prescription relatif commence à courir (art. 67 al. 1 CO) - lorsqu'il connaît suffisamment d'éléments pour fonder et motiver son action en justice, laquelle n'a pas besoin d'être chiffrée (art. 85 CPC). Cela suppose qu'il ait connaissance de la mesure approximative de l'atteinte à son patrimoine, de l'absence de cause du déplacement de patrimoine et de la personne de l'enrichi. Est déterminant le moment de la connaissance effective de sa prétention, et non celui où il aurait pu ou dû connaître son droit en faisant preuve de l'attention commandée par les circonstances (ATF 146 III 82 consid. 4.1.3; ATF 140 III 583 consid. 3.2.2; arrêts 4A_254/2016 du 10 juillet 2016 consid. 3.1.3.1; 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 4.1.2 et 4.2). L'abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) demeure toujours réservé (ATF 140 III 583 consid. 3.2.4).

6.2 Dans le cas du locataire qui n'a pas reçu la formule officielle obligatoire en vertu de l'art. 270 al. 2 CO, la connaissance effective intervient lorsque le locataire sait que l'absence de cette formule, respectivement de l'indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse, entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu'il a versé était trop élevé et qu'il était, partant, abusif (ATF 113 II 187 consid. 1a; arrêt 4A_517/2014 du 2 février 2015 consid. 4.1.2).
6.2.1 Dans l' ATF 140 III 583, le Tribunal fédéral a confirmé que l'ignorance du locataire est présumée. Il a ainsi jugé que le locataire qui n'a pas de connaissances spécifiques en droit du bail n'apprend l'exigence de la formule officielle que lorsqu'il cherche conseil auprès d'un avocat et que cette question est
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effectivement abordée (arrêts 4A_254/2016 précité consid. 3.2.2; 4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.4). Récemment, dans l' ATF 146 III 82, le Tribunal a toutefois ajouté que l'on peut légitimement s'interroger sur le point de savoir si, de nos jours, l'ignorance présumée du locataire, quant au caractère obligatoire de la formule officielle et aux conséquences attachées à l'absence de celle-ci, se justifie encore, dès lors que l'usage de la formule officielle a été rendu obligatoire il y a plus de vingt-cinq ans dans le canton de Vaud, que cette exigence a été rappelée à réitérées reprises par le Tribunal fédéral dans plusieurs arrêts publiés et qu'il est possible de se renseigner aisément sur ce point en effectuant une simple recherche sur internet ou en consultant le site d'associations militant en faveur de la défense des droits des locataires (consid. 4.1.3).
6.2.2 Cette considération a suscité des réactions dans la doctrine. CARRON a relevé qu'on ne saurait opposer l'utilisation de la formule officielle depuis plus de vingt-cinq ans dans le canton de Vaud à un locataire qui conclut son premier bail ou vient s'installer dans ce canton, attendre de lui qu'il fasse une recherche à propos de la formule officielle alors qu'elle ne lui a justement pas été remise, ni qu'il consulte le site d'une association de protection des locataires alors qu'aucun litige n'est ouvert (BLAISE CARRON, Nullité du loyer initial: intérêt du locataire à agir en fixation judiciaire du loyer, délais de prescription relatif et absolu de la créance en restitution du trop-perçu [arrêt 4A_495/2019], Newsletter Bail.ch avril 2020 p. 4). KOLER a notamment relevé qu'en cas d'abandon total de la présomption d'ignorance du locataire, le bailleur n'aurait plus aucun intérêt à utiliser la formule officielle si la violation de cette obligation demeurait sans effet (THOMAS KOLER, Nichtigkeit des Anfangsmietzinses mangels Verwendung des nach kantonalem Recht vorgeschriebenen Formulars; Beginn des Laufs der absoluten Verjährungsfrist für die Rückforderung des zu viel Bezahlten [Art. 67 Abs. 1 und Art. 270 Abs. 2 OR]), ZBJV 7-8/2021 p. 458). Il a également été soutenu qu'il ne pouvait être attendu d'un locataire qui ne suit pas la jurisprudence du Tribunal fédéral par métier - tel qu'un avocat -, qu'il doive la suivre afin de se renseigner sur l'existence de la formule officielle (CELLINA/GEISSBÜHLER, Picasso, période verte - Prescription des loyers payés indûment, in Commentaire de jurisprudence numérique du 15 mars 2021 n. 24; KOLLER, op. cit., p. 458). De plus, les informations publiées par ces associations ne bénéficiant pas d'une empreinte officielle, elles seraient
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susceptibles d'être erronées ou controversées (cf. CELLINA/GEISSBÜHLER, op. cit., n. 30).
6.2.3 L'interrogation que le Tribunal fédéral manifestait dans cet arrêt ne visait que l'appréciation des preuves. Elle invitait le juge du fait à vérifier, par appréciation des preuves, si le locataire demandeur doit bénéficier de la présomption d'ignorance compte tenu de l'ensemble des circonstances. Tel ne serait notamment pas le cas si le locataire avait des connaissances spécifiques en droit du bail (cf. arrêt 4A_129/2011 précité consid. 2.4), s'il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s'il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial.
6.3 En ce qui concerne le dies a quo du délai absolu de dix ans, lorsque l'enrichissement illégitime résulte de plusieurs prestations successives effectuées sans cause valable, les prétentions en répétition de l'indu naissent et deviennent exigibles lorsque tous les éléments fondant l'obligation de restituer les montants indûment perçus sont réunis, c'est-à-dire à partir de chaque versement. Chacun d'eux constitue en effet un acte nouveau et distinct des autres (ATF 146 III 82 consid. 4.3.4; ATF 86 II 18 consid. 7).

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 67 - 1 Der Bereicherungsanspruch verjährt mit Ablauf von drei Jahren, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhalten hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs.39
¹	Der Bereicherungsanspruch verjährt mit Ablauf von drei Jahren, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhalten hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs.39
²	Besteht die Bereicherung in einer Forderung an den Verletzten, so kann dieser die Erfüllung auch dann verweigern, wenn der Bereicherungsanspruch verjährt ist.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 270 - 1 Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
¹	Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
^a	er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
^b	der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
²	Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269d beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 67 - 1 Der Bereicherungsanspruch verjährt mit Ablauf von drei Jahren, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhalten hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs.39
¹	Der Bereicherungsanspruch verjährt mit Ablauf von drei Jahren, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhalten hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs.39
²	Besteht die Bereicherung in einer Forderung an den Verletzten, so kann dieser die Erfüllung auch dann verweigern, wenn der Bereicherungsanspruch verjährt ist.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 67 - 1 Der Bereicherungsanspruch verjährt mit Ablauf von drei Jahren, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhalten hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs.39
¹	Der Bereicherungsanspruch verjährt mit Ablauf von drei Jahren, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhalten hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs.39
²	Besteht die Bereicherung in einer Forderung an den Verletzten, so kann dieser die Erfüllung auch dann verweigern, wenn der Bereicherungsanspruch verjährt ist.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 67 - 1 Der Bereicherungsanspruch verjährt mit Ablauf von drei Jahren, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhalten hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs.39
¹	Der Bereicherungsanspruch verjährt mit Ablauf von drei Jahren, nachdem der Verletzte von seinem Anspruch Kenntnis erhalten hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs.39
²	Besteht die Bereicherung in einer Forderung an den Verletzten, so kann dieser die Erfüllung auch dann verweigern, wenn der Bereicherungsanspruch verjährt ist.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 2 - 1 Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
¹	Jedermann hat in der Ausübung seiner Rechte und in der Erfüllung seiner Pflichten nach Treu und Glauben zu handeln.
²	Der offenbare Missbrauch eines Rechtes findet keinen Rechtsschutz.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 128 - Mit Ablauf von fünf Jahren verjähren die Forderungen:
¹	für Miet-, Pacht- und Kapitalzinse sowie für andere periodische Leistungen;
²	aus Lieferung von Lebensmitteln, für Beköstigung und für Wirtsschulden;
³	aus Handwerksarbeit, Kleinverkauf von Waren, ärztlicher Besorgung, Berufsarbeiten von Anwälten, Rechtsagenten, Prokuratoren und Notaren sowie aus dem Arbeitsverhältnis von Arbeitnehmern.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 85 Unbezifferte Forderungsklage - 1 Ist es der klagenden Partei unmöglich oder unzumutbar, ihre Forderung bereits zu Beginn des Prozesses zu beziffern, so kann sie eine unbezifferte Forderungsklage erheben. Sie muss jedoch einen Mindestwert angeben, der als vorläufiger Streitwert gilt.
¹	Ist es der klagenden Partei unmöglich oder unzumutbar, ihre Forderung bereits zu Beginn des Prozesses zu beziffern, so kann sie eine unbezifferte Forderungsklage erheben. Sie muss jedoch einen Mindestwert angeben, der als vorläufiger Streitwert gilt.
²	Die Forderung ist zu beziffern, sobald die klagende Partei nach Abschluss des Beweisverfahrens oder nach Auskunftserteilung durch die beklagte Partei dazu in der Lage ist. Das angerufene Gericht bleibt zuständig, auch wenn der Streitwert die sachliche Zuständigkeit übersteigt.