BGE-144-III-462 - 2018-04-25 - DTF - Diritto civile - Art. 55 cpv. 1, 150 cpv. 1 in fine e 257 cpv. 1 lett. a CPC, art. 298 cpv. 2 CO; disdetta della locazione, assenza di una

Urteilskopf

144 III 462

55. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour de droit civil dans la cause D.X. contre Y. et Z. (recours en matière civile) 4A_295/2017 du 25 avril 2018

Regeste (de):

Art. 55 Abs. 1, 150 Abs. 1 am Ende und 257 Abs. 1 lit. a ZPO, Art. 298 Abs. 2 OR; Kündigung des Pachtvertrages, fehlende Bestreitung, dass die Kündigung auf dem offiziellen Formular mitgeteilt wurde.

Das Verfahren des Rechtsschutzes in klaren Fällen unterliegt der Verhandlungsmaxime. Bestreitet der Pächter die Kündigungsmitteilung auf dem offiziellen Formular nicht, stellt diese eine nicht bestrittene Tatsache dar, die unbestritten im Sinne von Art. 257 Abs. 1 lit. a ZPO ist (E. 3 und 4).

Regeste (fr):

Art. 55 al. 1, 150 al. 1 in fine et 257 al. 1 let. a CPC, art. 298 al. 2 CO; résiliation du contrat de bail, absence de contestation de la notification de la formule officielle.

La procédure de protection dans les cas clairs est soumise à la maxime des débats. Si le fermier ne conteste pas la notification de la formule officielle, celle-ci est un fait non contesté, qui n'est pas litigieux au sens de l'art. 257 al. 1 let. a CPC (consid. 3 et 4).

Regesto (it):

Art. 55 cpv. 1 , 150 cpv. 1 in fine e 257 cpv. 1 lett. a CPC, art. 298 cpv. 2 CO; disdetta della locazione, assenza di una contestazione della notifica del modulo ufficiale.

La procedura di tutela giurisdizionale nei casi manifesti è sottoposta alla massima dispositiva. Se l'affittuario non contesta la notifica del modulo ufficiale, questa è un fatto non controverso, che è incontestato nel senso dell'art. 257 cpv. 1 lett. a CPC (consid. 3 e 4).

Sachverhalt ab Seite 462

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A.

A.a D.X. et G.X. sont au bénéfice de l'autorisation d'exploiter l'établissement public se trouvant dans une arcade d'une surface d'environ 35 m2, au rez-de-chaussée d'un immeuble appartenant à la Ville de Genève. Par contrat du 22 janvier 2009, ils l'ont remis à ferme à Z. pour une durée initiale de cinq ans et trois mois et demi, soit du 15 février 2009 au 31 mai 2014. Le bail se renouvelait ensuite tacitement d'année en année. Par avenants du 15 octobre 2015, D.X. est demeuré seul bailleur (ci-après: le bailleur ou le demandeur) et Y. est devenu colocataire de Z. (ci-après: les fermiers ou les défendeurs). Le bail porte désormais sur deux arcades de 35 m2 chacune et son échéance est au 30 avril 2020. Le fermage annuel convenu est de 104'664 fr., comprenant 27'708 fr. de loyers, charges comprises, 75'000 fr. de gérance et
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1'956 fr. d'acomptes de charges. La garantie de loyer a été augmentée à 7'000 fr.
A.b Le 18 mai 2016, le bailleur a mis les fermiers en demeure de lui payer le montant de 33'444 fr. dans les 60 jours, et d'augmenter la garantie de loyer à 7'000 fr., sous menace de résiliation du bail. Considérant que le montant réclamé n'avait pas été intégralement payé dans le délai fixé, le bailleur a, par courriers recommandés du 27 juillet 2016 adressés aux fermiers, résilié le bail pour le 31 août 2016. Il y a indiqué que la formule officielle destinée à chaque fermier était jointe. Le 23 août 2016, les fermiers ont contesté le congé devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève.
B. Par requête du 17 octobre 2016, le bailleur a requis du Tribunal des baux et loyers du canton de Genève l'expulsion des fermiers des locaux loués, ainsi que des mesures d'exécution, par la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC). A l'appui de sa requête, il a produit les copies du contrat de bail à ferme, des deux avenants, des courriers et des mises en demeure, ces dernières ne portant pas la signature du bailleur. Il n'a pas produit des copies des formules officielles de résiliation.
Il ne ressort pas de l'arrêt attaqué, ni du dossier, que les fermiers auraient été invités à répondre par écrit à la requête. Les fermiers défendeurs y ont conclu à l'irrecevabilité de la requête, faute de cas clair: il a été inscrit au procès-verbal qu'ils considèrent que les pièces produites n'établissent pas la créance du bailleur et qu'ils ont déposé un chargé de pièces, notamment un décompte "locataire". Par jugement du même jour, le Tribunal des baux et loyers a déclaré irrecevable la requête en expulsion des fermiers, en bref parce que la situation de fait n'était pas suffisamment claire, puisque les mises en demeure et les courriers de résiliation n'étaient pas signés et que les formules officielles de résiliation n'avaient pas été produites. Statuant par arrêt du 24 avril 2017, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a rejeté l'appel du bailleur et confirmé le jugement de première instance.
C. Contre cet arrêt, le bailleur a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 29 mai 2017, concluant à sa réforme en ce
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sens que les fermiers sont notamment condamnés à libérer immédiatement les locaux loués de leur personne. Le Tribunal fédéral a admis le recours formé par le bailleur, annulé l'arrêt entrepris et renvoyé la cause à la cour cantonale pour qu'elle prenne une nouvelle décision. (résumé)
Extrait des considérants:

Erwägungen

3. Aux termes de l'art. 257 al. 1 et 3 CPC, relatif à la procédure de protection dans les cas clairs, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies: (a) l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire (al. 1); le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée (al. 3).
3.1 Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. La preuve n'est pas facilitée: le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine (voller Beweis) des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance (Glaubhaftmachen) ne suffit pas. Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes (substanziiert und schlüssig), qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 141 III 23 consid. 3.2; ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités). La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2, ATF 138 III 620 consid. 5.1.1, 728 consid. 3.3 p. 734). En règle générale (cf. toutefois arrêt 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les références), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 141 III 23 consid. 3.2; ATF 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620).
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Si le juge parvient à la conclusion que ces conditions sont remplies, le demandeur obtient gain de cause par une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire (ATF 138 III 620 consid. 5.1.1 p. 623 en haut). Si elles ne sont pas remplies et que le demandeur ne peut donc obtenir gain de cause, le juge ne peut que prononcer l'irrecevabilité de la demande. Il est en effet exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (ATF 140 III 315 consid. 5).
3.2 La procédure de protection dans les cas clairs est soumise à la procédure sommaire des art. 248 ss CPC, plus particulièrement aux art. 252 à 256 CPC. La maxime des débats est applicable (art. 55 al. 1 CPC), sauf dans les deux cas prévus par l'art. 255 CPC (lequel est réservé par l'art. 55 al. 2 CPC), qui ne sont pas pertinents en l'espèce. Dans l'application de la maxime des débats, il y a toutefois lieu de tenir compte des spécificités de la procédure de protection dans les cas clairs, ainsi que de l'articulation des voies de droit (arrêt 4A_218/2017 du 14 juillet 2017 consid. 3.1).
3.2.1 En première instance, la requête doit en règle générale être formée par écrit (art. 252 al. 2 CPC). La réponse devrait aussi, en dérogation à l'art. 253 CPC, être formulée par écrit; si, exceptionnellement, la partie défenderesse ne dépose pas de réponse écrite et communique oralement sa réponse à l'audience, le juge de première instance doit au moins protocoler les conclusions, contestations, objections et exceptions que cette partie fait valoir, afin qu'il puisse être établi qu'elle a été entendue (art. 235 al. 1 let. d et al. 2 CPC par analogie). Lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas à l'audience, le juge doit, sous réserve de l'art. 153 al. 2 CPC, statuer sur la base des actes du demandeur et du dossier (art. 234 CPC par analogie; arrêt 4A_218/2017 précité consid. 3.1.1).
3.2.2 La cour d'appel revoit librement l'application du droit (art. 57 CPC), n'étant liée ni par la motivation du tribunal de première instance, ni par celle des parties. Si elle ne peut pas approuver le raisonnement du tribunal de première instance sur le point litigieux, elle doit procéder à une substitution de motifs, qu'il lui incombe de motiver (arrêt 4A_376/2016 du 2 décembre 2016 consid. 3.2.2).
3.2.3 Saisi d'un recours en matière civile, le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est toutefois lié ni par les motifs invoqués par les parties, ni par l'argumentation juridique
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retenue par l'autorité cantonale; il peut donc admettre le recours pour d'autres motifs que ceux invoqués par le recourant, comme il peut le rejeter en opérant une substitution de motifs (ATF 140 III 86 consid. 2 p. 89; ATF 135 III 397 consid. 1.4).
3.3

3.3.1 Ces principes de procédure sont valables de manière générale pour la procédure de protection dans les cas clairs. Ils sont également applicables lorsque la requête tend à obtenir l'expulsion de locataires ou de fermiers, avec les précisions suivantes qui découlent du droit du bail. Selon la jurisprudence, l'action en contestation du congé formée par les locataires (ou fermiers) ne fait pas obstacle à l'action postérieure en expulsion selon l'art. 257 CPC, intentée par le bailleur (ATF 141 III 262 consid. 3). L'action en expulsion pour défaut de paiement du loyer au sens de l'art. 257d CO, comme celle pour défaut de paiement du fermage au sens de l'art. 282 CO, selon la procédure de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l'extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Le tribunal doit donc trancher à titre préjudiciel la question de la validité de la résiliation, laquelle ne doit être ni inefficace, ni nulle, ni annulable (une prolongation du bail n'entrant pas en ligne de compte lorsque la résiliation est signifiée pour demeure conformément aux art. 257d ou 282 CO). Les conditions de l'art. 257 al. 1 CPC s'appliquent également à cette question préjudicielle (ATF 141 III 262 consid. 3.2 in fine; ATF 142 III 515 consid. 2.2.4 in fine).
3.3.2 En particulier, conformément à l'art. 266l al. 2 CO, respectivement à l'art. 298 al. 2 CO, pour que la résiliation soit valable, le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire, respectivement au fermier, la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé (et, en général, demander la prolongation du bail). L'inobservation de cette condition entraîne la nullité du congé (art. 266o CO, respectivement art. 298 al. 3 CO). La nullité pour inobservation de cette condition de forme, comme la nullité pour vice de forme du contrat en général (art. 11 al. 2 CO) et la nullité pour un vice touchant au contenu du contrat (art. 20 al. 1 CO), est une question de droit que le tribunal doit vérifier d'office
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(art. 57 CPC et 106 al. 1 LTF), pour autant que, puisque la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) est applicable dans la procédure de l'art. 257 CPC, les faits sur lesquels elle repose aient été allégués par les parties et prouvés (en cas de vice de forme, cf. ATF 90 II 34 consid. 3 p. 38; en cas de contenu illicite ou contraire aux moeurs, cf. ATF 62 II 108 consid. 1 p. 109; cf. aussi GAUCH/SCHLUEP/SCHMID, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 10e éd. 2014, n. 681; JEAN-FRANÇOIS POUDRET, Commentaire de la loi d'organisation judiciaire, 1990, Vol. II, n° 3.6.4 ad art. 63 OJ p. 525). Ces faits sont des faits dirimants (rechtshindernde Tatsachen), dont le fardeau de la preuve (Beweislast) incombe à la partie adverse du titulaire du droit (arrêt 4A_639/2016 du 1er septembre 2017 consid. 6.1 et les arrêts cités); il n'est pas nécessaire que le défendeur soulève formellement une exception (Einrede) (ERNST A. KRAMER, Berner Kommentar, 1991, n° 316 ad art. 19 -20 CO). Le tribunal n'a donc pas à rechercher d'office ces faits (KRAMER, op. cit., n° 317 ad art. 19 -20 CO). La formule selon laquelle "la nullité peut être invoquée en tout temps devant toute autorité et doit être constatée d'office" ne s'applique pas dans le domaine des contrats et de leur résiliation lorsque la maxime des débats est applicable (cf. arrêt 4A_577/2010 du 21 mars 2011 consid. 4.2 et 4.3; pour la nullité absolue d'une décision administrative, cf. ATF 138 II 501 consid. 3.1; avec des réserves, pour la nullité d'une décision en matière d'arbitrage, cf. l'arrêt 4A_407/2017 du 20 novembre 2017 consid. 2.2.2). Il découle de ces principes qu'en première instance, le locataire (ou le fermier) doit contester avoir reçu la notification de la formule officielle que le bailleur allègue lui avoir adressée; à défaut, le bailleur demandeur n'a pas à en apporter la preuve en produisant une copie de dite formule (art. 150 al. 1 in fine CPC). Tant en appel que dans le recours en matière civile, le tribunal applique le droit d'office (art. 57 CPC, respectivement art. 106 al. 1 LTF), sur la base des faits allégués et prouvés.
4. En l'espèce, la question de la nullité pour défaut de notification de la formule officielle de résiliation est une question de droit, que le Tribunal fédéral examine d'office (art. 106 al. 1 LTF), mais uniquement sur la base des faits allégués, puisque la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) est applicable dans la procédure de l'art. 257 CPC, et prouvés. Il a été retenu que le bailleur a allégué que, par courriers recommandés du 27 juillet 2016 adressés aux fermiers, il a résilié le bail pour
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le 31 août 2016, en indiquant que la formule officielle destinée à chaque locataire était jointe à ses envois. Il a produit des copies desdits courriers en procédure, mais pas les copies des formules officielles. Les fermiers, qui au demeurant étaient assistés d'un avocat, n'ont pas contesté avoir reçu la formule officielle, ni par écrit, ni par oral lors de l'audience de première instance. Ils y ont uniquement invoqué que le cas n'était pas clair parce que les pièces versées à la procédure n'établissaient pas la créance du bailleur. D'ailleurs, en appel, alors que le bailleur avait réitéré dans son exposé des faits qu'il avait annexé la formule officielle aux courriers recommandés, les fermiers intimés ont formellement admis ce fait. Dans leur réponse au présent recours, les fermiers se bornent à affirmer que "peu importe qu'[ils] aient contesté ou non les faits puisque la procédure de protection dans les cas clairs requiert que le juge se prononce sur la base des pièces produites en sa possession". Force est ainsi de constater que non seulement les fermiers n'ont pas allégué le défaut de notification de la formule officielle (fait dirimant), mais qu'ils n'ont pas contesté, ni en première instance, ni en procédure d'appel, l'allégué du demandeur selon lequel il avait joint la formule officielle à chacun de ses courriers recommandés de résiliation. La maxime des débats étant applicable à la procédure de protection dans les cas clairs, ce fait non contesté est ainsi un fait prouvé. C'est donc à raison que le bailleur recourant soutient que la notification de la formule litigieuse est un fait non litigieux et donc que la première condition de l'art. 257 al. 1 let. a CPC est à cet égard réalisée. Lorsque la cour cantonale considère que la formule officielle de résiliation aurait dû être produite par le bailleur à l'appui de sa requête en expulsion - pour qu'elle puisse examiner la question de la nullité de la résiliation -, elle méconnaît que la procédure de protection dans les cas clairs est soumise à la maxime des débats et que, faute de contestation de la notification de la formule officielle par les défendeurs, celle-ci est censée prouvée. Lorsque les fermiers intimés font valoir devant le Tribunal fédéral que "peu importe qu'[ils] aient contesté ou non les faits puisque la procédure de protection dans les cas clairs requiert que le juge se prononce sur la base des pièces produites en sa possession", ils méconnaissent également les principes découlant de la maxime des débats et confondent celle-ci avec la
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règle régissant les moyens de preuve généralement admissibles en procédure sommaire (art. 254 al. 1 CPC). Il s'ensuit que le recours doit être admis et l'arrêt attaqué annulé. Faute de toute décision de la cour cantonale sur le bien-fondé de la créance réclamée par le bailleur et faute de toute constatation de l'arrêt cantonal à ce sujet (art. 105 al. 1 LTF), la cause doit être renvoyée à la cour cantonale pour examen de ce seul point, contesté par les fermiers en première instance. Il est donc superflu d'examiner les autres griefs du recourant (art. 151 , 55 et 56 CPC en relation avec l'art. 317 CPC). Quant aux intimés, ils se sont pour l'essentiel limités à contester les griefs du recourant et le sort de leur grief en relation avec l'art. 257 CPC a été scellé ci-dessus.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 150 Oggetto della prova - 1 Oggetto della prova sono i fatti controversi, se giuridicamente rilevanti.
¹	Oggetto della prova sono i fatti controversi, se giuridicamente rilevanti.
²	Possono pure essere oggetto della prova l'uso e gli usi locali e, in caso di controversie patrimoniali, il diritto straniero.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 257 - 1 Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se:
¹	Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se:
^a	i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili; e
^b	la situazione giuridica è chiara.
²	La tutela giurisdizionale in procedura sommaria è esclusa se la causa è retta dal principio della non vincolatività delle conclusioni delle parti.
³	Se non sono date le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non entra nel merito.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 298 - 1 La disdetta per locali d'abitazione o commerciali deve essere data per scritto.
¹	La disdetta per locali d'abitazione o commerciali deve essere data per scritto.
²	Il locatore deve dare la disdetta mediante un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia indicata all'affittuario la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione dell'affitto.
³	La disdetta che non osserva le condizioni previste nel presente articolo è nulla.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 257 - 1 Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se:
¹	Il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se:
^a	i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili; e
^b	la situazione giuridica è chiara.
²	La tutela giurisdizionale in procedura sommaria è esclusa se la causa è retta dal principio della non vincolatività delle conclusioni delle parti.
³	Se non sono date le condizioni per ottenere la tutela giurisdizionale in procedura sommaria, il giudice non entra nel merito.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 55 Principio dispositivo e riserva del principio inquisitorio - 1 Le parti devono dedurre in giudizio i fatti su cui poggiano le loro domande e indicare i mezzi di prova.
¹	Le parti devono dedurre in giudizio i fatti su cui poggiano le loro domande e indicare i mezzi di prova.
²	Sono fatte salve le disposizioni di legge concernenti l'accertamento dei fatti e l'assunzione delle prove d'ufficio.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 254 Mezzi di prova - 1 La prova dev'essere addotta mediante documenti.
¹	La prova dev'essere addotta mediante documenti.
²	Sono ammessi altri mezzi di prova soltanto se:
^a	non ritardano considerevolmente il corso della procedura;
^b	lo scopo del procedimento lo richiede; oppure
^c	il giudice deve accertare d'ufficio i fatti.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 248 In generale - La procedura sommaria è applicabile:
^a	nei casi stabiliti dalla legge;
^b	alla tutela giurisdizionale nei casi manifesti;
^c	per i divieti giudiziali;
^d	per i provvedimenti cautelari;
^e	in materia di volontaria giurisdizione.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 252 Istanza - 1 La procedura è introdotta mediante istanza.
¹	La procedura è introdotta mediante istanza.
²	L'istanza si propone nelle forme di cui all'articolo 130; in casi semplici o urgenti può essere proposta oralmente mediante dichiarazione a verbale presso il tribunale.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 256 Decisione - 1 Il giudice può rinunciare a tenere udienza e decidere in base agli atti, sempre che la legge non disponga altrimenti.
¹	Il giudice può rinunciare a tenere udienza e decidere in base agli atti, sempre che la legge non disponga altrimenti.
²	Il provvedimento di volontaria giurisdizione che si riveli errato può essere revocato o modificato d'ufficio o ad istanza di parte, eccetto che la legge o la certezza del diritto vi si oppongano.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 255 Principio inquisitorio - Il giudice accerta d'ufficio i fatti:
^a	se statuisce in veste di giudice del fallimento o del concordato;
^b	in caso di provvedimenti di volontaria giurisdizione.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 235 - 1 Di ogni udienza è tenuto un verbale. Vi figurano in particolare:
¹	Di ogni udienza è tenuto un verbale. Vi figurano in particolare:
^a	il luogo, la data e l'ora dell'udienza;
^b	la composizione del tribunale;
^c	le parti presenti all'udienza e i loro rappresentanti;
^d	le conclusioni, istanze e dichiarazioni processuali delle parti;
^e	le decisioni del tribunale;
^f	la firma del verbalizzante.
²	Le indicazioni concernenti i fatti sono verbalizzate nel loro contenuto essenziale, sempre che non figurino già negli atti scritti delle parti. Possono inoltre essere registrate anche su supporto sonoro o video oppure mediante altri appropriati strumenti tecnici.
³	Sulle richieste di rettifica del verbale decide il giudice.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 153 Prove raccolte d'ufficio - 1 Il giudice provvede d'ufficio alla raccolta di prove nelle cause in cui i fatti devono essere accertati d'ufficio.
¹	Il giudice provvede d'ufficio alla raccolta di prove nelle cause in cui i fatti devono essere accertati d'ufficio.
²	Il giudice può, d'ufficio, raccogliere prove qualora sussistano notevoli dubbi circa un fatto non controverso.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 234 Mancata comparizione al dibattimento - 1 Se una parte ingiustificatamente non compare, il giudice prende in considerazione gli atti scritti inoltrati in conformità del presente Codice. Per il resto, fatto salvo l'articolo 153, può porre alla base della sua decisione gli atti e le allegazioni della parte comparsa.
¹	Se una parte ingiustificatamente non compare, il giudice prende in considerazione gli atti scritti inoltrati in conformità del presente Codice. Per il resto, fatto salvo l'articolo 153, può porre alla base della sua decisione gli atti e le allegazioni della parte comparsa.
²	Se entrambe le parti ingiustificatamente non compaiono, la causa è stralciata dal ruolo in quanto priva d'oggetto. Le spese processuali sono addossate per metà a ciascuna delle parti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257^d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.
¹	Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.
²	Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 299 - 1 L'affittuario deve restituire la cosa e tutti gli oggetti inventariati nello stato in cui si trovano.
¹	L'affittuario deve restituire la cosa e tutti gli oggetti inventariati nello stato in cui si trovano.
²	Egli ha diritto a un'indennità per i miglioramenti derivanti da:
^a	attività che oltrepassano la debita gestione della cosa;
^b	migliorie o modificazioni alle quali il locatore ha consentito per scritto.
³	L'affittuario deve risarcire quei deterioramenti che sarebbero stati evitati con una debita gestione della cosa.
⁴	Sono nulle le stipulazioni che obbligano anticipatamente l'affittuario a pagare, alla fine dell'affitto, un'indennità che non sia destinata soltanto a garantire la copertura del danno eventuale.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 282 - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, l'affittuario sia in mora al pagamento del fitto o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine di 60 giorni almeno per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto d'affitto sarà disdetto.
¹	Quando, dopo la consegna della cosa, l'affittuario sia in mora al pagamento del fitto o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine di 60 giorni almeno per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto d'affitto sarà disdetto.
²	Se l'affittuario non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 267 - 1 Il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto.
¹	Il conduttore deve restituire la cosa nello stato risultante da un uso conforme al contratto.
²	Sono nulle le stipulazioni che obbligano anticipatamente il conduttore a pagare, alla fine della locazione, un'indennità che non sia destinata soltanto a garantire la copertura del danno eventuale.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266^l - 1 La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto.
¹	La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto.
²	Il locatore deve dare la disdetta mediante un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione della locazione.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 11 - 1 Per la validità dei contratti non si richiede alcuna forma speciale, se questa non sia prescritta dalla legge.
¹	Per la validità dei contratti non si richiede alcuna forma speciale, se questa non sia prescritta dalla legge.
²	Ove non sia diversamente stabilito circa l'importanza e l'efficacia d'una forma legalmente prescritta, dalla osservanza di questa dipende la validità del contratto.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 20 - 1 Il contratto che ha per oggetto una cosa impossibile o contraria alle leggi od ai buoni costumi è nullo.
¹	Il contratto che ha per oggetto una cosa impossibile o contraria alle leggi od ai buoni costumi è nullo.
²	Se il contratto è viziato solo in alcune parti, queste soltanto sono nulle, ove non si debba ammettere che senza la parte nulla esso non sarebbe stato conchiuso.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 19 - 1 L'oggetto del contratto può essere liberamente stabilito entro i limiti della legge.
¹	L'oggetto del contratto può essere liberamente stabilito entro i limiti della legge.
²	Le stipulazioni che derogano alle disposizioni legali sono permesse solo quando la legge non stabilisca una norma coattiva, o quando la deroga non sia contraria all'ordine pubblico o ai buoni costumi od ai diritti inerenti alla personalità.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.97

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 317 Nuovi fatti, nuovi mezzi di prova e mutazione dell'azione - 1 Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
¹	Nuovi fatti e nuovi mezzi di prova sono considerati soltanto se:
^a	vengono immediatamente addotti; e
^b	dinanzi alla giurisdizione inferiore non era possibile addurli nemmeno con la diligenza ragionevolmente esigibile tenuto conto delle circostanze.
^1bis	Se deve esaminare i fatti d'ufficio, l'autorità giudiziaria superiore considera i nuovi fatti e i nuovi mezzi di prova fino alla deliberazione della sentenza.248
²	Una mutazione dell'azione è ammissibile soltanto se:
^a	sono date le premesse di cui all'articolo 227 capoverso 1; e
^b	la mutazione è fondata su nuovi fatti o su nuovi mezzi di prova.