Urteilskopf

137 III 24

4. Auszug aus dem Urteil der I. zivilrechtlichen Abteilung i.S. X. gegen Y. AG (Beschwerde in Zivilsachen) 4A_459/2010 vom 4. Januar 2011

Regeste (de):

• Kündigung vor Ablauf von drei Jahren seit Abschluss eines das Mietverhältnis betreffenden Gerichtsverfahrens (Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1

  SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
  1	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
  a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
  b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
  c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
  d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
  e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
  e1	a succombé dans une large mesure;
  e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
  e3	a renoncé à saisir le juge;
  e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
  f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
  2	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
  3	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
  a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
  b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
  c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
  d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
  e	pour de justes motifs (art. 266g);
  f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

  OR).


• Voraussetzungen, unter denen der Vermieter in einem Gerichtsverfahren als "zu einem erheblichen Teil unterlegen" und seine Kündigung als missbräuchlich anzusehen ist (E. 3.1-3.4).

Regeste (fr):

• Résiliation moins de trois ans après la fin d'une procédure judiciaire concernant le bail (art. 271a al. 1 let. e ch. 1 CO).


• Conditions dans lesquelles le bailleur a "succombé dans une large mesure" dans la procédure judiciaire, de sorte que sa résiliation contrevient aux règles de la bonne foi (consid. 3.1-3.4).

Regesto (it):

• Disdetta data prima che siano trascorsi tre anni dalla fine di un procedimento giudiziario concernente la locazione (art. 271a cpv. 1 lett. e n. 1 CO).


• Condizioni per considerare che il locatore "è risultato ampiamente soccombente" e che la sua disdetta è abusiva (consid. 3.1-3.4).

Erwägungen ab Seite 24

BGE 137 III 24 S. 24

Aus den Erwägungen:

3.

3.1 Die Vorinstanz stellt fest, die Kündigung sei innerhalb der dreijährigen Frist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
1	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
e1	a succombé dans une large mesure;
e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
e3	a renoncé à saisir le juge;
e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
2	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
3	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
e	pour de justes motifs (art. 266g);
f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

OR erfolgt. Sie ist jedoch der Auffassung, die Beschwerdegegnerin sei in dem mit Bundesgerichtsurteil 4A_207/2007 vom 21. August 2007 abgeschlossenen Verfahren nicht "zu einem erheblichen Teil" unterlegen. Kantons- und Bundesgericht hätten festgehalten, dass zwischen den Parteien ein faktisches Mietverhältnis bestehe und daher die Vermieterin dem Mieter unverzüglich Zugang zu den Mieträumlichkeiten zu

BGE 137 III 24 S. 25

gewähren habe. Hingegen sei dem Antrag des Beschwerdeführers auf Feststellung, dass das Mietverhältnis ausschliesslich nach Massgabe des Mietvertrages vom 24. Oktober 2003 zustande gekommen sei, nicht entsprochen worden, und der Beschwerdeführer sei "mit seinen diversen und weitreichenden Forderungsbegehren" nicht durchgedrungen.
3.2 Der Beschwerdeführer hält dem entgegen, das Bundesgerichtsurteil vom 21. August 2007 zeige eindeutig, dass die Beschwerdegegnerin zu einem erheblichen Teil unterlegen sei, weshalb die dreijährige Sperrfrist zum Tragen kommen müsse. Die Beschwerdegegnerin sei mit ihrem Hauptargument, dass kein Mietverhältnis vorliege, nicht durchgedrungen. Das Bundesgericht habe festgehalten, dass ein gültiges Mietverhältnis im Sinne des schriftlichen Vertrages vom 24. Oktober 2003 zwischen den Parteien bestehe.

3.3 Die Kündigung durch den Vermieter ist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
1	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
e1	a succombé dans une large mesure;
e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
e3	a renoncé à saisir le juge;
e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
2	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
3	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
e	pour de justes motifs (art. 266g);
f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

OR anfechtbar, wenn sie vor Ablauf von drei Jahren seit Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens ausgesprochen wird, in dem der Vermieter zu einem erheblichen Teil unterlegen ist. Damit statuiert das Gesetz eine unwiderlegbare Vermutung, dass eine Kündigung unter den erwähnten Voraussetzungen gleich wie eine Rachekündigung missbräuchlich ist, und gewährt damit dem Mieter einen zeitlichen Kündigungsschutz. Der Mieter soll nicht um die Früchte seines berechtigten Vorgehens gegen den Vermieter gebracht werden (RAYMOND BISANG UND ANDERE, Das schweizerische Mietrecht, Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 39 f. zu Art. 271a

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
1	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
e1	a succombé dans une large mesure;
e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
e3	a renoncé à saisir le juge;
e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
2	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
3	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
e	pour de justes motifs (art. 266g);
f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

OR). An das "Unterliegen des Vermieters zu einem erheblichen Teil" dürfen nicht allzu strenge Anforderungen gestellt werden. In der Lehre wird bei einem Unterliegen mit einem Drittel bis zu einem Viertel die Bedingung als erfüllt betrachtet. Zu vergleichen sind die prozessual massgeblichen Anträge der Vermieterschaft und der Entscheid, wobei das Unterliegen der Vermieterschaft nicht einfach prozentual bewertet werden kann. Ins Gewicht fallen vielmehr die objektive oder subjektive Erheblichkeit des Streitgegenstandes im Einzelfall, das vorprozessuale Verhalten der Parteien und deren Möglichkeit zur Abschätzung der Prozessaussichten. Das Obsiegen des Mieters darf aber nicht bloss marginal sein (WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht, Bd. I, 4. Aufl. 2007, N. 25 zu Art. 271a

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
1	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
e1	a succombé dans une large mesure;
e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
e3	a renoncé à saisir le juge;
e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
2	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
3	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
e	pour de justes motifs (art. 266g);
f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

OR mit Hinweisen; LACHAT UND ANDERE, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, S. 622).

BGE 137 III 24 S. 26

3.4 Streitgegenstand des früheren Verfahrens bildete zur Hauptsache die Frage, ob die Beschwerdegegnerin mit dem Beschwerdeführer in einem Mietvertrag über die umstrittenen Räumlichkeiten verbunden war oder nicht, welche Rechtsfrage das Bundesgericht entgegen dem Antrag der Beschwerdegegnerin bejahte. Die Modalitäten des Vertrages, der dem Beschwerdeführer das entgeltliche Recht zur Nutzung des Vereinslokals einräumt, sind im Vergleich zur Grundsatzfrage nach dem Bestand einer Mietvertragsbeziehung von untergeordneter Bedeutung. Immerhin hat das Bundesgericht das Zustandekommen eines Mietvertrages aufgrund des Parteiverhaltens bejaht und ist damit nicht lediglich von einem "faktischen Vertragsverhältnis" ausgegangen, wie die Vorinstanz annimmt. Weshalb die vom Beschwerdeführer zusätzlich gestellten, von der Vorinstanz nicht bezifferten Schadenersatzbegehren ein derartiges Übergewicht erlangen sollen, dass das Obsiegen des Beschwerdeführers in der Kernfrage des Prozesses, jener nach dem Bestand des Mietverhältnisses, sowie der vom Beschwerdeführer erstrittene Zugang zu den Räumlichkeiten zur Unerheblichkeit degradiert werden soll, geht aus dem angefochtenen Urteil nicht hervor und ist nicht ersichtlich. Auch wenn die Beschwerdegegnerin "nur" diesbezüglich unterlag, mit ihren Anträgen hinsichtlich der weiteren Forderungen des Beschwerdeführers dagegen obsiegte, ändert dies nichts daran, dass die Thematik "Vertrag oder kein Vertrag" den wesentlichen Streitgegenstand darstellte. Zu beachten ist dabei auch, dass der Beschwerdeführer wegen des vertragswidrigen Verhaltens der Beschwerdegegnerin darauf angewiesen war, den Prozess anzustrengen und sich den Zugang zu den Räumlichkeiten zu erstreiten. Unter solchen Umständen erscheint eine rein quantitative Beurteilung nach Obsiegen und Unterliegen gemessen am Gesamtstreitwert der gestellten Begehren, welche die Vorinstanz im Ergebnis wohl anstrebte, jedoch letztlich nicht nachvollziehbar vornahm, nicht angemessen, drehte sich doch der Streit unter den Parteien offensichtlich ganz zentral um das Mietverhältnis als solches. Da die Beschwerdegegnerin diesbezüglich unterlag, unterlag sie "zum erheblichen Teil". Indem die Vorinstanz dies verkannte, verletzte sie Art. 271a Abs. 1 lit. e Ziff. 1

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
1	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
e1	a succombé dans une large mesure;
e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
e3	a renoncé à saisir le juge;
e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
2	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
3	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
e	pour de justes motifs (art. 266g);
f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

OR.