Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 251/2012

Arrêt du 28 août 2012
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Klett, présidente, Corboz et Kiss.
Greffier: M. Ramelet.

Participants à la procédure
Syndicat A.________, soit:
1. B.________ & Cie,
2. C.________ SA,
3. D.________ SA,
4. E.________ SA,
5. Hoirie de feu X.________, soit:
A. A.X.________,
B. B.X.________,
C. C.X.________,
tous représentés par Me Pierre Banna,
recourants,

contre

Z.________, représenté par Me Romolo Molo,
intimé.

Objet
bail à loyer,

recours contre l'arrêt de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers, du 19 mars 2012.

Faits:

A.
Par contrat du 14 novembre 2008, le Syndicat A.________ (société simple composée de plusieurs personnes) a cédé à Z.________ l'usage de bureaux de 121,4 m2 au premier étage d'un immeuble au Petit-Lancy, destinés à l'exploitation d'un cabinet de physiothérapie. Il était convenu que le bail prenait effet le 16 novembre 2008 et se terminait le 30 novembre 2013, une reconduction tacite étant ensuite possible d'année en année. Le loyer annuel a été fixé initialement à 42'432 fr. sans les charges avec une clause d'adaptation à l'évolution de l'indice officiel suisse des prix à la consommation.

B.
Par requête du 9 décembre 2008 adressée à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers de Genève, Z.________ a contesté le loyer initial, qu'il estimait abusif, en expliquant qu'il avait été contraint de conclure le contrat en raison de la pénurie de locaux commerciaux. Il a conclu à ce que le loyer annuel soit fixé à 27'000 fr.

Les bailleurs ont soutenu que les conditions n'étaient pas remplies pour contester le loyer initial, et, subsidiairement, ont estimé que le loyer devait être fixé à 39'212 fr.20 sans les charges.

L'essai de conciliation n'ayant pas abouti, Z.________ a saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, lequel, par jugement du 29 novembre 2010 communiqué le 13 décembre 2010, a déclaré irrecevable la contestation du loyer initial.

Z.________ a appelé de ce jugement, concluant principalement à ce qu'il soit annulé et à ce que le loyer initial soit fixé à 32'168 fr.20 par année, les bailleurs devant être condamnés à lui rembourser le trop-perçu.

Dans leur mémoire-réponse du 4 mars 2011, les bailleurs ont fait valoir pour la première fois durant la procédure qu'ils avaient vendu les locaux litigieux en date du 28 janvier 2010 à V.________ et W.________, l'acquisition ayant fait l'objet d'une publication dans la Feuille d'Avis Officielle n° xxx du ... 2010. Estimant qu'ils avaient perdu toute légitimation passive, ils ont conclu au déboutement de leur partie adverse.
Le locataire a maintenu ses conclusions et demandé subsidiairement le renvoi de la cause au premier juge afin qu'il ajoute V.________ et W.________ aux parties défenderesses et rende un nouveau jugement au fond.

Statuant par arrêt du 19 mars 2012, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice genevoise a annulé le jugement attaqué et renvoyé la cause au Tribunal des baux et loyers pour suite d'instruction au sens des considérants et nouveau jugement. En substance, elle a retenu qu'elle pouvait prendre en considération le transfert de propriété qui avait été ignoré des premiers juges et que ce fait justifiait le renvoi de la cause en première instance en vue d'instruire sur la question d'une substitution d'office.

C.
Les membres du Syndicat A.________, soit la succession de X.________ (A.X.________, B.X.________ et C.X.________), B.________ & Cie, C.________ SA, D.________ SA et E.________ SA, exercent par un acte unique un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Invoquant une violation arbitraire des art. 434

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 434 - Le commissionnaire a un droit de rétention sur les choses formant l'objet du contrat, ou sur le prix qui a été réalisé.

, 148

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 148 - 1 Si le contraire ne résulte de leurs obligations, chacun des débiteurs solidaires doit prendre à sa charge une part égale du paiement fait au créancier.

, 292

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 292 - L'art. 263 est applicable par analogie au transfert à un tiers du bail à ferme de locaux commerciaux.

et 300

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 300 - 1 Les dispositions sur le bail à loyer (art. 271 à 273c) sont applicables par analogie pour ce qui est de la protection contre les congés concernant les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux.

de l'ancienne loi genevoise de procédure civile, ainsi qu'une violation de l'art. 261 al. 1

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261 - 1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.

CO, les recourants concluent à l'annulation de l'arrêt attaqué et à la constatation qu'ils ont perdu la légitimation passive, subsidiairement au renvoi de la cause à la cour cantonale.

L'intimé propose le rejet du recours.

Les parties ont répliqué et dupliqué.

Considérant en droit:

1.
L'arrêt attaqué ne met pas fin à la procédure, puisque celle-ci va se poursuivre devant le Tribunal des baux et loyers. Il ne s'agit donc pas d'une décision finale au sens de l'art. 90

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 90 Décisions finales - Le recours est recevable contre les décisions qui mettent fin à la procédure.

LTF.

Il n'y a pas trace d'une décision même partielle sur l'objet de la demande, de sorte que l'on ne se trouve pas non plus en présence d'une décision partielle au sens de l'art. 91 let. a

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 91 Décisions partielles - Le recours est recevable contre toute décision:
a	qui statue sur un objet dont le sort est indépendant de celui qui reste en cause;
b	qui met fin à la procédure à l'égard d'une partie des consorts.

LTF. La cour cantonale n'a pas décidé davantage de mettre une partie hors de cause, de sorte qu'elle n'a pas mis fin à la procédure à l'égard d'une partie des consorts (art. 91 let. b

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 91 Décisions partielles - Le recours est recevable contre toute décision:
a	qui statue sur un objet dont le sort est indépendant de celui qui reste en cause;
b	qui met fin à la procédure à l'égard d'une partie des consorts.

LTF). L'autre cas de figure de la décision partielle n'entre conséquemment pas en ligne de compte.
S'agissant d'une pure décision de renvoi, celle-ci doit être qualifiée de décision incidente (ATF 137 V 314 consid. 1 p. 315; 136 V 369 consid. 1.2 p. 371 s.; 135 III 212 consid. 1.2 p. 216, 329 consid. 1.2 p. 331). Comme elle ne porte pas sur la compétence ou sur une demande de récusation (art. 92

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 92 Décisions préjudicielles et incidentes concernant la compétence et les demandes de récusation - 1 Les décisions préjudicielles et incidentes qui sont notifiées séparément et qui portent sur la compétence ou sur une demande de récusation peuvent faire l'objet d'un recours.
1	Les décisions préjudicielles et incidentes qui sont notifiées séparément et qui portent sur la compétence ou sur une demande de récusation peuvent faire l'objet d'un recours.
2	Ces décisions ne peuvent plus être attaquées ultérieurement.

LTF), elle ne peut faire l'objet d'un recours immédiat au Tribunal fédéral qu'aux conditions fixées par l'art. 93 al. 1

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
1	Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
a	si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou
b	si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.
2	En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.89 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies.
3	Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci.

LTF.

Cette disposition prévoit deux hypothèses alternatives:
- soit la décision attaquée peut causer un préjudice irréparable (art. 93 al. 1 let. a

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
1	Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
a	si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou
b	si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.
2	En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.89 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies.
3	Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci.

LTF);
- soit l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse (art. 93 al. 1 let. b

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
1	Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
a	si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou
b	si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.
2	En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.89 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies.
3	Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci.

LTF).

S'agissant de la première condition, le risque de préjudice invoqué doit être d'ordre juridique, c'est-à-dire qu'il ne peut pas consister simplement dans le fait que la procédure se prolonge et qu'elle coûte donc plus chère (ATF 137 III 380 consid. 1.2.1 p. 382, 522 consid. 1.3 p. 525). Par ailleurs, le risque doit porter sur un préjudice irréparable, c'est-à-dire un préjudice qu'une décision finale favorable au recourant ne ferait pas disparaître entièrement (ATF 138 III 46 consid. 1.2 p. 47; 137 III 324 consid. 1.1 p. 328, 380 consid. 1.2.1 p. 382, 522 consid. 1.3 p. 525).

En l'espèce, quelle que soit la décision qui sera rendue par le Tribunal des baux et loyers, les parties recourantes pourront encore en appeler devant la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice, puis devant le Tribunal fédéral. Que les parties recourantes soient ou non mises hors de cause, que l'on mette en cause ou non d'office les acquéreurs ou qu'on leur permette ou non d'intervenir, les premières pourront de toute manière se plaindre devant le Tribunal fédéral, si elles s'y croient fondées, d'une transgression du droit fédéral ou d'une violation arbitraire des règles de procédure cantonale. On ne discerne aucun préjudice irréparable, si ce n'est l'allongement et le renchérissement de la procédure, hypothèses qui, comme on l'a vu, n'entraînent pas un préjudice de nature juridique permettant de recourir en application de l'art. 93 al. 1 let. a

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
1	Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
a	si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou
b	si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.
2	En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.89 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies.
3	Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci.

LTF.
Le recours n'est pas recevable sous l'angle de la norme précitée.

Il ne l'est pas plus si l'on se penche sur la seconde condition alternative prévue par l'art. 93 al. 1 let. b

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
1	Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
a	si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou
b	si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.
2	En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.89 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies.
3	Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci.

LTF. En effet, pour que celle-ci soit réalisée, il faudrait qu'une décision finale immédiate émanant du Tribunal fédéral permette d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse. A moins que cela ne soit évident, il incombe à la partie recourante d'indiquer de manière détaillée quelles questions de fait sont encore litigieuses, quelles preuves - déjà offertes ou requises - devraient encore être administrées et en quoi celles-ci entraîneraient une procédure probatoire longue et coûteuse (ATF 133 III 629 consid. 2.4.2 p. 633 et les arrêts cités).

En l'espèce, le renvoi pourrait tout au plus impliquer une audition des acquéreurs, ce qui ne saurait constituer des probatoires fastidieux et dispendieux. On ne voit pas - et les parties recourantes ne le disent pas non plus - quelle autre mesure probatoire serait encore nécessaire. Que les acquéreurs puissent être admis à la procédure et prendre des conclusions en rendant la cause plus complexe est sans pertinence, puisque l'art. 93 al. 1 let. b

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
1	Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
a	si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou
b	si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.
2	En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.89 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies.
3	Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci.

LTF ne vise que la procédure probatoire, soit l'administration des preuves (cf. arrêt 4A 23/2008 du 28 mars 2008 consid. 1.3).

Ainsi, la seconde condition alternative prévue par l'art. 93 al. 1

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
1	Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
a	si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou
b	si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.
2	En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.89 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies.
3	Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci.

LTF n'est pas non plus remplie, parce que l'on ne voit pas qu'une décision du Tribunal fédéral conduise à éviter une procédure probatoire longue et coûteuse. Partant, il n'est même pas nécessaire de se demander si, comme l'exige également l'art. 93 al. 1 let. b

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
1	Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
a	si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou
b	si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.
2	En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.89 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies.
3	Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci.

LTF, le Tribunal fédéral pourrait rendre lui-même immédiatement une décision finale.

Le recours est irrecevable dans toute son étendue.

2.
Au demeurant, le recours au Tribunal fédéral, contrairement à ce que semblent penser les parties recourantes, ne pourrait pas conduire à les mettre hors de cause.
Savoir si la cour cantonale pouvait prendre en considération ce transfert de propriété qui n'avait pas été constaté par le juge de première instance est une pure question de procédure cantonale (art. 405 al. 1

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 405 Recours - 1 Les voies de droit sont régies par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision aux parties.313
1	Les voies de droit sont régies par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision aux parties.313
2	La révision de décisions communiquées en application de l'ancien droit est régie par le nouveau droit.

CPC). Les parties recourantes admettent que la cour le pouvait, parce qu'il s'agissait d'un fait qui devait être établi d'office. Il n'y a pas lieu d'y revenir, car le Tribunal fédéral ne peut pas entrer en matière sur une question de droit cantonal qui n'a pas donné lieu à un grief formulé de manière précise (art. 106 al. 2

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

LTF).

Lorsque, après la conclusion d'un contrat de bail, la propriété du bien immobilier est transférée à autrui, le bail conclu avec le précédent propriétaire passe de plein droit à l'acquéreur (art. 261 al. 1

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261 - 1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.

CO), sous réserve de son droit de résiliation prévu par l'art. 261 al. 2

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261 - 1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.

CO. En conséquence, l'acquéreur devient, dès l'inscription au registre foncier (avec effet rétroactif au moment de l'inscription au journal: ATF 128 III 82 consid. 1b p. 84), à la fois le propriétaire de l'immeuble et le nouveau bailleur; il succède au précédent bailleur dans la relation contractuelle par le seul effet de la loi (ATF 128 III 82 consid. 1a p. 84; 127 III 273 consid. 4c/aa p. 277).

Ce transfert n'a cependant pas d'effet rétroactif et ne porte donc pas sur des créances déjà échues à l'encontre du précédent bailleur (ATF 127 III 273 consid. 4c/aa p. 277 s.; HIGI, Zürcher Kommentar, n° 27 ad art. 261

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261 - 1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.

-261a

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261a - Lorsque le bailleur accorde à un tiers un droit réel limité et que cette opération équivaut à un changement de propriétaire, les dispositions sur l'aliénation de la chose louée sont applicables par analogie.

CO; LACHAT, Le bail à loyer, Lausanne 2008, p. 687 s., ch. 4.1.6).

En l'espèce, le locataire demande au juge de fixer le loyer initial entre le début du bail et le moment du transfert, puis de condamner ses parties adverses, le cas échéant, à restituer le trop-perçu.

A supposer que la demande soit fondée, il est évident que les parties recourantes, qui étaient bailleresses durant cette période et qui ont encaissé les loyers qui s'y rapportent, restent seules tenues de restituer un éventuel trop-perçu. Une telle obligation ne passe pas aux acquéreurs, qui n'ont pas encaissé les loyers éventuellement indus. Les parties recourantes n'ont donc pas perdu la légitimation passive et ne sauraient être mises hors de cause.

Les parties recourantes ne peuvent pas non plus éviter une mise en cause des acquéreurs.

Ces derniers, qui n'ont pas résilié le bail (art. 261 al. 2

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261 - 1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.

CO), sont liés, après le transfert de propriété, par le même contrat que celui conclu avec les précédents bailleurs; le loyer applicable est ainsi celui en vigueur au moment de l'aliénation (cf. LACHAT, op. cit., p. 687), soit en l'occurrence le loyer qui résultera de la procédure judiciaire en cours. Autrement dit, les acquéreurs, pour la période de bail qui commence après le transfert de propriété, sont directement concernés par l'issue de cette procédure.

Comme le juge établit les faits d'office - sous l'ancien droit: cf. art. 274d al. 3

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261 - 1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.

CO; sous le nouveau droit: cf. art. 243 al. 2 let. c

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 243 Champ d'application - 1 La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs.
1	La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs.
2	Elle s'applique quelle que soit la valeur litigieuse:
a	aux litiges relevant de la loi du 24 mars 1995 sur l'égalité162;
b	aux litiges portant sur de la violence, des menaces ou du harcèlement au sens de l'art. 28b CC164 ou aux décisions d'ordonner une surveillance électronique au sens de l'art. 28c CC;
c	aux litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles en ce qui concerne la consignation du loyer ou du fermage, la protection contre les loyers ou les fermages abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail à loyer ou à ferme;
d	aux litiges portant sur le droit d'accès selon l'art. 25 LPD166;
e	aux litiges relevant de la loi du 17 décembre 1993 sur la participation167;
f	aux litiges portant sur des assurances complémentaires à l'assurance-maladie sociale au sens de la loi fédérale du 18 mars 1994 sur l'assurance-maladie168.
3	La procédure simplifiée ne s'applique pas aux litiges pour lesquels sont compétents une instance cantonale unique au sens des art. 5 et 8 ou le tribunal de commerce au sens de l'art. 6.

et 247 al. 2

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 247 Établissement des faits - 1 Le tribunal amène les parties, par des questions appropriées, à compléter les allégations insuffisantes et à désigner les moyens de preuve.
1	Le tribunal amène les parties, par des questions appropriées, à compléter les allégations insuffisantes et à désigner les moyens de preuve.
2	Le tribunal établit les faits d'office:
a	dans les affaires visées à l'art. 243, al. 2;
b	lorsque la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs:
b1	dans les autres litiges portant sur des baux à loyer et à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles,
b2	dans les autres litiges portant sur un contrat de travail.

let. a CPC -, on doit admettre qu'il dispose d'une grande latitude dans la conduite de la procédure. Dans la situation d'espèce, on pourrait imaginer, en s'inspirant de l'art. 261 al. 3

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 261 - 1 La mère et l'enfant peuvent intenter action pour que la filiation soit constatée à l'égard du père.
1	La mère et l'enfant peuvent intenter action pour que la filiation soit constatée à l'égard du père.
2	L'action est intentée contre le père ou, s'il est décédé, contre ses descendants ou à leur défaut, dans l'ordre, contre ses père et mère, contre ses frères et soeurs ou contre l'autorité compétente de son dernier domicile.
3	Lorsque le père est décédé, le juge informe l'épouse que l'action a été intentée afin qu'elle puisse sauvegarder ses intérêts.

CC, qu'il avise les acquéreurs de la procédure en cours et leur impartisse un délai pour intervenir. Cependant, pour éviter des difficultés dans l'hypothèse où, suivant les cas de figure, les acquéreurs auraient intérêt à s'abstenir de toute réaction, la jurisprudence a fait un pas de plus et a admis qu'il résultait de l'art. 261 al. 1

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261 - 1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.

CO que les acquéreurs étaient substitués de plein droit aux précédents bailleurs dans les procès en cours pour les droits et obligations résultant du contrat après le moment du transfert (ATF 127 III 273 consid. 4c/aa p. 277; arrêt 4C.291/2006 du 28 novembre 2006 consid. 1.3). La doctrine a approuvé ce cas de substitution de parties en vertu du droit fédéral (LACHAT, op. cit., p. 688 ch. 4.1.8 et les auteurs cités). Les acquéreurs doivent donc être considérés comme parties en cause pour ce qui concerne la fixation du loyer se rapportant à la période postérieure au
transfert de propriété.

Il est certes possible de se demander si la cour cantonale n'aurait pas pu prendre elle-même les mesures nécessaires, plutôt que de renvoyer la cause au juge de première instance. Il s'agit là d'une question de procédure cantonale (art. 405 al. 1

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 405 Recours - 1 Les voies de droit sont régies par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision aux parties.313
1	Les voies de droit sont régies par le droit en vigueur au moment de la communication de la décision aux parties.313
2	La révision de décisions communiquées en application de l'ancien droit est régie par le nouveau droit.

CPC) que le Tribunal fédéral n'a pas à revoir d'office (art. 95

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
a	du droit fédéral;
b	du droit international;
c	de droits constitutionnels cantonaux;
d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
e	du droit intercantonal.

et 96

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 96 Droit étranger - Le recours peut être formé pour:
a	inapplication du droit étranger désigné par le droit international privé suisse;
b	application erronée du droit étranger désigné par le droit international privé suisse, pour autant qu'il s'agisse d'une affaire non pécuniaire.

LTF). Quoi qu'il en soit, un détour procédural inutile a pour seul effet d'allonger et de renchérir la procédure, ce qui - comme on l'a vu - ne donne pas lieu à un préjudice irréparable au sens de l'art. 93 al. 1 let. a

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
1	Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
a	si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou
b	si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.
2	En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.89 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies.
3	Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci.

LTF, ouvrant la voie à un recours immédiat au Tribunal fédéral.
On peut d'ailleurs comprendre que la cour cantonale ait choisi de renvoyer la cause à l'autorité précédente puisque, le transfert étant déjà intervenu à l'époque de la première instance, cette voie permet de rectifier le cours de procédure.

3.
Le recours étant irrecevable, les frais judiciaires et les dépens sont mis solidairement à la charge des recourants, qui succombent (art. 66 al. 1

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
1	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
2	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
3	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
4	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
5	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

et 5

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
1	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
2	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
3	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
4	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
5	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

, art. 68 al. 1

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
1	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
2	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
3	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
4	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
5	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.

, 2

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
1	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
2	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
3	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
4	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
5	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.

et 4

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
1	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
2	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
3	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
4	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
5	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.

LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est irrecevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 5'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourants.

3.
Les recourants, débiteurs solidaires, verseront à l'intimé une indemnité de 6'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre des baux et loyers.

Lausanne, le 28 août 2012

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Klett

Le Greffier: Ramelet