4A_12/2010 - 2010-02-25 - Droit des contrats

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 12/2010

Urteil vom 25. Februar 2010
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly,
Bundesrichterin Kiss,
Gerichtsschreiberin Feldmann.

Parteien
A.________,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Fürsprecher Hans-Willy Balmer,

gegen

1. Erbengemeinschaft B.________, bestehend aus:
2. C.________,
3. D.________,
Beschwerdegegnerinnen,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Stéphane Vaucher.

Gegenstand
Mieterausweisung,

Beschwerde gegen den Entscheid des Obergerichts
des Kantons Bern, Appellationshof, 1. Zivilkammer,
vom 11. Dezember 2009.
Sachverhalt:

A.
A.________ (Beschwerdeführerin) mietete ab 1. August 2002 eine 1-Zimmerwohnung an der E.________strasse 55 in Bern. Im Mietvertrag wurde als Vermieterschaft die Eigentümerschaft gemäss Grundbuchauszug, als deren Vertreterin die X.________ AG (nachfolgend "Liegenschaftsverwaltung") angegeben. Nach diversen Mahnungen wegen Zahlungsverzugs, nach einer im September 2008 per Ende November 2008 ausgesprochenen Kündigung, deren Gültigkeit noch nicht rechtskräftig beurteilt wurde, sowie nach einer unbestrittenermassen ungültigen Kündigung am 18. Februar 2009 setzte die Liegenschaftsverwaltung der Beschwerdeführerin am 23. Februar 2009 eine Frist von 30 Tagen an zur Begleichung des Zahlungsausstands "Miete/Schadenersatz Februar 2009" von Fr. 713.--. Nachdem innert dieser Frist keine Zahlung eingegangen war, kündigte die Liegenschaftsverwaltung das Mietverhältnis am 9. April 2009 per 31. Mai 2009.

B.
Im Mai 2009 focht die Beschwerdeführerin diese Kündigung beim Mietamt der Stadt Bern an, das die Kündigung mit Entscheid vom 13. August 2009 als gültig erachtete. Am gleichen Tag stellten D.________, C.________ und die Erbengemeinschaft B.________, bestehend aus: D.________ und C.________ (Beschwerdegegnerinnen) ein Exmissionsgesuch, mit dem sie beantragten, die Beschwerdeführerin zu verpflichten, das Mietobjekt zu räumen und zu verlassen. Im September 2009 reichte die Beschwerdeführerin beim Gerichtskreis VIII Bern-Laupen Klage ein und beantragte die Feststellung der Nichtigkeit und Aufhebung der Kündigung vom 9. April 2009. Mit Verfügung des Gerichtspräsidenten 1 wurde das Anfechtungsverfahren dem Exmissionsrichter zum Entscheid zugewiesen und mit dem Verfahren betreffend Ausweisung vereinigt.

C.
Der Gerichtspräsident 1 als Exmissionsrichter stellte am 12. Oktober 2009 unter anderem fest, die Kündigung vom 9. April 2009 sei gültig, wies das Anfechtungsbegehren ab und verpflichtete die Beschwerdeführerin, die von ihr benützte Wohnung innert drei Tagen zu räumen und zu verlassen. Das Obergericht des Kantons Berns bestätigte auf Appellation der Beschwerdeführerin am 11. Dezember 2009 im Wesentlichen diesen Entscheid.

D.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Beschwerdeführerin dem Bundesgericht, die Nichtigkeit der Kündigung vom 9. April 2009 festzustellen. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Dem Gesuch um aufschiebende Wirkung, zu welchem sich die Beschwerdegegnerinnen vernehmen liessen, gab das Bundesgericht am 28. Januar 2010 statt. Weitere Vernehmlassungen wurden nicht eingeholt.

Erwägungen:

1.
Gemäss Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG ist die Beschwerde in Zivilsachen in mietrechtlichen Fällen nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens Fr. 15'000.-- beträgt. Bei einem Ausweisungsverfahren, bei dem auch die Gültigkeit der Kündigung streitig ist, bestimmt sich der Streitwert aufgrund der Miete, die für diejenige Dauer geschuldet ist, während welcher der Mietvertrag unter der Annahme, dass die Kündigung zu Recht angefochten wurde, zwingend weiter bestehen würde, bevor eine neue Kündigung ausgesprochen werden könnte (Urteil 4A 516/2007 vom 6. März 2008 E. 1.1; vgl. BGE 119 II 147 E. 1 S. 149). Da die Beschwerdeführerin bei einer Gutheissung der Anfechtung von einem dreijährigen Kündigungsschutz profitieren würde (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR), ist der Streitwert von Fr. 15'000.-- unter Berücksichtigung des monatlichen Mietzinses, der nach den Feststellungen der Vorinstanz mindestens Fr. 713.-- (bzw. Fr. 790.-- gemäss Mietvertrag) beträgt, erreicht.

2.
Da die Ausweisung eines Mieters im Kanton Bern gestützt auf Art. 326 Ziff. 2 des Gesetzes vom 7. Juli 1918 über die Zivilprozessordnung (BSG 271.1; ZPO) über den Erlass einer vorsorglichen Massnahme erfolgt und nach Art. 98 BGG mit Beschwerde gegen Entscheide über vorsorgliche Massnahmen nur eine Verletzung verfassungsmässiger Rechte gerügt werden kann, ist vorab zu prüfen, welche Rügegründe zulässig sind.

Gemäss Botschaft zum BGG sind unter vorsorglichen Massnahmen einstweilige Verfügungen zu verstehen, die eine rechtliche Frage so lange regeln, bis über sie in einem späteren Hauptentscheid definitiv entschieden wird. Mit der Beschränkung der Kognition soll verhindert werden, dass sich das Bundesgericht mehrmals mit identischen Fragen in derselben Angelegenheit zu befassen hat (s. Botschaft vom 28. Februar 2001 zur Totalrevision der Bundesrechtspflege, BBl 2001 S. 4336).

Ist wie im zu beurteilenden Fall sowohl ein Anfechtungsverfahren gegen eine ausserordentliche Kündigung als auch ein Ausweisungsverfahren hängig, wird die Rechtsetzungsbefugnis der Kantone (Art. 122 BV; Art. 274 OR) durch die prozessuale Sondervorschrift in Art. 274g OR eingeschränkt. Nach dessen Absatz 1 hat der Ausweisungsrichter beide Begehren endgültig und mit voller Kognition zu beurteilen. Seinem Entscheid kommt von Bundesrechts wegen materielle Rechtskraft zu (vgl. BGE 122 III 92 E. 2c und 2d S. 94 f.). Es ergeht somit kein späterer Hauptentscheid, dessen Überprüfung durch das Bundesgericht unter dem Rügespektrum von Art. 95 - 97 BGG gewährleistet wäre (vgl. MARKUS SCHOTT, in: Basler Kommentar, Bundesgerichtsgesetz, N. 10 zu Art. 98 BGG). Deshalb findet Art. 98 BGG entgegen dem Hinweis der Vorinstanz in der Rechtsmittelbelehrung keine Anwendung. Die Beschwerdeführerin hat dies richtig erkannt, weshalb ihr aus der unrichtigen Rechtsmittelbelehrung kein Nachteil erwachsen ist (Art. 49 BGG).

3.
Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz habe die in Art. 274d Abs. 3 OR statuierte Untersuchungsmaxime verletzt. Das Exmissionsgesuch sei für die Beschwerdegegnerin 2 und 3 sowie - neu hinzugekommen - die Erbengemeinschaft B.________, bestehend aus den Beschwerdegegnerinnen, gestellt worden. Gemäss Grundbuchauszug seien diese je zu einem Drittel Eigentümer. Die Beschwerdeführerin habe sich an dieser Parteibezeichnung orientiert, während die erste Instanz die Erbengemeinschaft weggelassen habe. Die Vorinstanz habe auf Vermieterseite die Beschwerdegegnerinnen gemeinsam bildend die Erbengemeinschaft B.________ als Parteien bezeichnet. Die kantonalen Instanzen hätten sich ohne Begründung nicht an die Parteibezeichnung der Parteien gehalten und hätten von Amtes wegen Abklärungen darüber treffen müssen, aus welchen Personen sich die Erbengemeinschaft zusammensetze, zumal sie von sich aus eine Änderung der Parteibezeichnung vorgenommen hätten. Zu beachten sei, dass lediglich im Rubrum des Exmissionsgesuchs behauptet worden sei, die Erbengemeinschaft setze sich aus den Beschwerdegegnerinnen zusammen; der Beweis dafür sei weder erbracht noch angeboten worden.

3.1 Unter der Geltung der sozialpolitisch begründeten Untersuchungsmaxime hat der Richter zwar den Sachverhalt von Amtes wegen festzustellen (Art. 274d Abs. 3 Halbsatz 1 OR), doch wird der Untersuchungsgrundsatz insoweit erheblich eingeschränkt, als es Aufgabe der Parteien ist, dem Gericht das in Betracht kommende Tatsachenmaterial zu unterbreiten (Art. 274d Abs. 3 Halbsatz 2 OR). Das Gesetz sieht somit keine umfassende Untersuchungsmaxime vor. Vielmehr ist es auch bei Mietrechtsstreitigkeiten Sache der Parteien, bei der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts aktiv mitzuwirken (BGE 125 III 231 E. 4a S. 238 f. mit Hinweisen). Sie tragen die Verantwortung für die Ermittlung des Sachverhalts. Das Gericht hat lediglich seine Fragepflicht auszuüben, die Parteien auf ihre Pflicht zur Mitwirkung und Beweisführung hinzuweisen und sich über die Vollständigkeit der Behauptungen und Beweise zu versichern, wenn diesbezüglich ernsthafte Zweifel bestehen.

3.2 Das Urteil entfaltet gegenüber den im Rubrum erwähnten Parteien Rechtskraft. Während des gesamten Verfahrens wurden dieselben beiden Personen, nämlich die Beschwerdegegnerinnen, aufgeführt. Eine Erbengemeinschaft ist keine juristische Person, sondern eine Gemeinschaft aller Rechte und Pflichten bis zur Teilung der Erbschaft (Art. 602 Abs. 1 ZGB) und als solche nicht parteifähig (Vogel/Spühler, Grundriss des Zivilprozessrechts und des internationalen Zivilprozessrechts der Schweiz, 8. Aufl. 2006, S. 137). Den Prozess führen die natürlichen Personen, welche die Erbengemeinschaft bilden. Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, die Erbengemeinschaft könnte sich neben den Beschwerdegegnerinnen aus anderen Personen zusammensetzen, legt sie nicht dar, dass sie Entsprechendes vor den kantonalen Instanzen behauptet hätte. Damit ist ihr Vorbringen neu und unzulässig (Art. 99 Abs. 1 BGG) und war überdies die Vorinstanz trotz der Untersuchungsmaxime nach Art. 274d Abs. 3 OR nicht gehalten, weitere Abklärungen zu machen. Inwiefern sich eine allfällige Fehlbezeichnung zum Nachteil der Beschwerdeführerin ausgewirkt haben soll, legt sie nicht dar und ist nicht ersichtlich. Die beantragte Rückweisung zur Abklärung an die Vorinstanz dient
offensichtlich einzig der Verzögerung des Verfahrens. Auf derartige Vorbringen ist nicht einzutreten.

3.3 Die Beschwerdeführerin rügt sodann, sie habe vor den kantonalen Instanzen von der Gegenpartei die Edition eines Kontoauszugs über ihre Zahlungen verlangt, womit sie den Nachweis habe erbringen wollen, dass sie seit Beginn des Vertragsverhältnisses die geschuldeten Mietzinse immer pünktlich überwiesen habe. Die Vorinstanz hat indessen festgestellt, es sei in den Akten dokumentiert, dass die Beschwerdeführerin die Mietzinse Februar, März und April 2009 weder fristgerecht noch in der geschuldeten Höhe entrichtet habe. Die Beschwerdeführerin legt nicht dar, inwiefern diese Feststellung offensichtlich unrichtig sein soll. Auch unter der Geltung der sozialen Untersuchungsmaxime ist das Gericht nicht verpflichtet, sämtliche denkbaren oder angebotenen Beweismittel abzunehmen, wenn es aufgrund der abgenommen Beweismittel seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür davon ausgehen kann, die weiteren Beweismittel seien nicht geeignet, an dieser Überzeugung etwas zu ändern. Die Rüge ist unbegründet.

3.4 Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Vorinstanz habe Art. 266l OR verletzt, wonach der Vermieter von Wohnräumen schriftlich mit einem vom Kanton genehmigten Formular kündigen muss. Es gehöre zu den Mindestanforderungen, dass die Parteien im Kündigungsformular namentlich genannt würden. In der Rubrik "Vermieter" stehe im verwendeten amtlichen Formular jedoch nur "Der Hauseigentümer vertreten durch X.________ AG". Damit sei dem Formerfordernis nicht Genüge getan und die Kündigung nach Art. 266o OR nichtig. Die Mieterschaft müsse wissen, wer Prozessgegner sei, wenn sie die Kündigung anfechten wolle. Dies müsse nicht die Vermieterschaft im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sein, da das Mietverhältnis bei einem Wechsel der Eigentümerschaft mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber übergehe, was der Mieter nicht zwingend erfahre. Auch im Mietvertrag sei die Vermieterschaft nicht namentlich genannt. Aufgrund der Untersuchungsmaxime hätte die Vorinstanz diesem Umstand von Amtes wegen Rechnung tragen müssen, um festzustellen, ob damit eine Formvorschrift verletzt worden sei, was sie unterlassen habe.
3.4.1 Gemäss Art. 9 Abs. 1 der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen vom 9. Mai 1990 (SR 221.213.11; VMWG) müssen folgende Angaben im amtlichen Formular enthalten sein: die Bezeichnung des Mietgegenstands, auf den sich die Kündigung bezieht (lit. a), der Zeitpunkt, auf den die Kündigung wirksam wird (lit. b), der Hinweis, dass der Vermieter die Kündigung auf Verlangen des Mieters begründen muss (lit. c), die gesetzlichen Voraussetzungen der Anfechtung der Kündigung und der Erstreckung des Mietverhältnisses (lit. d) sowie das Verzeichnis der Schlichtungsbehörden und ihre örtliche Zuständigkeit (lit. e). Nach dem Wortlaut von Art. 9 VMWG wird die namentliche Nennung des Vermieters nicht verlangt. In der Literatur wird zwar - wie die Beschwerdeführerin ausführt - die Meinung vertreten, eine gültige Kündigung müsse unter anderem auch die Bezeichnung der Person, welche die Kündigung ausspricht, enthalten (LACHAT/THANEI, Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, Rz. 25/8.2; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 4. Aufl. 2007, N. 2 zu Art. 266l OR; HIGI, Zürcher Kommentar, 1995, N. 121 Vorbemerkungen zu Art. 266 -266o OR). Allerdings wird es für zulässig erachtet, dass der Vermieter das Recht
zur Kündigung auf einen Dritten überträgt, der die Kündigung in dessen Namen ausspricht (Art. 32 Abs. 1 OR; vgl. HIGI, a.a.O., N. 69 ff. Vorbemerkungen zu Art. 266 -266o OR). Bei einer Stellvertretung muss für die gekündigte Partei nach den Grundsätzen des Vertrauensprinzips aus der Kündigung bzw. aus den weiteren Umständen dazu klar ersichtlich sein, dass der Kündigende als ermächtigter Vertreter des Vertragspartners handelt, da Kündigungen klare Verhältnisse voraussetzen und schaffen sollen (HIGI, a.a.O., N. 70 Vorbemerkungen zu Art. 266 -266o OR mit Hinweisen). Ist dem Mieter bekannt, dass die Liegenschaft von einer Verwaltung betreut wird oder musste ihm dies aufgrund der Umstände bekannt sein, wird der Hinweis auf das Vertretungsverhältnis als nicht nötig erachtet, zumal Art. 9 VMWG dies nicht verlange (SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3. Aufl. 2008, N. 28b zu Art. 266l -266o OR). Muss nicht auf das Vertretungsverhältnis hingewiesen werden bzw. genügt, dass der Mieter aus den Gesamtumständen das Vertretungsverhältnis erkennt (HIGI, a.a.O., N. 70 Vorbemerkungen zu Art. 266 -266o OR mit Hinweisen), folgt daraus, dass die Vermieterschaft auf dem amtlichen Formular in diesen Fällen nicht aufgeführt werden muss.
3.4.2 Im Mietvertrag wird als Vermieter "der Hauseigentümer gemäss Grundbucheintrag", vertreten durch die X.________ AG, aufgeführt; im Kündigungsformular steht "Der Hauseigentümer vertreten durch X.________ AG". Die Liegenschaftsverwaltung forderte die Beschwerdeführerin am 23. Februar 2009 denn auch zur Zahlung von "Miete/Schadenersatz" auf. Für die Beschwerdeführerin konnte daher kein Zweifel daran bestehen, dass die Kündigung vom ermächtigten Vertreter der Vermieterschaft ausging, weshalb es nicht erforderlich ist, die Vermieterschaft namentlich zu erwähnen. Das Argument der Beschwerdeführerin, der Eigentümer könne in der Zwischenzeit gewechselt haben, ist unbehelflich, da sich ein allfälliger neuer Eigentümer die Handlungen des Vertreters anrechnen lassen muss, wenn er den Mieter nicht in Kenntnis über den Eigentümerwechsel setzt und dieser davon ausgehen kann, das Vertretungsverhältnis bestehe nach wie vor. Auch diese Rüge ist unbegründet.

4.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG). Den Beschwerdegegnerinnen steht nur eine reduzierte Parteientschädigung zu, da lediglich eine Stellungnahme zum Gesuch um aufschiebende Wirkung eingeholt wurde.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerinnen für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Bern, Appellationshof, 1. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 25. Februar 2010
Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Die Gerichtsschreiberin:

Klett Feldmann

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 122 Droit civil - 1 La législation en matière de droit civil et de procédure civile relève de la compétence de la Confédération.
¹	La législation en matière de droit civil et de procédure civile relève de la compétence de la Confédération.
²	L'organisation judiciaire et l'administration de la justice en matière de droit civil sont du ressort des cantons, sauf disposition contraire de la loi.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 122 Droit civil - 1 La législation en matière de droit civil et de procédure civile relève de la compétence de la Confédération.
¹	La législation en matière de droit civil et de procédure civile relève de la compétence de la Confédération.
²	L'organisation judiciaire et l'administration de la justice en matière de droit civil sont du ressort des cantons, sauf disposition contraire de la loi.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 602 - 1 S'il y a plusieurs héritiers, tous les droits et obligations compris dans la succession restent indivis jusqu'au partage.
¹	S'il y a plusieurs héritiers, tous les droits et obligations compris dans la succession restent indivis jusqu'au partage.
²	Les héritiers sont propriétaires et disposent en commun des biens qui dépendent de la succession, sauf les droits de représentation et d'administration réservés par le contrat ou la loi.
³	À la demande de l'un des héritiers, l'autorité compétente peut désigner un représentant de la communauté héréditaire jusqu'au moment du partage.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266^l - 1 Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit.
¹	Le congé des baux d'habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit.
²	Le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton et qui indique au locataire la manière dont il doit procéder s'il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail.

SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 9 Congé - (art. 266l, al. 2, CO)
¹	La formule destinée à notifier au locataire le congé au sens de l'art. 266l, al. 2, CO doit indiquer:
^a	la chose louée sur laquelle porte le congé;
^b	la date à laquelle le congé sera effectif;
^c	le fait que le bailleur doit motiver le congé si le locataire le demande;
^d	les conditions légales dans lesquelles le locataire peut contester le congé et demander la prolongation du bail (art. 271 à 273 CO);
^e	la liste des autorités de conciliation et leur compétence à raison du lieu.
²	Les cantons veillent à ce qu'un nombre suffisant de formules soit disponible dans les communes. A cette fin, ils peuvent déposer les formules établies par leurs soins auprès des secrétariats communaux.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266 - 1 Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue.
¹	Lorsque les parties sont convenues expressément ou tacitement d'une durée déterminée, le bail prend fin sans congé à l'expiration de la durée convenue.
²	Si le bail est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 32 - 1 Les droits et les obligations dérivant d'un contrat fait au nom d'une autre personne par un représentant autorisé passent au représenté.
¹	Les droits et les obligations dérivant d'un contrat fait au nom d'une autre personne par un représentant autorisé passent au représenté.
²	Lorsque au moment de la conclusion du contrat le représentant ne s'est pas fait connaître comme tel, le représenté ne devient directement créancier ou débiteur que si celui avec lequel il contracte devait inférer des circonstances qu'il existait un rapport de représentation, ou s'il lui était indifférent de traiter avec l'un ou l'autre.
³	Dans les autres cas, une cession de la créance ou une reprise de la dette est nécessaire en conformité des principes qui régissent ces actes.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.