Urteilskopf

127 III 273

47. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 21. März 2001 i.S. J. Elmer Autokurier-Service gegen Gross Immobilien AG in Liquidation (Berufung)
Regeste (de):

• Sicherheitsleistung des Mieters bei Übergang des Mietverhältnisses (Art. 257e

  SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257e - 1 Se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore.
  1	Se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore.
  2	Per la locazione di locali d'abitazione, il locatore non può pretendere una garanzia che superi l'equivalente di tre pigioni mensili.
  3	La banca può devolvere la garanzia soltanto con il consenso di entrambe le parti o sulla base di un precetto esecutivo o di una sentenza passati in giudicato. Se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha fatto valere giuridicamente diritto alcuno contro il conduttore, questi può pretendere dalla banca che la garanzia gli sia devoluta.
  4	I Cantoni possono emanare disposizioni complementari.

  und 261

  SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
  1	Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
  2	Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso:
  a	in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini;
  b	in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento.
  3	Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano.
  4	Sono salve le disposizioni sull'espropriazione.

  OR); Verrechnungsverbot im Konkurs (Art. 213

  SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 213 - 1 Il creditore può compensare il suo credito con quello del fallito verso di lui.
  1	Il creditore può compensare il suo credito con quello del fallito verso di lui.
  2	La compensazione non ha luogo:
  2	quando un creditore del fallito diventi debitore di lui o della massa soltanto dopo la dichiarazione di fallimento;
  3	...
  3	La compensazione con crediti derivanti da titoli al portatore può aver luogo se e nella misura in cui il creditore fornisce la prova che ha acquistato i titoli in buona fede prima dell'apertura del fallimento.393
  4	In caso di fallimento di una società in accomandita, di una società anonima, di una società in accomandita per azioni, di una società a responsabilità limitata o di una società cooperativa, non si possono compensare le quote non versate del capitale accomandato o del capitale sociale, né gli arretrati dei contributi statutari di una società cooperativa.394

  SchKG).


• Die Pflicht zur Hinterlegung der Mietzinskaution trifft jenen Vermieter, der die Kaution vom Mieter oder Veräusserer des Mietobjekts im Sinne von Art. 261

  SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
  1	Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
  2	Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso:
  a	in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini;
  b	in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento.
  3	Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano.
  4	Sono salve le disposizioni sull'espropriazione.

  OR erhalten hat. Sie geht bei Veräusserung des Mietobjekts nicht ohne weiteres auf den Erwerber über (E. 4c).


• Im Konkurs des Vermieters wird der Hinterlegungsanspruch grundsätzlich zu einer Konkursforderung und kann nicht mit Mietzinsforderungen der Masse verrechnet werden (E. 2-5).

Regeste (fr):

• Fourniture des sûretés de la part du locataire en cas de transfert du bail (art. 257e et 261 CO); interdiction de compenser dans la faillite (art. 213 LP).


• L'obligation de consigner la garantie de loyer appartient au bailleur qui a reçu la caution soit du locataire, soit de celui qui lui a transféré la chose louée au sens de l'art. 261 CO. En cas d'aliénation de la chose louée, cette obligation ne passe pas sans autres à l'acquéreur (consid. 4c).


• Si le bailleur est en faillite, le droit pour le locataire d'obtenir la consignation de la garantie correspond en principe à une créance à faire valoir contre le failli et ne peut pas être compensé avec des créances en loyers appartenant à la masse (consid. 2-5).

Regesto (it):

• Garanzie prestate dal conduttore in caso di alienazione della cosa locata (art. 257e e 261 CO); impossibilità di compensare il credito nell'ambito del fallimento (art. 213 LEF).


• L'obbligo di depositare la garanzia incombe al locatore, a patto che l'abbia ricevuta dal conduttore oppure da colui che gli ha trasferito la cosa locata ai sensi dell'art. 261 CO. In caso di alienazione della cosa locata, quest'obbligo non passa automaticamente all'acquirente (consid. 4c).


• In caso di fallimento del locatore, il diritto del conduttore al deposito della garanzia corrisponde in principio ad un credito nei confronti del fallito e non può essere compensato con dei crediti per pigioni di spettanza della massa (consid. 2-5).

Sachverhalt ab Seite 274

BGE 127 III 273 S. 274

Die X. AG vermietete diverse Büro- und Lagerräume sowie Parkplätze an A. Autokurier Service (Beklagter). Dieser leistete im April 1994 eine Kaution von Fr. 15'000.-, welche die Vermieterin jedoch nicht gesetzeskonform hinterlegte. Am 29. Juli 1997 fiel sie in Konkurs. Im Februar 1998 kündigte der Beklagte das Mietverhältnis. Die X. AG in Liquidation (Klägerin) verlangte vom Beklagten Fr. 23'230.10 für nach Konkurseröffnung angefallene Mietzinse. Dieser stellte den als Kaution geleisteten Betrag zur Verrechnung. Das Bezirksgericht Baden liess die Tilgung durch Verrechnung zu, während das Obergericht des Kantons Aargau die Klage vollumfänglich schützte. Das Bundesgericht weist die Berufung des Beklagten ab und bestätigt den Entscheid des Obergerichts, da Art. 213

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 213 - 1 Il creditore può compensare il suo credito con quello del fallito verso di lui.
1	Il creditore può compensare il suo credito con quello del fallito verso di lui.
2	La compensazione non ha luogo:
2	quando un creditore del fallito diventi debitore di lui o della massa soltanto dopo la dichiarazione di fallimento;
3	...
3	La compensazione con crediti derivanti da titoli al portatore può aver luogo se e nella misura in cui il creditore fornisce la prova che ha acquistato i titoli in buona fede prima dell'apertura del fallimento.393
4	In caso di fallimento di una società in accomandita, di una società anonima, di una società in accomandita per azioni, di una società a responsabilità limitata o di una società cooperativa, non si possono compensare le quote non versate del capitale accomandato o del capitale sociale, né gli arretrati dei contributi statutari di una società cooperativa.394

SchKG der vom Beklagten angestrebten Verrechnung entgegen steht.
Erwägungen

Erwägungen:

2. Gemäss Art. 213 Abs. 2 Ziff. 2

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 213 - 1 Il creditore può compensare il suo credito con quello del fallito verso di lui.
1	Il creditore può compensare il suo credito con quello del fallito verso di lui.
2	La compensazione non ha luogo:
2	quando un creditore del fallito diventi debitore di lui o della massa soltanto dopo la dichiarazione di fallimento;
3	...
3	La compensazione con crediti derivanti da titoli al portatore può aver luogo se e nella misura in cui il creditore fornisce la prova che ha acquistato i titoli in buona fede prima dell'apertura del fallimento.393
4	In caso di fallimento di una società in accomandita, di una società anonima, di una società in accomandita per azioni, di una società a responsabilità limitata o di una società cooperativa, non si possono compensare le quote non versate del capitale accomandato o del capitale sociale, né gli arretrati dei contributi statutari di una società cooperativa.394

SchKG ist die Verrechnung unzulässig, wenn der Gläubiger des Schuldners erst nach der Konkurseröffnung Schuldner desselben oder der Konkursmasse wird. Bei den Schulden, die der Beklagte durch Verrechnung zu tilgen gedenkt, handelt es sich um Mietzinse, die nach Konkurseröffnung aufgelaufen sind. Mietzinsforderungen entstehen mit Ablauf jeder Zahlungsperiode neu (BGE 115 III 65 E. 3b S. 67; bestätigt in BGE 117 III 63 E. 2b S. 66, wo es aber um die Unzulässigkeit der Verrechnung einer nur gegen den Schuldner persönlich bestehenden Schuld mit einer Forderung der Masse geht, vgl. STÄUBLI/DUBACHER, Basler Kommentar, N. 15 zu Art. 213

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 213 - 1 Il creditore può compensare il suo credito con quello del fallito verso di lui.
1	Il creditore può compensare il suo credito con quello del fallito verso di lui.
2	La compensazione non ha luogo:
2	quando un creditore del fallito diventi debitore di lui o della massa soltanto dopo la dichiarazione di fallimento;
3	...
3	La compensazione con crediti derivanti da titoli al portatore può aver luogo se e nella misura in cui il creditore fornisce la prova che ha acquistato i titoli in buona fede prima dell'apertura del fallimento.393
4	In caso di fallimento di una società in accomandita, di una società anonima, di una società in accomandita per azioni, di una società a responsabilità limitata o di una società cooperativa, non si possono compensare le quote non versate del capitale accomandato o del capitale sociale, né gli arretrati dei contributi statutari di una società cooperativa.394

SchKG). Der Beklagte ist somit erst nach Eröffnung des Konkurses Schuldner der Aktiengesellschaft in Liquidation beziehungsweise der Konkursmasse geworden. Er kann daher vor Konkurseröffnung gegen seine Vermieterin entstandene Forderungen nicht zur Verrechnung
BGE 127 III 273 S. 275

bringen (JAEGER/WALDER/KULL/KOTTMANN, Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 4. Aufl., Zürich 1997/99, Bd. II, N. 31 zu Art. 213

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 213 - 1 Il creditore può compensare il suo credito con quello del fallito verso di lui.
1	Il creditore può compensare il suo credito con quello del fallito verso di lui.
2	La compensazione non ha luogo:
2	quando un creditore del fallito diventi debitore di lui o della massa soltanto dopo la dichiarazione di fallimento;
3	...
3	La compensazione con crediti derivanti da titoli al portatore può aver luogo se e nella misura in cui il creditore fornisce la prova che ha acquistato i titoli in buona fede prima dell'apertura del fallimento.393
4	In caso di fallimento di una società in accomandita, di una società anonima, di una società in accomandita per azioni, di una società a responsabilità limitata o di una società cooperativa, non si possono compensare le quote non versate del capitale accomandato o del capitale sociale, né gli arretrati dei contributi statutari di una società cooperativa.394

SchKG; BISE, La faillite du bailleur, in: 11e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2000, S. 11; AMBERG, Der Konkurs des Vermieters: Folgen für den Vermieter; Auswirkungen auf den Mietvertrag, in: Angst/Cometta/Gasser [Hrsg.], Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, Basel 2000, S. 180). Zulässig ist die Verrechnung dagegen, soweit dem Beklagten Ansprüche gegenüber der Konkursmasse zustehen, da Art. 213 Abs. 2 Ziff. 2

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 213 - 1 Il creditore può compensare il suo credito con quello del fallito verso di lui.
1	Il creditore può compensare il suo credito con quello del fallito verso di lui.
2	La compensazione non ha luogo:
2	quando un creditore del fallito diventi debitore di lui o della massa soltanto dopo la dichiarazione di fallimento;
3	...
3	La compensazione con crediti derivanti da titoli al portatore può aver luogo se e nella misura in cui il creditore fornisce la prova che ha acquistato i titoli in buona fede prima dell'apertura del fallimento.393
4	In caso di fallimento di una società in accomandita, di una società anonima, di una società in accomandita per azioni, di una società a responsabilità limitata o di una società cooperativa, non si possono compensare le quote non versate del capitale accomandato o del capitale sociale, né gli arretrati dei contributi statutari di una società cooperativa.394

SchKG insoweit einer Verrechnung nicht entgegen steht (JAEGER/WALDER/KULL/KOTTMANN, a.a.O., N. 2 zu Art. 213

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 213 - 1 Il creditore può compensare il suo credito con quello del fallito verso di lui.
1	Il creditore può compensare il suo credito con quello del fallito verso di lui.
2	La compensazione non ha luogo:
2	quando un creditore del fallito diventi debitore di lui o della massa soltanto dopo la dichiarazione di fallimento;
3	...
3	La compensazione con crediti derivanti da titoli al portatore può aver luogo se e nella misura in cui il creditore fornisce la prova che ha acquistato i titoli in buona fede prima dell'apertura del fallimento.393
4	In caso di fallimento di una società in accomandita, di una società anonima, di una società in accomandita per azioni, di una società a responsabilità limitata o di una società cooperativa, non si possono compensare le quote non versate del capitale accomandato o del capitale sociale, né gli arretrati dei contributi statutari di una società cooperativa.394

SchKG; STÄUBLI/DUBACHER, a.a.O., N. 19 zu Art. 213

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 213 - 1 Il creditore può compensare il suo credito con quello del fallito verso di lui.
1	Il creditore può compensare il suo credito con quello del fallito verso di lui.
2	La compensazione non ha luogo:
2	quando un creditore del fallito diventi debitore di lui o della massa soltanto dopo la dichiarazione di fallimento;
3	...
3	La compensazione con crediti derivanti da titoli al portatore può aver luogo se e nella misura in cui il creditore fornisce la prova che ha acquistato i titoli in buona fede prima dell'apertura del fallimento.393
4	In caso di fallimento di una società in accomandita, di una società anonima, di una società in accomandita per azioni, di una società a responsabilità limitata o di una società cooperativa, non si possono compensare le quote non versate del capitale accomandato o del capitale sociale, né gli arretrati dei contributi statutari di una società cooperativa.394

SchKG; FRITZSCHE/WALDER, Schuldbetreibung und Konkurs nach schweizerischem Recht, 3. Aufl., Zürich 1993, Bd. II, § 52 N. 21; BISE, a.a.O., S. 11). Ob der Beklagte aus der geleisteten Kaution derartige Rechte gegenüber der Konkursmasse ableiten kann, ist daher im Folgenden zu prüfen.
3. a) Hinterlegt der Vermieter die Kaution gemäss den gesetzlichen Vorschriften auf einem Konto, welches auf den Namen des Mieters lautet, fällt die Kaution nicht in die Konkursmasse. Die daraus entstehenden Rechte werden im Konkurs von der Konkursverwaltung wahrgenommen und gehen bei Verwertung des Grundstücks auf den Erwerber über (Art. 261

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
1	Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
2	Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso:
a	in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini;
b	in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento.
3	Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano.
4	Sono salve le disposizioni sull'espropriazione.

OR; HIGI, Zürcher Kommentar, N. 22 zu Art. 261

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
1	Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
2	Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso:
a	in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini;
b	in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento.
3	Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano.
4	Sono salve le disposizioni sull'espropriazione.

-261a

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261a - Se il locatore concede a un terzo un diritto reale limitato e quest'operazione equivale ad un mutamento di proprietario, le disposizioni sull'alienazione della cosa si applicano per analogia.

OR; BISE, a.a.O., S. 17; AMBERG, a.a.O., S. 181). Dagegen fällt eine nicht ordnungsgemäss hinterlegte Kaution grundsätzlich in die Konkursmasse (SVIT-KOMMENTAR, N. 16 und N. 27 zu Art. 257e

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257e - 1 Se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore.
1	Se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore.
2	Per la locazione di locali d'abitazione, il locatore non può pretendere una garanzia che superi l'equivalente di tre pigioni mensili.
3	La banca può devolvere la garanzia soltanto con il consenso di entrambe le parti o sulla base di un precetto esecutivo o di una sentenza passati in giudicato. Se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha fatto valere giuridicamente diritto alcuno contro il conduttore, questi può pretendere dalla banca che la garanzia gli sia devoluta.
4	I Cantoni possono emanare disposizioni complementari.

OR mit Hinweis; AMBERG, a.a.O., S. 181). b) Damit stellt sich für den Mieter zunächst die Frage, ob für die Kaution ein Aussonderungsanspruch besteht und gegebenenfalls verrechnungsweise geltend gemacht werden kann. Infolge Vermengung des Mietzinsdepots mit anderen Geldern des Vermieters hat ein Eigentumswechsel stattgefunden (AMBERG, a.a.O., S. 181). Das Hinterlegungsvertragsrecht, welches Anwendung findet, sofern der Vermieter die Kaution einfach in seinem Vermögen belässt (Art. 481

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 481 - 1 Se fu depositato del denaro col patto espresso o tacito che il depositario non debba restituire le identiche monete, ma soltanto un'egual somma, gli utili e i rischi passano al depositario.
1	Se fu depositato del denaro col patto espresso o tacito che il depositario non debba restituire le identiche monete, ma soltanto un'egual somma, gli utili e i rischi passano al depositario.
2	Si presume convenuto tacitamente il patto stesso, qualora la somma di denaro sia stata consegnata senza sigilli e non chiusa.
3	Se furono depositate altre cose fungibili o cartevalori, il depositario non potrà disporre delle medesime se non quando tale facoltà gli sia stata espressamente accordata dal deponente.

OR; mp 1997 S. 151), kennt keinen konkursrechtlichen Aussonderungsanspruch (SCHÖNENBERGER, Zürcher Kommentar, N. 8 zu Art. 481

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 481 - 1 Se fu depositato del denaro col patto espresso o tacito che il depositario non debba restituire le identiche monete, ma soltanto un'egual somma, gli utili e i rischi passano al depositario.
1	Se fu depositato del denaro col patto espresso o tacito che il depositario non debba restituire le identiche monete, ma soltanto un'egual somma, gli utili e i rischi passano al depositario.
2	Si presume convenuto tacitamente il patto stesso, qualora la somma di denaro sia stata consegnata senza sigilli e non chiusa.
3	Se furono depositate altre cose fungibili o cartevalori, il depositario non potrà disporre delle medesime se non quando tale facoltà gli sia stata espressamente accordata dal deponente.

OR). Damit bleibt zu prüfen, ob sich der Beklagte auf Art. 401 Abs. 3

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 401 - 1 I crediti, che il mandatario abbia acquistato verso i terzi in nome proprio per conto del mandante, passano al mandante stesso tostoché questi abbia dal canto suo adempiuto a tutte le obbligazioni derivanti dal mandato.
1	I crediti, che il mandatario abbia acquistato verso i terzi in nome proprio per conto del mandante, passano al mandante stesso tostoché questi abbia dal canto suo adempiuto a tutte le obbligazioni derivanti dal mandato.
2	Ciò vale anche di fronte alla massa, se il mandatario sia caduto in fallimento.
3	Parimente il mandante può rivendicare, nel caso di fallimento del mandatario, le cose mobili di cui questi acquistò la proprietà in nome proprio, ma per conto del mandante, riservati i diritti di ritenzione del mandatario, che competono alla massa.

OR berufen könnte. Welche Vermögenswerte gestützt auf diese Bestimmung vom Aussonderungsrecht erfasst werden, ist umstritten (BGE 117 II 429 mit Hinweisen; JAEGER/WALDER/KULL/KOTTMANN, a.a.O., N. 25 zu Art. 197; HANDSCHIN/HUNKELER, Basler
BGE 127 III 273 S. 276

Kommentar, N. 69 ff. zu Art. 197

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 197 - 1 Tutti i beni pignorabili spettanti al debitore al momento della dichiarazione di fallimento formano, dovunque si trovino, un'unica massa destinata al comune soddisfacimento dei creditori.
1	Tutti i beni pignorabili spettanti al debitore al momento della dichiarazione di fallimento formano, dovunque si trovino, un'unica massa destinata al comune soddisfacimento dei creditori.
2	Appartengono alla massa anche i beni che pervengono al fallito prima che sia chiusa la procedura di fallimento.

SchKG; RUSSENBERGER, Basler Kommentar, N. 22 zu Art. 242

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 242 - 1 L'amministrazione del fallimento decide se le cose rivendicate da un terzo devono essere restituite.
1	L'amministrazione del fallimento decide se le cose rivendicate da un terzo devono essere restituite.
2	Se ritiene infondata la pretesa del terzo, l'amministrazione del fallimento gli impartisce un termine di venti giorni per promuovere l'azione avanti al giudice del luogo del fallimento. Se il terzo non osserva questo termine, il diritto è perento.
3	La massa che rivendica come proprietà del fallito beni mobili in possesso o copossesso di terzi oppure fondi iscritti nel registro fondiario a nome di terzi deve promuovere azione contro di essi.

SchKG; AMONN/GASSER, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 6. Aufl., Bern 1997, § 40 N. 29; GILLIÉRON, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 3. Aufl., Lausanne 1993, S. 287 f.; TSCHUMY, La revendication de droits de nature à soustraire un bien à l'exécution forcée, Lausanne 1987, S. 147 ff. und S. 184 ff.). Sie kommt aber in jedem Fall nur zur Anwendung, wenn der auszusondernde Geldbetrag hinreichend individualisiert ist (RUSSENBERGER, a.a.O., N. 20 f. zu Art. 242

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 242 - 1 L'amministrazione del fallimento decide se le cose rivendicate da un terzo devono essere restituite.
1	L'amministrazione del fallimento decide se le cose rivendicate da un terzo devono essere restituite.
2	Se ritiene infondata la pretesa del terzo, l'amministrazione del fallimento gli impartisce un termine di venti giorni per promuovere l'azione avanti al giudice del luogo del fallimento. Se il terzo non osserva questo termine, il diritto è perento.
3	La massa che rivendica come proprietà del fallito beni mobili in possesso o copossesso di terzi oppure fondi iscritti nel registro fondiario a nome di terzi deve promuovere azione contro di essi.

SchKG mit Hinweisen; AMONN/GASSER, a.a.O., § 40 N. 32 und § 24 N. 16). Dass diese Voraussetzung erfüllt wäre, lässt sich den tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Entscheides nicht entnehmen. Mithin ist ein Aussonderungsrecht von vornherein nicht gegeben, und der Beklagte macht denn auch kein solches geltend.
4. Der Beklagte ist der Auffassung, mit dem Konkurs gehe das Mietverhältnis mit sämtlichen Rechten und Pflichten auf die Konkursmasse über. Sie sei daher zur Herausgabe der Kaution verpflichtet, weshalb Art. 213 Abs. 2

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 213 - 1 Il creditore può compensare il suo credito con quello del fallito verso di lui.
1	Il creditore può compensare il suo credito con quello del fallito verso di lui.
2	La compensazione non ha luogo:
2	quando un creditore del fallito diventi debitore di lui o della massa soltanto dopo la dichiarazione di fallimento;
3	...
3	La compensazione con crediti derivanti da titoli al portatore può aver luogo se e nella misura in cui il creditore fornisce la prova che ha acquistato i titoli in buona fede prima dell'apertura del fallimento.393
4	In caso di fallimento di una società in accomandita, di una società anonima, di una società in accomandita per azioni, di una società a responsabilità limitata o di una società cooperativa, non si possono compensare le quote non versate del capitale accomandato o del capitale sociale, né gli arretrati dei contributi statutari di una società cooperativa.394

SchKG eine Verrechnung nicht ausschliesse. a) Nach Art. 211 Abs. 1

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 211 - 1 I crediti che non hanno per oggetto il pagamento di una somma di danaro si risolvono in crediti pecuniari di valore corrispondente.
1	I crediti che non hanno per oggetto il pagamento di una somma di danaro si risolvono in crediti pecuniari di valore corrispondente.
2	Tuttavia, l'amministrazione del fallimento ha il diritto di adempiere in luogo del debitore i crediti risultanti da contratti bilaterali non ancora eseguiti o eseguiti solo in parte al momento della dichiarazione di fallimento. Il cocontraente può pretendere garanzia per l'adempimento.384
2bis	Il diritto dell'amministrazione del fallimento previsto dal capoverso 2 è tuttavia escluso in caso di obbligazioni a tempo determinato (art. 108 n. 3 CO385), come pure in caso di operazioni finanziarie a termine, swaps e opzioni, qualora il valore delle prestazioni contrattuali il giorno della dichiarazione di fallimento sia determinabile in base al prezzo di mercato o al corso di borsa. L'amministrazione del fallimento e il cocontraente hanno entrambi il diritto di far valere la differenza tra il valore convenuto delle prestazioni contrattuali e il valore di mercato al momento della dichiarazione di fallimento.386
3	Sono salve le disposizioni di altre leggi federali sullo scioglimento di contratti in caso di fallimento, come pure le disposizioni sulla riserva di proprietà (art. 715 e 716 CC387).388

SchKG werden mit Konkurseröffnung grundsätzlich sämtliche Konkursforderungen in Geldforderungen umgewandelt. Der Konkursverwaltung steht aber das Recht zu, vom Schuldner geschlossene Verträge zu erfüllen (Art. 211 Abs. 2

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 211 - 1 I crediti che non hanno per oggetto il pagamento di una somma di danaro si risolvono in crediti pecuniari di valore corrispondente.
1	I crediti che non hanno per oggetto il pagamento di una somma di danaro si risolvono in crediti pecuniari di valore corrispondente.
2	Tuttavia, l'amministrazione del fallimento ha il diritto di adempiere in luogo del debitore i crediti risultanti da contratti bilaterali non ancora eseguiti o eseguiti solo in parte al momento della dichiarazione di fallimento. Il cocontraente può pretendere garanzia per l'adempimento.384
2bis	Il diritto dell'amministrazione del fallimento previsto dal capoverso 2 è tuttavia escluso in caso di obbligazioni a tempo determinato (art. 108 n. 3 CO385), come pure in caso di operazioni finanziarie a termine, swaps e opzioni, qualora il valore delle prestazioni contrattuali il giorno della dichiarazione di fallimento sia determinabile in base al prezzo di mercato o al corso di borsa. L'amministrazione del fallimento e il cocontraente hanno entrambi il diritto di far valere la differenza tra il valore convenuto delle prestazioni contrattuali e il valore di mercato al momento della dichiarazione di fallimento.386
3	Sono salve le disposizioni di altre leggi federali sullo scioglimento di contratti in caso di fallimento, come pure le disposizioni sulla riserva di proprietà (art. 715 e 716 CC387).388

SchKG). Für Mietverträge bestimmt indessen Art. 261 Abs. 1

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
1	Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
2	Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso:
a	in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini;
b	in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento.
3	Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano.
4	Sono salve le disposizioni sull'espropriazione.

OR, der Erwerber trete in das Mietverhältnis ein, wenn dem Vermieter das Mietobjekt im Rahmen der Zwangsvollstreckung entzogen werde (vgl. AMONN/GASSER, a.a.O., § 42 N. 33). Daraus ergibt sich ohne weiteres, dass es im Gegensatz zu anderen zweiseitigen Verträgen nicht im Belieben der Konkursverwaltung steht, ob sie den Vertrag aufrechterhalten will. Die Masse braucht keinen Vertragseintritt im Sinne von Art. 211 Abs. 2

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 211 - 1 I crediti che non hanno per oggetto il pagamento di una somma di danaro si risolvono in crediti pecuniari di valore corrispondente.
1	I crediti che non hanno per oggetto il pagamento di una somma di danaro si risolvono in crediti pecuniari di valore corrispondente.
2	Tuttavia, l'amministrazione del fallimento ha il diritto di adempiere in luogo del debitore i crediti risultanti da contratti bilaterali non ancora eseguiti o eseguiti solo in parte al momento della dichiarazione di fallimento. Il cocontraente può pretendere garanzia per l'adempimento.384
2bis	Il diritto dell'amministrazione del fallimento previsto dal capoverso 2 è tuttavia escluso in caso di obbligazioni a tempo determinato (art. 108 n. 3 CO385), come pure in caso di operazioni finanziarie a termine, swaps e opzioni, qualora il valore delle prestazioni contrattuali il giorno della dichiarazione di fallimento sia determinabile in base al prezzo di mercato o al corso di borsa. L'amministrazione del fallimento e il cocontraente hanno entrambi il diritto di far valere la differenza tra il valore convenuto delle prestazioni contrattuali e il valore di mercato al momento della dichiarazione di fallimento.386
3	Sono salve le disposizioni di altre leggi federali sullo scioglimento di contratti in caso di fallimento, come pure le disposizioni sulla riserva di proprietà (art. 715 e 716 CC387).388

SchKG zu erklären (BISE, a.a.O., S. 8; AMBERG, a.a.O., S. 177; GILLIÉRON, a.a.O., S. 306; COLOMBARA, L'annotation au registre foncier et la réalisation forcée des immeubles, Lausanne 1992, N. 723; LORANDI, Mietverträge im Konkurs des Vermieters, in: mp 1998 S. 119), sondern das Vertragsverhältnis dauert von Gesetzes wegen auch nach Konkurseröffnung fort und geht gemäss Art. 261

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
1	Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
2	Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso:
a	in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini;
b	in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento.
3	Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano.
4	Sono salve le disposizioni sull'espropriazione.

OR bei der Verwertung auf den Erwerber über, soweit der Mietvertrag im Verwertungsverfahren nicht im Rahmen des Doppelaufrufs abgelöst wird (zum Doppelaufruf vgl. BGE 125 III 123 ff.; BISE, a.a.O., S. 22 ff.; AMBERG, a.a.O., S. 188 ff. mit Hinweisen).
BGE 127 III 273 S. 277

b) Entgegen der Ansicht des Beklagten tritt jedoch die Konkursmasse, im Gegensatz zu einem allfälligen Erwerber in der Zwangsvollstreckung, nicht eigentlich in den Mietvertrag ein. Vertragspartner des Mieters bleibt formell der Schuldner (GILLIÉRON, Bailleur et locataire d'une chose immobilière dans l'exécution forcée, in: 7e Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 1992, S. 22 f. mit Hinweisen; COLOMBARA, a.a.O., N. 723). Da aber die Vermieterin mit Eröffnung des Konkurses über das Mietobjekt nicht mehr verfügungsberechtigt ist, muss der Mieter die Gebrauchsüberlassung gegenüber der Konkursverwaltung geltend machen (AMBERG, a.a.O., S. 179). Der Anspruch richtet sich gegen die Konkursmasse als Sondervermögen, zu der das Mietobjekt gehört, und wird zu einer Schuld der Konkursmasse (AMBERG, a.a.O., S. 177; LORANDI, a.a.O., S. 118 f.; BISE, a.a.O., S. 10). Im Gegenzug stehen dieser die ab Konkurseröffnung geschuldeten Mietzinse zu, welche zu Masseforderungen werden (BGE 117 III 63 E. 2b S. 66 mit Hinweis; BISE, a.a.O., S. 9; AMBERG, a.a.O., S. 180; LORANDI, a.a.O., S. 119). Indessen bleibt das Mietverhältnis nach Art. 261

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
1	Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
2	Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso:
a	in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini;
b	in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento.
3	Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano.
4	Sono salve le disposizioni sull'espropriazione.

OR bei der Veräusserung im Rahmen der Zwangsvollstreckung bestehen und geht auf den Erwerber über. Soweit daraus Pflichten aus dem Mietvertrag auf den Erwerber übergehen, muss dem Mieter auch gestattet sein, die entsprechenden Forderungen gegenüber der Konkursmasse zu erheben, gegen die sich der Anspruch auf Gebrauchsüberlassung während des Konkursverfahrens richtet. Es wäre weder sachgerecht noch praktikabel, derartige Forderungen zunächst als Konkursforderungen zu behandeln, um sie nach der Verwertung gegenüber dem Erwerber wiederaufleben zu lassen. Geht im Rahmen einer Veräusserung nach Art. 261

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
1	Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
2	Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso:
a	in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini;
b	in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento.
3	Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano.
4	Sono salve le disposizioni sull'espropriazione.

OR die Pflicht zur Hinterlegung der Kaution auf den Erwerber über, ist der Mieter zur Erhebung seines Anspruchs auch gegenüber der Konkursmasse berechtigt und ist die Verrechnung mit der Masse geschuldeten Mietzinsen zulässig. Daher ist abzuklären, ob die Pflicht zur Hinterlegung nach Art. 261

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
1	Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
2	Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso:
a	in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini;
b	in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento.
3	Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano.
4	Sono salve le disposizioni sull'espropriazione.

OR auf den Erwerber übergeht. c) aa) Bei der Veräusserung einer Liegenschaft bleibt der Mietvertrag bestehen, und der Käufer tritt von Gesetzes wegen in den Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein (HIGI, a.a.O., N. 22 zu Art. 261

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
1	Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
2	Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso:
a	in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini;
b	in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento.
3	Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano.
4	Sono salve le disposizioni sull'espropriazione.

-261a

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261a - Se il locatore concede a un terzo un diritto reale limitato e quest'operazione equivale ad un mutamento di proprietario, le disposizioni sull'alienazione della cosa si applicano per analogia.

OR; SVIT-KOMMENTAR, N. 9 zu Art. 261

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
1	Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
2	Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso:
a	in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini;
b	in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento.
3	Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano.
4	Sono salve le disposizioni sull'espropriazione.

-261a

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261a - Se il locatore concede a un terzo un diritto reale limitato e quest'operazione equivale ad un mutamento di proprietario, le disposizioni sull'alienazione della cosa si applicano per analogia.

OR), in die hängigen Prozesse nur, soweit sie Sachverhalte betreffen, die sich auch nach dem Parteiwechsel auf das Mietverhältnis auswirken könnten (HIGI, a.a.O., N. 23 zu Art. 261

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
1	Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
2	Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso:
a	in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini;
b	in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento.
3	Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano.
4	Sono salve le disposizioni sull'espropriazione.

-261a

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261a - Se il locatore concede a un terzo un diritto reale limitato e quest'operazione equivale ad un mutamento di proprietario, le disposizioni sull'alienazione della cosa si applicano per analogia.

OR). Der Eintritt in das Vertragsverhältnis erfolgt nicht rückwirkend, und der Mieter kann nicht sämtliche Ansprüche, die er gegen den ehemaligen
BGE 127 III 273 S. 278

Vermieter besass, auch gegen den Übernehmer des Mietobjekts erheben (GUHL/KOLLER, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl., Zürich 2000, § 44 N. 63; vgl. auch BISE, a.a.O., S. 12). bb) Zur Erbringung der Kaution ist der Mieter verpflichtet (HIGI, a.a.O., N. 9 zu Art. 257e

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257e - 1 Se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore.
1	Se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore.
2	Per la locazione di locali d'abitazione, il locatore non può pretendere una garanzia che superi l'equivalente di tre pigioni mensili.
3	La banca può devolvere la garanzia soltanto con il consenso di entrambe le parti o sulla base di un precetto esecutivo o di una sentenza passati in giudicato. Se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha fatto valere giuridicamente diritto alcuno contro il conduttore, questi può pretendere dalla banca che la garanzia gli sia devoluta.
4	I Cantoni possono emanare disposizioni complementari.

OR), wogegen den Vermieter die Pflicht trifft, ein Konto auf den Namen des Mieters einzurichten und die vom Mieter erhaltene Kaution darauf einzuzahlen (HIGI, a.a.O., N. 24 zu Art. 257e

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257e - 1 Se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore.
1	Se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore.
2	Per la locazione di locali d'abitazione, il locatore non può pretendere una garanzia che superi l'equivalente di tre pigioni mensili.
3	La banca può devolvere la garanzia soltanto con il consenso di entrambe le parti o sulla base di un precetto esecutivo o di una sentenza passati in giudicato. Se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha fatto valere giuridicamente diritto alcuno contro il conduttore, questi può pretendere dalla banca che la garanzia gli sia devoluta.
4	I Cantoni possono emanare disposizioni complementari.

OR; SVIT-KOMMENTAR, N. 14 zu Art. 257e

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257e - 1 Se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore.
1	Se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore.
2	Per la locazione di locali d'abitazione, il locatore non può pretendere una garanzia che superi l'equivalente di tre pigioni mensili.
3	La banca può devolvere la garanzia soltanto con il consenso di entrambe le parti o sulla base di un precetto esecutivo o di una sentenza passati in giudicato. Se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha fatto valere giuridicamente diritto alcuno contro il conduttore, questi può pretendere dalla banca che la garanzia gli sia devoluta.
4	I Cantoni possono emanare disposizioni complementari.

OR). Dieser Hinterlegungsanspruch richtet sich daher nicht gegen den jeweiligen am Mietobjekt Berechtigten, sondern gegen jenen Vermieter, dem der Mieter das Geld anvertraut hat (BJM 1998 S. 310 ff.; vgl. auch LACHAT/STOLL/BRUNNER, Mietrecht für die Praxis, 4. Aufl., Zürich 1999, S. 485 Fn. 75; zweifelnd GUHL/KOLLER, a.a.O., § 44 N. 63). Dies ist gerechtfertigt, weil der Mieter die gesetzeskonforme Hinterlegung der Kaution sofort zu fordern und bei Verzug des Vermieters mit fälligen Mietzinsen zu verrechnen berechtigt ist (HIGI, a.a.O., N. 30 zu Art. 257e

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257e - 1 Se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore.
1	Se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore.
2	Per la locazione di locali d'abitazione, il locatore non può pretendere una garanzia che superi l'equivalente di tre pigioni mensili.
3	La banca può devolvere la garanzia soltanto con il consenso di entrambe le parti o sulla base di un precetto esecutivo o di una sentenza passati in giudicato. Se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha fatto valere giuridicamente diritto alcuno contro il conduttore, questi può pretendere dalla banca che la garanzia gli sia devoluta.
4	I Cantoni possono emanare disposizioni complementari.

OR; LACHAT/STOLL/BRUNNER, a.a.O., S. 235; SVIT-KOMMENTAR, N. 16 zu Art. 257e

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257e - 1 Se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore.
1	Se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore.
2	Per la locazione di locali d'abitazione, il locatore non può pretendere una garanzia che superi l'equivalente di tre pigioni mensili.
3	La banca può devolvere la garanzia soltanto con il consenso di entrambe le parti o sulla base di un precetto esecutivo o di una sentenza passati in giudicato. Se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha fatto valere giuridicamente diritto alcuno contro il conduttore, questi può pretendere dalla banca che la garanzia gli sia devoluta.
4	I Cantoni possono emanare disposizioni complementari.

OR), und es nicht der Übernehmer der Mietsache zu vertreten hat, wenn sich der Mieter bislang nicht um die Hinterlegung der Kaution gekümmert hat. Der Erwerber, der in ein bestehendes Mietverhältnis eintritt, kann den Mieter, der die Kaution bereits dem Veräusserer bezahlt und nicht zurückerhalten hat, nicht erneut zu deren Leistung anhalten (BISE, a.a.O., S. 17). Er muss sich diesbezüglich mit dem Veräusserer auseinander setzen. Die Hinterlegungspflicht nach Art. 257e Abs. 1

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257e - 1 Se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore.
1	Se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore.
2	Per la locazione di locali d'abitazione, il locatore non può pretendere una garanzia che superi l'equivalente di tre pigioni mensili.
3	La banca può devolvere la garanzia soltanto con il consenso di entrambe le parti o sulla base di un precetto esecutivo o di una sentenza passati in giudicato. Se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha fatto valere giuridicamente diritto alcuno contro il conduttore, questi può pretendere dalla banca che la garanzia gli sia devoluta.
4	I Cantoni possono emanare disposizioni complementari.

OR ist aber nicht auf Fälle beschränkt, in denen der Vermieter den Depotbetrag unmittelbar vom Mieter empfängt. Denkbar ist, dass der ursprüngliche Vermieter die vom Mieter entgegengenommene Kaution als solche dem Übernehmer der Liegenschaft zukommen lässt. Diesfalls hat der Mieter das Recht, die gesetzeskonforme Hinterlegung vom Übernehmer zu fordern. Allerdings befreit die Geldübergabe an den Erwerber den Veräusserer im Verhältnis zum Mieter nicht. Die Hinterlegungspflicht des Veräusserers erlischt vielmehr erst mit deren Erfüllung, sei es durch den ursprünglichen oder den neuen Vermieter. d) Daraus folgt, dass der Mieter in der Regel für die Geltendmachung seiner Rechte aus gesetzwidrig nicht hinterlegter Kaution im Konkurs des Vermieters auf die Kollokation angewiesen ist und die Pflicht zur Hinterlegung nicht der Konkursmasse obliegt. Die Verrechnung mit nach Konkurseröffnung anfallenden Mietzinsen ist deshalb nach Art. 213 Abs. 2 Ziff. 2

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 213 - 1 Il creditore può compensare il suo credito con quello del fallito verso di lui.
1	Il creditore può compensare il suo credito con quello del fallito verso di lui.
2	La compensazione non ha luogo:
2	quando un creditore del fallito diventi debitore di lui o della massa soltanto dopo la dichiarazione di fallimento;
3	...
3	La compensazione con crediti derivanti da titoli al portatore può aver luogo se e nella misura in cui il creditore fornisce la prova che ha acquistato i titoli in buona fede prima dell'apertura del fallimento.393
4	In caso di fallimento di una società in accomandita, di una società anonima, di una società in accomandita per azioni, di una società a responsabilità limitata o di una società cooperativa, non si possono compensare le quote non versate del capitale accomandato o del capitale sociale, né gli arretrati dei contributi statutari di una società cooperativa.394

SchKG ausgeschlossen (im Ergebnis ebenso AMBERG, a.a.O., S. 182; BISE, a.a.O., S. 11 und 17).
BGE 127 III 273 S. 279

5. Was der Beklagte zur Begründung seines Verrechnungsanspruchs ausführt, dringt nicht durch. a) Soweit sich der Beklagte darauf beruft, sein Anspruch auf die Mietkaution werde erst bei Beendigung des Mietverhältnisses und damit gegenüber der Konkursmasse fällig, verkennt er, dass der Anspruch des Mieters auf korrekte Hinterlegung der Kaution mit deren Übergabe an den Vermieter fällig wird (vgl. E. 4c/bb hievor). Was er möglicherweise anspricht, ist die bei Beendigung des Mietverhältnisses stattfindende Auseinandersetzung der Parteien über die Freigabe des Depots (Art. 257e Abs. 3

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257e - 1 Se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore.
1	Se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore.
2	Per la locazione di locali d'abitazione, il locatore non può pretendere una garanzia che superi l'equivalente di tre pigioni mensili.
3	La banca può devolvere la garanzia soltanto con il consenso di entrambe le parti o sulla base di un precetto esecutivo o di una sentenza passati in giudicato. Se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha fatto valere giuridicamente diritto alcuno contro il conduttore, questi può pretendere dalla banca che la garanzia gli sia devoluta.
4	I Cantoni possono emanare disposizioni complementari.

OR), die aber nur im Falle korrekter Hinterlegung der Kaution zum Tragen kommt.
b) Ob allenfalls anders zu entscheiden wäre, wenn die Konkurseröffnung in die kurze Zeitspanne fiele, die dem Vermieter für die Eröffnung des Kautionskontos zugebilligt werden muss (LACHAT/STOLL/BRUNNER, a.a.O., S. 235), und der Anspruch auf Hinterlegung vor Konkurseröffnung entsteht, jener auf Herausgabe und damit verbunden die Möglichkeit zur Verrechnung aber erst danach, kann offen bleiben, sind doch seit der Zahlung des Beklagten Jahre verstrichen.