5A_129/2012 - 2012-08-22 - Diritto delle esecuzioni e del fallimento

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A 129/2012

Urteil vom 22. August 2012
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Escher, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichter von Werdt, Herrmann,
Gerichtsschreiber Zingg.

Verfahrensbeteiligte
X.________,
vertreten durch Rechtsanwältin Isabelle Schwander,
Beschwerdeführer,

gegen

Y.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Raphael Mullis,
Beschwerdegegner,

Betreibungsamt Z.________.

Gegenstand
Steigerungszuschlag,

Beschwerde gegen den Beschluss des Kantonsgerichts Schwyz, Beschwerdekammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibung und Konkurs, vom 30. Januar 2012.

Sachverhalt:

A.
Am 29. Februar 2008 versteigerte das Betreibungsamt Z.________ das im Eigentum von X.________ stehende Grundstück GB xxx. Die C.________ erhielt den Zuschlag für den Grundstücksteil A und Y.________ für den landwirtschaftlichen Grundstücksteil B (nunmehr GBBl yyyy). Eine von X.________ gegen den Steigerungszuschlag erhobene Beschwerde wurde vom Kantonsgericht Schwyz mit Beschluss vom 23. Dezember 2008 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war.

B.
Mit zwei Schreiben vom 25. Februar und 20. April 2010 gelangte X.________ an das Betreibungsamt Z.________ und ersuchte um Aufhebung des Steigerungszuschlags für den Grundstücksteil B. Zur Begründung führte er aus, dem Erwerber habe die erforderliche Bewilligung zum Erwerb des landwirtschaftlichen Grundstücks gefehlt. Das Betreibungsamt Z.________ reagierte nicht auf diese Eingaben.

C.
Am 9. Juni 2010 erhob X.________ beim Bezirksgerichtspräsidenten der March als unterer Aufsichtsbehörde Rechtsverweigerungsbeschwerde mit dem sinngemässen Antrag, das Betreibungsamt anzuweisen, mit beschwerdefähiger Verfügung über die Aufhebung des Steigerungszuschlags zu befinden. Am 9. September 2010 trat der Bezirksgerichtspräsident auf die Beschwerde nicht ein.

D.
D.a Dagegen erhob X.________ am 20. September 2010 Beschwerde beim Kantonsgericht Schwyz als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde. Er beantragte die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Feststellung, dass die Steigerung bzw. der Zuschlag des Grundstücksteils B aufzuheben sei. Mit Beschluss vom 25. November 2010 wies das Kantonsgericht die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat.
D.b Die von X.________ am 4. Januar 2011 dagegen erhobene Beschwerde in Zivilsachen wurde vom Bundesgericht am 28. März 2011 gutgeheissen und die Angelegenheit zu neuer Beurteilung an das Kantonsgericht zurückgewiesen (Urteil 5A 9/2011 vom 28. März 2011). Das Kantonsgericht wurde angehalten, das Verfahren für die Behandlung der Eingaben von X.________ zu bestimmen (Rechtsverweigerungsbeschwerde oder Revision) und abzuklären, ob Y.________ über eine Erwerbsbewilligung für das Grundstück B verfüge (E. 3 und 4 des genannten Urteils).
D.c In der Folge nahm das Kantonsgericht das Verfahren wieder auf und trat mit Verfügung vom 30. Mai 2011 auf die Beschwerde und ein allfälliges Revisionsgesuch nicht ein.
D.d Gegen diese Verfügung erhob X.________ am 10. Juni 2011 erneut Beschwerde an das Bundesgericht. Das Bundesgericht hiess die Beschwerde teilweise gut und wies die Angelegenheit nochmals zu neuer Beurteilung an das Kantonsgericht zurück (Urteil 5A 393/2011 vom 3. November 2011).
D.e Mit Beschluss vom 30. Januar 2012 wies das Kantonsgericht die Beschwerde ab, soweit es darauf eintrat.

E.
Am 8. Februar 2012 hat X.________ (Beschwerdeführer) ohne anwaltlichen Beistand vorsorglich Beschwerde an das Bundesgericht erhoben, die Beschwerdebegründung für später in Aussicht gestellt und um superprovisorische Erteilung der aufschiebenden Wirkung ersucht. Das Bundesgericht hat daraufhin bis zum Entscheid über dieses Gesuch alle Vollziehungsvorkehrungen untersagt.
Am 20. Februar 2012 hat der Beschwerdeführer, nunmehr vertreten durch Rechtsanwältin Isabelle Schwander, eine begründete Beschwerde in Zivilsachen eingereicht. Er beantragt, den Beschluss des Kantonsgerichts vom 30. Januar 2012 und die Steigerung vom 29. Februar 2008 des betroffenen Grundstücksteils aufzuheben. Eventualiter sei die Sache zur Neuentscheidung an das Kantonsgericht und subeventualiter an das Betreibungsamt Z.________ zurückzuweisen. Zudem ersucht er um unentgeltliche Rechtspflege und Verbeiständung für das bundesgerichtliche Verfahren.
Sowohl Y.________ (Beschwerdegegner) wie auch das Kantonsgericht haben sich dem Gesuch um aufschiebende Wirkung widersetzt. Das Betreibungsamt Z.________ hat sich nicht vernehmen lassen. Der Beschwerdegegner hat zudem verlangt, der Beschwerdeführer sei zur Sicherstellung einer allfälligen Parteientschädigung zu verpflichten, und er hat um Zustellung des Urteils 5A 9/2011 vom 28. März 2011 gebeten. Mit Präsidialverfügung vom 7. März 2012 ist der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuerkannt und das Sicherstellungsgesuch des Beschwerdegegners, soweit nicht gegenstandslos, abgewiesen worden. Zudem ist angeordnet worden, dem Beschwerdegegner eine Kopie des verlangten Urteils zuzustellen.
In der Sache widersetzen sich das Kantonsgericht, das Betreibungsamt Z.________ und der Beschwerdegegner der Beschwerde und sie beantragen in ihren Vernehmlassungen, auf sie nicht einzutreten bzw. sie abzuweisen (Vernehmlassungen vom 9., 11. und 16. Mai 2012).
Mit Eingabe vom 8. Juni 2012 hat der Beschwerdeführer um Akteneinsicht ersucht sowie darum, die Eingaben des Beschwerdegegners aus dem Verfahren zu weisen. Die kantonalen Akten sind der Anwältin des Beschwerdeführers zur Einsicht zugestellt und die bundesgerichtlichen Akten sind auf der Bundesgerichtskanzlei zur Einsicht aufgelegt worden. Nach Einsicht in die kantonalen Akten hat der Beschwerdeführer am 25. Juni 2012 eine weitere Eingabe eingereicht. Der Beschwerdegegner hat nach Erhalt derselben dem Bundesgericht am 12. Juli 2012 eine Beilage zukommen lassen und darum ersucht, die Eingabe vom 25. Juni 2012 aus dem Recht zu weisen. Der Beschwerdeführer hat sich daraufhin mit Eingabe vom 6. August 2012 erneut geäussert. Der Beschwerdegegner ist von dieser Eingabe in Kenntnis gesetzt worden.

Erwägungen:

1.
Die Beschwerde in Zivilsachen ist gegen den Entscheid der oberen Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen (Art. 75 BGG) unabhängig vom Streitwert zulässig (Art. 72 Abs. 2 lit. a und Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG). Sowohl die vorsorgliche Beschwerde vom 8. Februar wie auch die nachträgliche Begründung vom 20. Februar 2012 sind binnen Frist erfolgt (Art. 100 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 45 Abs. 1 BGG). Auf die Zulässigkeit der weiteren Eingaben der Beteiligten ist, soweit nötig, im Sachzusammenhang einzugehen.

2.
Hintergrund des vorliegenden Rechtsstreits ist die Frage, ob Y.________ über eine Erwerbsbewilligung gemäss Art. 61 ff . des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11) für das von ihm am 29. Februar 2008 ersteigerte landwirtschaftliche Grundstück verfügt (vgl. im Einzelnen die in dieser Sache ergangenen bundesgerichtlichen Urteile 5A 9/2011 vom 28. März 2011 und 5A 393/2011 vom 3. November 2011). Das Bundesgericht hat im letztgenannten Urteil festgehalten, dass nach damaligem Aktenstand keine Erwerbsbewilligung vorliege (E. 6.1), die Folgen für den Steigerungszuschlag jedoch noch offengelassen, da hierüber anhand der damaligen Kenntnisse nicht entschieden werden konnte (E. 6.2.1.3 und 6.2.3). In der Folge hat es die Angelegenheit an das Kantonsgericht zu neuer Beurteilung zurückgewiesen.
Im nunmehr angefochtenen Beschluss vom 30. Januar 2012 hat das Kantonsgericht ausgeführt, es habe nach der genannten Rückweisung den Ersteigerer Y.________ ins Verfahren einbezogen und ihn aufgefordert, eine Erwerbsbewilligung samt damaliger Gesuchstellung beizubringen. Y.________ habe daraufhin sowohl eine ergänzende Erwerbsbewilligung vom 6. Dezember 2011 als auch das Bewilligungsgesuch vom 26. Februar 2008 eingereicht. Der Beschwerdeführer habe sich zu diesen, ihm zugestellten Unterlagen nicht vernehmen lassen. Es sei somit erstellt, dass eine hinreichende Erwerbsbewilligung vorliege und das Bewilligungsverfahren noch vor der Versteigerung eingeleitet worden sei. Auf den Versteigerungszuschlag sei deshalb nicht zurückzukommen. Daran ändere nichts, dass die ergänzende Bewilligungsverfügung vom 6. Dezember 2011 noch nicht rechtskräftig sei.

3.
3.1 Umstritten ist die Stellung des Beschwerdegegners im Aufsichtsverfahren. Während der Beschwerdeführer dessen Beizug in das kantonale Verfahren kritisiert, bemängelt der Beschwerdegegner, vom Bundesgericht nicht bereits in die vorangegangenen bundesgerichtlichen Verfahren einbezogen worden zu sein.

3.2 Dass das Kantonsgericht Y.________ ins Verfahren einbezogen hat, verletzt kein Recht, da er von einer Aufhebung des Steigerungszuschlags direkt betroffen wäre (vgl. Art. 20a Abs. 2 Ziff. 4 SchKG). Insoweit ist es nunmehr auch angebracht, Y.________ in das bundesgerichtliche Verfahren einzubeziehen (vgl. Art. 102 Abs. 1 BGG). Frühere Urteile des Bundesgerichts sind nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens.

4.
4.1 Der Beschwerdeführer macht geltend, das Kantonsgericht sei weder unabhängig noch unparteiisch. Er rügt in diesem Zusammenhang Verletzungen von Art. 29 Abs. 1 und Art. 30 Abs. 1 BV sowie von Art. 6 Ziff. 1 EMRK. Er begründet dies unter anderem damit, dass das Kantonsgericht Absprachen mit dem Beschwerdegegner getroffen und es zudem das Verfahren auf Erteilung einer Erwerbsbewilligung an sich gezogen habe.

4.2 Der Beschwerdeführer wirft dem Kantonsgericht zwar Befangenheit vor, stellt aber kein Ablehnungsgesuch gegen einzelne (oder alle) Mitglieder des Gerichts oder gegen diejenigen Gerichtspersonen, die am vorinstanzlichen Verfahren mitgewirkt haben. Dies wäre erforderlich, um zu bestimmen, gegen welche Gerichtsperson sich der Vorwurf der Befangenheit richtet, der im Hinblick auf jede abgelehnte Gerichtsperson einzeln zu prüfen ist. Auf die entsprechenden Vorbringen des Beschwerdeführers ist folglich nicht einzutreten.
Im Übrigen findet sich im angefochtenen Beschluss kein Hinweis darauf, dass das Kantonsgericht das Verfahren auf Erteilung einer Erwerbsbewilligung an sich gezogen hätte. Das Kantonsgericht behält im Gegenteil die Anfechtung der ergänzenden Erwerbsbewilligung vor. Nach Darstellung der Parteien ist diese denn auch inzwischen am Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz angefochten worden.

5.
5.1 Der Beschwerdeführer rügt verschiedene Verletzungen des rechtlichen Gehörs. So habe das Kantonsgericht - in Missachtung einer Anweisung im Urteil 5A 9/2011 - nie begründet, wieso es überhaupt zuständig sei. Zuständig sei vielmehr das Betreibungsamt Z.________.

5.2 Diese Rüge ist unbegründet. In E. 6.2.1.1 des Urteils 5A 393/2011 hat sich das Bundesgericht zur Rechtsnatur des vorliegenden Verfahrens geäussert und festgehalten, es handle sich um eine Rechtsverweigerungs- oder -verzögerungsbeschwerde gegen das Untätigbleiben des Betreibungsamts (Art. 17 Abs. 3 SchKG). Die Zuständigkeit des Kantonsgerichts als obere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen ergibt sich somit ohne weiteres aus den gesetzlichen Bestimmungen (Art. 17 ff . SchKG). Es bestand für das Kantonsgericht somit kein Anlass, sich im angefochtenen Beschluss nochmals dazu zu äussern. Das Kantonsgericht war im Übrigen entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers auch nicht verpflichtet, die Angelegenheit zur Sachverhaltsabklärung an das Betreibungsamt zurückzuweisen. Es ist nicht zu beanstanden, wenn die Aufsichtsbehörde diejenigen Sachverhaltsabklärungen selber vornimmt, die ihr erst die Beurteilung erlauben, ob das Amt zu Recht untätig geblieben ist oder nicht.

5.3 Des Weiteren rügt der Beschwerdeführer, dass ihm das Kantonsgericht nicht von sich aus alle eingeholten Akten zugestellt habe. Erst am 6. Februar 2012, d.h. nach Erlass des angefochtenen Beschlusses, habe er Teile der Akten ohne Aktenverzeichnis erhalten. So habe er erst damals von Absprachen zwischen dem Beschwerdegegner und dem Kantonsgericht (Schreiben von Rechtsanwalt Mullis vom 30. November 2011 an das Landwirtschaftsamt) erfahren. Auch das Schreiben von Rechtsanwalt Mullis vom 14. Dezember 2011 und die Beilagen zum Brief desselben vom 12. Dezember 2011 habe er erst nachträglich erhalten. Gar nicht bekommen habe er die ergänzende Erwerbsbewilligung. In der Folge habe er sich zu alldem, insbesondere auch zum Beizug des Beschwerdegegners ins Verfahren, nicht äussern können.
5.4
5.4.1 Gemäss Art. 29 Abs. 2 BV haben die Parteien Anspruch auf rechtliches Gehör. Dieser Anspruch ist formeller Natur. Dessen Verletzung führt ungeachtet der materiellen Begründetheit des Rechtsmittels zur Gutheissung der Beschwerde und zur Aufhebung des angefochtenen Entscheids (BGE 137 I 195 E. 2.2 S. 197).
Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst insbesondere das Recht, von jedem Aktenstück und jeder dem Gericht eingereichten Stellungnahme Kenntnis zu nehmen und sich dazu äussern zu können (sog. Replikrecht; BGE 133 I 100 E. 4.3 ff. S. 102 ff. mit Hinweisen). Es steht in erster Linie der Partei und nicht dem Richter zu, darüber zu befinden, ob neu beigebrachte Unterlagen es rechtfertigen, dass hiezu Stellung genommen wird (Urteil 2D 77/2010 vom 19. Juli 2011 E. 2.2, in: SJ 2012 I S. 61).
Die Wahrnehmung des Replikrechts setzt voraus, dass jede dem Gericht eingereichte Stellungnahme oder Vernehmlassung den Beteiligten zugestellt wird, so dass sie entscheiden können, ob sie sich dazu äussern wollen oder nicht. Dies gilt unabhängig davon, ob in diesen Eingaben neue und erhebliche Gesichtspunkte enthalten sind oder nicht (BGE 137 I 195 E. 2.3.1 S. 197 mit Hinweisen). Es kann offenbleiben, ob sich diese Zustellpflicht auch auf andere Aktenstücke (insbesondere Beilagen zu den genannten Eingaben) bezieht (vgl. Urteil 2D 77/2010 vom 19. Juli 2011 E. 2.2, in: SJ 2012 I S. 61) oder ob sich das Gericht damit begnügen darf, die Beteiligten über den Beizug oder Erhalt neuer Akten zu informieren, damit sie gegebenenfalls ein Akteneinsichtsgesuch stellen können (vgl. BGE 132 V 387 E. 6.2 S. 391).
5.4.2 Gemäss dem angefochtenen Beschluss sind dem Beschwerdeführer die ergänzende Erwerbsbewilligung (Verfügung des Amts für Landwirtschaft vom 6. Dezember 2011) und das Bewilligungsgesuch vom 26. Februar 2008 zugestellt worden. Letzteres wird vom Beschwerdeführer nicht bestritten. Daran ändern seine Ausführungen nichts, wonach es sich dabei um ein Feststellungsgesuch und nicht um ein Gesuch um Erwerbsbewilligung handle, denn dies beschlägt nicht den Erhalt des Dokuments, sondern einzig dessen Qualifikation (dazu unten E. 5.5). Die Zustellung der ergänzenden Erwerbsbewilligung bestreitet er jedoch.
Den Akten des Kantonsgerichts lässt sich entnehmen, dass das Gericht dem Beschwerdeführer mit Schreiben vom 15. Dezember 2011 (act. 9) eine Kopie der Eingabe von Rechtsanwalt Mullis vom 12. Dezember 2011 (act. 5) sowie des Bewilligungsgesuchs vom 26. Februar 2008 (act. 8) zugestellt hat. In diesem Schreiben wurde zudem ausgeführt, der Beschwerdeführer habe die vom Beschwerdegegner eingereichte Verfügung des Landwirtschaftsamts vom 6. Dezember 2011 (d.h. die ergänzende Erwerbsbewilligung; act. 6/2 [zugleich Beilage 2 zu act. 5]) direkt zugestellt erhalten. Gemäss Mitteilungsanordnung in Ziff. 3.4 des Dispositivs dieser Verfügung müsste er sie tatsächlich direkt vom Landwirtschaftsamt erhalten haben. Am 2. Februar 2012 hat der Beschwerdeführer ein Akteneinsichtsgesuch gestellt; dieses erfolgte also nach Ausfällung des angefochtenen Beschlusses am 30. Januar 2012, aber vor Versand desselben am 6. Februar 2012. Mit Schreiben vom 6. Februar 2012 hat das Kantonsgericht dem Beschwerdeführer weitere Unterlagen in Kopie zugestellt, nämlich act. 2-4, 6/1, 6/3 und 7. Act. 2 ist die Aufforderung des Kantonsgerichts vom 17. November 2011 an den Beschwerdegegner, binnen Frist eine Erwerbsbewilligung des Landwirtschaftsamtes samt ursprünglichem
Gesuch beizubringen. Mit act. 3 (Schreiben vom 22. November 2011) hat das Kantonsgericht dem Beschwerdegegner Akten zugestellt. In act. 4 bittet der Beschwerdegegner um Fristverlängerung. Act. 6/1 und 6/3 sind Beilage 1 und 3 zur Eingabe des Beschwerdegegners vom 12. Dezember 2011 (act. 5). Bei act. 6/1 handelt es sich um ein Schreiben des Beschwerdegegners vom 30. November 2011 an das Landwirtschaftsamt (vgl. oben E. 5.3) und act. 6/3 enthält einen Beschwerdeverzicht des Beschwerdegegners hinsichtlich der Verfügung des Landwirtschaftsamts vom 6. Dezember 2011. Bei act. 7 handelt es sich um die Eingabe des Beschwerdegegners vom 14. Dezember 2011, mit der er das ursprüngliche Gesuch an das Landwirtschaftsamt vom 26. Februar 2008 (act. 8) aufforderungsgemäss dem Kantonsgericht eingereicht hat.
5.4.3 Dazu ist unter dem Aspekt der Wahrung des rechtlichen Gehörs Folgendes zu bemerken:
Zu denjenigen Unterlagen, die dem Beschwerdeführer am 15. Dezember 2011 zugestellt worden sind (act. 5 und 8), hätte er sich äussern können. Dies betrifft insbesondere auch die Frage des Beizugs des Beschwerdegegners in das Verfahren, denn dessen Teilnahme am Verfahren ist aus act. 5 ersichtlich. Der Beschwerdeführer hat keine solche Stellungnahme eingereicht. Hätte er eine Stellungnahme zu den ihm effektiv zugestellten Unterlagen einreichen wollen, so hätte er diese unverzüglich beantragen oder einreichen müssen. Andernfalls ist davon auszugehen, dass er darauf verzichtet hat (BGE 133 I 100 E. 4.8 S. 105 mit Hinweisen).
Im Schreiben vom 15. Dezember 2011 hat das Kantonsgericht ausdrücklich auf die Verfügung des Landwirtschaftsamtes vom 6. Dezember 2011 (act. 6/2) hingewiesen und ausgeführt, weshalb es sie dem Beschwerdeführer nicht zustellt. Ob der Beschwerdeführer diese Verfügung tatsächlich vom Landwirtschaftsamt erhalten hat, wie es gemäss Mitteilungsformel in der Verfügung der Fall sein müsste, mag offenbleiben. Jedenfalls durfte das Kantonsgericht angesichts der Mitteilungsformel annehmen, dass dies der Fall sein werde. Der Beschwerdeführer hätte nach Erhalt des Schreibens vom 15. Dezember 2011 genügend Zeit gehabt und es durfte von ihm nach Treu und Glauben erwartet werden, dass er sich an das Kantonsgericht wendet und sich nach dieser Verfügung erkundigt, sofern er sie tatsächlich nicht von anderer Seite erhalten hätte. Da das Aufsichtsverfahren von kurzen Fristen geprägt ist, hätte dies binnen kurzer Zeit geschehen müssen. Damit hätte er den - allfälligen - Mangel im Rahmen seiner prozessualen Sorgfaltspflichten im kantonalen Verfahren beheben können und ist insoweit mit seiner Rüge der Verletzung des rechtlichen Gehörs vor Bundesgericht nicht mehr zu hören (Urteil 5P.431/2003 vom 13. Januar 2004 E. 1 in: Pra 2004 Nr. 109 S. 609).
Nach Erhalt des Schreibens vom 15. Dezember 2011 musste dem Beschwerdeführer auch die Existenz weiterer Beilagen (act. 6/1 und 6/3) und des Schreibens vom 17. November 2011 (act. 2) bekannt sein, da sie in der ihm zugestellten Eingabe vom 12. Dezember 2011 (act. 5) erwähnt sind. Auch dies hat er jedoch nicht zum Anlass genommen, unverzüglich ein Akteneinsichtsgesuch zu stellen und die Unterlassung des Kantonsgerichts zu korrigieren. Auch insoweit ist seiner Rüge kein Erfolg beschieden. Dennoch ist folgendes festzuhalten: Unabhängig davon, ob das Gericht überhaupt von sich aus die Beilagen zustellen muss, erscheint es fragwürdig, wenn es zwar eine Zustellung vornimmt, dabei aber nur einen Teil der Unterlagen zustellt und bei einem anderen Teil ohne Vorliegen guter Gründe (z.B. Geheimhaltungsinteressen) darauf verzichtet. Unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung der Verfahrensbeteiligten ist des Weiteren nicht nachvollziehbar, wieso das Kantonsgericht gemäss Verteiler zwar sofort und ohne erkennbaren Zweck das Betreibungsamt Z.________ mit einer Kopie seines Schreibens vom 17. November 2011 an den Beschwerdegegner (act. 2) bedient hat, nicht jedoch den Beschwerdeführer.
Dass das Kantonsgericht nicht automatisch eine Kopie von act. 3 (Begleitschreiben zu einer Zustellung von Akten aus einem früheren Verfahrensstadium an Rechtsanwalt Mullis) an den Beschwerdeführer versandt hat, ist nicht zu beanstanden. Es gibt keine verfassungsrechtliche Pflicht, alle Beteiligten mit Orientierungskopien über alle gerichtlichen Schritte zu informieren. Ausserdem war eine Mitteilung von act. 4 nicht zwingend geboten, handelt es sich dabei doch um ein blosses Fristerstreckungsgesuch des Beschwerdegegners. Der Beschwerdeführer behauptet nicht, dass ihm das in dieser Frage anwendbare kantonale Recht (Art. 20a Abs. 3 SchKG) ein Anhörungsrecht zu Fristerstreckungsgesuchen der Gegenpartei verschafft.
Hingegen hätte das Kantonsgericht die Eingabe des Beschwerdegegners vom 14. Dezember 2011 (act. 7) dem Beschwerdeführer ohne weiteres zustellen müssen (oben E. 5.4.1). Wieso dies nicht mit dem Schreiben vom 15. Dezember 2011 erfolgt ist, mit dem unter anderem die Beilage zu act. 7 (nämlich act. 8: Bewilligungsgesuch) dem Beschwerdeführer zugestellt wurde, ist nicht ersichtlich. Es liegt - wie gesagt - nicht am Kantonsgericht, den Inhalt dieser Eingabe zu bewerten und darüber zu entscheiden, ob eine Stellungnahme dazu gerechtfertigt ist oder nicht. Hinsichtlich dieser Eingabe vom 14. Dezember 2011 (act. 7) trifft den Beschwerdeführer schliesslich auch kein Vorwurf, das Anhörungsrecht verwirkt zu haben: Die Existenz dieses Schreibens war aus den dem Beschwerdeführer zur Verfügung gestellten Unterlagen nicht ersichtlich. Diesbezüglich hat das Kantonsgericht demnach das rechtliche Gehör des Beschwerdeführers verletzt. Der angefochtene Beschluss ist deshalb aufzuheben und die Angelegenheit an die Vorinstanz zur Behebung des Mangels zurückzuweisen.

5.5 Bei diesem Ausgang des Verfahrens erübrigt es sich, auf die sinngemässe Rüge einzugehen, das in den Akten liegende Gesuch vom 26. Februar 2008 sei ein Feststellungsgesuch und kein Gesuch um Erwerbsbewilligung. Die ergänzende Erwerbsbewilligung vom 6. Dezember 2011 ist beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz angefochten worden. Das Bundesgericht geht an dieser Stelle nicht auf Vorbringen ein, die dieses Verfahren betreffen.

6.
Es rechtfertigt sich vorliegend, für das bundesgerichtliche Verfahren keine Gerichtskosten zu erheben (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Beteiligten tragen ihre Parteikosten selber (Art. 68 Abs. 1 BGG). Der Beschwerdeführer hat ein Gesuch um unentgeltliche Rechtspflege und Verbeiständung gestellt, dem zu entsprechen ist (Art. 64 Abs. 1 und 2 BGG). Er hat der Gerichtskasse Ersatz für die Entschädigung der amtlichen Anwältin zu leisten, sofern er später dazu in der Lage sein sollte (Art. 64 Abs. 4 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der Beschluss des Kantonsgerichts Schwyz vom 30. Januar 2012 aufgehoben. Die Angelegenheit wird an das Kantonsgericht zurückgewiesen. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.

2.
Das Gesuch des Beschwerdeführers um unentgeltliche Rechtspflege und Verbeiständung für das bundesgerichtliche Verfahren wird gutgeheissen, soweit es nicht als gegenstandslos abzuschreiben ist. Ihm wird Rechtsanwältin Isabelle Schwander, Axenstrasse 12, Wolfsprung, 6440 Brunnen, als amtliche Rechtsbeiständin beigegeben.

3.
Es werden keine Gerichtskosten erhoben.

4.
Es werden keine Parteientschädigungen gesprochen.

5.
Rechtsanwältin Schwander wird für das bundesgerichtliche Verfahren ein Honorar von Fr. 1'000.-- aus der Bundesgerichtskasse entrichtet.

6.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten und dem Kantonsgericht Schwyz, Beschwerdekammer als obere Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibung und Konkurs, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 22. August 2012
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Escher

Der Gerichtsschreiber: Zingg

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198091 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198092 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195494 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...95
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 45 Scadenza - 1 Se l'ultimo giorno del termine è un sabato, una domenica o un giorno riconosciuto festivo dal diritto federale o cantonale, il termine scade il primo giorno feriale seguente.
¹	Se l'ultimo giorno del termine è un sabato, una domenica o un giorno riconosciuto festivo dal diritto federale o cantonale, il termine scade il primo giorno feriale seguente.
²	È determinante il diritto del Cantone ove ha domicilio o sede la parte o il suo patrocinatore.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 61 Principio - 1 Chi intende acquistare un'azienda agricola o un fondo agricolo deve ottenere un'autorizzazione.
¹	Chi intende acquistare un'azienda agricola o un fondo agricolo deve ottenere un'autorizzazione.
²	L'autorizzazione è rilasciata se non sussistono motivi per rifiutarla.
³	Sono acquisto il trasferimento della proprietà, come ogni altro negozio giuridico che equivalga economicamente a un trasferimento della proprietà.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 20^a - 1 ...42
¹	...42
²	Alla procedura davanti alle autorità cantonali di vigilanza si applicano le disposizioni seguenti:43
¹	le autorità di vigilanza, ogni volta che agiscono in questa veste, devono designarsi come tali e se del caso come autorità superiore o inferiore di vigilanza;
²	l'autorità di vigilanza constata i fatti d'ufficio. Essa può chiedere la collaborazione delle parti e, se rifiutano di prestare la collaborazione che da esse ci si può ragionevolmente attendere, dichiararne irricevibili le conclusioni;
³	l'autorità di vigilanza apprezza liberamente le prove; fatto salvo l'articolo 22, essa è vincolata dalle conclusioni delle parti;
⁴	la decisione sul ricorso deve essere motivata e indicare i rimedi di diritto; essa è notificata per scritto alle parti, all'ufficio e agli altri eventuali interessati;
⁵	le procedure sono gratuite. La parte o il suo rappresentante che agiscono in mala fede o in modo temerario possono essere condannati a una multa sino a 1500 franchi, nonché al pagamento di tasse e spese.
³	Per il resto, i Cantoni stabiliscono la procedura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 102 Scambio di scritti - 1 Se necessario, il Tribunale federale notifica il ricorso all'autorità inferiore e a eventuali altre parti, altri partecipanti al procedimento o autorità legittimate a ricorrere impartendo loro un termine per esprimersi in merito.
¹	Se necessario, il Tribunale federale notifica il ricorso all'autorità inferiore e a eventuali altre parti, altri partecipanti al procedimento o autorità legittimate a ricorrere impartendo loro un termine per esprimersi in merito.
²	L'autorità inferiore gli trasmette gli atti entro tale termine.
³	Di regola non si procede a un ulteriore scambio di scritti.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 30 Procedura giudiziaria - 1 Nelle cause giudiziarie ognuno ha diritto d'essere giudicato da un tribunale fondato sulla legge, competente nel merito, indipendente e imparziale. I tribunali d'eccezione sono vietati.
¹	Nelle cause giudiziarie ognuno ha diritto d'essere giudicato da un tribunale fondato sulla legge, competente nel merito, indipendente e imparziale. I tribunali d'eccezione sono vietati.
²	Nelle azioni civili il convenuto ha diritto che la causa sia giudicata dal tribunale del suo domicilio. La legge può prevedere un altro foro.
³	L'udienza e la pronuncia della sentenza sono pubbliche. La legge può prevedere eccezioni.

IR 0.101 Convenzione del 4 novembre 1950 per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU) CEDU Art. 6 Diritto ad un processo equo - 1. Ogni persona ha diritto ad un'equa e pubblica udienza entro un termine ragionevole, davanti a un tribunale indipendente e imparziale costituito per legge, al fine della determinazione sia dei suoi diritti e dei suoi doveri di carattere civile, sia della fondatezza di ogni accusa penale che gli venga rivolta. La sentenza deve essere resa pubblicamente, ma l'accesso alla sala d'udienza può essere vietato alla stampa e al pubblico durante tutto o una parte del processo nell'interesse della morale, dell'ordine pubblico o della sicurezza nazionale in una società democratica, quando lo esigono gli interessi dei minori o la tutela della vita privata delle parti nel processo, nella misura giudicata strettamente necessaria dal tribunale quando, in speciali circostanze, la pubblicità potrebbe pregiudicare gli interessi della giustizia.
¹	Ogni persona ha diritto ad un'equa e pubblica udienza entro un termine ragionevole, davanti a un tribunale indipendente e imparziale costituito per legge, al fine della determinazione sia dei suoi diritti e dei suoi doveri di carattere civile, sia della fondatezza di ogni accusa penale che gli venga rivolta. La sentenza deve essere resa pubblicamente, ma l'accesso alla sala d'udienza può essere vietato alla stampa e al pubblico durante tutto o una parte del processo nell'interesse della morale, dell'ordine pubblico o della sicurezza nazionale in una società democratica, quando lo esigono gli interessi dei minori o la tutela della vita privata delle parti nel processo, nella misura giudicata strettamente necessaria dal tribunale quando, in speciali circostanze, la pubblicità potrebbe pregiudicare gli interessi della giustizia.
²	Ogni persona accusata di un reato è presunta innocente sino a quando la sua colpevolezza non sia stata legalmente accertata.
³	Ogni accusato ha segnatamente diritto a:
^a	essere informato, nel più breve tempo possibile, in una lingua a lui comprensibile e in un modo dettagliato, della natura e dei motivi dell'accusa elevata a suo carico;
^b	disporre del tempo e delle facilitazioni necessarie per preparare la sua difesa;
^c	difendersi da sé o avere l'assistenza di un difensore di propria scelta e, se non ha i mezzi per ricompensare un difensore, poter essere assistito gratuitamente da un avvocato d'ufficio quando lo esigano gli interessi della giustizia;
^d	interrogare o far interrogare i testimoni a carico ed ottenere la convocazione e l'interrogazione dei testimoni a discarico nelle stesse condizioni dei testimoni a carico;
^e	farsi assistere gratuitamente da un interprete se non comprende o non parla la lingua impiegata nell'udienza.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 17 - 1 Salvo i casi nei quali la presente legge prescriva la via giudiziale, è ammesso il ricorso all'autorità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti, per violazione di una norma di diritto o errore d'apprezzamento.33
¹	Salvo i casi nei quali la presente legge prescriva la via giudiziale, è ammesso il ricorso all'autorità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti, per violazione di una norma di diritto o errore d'apprezzamento.33
²	Il ricorso34 dev'essere presentato entro dieci giorni da quello in cui il ricorrente ebbe notizia del provvedimento.
³	È ammesso in ogni tempo il ricorso per denegata o ritardata giustizia.
⁴	In caso di ricorso, l'ufficio può, fino all'invio della sua risposta, riconsiderare il provvedimento impugnato. Se emana una nuova decisione, la notifica senza indugio alle parti e ne dà conoscenza all'autorità di vigilanza.35

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 64 Gratuito patrocinio - 1 Se una parte non dispone dei mezzi necessari e le sue conclusioni non sembrano prive di probabilità di successo, il Tribunale federale la dispensa, su domanda, dal pagamento delle spese giudiziarie e dalla prestazione di garanzie per le spese ripetibili.
¹	Se una parte non dispone dei mezzi necessari e le sue conclusioni non sembrano prive di probabilità di successo, il Tribunale federale la dispensa, su domanda, dal pagamento delle spese giudiziarie e dalla prestazione di garanzie per le spese ripetibili.
²	Se è necessario per tutelare i diritti di tale parte, il Tribunale federale le designa un avvocato. Questi ha diritto a un'indennità adeguata, versata dalla cassa del Tribunale, in quanto le spese di patrocinio non possano essere coperte dalle spese ripetibili.
³	La corte decide sulla domanda di gratuito patrocinio nella composizione di tre giudici. Rimangono salvi i casi trattati in procedura semplificata secondo l'articolo 108. Il gratuito patrocinio può essere concesso dal giudice dell'istruzione se è indubbio che le relative condizioni sono adempiute.
⁴	Se in seguito è in grado di farlo, la parte è tenuta a risarcire la cassa del Tribunale.