Urteilskopf

145 II 99

8. Auszug aus dem Urteil der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung i.S. A. und Mitb. gegen Einfache Gesellschaft Baugesellschaft Parzelle 6505, Einwohnergemeinde Saanen sowie Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten) 1C_69/2018 vom 3. Dezember 2018

Regeste (de):

• Rechtsmissbrauch bei der Bewilligung von 12 Erstwohnungen in Saanen (Art. 75b

  SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 75b * - 1 Les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.
  1	Les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.
  2	La loi oblige les communes à publier chaque année leur plan de quotas de résidences principales et l'état détaillé de son exécution.

  BV; Art. 6

  SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS) LRS Art. 6 - 1 Dans les communes dont la proportion de résidences secondaires déterminée conformément à l'art. 5 est supérieure à 20 %, aucune nouvelle résidence secondaire ne peut être autorisée. Si cette proportion est inférieure à 20 %, mais que l'octroi d'une autorisation de construire conduirait, dans une commune, au dépassement de cette limite de 20 %, l'autorisation ne peut pas être délivrée.
  1	Dans les communes dont la proportion de résidences secondaires déterminée conformément à l'art. 5 est supérieure à 20 %, aucune nouvelle résidence secondaire ne peut être autorisée. Si cette proportion est inférieure à 20 %, mais que l'octroi d'une autorisation de construire conduirait, dans une commune, au dépassement de cette limite de 20 %, l'autorisation ne peut pas être délivrée.
  2	Demeure réservée la création de nouveaux logements au sens de l'art. 7, al. 1, let. b, et des art. 8, 9, 26 ou 27.

  , 7

  SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS) LRS Art. 7 - 1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
  1	Dans les communes qui comptent une proportion de résidences secondaires supé- rieure à 20 %, de nouveaux logements ne peuvent être autorisés qu'à la condition d'être utilisés:
  a	comme résidence principale ou comme logement assimilé à une résidence principale au sens de l'art. 2, al. 3, ou
  b	comme logement affecté à l'hébergement touristique.
  2	Un logement est réputé affecté à l'hébergement touristique uniquement s'il est mis de manière durable à la disposition d'hôtes pour des séjours de courte durée, aux conditions usuelles du marché et conformes à l'usage local; de plus, il doit remplir l'une des conditions suivantes:
  a	être situé dans le même bâtiment que celui où le propriétaire a son domicile principal;
  b	ne pas être équipé en fonction des besoins personnels du propriétaire et être mis sur le marché dans le cadre d'un établissement d'hébergement organisé.
  3	L'autorité compétente pour les autorisations de construire assortit son autorisation d'une charge sous la forme d'une restriction d'utilisation au sens de l'al. 1, let. a, ou de l'al. 2, let. a ou b. Si l'autorisation de construire n'est pas assortie d'une telle charge et qu'il ne s'agit pas d'une autorisation au sens des art. 8, 9, 26 ou 27, il est présumé que la restriction d'utilisation visée à l'al. 1, let. a, s'applique.
  4	Immédiatement après l'entrée en force de l'autorisation de construire, l'autorité compétente pour les autorisations de construire ordonne à l'office du registre foncier de mentionner au registre la restriction d'utilisation relative au bien-fonds concerné.
  5	Le Conseil fédéral règle notamment les modalités suivantes:
  a	les exigences concernant l'établissement d'hébergement organisé;
  b	l'obligation de déclarer le changement d'affectation d'un logement affecté à l'hébergement touristique en une résidence principale;
  c	la formulation des conditions d'utilisation.

  und 14

  SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS) LRS Art. 14 Suspension - 1 L'autorité compétente pour les autorisations de construire suspend, à la demande du propriétaire, une restriction d'utilisation au sens de l'art. 7, al. 1, pendant une durée déterminée, lorsque l'une des conditions suivantes est remplie:
  1	L'autorité compétente pour les autorisations de construire suspend, à la demande du propriétaire, une restriction d'utilisation au sens de l'art. 7, al. 1, pendant une durée déterminée, lorsque l'une des conditions suivantes est remplie:
  a	la restriction d'utilisation ne peut temporairement pas être respectée en raison de circonstances particulières telles que décès, changement de domicile ou changement d'état civil;
  b	le propriétaire apporte la preuve que le logement a été proposé sur le marché et qu'il a vainement recherché des personnes disposées à utiliser légalement le logement à un prix raisonnable.
  2	Elle prolonge la suspension selon l'al. 1, let. b, lorsque le propriétaire apporte la preuve que les exigences sont toujours remplies.
  3	Elle ordonne, en même temps que la suspension au sens de l'al. 1, let. b, et lors de chaque prolongation, une réestimation de la valeur officielle du logement aux frais du requérant.
  4	Le Conseil fédéral règle la durée des suspensions et de leurs prolongations, ainsi que les détails de la preuve au sens de l'al. 1, let. b, en particulier les exigences relatives à la mise sur le marché du logement.

  ZWG).


• Annahme eines Rechtsmissbrauchs, weil es unrealistisch erscheint, die geplanten Wohnungen als Erstwohnungen zu vermarkten: Es handelt sich um typische Ferienwohnungen ausserhalb des Zentrums, in einem Ortsteil, in dem es vor allem Zweitwohnungen gibt. Es besteht bereits ein genügendes Angebot an Erstwohnungen des gehobenen Segments in der Gemeinde, deren Bevölkerungsentwicklung stagniert. Seit Einreichung des Baugesuchs konnten auch keine Wohnungen ab Plan an Ortsansässige verkauft werden (E. 3).

Regeste (fr):

• Octroi abusif d'une autorisation de construire 12 logements en résidence principale à Saanen (art. 75b Cst.; art. 6, 7 et 14 LRS).


• Admission d'un abus de droit au motif que la mise en vente des logements projetés en tant que résidences principales apparaît irréaliste: il s'agit typiquement de logements de vacances en dehors du centre, à un emplacement occupé avant tout par des résidences secondaires. Il existe déjà une offre suffisante en résidences principales pour le type de logements proposés dans la commune, dont la population résidante est stable. Enfin, depuis le dépôt de la demande d'autorisation de construire, aucun logement sur plan n'a pu être vendu à des résidents établis dans la localité (consid. 3).

Regesto (it):

• Abuso di diritto nell'autorizzare 12 abitazioni primarie a Saanen (art. 75b Cost.; art. 6, 7 e 14 LASec).


• Ammissione di un abuso di diritto poiché appare irrealistico commercializzare i progettati appartamenti quali abitazioni primarie: si tratta di tipici appartamenti di vacanza fuori dal centro, in un quartiere nel quale vi sono soprattutto abitazioni secondarie. Nel Comune, nel quale l'evoluzione della popolazione stagna, sussiste già un'offerta sufficiente di abitazioni primarie, pure nel segmento alto. Anche dopo l'inoltro della domanda di costruzione non è stato venduto alcun appartamento sulla carta a residenti del luogo (consid. 3).

Sachverhalt ab Seite 100

BGE 145 II 99 S. 100

A. K. und L. M. reichten am 23. Juli 2012 ein Baugesuch für den Abbruch von zwei bestehenden Bauten und die Erstellung von drei Häusern (A, B und C) in der Wohnzone von Unterbort, Saanen ein. Jedes Haus soll zwei Dreizimmerwohnungen und zwei Vierzimmerwohnungen umfassen, mit einer Fläche zwischen 70 und 150 m 2. Nebst einer gemeinsamen Einstellhalle sind ein Wellness- und Fitnessbereich und Kellerräume vorgesehen. Am 23. November 2012 bewilligte die Gemeinde Saanen das Bauvorhaben und wies die Einsprachen von A. und weiteren Stockwerkeigentümern der benachbarten Parzelle Nr. 5758 ab. Am 11. März 2014 hiess die Bau-, Verkehrs- und Energiedirektion des Kantons Bern (BVE) eine Beschwerde der Einsprecher insoweit gut, als sie die Sache zur Prüfung der Vereinbarkeit mit Art. 75b

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 75b * - 1 Les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.
1	Les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.
2	La loi oblige les communes à publier chaque année leur plan de quotas de résidences principales et l'état détaillé de son exécution.

BV an die Gemeinde zurückwies.
B. Am 26. Februar 2016 reichte die Bauherrschaft die Projektänderung "Nutzung als Erstwohnung" ein. Die Gemeinde bewilligte das Vorhaben am 26. Juli 2016 unter der Auflage eines im Grundbuch anzumerkenden Zweckentfremdungsverbots zugunsten der Erstwohnungsnutzung und wies die Einsprache der Nachbarn ab. Dagegen erhoben A. und weitere Einsprecher Beschwerde, zunächst bei der BVE und anschliessend beim Verwaltungsgericht des Kantons Bern. Dieses wies die Beschwerde am 3. Januar 2018 ab, soweit es darauf eintrat.

C. Dagegen haben A. und Mitbeteiligte am 9. Februar 2018 Beschwerde an das Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und dem Baugesuch sei der Bauabschlag zu erteilen. Das Bundesgericht heisst die Beschwerde gut.
(Zusammenfassung)

Erwägungen

Aus den Erwägungen:

3. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichts ist von Amtes wegen zu prüfen, ob konkrete Indizien vorliegen, welche die Absicht bzw. die Möglichkeit einer Erstwohnungsnutzung des Bauvorhabens als unrealistisch erscheinen lassen. Die Möglichkeit, die Erstwohnnutzungsbeschränkung nach Art. 14 Abs. 1 lit. b

SR 702 Loi fédérale du 20 mars 2015 sur les résidences secondaires (LRS) LRS Art. 14 Suspension - 1 L'autorité compétente pour les autorisations de construire suspend, à la demande du propriétaire, une restriction d'utilisation au sens de l'art. 7, al. 1, pendant une durée déterminée, lorsque l'une des conditions suivantes est remplie:
1	L'autorité compétente pour les autorisations de construire suspend, à la demande du propriétaire, une restriction d'utilisation au sens de l'art. 7, al. 1, pendant une durée déterminée, lorsque l'une des conditions suivantes est remplie:
a	la restriction d'utilisation ne peut temporairement pas être respectée en raison de circonstances particulières telles que décès, changement de domicile ou changement d'état civil;
b	le propriétaire apporte la preuve que le logement a été proposé sur le marché et qu'il a vainement recherché des personnes disposées à utiliser légalement le logement à un prix raisonnable.
2	Elle prolonge la suspension selon l'al. 1, let. b, lorsque le propriétaire apporte la preuve que les exigences sont toujours remplies.
3	Elle ordonne, en même temps que la suspension au sens de l'al. 1, let. b, et lors de chaque prolongation, une réestimation de la valeur officielle du logement aux frais du requérant.
4	Le Conseil fédéral règle la durée des suspensions et de leurs prolongations, ainsi que les détails de la preuve au sens de l'al. 1, let. b, en particulier les exigences relatives à la mise sur le marché du logement.

des Zweitwohnungsgesetzes vom 20. März 2015 (ZWG; SR 702) zu sistieren, erhöht das Risiko, dass die Bauherrschaft (trotz der restriktiven gesetzlichen Voraussetzungen) von vornherein auf eine künftige

BGE 145 II 99 S. 101

Sistierung setzt. Es würde dem Zweck des ZWG und von Art. 75b

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 75b * - 1 Les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.
1	Les résidences secondaires constituent au maximum 20 % du parc des logements et de la surface brute au sol habitable de chaque commune.
2	La loi oblige les communes à publier chaque année leur plan de quotas de résidences principales et l'état détaillé de son exécution.

BV offensichtlich zuwiderlaufen, die Erstellung von Wohnungen zu bewilligen, die wahrscheinlich nie als Erstwohnungen genutzt werden können (BGE 144 II 49 E. 2.4 in fine S. 54 f.).
3.1 Zu berücksichtigen sind (je nach den Umständen des Falls) die Lage der Liegenschaft (Bauzone, ganzjährige Zugänglichkeit, Distanz zu Arbeitsplätzen), die bauliche Gestaltung der Wohnungen aus Sicht einer ganzjährigen Nutzung, der Preis sowie die Verhältnisse der Person, welche dort zu wohnen beabsichtigt (aktueller Wohn- und Arbeitsort, Umzugsabsichten). Sind die künftigen Bewohner oder Bewohnerinnen nicht bekannt, ist die Nachfrage nach Erstwohnungen im gleichen Segment das Hauptkriterium (BGE 144 II 49 E. 2.2 S. 53; BGE 142 II 206 E. 3.2 S. 214). Diesfalls muss glaubhaft gemacht werden, dass im betreffenden Marktsegment eine Nachfrage für Erstwohnungen besteht (BGE 144 II 49 E. 2.3 S. 53; Urteil 1C_160/2015 vom 3. Mai 2016). In Fällen, in denen die Nachfrage offensichtlich unzureichend ist, dürfen Baubewilligungen nur erteilt werden, wenn ernsthafte und konkrete Zusicherungen für den Erwerb durch ganzjährige Bewohner vorliegen (BGE 144 II 49 E. 2.4 S. 54). Dies gilt nach der Rechtsprechung selbst dann, wenn die Bauherrschaft die Absicht hat, das Bauvorhaben als Erstwohnungen zu vermarkten: Ist diese Absicht nicht realistisch, ist von einer Umgehung der gesetzlichen Regelung auszugehen. Diesfalls ist auch der Einwand unbeachtlich, wonach die Bauherrschaft das finanzielle Risiko trage (Urteil 1C_263/2016 vom 21. Februar 2017 E. 5.3 in fine).
3.2 Die vorliegend streitigen Wohnungen wurden ursprünglich als Zweitwohnungen konzipiert; die Baupläne blieben trotz der Projektänderung "Nutzung als Erstwohnung" unverändert. Die Wohnungen entsprechen denn auch von Zuschnitt und Infrastruktur her (Fitnessraum, Wellnessbereich mit Sauna, Dampfbad und Jacuzzi) Ferienwohnungen des gehobenen Standards. Eine Erstwohnnutzung erscheint zwar nicht ausgeschlossen, kommt aber aufgrund des voraussichtlichen Preises nur für wohlhabende Personen in Betracht - wie auch die Beschwerdegegner einräumen. Für Erstwohnungen im gehobenen bzw. luxuriösen Segment sind die Wohnungen jedoch klein dimensioniert; dies gilt jedenfalls für die Dreizimmerwohnungen der Häuser A und B mit einer Fläche von nur rund 70 m 2.
BGE 145 II 99 S. 102

Die Wohnungen liegen zudem nicht im Ortszentrum, sondern im Ortsteil Unterbort, rund 140 m oberhalb der Gemeinde Saanen, in dem sich vor allem Zweitwohnungen befinden. Die Distanz zum Ortszentrum (mit Einkaufsmöglichkeiten und Bahnanschluss) beträgt nach den Feststellungen des Verwaltungsgerichts 20 Minuten zu Fuss; zur nächstgelegenen Haltestelle des öffentlichen Verkehrs sind es gut 10 Gehminuten. Die Bewohner sind deshalb für Besorgungen auf ein Auto angewiesen. In Saanen besteht kein Mangel an Erstwohnungen, auch nicht im gehobenen/luxuriösen Segment: Nach Schätzung der Gemeinde stehen allein in diesem Segment 10-15 Wohnungen leer (genaue Zahlen fehlen) und sind 13-18 im Bau bzw. bereits bewilligt. Die Wohnbevölkerung Saanens stagniert seit Jahren; ob sie künftig wieder stärker ansteigen wird, bleibt ungewiss. Unter diesen Umständen erscheint das Vorhaben der Beschwerdegegner, gleich 12 neue Erstwohnungen des gehobenen/luxuriösen Segments zu vermarkten (bzw. 8 bei Etappierung von Haus C), unrealistisch. Dies gilt jedenfalls, wenn es sich - wie hier - von Zuschnitt und Lage her um typische Ferienwohnungen handelt. Den Beschwerdegegnern ist es denn auch seit Einreichung des Baugesuchs im Jahr 2012 nicht gelungen, auch nur eine einzige Wohnung ab Plan an Ortsansässige zu verkaufen. Dies stellt ein Indiz für die fehlende Nachfrage dar, auch wenn das Rechtsmittelverfahren gewisse Interessenten abgeschreckt haben mag.

3.3 Nach dem Gesagten ist ein Rechtsmissbrauch zu bejahen. Dies hat zur Folge, dass die Baubewilligung aufzuheben ist, da keine ernsthaften und konkreten Zusicherungen für den Erwerb durch Ortsansässige vorliegen.