Urteilskopf

125 III 62

11. Extrait de l'arrêt de la Ire Cour civile du 13 janvier 1999 dans la cause S.I. X. contre L. (recours en réforme)
Regeste (de):

Regeste (fr):

Regesto (it):


Sachverhalt ab Seite 62

BGE 125 III 62 S. 62

A.- Titulaire d'un bail qui se renouvelle tacitement de six mois en six mois, L. loue, depuis le 1er avril 1978, un appartement de cinq pièces et demie dans un immeuble sis à Genève. Avec le consentement de la bailleresse, il en sous-loue une partie des locaux depuis le 27 avril 1992. Le 22 mai 1996, le nouveau propriétaire de l'immeuble, la S.I. X., a fait notifier à L. un avis officiel de majoration de loyer ou d'autres
BGE 125 III 62 S. 63

modifications du bail indiquant: '«fin de l'octroi de la faculté de sous-louer à partir du 30 septembre 1999'».
B.- Le 18 juin 1996, L. a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève, contestant la modification demandée de la relation contractuelle. L'affaire ne fut pas conciliée lors de l'audience du 17 février 1997. La bailleresse n'a pas saisi le Tribunal des baux et loyers d'une demande concluant à la confirmation du bien-fondé de sa prétention. En revanche, les locataires ont porté l'affaire devant cette juridiction qui a constaté la nullité de la prétention litigieuse par jugement du 6 novembre 1997. Statuant par arrêt du 25 mai 1998, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a constaté que le droit d'agir de la bailleresse était périmé, parce qu'elle n'avait pas agi dans les trente jours à compter de l'échec de la conciliation.
C.- La S.I. X. interjette un recours en réforme au Tribunal fédéral. Invoquant une violation des art. 269d
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
1    Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
2    Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
a  elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
b  les motifs ne sont pas indiqués;
c  elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
3    Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.
, 274f al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
1    Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
2    Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
a  elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
b  les motifs ne sont pas indiqués;
c  elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
3    Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.
et 262
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 262 - 1 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.
1    Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.
2    Le bailleur ne peut refuser son consentement que:
a  si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location;
b  si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives;
c  si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.
3    Le locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire n'emploiera la chose qu'à l'usage autorisé par le bail principal. Le bailleur peut s'adresser directement au sous-locataire à l'effet de l'y obliger.
CO, elle conclut à l'annulation de l'arrêt cantonal et au constat de la validité de la prétention notifiée par l'avis de modification du bail du 22 mai 1996. Le Tribunal fédéral rejette le recours dans la mesure où il est recevable et confirme l'arrêt cantonal.
Erwägungen

Extrait des considérants:

2. a) Selon l'art. 262 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 262 - 1 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.
1    Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.
2    Le bailleur ne peut refuser son consentement que:
a  si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location;
b  si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives;
c  si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.
3    Le locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire n'emploiera la chose qu'à l'usage autorisé par le bail principal. Le bailleur peut s'adresser directement au sous-locataire à l'effet de l'y obliger.
CO, le locataire ne peut sous-louer qu'avec le consentement du bailleur. Ce dernier ne peut cependant refuser son consentement que dans les hypothèses prévues par l'art. 262 al. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 262 - 1 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.
1    Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.
2    Le bailleur ne peut refuser son consentement que:
a  si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location;
b  si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives;
c  si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.
3    Le locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire n'emploiera la chose qu'à l'usage autorisé par le bail principal. Le bailleur peut s'adresser directement au sous-locataire à l'effet de l'y obliger.
CO. En l'occurrence, le consentement requis a été donné pour une durée indéterminée. La bailleresse voudrait cependant retirer le droit de sous-louer après le 30 septembre 1999. La doctrine n'est pas univoque sur les circonstances qui permettraient de retirer le consentement accordé (cf. HIGI, Commentaire zurichois, n. 35 ad art. 262
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 262 - 1 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.
1    Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.
2    Le bailleur ne peut refuser son consentement que:
a  si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location;
b  si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives;
c  si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.
3    Le locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire n'emploiera la chose qu'à l'usage autorisé par le bail principal. Le bailleur peut s'adresser directement au sous-locataire à l'effet de l'y obliger.
CO; Commentaire de l'USPI, n. 29 ad art. 262
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 262 - 1 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.
1    Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.
2    Le bailleur ne peut refuser son consentement que:
a  si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location;
b  si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives;
c  si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.
3    Le locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire n'emploiera la chose qu'à l'usage autorisé par le bail principal. Le bailleur peut s'adresser directement au sous-locataire à l'effet de l'y obliger.
CO; LACHAT, Le bail à loyer, p. 381 n. 2.2.7). Il n'est pas nécessaire d'approfondir la question à ce stade, puisqu'il faut préalablement s'interroger sur la nature de la prétention émise par la bailleresse. b) Le contrat de bail conclu initialement permettait au locataire d'utiliser l'appartement comme logement. Autrement dit, il donnait au locataire la faculté d'occuper, lui-même et ses proches, l'appartement loué
BGE 125 III 62 S. 64

pour y habiter. Le consentement ultérieur à la sous-location a étendu les facultés accordées au locataire: celui-ci peut désormais faire un autre usage de la chose louée, à savoir la donner à bail et en tirer ainsi des revenus. Le retrait du consentement a donc pour effet de modifier l'usage convenu, en retirant au locataire la possibilité de sous-louer. La modification voulue par la bailleresse affecte ainsi de manière directe sa prestation essentielle: la cession d'un usage convenu de la chose (cf. art. 253
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 253 - Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s'oblige à céder l'usage d'une chose au locataire, moyennant un loyer.
CO). Il faut donc en déduire que la bailleresse souhaite à l'avenir réduire ses prestations. Selon l'art. 269d al. 3
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
1    Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
2    Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
a  elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
b  les motifs ne sont pas indiqués;
c  elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
3    Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.
CO, l'envoi d'une formule officielle est exigé '«lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires'». Comme on se trouve en présence d'une forme de réduction des prestations du bailleur, il s'agit de l'une des hypothèses citées à titre d'exemple par l'art. 269d al. 3
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
1    Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
2    Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
a  elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
b  les motifs ne sont pas indiqués;
c  elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
3    Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.
CO, de sorte qu'il n'est pas douteux que cette disposition est applicable. Même si l'on admettait que l'exigence de la formule officielle n'existe que dans les hypothèses citées par la loi (dans ce sens: HIGI, op.cit., n. 48 ss ad art. 269d
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
1    Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
2    Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
a  elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
b  les motifs ne sont pas indiqués;
c  elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
3    Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.
CO), la solution du cas d'espèce ne serait pas modifiée, puisqu'il s'agit précisément d'une forme de réduction des prestations. Il résulte cependant clairement du texte légal que l'art. 269d al. 3
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
1    Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
2    Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
a  elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
b  les motifs ne sont pas indiqués;
c  elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
3    Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.
CO ne cite que des exemples et qu'il n'est donc pas exclu d'appliquer la règle dans d'autres circonstances. La règle vise de façon générale toutes les '«modifications du contrat qui entraînent un amoindrissement unilatéral de la situation du locataire ...'» (LACHAT, op.cit., p. 372 n. 3.4). La recourante est d'ailleurs mal placée pour contester l'exigence de la formule officielle, puisqu'elle l'a elle-même utilisée, ce qui démontre que sa propre analyse l'avait conduite à conclure à sa nécessité. Lorsque l'art. 269d al. 3
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
1    Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
2    Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
a  elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
b  les motifs ne sont pas indiqués;
c  elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
3    Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.
CO est applicable, il résulte de la systématique de la loi qu'il faut appliquer les mêmes règles de procédure qu'en cas de contestation d'une majoration de loyer (cf. LACHAT, op.cit., p. 372 n. 3.6). c) Si l'autorité constate l'échec de la tentative de conciliation, la partie qui persiste dans sa demande doit saisir le juge dans les trente jours (art. 274f al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
1    Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
2    Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
a  elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
b  les motifs ne sont pas indiqués;
c  elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
3    Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.
CO). Contrairement à ce que prévoit le droit cantonal (art. 10 A al. 1 de la loi du 4 décembre 1977 instituant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers), le juge ne peut pas être saisi par
BGE 125 III 62 S. 65

n'importe laquelle des parties. Il résulte clairement du droit fédéral - qui prime le droit cantonal (art. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
1    Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
2    Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
a  elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
b  les motifs ne sont pas indiqués;
c  elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
3    Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.
Disp. trans. Cst.) - que la qualité pour agir n'appartient qu'à celui qui persiste dans sa demande. En l'espèce, c'est la bailleresse qui souhaitait modifier à l'avenir les relations contractuelles, en retirant le consentement à la sous-location qui avait été donné pour une durée indéterminée. Elle voulait donc une '«autre modification'» du contrat au détriment du locataire, consistant à réduire l'usage autorisé (cf. art. 269d al. 3
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
1    Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
2    Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
a  elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
b  les motifs ne sont pas indiqués;
c  elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
3    Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.
CO); dans une telle situation, il appartient au bailleur qui persiste à demander la modification du contrat d'agir dans le délai de trente jours (HIGI, op. cit., n. 49 ad art. 274f
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat
CO Art. 269d - 1 Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
1    Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le prochain terme de résiliation. L'avis de majoration du loyer, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton.
2    Les majorations de loyer sont nulles lorsque:
a  elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle;
b  les motifs ne sont pas indiqués;
c  elles sont assorties d'une résiliation ou d'une menace de résiliation.
3    Les al. 1 et 2 sont aussi applicables lorsque le bailleur envisage d'apporter unilatéralement au contrat d'autres modifications au détriment du locataire, par exemple en diminuant ses prestations ou en introduisant de nouveaux frais accessoires.
CO).
Il n'est pas contesté que la recourante n'a pas agi dans les trente jours et la cour cantonale n'a donc pas violé le droit fédéral en constatant que son droit d'agir était périmé (sur cette notion: cf. ATF 124 III 21 consid. 2b, 245 consid. 3a).