4A_275/2020 - 2020-10-26 - Diritto contrattuale - Ersatzvornahme; Substanziierungsanforderungen,

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 275/2020

Urteil vom 26. Oktober 2020

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterin Niquille,
Bundesrichter Rüedi,
Gerichtsschreiber Luczak.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Jürg Bühlmann,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Jörg Blum, Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Ersatzvornahme; Substanziierungsanforderungen,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Luzern, 1. Abteilung, vom 23. März 2020 (1B 19 42).

Sachverhalt:

A.
Die A.________ AG (Pächterin; Beschwerdeführerin) betreibt in U.________ ein Hotel, das sie von der B.________ AG (Verpächterin; Beschwerdegegnerin) gepachtet hat. Am 16. Januar 2019 wurde der Verpächterin für Fr. 116'667.80 nebst Zins für ausstehende Pacht- und Parkplatzmietzinse die provisorische Rechtsöffnung erteilt. Die Forderung an und für sich ist zwischen den Parteien unbestritten. Die Pächterin macht aber geltend, die Forderung sei durch Verrechnung untergegangen. Zur Verrechnung stellte sie namentlich eine Forderung über Fr. 69'903.45 (diverse Rechnungen der IT-Dienstleister C.________ GmbH sowie der D.________ AG). Sie begründete die Forderung damit, die Verpächterin sei ihrer vertraglichen Pflicht aus Ziff. 16 des Pachtvertrages vom 15. Juli 2015 zur Wartung und Reparatur der Telefonanlage und der Hard- und Software einschliesslich der Peripheriegeräte nicht nachgekommen. In Abs. 3 dieser Bestimmung sei ausdrücklich ein Recht auf Ersatzvornahme und Verrechnung dieser Kosten mit dem Pachtzins vereinbart worden. Zudem berief sie sich auf eine Verrechnungsforderung von Fr. 51'454.60 für angeblich von ihr im Rahmen eines von ihr bezogenen WIR-Kredits vorfinanzierte Leistungen für Erweiterungs- und Fertigstellungsarbeiten,
die von der Verpächterin hätten übernommen werden müssen.

B.
Gestützt auf die behauptete Verrechnung erhob die Pächterin am 6. Februar 2019 fristgerecht Aberkennungsklage beim Bezirksgericht Willisau mit dem Begehren, es sei festzustellen, dass die Forderung, für die der Verpächterin die provisorische Rechtsöffnung gewährt wurde, nicht bestehe. Das Bezirksgericht wies die Klage am 11. Juli 2019 ab.
Auf Berufung der Pächterin wies auch das Kantonsgericht Luzern die Aberkennungsklage ab, soweit es darauf eintrat. Es stützte die Auffassung des Bezirksgerichts, wonach die Pächterin nicht hinreichend substanziiert habe, dass die geltend gemachten Forderungen aus IT-Unterhaltsarbeiten resultierten, zu deren Übernahme die Verpächterin vertraglich verpflichtet sei. Die pauschale Behauptung, der Verpächterin obliege die generelle Pflicht, für den Unterhalt der IT-Anlage und die Behebung von Mängeln zu sorgen, liess das Kantonsgericht nicht genügen. Zudem setze die Pächterin den überzeugenden Erwägungen des Bezirksgerichts nichts Substanziiertes entgegen. Generell bemängelte das Kantonsgericht die mangelnde Auseinandersetzung mit den Erwägungen des Bezirksgerichts, auch soweit es um die Verrechnungsforderung für die Erweiterungs- und Fertigstellungsarbeiten des Pachtobjekts im Zusammenhang mit dem WIR-Kredit ging. Zudem habe sich die Pächterin nicht rechtsgenüglich mit der Argumentation des Bezirksgerichts zu den Voraussetzungen einer Ersatzvornahme (entweder eine richterliche Ermächtigung oder eine vorgängige Mahnung an den Schuldner) auseinandergesetzt noch mit dem Vorhalt, die Notwendigkeit der konkreten Wartungsarbeiten müsse
begründet werden und ohne Nachweis einer einzigen Mängelrüge könne nicht auf eine antizipierte Weigerung der Beschwerdegegnerin geschlossen werden, zumal nicht ersichtlich sei, dass die Fr. 69'903.45 ausschliesslich für dringende IT-Probleme in Rechnung gestellt worden seien.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Pächterin dem Bundesgericht im Wesentlichen, das Urteil des Kantonsgericht vollständig aufzuheben und die Sache an das Bezirksgericht zurückzuweisen. Eventuell sei festzustellen, dass die Forderung, für die provisorische Rechtsöffnung erteilt worden sei, im Umfang von Fr. 82'089.80 nicht bestehe. Das Gesuch um Erteilung der aufschiebenden Wirkung wies das Bundesgericht mit Präsidialverfügung vom 22. Juni 2020 ab. Die Beschwerdegegnerin schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Denselben Antrag stellt das Kantonsgericht. Die Beschwerdeführerin hat unaufgefordert sowohl Bemerkungen zur Stellungnahme zur aufschiebenden Wirkung der Beschwerdegegnerin als auch zur Beschwerdeantwort eingereicht. Die Beschwerdegegnerin hat auf Gegenbemerkungen verzichtet.

Erwägungen:

1.
Nach Art. 55 Abs. 1 ZPO haben unter der Geltung der Verhandlungsmaxime die Parteien dem Gericht die Tatsachen darzulegen, auf die sie ihre Begehren stützen, und die Beweismittel anzugeben. Eine Tatsachenbehauptung hat nicht alle Einzelheiten zu enthalten. Es genügt, wenn die Tatsachen, die unter die das Begehren stützenden Normen zu subsumieren sind, in einer den Gewohnheiten des Lebens entsprechenden Weise in ihren wesentlichen Zügen oder Umrissen behauptet werden (BGE 136 III 322 E. 3.4.2 S. 328; Urteil des Bundesgerichts 4A 412/2019 vom 27. April 2020 E. 4.1). Ein solchermassen vollständiger Tatsachenvortrag wird als schlüssig bezeichnet, da er bei Unterstellung, er sei wahr, den Schluss auf die anbegehrte Rechtsfolge zulässt (zit. Urteil 4A 41 2/2019 E. 4.1 mit Hinweisen; vgl. auch BGE 127 III 365 E. 2b S. 368).

1.1. Die Behauptungs- und Substanziierungslast zwingt die damit belastete Partei nicht, sämtliche möglichen Einwände der Gegenpartei vorweg zu entkräften (Urteile des Bundesgerichts 4A 533/2019 vom 22. April 2020 E. 4.4.1; 4A 591/2012 vom 20. Februar 2013 E. 3.2 mit Hinweisen). Nur soweit der Prozessgegner den schlüssigen Tatsachenvortrag der behauptungsbelasteten Partei bestreitet, greift eine über die Behauptungslast hinausgehende Substanziierungslast. Die Vorbringen sind diesfalls nicht nur in den Grundzügen, sondern in Einzeltatsachen zergliedert so umfassend und klar darzulegen, dass darüber Beweis abgenommen oder dagegen der Gegenbeweis angetreten werden kann (BGE 144 III 519 E. 5.2.1.1 S. 523; 127 III 365 E. 2b S. 368 mit Hinweisen; vgl. zum Ganzen: Urteil des Bundesgerichts 4A 605/2019 vom 27. Mai 2020 E.4.1.1).

1.2. Bestreitungen sind so konkret zu halten, dass sich bestimmen lässt, welche einzelnen Behauptungen des Klägers damit bestritten werden; die Bestreitung muss ihrem Zweck entsprechend so konkret sein, dass die Gegenpartei weiss, welche einzelne Tatsachenbehauptung sie beweisen muss (vgl. Art. 222 Abs. 2 ZPO). Der Grad der Substanziierung einer Behauptung beeinflusst insofern den erforderlichen Grad an Substanziierung einer Bestreitung; je detaillierter einzelne Tatsachen eines gesamten Sachverhalts behauptet werden, desto konkreter muss die Gegenpartei erklären, welche dieser einzelnen Tatsachen sie bestreitet. Je detaillierter mithin ein Parteivortrag ist, desto höher sind die Anforderungen an eine substanziierte Bestreitung (BGE 141 III 433 E. 2.6 S. 438 mit Hinweisen).

2.
Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG aber, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116 mit Hinweis).

2.1. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f. mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117, 264 E. 2.3 S. 266). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).

2.2. Für eine Kritik am festgestellten Sachverhalt gilt das strenge Rügeprinzip von Art. 106 Abs. 2 BGG (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266 mit Hinweisen). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern die in E. 2.1 hiervor genannten Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90). Genügt die Kritik diesen Anforderungen nicht, können Vorbringen mit Bezug auf einen Sachverhalt, der vom angefochtenen Entscheid abweicht, nicht berücksichtigt werden (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18). Neue Vorbringen und Beweismittel sind nur zulässig, soweit erst der angefochtene Entscheid dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG), was wiederum näher darzulegen ist (BGE 139 III 120 E. 3.1.2 S. 123; 134 V 223 E. 2.2.1 S. 226; 133 III 393 E. 3 S. 395).

2.3. Das Bundesgericht ist keine letzte Appellationsinstanz, die von den Parteien mit vollkommenen Rechtsmitteln angerufen werden könnte.

2.3.1. Zur hinreichenden Begründung einer Sachverhaltsrüge genügt es daher nicht, dem Bundesgericht, ohne eine substanziierte Sachverhaltsrüge zu erheben, einfach eine eigene Version des Sachverhalts zu unterbreiten und das angefochtene Urteil als willkürlich oder offensichtlich unhaltbar zu bezeichnen. Es geht nicht an, in einer Beschwerde in Zivilsachen appellatorische Kritik an der Beweiswürdigung des kantonalen Gerichts zu üben und Ergänzungen bezüglich der tatsächlichen Feststellungen vorzunehmen, als ob dem Bundesgericht im Beschwerdeverfahren die freie Prüfung aller Tatfragen zukäme (BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266; 136 II 489 E. 2.8 S. 494).

2.3.2. Daher reicht es beispielsweise nicht aus, Teile der Klageschrift oder der Berufungsschrift in die Beschwerde an das Bundesgericht zu kopieren und zu behaupten, damit sei der geltend gemachte Anspruch entgegen der Auffassung der kantonalen Instanzen hinreichend substanziiert. Eine derartige Begründung trägt zu einer effizienten Justiz nichts bei (Botschaft vom 28. Februar 2001 zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001 4294 Ziff. 4.1.2.4 zu Art. 39 Abs. 2 E -BGG), denn das Bundesgericht müsste die Substanziierung umfassend überprüfen. In der Beschwerde wäre vielmehr aufzuzeigen, inwiefern Substanziierungsanforderungen gestellt werden, die zur Subsumierung des Sachverhalts unter die Bestimmungen des materiellen Rechts und mit Blick auf die Bestreitung der Prozessgegnerin zur Durchführung des Beweisverfahrens nicht notwendig sind (Urteil des Bundesgerichts 4A 709/2011 vom 31. Mai 2012 E. 1.4; vgl. BGE 108 II 337 E. 3 S. 341 f.; 133 III 153 E. 3.3 S. 162 mit Hinweisen). Ebensowenig genügt es, unter Hinweis auf die kantonalen Akten zu behaupten, dort sei ein Anspruch entgegen der Auffassung der Vorinstanz hinreichend substanziiert worden oder dort sei eine hinreichende Auseinandersetzung mit dem erstinstanzlichen
Entscheid erfolgt, so dass die Begründungsanforderungen im Berufungsverfahren erfüllt seien. In der Beschwerde ist vielmehr, sofern sich dies nicht aus dem angefochtenen Entscheid bereits ergibt, kurz zusammenzufassen, was im kantonalen Verfahren vorgebracht wurde, und mit Aktenhinweis darzulegen, wo es prozesskonform in das Verfahren eingeführt wurde. Als eigentliche Begründung der Rüge ist sodann darauf einzugehen, weshalb die Forderungen unter Berücksichtigung dieser Vorbringen als hinreichend substanziiert beziehungsweise die Begründungsanforderungen an die Berufung als erfüllt anzusehen sind (vgl. Urteil des Bundesgerichts 4A 11/2020 vom 18. August 2020 E. 2.3.2; zit. Urteil 4A 709/2011 E. 1.4).

3.
Die Beschwerde scheitert im Wesentlichen an den in E. 2.3.2 hiervor dargelegten Begründungsanforderungen.

3.1. Die Vorinstanz erachtete einerseits die Vorbingen der Beschwerdeführerin vor dem Bezirksgericht als nicht hinreichend substanziiert. Zudem beanstandete sie eine mangelnde Auseinandersetzung mit dem Entscheid des Bezirksgerichts.

3.1.1. Zur hinreichenden Begründung ihrer Rügen müsste die Beschwerdeführerin zunächst aufzeigen, dass sie sich entgegen den Feststellungen der Vorinstanz tatsächlich hinreichend mit dem erstinstanzlichen Entscheid auseinandergesetzt hat, oder darauf eingehen, inwiefern die Vorinstanz die Begründungsanforderungen überspannt hat. Genügte die Berufung den Begründungsanforderungen nicht, hat es mit dem erstinstanzlichen Urteil sein Bewenden, unabhängig davon, ob es in der Sache zutrifft. Daher muss die Beschwerdeführerin entweder darauf eingehen, inwiefern ihre im angefochtenen Entscheid festgestellten Vorbringen entgegen der Auffassung der Vorinstanz eine hinreichende Auseinandersetzung mit dem erstinstanzlichen Entscheid darstellen, oder sie muss in der Beschwerde unter präzisem Hinweis auf die Akten (ein pauschaler Verweis auf die Berufung genügt nicht) kurz darlegen, was - sofern entscheidrelevant - sie über das im angefochtenen Entscheid Festgestellte hinaus in der Berufung ausgeführt haben will und inwiefern dies eine hinreichende Auseinandersetzung mit dem erstinstanzlichen Urteil darstellt.

3.1.2. Sodann müsste sie in Bezug auf die Frage der hinreichenden Substanziierung analog vorgehen und entweder darlegen, inwiefern die im angefochtenen Entscheid festgestellten Vorbringen entgegen der Einschätzung der Vorinstanz eine hinreichende Substanziierung darstellen, oder aber unter präzisem Hinweis auf die Akten kurz zusammenfassen, was sie im erstinstanzlichen Verfahren über das im angefochtenen Entscheid Festgestellte hinaus ausgeführt hat und inwiefern dies als hinreichende Substanziierung anzusehen ist. Ferner müsste sie zur materiellen Ausschöpfung des Instanzenzuges (vgl. hierzu BGE 143 III 290 E. 1.1 S. 293; 134 III 524 E. 1.3 S. 527; je mit Hinweisen) aufzeigen, dass sie sich darauf schon im vorinstanzlichen Verfahren berufen hat, soweit sich dies nicht aus dem angefochtenen Entscheid oder ihren übrigen Ausführungen schon ergibt.

3.2. Die Beschwerdeführerin geht in ihrer Beschwerde zunächst auf die Verrechnungsforderungen für die Rechnungen der C.________ GmbH ein. Sie macht geltend, entgegen der Auffassung der Vorinstanz beschreibe sie in ihrer Klage, auf die sie an dieser Stelle der Beschwerde verweist, jede der vorgelegten Rechnungen kurz, jedoch ausreichend, so dass ersichtlich sei, welche Arbeiten diese konkret beträfen. Aus ihrer expliziten Geltendmachung im Zusammenhang mit der Wartungs- und Reparaturpflicht der Beschwerdegegnerin aus Ziff. 16 des Pachtvertrages sei zudem klar ersichtlich, dass sie alle diese Arbeiten der vertraglichen Pflicht der Beschwerdegegnerin zu Unterhalt und Reparatur zuordne. Damit seien diese Rechnungen genügend substanziiert. Sie macht sodann geltend, sie gehe in ihrer Berufung explizit auf die Kritik der ersten Instanz ein, die vorgelegten Rechnungen seien nicht selbsterklärend. In ihrer Berufung lege sie dar, bei der Pflicht der Beschwerdegegnerin zur Wartung des IT-Systems handle es sich nicht um eine Pflicht zur Mängelbehebung. Die Beschwerdegegnerin sei auch ohne Mangel verpflichtet, das IT-System jederzeit zu warten und in einem gebrauchstauglichen Zustand zu halten. Sie habe dafür zu sorgen, dass das IT-System gar
nicht mangelhaft werde. Da die vorgelegten Rechnungen zweifelsfrei die Wartung des IT-Systems beträfen, sei die Beschwerdeführerin nicht verpflichtet gewesen, jede einzelne Rechnung detailliert zu erklären, da diese Rechnungen eben selbsterklärend seien. Sobald es um die Wartung des IT-Systems im weiteren Sinne gehe, sei die Beschwerdegegnerin als Verpächterin zur Übernahme der Kosten verpflichtet.

3.2.1. Die Beschwerdeführerin behauptet zwar mit Aktenhinweis, sie habe jede der vorgelegten Rechnungen kurz, jedoch ausreichend beschrieben, so dass ersichtlich sei, welche Arbeiten diese konkret beträfen. Sie legt vor Bundesgericht aber nicht dar, welche Angaben zu den einzelnen Rechnungen sie an der Stelle, auf die sie verweist, gemacht haben will und inwiefern diese Angaben genügen, um zu erkennen, welche Arbeiten die Rechnungen betrafen. Da sich dies auch aus dem angefochtenen Entscheid nicht ergibt, fehlt es bereits insoweit an einer hinreichenden Begründung.

3.2.2. Dass die vorgelegten Rechnungen zweifelsfrei die Wartung betrafen, ist sodann eine blosse Behauptung der Beschwerdeführerin. Woraus sich dies zweifelsfrei erschliesst, wird in der Beschwerde nicht aufgezeigt und ergibt sich nicht aus dem angefochtenen Entscheid. Auch insoweit ist die Beschwerde nicht hinreichend begründet.

3.3. Auch in Bezug auf die Verrechnungsforderung aus IT-Rechnungen der D.________ AG tritt die Beschwerdeführerin dem Vorwurf entgegen, sie habe sich nicht substanziiert mit den erstinstanzlichen Erwägungen auseinandergesetzt. Sie habe in ihrer Berufung dargelegt, weshalb sich aus dem mit dieser Firma abgeschlossenen Service Level Agreement Leistungspflichten für die Beschwerdegegnerin ergäben. Da die Rechnungen die Wartung der IT-Anlage betreffen würden und die Beschwerdegegnerin ihrer vertraglichen Pflicht nicht nachgekommen sei, sei der Beschwerdeführerin gar keine andere Wahl geblieben, als ein Service Level Agreement in eigenem Namen abzuschliessen. Es könne keinen Unterschied machen, ob es beim Vertrag um einmalige oder wiederkehrende Leistungen gehe.

3.3.1. Bei diesen Ausführungen verweist die Beschwerdeführerin auf das Urteil des Kantonsgerichts sowie auf Klagebeilagen. Es fehlt aber der Hinweis, wo die entsprechenden Ausführungen in der Berufung erfolgt sein sollten. Bereits insoweit ist die Beschwerde nicht hinreichend begründet.

3.3.2. Selbst wenn man aber mit Blick auf den Verweis im angefochtenen Entscheid einen separaten Hinweis als entbehrlich betrachten wollte, nützt dies der Beschwerdeführerin nichts. Allein die Tatsache, dass eine Rechnung IT-Wartung oder Unterhalt betrifft, für den gemäss Vertrag die Beschwerdegegnerin zu sorgen hatte, bedeutet nicht, dass diese den entsprechenden Betrag zu übernehmen hat - ganz unabhängig von der Frage, ob die gesetzlichen oder allenfalls vertraglichen Voraussetzungen für eine Ersatzvornahme erfüllt sind. Denn nur soweit der von der Beschwerdeführerin abgeschlossene Wartungsvertrag denjenigen IT-Unterhalt abdeckt, zu dem sich die Verpächterin im Pachtvertrag verpflichtet hat, und die Verpächterin diesen Unterhalt vertragswidrig nicht leistet, kann sich die Frage nach einer zulässigen, von der Beschwerdegegnerin voll zu entschädigenden Ersatzvornahme stellen. Wird nicht im Einzelnen dargelegt, welche Leistungen im Rahmen des Wartungsvertrages erbracht wurden, kann nicht beurteilt werden, ob die Leistungen dem vertraglich Geschuldeten entsprechen oder allenfalls über das Geschuldete hinausgehen. Dass es sich beim Vertrag um Wartungsarbeiten handelt, bedeutet nicht zwingend, dass diese von der Beschwerdegegnerin
geschuldet waren. Soweit dies von der Beschwerdegegnerin bestritten wurde, hätte die Beschwerdeführerin einerseits substanziieren müssen, welches Mass an Wartung vertraglich geschuldet war, und andererseits, dass die gestützt auf den von ihr abgeschlossenen Vertrag erbrachten Leistungen diesem Mass entsprachen. Sonst kann die Beschwerdegegnerin nicht abschätzen, ob die Forderung der Beschwerdeführerin berechtigt ist. Denkbar wäre nämlich auch, dass die Beschwerdeführerin einen Wartungsvertrag abgeschlossen hat, der über das objektiv Notwendige oder das vertraglich Vereinbarte hinausgeht. Dass die Beschwerdeführerin insoweit hinreichende Angaben gemacht hat, ergibt sich weder aus ihrer Beschwerde noch zeigt sie dies in ihrer Berufung auf. Damit ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanz ihre Vorbringen als nicht hinreichend substanziiert und ihre Ausführungen in der Berufung als ungenügend betrachtet hat.

3.4. Auch in Bezug auf die Verrechnungsforderung im Zusammenhang mit dem WIR-Kredit beschränkt sich die Beschwerdeführerin im Wesentlichen darauf vorzubringen, mit dem Kredit seien Fertigstellungsarbeiten ausgeführt worden, die gemäss Ziff. 12 des Pachtvertrages eindeutig von der Beschwerdegegnerin hätten ausgeführt werden müssen. Sodann legt sie dar, warum entgegen der Auffassung der Vorinstanz klar ersichtlich sei, weshalb die von ihr angerufene Zeugin relevante Aussagen dazu hätte machen können, dass es sich um Fertigstellungsarbeiten gehandelt habe. Sie zeigt aber nicht rechtsgenüglich auf, was sie diesbezüglich in der Berufung ausgeführt haben will und inwiefern darin eine rechtsgenügliche Auseinandersetzung mit dem erstinstanzlichen Entscheid zu sehen ist. Auch diese Rüge ist nicht hinreichend begründet.

3.5. In Bezug auf das Recht zur Ersatzvornahme fasst die Beschwerdeführerin zwar zusammen, was sie als Auseinandersetzung mit dem erstinstanzlichen Entscheid vorgebracht haben will. Es fehlt aber wiederum an einer präzisen Angabe, wo die entsprechenden Ausführungen gemacht wurden. In der Sache macht sie geltend, sie habe sich sehr wohl zu den Voraussetzungen für eine gültige Ersatzvornahme geäussert, und zwar indem sie dargelegt habe, dass deren Vorliegen im konkreten Fall nicht notwendig gewesen sei. Denn die Beschwerdegegnerin sei zur Wartung des IT-Systems verpflichtet und diese Verpflichtung müsse bereits vor dem Vorliegen von konkreten Mängeln befolgt werden. Indem die Beschwerdegegnerin dieser Pflicht nicht nachgekommen sei, habe sich die Beschwerdeführerin gezwungen gesehen, dies selbst zu tun. Damit habe sie ausreichend dargelegt, weshalb die formellen Voraussetzungen für eine Ersatzvornahme im konkreten Fall nicht hätten gegeben sein müssen.
Der Beschwerdeführerin kann nicht gefolgt werden. Zwar kann eine Pflicht zur Wartung bestehen, auch wenn noch keine Mängel am System entstanden sind. Wurde die Wartung vertraglich zugesichert, kann mithin die fehlende Wartung für sich alleine schon einen Mangel darstellen. Allein aus dem Auftreten von Mängeln kann indessen weder zwingend auf eine mangelhafte Wartung geschlossen werden, noch darauf, dass die formellen Voraussetzungen für die Zulässigkeit einer Ersatzvornahme nicht eingehalten werden müssten. Treten konkrete Mängel auf, ist es unter dem Gesichtspunkt der Schadenminderungspflicht unter Umständen zwar geboten, direkt für die Schadensbehebung besorgt zu sein. So verhält es sich namentlich, wenn bei Beachtung der formellen Anforderungen nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge mit dem Eintritt eines höheren Schadens zu rechnen ist, oder die Beachtung der Anforderungen von Vornherein als sinnlos erscheint, weil ausgeschlossen werden kann, dass die Verpflichtete aufgrund einer Mahnung tätig würde. Auch ist denkbar, dass die Parteien vertraglich das Recht auf Ersatzvornahme zu Gunsten der Pächterin (Art. 288 Abs. 2 OR) vom Gesetz abweichend regeln. Mit ihren Ausführungen vor Bundesgericht zeigt die Beschwerdeführerin aber
nicht rechtsgenüglich auf, dass sie im kantonalen Verfahren Derartiges rechtzeitig hinreichend substanziiert behauptet hätte. Damit ist es nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz die diesbezüglichen Vorbringen der Beschwerdeführerin als unzulänglich erachtete.

4.
Insgesamt erhebt die Beschwerdeführerin keine stichhaltige, hinreichend begründete Rüge. Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mir Fr. 6'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Luzern, 1. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 26. Oktober 2020

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Luczak

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 55 Principio dispositivo e riserva del principio inquisitorio - 1 Le parti devono dedurre in giudizio i fatti su cui poggiano le loro domande e indicare i mezzi di prova.
¹	Le parti devono dedurre in giudizio i fatti su cui poggiano le loro domande e indicare i mezzi di prova.
²	Sono fatte salve le disposizioni di legge concernenti l'accertamento dei fatti e l'assunzione delle prove d'ufficio.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 222 Risposta - 1 Il giudice notifica la petizione al convenuto e gli assegna nel contempo un termine per presentare la risposta scritta.
¹	Il giudice notifica la petizione al convenuto e gli assegna nel contempo un termine per presentare la risposta scritta.
²	Alla risposta si applica per analogia l'articolo 221. Il convenuto deve specificare quali fatti, così come esposti dall'attore, riconosce o contesta.
³	Il giudice può ingiungere al convenuto di limitare la risposta a singole questioni o a singole conclusioni (art. 125).
⁴	Il giudice notifica la risposta all'attore.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 39 Recapito - 1 Le parti devono comunicare al Tribunale federale il loro domicilio o la loro sede.
¹	Le parti devono comunicare al Tribunale federale il loro domicilio o la loro sede.
²	Possono inoltre indicare un recapito elettronico e consentire che le notificazioni siano fatte loro per via elettronica.12
³	Le parti domiciliate all'estero devono designare un recapito in Svizzera. Se non ottemperano a tale incombenza, le notificazioni loro destinate possono essere omesse o avvenire mediante pubblicazione in un foglio ufficiale.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 288 - 1 Le disposizioni in materia di locazione (art. 258 e 259a-259i) sono applicabili per analogia se:
¹	Le disposizioni in materia di locazione (art. 258 e 259a-259i) sono applicabili per analogia se:
^a	il locatore non consegna la cosa nel momento pattuito o la consegna con difetti;
^b	sopravvengono difetti della cosa che non sono imputabili all'affittuario né sono a suo carico, oppure questi è turbato nell'uso pattuito della cosa.
²	Sono nulle le clausole che derogano a svantaggio dell'affittuario previste in:
^a	contratti sotto forma di condizioni generali preformulate;
^b	contratti concernenti l'affitto di locali d'abitazione o commerciali.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.