B-4262/2010 - 2011-11-24 - encouragement au logement, à la construction et à accession à la propriété - Wohnbau- und Eigentumsförderung nach WEG (Mietzinskontrolle, Rechtsmissbrauch)

Bundesverwaltungsgericht
Tribunal administratif fédéral
Tribunale amministrativo federale
Tribunal administrativ federal

Abteilung II

B-4262/2010

Urteil vom 24. November 2011

Richterin Maria Amgwerd (Vorsitz),

Besetzung Richter Jean-Luc Baechler, Richterin Eva Schneeberger;

Gerichtsschreiber Roger Mallepell.

A.______ AG
Parteien
vertreten durch (...)
Beschwerdeführerin,

gegen

B.______ und C.______,

vertreten durch (...)

Beschwerdegegner,

Bundesamt für Wohnungswesen, Storchengasse 6, 2540 Grenchen 1,

Vorinstanz.

Wohnbau- und Eigentumsförderung nach WEG
Gegenstand
(Mietzinskontrolle, Rechtsmissbrauch).

Das Bundesverwaltungsgericht stellt fest,

dass die Eheleute A.______ und B.______ (nachfolgend: Mieter oder Beschwerdegegner) vom (...) bis (...) eine 4-Zimmer-Wohnung der A.______ AG (nachfolgend: Vermieterin oder Beschwerdeführerin) an der (...) in (...) bewohnten;

dass die Mietwohnungen dieser Siedlung gemäss Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz vom 4. Oktober 1974 (WEG; SR 843) verbilligt werden;

dass die Vermieterin die Mieterinnen und Mieter der Siedlung im November 2007 über geplante Sanierungsarbeiten informierte,

dass in der Folge auch die Wohnung der Mieter vollständig renoviert wurde, dies vom (...) bis (...);

dass die Rechtsvertreterin der Mieter die Vermieterin mit Schreiben vom 29. Dezember 2008 darauf aufmerksam machte, dass der Umbau ein Mangel im mietrechtlichen Sinne darstelle und erklärte, ihre Mandantschaft beharre auf der ihr zustehenden Mietzinsreduktion während der Umbauzeit;

dass die Mieter der Vermieterin im genannten Schreiben weiter mitteilen liessen, eine Rückerstattung in der Höhe von 60% eines Mietzinses als angemessen zu erachten, mithin Fr. 800.-;

dass die Vermieterin am 6. Januar 2009 einerseits antwortete, ohne Anerkennung einer Rechtspflicht Fr. 600.- zu Gunsten der Mieter zu überweisen;

dass die Vermieterin im Schreiben vom 6. Januar 2009 andererseits auf die Unterstellung des Mietobjekts unter das Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz verwies und erklärte, niemand könne Geld verschenken, weshalb die Vermieterin den Mietzins per 1. Oktober 2009 dem Lastenplan werde angleichen - sprich um Fr. 600.- auf Fr. 2'006.- - erhöhen müssen;

dass die Vermieterin darauf - wie in Aussicht gestellt - Fr. 600.- zu Gunsten der Mieter überwiesen hat;

dass die Vermieterin den Mietern mit Schreiben vom 2. Juni 2009 zudem - wie ebenfalls angekündigt - eine Erhöhung der Nettomiete per 1. Oktober 2009 gemäss Lastenplan um Fr. 600.- bekanntgegeben hat (von bisher Fr. 1'407.- auf Fr. 2'006.-);

dass die Mieter das Bundesamt für Wohnungswesen BWO (nachfolgend: Vorinstanz) mit Eingabe vom 23. Juni 2009 um Überprüfung dieser Mietzinserhöhung ersuchten;

dass sich die Mieter dabei auf den Standpunkt stellten, bei der nur ihnen gegenüber ausgesprochenen Mietzinserhöhung handle es sich zweifellos um eine Rache der Vermieterin, wobei es selbstverständlich völlig unangemessen sei, Fr. 600.- zu überweisen und im Gegenzug den Mietzins um monatlich Fr. 600.- zu erhöhen;

dass die Vorinstanz zunächst die Auffassung vertrat, der Aspekt der Racheerhöhung gehe als möglicher Anwendungsfall von Art. 2 Abs. 2 des Zivilgesetzbuches (SR 210, ZGB) bzw. als rein zivilrechtliche Frage über ihren Zuständigkeitsbereich hinaus, weshalb sie die Eingabe vom 23. Juni 2009 am 15. Juli 2009 zur Bearbeitung an die Schlichtungsbehörde für Mietsachen des (...) weiterleitete;

dass diese mit Beschluss vom 29. Oktober 2009 mangels sachlicher Zuständigkeit auf das Begehren der Mieter nicht eintrat und die Angelegenheit nach Eintritt der Rechtskraft an die Vorinstanz zurück überwies;

dass die Vorinstanz das Verfahren darauf weiterführte und die strittige Mietzinserhöhung auch unter dem Aspekt der Rechtsmissbräuchlichkeit prüfte;

dass die Vorinstanz die per 1. Oktober 2009 mitgeteilte Mietzinserhöhung mit Verfügung vom 10. Mai 2010 in Gutheissung des Begehrens der Mieter aufhob;

dass sie den Rachecharakter der Mietzinserhöhung in der Begründung als gegeben erachtete und zusammenfassend darauf schloss, die Vermieterin habe sich durch die - einzig an die Mieter gerichtete und offensichtlich als Reaktion auf die Ausübung von aus dem Mietvertrag fliessenden Rechten erfolgende - Mietzinserhöhung rechtsmissbräuchlich im Sinne von Art. 2 Abs. 2 ZGB verhalten, weshalb der Mietzinserhöhung die Wirkung zu entziehen sei;

dass die Vermieterin gegen diese Verfügung mit Eingabe vom 10. Juni 2010 Beschwerde beim Bundesverwaltungsgericht führt mit dem Antrag, die angefochtene Verfügung sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die mit Schreiben vom 2. Juni 2009 mit Wirkung auf den 1. Oktober 2009 angezeigte Mietzinserhöhung gültig sei, eventualiter sei die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen;

dass die Vorinstanz mit Vernehmlassung vom 14. Juli 2010 die Abweisung der Beschwerde beantragt und u.a. bekräftigt, bei der Mietzinserhöhung sei es nicht um die Erzielung eines angemessenen Ertrages, sondern offensichtlich um einen Racheakt zulasten einer nicht genehmen Mieterin gegangen;

dass die Beschwerdegegner mit Beschwerdeantwort vom 16. August 2010 auf Abweisung der Beschwerde schliessen;

dass die Beschwerdeführerin am 23. August 2010 ein Schreiben der Vorinstanz vom 28. Juni 2010 aus einem anderen Verfahren einreichte, welches die Widersprüchlichkeit der Argumentation der Vorinstanz aufzeige;

dass die Vorinstanz dazu am 10. September 2010 Stellung nahm, während die Beschwerdegegner auf eine Stellungnahme verzichteten;

dass die Beschwerdeführerin am 7. Oktober 2010 mitteilte, die Beschwerdegegner hätten das streitgegenständliche Mietverhältnis mit Wirkung auf den (...) gekündigt und seien zwischenzeitlich ausgezogen,

dass die Rechtsvertreterin der Beschwerdegegner den Auszug ihrer Mandanten per (...) am 21. Oktober 2010 bestätigte und zudem darauf hinwies, die Beschwerdeführerin habe die fragliche Wohnung per (...) wieder zum ursprünglichen monatlichen Nettomietzins von Fr. 1'407.- weitervermietet,

dass die Beschwerdeführerin die Weitervermietung zu diesem Nettomietzins mit Stellungnahme vom 15. November 2010 damit rechtfertigte, dass sich die neuen Mieter - welche von den Sanierungsarbeiten als bisherige Bewohner der Siedlung ebenfalls betroffen gewesen seien - im Gegensatz zu den Beschwerdegegnern an die Vereinbarung gehalten hätten, wonach ein Mieter keine Mietzinserhöhung nach dem Umbau zu gewärtigen habe, wenn er auf die ihm zustehende Mietzinsreduktion verzichten würde;

dass sich das Bundesverwaltungsgericht mit Urteil B-4258/2010 vom 18. Februar 2011 mit einer anderen Mietzinserhöhung der Beschwerdeführerin auseinanderzusetzen hatte;

dass das vorliegende Verfahren mit (am 19. April 2011 bestätigter) Zwischenverfügung vom 31. März 2011 sistiert wurde, weil die Beschwerdeführerin das genannte Urteil an das Bundesgericht weitergezogen hatte und ein präjudizieller Einfluss dieses Rechtsmittelverfahrens auf das vorliegende Verfahren absehbar war;

dass das Bundesgericht das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts B-4258/2010 vom 18. Februar 2011 am 23. August 2011 bestätigt hat (vgl. Entscheid des Bundesgerichts 2C_261/2011/LEB vom 23. August 2011);

dass die Sistierung des vorliegenden Verfahrens mit Verfügung vom 27. September 2011 aufgehoben und den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit gegeben wurde, sich zur präjudiziellen Wirkung der bundesgerichtlichen Darlegungen auf das vorliegende Verfahren zu äussern;

dass die Vorinstanz am 29. September 2011 erklärte, vollumfänglich an der Verfügung vom 10. Mai 2010 und ihren weiteren Ausführungen festzuhalten;

dass die Beschwerdeführerin am 6. Oktober 2011 u.a. geltend machte, das vorliegende Verfahren unterscheide sich im Sachverhalt wesentlich vom Entscheid des Bundesgerichts, habe die Beschwerdeführerin vorliegend doch etwa anders als im Parallelverfahren mit den Beschwerdegegnern eine Vereinbarung bezüglich der Mietzinserhöhung getroffen;

dass die Beschwerdegegner mit Eingabe vom 7. Oktober 2011 darauf schlossen, die Beschwerde sei mit der Begründung gemäss Entscheid des Bundesgerichts vom 23. August 2011 abzuweisen;

dass die Vorinstanz ihren Standpunkt mit Schreiben vom 19. Oktober 2011 nochmals bestätigte;

dass auf die dargelegten und weiteren Vorbringen der Verfahrensbeteiligten in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen wird, soweit sie rechtserheblich sind;

und zieht in Erwägung,

dass das Bundesverwaltungsgericht zur Prüfung der vorliegenden Beschwerde zuständig ist (Art. 31 , 32 und 33 Bst. d des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [VGG, SR 173.32], Art. 5 des Bundesgesetzes vom 20. Dezember 1968 über das Verwaltungsverfahren [VwVG, SR 172.021]; vgl. auch das Urteil des Bundesgerichts 2C.261/2011 vom 23. August 2011 E. 1.1);

dass die Beschwerdeführerin am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen hat und durch die angefochtene Verfügung besonders berührt ist;

dass die Beschwerdeführerin auch nach dem Auszug der Beschwerdegegner aus der Mietwohnung per (...) für die Periode ab der ersten Beanspruchung der Mietzinserhöhung bis zur Beendigung des Mietverhältnisses ein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung oder Änderung der angefochtenen Verfügung hat und somit zur Beschwerde legitimiert ist (Art. 48 VwVG);

dass Eingabefrist und -form gewahrt sind (Art. 50 Abs. 1 und Art. 52 Abs. 1 VwVG) und auf die Beschwerde somit einzutreten ist;

dass Mietzinse, welche aufgrund des Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz verbilligt werden, der Mietzinsüberwachung gemäss Art. 45 WEG durch die Vorinstanz unterliegen (Art. 54 Abs. 2 WEG; Art. 54 i.V.m. Art. 59 Abs. 5 des Bundesgesetzes vom 21. März 2003 über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum [Wohnraumförderungsgesetz, WFG; SR 842]; Art. 17 der Verordnung vom 30. November 1981 zum Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz [VWEG; SR 843.1]);

dass für die dem Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz unterstellten Wohnungen ein Mietzins- und Finanzierungsplan für 25 Jahre erstellt wird (Art. 21 Abs. 1 VWEG);

dass der Mieter den Mietzins sowie die Mietzinsanpassungen bei der Vorinstanz auf ihre Rechtmässigkeit überprüfen lassen kann (Art. 17a VWEG);

dass diese öffentlich-rechtliche Mietzinskontrolle die Anwendung der Bestimmungen über die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse nach Art. 269 ff . des Obligationenrechts vom 30. März 1911 (OR, SR 220) ausschliesst (Art. 253b Abs. 3 OR; vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C.261/2011 vom 23. August 2011 E. 1.1, mit Hinweis auf BGE 135 III 591 E. 4.2.1; Urteil des Bundesverwaltungsgerichts B-4258/2010 vom 18. Februar 2011, E. 2.3);

dass vorliegend unbestritten ist, dass die Erhöhung der Nettomiete per 1. Oktober 2009 von Fr. 1'407.- auf Fr. 2'006.- dem Mietzinsplan entspricht, d.h. der Mietzins auch nach der Erhöhung innerhalb des Mietzinsplans liegt;

dass nach dem Dafürhalten der Beschwerdeführerin für eine Anwendung des allgemeinen Rechtsmissbrauchsverbots unter diesen Umständen kein Raum verbleibt, und eine innerhalb des Mietzinsplans liegende Mietzinserhöhung per se nicht unter Berufung auf Art. 2 Abs. 2 ZGB angefochten werden kann;

dass einem Vermieter, der den Mietzinsplan einhält, zwar nicht vorgeworfen werden kann, er wolle einen missbräuchlich hohen Mietertrag erzielen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C.261/2011 vom 23. August 2011, E. 2.2);

dass das Bundesgericht im Urteil 2C.261/2011 vom 23. August 2011 in der Erwägung 2.2 ausgehend davon jedoch auch klarstellt, dass daraus entgegen der (auch in jenem Verfahren vertretenen) Ansicht der Beschwerdeführerin nicht geschlossen werden kann, eine Erhöhung des Mietzinses auf das maximale Niveau gemäss Mietzinsplan sei unter keinen Umständen rechtsmissbräuchlich oder willkürlich;

dass nach dem Bundesgericht durchaus Verhaltensweisen denkbar sind, die nicht das Erzielen eines missbräuchlich hohen Mietertrags, sondern die Verwirklichung von anderen, ebenfalls nicht schützenswerten Interessen bezwecken (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C.261/2011 vom 23. August 2011, E. 2.2);

dass die Beschwerdeführerin mit der Rüge, Art. 2 Abs. 2 ZGB sei bei innerhalb des Mietzinsplans liegenden Mietzinsanpassungen per se nicht anwendbar, somit nicht durchdringt (vgl. dazu ausführlich das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts B-4258/2010 vom 18. Februar 2011, E. 7);

dass das Urteil 2C.261/2011 des Bundesgerichts vom 23. August 2011 (vgl. E. 1.3) zudem bestätigt, dass das in Art. 2 Abs. 2 ZGB verankerte Rechtsmissbrauchsverbot als allgemeiner Rechtsgrundsatz auch im öffentlichen Recht gilt und von allen rechtsanwendenden Behörden im Rahmen ihrer Zuständigkeiten zu beachten und anzuwenden ist (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C.261/2011 vom 23. August 2011 E. 1.3, mit Hinweisen);

dass das Bundesgericht die Zuständigkeit der Vorinstanz zur Prüfung des Rechtsmissbrauchs als Verwaltungsbehörde davon ausgehend ausdrücklich anerkannt hat, dies unabhängig vom Umstand, ob der gemäss Mietzinsplan zulässige Mietzins durch die Mietzinserhöhung eingehalten wurde (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C.261/2011 vom 23. August 2011, E. 1.3; Urteil B-4258/2010 des Bundesverwaltungsgerichts vom 18. Februar 2011, E. 2);

dass nachfolgend zu prüfen ist, ob die Vorinstanz die vorliegend strittige Mietzinserhöhung zu Recht als rechtsmissbräuchlich im Sinne von Art. 2 Abs. 2 ZGB qualifiziert hat;

dass es sich bei der fraglichen Mietzinserhöhung nach der Einschätzung der Vorinstanz und der Beschwerdegegner um einen offensichtlichen Racheakt der Beschwerdeführerin handelte, welchem der Rechtsschutz zu verweigern sei;

dass die Beschwerdeführerin demgegenüber vorbringt, ihre Mietzinserhöhung könne keiner der in der Lehre und Rechtsprechung zum offenbaren Rechtsmissbrauch gebildeten Fallgruppen zugeordnet werden;

dass für die Beurteilung der Rechtsmissbräuchlichkeit einer bestimmten Verhaltensweise auf die konkreten Umstände des Einzelfalls abzustellen ist (vgl. BGE 129 III 493 E. 5.1 mit Hinweisen; Urteil des Bundesgerichts 5A_275/2011 vom 8. August 2011 E. 4.4);

dass das Urteil des Bundesgerichts 2C.261/2011 vom 23. August 2011 für die Beurteilung des vorliegenden Sachverhalts insofern nicht unmittelbar präjudizierend ist;

dass die Beschwerdeführerin entsprechend grundsätzlich zu Recht auf die Verschiedenartigkeit des vorliegend zu beurteilenden Sachverhalts hinweist;

dass das Bundesgericht im genannten Urteil indessen grundlegend klarstellt, dass die im vorliegenden Kontext gegebene Möglichkeit einer Mietzinsanpassung zu zweckfremden Zielen missbraucht wird und auf reiner Willkür beruht, wenn sie dazu verwendet wird, die andere Vertragspartei für rechtmässige Verhaltensweisen zu sanktionieren, namentlich dafür, dass sich ein Mieter gegen eine seines Erachtens unzulässige Mietzinserhöhung gewehrt hat (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C.261/2011 vom 23. August 2011, E. 2.3; ebenso das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts B-4258/2010 vom 18. Februar 2011, E. 7.2.3.2 und 7.2.4);

dass der offenbare Rechtsmissbrauch somit auch im vorliegenden Fall bejaht werden muss, falls die Beschwerdeführerin ihre Möglichkeit zur Anpassung des Mietzinses in der Tat dazu missbraucht hat, um die Beschwerdegegner dafür zu sanktionieren, dass sie am 29. Dezember 2008 eine Herabsetzung des Mietzinses verlangt haben, welche ihnen ihres Erachtens gestützt auf Art. 259 d OR zustand;

dass die Beschwerdeführerin der Vorinstanz am 14. Dezember 2009 aufforderungsgemäss einen Mieterspiegel eingereicht hatte, welcher bestätigte, dass die Beschwerdeführerin den Mietzins einzig zu Lasten der Beschwerdegegner erhöht hatte;

dass eine selektive Mietzinserhöhung nur gegenüber bestimmten Mietparteien nicht grundsätzlich als missbräuchlich bezeichnet werden kann, wenn diese Mietparteien einen signifikant überdurchschnittlichen Aufwand verursachen, z.B. durch Erhebung offensichtlich unbegründeter Eingaben (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C.261/2011 vom 23. August 2011 E. 2.3);

dass solche Vorwürfe gegenüber den Beschwerdegegnern aber nicht bestehen und die Beschwerdeführerin auch nicht behauptet, mit der vorliegenden Mietzinserhöhung einen entsprechenden Mehraufwand auf die Beschwerdegegner abwälzen zu wollen;

dass sich hingegen fragt, ob die Beschwerdeführerin die Mietzinserhöhung ausgesprochen hat, um über die Abgeltung der mit dem Umbau eingetretenen Wertvermehrung des Mietobjekts einen angemessenen Ertrag erwirtschaften zu können;

dass aufgrund der baulichen Veränderungen zwar durchaus ein gewisser Mehrwert der fraglichen Wohnung zu erwarten ist;

dass die Beschwerdeführerin aber weder je Angaben irgendwelcher Art zur konkreten Höhe eines solchen Mehrwertes gemacht, geschweige denn aufzuzeigen versucht hat, inwiefern der - kaum zufällig mit der einmaligen Rückerstattung von Fr. 600.- übereinstimmende - monatlich beanspruchte Pauschalbetrag der Sicherung eines angemessenen Ertrags gedient haben soll;

dass damit keinerlei glaubwürdigen Anhaltspunkte für einen solchen finanziellen Beweggrund der Beschwerdeführerin bestehen,

dass dies der Umstand noch verdeutlicht, dass eine Mietzinserhöhung einzig gegenüber den Beschwerdegegnern erfolgte, obwohl die Beschwerdeführerin verschiedenste Wohnungen wertvermehrend renoviert hat und gemäss eigenen Ausführungen aufgrund ihrer offenbar katastrophalen Finanzlage zwingend auf Mietzinserhöhungen angewiesen war (vgl. Beschwerde S. 4);

dass die Beschwerdeführerin darüber hinaus betont, den von den Sanierungsarbeiten betroffenen Mietern die Zusicherung gemacht zu haben, dass die wertvermehrenden Investitionen bei Verzicht auf eine Mietzinsherabsetzung für erlittene Einbussen zu keinem Mietzinsaufschlag (auch keinem verzögerten) führen werden (vgl. Eingabe vom 13. April 2011, Ziff. 3.1);

dass die Beschwerdeführerin diese Zusicherung gemäss ihren eigenen Ausführungen an eine einzige Bedingung geknüpft hat, nämlich dass die Mieter auf das ihnen zustehende Recht auf Mietzinsherabsetzung während der Bauzeit verzichten würden (vgl. Eingabe vom 6. Oktober 2011);

dass die Beschwerdeführerin weiter einräumt, dass jede Mietpartei, welche eine Mietzinsherabsetzung verlangt hätte, eine Mietzinserhöhung hätte gewärtigen müssen (vgl. Beschwerdeschrift S. 5 [Ziff. 4]);

dass in der Folge jedoch einzig die anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner auf einer Mietzinsherabsetzung für die Dauer der Bautätigkeit bestanden hätten, obwohl ihnen im Zeitpunkt des Begehrens offensichtlich gewesen sei, dass dies eine Mietzinserhöhung in viel höherem Umfang nach sich ziehen würde (vgl. Eingabe der Beschwerdeführerin vom 6. Oktober 2011);

dass die Beschwerdeführerin damit im Ergebnis zugesteht, den Mietzins der Beschwerdegegner erhöht zu haben, weil diese auf ihren berechtigten Mietzinsherabsetzungsanspruch nicht verzichtet hatten;

dass unabhängig davon auch das Schreiben der Beschwerdeführerin vom 6. Januar 2009 - welches die einmalige Rückerstattung von Fr. 600.- unmittelbar mit der Mietzinserhöhung verknüpft (vgl. im Sachverhalt) - bestätigt, dass die Mietzinserhöhung eine direkte Reaktion auf das Beharren der Beschwerdegegner auf der Mietzinsherabsetzung war;

dass entgegen der Beschwerdeführerin offensichtlich nicht davon ausgegangen werden kann, zwischen ihr und den Beschwerdegegnern sei bezüglich der Mietzinserhöhung stillschweigend eine Vereinbarung zustande gekommen (vgl. Eingabe der Beschwerdeführerin vom 6. Oktober 2011 Ziff. 3);

dass es die Beschwerdeführerin selber als "wirtschaftlich gesehen völlig widersinnig" bezeichnet, wenn sich eine Vertragspartei einzig aufgrund einer einmalig erhaltenen Mietzinsrückerstattung mit einer zeitlich unbefristeten Mietzinserhöhung in gleicher Höhe einverstanden erklären würde (vgl. Eingabe der Beschwerdeführerin vom 6. Oktober 2011 Ziff. 3);

dass die Beschwerdegegner die Bejahung eines entsprechenden Konsenses zu Recht als "ziemlich naiv" bezeichnen (vgl. Beschwerdeantwort vom 16. August 2010, S. 6),

dass nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr schon gar nicht von einer stillschweigenden Annahme der fraglichen Mietzinserhöhung durch die Beschwerdegegner im Sinne von Art. 6 OR ausgegangen werden kann;

dass die einseitige Ansage der Beschwerdeführerin - bei einem Verzicht der Mieterschaft auf eine Mietzinsherabsetzung für erlittene Einbussen während der Bauzeit trotz wertvermehrender Investitionen keine Mietzinserhöhung vorzunehmen - die Beschwerdegegner mithin zu nichts verpflichtete und namentlich deren Recht nicht einschränkte, gestützt auf Art. 259 d OR eine Herabsetzung des Mietzinses zu verlangen;

dass auch die Weitervermietung der fraglichen Wohnung zum ursprünglichen Nettomietzins nahelegt, dass die einzig zu Lasten der Beschwerdegegner ausgesprochene Mietzinserhöhung nicht aus einem finanziellen Beweggrund erfolgte;

dass der Einwand der Beschwerdeführerin - die neuen Mieter hätten sich im Gegensatz zu den Beschwerdegegnern an die Vereinbarung gehalten, wonach ein Mieter nach dem Umbau keine Mietzinserhöhung zu gewärtigen habe, wenn er auf die ihm zustehende Mietzinsreduktion verzichten würde - haltlos ist;

dass die Einforderung und Auswertung des Mieterspiegels durch die Vorinstanz im Übrigen entgegen der Beschwerdeführerin nicht zu beanstanden ist (vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts B-4258/2010 vom 18. Februar 2011 E. 8.3);

dass auch sonst nicht ersichtlich ist, inwieweit die Argumentation der Vorinstanz - etwa im Zusammenhang mit deren von der Beschwerdeführerin eingereichten Schreiben vom 28. Juni 2010 (vgl. im Sachverhalt) - widersprüchlich sein soll;

dass sich auch die weiteren Vorbringen der Beschwerdeführerin als nicht stichhaltig erweisen;

dass die Beschwerdeführerin ihre Möglichkeit zur Anpassung des Mietzinses im Ergebnis ohne jeden Zweifel dazu missbraucht hat, um die Beschwerdegegner dafür zu sanktionieren, dass sie am 29. Dezember 2008 eine Herabsetzung des Mietzinses verlangt haben, welche ihnen ihres Erachtens gestützt auf Art. 259 d OR zustand;

dass die Vorinstanz die strittige Mietzinserhöhung nach dem Ausgeführten zu Recht als rechtsmissbräuchlich im Sinne von Art. 2 Abs. 2 ZGB qualifiziert hat;

dass sich die Beschwerde vom 10. Juni 2010 demnach als unbegründet erweist und abzuweisen ist;

dass bei diesem Ausgang des Verfahrens die Kosten von Fr. 2'000.- der Beschwerdeführerin aufzuerlegen sind (Art. 63 Abs. 1 VwVG, Art. 1 ff . des Reglements vom 21. Februar 2008 über die Kosten und Entschädigungen vor dem Bundesverwaltungsgericht [VGKE, SR 173.320.2]);

dass den Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung zuzusprechen ist, wobei unter Berücksichtigung der gegebenen Umstände ein Betrag von Fr. 1'500.- angemessen erscheint (Art. 64 Abs. 1 VwVG, Art. 14 Abs. 2 VGKE).

Demnach erkennt das Bundesverwaltungsgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Verfahrenskosten von Fr. 2'000.- werden der Beschwerdeführerin auferlegt. Sie werden nach dem Eintritt der Rechtskraft des vorliegenden Urteils mit dem geleisteten Kostenvorschuss von Fr. 3'000 .- verrechnet. Der Restbetrag von Fr. 1'000.- ist der Beschwerdeführerin nach Eintritt der Rechtskraft zurückzuerstatten.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegner für das Beschwerdeverfahren mit Fr. 1'500.- (inkl. MWSt) zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil geht an:

- die Beschwerdeführerin (Gerichtsurkunde)

- die Beschwerdegegner (Gerichtsurkunde)

- die Vorinstanz (Gerichtsurkunde)

- das Eidgenössische Volkswirtschaftsdepartement (Gerichtsurkunde)

Die vorsitzende Richterin: Der Gerichtsschreiber:

Maria Amgwerd Roger Mallepell

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen nach Eröffnung beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten geführt werden (Art. 82 ff ., 90 ff. und 100 des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005 [BGG, SR 173.110]). Die Rechtsschrift ist in einer Amtssprache abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Der angefochtene Entscheid und die Beweismittel sind, soweit sie der Beschwerdeführer in Händen hat, beizulegen (Art. 42 BGG).

Versand:

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
¹	Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
²	L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.

SR 172.021 Loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA) PA Art. 5 - 1 Sont considérées comme décisions les mesures prises par les autorités dans des cas d'espèce, fondées sur le droit public fédéral et ayant pour objet:
¹	Sont considérées comme décisions les mesures prises par les autorités dans des cas d'espèce, fondées sur le droit public fédéral et ayant pour objet:
^a	de créer, de modifier ou d'annuler des droits ou des obligations;
^b	de constater l'existence, l'inexistence ou l'étendue de droits ou d'obligations;
^c	de rejeter ou de déclarer irrecevables des demandes tendant à créer, modifier, annuler ou constater des droits ou obligations.
²	Sont aussi considérées comme des décisions les mesures en matière d'exécution (art. 41, al. 1, let. a et b), les décisions incidentes (art. 45 et 46), les décisions sur opposition (art. 30, al. 2, let. b, et 74), les décisions sur recours (art. 61), les décisions prises en matière de révision (art. 68) et d'interprétation (art. 69).25
³	Lorsqu'une autorité rejette ou invoque des prétentions à faire valoir par voie d'action, sa déclaration n'est pas considérée comme décision.

SR 172.021 Loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA) PA Art. 48 - 1 A qualité pour recourir quiconque:
¹	A qualité pour recourir quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité inférieure ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est spécialement atteint par la décision attaquée, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	A également qualité pour recourir toute personne, organisation ou autorité qu'une autre loi fédérale autorise à recourir.

SR 172.021 Loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA) PA Art. 50 - 1 Le recours doit être déposé dans les 30 jours qui suivent la notification de la décision.
¹	Le recours doit être déposé dans les 30 jours qui suivent la notification de la décision.
²	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 172.021 Loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA) PA Art. 52 - 1 Le mémoire de recours indique les conclusions, motifs et moyens de preuve et porte la signature du recourant ou de son mandataire; celui-ci y joint l'expédition de la décision attaquée et les pièces invoquées comme moyens de preuve, lorsqu'elles se trouvent en ses mains.
¹	Le mémoire de recours indique les conclusions, motifs et moyens de preuve et porte la signature du recourant ou de son mandataire; celui-ci y joint l'expédition de la décision attaquée et les pièces invoquées comme moyens de preuve, lorsqu'elles se trouvent en ses mains.
²	Si le recours ne satisfait pas à ces exigences, ou si les conclusions ou les motifs du recourant n'ont pas la clarté nécessaire, sans que le recours soit manifestement irrecevable, l'autorité de recours impartit au recourant un court délai supplémentaire pour régulariser le recours.
³	Elle avise en même temps le recourant que si le délai n'est pas utilisé, elle statuera sur la base du dossier ou si les conclusions, les motifs ou la signature manquent, elle déclarera le recours irrecevable.

SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 45 Surveillance des loyers - 1 Les loyers abaissés en vertu de la présente loi sont soumis à une surveillance officielle jusqu'au remboursement complet des avances de la Confédération et de leurs intérêts et au minimum pendant 25 ans. Cette surveillance officielle peut prendre fin avant terme, à la remise des avances et des intérêts (art. 40) ou à la conclusion d'un contrat d'annulation de droit public.
¹	Les loyers abaissés en vertu de la présente loi sont soumis à une surveillance officielle jusqu'au remboursement complet des avances de la Confédération et de leurs intérêts et au minimum pendant 25 ans. Cette surveillance officielle peut prendre fin avant terme, à la remise des avances et des intérêts (art. 40) ou à la conclusion d'un contrat d'annulation de droit public.
²	Pendant la durée de la surveillance officielle, les loyers initiaux fixés par les autorités compétentes ne peuvent être modifiés que dans les limites des adaptations autorisées par le Conseil fédéral.

SR 843 Loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP) LCAP Art. 54 Office fédéral du logement - 1 La Confédération crée un Office fédéral du logement (office fédéral).
¹	La Confédération crée un Office fédéral du logement (office fédéral).
²	L'office fédéral est chargé de l'exécution de la présente loi en tant qu'elle relève de la Confédération.
³	Il coordonne les mesures d'exécution fédérales et cantonales.

SR 842 Loi fédérale du 21 mars 2003 encourageant le logement à loyer ou à prix modérés (Loi sur le logement, LOG) - Loi sur le logement LOG Art. 54 Contrôle des loyers - 1 Pendant la durée de l'aide fédérale, l'office contrôle les loyers des logements faisant l'objet de mesures d'encouragement relevant de la section 2.
¹	Pendant la durée de l'aide fédérale, l'office contrôle les loyers des logements faisant l'objet de mesures d'encouragement relevant de la section 2.
²	Les locataires peuvent demander un contrôle en tout temps. L'office tente d'obtenir un accord entre les deux parties. Si aucun accord ne peut être dégagé, il rend une décision.
³	La procédure devant l'office est gratuite; en cas de procédure abusive, la partie responsable peut être contrainte de prendre à sa charge tout ou partie des frais de procédure.
⁴	Les autorités de conciliation prévues par le code des obligations9 sont compétentes pour contrôler les frais accessoires.

SR 842 Loi fédérale du 21 mars 2003 encourageant le logement à loyer ou à prix modérés (Loi sur le logement, LOG) - Loi sur le logement LOG Art. 59 Dispositions transitoires - 1 Les demandes d'aide fédérale qui ont été déposées en vertu de la loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP)15 et qui n'ont pas fait l'objet d'une décision avant l'entrée en vigueur de la présente loi sont traitées selon le nouveau droit.
¹	Les demandes d'aide fédérale qui ont été déposées en vertu de la loi fédérale du 4 octobre 1974 encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (LCAP)15 et qui n'ont pas fait l'objet d'une décision avant l'entrée en vigueur de la présente loi sont traitées selon le nouveau droit.
²	Sur présentation d'une demande, l'aide fédérale prévue par la présente loi peut être également accordée pour les logements dont les travaux ont commencé à partir du 1er janvier 2003.
³	Les mandats de recherche attribués avant l'entrée en vigueur de la présente loi sont régis par la LCAP.
⁴	Dès l'entrée en vigueur de la présente loi, la Commission fédérale pour la construction de logements prévue à l'art. 55 LCAP est remplacée par la Commission fédérale du logement prévue à l'art. 49 de la présente loi.
⁵	Dès l'entrée en vigueur de la présente loi, les prescriptions sur le contrôle des loyers fixées à l'art. 54 s'appliquent aux litiges survenant dans le cadre de la LCAP. Les litiges portant sur les frais accessoires, qui sont déjà en cours de règlement à l'entrée en vigueur de la présente loi, sont réglés par l'office.
⁶	Dans le cadre de mesures d'assainissement financier, la Confédération peut honorer avant terme les cautionnements qu'elle a accordés pour des immeubles locatifs en vertu de la LCAP et renoncer à son droit de recours en tant que caution si:
^a	cela permet de réduire globalement les risques qu'elle encourt;
^b	les autres créanciers impliqués déclarent un abandon de créance substantiel;
^c	le propriétaire investit de nouveaux moyens pour le financement.

SR 843.1 Ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (OLCAP) OLCAP Art. 17 Surveillance des loyers - 1 En vertu de l'art. 45 de la loi, l'office exerce, si possible avec le concours des cantons, la surveillance des loyers qui ont bénéficié d'un abaissement.
¹	En vertu de l'art. 45 de la loi, l'office exerce, si possible avec le concours des cantons, la surveillance des loyers qui ont bénéficié d'un abaissement.
²	Le propriétaire est tenu de communiquer par écrit au locataire les loyers approuvés par l'office selon le plan de financement.
³	En cas de dépassement des loyers approuvés, ou de changement d'affectation, un délai de trois mois est imparti au propriétaire pour qu'il rembourse aux locataires les montants perçus en trop. L'office exigera, au profit des locataires, le remboursement de ces montants, y compris un intérêt calculé aux taux applicable aux hypothèques de deuxième rang.

SR 843.1 Ordonnance du 30 novembre 1981 relative à la loi fédérale encourageant la construction et l'accession à la propriété de logements (OLCAP) OLCAP Art. 21 Plan des loyers et plan de financement - 1 Le plan des loyers et le plan de financement sont établis pour vingt-cinq ans, de telle façon que, durant cette période, toutes les charges du propriétaire puissent être couvertes, les avances remboursées, intérêt compris, et 30 pour cent au plus des frais d'investissement amortis.
¹	Le plan des loyers et le plan de financement sont établis pour vingt-cinq ans, de telle façon que, durant cette période, toutes les charges du propriétaire puissent être couvertes, les avances remboursées, intérêt compris, et 30 pour cent au plus des frais d'investissement amortis.
²	Le loyer initial abaissé doit être fixé de manière que les conditions prévues à l'al. 1 puissent, en règle générale, être remplies en vingt-cinq ans, compte tenu d'une augmentation annuelle des loyers.
³	Les augmentations prévues dans le cadre du plan des loyers et du plan de financement peuvent être adaptées aux conditions du marché par l'office.27
⁴	Lorsque les circonstances le justifient, le plan des loyers et le plan de financement peuvent être prolongés en règle générale de cinq ans. Par la suite, les avances et les intérêts encore dus sont pris en charge par le propriétaire ou, si nécessaire, par la Confédération. Pour ce faire, on tiendra compte des conditions spécifiques du marché et de la situation particulière du propriétaire.28
^4bis	La Confédération peut, avant l'expiration de la période de 30 ans, remettre tout ou partie des avances et des intérêts encore dus dans les cas suivants:
^a	si, en raison des conditions du marché, le bénéficiaire de l'aide fédérale n'est manifestement pas en mesure de remplir ses obligations financières dans les 30 ans et que, dans l'ensemble, une remise est financièrement avantageuse pour la Confédération. À cet égard, il faut notamment tenir compte:
^a1	des loyers perçus par rapport au plan des loyers,
^a2	du temps restant pour la dette au titre de l'abaissement de base,
^a3	du nombre de logements vacants dans la commune où est situé le logement,
^a4	du besoin de rénovation,
^a5	des loyers comparatifs,
^a6	des éventuelles remises consenties par les partenaires de financement dans le cadre d'accords d'assainissement;
^b	dans le cadre d'une réalisation forcée, à condition que d'autres créanciers parties prenantes prennent des mesures pour réduire les pertes.29
⁵	Les prestations des cantons, des communes et d'autres tiers peuvent contribuer à un abaissement supplémentaire sans entraîner une réduction de l'aide fédérale.30

SR 172.021 Loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA) PA Art. 63 - 1 En règle générale, les frais de procédure comprenant l'émolument d'arrêté, les émoluments de chancellerie et les débours sont mis, dans le dispositif, à la charge de la partie qui succombe. Si celle-ci n'est déboutée que partiellement, ces frais sont réduits. À titre exceptionnel, ils peuvent être entièrement remis.
¹	En règle générale, les frais de procédure comprenant l'émolument d'arrêté, les émoluments de chancellerie et les débours sont mis, dans le dispositif, à la charge de la partie qui succombe. Si celle-ci n'est déboutée que partiellement, ces frais sont réduits. À titre exceptionnel, ils peuvent être entièrement remis.
²	Aucun frais de procédure n'est mis à la charge des autorités inférieures, ni des autorités fédérales recourantes et déboutées; si l'autorité recourante qui succombe n'est pas une autorité fédérale, les frais de procédure sont mis à sa charge dans la mesure où le litige porte sur des intérêts pécuniaires de collectivités ou d'établissements autonomes.
³	Des frais de procédure ne peuvent être mis à la charge de la partie qui a gain de cause que si elle les a occasionnés en violant des règles de procédure.
⁴	L'autorité de recours, son président ou le juge instructeur perçoit du recourant une avance de frais équivalant aux frais de procédure présumés. Elle lui impartit pour le versement de cette créance un délai raisonnable en l'avertissant qu'à défaut de paiement elle n'entrera pas en matière. Si des motifs particuliers le justifient, elle peut renoncer à percevoir la totalité ou une partie de l'avance de frais.101
^4bis	L'émolument d'arrêté est calculé en fonction de l'ampleur et de la difficulté de la cause, de la manière de procéder des parties et de leur situation financière. Son montant est fixé:
^a	entre 100 et 5000 francs dans les contestations non pécuniaires;
^b	entre 100 et 50 000 francs dans les autres contestations.102
⁵	Le Conseil fédéral établit un tarif des émoluments.103 L'art. 16, al. 1, let. a, de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral104 et l'art. 73 de la loi du 19 mars 2010 sur l'organisation des autorités pénales105 sont réservés.106

SR 173.320.2 Règlement du 21 février 2008 concernant les frais, dépens et indemnités fixés par le Tribunal administratif fédéral (FITAF) FITAF Art. 1 Frais de procédure - 1 Les frais de procédure devant le Tribunal administratif fédéral (tribunal) comprennent l'émolument judiciaire et les débours.
¹	Les frais de procédure devant le Tribunal administratif fédéral (tribunal) comprennent l'émolument judiciaire et les débours.
²	L'émolument judiciaire couvre les frais de photocopie des mémoires et les frais administratifs normaux, tels que les frais pour le personnel, les locaux et le matériel ainsi que les frais postaux, téléphoniques et de télécopie.
³	Les débours comprennent notamment les frais de traduction et les frais occasionnés par l'administration des preuves. Les frais de traduction ne sont pas facturés lorsqu'il s'agit de la traduction d'une langue officielle à une autre.

SR 172.021 Loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA) PA Art. 64 - 1 L'autorité de recours peut allouer, d'office ou sur requête, à la partie ayant entièrement ou partiellement gain de cause une indemnité pour les frais indispensables et relativement élevés qui lui ont été occasionnés.
¹	L'autorité de recours peut allouer, d'office ou sur requête, à la partie ayant entièrement ou partiellement gain de cause une indemnité pour les frais indispensables et relativement élevés qui lui ont été occasionnés.
²	Le dispositif indique le montant des dépens alloués qui, lorsqu'ils ne peuvent pas être mis à la charge de la partie adverse déboutée, sont supportés par la collectivité ou par l'établissement autonome au nom de qui l'autorité inférieure a statué.
³	Lorsque la partie adverse déboutée avait pris des conclusions indépendantes, les dépens alloués peuvent être mis à sa charge, dans la mesure de ses moyens.
⁴	La collectivité ou l'établissement autonome au nom de qui l'autorité inférieure a statué répond des dépens mis à la charge de la partie adverse déboutée en tant qu'ils se révéleraient irrécouvrables.
⁵	Le Conseil fédéral établit un tarif des dépens.107 L'art. 16, al. 1, let. a, de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral108 et l'art. 73 de la loi du 19 mars 2010 sur l'organisation des autorités pénales109 sont réservés.110

SR 173.320.2 Règlement du 21 février 2008 concernant les frais, dépens et indemnités fixés par le Tribunal administratif fédéral (FITAF) FITAF Art. 14 Calcul des dépens - 1 Les parties qui ont droit aux dépens et les avocats commis d'office doivent faire parvenir avant le prononcé un décompte de leurs prestations au tribunal.
¹	Les parties qui ont droit aux dépens et les avocats commis d'office doivent faire parvenir avant le prononcé un décompte de leurs prestations au tribunal.
²	Le tribunal fixe les dépens et l'indemnité des avocats commis d'office sur la base du décompte. A défaut de décompte, le tribunal fixe l'indemnité sur la base du dossier.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
^1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.