1C_270/2019

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 270/2019

Urteil vom 27. Februar 2020

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Chaix, Präsident,
Bundesrichterin Jametti, Bundesrichter Haag,
Gerichtsschreiber Dold.

Verfahrensbeteiligte
1. A.________ und B.________,
2. C.C.________ und D.C.________,
3. E.________,
4. F.F.________ und G.F.________,
5. H.H.________ und I.H.________,
6. J.________ und K.________,
7. L.L.________ und M.L.________,
Beschwerdeführer,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Lukas Wolfer,

gegen

Gemeinderat von Zürich,
vertreten durch Rechtsanwältin Nadja Herz,

Baudirektion des Kantons Zürich,

1. Hotel N.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Michael Budliger,
2. Bahn N.________ AG.

Gegenstand
Nutzungsplanung,

Beschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer,
vom 7. März 2019 (VB.2018.00415).

Sachverhalt:

A.
Die Parzelle Nr. HO4277 in Zürich ist 9'354 m2 gross und liegt in der Wohnzone W3. Darauf steht seit 1974 das Hochhaus "N.________". Die Parzelle bildet den Perimeter eines privaten Gestaltungsplans, der am 4. Juli 2016 in Kraft trat. Am 20. September 2016 erteilte der Stadtrat der Stadt Zürich die Baubewilligung für den Neubau eines Hotels und einer Doppelvilla samt Unterniveaugaragen und Autoabstellplätzen auf dem Grundstück. Diese Baubewilligung ist rechtskräftig.
Der Gemeinderat der Stadt Zürich verabschiedete am 30. November 2016 eine Teilrevision der kommunalen Bau- und Zonenordnung vom 23. Oktober 1991 (BZO 91/99). Die Parzelle Nr. HO4277 wird damit der Wohnzone W4 zugeteilt. Die Baudirektion des Kantons Zürich genehmigte die Teilrevision der BZO (im Folgenden: BZO 2016) mit hier nicht interessierenden Ausnahmen am 5. Juli 2017.
Am 2. Oktober 2017 erhoben unter anderem A.________ und B.________, C.C.________ und D.C.________, E.________, F.F.________ und G.F.________, H.H.________ und I.H.________, J.________ und K.________ sowie L.L.________ und M.L.________ Rekurs. Das Baurekursgericht des Kantons Zürich führte einen Augenschein durch und wies am 8. Juni 2018 den Rekurs ab, soweit es darauf eintrat. Eine dagegen erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich mit Urteil vom 7. März 2019 ab.

B.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht vom 17. Mai 2019 beantragen die genannten Personen, das Urteil des Verwaltungsgerichts und der Gemeinderatsbeschluss vom 30. November 2016 sowie die Genehmigungsverfügung der Baudirektion vom 5. Juli 2017 seien aufzuheben, soweit damit die Parzelle Nr. HO4277 der Wohnzone W4 zugeschieden und diese Festlegung genehmigt worden sei. Die Stadt Zürich sei einzuladen, dieses Grundstück unter gebührender Berücksichtigung der massgeblichen tatsächlichen Verhältnisse - namentlich der Zonierung der umliegenden Grundstücke - einer Zone mit reduzierter Ausnützung und Gebäudehöhe (insbesondere im Fall einer Arealüberbauung) zuzuscheiden sowie den Zonenplan entsprechend neu festzusetzen und genehmigen zu lassen. Eventualiter sei die Sache zur neuen Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Das Verwaltungsgericht und die Hotel N.________ AG beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Baudirektion und der Gemeinderat schliessen auf Abweisung der Beschwerde. Das ebenfalls zur Vernehmlassung eingeladene Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) hat auf eine Stellungnahme verzichtet. Die Beschwerdeführer halten in ihrer Replik an ihren Anträgen und Rechtsauffassungen fest.

Erwägungen:

1.

1.1. Das Urteil des Verwaltungsgerichts ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid (Art. 86 Abs. 1 lit. d
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
1    Le recours est recevable contre les décisions:
a  du Tribunal administratif fédéral;
b  du Tribunal pénal fédéral;
c  de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
d  des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
2    Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
3    Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.
und Art. 90
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 90 Décisions finales - Le recours est recevable contre les décisions qui mettent fin à la procédure.
BGG), der das Bau- und Planungsrecht betrifft. Dagegen steht grundsätzlich die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht offen (Art. 82 lit. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
a  contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
b  contre les actes normatifs cantonaux;
c  qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.
BGG). Die Beschwerdeführer sind gemäss den Feststellungen des Verwaltungsgerichts Eigentümer und Bewohner von Liegenschaften, die entweder direkt an die Parzelle Nr. HO4277 angrenzen oder von dieser rund 50 m entfernt liegen. Sie werden deshalb durch die Neuzonierung, die eine höhere Ausnützung erlaubt, belastet und sind zur Beschwerde berechtigt (Art. 89 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
1    A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
a  a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
b  est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
c  a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
2    Ont aussi qualité pour recourir:
a  la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
b  l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
c  les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
d  les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
3    En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.
BGG; BGE 141 II 50).
Unzulässig ist der Antrag der Beschwerdeführer, auch der Gemeinderatsbeschluss sowie die Genehmigungsverfügung der Baudirektion seien aufzuheben. Diese sind durch den Entscheid des Verwaltungsgerichts ersetzt worden (Devolutiveffekt) und gelten als inhaltlich mitangefochten (BGE 136 II 539 E. 1.2 S. 543; 134 II 142 E. 1.4 S. 144; je mit Hinweis).
Auf die rechtzeitig erhobene Beschwerde ist im Übrigen einzutreten.

1.2. Der rechtserhebliche Sachverhalt geht aus den Akten hinreichend hervor. Auf die Durchführung eines Augenscheins kann daher verzichtet werden.

2.

2.1. Die Beschwerdeführer machen unter Berufung auf Art. 9 Abs. 1
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire
LAT Art. 9 Force obligatoire et adaptation - 1 Les plans directeurs ont force obligatoire pour les autorités.
RPG (SR 700) geltend, die Zuweisung der umstrittenen Parzelle zur Wohnzone W4 widerspreche dem regionalen Richtplan vom 21. Juni 2017. Dieser sehe für das Gebiet eine mittlere Dichte vor, was einer zweigeschossigen Wohnzone entspreche. Dabei sei zu berücksichtigen, dass die Parzelle rund eine Hektare gross sei und damit geeignet, das Quartier massgeblich zu prägen.

2.2. Der Richtplantext des regionalen Richtplans der Stadt Zürich enthält ein Zielbild für den Zeitraum bis 2040. Kartografisch werden die erwünschten Nutzungsdichten dargestellt, wobei nur die höchsten drei von insgesamt fünf Dichtestufen (sehr hohe, hohe und mittlere Dichte) zur Anwendung kommen. Eine Tabelle zeigt auf, welche Bauzonen in etwa der jeweiligen Personendichte gemäss Zielbild entsprechen (a.a.O., S. 20-22). Das Verwaltungsgericht hält dazu unter Bezugnahme auf einen Mitbericht des kantonalen Amts für Raumentwicklung fest, die Abgrenzung der Dichtestufen sei schematisch und die angegebene mittlere Nutzungsdichte könne nicht direkt auf die bauliche Dichte einzelner Grundstücke bezogen werden. Der Nutzungsplanung verbleibe ein weiter Spielraum. Die Zuordnung eines einzelnen Grundstücks zu einem anderen Zonentyp als demjenigen, der als Äquivalent zur vorgesehenen Dichte bezeichnet werde, stelle daher keine Abweichung vom Richtplan dar.

2.3. Diese Auffassung des Verwaltungsgerichts entspricht der Natur der Richtplanung und ist nicht zu beanstanden. Bereits aus dem Wortlaut des Richtplantexts ("erwünschte Nutzungsdichten") geht hervor, dass es sich nicht um im Detail verbindliche Vorgaben handelt, die die Zoneneinteilung der Nutzungsplanung vorwegnehmen. Das kartografische Zielbild stellt dementsprechend nur in sehr schematischer Weise die erwünschten Nutzungsdichten dar. Es geht daraus ohne Weiteres hervor, dass diese grossräumig zu verstehen sind und sich nicht auf die Nutzung einzelner Parzellen beziehen, selbst wenn sie überdurchschnittlich gross sind. Dies steht in Einklang mit § 30 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich vom 7. September 1975 (PBG; LS 700.1), wonach der Siedlungsplan des regionalen Richtplans die "anzustrebende" bauliche Dichte "gemeinde- oder gebietsweise" festlegen kann. Auch die Beschreibung in der zum kartografischen Zielbild gehörigen Legende weist darauf hin, dass den Vorgaben lediglich eine grobe Orientierungsfunktion zugedacht ist. Danach ist die Gliederung des Siedlungskörpers geprägt durch Topografie und Stadtgeschichte. Weiter wird in sehr allgemein gehaltenen Worten ausgeführt, dass sich in den Talbereichen die
Zentrumszonen mit sehr hohen Nutzungsdichten fänden, im Anschluss Gebiete mit hohen Dichten und nur an den Hanglagen und im Übergang zu den siedlungsorientierten Freiräumen Gebiete mit mittlerer Dichte lägen. Wenn das Verwaltungsgericht vor diesem Hintergrund davon ausgeht, die Zuordnung eines einzelnen Grundstücks zu einem anderen als der erwünschten Dichte entsprechenden Bauzonentypus sei zulässig, steht dies nicht im Widerspruch zum Richtplan.

3.

3.1. Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, die neue Zonierung lasse sich durch die Geschichte des Grundstücks nicht rechtfertigen. Auf dem Areal sei einst ein Kurhaus von beschränkter Grösse gestanden. Auch zum Grand Hotel N.________ bestehe kein nutzungsplanerischer Bezug, weshalb die Ausführungen des Verwaltungsgerichts zum angeblichen Zusammenhang zwischen den beiden Hotels unhaltbar seien. Ohnehin spiele es für die Nutzungsplanung, die die künftig erlaubte Überbauung vorgebe, keine Rolle, ob die heutigen Bauten einen Fremdkörper im Quartier darstellten. Weiter kritisieren sie den "nutzungsplanerisch verfehlten Zonensprung", der zwischen der strittigen Parzelle und dem benachbarten, in der zweigeschossigen Wohnzone W2b gelegenen Quartier entstehe. Das allgemeine Ziel der Verdichtung könne im betroffenen, sensiblen Bereich nicht als Rechtfertigung dienen. In diesem Zusammenhang heben sie insbesondere die Möglichkeit der Arealüberbauung hervor, machen aber gleichzeitig geltend, eine solche würde den Anforderungen von § 71 PBG widersprechen. Sie verlangen, dass die Parzelle stattdessen der Wohnzone W4b zugewiesen werde, weil diese auf verdichtungssensible Quartiere zugeschnitten sei. Dies sei auch insofern die adäquatere Lösung,
als das betroffene Gebiet gemäss dem Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz (ISOS) vor überdimensionierter Überbauung zu bewahren sei.

3.2. Gemäss Art. 3 Abs. 1
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire
LAT Art. 3 Principes régissant l'aménagement - 1 Les autorités chargées de l'aménagement du territoire tiennent compte des principes suivants.
und Abs. 2 lit. b RPG haben die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden unter anderem den Grundsatz zu beachten, wonach sich Siedlungen, Bauten und Anlagen in die Landschaft einordnen sollen. Im Rahmen der Nutzungsplanung sind die in Betracht fallenden öffentlichen und privaten Interessen zu erfassen und im Hinblick auf die anzustrebende räumliche Entwicklung und im Licht der Ziele und Grundsätze der Raumplanung gegeneinander abzuwägen (Art. 1
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire
LAT Art. 1 Buts - 1 La Confédération, les cantons et les communes veillent à une utilisation mesurée du sol et à la séparation entre les parties constructibles et non constructibles du territoire.5 Ils coordonnent celles de leurs activités qui ont des effets sur l'organisation du territoire et ils s'emploient à réaliser une occupation du territoire propre à garantir un développement harmonieux de l'ensemble du pays. Dans l'accomplissement de leurs tâches, ils tiennent compte des données naturelles ainsi que des besoins de la population et de l'économie.
und 3
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire
LAT Art. 3 Principes régissant l'aménagement - 1 Les autorités chargées de l'aménagement du territoire tiennent compte des principes suivants.
RPG; Art. 2
SR 700.1 Ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire (OAT)
OAT Art. 2 Planification et coordination des activités ayant des effets sur l'organisation du territoire - 1 Lors de la planification d'activités ayant des effets sur l'organisation du territoire, les autorités examinent en particulier, compte tenu du développement spatial souhaité:
und 3
SR 700.1 Ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire (OAT)
OAT Art. 3 Pesée des intérêts en présence - 1 Lorsque, dans l'accomplissement et la coordination de tâches ayant des effets sur l'organisation du territoire, les autorités disposent d'un pouvoir d'appréciation, elles sont tenues de peser les intérêts en présence. Ce faisant, elles:
RPV [SR 700.1]). Die verschiedenen Planungsziele und Planungsgrundsätze gemäss Art. 1
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire
LAT Art. 1 Buts - 1 La Confédération, les cantons et les communes veillent à une utilisation mesurée du sol et à la séparation entre les parties constructibles et non constructibles du territoire.5 Ils coordonnent celles de leurs activités qui ont des effets sur l'organisation du territoire et ils s'emploient à réaliser une occupation du territoire propre à garantir un développement harmonieux de l'ensemble du pays. Dans l'accomplissement de leurs tâches, ils tiennent compte des données naturelles ainsi que des besoins de la population et de l'économie.
und 3
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire
LAT Art. 3 Principes régissant l'aménagement - 1 Les autorités chargées de l'aménagement du territoire tiennent compte des principes suivants.
RPG bilden Entscheidungskriterien und Zielvorgaben, die keine absolute Geltung beanspruchen, sondern im Rahmen der Interessenabwägung mit und gegen andere, möglicherweise widersprechende Planungsgrundsätze und anderswo gesetzlich fixierte Zielvorschriften abgewogen werden müssen. Ob die Interessen vollständig erfasst worden sind, ist eine Rechtsfrage. Die relative Gewichtung der potenziell widerstreitenden Interessen ist jedoch weitgehend eine Ermessensfrage, in welche das Bundesgericht nur eingreifen kann, wenn das Planungsermessen willkürlich ausgeübt worden ist. Das Bundesgericht auferlegt sich insbesondere Zurückhaltung, soweit die Beurteilung von
einer Würdigung der örtlichen Verhältnisse abhängt, wie namentlich bei der Überprüfung von Raumplänen (Art. 2 Abs. 3
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire
LAT Art. 2 Obligation d'aménager le territoire - 1 Pour celles de leurs tâches dont l'accomplissement a des effets sur l'organisation du territoire, la Confédération, les cantons et les communes établissent des plans d'aménagement en veillant à les faire concorder.
RPG; zum Ganzen: BGE 134 II 97 E. 3.1 S. 99 f.; 119 Ia 362 E. 3a S. 366 und E. 5a S. 372; Urteil 1C 230/2017 vom 24. Mai 2018 E. 5.1; je mit Hinweisen).

3.3. Das Verwaltungsgericht legt dar, die unterschiedliche Behandlung der Parzelle Nr. HO4277 rechtfertige sich mit der Geschichte des Grundstücks. Es bilde zusammen mit dem Grand Hotel N.________ Teil einer Anlage und stelle insofern auch keine "Insel" innerhalb der Wohnzone W2b dar. An diese grenze es nur auf drei Seiten. Diese Auffassung ist entgegen der Kritik der Beschwerdeführer haltbar. Die Berücksichtigung der Geschichte eines Grundstücks und der aktuellen Überbauung steht als solche nicht im Widerspruch zu den Planungsgrundsätzen. Der Zusammenhang zwischen dem Hochhaus N.________ und dem Grand Hotel N.________ ist zwar kein unmittelbarer, doch liegen beide am Waldrand in nächster Nähe zueinander und sind durch die Bahn N.________ verbunden.
Weiter wird im angefochtenen Entscheid ausgeführt, dass der beanstandete Massstabssprung im Wesentlichen bereits mit der Bau- und Zonenordnung 91/99 geschaffen worden sei. Bei der hier umstrittenen Umzonung handle es sich grundsätzlich um eine technische Anpassung: Die Geschosszahlen der Wohnzonen W3-W5 (und teilweise auch der Wohnzone W2) würden sich erhöhen, weil das bisherige anrechenbare Untergeschoss durch ein Vollgeschoss ersetzt werde. Diese Ausführungen werden durch den Erläuterungsbericht nach Art. 47
SR 700.1 Ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire (OAT)
OAT Art. 47 Rapport à l'intention de l'autorité cantonale chargée de l'approbation des plans - 1 L'autorité qui établit les plans d'affectation fournit à l'autorité cantonale chargée d'approuver ces plans (art. 26, al. 1, LAT), un rapport démontrant leur conformité aux buts et aux principes de l'aménagement du territoire (art. 1 et 3 LAT), ainsi que la prise en considération adéquate des observations émanant de la population (art. 4, al. 2, LAT), des conceptions et des plans sectoriels de la Confédération (art. 13 LAT), du plan directeur (art. 8 LAT) et des exigences découlant des autres dispositions du droit fédéral, notamment de la législation sur la protection de l'environnement.
RPV vom 1. Oktober 2014 bestätigt. Danach geht die Erhöhung der maximalen Zahl Vollgeschosse um jeweils ein Geschoss mit der Streichung des anrechenbaren Untergeschosses einher und wirkt sich deshalb die Erhöhung der Ausnützungsziffer und der maximalen Gebäudehöhe für die Regelbauweise im Ergebnis nicht stark auf das Erscheinungsbild aus (a.a.O., S. 56 f.). Dessen ungeachtet sind Massstabssprünge, wie sie die Beschwerdeführer kritisieren, in der Nutzungsplanung unausweichlich. Das Verwaltungsgericht hält denn auch fest, dass an zahlreichen anderen Orten in der Stadt Zürich zwei- und viergeschossige Wohnzonen direkt aneinander grenzen. Ein Verstoss gegen Bundesrecht ist darin nicht zu erblicken.
Soweit die Beschwerdeführer auf die Vorgabe des ISOS hinweisen, den Bereich beim Hochhaus N.________ vor überdimensionierter Bebauung zu bewahren, und befürchten, durch die Möglichkeit der Arealüberbauung werde eine damit unvereinbare Ausnützung möglich, geht ihre Kritik ebenfalls ins Leere. Die BZO verschafft einem künftigen Bauherrn keine Garantie, ein Projekt mit den definierten Höchstmassen verwirklichen zu können (vgl. Urteil 1C 398/2015 vom 9. August 2016 E. 5.6 mit Hinweis). Vielmehr stellt das kantonale Recht für Arealüberbauungen erhöhte Anforderungen an die Gestaltung: § 71 PBG sieht vor, dass die Bauten und Anlagen sowie deren Umschwung besonders gut gestaltet sein müssen (Abs. 1) und bei der Beurteilung insbesondere die Beziehung zum Ortsbild sowie zur baulichen und landschaftlichen Umgebung zu beachten ist (Abs. 2 lit. a). Das Verwaltungsgericht hält insofern zu Recht fest, dass die Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen erst im Rahmen der Prüfung eines konkreten Baugesuchs beantwortet werden könne. Eine mit dem Bundesrecht unvereinbare Beeinträchtigung der Vorgaben des ISOS durch die vorliegend umstrittene Zonenplanrevision ist jedenfalls nicht erstellt (vgl. zur Berücksichtigung des ISOS in der Nutzungsplanung
und dem in dieser Hinsicht bestehenden Beurteilungsspielraum der Gemeinden BGE 135 II 209 E. 2.1 S. 212 f.; Urteil 1C 488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.3 und 4.5.5; je mit Hinweisen).
Insgesamt lässt der angefochtene Entscheid unter Berücksichtigung des der Gemeinde in diesem Bereich zustehenden Ermessensspielraums (vgl. E. 3.2 hiervor) keine Bundesrechtsverletzung erkennen.

4.
Die Beschwerde ist aus diesen Erwägungen abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten den Beschwerdeführern aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
1    En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
2    Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
3    Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
4    En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
5    Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.
BGG). Die Beschwerdeführer haben die Hotel N.________ AG angemessen zu entschädigen (Art. 68 Abs. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
1    Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
2    En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
3    En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
4    L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
5    Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.
BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 6'000.-- werden den Beschwerdeführern auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführer haben die Hotel N.________ AG mit Fr. 3'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, dem Gemeinderat von Zürich, der Baudirektion des Kantons Zürich, der Hotel N.________ AG, der Bahn N.________ AG, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 27. Februar 2020

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Chaix

Der Gerichtsschreiber: Dold