Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 39/2023

Arrêt du 24 février 2023

IIe Cour de droit civil

MM. et Mme les Juges fédéraux Herrmann, Président,
Escher et Bovey.
Greffière : Mme Bouchat.

A.________,
représenté par Me Christian Chillà, avocat,
recourant,

contre

B.________,
p.a. Thierry Zumbach et Laura Jaatinen Fernandez,
intimée.

mainlevée provisoire de l'opposition,

recours contre l'arrêt de la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal vaudois du 23 novembre 2022
(KC22.008222-220906 173).

Considérant en fait et en droit :

1.

1.1. Par contrat de bail à loyer du 12 août 2021, B.________ a remis en location à A.________ un appartement de trois pièces sis à U.________ (VD) pour un loyer, payable d'avance au plus tard le premier jour du mois, de 1'350 fr., plus 80 fr. de forfait de chauffage, d'eau chaude et d'autres frais accessoires, et 15 fr. de forfait pour le détartrage du boiler.

1.2. Sur réquisition de B.________, un commandement de payer a été notifié le 3 janvier 2022 à A.________, dans la poursuite n° xxx, pour un montant de 6'502 fr. 50, plus intérêt à 5 % dès le 1er septembre 2021. La cause de l'obligation était ainsi décrite : " Bail à loyer d'un appt au 3ème étage de l'immeuble sis U.________, Loyers impayés 15.08.2021 - 31.12.2021 ".

A.________ a formé opposition totale.

Le 28 février 2022, B.________ a requis du Juge de paix du district de l'Ouest lausannois la mainlevée provisoire de l'opposition pour la somme de 6'502 fr. 50, frais judiciaires et dépens à la charge du poursuivi.

Par prononcé non motivé du 13 mai 2022, dont les motifs ont été adressés aux parties le 8 juillet suivant, le juge de paix a notamment rejeté la requête de mainlevée.

Statuant sur le recours formé par B.________ le 21 juillet 2022, la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal vaudois a réformé le prononcé en ce sens notamment que l'opposition formée par A.________ est provisoirement levée à concurrence de 6'502 fr. 50.

1.3. Agissant le 13 janvier 2023 par les voies du recours en matière civile et du recours constitutionnel subsidiaire au Tribunal fédéral, A.________ conclut en substance à la réforme de l'arrêt cantonal en ce sens que son opposition au commandement de payer est maintenue.

Il requiert également l'assistance judiciaire.

B.________ n'a pas été invitée à déposer des observations.

2.
Le recours est dirigé contre une décision finale (ATF 134 III 115 consid. 1.1), susceptible en principe du recours en matière civile (art. 72 al. 2 let. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
1    Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
2    Sont également sujettes au recours en matière civile:
a  les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
b  les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
b1  sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
b2  sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
b3  sur le changement de nom,
b4  en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
b5  en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
b6  les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
b7  ...
LTF, en relation avec l'art. 82
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 82 - 1 Le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire.
1    Le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire.
2    Le juge la prononce si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération.163
LP). La valeur litigieuse est cependant nettement inférieure à 30'000 fr. (art. 74 al. 1 let. b
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
1    Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
a  15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
b  30 000 francs dans les autres cas.
2    Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
a  si la contestation soulève une question juridique de principe;
b  si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
c  s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
d  s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
e  s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.
LTF; sur la limite de la valeur litigieuse déterminante, cf. arrêt 5A 872/2012 du 22 février 2013 consid. 1.1), vu le montant de la créance en poursuite. Or, contrairement à ce qu'affirme le recourant, la présente contestation ne soulève pas de question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
1    Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
a  15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
b  30 000 francs dans les autres cas.
2    Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
a  si la contestation soulève une question juridique de principe;
b  si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
c  s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
d  s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
e  s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.
LTF; sur cette notion, cf. notamment ATF 144 III 164 consid. 1 et les références). Savoir en effet si un contrat, qui est expressément subordonné au versement du premier loyer et à la constitution d'une garantie locative, peut néanmoins, si ces conditions ne sont pas remplies, justifier la mainlevée provisoire de l'opposition, ne saurait entrer dans cette définition. La question juridique des reconnaissances de dette conditionnelles, plus particulièrement suspensives, fait déjà l'objet de jurisprudence (arrêts 5A 873/2021 du 4 mars 2022 consid. 5.3.2 et les références; 5A 1015/2020 du 30 août 2021 consid. 3.2.2 et les références). Il ne s'agit en réalité que
d'une application à un cas d'espèce de principes déjà dégagés par le Tribunal fédéral (ATF 133 III 493 consid. 1.2).

Il s'ensuit que le recours constitutionnel subsidiaire est seul ouvert ici (art. 113 ss
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 113 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels contre les décisions des autorités cantonales de dernière instance qui ne peuvent faire l'objet d'aucun recours selon les art. 72 à 89.
LTF), étant précisé que le recourant, qui a agi en temps utile (art. 46 al. 1 let. c
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 46 Suspension - 1 Les délais fixés en jours par la loi ou par le juge ne courent pas:
1    Les délais fixés en jours par la loi ou par le juge ne courent pas:
a  du septième jour avant Pâques au septième jour après Pâques inclus;
b  du 15 juillet au 15 août inclus;
c  du 18 décembre au 2 janvier inclus.
2    L'al. 1 ne s'applique pas:
a  aux procédures concernant l'octroi de l'effet suspensif ou d'autres mesures provisionnelles;
b  à la poursuite pour effets de change;
c  aux questions relatives aux droits politiques (art. 82, let. c);
d  à l'entraide pénale internationale ni à l'assistance administrative internationale en matière fiscale;
e  aux marchés publics.19
, 100 al. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
1    Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
2    Le délai de recours est de dix jours contre:
a  les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
b  les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
c  les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
d  les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
3    Le délai de recours est de cinq jours contre:
a  les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
b  les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
4    Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
5    En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
6    ...96
7    Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.
et 117
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 117 Procédure de recours - Les art. 90 à 94, 99, 100, 102, 103, al. 1 et 3, 104, 106, al. 2, et 107 à 112 s'appliquent par analogie à la procédure du recours constitutionnel.
LTF), a succombé devant la juridiction précédente et dispose d'un intérêt juridique à l'annulation ou à la modification de la décision attaquée (art. 115
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 115 Qualité pour recourir - A qualité pour former un recours constitutionnel quiconque:
a  a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire et
b  a un intérêt juridique à l'annulation ou à la modification de la décision attaquée.
LTF), laquelle a de surcroît été rendue par un tribunal supérieur statuant sur recours (art. 75
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
1    Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
2    Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
a  une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
b  un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
c  une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.
et 114
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 114 Autorités précédentes - Les art. 75 et 86 relatifs aux autorités cantonales précédentes sont applicables par analogie.
LTF).

3.
Le recours constitutionnel peut être formé uniquement pour violation des droits constitutionnels (art. 116
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 116 Motifs de recours - Le recours constitutionnel peut être formé pour violation des droits constitutionnels.
LTF). Le Tribunal fédéral n'examine de tels griefs que s'ils ont été invoqués et motivés (art. 106 al. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
et 117
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 117 Procédure de recours - Les art. 90 à 94, 99, 100, 102, 103, al. 1 et 3, 104, 106, al. 2, et 107 à 112 s'appliquent par analogie à la procédure du recours constitutionnel.
LTF), c'est-à-dire expressément soulevés et exposés de façon claire et détaillée (ATF 136 I 332 consid. 2.1). Il n'entre pas en matière sur les critiques de nature appellatoire (ATF 133 II 396 consid. 3.2; arrêt 5D 171/2022 du 3 janvier 2023 consid. 5.2). Le recourant qui se plaint d'arbitraire ne saurait dès lors se borner à critiquer la décision attaquée comme il le ferait en instance d'appel, où l'autorité de recours jouit d'une libre cognition; il ne peut, en particulier, se contenter d'opposer sa thèse à celle de l'autorité cantonale, mais doit démontrer, par une argumentation précise, que cette décision est manifestement insoutenable. L'arbitraire prohibé par l'art. 9
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi.
Cst. ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution serait concevable, voire préférable; le Tribunal fédéral ne s'écarte de la décision attaquée que lorsque celle-ci est manifestement insoutenable, viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou heurte de manière choquante le sentiment de la justice ou de l'équité. Il
ne suffit pas que sa motivation soit insoutenable; encore faut-il qu'elle soit arbitraire dans son résultat (ATF 141 III 564 consid. 4.1 et les références).

4.

4.1. Le recourant reproche à l'autorité cantonale d'avoir considéré que l'intimée disposait de la qualité pour recourir contre le prononcé de première instance, alors que celle-ci ne s'était pas présentée à l'audience du juge de paix du 12 mai 2022.

4.2. En vertu du principe de l'épuisement des instances, le recours n'est ouvert qu'à l'encontre des décisions rendues par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 al. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
1    Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
2    Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
a  une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
b  un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
c  une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.
et 114 al. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 114 Autorités précédentes - Les art. 75 et 86 relatifs aux autorités cantonales précédentes sont applicables par analogie.
LTF), ce qui signifie que les voies de droit cantonales doivent avoir été non seulement utilisées sur le plan formel, mais aussi épuisées sur le plan matériel (ATF 146 III 203 consid. 3.3.4; 143 III 290 consid. 1.1 et les références). Lorsque l'autorité de dernière instance cantonale peut se limiter à examiner les griefs régulièrement soulevés, le principe de l'épuisement matériel des instances veut que les griefs soumis au Tribunal fédéral aient déjà été invoqués devant l'autorité précédente (arrêts 5A 564/2021 du 21 février 2022 consid. 2.3; 4A 40/2021 du 10 juin 2021 consid. 3.2 et les références, publié in SJ 2021 I p. 451).

4.3. En l'espèce, il ne résulte pas de l'arrêt attaqué, et le recourant ne prétend pas le contraire, que le grief relatif à l'absence de qualité pour recourir de l'intimée devant l'autorité cantonale aurait été présenté devant celle-ci. Faute de respecter le principe précité (art. 75 al. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
1    Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
2    Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
a  une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
b  un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
c  une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.
LTF), cette critique est irrecevable. A supposer que l'on puisse entrer en matière, elle devrait être rejetée; ni le créancier ni le débiteur n'ont l'obligation de comparaître à l'audience de première instance, l'art. 234 al. 2
SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors
CPC Art. 234 Défaut à l'audience des débats principaux - 1 En cas de défaut d'une partie, le tribunal statue sur la base des actes qui ont, le cas échéant, été accomplis conformément aux dispositions de la présente loi. Il se base au surplus, sous réserve de l'art. 153, sur les actes de la partie comparante et sur le dossier.
1    En cas de défaut d'une partie, le tribunal statue sur la base des actes qui ont, le cas échéant, été accomplis conformément aux dispositions de la présente loi. Il se base au surplus, sous réserve de l'art. 153, sur les actes de la partie comparante et sur le dossier.
2    En cas de défaut des deux parties, la procédure devient sans objet et est rayée du rôle. Les frais judiciaires sont répartis également entre les parties.
CPC n'étant pas applicable à la procédure de mainlevée (ABBET, in Abbet/Veuillet, La mainlevée de l'opposition, Commentaire des art. 79
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 79 - Le créancier à la poursuite duquel il est fait opposition agit par la voie de la procédure civile ou administrative pour faire reconnaître son droit. Il ne peut requérir la continuation de la poursuite qu'en se fondant sur une décision exécutoire qui écarte expressément l'opposition.
à 84
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 84 - 1 Le juge du for de la poursuite statue sur les requêtes en mainlevée.
1    Le juge du for de la poursuite statue sur les requêtes en mainlevée.
2    Dès réception de la requête, il donne au débiteur l'occasion de répondre verbalement ou par écrit, puis notifie sa décision dans les cinq jours.
LP, 2 e éd., 2022, no 91 ad art. 84
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 84 - 1 Le juge du for de la poursuite statue sur les requêtes en mainlevée.
1    Le juge du for de la poursuite statue sur les requêtes en mainlevée.
2    Dès réception de la requête, il donne au débiteur l'occasion de répondre verbalement ou par écrit, puis notifie sa décision dans les cinq jours.
LP et les références).

5.

5.1. La cour cantonale a relevé que contrairement à ce qu'avait considéré le juge de paix, le contrat de bail liait inconditionnellement les parties. En effet, le courrier adressé par la poursuivante au poursuivi le 28 juillet 2021 rappelait uniquement à celui-ci que le contrat de bail ne serait valablement conclu qu'une fois revêtu de la signature des deux parties, ce qui était d'ailleurs conforme à ce que prévoyait le texte du contrat lui-même. Quant au courrier du 12 août 2021, qui accompagnait l'envoi d'un exemplaire du contrat de bail, la poursuivante avait effectivement rappelé que " la remise des clés " était " subordonnée à la constitution de la garantie locative prévue dans [son ] contrat de bail et au paiement du premier loyer ". Ce faisant, la poursuivante n'avait pas subordonné l'entrée en vigueur du contrat à une quelconque condition, mais avait uniquement mis en exergue les obligations que le poursuivi devait exécuter en premier, conformément au contrat signé, à savoir le paiement d'avance du loyer convenu ainsi que la constitution, au plus tard au moment de l'entrée dans les locaux, d'une garantie locative. Elle a en outre considéré que le poursuivi ayant renoncé à prendre possession des locaux, alors que la
poursuivante avait pour sa part offert de les mettre à sa disposition, le contrat de bail et la formule officielle de notification de loyer valaient titre de mainlevée provisoire pour le montant du loyer mensuel arrêté à 1'445 francs. Elle a encore ajouté que le contrat étant entré en vigueur le 16 août 2021, prévoyait une première échéance au 30 septembre 2022; la résiliation anticipée du poursuivi n'était ainsi valable que pour cette date. Cela étant, si la poursuivante disposait d'un titre à la mainlevée pour les loyers dus pour la période du 16 août 2021 au 30 septembre 2022, elle ne réclamait que les loyers d'août à décembre 2021, ce qui représentait une somme de 6'502 fr. 50 ([4 x 1'445 fr.] + [1/2 x 1'445 fr.]), montant à concurrence duquel l'opposition formée par le poursuivi devait être provisoirement levée.

5.2.

5.2.1. Selon l'art. 82
SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP)
LP Art. 82 - 1 Le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire.
1    Le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire.
2    Le juge la prononce si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération.163
LP, le créancier dont la poursuite se fonde sur une reconnaissance de dette constatée par acte authentique ou sous seing privé peut requérir la mainlevée provisoire (al. 1); le juge la prononce si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblable sa libération (al. 2).

5.2.2. La procédure de mainlevée provisoire est une procédure sur pièces ( Urkundenprozess), dont le but n'est pas de constater la réalité de la créance en poursuite, mais l'existence d'un titre exécutoire. Le juge de la mainlevée provisoire examine seulement la force probante du titre produit par le créancier, sa nature formelle - et non la validité de la créance - et lui attribue force exécutoire si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblables ses moyens libératoires (ATF 145 III 160 consid. 5.1 et la référence; arrêt 5A 272/2022 du 4 août 2022 consid. 6.1.2 et les références).

5.2.3. Constitue une reconnaissance de dette au sens de cette disposition, en particulier, l'acte sous seing privé, signé par le poursuivi, d'où ressort sa volonté de payer au poursuivant, sans réserve ni condition, une somme d'argent déterminée, ou aisément déterminable, et exigible (ATF 145 III 20 consid. 4.1.1 et les références).

Un contrat écrit justifie en principe la mainlevée provisoire de l'opposition pour la somme d'argent incombant au poursuivi lorsque les conditions d'exigibilité de la dette sont établies et, en particulier dans les contrats bilatéraux, lorsque le poursuivant prouve avoir exécuté les prestations dont dépend l'exigibilité. Un contrat bilatéral ne vaut ainsi reconnaissance de dette que si le poursuivant a rempli ou garanti les obligations légales ou contractuelles exigibles avant le paiement dont il requiert le recouvrement, ou au moment de ce paiement, c'est-à-dire s'il a exécuté ou offert d'exécuter sa propre prestation en rapport d'échange (ATF 145 III 20 précité consid. 4.1.1 et les références).

5.2.4. Le juge de la mainlevée provisoire ne peut procéder qu'à l'interprétation objective du titre fondée sur le principe de la confiance (arrêts 5A 272/2022 précité consid. 6.1.3.2; 5A 595/2021 du 14 janvier 2022 consid. 6.2.1). Il ne peut toutefois prendre en compte que les éléments intrinsèques au titre, à l'exclusion des éléments extrinsèques qui échappent à son pouvoir d'examen (ATF 145 III 20 précité consid. 4.3.3; arrêt 5A 595/2021 précité consid. 6.2.1). Si le sens ou l'interprétation du titre de mainlevée invoqué est source de doutes ou si la reconnaissance de dette ne ressort que d'actes concluants, la mainlevée provisoire doit être refusée. La volonté de payer du poursuivi doit ressortir clairement des pièces produites, à défaut de quoi elle ne peut être déterminée que par le juge du fond (arrêt 5A 595/2021 précité consid. 6.2.1).

5.3. Le recourant fait valoir que l'appréciation de l'autorité cantonale serait arbitraire, en tant qu'elle considère que l'intimée n'aurait pas subordonné l'entrée en vigueur du contrat de bail à une quelconque condition, mais aurait uniquement mis en exergue les obligations qu'il devait, conformément au contrat signé, exécuter en premier. Selon lui, le texte du courrier du 12 août 2021 de l'intimée ne prêterait pas à interprétation et toute personne mise à sa place aurait compris que, tant que les deux conditions suspensives n'étaient pas réalisées, le contrat ne pouvait déployer ses effets. Ainsi, en niant le lien de connexité existant entre d'une part le paiement du premier loyer et d'autre part la constitution de la garantie et la remise de l'objet, l'autorité précédente serait selon lui parvenue à une conclusion arbitraire. Il ajoute que, quand bien même le contrat de bail aurait effectivement été conclu, celui-ci ne vaudrait pas titre de mainlevée, l'intimée ne lui ayant jamais remis les clés. Enfin, il allègue avoir renoncé de bonne foi à se présenter à l'état des lieux; faute d'avoir rempli les conditions précitées, il n'aurait de toute façon pas pu prendre possession de l'appartement.

5.4. Le recourant se borne en l'espèce à opposer sa propre appréciation à celle de l'autorité cantonale, sans démontrer, par une argumentation précise, que cette décision serait manifestement insoutenable. Il en va ainsi, lorsqu'en se référant notamment au courrier du 12 août 2021 de l'intimée, il expose que celle-ci aurait expressément subordonné l'entrée en vigueur du contrat de bail et la remise des clés aux deux conditions précitées. Tel est également le cas lorsqu'il expose que le texte clair dudit courrier ne prêterait pas à interprétation ou encore lorsqu'il explique les raisons qui l'auraient amené de bonne foi à renoncer à se présenter à l'état des lieux.

Pour le surplus, le raisonnement présenté par la cour cantonale est convaincant. Elle a clairement expliqué les raisons pour lesquelles elle a considéré que le contrat de bail liait inconditionnellement les parties. On ne décèle ainsi aucun arbitraire lorsqu'elle retient que le courrier du 28 juillet 2021 rappelle uniquement au recourant que le contrat de bail serait valablement conclu une fois revêtu de la signature des deux parties, comme le prévoit le texte du contrat lui-même, ou encore lorsqu'elle considère que celui du 12 août 2021 se contente de mettre en exergue les obligations que le recourant devait exécuter en premier, conformément au contrat signé. L'autorité précédente n'a pas non plus versé dans l'arbitraire en retenant que le contrat de bail valait titre de mainlevée provisoire, le recourant ayant renoncé à prendre possession des locaux en ne se présentant pas à l'état des lieux, alors que l'intimée avait, pour sa part, offert d'exécuter sa propre prestation.

6.
Au vu de ce qui précède, le recours en matière civile est irrecevable. Le recours constitutionnel subsidiaire est rejeté dans la mesure de sa recevabilité. Ces recours étant d'emblée dépourvus de chance de succès, la requête d'assistance judiciaire du recourant ne saurait être agréée (art. 64 al. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 64 Assistance judiciaire - 1 Si une partie ne dispose pas de ressources suffisantes et si ses conclusions ne paraissent pas vouées à l'échec, le Tribunal fédéral la dispense, à sa demande, de payer les frais judiciaires et de fournir des sûretés en garantie des dépens.
1    Si une partie ne dispose pas de ressources suffisantes et si ses conclusions ne paraissent pas vouées à l'échec, le Tribunal fédéral la dispense, à sa demande, de payer les frais judiciaires et de fournir des sûretés en garantie des dépens.
2    Il attribue un avocat à cette partie si la sauvegarde de ses droits le requiert. L'avocat a droit à une indemnité appropriée versée par la caisse du tribunal pour autant que les dépens alloués ne couvrent pas ses honoraires.
3    La cour statue à trois juges sur la demande d'assistance judiciaire. Les cas traités selon la procédure simplifiée prévue à l'art. 108 sont réservés. Le juge instructeur peut accorder lui-même l'assistance judiciaire si les conditions en sont indubitablement remplies.
4    Si la partie peut rembourser ultérieurement la caisse, elle est tenue de le faire.
LTF). Dans ces conditions, les frais judiciaires sont mis à sa charge (art. 66 al. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
1    En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
2    Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
3    Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
4    En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
5    Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.
LTF). Il n'est pas alloué de dépens à l'intimée qui n'a pas été invitée à déposer des observations et qui n'est au demeurant pas représentée par un avocat (art. 40 al. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 40 Mandataires - 1 En matière civile et en matière pénale, seuls ont qualité pour agir comme mandataires devant le Tribunal fédéral les avocats autorisés à pratiquer la représentation en justice en vertu de la loi du 23 juin 2000 sur les avocats14 ou d'un traité international.
1    En matière civile et en matière pénale, seuls ont qualité pour agir comme mandataires devant le Tribunal fédéral les avocats autorisés à pratiquer la représentation en justice en vertu de la loi du 23 juin 2000 sur les avocats14 ou d'un traité international.
2    Les mandataires doivent justifier de leurs pouvoirs par une procuration.
et 68 al. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
1    Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
2    En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
3    En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
4    L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
5    Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.
LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours en matière civile est irrecevable.

2.
Le recours constitutionnel subsidiaire est rejeté dans la mesure de sa recevabilité.

3.
La requête d'assistance judiciaire du recourant est rejetée.

4.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'500 fr., sont mis à la charge du recourant.

5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour des poursuites et faillites du Tribunal cantonal vaudois.

Lausanne, le 24 février 2023

Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Herrmann

La Greffière : Bouchat