5A_350/2017 - 2017-07-28 - Diritto delle esecuzioni e del fallimento

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 350/2017

Urteil vom 28. Juli 2017

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter von Werdt, Präsident,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter Marazzi,
Gerichtsschreiber Levante.

Verfahrensbeteiligte
1. G._______ AG,
2. H.________ AG,
3. A.________ AG,
4. F.________ AG,
5. I.________,
Beschwerdeführer,

gegen

1. C.________,
2. D.________,
3. E.________,
Verfahrensbeteiligte 1-3 vertreten durch Rechtsanwalt Markus Joos,
4. J.________,
Beschwerdegegner,

Betreibungsamt Rüti.

Gegenstand
Versteigerung,

Beschwerde gegen den Beschluss und das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, vom 18. April 2017 (PS170075-O/U).

Sachverhalt:

A.

A.a. In den seit dem 30. September 2008 gegen die A.________ AG laufenden Betreibungen auf Pfandverwertung Nr. www und Nr. xxx verlangten die Gläubiger C.________, D.________ und E.________ am 26. Februar 2010 die Verwertung der Grundstücke Kat. Nr. yyy GB Blatt uuu (Wohn- und Gasthaus) und Kat. Nr. zzz GB Blatt vvv (Hangar).

A.b. Die A.________ AG (als Grundeigentümerin) und die F.________ AG (als Grundpfandgläubigerin im 5. Rang) führten im Rahmen der Grundpfandverwertungen mehrfach erfolglos Beschwerde bei den kantonalen Aufsichtsbehörden und teilweise beim Bundesgericht. Dabei ging es im Wesentlichen um die Schätzung der Pfandobjekte, die Bekanntmachung der Steigerung sowie die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis.

A.c. Am 4. Januar 2017 zeigte das Betreibungsamt Rüti der A.________ AG und der F.________ AG die auf den 7. Februar 2017 angesetzte Steigerung an. Dagegen gelangten diese an das Bezirksgericht Hinwil als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen und alsdann an das Obergericht des Kantons Zürich als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs. Den Beschwerden war kein Erfolg beschieden.

A.d. Die A.________ AG und die F.________ AG zogen das obergerichtliche Urteil vom 21. März 2017 an das Bundesgericht weiter, welches die zu einem Verfahren vereinigten Beschwerden am 11. Juli 2017 abwies (5A 289/2017 und 5A 292/2017).

B.
Am 7. Februar 2017 wurden die beiden Grundstücke der A.________ AG versteigert. Der Zuschlag ging an J.________. Der Preis für das Wohn- und Gasthaus betrug Fr. 2'500'000.- und für den Hangar Fr. 120'000.--. Dagegen wandten sich die G._______ AG, die H.________ AG, die A.________ AG und die F.________ AG an die untere kantonale Aufsichtsbehörde, welche ihre Beschwerden am 27. Februar 2017 abwies. Die obere kantonale Aufsichtsbehörde wies die daraufhin erhobenen Beschwerden am 18. April 2017 ebenfalls ab, soweit sie darauf eintrat. Beide kantonalen Aufsichtsbehörden auferlegten zudem I.________, einziger Verwaltungsrat der Beschwerdeführerinnen, Kosten von je Fr. 500.--.

C.
Mit gemeinsamer Eingabe vom 8. Mai 2017 sind die G._______ AG, die H.________ AG, die A.________ AG, die F.________ AG sowie I.________ an das Bundesgericht gelangt. Die Beschwerdeführerinnen 1-4 sowie der Beschwerdeführer 5 beantragen die Aufhebung des obergerichtlichen Urteils und die Rückweisung der Sache an die Vorinstanz zur nochmaligen Beurteilung der bisherigen Rechtsbegehren.
Das Gesuch der Beschwerdeführerinnen um Gewährung der aufschiebenden Wirkung wurde am 10. Mai 2017 unter Hinweis auf Art. 66 Abs. 1 VZG abgewiesen.
Es sind die kantonalen Akten, indes keine Vernehmlassungen in der Sache eingeholt worden.

Erwägungen:

1.

1.1. Mit dem angefochtenen Urteil hat die kantonale Rechtsmittelinstanz als obere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen eine Versteigerung im Grundpfandverwertungsverfahren beurteilt. Die Beschwerde in Zivilsachen ist daher gegeben (Art. 72 Abs. 2 lit. a BGG). Damit entfällt die subsidiäre Verfassungsbeschwerde (Art. 113 BGG).

1.2. Über das Gesuch der Beschwerdeführerinnen, die nunmehr eingereichte Beschwerde mit den bereits vor Bundesgericht hängigen Verfahren 5A 289/2017 und 5A 292/2017 zu verbinden, ist nicht mehr zu entscheiden, da in den genannten Fällen am 11. Juli 2017 bereits ein Urteil ergangen ist.

1.3. Die im kantonalen Verfahren unterlegene Beschwerdeführerin 3 hat als Grundeigentümerin, die Beschwerdeführerin 1 hat als Mieterin und die Beschwerdeführerin 2 hat als Grundpfandgläubigerin ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung des angefochtenen Entscheides. Sie sind daher zur Beschwerde berechtigt (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG). Ebenso kann I.________ Beschwerde führen, soweit ihm die Vorinstanz als einzigen Verwaltungsrat der Beschwerdeführerinnen Kosten auferlegt hat. Die Vorinstanz hat der Beschwerdeführerin 2 die Beschwerdeberechtigung abgesprochen und ist auf ihre Anträge nicht eingetreten. Bezüglich dieses Aspektes ist sie zur vorliegenden Beschwerde berechtigt. Allerdings ist auf die Vorbringen der Beschwerdeführerinnen nur soweit einzutreten, als sie sich gegen die vorinstanzlichen Erwägungen richten. Das Urteil der unteren Aufsichtsbehörde ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.

1.4. Mit der Beschwerde in Zivilsachen kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Das Bundesgericht wendet das Recht in diesem Bereich von Amtes wegen und mit freier Kognition an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Auf eine Beschwerde kann indes nur eingetreten werden, soweit daraus hervorgeht, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzen soll (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 140 III 86 E. 2; 140 III 115 E. 2). Die Missachtung verfassungsmässiger Rechte ist ebenfalls zu begründen (Art. 106 Abs. 2 BGG), wobei hier das strenge Rügeprinzip gilt (BGE 133 III 389 E. 2). Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel sind nicht zulässig (Art. 99 Abs. 1 BGG). Das Bundesgericht erhebt selber keine Beweise, weshalb auf die diesbezüglichen Anträge der Beschwerdeführerinnen insgesamt nicht einzugehen ist.

2.

2.1. Die obere Aufsichtsbehörde hat vorab darauf hingewiesen, dass die Beschwerdeführerinnen oder einzelne von ihnen in den vorliegenden Grundpfandverwertungsverfahren bereits mit einer Vielzahl von Beschwerden an die kantonalen Aufsichtsbehörden und an das Bundesgericht gelangt waren. Soweit die dabei aufgeworfenen Fragen beantwortet worden seien, könnten diese aufgrund der Einmaligkeit des Rechtsschutzes nicht erneut gestellt werden, wenn das Betreibungsamt eine neue Verfügung erlasse. Die Vorinstanz verwies hinsichtlich der wiederum beanstandeten Steigerungsbedingungen und des Lastenverzeichnisses sowie der Schätzung auf ihr Urteil vom 21. März 2017, gegen das noch eine Beschwerde beim Bundesgericht hängig sei und erklärte dessen Begründung zum integrierenden Bestandteil des jetzt zu fällenden Urteils. Alsdann nahm die Vorinstanz zur Kritik der Beschwerdeführerinnen an der am 7. Februar 2017 durchgeführten Versteigerung Stellung. Sie kam zum Schluss, dass das Betreibungsamt den Ablauf korrekt und in Beachtung der Steigerungsbedingungen gestaltet habe. Der Zuschlag sei daher nicht zu beanstanden.

2.2. Die Beschwerdeführerinnen machen hinsichtlich der Vorbereitungshandlungen für die Versteigerung Nichtigkeit geltend. Insbesondere erachten sie die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis als noch nicht rechtskräftig. Zudem hätte eine neue Schätzung angeordnet werden müssen. Die Durchführung der Versteigerung als solche weise verschiedene Mängel auf, womit am 7. Februar 2017 gar kein rechtsgültiger Zuschlag erfolgt sei.

3.
Anlass zur vorliegenden Beschwerde gibt die Versteigerung im Verfahren der Grundpfandverwertung.

3.1. Die Vorinstanz ist dem Antrag der Beschwerdeführerinnen, das Betreibungsamt und die Grundpfandgläubiger zur Vernehmlassung einzuladen, nicht gefolgt. Unter Hinweis auf vorangegangene Verfahren sei zumindest einem Teil der Beschwerdeführerinnen die diesbezügliche Rechtslage bereits erörtert worden. Für das Beschwerdeverfahren vor der oberen Aufsichtsbehörde bestehe im SchKG keine Regelung betreffend einen Schriftenwechsel. Selbst in Art. 324 ZPO sei nur eine rein fakultative Stellungnahme der unteren Aufsichtsbehörde vorgesehen und hierfür sei im konkreten Fall kein Grund ersichtlich. Gemäss ständiger Praxis der Kammer bestehe seitens der Beschwerdeparteien, die aller Voraussicht nach obsiegen werden, kein schützenswertes Interesse, sich zur Beschwerde äussern zu können. Die untere Aufsichtsbehörde und das Betreibungsamt nähmen ohnehin keine eigenen Rechte wahr. Schliesslich hätten die Grundpfandgläubiger einen Anspruch auf beförderliche Abwicklung des Verwertungsverfahrens.
Hiergegen wehren sich die Beschwerdeführerinnen und machen eine Verletzung von Art. 6 EMRK, Art. 9 und Art. 29 BV geltend. Ihrer Ansicht nach hat die Vorinstanz nichts zur Klärung der Rechtslage beigetragen. Auch werde von keiner Seite behauptet, dass ihre Anträge aussichtslos oder unbegründet gewesen seien. Daher hätte die Vorinstanz die Beschwerdegegner auf jeden Fall zur Vernehmlassung einladen müssen. Mit diesen Vorbringen gehen die Beschwerdeführerinnen nicht auf die Begründung der Vorinstanz ein, sondern sie nehmen bloss ihre eigene Auslegung von Art. 322 und Art. 324 ZPO vor. Soweit sie dies aus der Sicht der Beschwerdegegner tun, ist ihnen erneut in Erinnerung zu rufen, dass sie nicht berechtigt sind, anstelle der üblicherweise zur Vernehmlassung eingeladenen Beteiligten die Verletzung verfassungs- oder konventionsrechtlichen Verfahrensanforderungen geltend zu machen. Sie sind durch das Vorgehen der Vorinstanz nicht in besonderer Weise berührt und haben diesbezüglich kein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Urteils (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG; Urteile 5A_ 289/2017 und 5A 292/2017 vom 11. Juli 2017 mit Hinweis auf die Urteile 5A 971/2014 vom 16. März 2015 E. 2.2, 5A 307/2015 vom 20. Juli 2015 E. 2.2,
5A 626/2016 vom 1. November 2016 E. 2.1 und 5A 704/2016 vom 7. November 2016 E. 2.1). Auf diese Rüge ist nicht einzutreten.

3.2. Nach Ansicht der Vorinstanz ist die Beschwerdeführerin 2 nicht zur Beschwerde berechtigt, da keine Belege vorlägen, welche sie als Mieterin des Wohn- und Gasthauses ausweisen. Es werde nicht glaubhaft gemacht, dass die Aktiengesellschaft K.________ in Liquidation den Betrieb aufgegeben und an die Beschwerdeführerin 2 übertragen habe.
Demgegenüber besteht die Beschwerdeführerin 2 darauf, den Betrieb vor der Konkurseröffnung über die bisherige Inhaberin von dieser übernommen zu haben. Sie beschränkt sich in diesem Zusammenhang auf die blosse Bestreitung der tatbeständlichen Ausführungen der Vorinstanz, womit sie den Begründungsanforderungen an eine Willkürrüge nicht genügt (E. 1.3). Beizufügen bleibt, dass im kantonalen Verfahren einzig die Beschwerdeberechtigung zu prüfen war. Die Frage, ob der Mietvertrag der inzwischen konkursiten Aktiengesellschaft K.________ in Liquidation von der Beschwerdeführerin 2 rechtsgültig übernommen worden war und damit der Betrieb nicht in die Konkursmasse fällt, wurde von der Vorinstanz in einem eigenen Verfahren geprüft und verneint, wozu das Bundesgericht zu gegebenem Zeitpunkt Stellung nehmen wird (Verfahren 5A 264/2017).

3.3. Der von den Beschwerdeführerinnen gegenüber der unteren Aufsichtsbehörde erhobene Vorwurf der Befangenheit wurde von der Vorinstanz zurückgewiesen. Allein der Umstand, dass den bisherigen Beschwerden, mit denen oftmals die gleichen Fragen aufgeworfen wurde, kein Erfolg beschieden war, könne zwar als Vorbefassung empfunden werden. Entscheidend sei allerdings, dass aufgrund der Einmaligkeit des Rechtsschutzes die Antwort auf bereits behandelte Rügen verbindlich sei. Zudem lasse allein der Umstand, dass der Ausgang eines Verfahrens für einen Beschwerdeführer negativ sei, nicht auf die Befangenheit des entscheidenden Gerichts schliessen. Wenn die Rechtsmittelinstanz den Standpunkt der unteren Instanz schütze, spreche dies nicht für deren Befangenheit, sondern bestätige vielmehr die Rechtmässigkeit des angefochtenen Entscheides. Die Vorinstanz wies die Beschwerdeführerinnen zudem darauf hin, dass die Ablehnung ganzer Spruchkörper - und umso mehr ganzer Gerichte - als rechtsmissbräuchlich anzusehen sei. Inwiefern die für die untere Aufsichtsbehörde tätige Ersatzrichterin L.________ befangen sein sollte, weil sie der Presse Informationen betreffend ein anderes Verfahren gegeben hatte, an dem die Beschwerdeführerinnen nicht beteiligt
waren, ist nach Ansicht der Vorinstanz für das konkrete Verfahren nicht ersichtlich.
Die Beschwerdeführerinnen bestehen auch vor Bundesgericht darauf, dass die Befangenheit der unteren Aufsichtsbehörde befürchtet werden müsse, was für deren Ausstand genüge. Die Vorinstanz hätte daher die Angelegenheit einer völlig anderen Aufsichtsbehörde zur Neubeurteilung übertragen müssen. Der Vorwurf der Verletzung verfassungs- und konventionsrechtlicher Bestimmungen wird indes mit den praktisch wortgleichen Darlegungen wie im vorinstanzlichen Verfahren begründet. Damit genügen die Beschwerdeführerinnen den Begründungsanforderungen an eine Beschwerde nicht. Dies gilt auch für die blosse Kritik an der Vorinstanz, soweit deren Auffassung von der Einmaligkeit des Rechtsschutzes in allgemeiner Weise als nicht stichhaltig bezeichnet wird. Fehlt es seitens der Beschwerdeführerinnen an einer Auseinandersetzung mit der Begründung des angefochtenen Urteils, so kann auf die Rüge nicht eingetreten werden (E. 1.3). Sollte der beiläufige Hinweis der Beschwerdeführerinnen auf den Umstand, dass zwei am angefochtenen Urteil mitwirkende Oberrichter in der Urteilsbegründung ihre eigenen wissenschaftlichen Publikationen zitieren, als Ablehnung verstanden werden, so erweist sich ein derartiges Gesuch als haltlos. Zudem geht aus diesem Vorbringen
nicht hervor, weshalb die (prozesserfahrenen) Beschwerdeführerinnen erst nach Erhalt des angefochtenen Urteils Kenntnis von den allenfalls mitwirkenden Richtern hätten erhalten sollen (BGE 140 I 271 E. 8.4.3).

3.4. Die Verwertung eines Grundstücks kann nur durch Beschwerde gegen den Zuschlag oder den Abschluss des Freihandverkaufs angefochten werden. Die Beschwerdefrist beginnt ab Kenntnisnahme der Verwertungshandlung und der Erkennbarkeit des Anfechtungsgrundes. Das Beschwerderecht erlischt ein Jahr nach der Verwertung (vgl. Art. 132a i.V.m. Art. 156 Abs. 1 SchKG). Mit der Beschwerde gegen den Zuschlag können Unregelmässigkeiten bei der Vorbereitung oder bei der Durchführung der Verwertung geltend gemacht werden (vgl. Art. 56 ff . i.V.m. Art. 101 ff . VZG; BGE 121 III 197 E. 2; JAEGER/ WALDER/KULL, Das Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, 5. Aufl. 2006, N. 7 zu Art. 132a). Indes kann nicht jede von der Verwertung betroffene Person jeden Beschwerdegrund geltend machen; es ist vielmehr im Einzelfall zu prüfen, ob der konkrete Vorwurf den Schutzbereich der beschwerdeführenden Partei betrifft (Urteil 7B.33/2002 vom 14. Mai 2002 E. 3a, Pra 2002 Nr. 130 S. 718).

3.5. Zu den von den Beschwerdeführerinnen vorgebrachten Mängeln an der Vorbereitung der Versteigerung durch das Betreibungsamt nahm die Vorinstanz im angefochtenen Urteil in ausführlicher Weise Stellung. Sie wiederholte dabei auch ihre bereits im Urteil vom 21. März 2017 aufgenommene Begründung, da das Bundesgericht diese noch nicht geprüft habe; zudem werde die erhobene Kritik teils von Beschwerdeführerinnen gemacht, die an den vorangehenden Verfahren nicht beteiligt waren und sich daher zu diesen Fragen nicht hätten äussern können. In der Sache hielt die Vorinstanz im Wesentlichen fest, dass die Steigerungsanzeige und die öffentliche Bekanntmachung den gesetzlichen Anforderungen entsprochen habe (Art. 138 SchKG). Diese wie auch die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis seien in den vorangegangenen Verfahren geprüft worden und als rechtskonform befunden worden. Zur Vornahme einer neuen Schätzung bestehe kein Anlass.
Die Beschwerdeführerinnen erachten die Steigerung vom 7. Februar 2017 nach wie vor als nichtig, weil die vorangegangene Anzeige der Steigerung und die öffentliche Bekanntmachung nichtig sei. Die im Rahmen der Grundpfandverwertungen erstellte Schätzung sei veraltet und hätte aufgrund inzwischen eingetretener Veränderungen an den Liegenschaften und deren Nutzung erneuert werden müssen. Zudem erweise sich das Lastenverzeichnis als noch nicht rechtskräftig und müsse zuerst ergänzt werden.
Das Bundesgericht hat im Urteil vom 11. Juli 2017 (5A 289/2017 und 5A 292/2017) zu diesen Vorwürfen bereits eingehend Stellung genommen. Obwohl an diesem Verfahren nur die Beschwerdeführerinnen 1 und 4 beteiligt waren, kann für sämtliche Beschwerdeführerinnen auf die Begründung dieses Urteils verwiesen werden. Alle während der Grundpfandverwertungsverfahren erhobenen Beschwerden gehen nämlich auf den Beschwerdeführer 5 als einzigen Verwaltungsrat aller (zusammenwirkenden und gemeinsam prozessierenden) Beschwerdeführerinnen zurück. Im konkreten Fall kann ihnen die Kenntnis der bisherigen Rechtsprechung zu den jeweils erhobenen Rügen ohne weiteres angerechnet werden.

3.6. Gegen die Steigerung vom 7. Februar 2017 machen die Beschwerdeführerinnen eine ganze Reihe von Mängeln geltend.

3.6.1. Vorab beanstanden die Beschwerdeführerinnen den verfahrensrechtlichen Ablauf der Steigerung. Sie bringen vor, der Betreibungsbeamte habe die Steigerungsbedingungen einschliesslich des Lastenverzeichnisses nicht korrekt vorgelesen. Ihrer Ansicht nach kommen für den Vorgang der Steigerung zwingend die üblichen notariellen Formen zur Anwendung. Sie wiederholen an dieser Stelle praktisch wortgleich ihr Vorbringen im kantonalen Verfahren, wonach gemäss einer Weisung des zürcherischen Betreibungsinspektorats, das unter der Aufsicht der Verwaltungskommission des Obergerichts stehe, erforderlich sei, die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis wie bei einer öffentlichen Beurkundung vollständig und in Hochdeutsch vorzulesen. Dass es sich hierbei um eine gesetzliche Regelung handelt und wo diese verankert sein sollte, bringen die Beschwerdeführerinnen zu Recht nicht vor. Inwieweit einer solchen Dienstanweisung, die im kantonalen Recht gründet, bei der bundesrechtlich geregelten Zwangsversteigerung überhaupt eine Bedeutung zukommen könnte, ist vom Bundesgericht bisher aus prozessualen Gründen nicht geprüft worden (Urteil 7B.130/2004 vom 17. August 2004 E. 3). Die Beantwortung dieser Frage ist zumindest vorliegend nicht von
Belang. Für jede Steigerung ist nämlich ein Protokoll zu führen. Darin ist auch zu erwähnen, ob die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis ganz, teilweise oder gar nicht verlesen worden sind (Art. 61 Abs. 2 VZG; HÄBERLIN, in: Kurzkommentar VZG, 2011, N. 3 zu Art. 61). Es liegt daher in der Verantwortung des Betreibungsbeamten, wie er seiner Aufklärungspflicht gegenüber den an der Steigerung Anwesenden mit Blick auf ein bestmögliches Steigerungsergebnis angemessen nachkommt. So kann er insbesondere Erläuterungen zu den Steigerungsbedingungen und zum Lastenverzeichnis machen und auf etwelche Fragen aus dem Publikum eingehen (HÄBERLIN, a.a.O., N. 5 zu Art. 60). Ob er die nötigen Informationen in Hochdeutsch oder in der Umgangssprache übermittelt, entscheidet er aufgrund der konkreten Umstände im Einzelfall. Es liegt somit in seinem Ermessen, die Steigerungsbedingungen und das Lastenverzeichnis wortgetreu und vollständig vorzulesen, oder bloss deren Inhalt zu erläutern (Urteil B.327/1994 vom 17. November 1994 E. 2). Anhaltspunkte für eine gesetzwidrige Ermessensbetätigung bestehen nicht. Der Auffassung der Vorinstanz, dass hier keine Verletzung von Bundesrecht oder gar Nichtigkeit vorliegt, kann zumindest im Ergebnis
zugestimmt werden.

3.6.2. Nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen hat der Betreibungsbeamte anlässlich der Versteigerung die Regeln über den Doppelaufruf verletzt. Zwar habe dieser bei beiden Liegenschaften den Doppelaufruf durchgeführt, dann aber nicht festgehalten, ob das Höchstangebot zu einem Zuschlag mit oder ohne Überbindung der Mietverträge erfolgt sei. Hiebei handle es sich um eine offensichtliche Unterlassung. Zur Klärung des konkreten Ablaufs der Steigerung hätten sie die Anhörung verschiedener Zeugen verlangt, welchem Antrag die obere Aufsichtsbehörde nicht gefolgt sei. Darin liege eine Verletzung verfassungsmässiger Rechte und des Anspruchs auf ein faires Verfahren nach Art. 6 EMRK. Ein verbindlicher Zuschlag sei im konkreten Fall gar nicht erfolgt und der ganze Steigerungsvorgang daher nichtig.
Ist ein Grundstück ohne Zustimmung des vorgehenden Grundpfandgläubigers mit einer Dienstbarkeit, einer Grundlast oder einem vorgemerkten persönlichen Recht belastet, so kann der Grundpfandgläubiger einen Doppelaufruf (mit oder ohne Last) verlangen (Art. 142 Abs. 1 i.V.m. Art. 156 Abs. 1 SchKG). Gemäss den Feststellungen im kantonalen Verfahren sind die Mietverträge über den Gastbetrieb und den Hangar im Grundbuch nicht vorgemerkt. Damit stellt sich die Frage einer Löschung der Mietverträge im Grundbuch nicht. Geht - wie im vorliegenden Fall - der Mietvertrag von Gesetzes wegen auf den Erwerber über, so muss er auch nicht überbunden werden (Art. 261 Abs. 1 OR, Art. 50 VZG). Hingegen kommt allenfalls die Möglichkeit einer Kündigung durch den neuen Eigentümer in Frage (Art. 261 Abs. 2 lit. a OR; STOFFEL/CHABLOZ, Voies d'exécution, 3. Aufl. 2016, § 5 Rz. 178), über deren Rechtmässigkeit im Streitfall der Zivilrichter zu befinden haben wird. Zutreffend hat die Vorinstanz (unter Hinweis auf die Rechtsprechung) festgehalten, dass ein Ersteigerer, der ein Grundstück im Zuge des Doppelaufrufes erwirbt, einen langfristigen Mietvertrag auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen kann (KREN KOSTKIEWICZ, Kommentar SchKG, 19. Aufl. 2016, N.
10 zu Art. 142; STOFFEL/CHABLOZ, a.a.O., § 5 Rz. 179). Im vorliegenden Fall wurde ein Doppelaufruf durchgeführt, worauf der einzige Interessent für beide Grundstücke mit und ohne Mietverträge denselben Preis geboten hat. Der Doppelaufruf erwies sich damit als wirkungslos und sämtlichen Beteiligten war klar, unter welchen Umständen, an wen und zu welchem Preis der Zuschlag erfolgt war. Vor diesem Hintergrund ist nicht nachvollziehbar, welchen Sachverhalt nach Ansicht der Beschwerdeführerinnen im kantonalen Verfahren noch hätte abgeklärt werden müssen. Zudem waren sie nur in ihrer Eigenschaft als Mieterinnen zur Beschwerde berechtigt, wie ihnen die Vorinstanz bereits erläutert hat.

3.6.3. Schliesslich bemängeln die Beschwerdeführerinnen, dass der Bieter und der Zahler des Höchstangebotes an der Steigerung nicht identisch sei. Sie erblicken darin eine Verletzung der Steigerungsbedingungen, welche zur Nichtigkeit des Zuschlags führe. Soweit die Beschwerdeführerinnen auf die "aktuellen Richtlinien" für Banken im Hinblick auf Überweisungen von grösseren Geldbeträgen hinweisen, gehen ihre Vorbringen an der Sache vorbei. Wie die obere Aufsichtsbehörde zu Recht ausgeführt hat, sehen die Steigerungsbedingungen eine Anzahlung in bar oder durch Check eines Bankinstituts mit Sitz in der Schweiz, ausgestellt an die Order des Betreibungsamtes, vor. Daraus ergibt sich bereits, dass zur Bezahlung des Steigerungspreises keine persönliche Leistungspflicht besteht, d.h. der Zahler mit dem Ersteigerer nicht identisch sein muss und das Innenverhältnis dieser beiden vorliegend nicht von Interesse ist. Damit kann offen bleiben, auf welche Weise die Beschwerdeführerinnen in ihrer Eigenschaft als Schuldnerin, Pfandstellerin oder Mieterin durch die Abwicklung des Zahlungsvorgangs konkret betroffen sein könnten. Von einer Nichtigkeit des Zuschlags kann auf jeden Fall nicht die Rede sein.

3.7. Die obere Aufsichtsbehörde hat die von der Erstinstanz I.________, dem einzigen Verwaltungsrat der Beschwerdeführerinnen, auferlegten Kosten in der Höhe von Fr. 500.-- geschützt. Für den Beschwerdeweiterzug hat sie I.________ ebenfalls Kosten in dieser Höhe auferlegt. Die Vorinstanz hat insbesondere auf die für die Beschwerdeführerinnen 3 und 4 wiederholt eingereichten Beschwerden zu bereits beantworteten Fragen verwiesen und festgehalten, dass Art und Weise des Prozessierens angesichts der Einmaligkeit des Rechtsschutzes nicht zulässig seien. Bei der Kostenhöhe hat sie auch berücksichtigt, dass noch nicht alle im Rahmen der Grundpfandverwertungen aufgeworfenen Fragen letztinstanzlich beantwortet seien.
Der Beschwerdeführer besteht demgegenüber gestützt auf Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 SchKG auf der Kostenlosigkeit der Beschwerde nach Art. 17 SchKG. Als Verwaltungsrat habe er seine Verantwortung für die Aktiengesellschaften wahrzunehmen und alles vorzukehren, um allfälligen Schaden von diesen abzuwenden. Daher dürfe er nicht mit Kosten belastet werden. Mit diesen Vorbringen übergeht der Beschwerdeführer, dass das kantonale Beschwerdeverfahren nur im Grundsatz kostenlos ist (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 erster Satz SchKG, Art. 61 Abs. 2 lit. a GebV SchKG), aber im Falle von böswilliger oder mutwilliger Prozessführung einer Partei oder ihrem Vertreter Bussen bis zu 1'500.-- Franken sowie Gebühren und Auslagen auferlegt werden können (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 5 zweiter Satz SchKG). Wie von der Vorinstanz zu Recht betont wird, hat der Beschwerdeführer als Verwaltungsrat diverser Aktiengesellschaften im Rahmen der Grundpfandverwertungen wiederholt Beschwerden bei den kantonalen Aufsichtsbehörden eingereicht und dabei schon längst beantwortete Fragen systematisch erneut aufgeworfen. Angesichts der klaren Rechtslage durfte die Vorinstanz annehmen, dass an einer derartigen Prozessführung kein konkretes Rechtsschutzinteresse besteht (BGE 127 III 178
E. 2a). Nicht beanstandet wird vom Beschwerdeführer die Höhe der ihm auferlegten Kosten, zu deren Festlegung der kantonale Gesetzgeber zuständig ist (BGE 120 III 102 E. 3).

4.
Nach dem Gesagten ist der Beschwerde insgesamt kein Erfolg beschieden. Ausgangsgemäss tragen die Beschwerdeführerinnen und der Beschwerdeführer, welche gemeinsam prozessieren, die Verfahrenskosten unter solidarischer Haftung (Art. 66 Abs. 1 und 5 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Das Gesuch um Vereinigung der Beschwerde mit den Verfahren 5A 289/2017 und 5A 292/2017 wird als gegenstandslos abgeschrieben.

2.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

3.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 2'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung auferlegt.

4.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 28. Juli 2017

Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: von Werdt

Der Gerichtsschreiber: Levante

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 66 - 1 L'ufficiale d'esecuzione richiederà d'ufficio l'iscrizione nel registro fondiario del trapasso della proprietà avvenuto in seguito all'aggiudicazione, tosto che consti che l'aggiudicazione non può più essere contestata mediante ricorso o che il ricorso interposto è stato respinto definitivamente.
¹	L'ufficiale d'esecuzione richiederà d'ufficio l'iscrizione nel registro fondiario del trapasso della proprietà avvenuto in seguito all'aggiudicazione, tosto che consti che l'aggiudicazione non può più essere contestata mediante ricorso o che il ricorso interposto è stato respinto definitivamente.
²	Di regola la richiesta non sarà fatta prima del pagamento integrale delle spese di trasferimento della proprietà e del prezzo di aggiudicazione.
³	Tuttavia, dietro istanza motivata dell'aggiudicatario, l'ufficio potrà chiedere l'iscrizione del trapasso anche prima, purché questi fornisca garanzia sufficiente per il pagamento del saldo del prezzo di aggiudicazione. In questo caso l'ufficio chiederà in pari tempo l'annotazione nel registro fondiario di una restrizione della facoltà di disporre secondo l'articolo 960 CC86.87
⁴	Nei Cantoni che fanno dipendere l'iscrizione nel registro fondiario dal pagamento delle tasse di trapasso, l'ufficio differirà la richiesta d'iscrizione finché le tasse gli siano pagate o gli sia fornita la prova che furono pagate direttamente.
⁵	Se il debitore non era ancora iscritto personalmente come proprietario nel registro fondiario (per es. quale erede), l'ufficio di esecuzione, chiedendo l'iscrizione del trapasso della proprietà in favore dell'aggiudicatario, provvederà a che in precedenza il fondo venga iscritto al nome del debitore.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.41

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
^1bis	Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua.14
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.15 16
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201617 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.18
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.97

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

IR 0.101 Convenzione del 4 novembre 1950 per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU) CEDU Art. 6 Diritto ad un processo equo - 1. Ogni persona ha diritto ad un'equa e pubblica udienza entro un termine ragionevole, davanti a un tribunale indipendente e imparziale costituito per legge, al fine della determinazione sia dei suoi diritti e dei suoi doveri di carattere civile, sia della fondatezza di ogni accusa penale che gli venga rivolta. La sentenza deve essere resa pubblicamente, ma l'accesso alla sala d'udienza può essere vietato alla stampa e al pubblico durante tutto o una parte del processo nell'interesse della morale, dell'ordine pubblico o della sicurezza nazionale in una società democratica, quando lo esigono gli interessi dei minori o la tutela della vita privata delle parti nel processo, nella misura giudicata strettamente necessaria dal tribunale quando, in speciali circostanze, la pubblicità potrebbe pregiudicare gli interessi della giustizia.
¹	Ogni persona ha diritto ad un'equa e pubblica udienza entro un termine ragionevole, davanti a un tribunale indipendente e imparziale costituito per legge, al fine della determinazione sia dei suoi diritti e dei suoi doveri di carattere civile, sia della fondatezza di ogni accusa penale che gli venga rivolta. La sentenza deve essere resa pubblicamente, ma l'accesso alla sala d'udienza può essere vietato alla stampa e al pubblico durante tutto o una parte del processo nell'interesse della morale, dell'ordine pubblico o della sicurezza nazionale in una società democratica, quando lo esigono gli interessi dei minori o la tutela della vita privata delle parti nel processo, nella misura giudicata strettamente necessaria dal tribunale quando, in speciali circostanze, la pubblicità potrebbe pregiudicare gli interessi della giustizia.
²	Ogni persona accusata di un reato è presunta innocente sino a quando la sua colpevolezza non sia stata legalmente accertata.
³	Ogni accusato ha segnatamente diritto a:
^a	essere informato, nel più breve tempo possibile, in una lingua a lui comprensibile e in un modo dettagliato, della natura e dei motivi dell'accusa elevata a suo carico;
^b	disporre del tempo e delle facilitazioni necessarie per preparare la sua difesa;
^c	difendersi da sé o avere l'assistenza di un difensore di propria scelta e, se non ha i mezzi per ricompensare un difensore, poter essere assistito gratuitamente da un avvocato d'ufficio quando lo esigano gli interessi della giustizia;
^d	interrogare o far interrogare i testimoni a carico ed ottenere la convocazione e l'interrogazione dei testimoni a discarico nelle stesse condizioni dei testimoni a carico;
^e	farsi assistere gratuitamente da un interprete se non comprende o non parla la lingua impiegata nell'udienza.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 322 Risposta al reclamo - 1 Se il reclamo non risulta manifestamente inammissibile o manifestamente infondato, l'autorità giudiziaria superiore lo notifica alla controparte invitandola a presentare per scritto le proprie osservazioni.
¹	Se il reclamo non risulta manifestamente inammissibile o manifestamente infondato, l'autorità giudiziaria superiore lo notifica alla controparte invitandola a presentare per scritto le proprie osservazioni.
²	Il termine di risposta è uguale a quello di reclamo.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 132^a - 1 La realizzazione può essere contestata soltanto mediante ricorso contro l'aggiudicazione o l'atto di vendita a trattative private.
¹	La realizzazione può essere contestata soltanto mediante ricorso contro l'aggiudicazione o l'atto di vendita a trattative private.
²	Il termine di ricorso previsto dall'articolo 17 capoverso 2 decorre dal momento in cui il ricorrente ha avuto conoscenza dell'atto contestato e poteva conoscere i motivi d'impugnazione.
³	Il diritto di ricorso è perento un anno dopo la realizzazione.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 156 - 1 La realizzazione si fa secondo gli articoli 122 a 143b. Le condizioni d'incanto (art. 135) stabiliscono nondimeno che la parte del prezzo di realizzazione spettante al credito del procedente deve essere pagata in denaro, salvo pattuizione contraria tra gli interessati. Esse dichiarano inoltre che gli oneri fondiari iscritti nel registro fondiario a favore del procedente devono essere cancellati.
¹	La realizzazione si fa secondo gli articoli 122 a 143b. Le condizioni d'incanto (art. 135) stabiliscono nondimeno che la parte del prezzo di realizzazione spettante al credito del procedente deve essere pagata in denaro, salvo pattuizione contraria tra gli interessati. Esse dichiarano inoltre che gli oneri fondiari iscritti nel registro fondiario a favore del procedente devono essere cancellati.
²	I titoli di credito garantiti da pegno immobiliare e per i quali è designato come creditore il proprietario o il portatore, dati in pegno dal proprietario, sono ridotti, in caso di realizzazione separata, all'importo della somma ricavata.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 56 - 1 Aprendo l'incanto, l'ufficio comunicherà agli astanti, se non l'ha già fatto nelle condizioni d'incanto, se il fondo è posto all'incanto prima con e in seguito senza menzione di un aggravio (art. 42 e 104).
¹	Aprendo l'incanto, l'ufficio comunicherà agli astanti, se non l'ha già fatto nelle condizioni d'incanto, se il fondo è posto all'incanto prima con e in seguito senza menzione di un aggravio (art. 42 e 104).
²	Per l'aggiudicazione valgono le disposizioni seguenti:
^a	nel turno d'asta in cui il fondo è posto in vendita con l'aggravio, l'ufficio enuncerà che il maggior oblatore resterà vincolato fino a compimento di un eventuale secondo turno d'asta. Se l'offerta fatta è sufficiente per soddisfare il creditore o se l'importo mancante vien pagato immediatamente in contanti dal titolare della servitù o dell'onere fondiario, il fondo sarà aggiudicato con l'aggravio e non occorrerà procedere ad un secondo turno d'asta;
^b	se invece l'offerta fatta nel primo turno d'asta non basta per soddisfare integralmente il creditore, l'ufficio procederà ad un secondo turno, avvisando gli astanti che il fondo sarà aggiudicato senza aggravio, a meno che quest'asta dia un risultato non superiore a quello della prima. Se vien conseguito prezzo maggiore, il fondo sarà aggiudicato e l'aggravio cancellato dal registro fondiario anche se il prezzo fosse sufficiente per soddisfare completamente il creditore (art. 116);
^c	se nel turno d'asta senza l'aggravio non vien raggiunto prezzo superiore, il fondo sarà aggiudicato al maggior offerente del primo turno, il quale dovrà assumere l'aggravio.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 101 - 1 A datare dalla domanda di vendita l'ufficio provvederà alla amministrazione ed alla cultura del fondo nel modo previsto per l'esecuzione in via di pignoramento (art. 155 cpv. 1, 102 cpv. 3 LEF e 16 e segg. e 23c del presente R), a meno che il creditore istante avesse espressamente dichiarato di rinunciarvi.149
¹	A datare dalla domanda di vendita l'ufficio provvederà alla amministrazione ed alla cultura del fondo nel modo previsto per l'esecuzione in via di pignoramento (art. 155 cpv. 1, 102 cpv. 3 LEF e 16 e segg. e 23c del presente R), a meno che il creditore istante avesse espressamente dichiarato di rinunciarvi.149
²	Se il fondo appartiene ad un terzo, l'ufficio potrà assumere l'amministrazione soltanto quando l'opposizione da questi sollevata è stata rimossa.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 138 - 1 L'avviso dell'incanto, («bando») è pubblicato almeno un mese prima.
¹	L'avviso dell'incanto, («bando») è pubblicato almeno un mese prima.
²	Il bando contiene:
¹	il luogo, il giorno e l'ora dell'incanto;
²	l'indicazione del giorno dal quale saranno esposte le condizioni dell'incanto;
³	l'ingiunzione ai creditori ipotecari e a tutti gli altri interessati di insinuare all'ufficio d'esecuzione, entro venti giorni, le loro pretese sul fondo, specialmente per interessi e spese. L'ingiunzione deve contenere la comminatoria che, scaduto il termine predetto, essi potranno partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione soltanto in quanto i loro diritti siano iscritti nel registro fondiario.
³	Simile ingiunzione è diretta anche ai possessori di servitù, in quanto sia ancora applicabile il diritto cantonale.287

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
¹	Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
²	Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso:
^a	in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini;
^b	in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento.
³	Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano.
⁴	Sono salve le disposizioni sull'espropriazione.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 261 - 1 Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
¹	Se, dopo la conclusione del contratto, la cosa è alienata dal locatore o gli è tolta nell'ambito di un procedimento di esecuzione o fallimento, la locazione passa all'acquirente con la proprietà della cosa.
²	Tuttavia, il nuovo proprietario può dare la disdetta per la prossima scadenza legale, rispettando il termine legale di preavviso:
^a	in caso di locazione di abitazioni o locali commerciali, se fa valere un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini;
^b	in caso di locazione di altre cose, se il contratto non consente più pronto scioglimento.
³	Se il nuovo proprietario dà la disdetta prima di quanto consentito dal contratto, il locatore precedente risponde verso il conduttore di tutti i danni che ne derivano.
⁴	Sono salve le disposizioni sull'espropriazione.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 61 - 1 L'incanto deve essere eseguito senza interruzione.
¹	L'incanto deve essere eseguito senza interruzione.
²	Per ogni incanto sarà steso un processo verbale che farà seguito alle condizioni di vendita e sarà sottoscritto dall'ufficiale che ha proceduto all'incanto e dall'aggiudicatario.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 142 - 1 Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
¹	Qualora il fondo sia stato gravato, senza il consenso del creditore pignoratizio anteriore, da servitù, da oneri fondiari o da un diritto personale annotato e la precedenza del diritto di pegno risulti dall'elenco degli oneri, il creditore pignoratizio può pretendere, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, che il fondo sia messo agli incanti con o senza questo aggravio.
²	Qualora la priorità del diritto di pegno non risulti dall'elenco degli oneri, si procede al doppio turno d'asta soltanto se il titolare dell'onere suddetto riconosce la priorità del diritto di pegno, oppure se il creditore pignoratizio non promuove al luogo ove è posto il fondo, entro dieci giorni dalla notificazione dell'elenco degli oneri, l'azione di accertamento della priorità del suo credito.
³	Se il prezzo offerto per il fondo con il nuovo aggravio non basta per soddisfare il creditore, e se la realizzazione senza l'aggravio permette di ottenere un prezzo maggiore, il creditore può domandarne la cancellazione dal registro fondiario. Soddisfatto il creditore, l'eventuale eccedenza spetta in primo luogo, a titolo di indennità, al titolare dell'onere sino a concorrenza del suo valore.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 20^a - 1 ...42
¹	...42
²	Alla procedura davanti alle autorità cantonali di vigilanza si applicano le disposizioni seguenti:43
¹	le autorità di vigilanza, ogni volta che agiscono in questa veste, devono designarsi come tali e se del caso come autorità superiore o inferiore di vigilanza;
²	l'autorità di vigilanza constata i fatti d'ufficio. Essa può chiedere la collaborazione delle parti e, se rifiutano di prestare la collaborazione che da esse ci si può ragionevolmente attendere, dichiararne irricevibili le conclusioni;
³	l'autorità di vigilanza apprezza liberamente le prove; fatto salvo l'articolo 22, essa è vincolata dalle conclusioni delle parti;
⁴	la decisione sul ricorso deve essere motivata e indicare i rimedi di diritto; essa è notificata per scritto alle parti, all'ufficio e agli altri eventuali interessati;
⁵	le procedure sono gratuite. La parte o il suo rappresentante che agiscono in mala fede o in modo temerario possono essere condannati a una multa sino a 1500 franchi, nonché al pagamento di tasse e spese.
³	Per il resto, i Cantoni stabiliscono la procedura.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 17 - 1 Salvo i casi nei quali la presente legge prescriva la via giudiziale, è ammesso il ricorso all'autorità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti, per violazione di una norma di diritto o errore d'apprezzamento.33
¹	Salvo i casi nei quali la presente legge prescriva la via giudiziale, è ammesso il ricorso all'autorità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti, per violazione di una norma di diritto o errore d'apprezzamento.33
²	Il ricorso34 dev'essere presentato entro dieci giorni da quello in cui il ricorrente ebbe notizia del provvedimento.
³	È ammesso in ogni tempo il ricorso per denegata o ritardata giustizia.
⁴	In caso di ricorso, l'ufficio può, fino all'invio della sua risposta, riconsiderare il provvedimento impugnato. Se emana una nuova decisione, la notifica senza indugio alle parti e ne dà conoscenza all'autorità di vigilanza.35

SR 281.35 Ordinanza del 23 settembre 1996 sulle tasse riscosse in applicazione della legge federale sulla esecuzione e sul fallimento (OTLEF) OTLEF Art. 61 Tasse - 1 L'autorità giudiziaria superiore cui sono deferite le decisioni adottate nell'ambito di una procedura sommaria in materia di esecuzione (art. 251 CPC29) può riscuotere una tassa che ammonta, al massimo, a una volta e mezzo l'importo della tassa prevista per l'autorità di prima istanza.30
¹	L'autorità giudiziaria superiore cui sono deferite le decisioni adottate nell'ambito di una procedura sommaria in materia di esecuzione (art. 251 CPC29) può riscuotere una tassa che ammonta, al massimo, a una volta e mezzo l'importo della tassa prevista per l'autorità di prima istanza.30
²	Sono esenti da tassa:
^a	la procedura di reclamo e il ricorso contro una decisione sul reclamo (art. 17-19 LEF);
^b	la procedura di reclamo davanti al giudice della moratoria, a quello del fallimento e all'autorità dei concordati nella procedura di moratoria, di fallimento o di concordato concernente una banca.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.