9C_730/2020 - 2021-04-21 - Assicurazione per la vecchiaia e per i superstiti - Alters- und Hinterlassenenversicherung (Beitragspflicht)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

9C 730/2020

Urteil vom 21. April 2021

II. sozialrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Parrino, Präsident,
Bundesrichter Stadelmann, Bundesrichterin Glanzmann,
Gerichtsschreiberin Oswald.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Marc Weber,
Beschwerdeführer,

gegen

Ausgleichskasse des Kantons Zürich, Röntgenstrasse 17, 8005 Zürich,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Alters- und Hinterlassenenversicherung (Beitragspflicht),

Beschwerde gegen den Entscheid des Sozialversicherungsgerichts des Kantons Zürich vom 17. September 2020 (AB.2019.00038).

Sachverhalt:

A.
Am 27. Juli 2016 meldete das kantonale Steueramt Zürich der Ausgleichskasse des Kantons Zürich (fortan: Ausgleichskasse) für das Steuerjahr 2012 ein Einkommen von A.________ aus selbständiger Erwerbstätigkeit von Fr. 360'035.- sowie ein im Betrieb investiertes Eigenkapital von Fr. 160'537.-. Die Ausgleichskasse setzte am 4. August 2016 die Beiträge für Selbständigerwerbende (inkl. Verwaltungskosten) für das Jahr 2012 auf Fr. 39'173.40 fest. Auf Einsprache hin stellte sie - gestützt auf ein am 9. November 2016 mitgeteiltes Rektifikat des kantonalen Steueramtes - fest, für die Bemessung der Beiträge sei von einem Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit von Fr. 118'625.- sowie einem im Betrieb investierten Eigenkapital von Fr. 0.- auszugehen (Einspracheentscheid vom 27. Februar 2017).

B.

B.a. Die hiergegen gerichtete Beschwerde wies das Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich mit Entscheid vom 5. Februar 2019 ab.

B.b. Das Bundesgericht hob diese vorinstanzliche Erkenntnis auf Beschwerde hin mit Urteil 9C 240/2019 vom 18. Juni 2019 auf und wies die Sache zu neuer Entscheidung nach Abklärung des Sachverhalts hinsichtlich Fremdfinanzierungsgrad und Ausnutzen einer günstigen Marktentwicklung an das kantonale Gericht zurück.

B.c. Das Sozialversicherungsgericht verfügte am 26. August 2019 insbesondere:

"Zum Beweisthema Fremdfinanzierungsgrad ist der Beschwerdeführer anzuhalten, die von ihm in die Liegenschaft in B.________ investierten Eigenmittel und die fremden Mittel detailliert zusammenzustellen und mit den erforderlichen Unterlagen zu belegen (1). Er hat zudem zum Nachweis der getätigten Investitionen eine nachvollziehbare Baukostenabrechnung (2) und den Vertrag zum Verkauf der Liegenschaft im Jahr 2013 (3) einzureichen. Wenn der Beschwerdeführer diesen Auflagen nicht fristgerecht oder nicht genügend nachkommt, wird das Sozialversicherungsgericht den Verkehrswert der Liegenschaft durch einen Experten schätzen lassen. Der Beschwerdeführer wird diesfalls die vom Experten zu bezeichnenden Unterlagen einreichen müssen. Falls der Beschwerdeführer auch diesen Auflagen nicht nachkommen würde, würde das Sozialversicherungsgericht für die Ermittlung des Fremdfinanzierungsgrades auf den aus den vorliegenden Akten ersichtlichen Steuerwert der Liegenschaft abstellen."

Weiter kündigte es seine Absicht an, bezüglich der Marktentwicklung auf die Statistik der C.________ AG zur Entwicklung der qualitätsbereinigten Transaktionspreise von Mehrfamilienhäusern als Renditeobjekte betreffend den Zeitraum von Januar 2008 bis Januar 2016 abzustellen und gab A.________ Gelegenheit, hierzu Stellung zu nehmen, was dieser am 2. Dezember 2019 tat. Sodann nahm es Kopien der mit Beschwerde beim Bundesgericht vom 1. April 2019 aufgelegten Unterlagen zu den Akten. Schliesslich zog es die Steuerakten betreffend die Steuerperioden 2008 bis 2012 bei (Verfügung vom 10. Dezember 2019) und nahm weitere Vernehmlassungen der Parteien zu den Akten (der Ausgleichskasse vom 6. Februar 2020 inkl. beigelegter Stellungnahme des kantonalen Steueramtes vom 4. Februar 2020; des A.________ vom 27. April 2020). Mit Entscheid vom 17. September 2020 wies das Sozialversicherungsgericht die Beschwerde erneut ab.

C.
A.________ führt Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten mit dem Antrag, es sei der Entscheid des Sozialversicherungsgerichts des Kantons Zürich vom 17. September 2020 aufzuheben und sein Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit für die Bemessung der persönlichen AHV-Beiträge des Jahres 2012 auf Fr. 0.- festzusetzen. Eventualiter sei der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben und die Sache zur neuen Beurteilung an das kantonale Gericht zurückzuweisen.

Erwägungen:

1.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann u.a. die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG), die Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz nur, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann deren Sachverhaltsfeststellung von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG).

2.
Strittig und zu prüfen ist, ob die Vorinstanz Bundesrecht verletzt hat, indem sie bezüglich der Liegenschaft des Beschwerdeführers in B.________ eine reine Verwaltung von privatem Vermögen verneint und die Mietzinseinnahmen (nach Abzug eines Verlusts aus selbständiger Erwerbstätigkeit in den USA, der Kosten für Liegenschaftsunterhalt sowie der Hypothekarzinsen) als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit der AHV-Beitragspflicht unterstellt hat.

3.
Die massgeblichen rechtlichen Grundlagen (insbes.: Art. 4 Abs. 1 und 9 Abs. 1 AHVG in Verbindung mit Art. 17 AHVV) sowie die Rechtsprechung zur Abgrenzung der Verwaltung des eigenen Vermögens von der gewerbsmässigen Nutzung von Liegenschaften (BGE 134 V 250 E. 3.1 S. 253; SVR 2017 AHV Nr. 10 S. 27, Urteil 9C 591/2016 vom 21. März 2017 E. 3.2 f. mit Hinweisen) hat die Vorinstanz einlässlich und zutreffend wiedergegeben. Darauf wird verwiesen (vgl. au sserdem etwa BGE 141 V 234 E. 6.2 S. 244 f.). Richtig sind auch ihre Ausführungen zur Verbindlichkeit der Angaben der Steuerbehörden über die Bemessung des massgeblichen Einkommens und des betrieblichen Eigenkapitals Selbständigerwerbender (Art. 23 Abs. 4 AHVV).
Hinsichtlich der von der Vorinstanz insoweit richtig dargelegten Rechtsprechung zur freien Prüfung der beitragsrechtlichen Qualifikation durch die Ausgleichskassen (etwa: BGE 121 V 80 E. 2c S. 82 f.; 114 V 72 E. 2 S. 75) ist mit Verweis auf das zur Publikation vorgesehene Urteil 9C 809/2019 vom 17. Februar 2021 festzuhalten: Eine von der Steuerbehörde gemeldete, im Steuerverfahren rechtskräftig gewordene Qualifikation, die steuerliche Auswirkungen hatte, ist für die AHV-Behörde auch hinsichtlich der Frage, ob überhaupt Erwerbseinkommen und gegebenenfalls solches aus selbständiger oder unselbständiger Erwerbstätigkeit vorliegt, grundsätzlich verbindlich. Sie muss diesfalls eigene nähere Abklärungen nur vornehmen, wenn sich ernsthafte Zweifel an der Richtigkeit der Steuermeldung ergeben (a.a.O., E. 3.4.2 mit Hinweisen).

4.

4.1. Gemäss - für das Bundesgericht grundsätzlich verbindlicher (E. 1 hiervor) - Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz ist der Beschwerdeführer Verwaltungsratspräsident der A.________ AG, Geschäftsführer und Inhaber der A.________ Ltd., USA, sowie beteiligt an der A.________ LP, USA. Ausserdem hält er mehrere Liegenschaften, wobei einzig mit derjenigen in B.________ Mietzinseinnahmen generiert wurden, während die übrigen von ihm selbst oder seinen Familienangehörigen bewohnt bzw. genutzt werden. Die Liegenschaft in B.________ hat der Versicherte nach vorinstanzlicher Feststellung am 11. September 2009 als Bauland erworben, im Jahr 2011 überbaut und am 1. Juni 2013 wieder veräussert. Die Schulden des Beschwerdeführers haben sich im Jahr 2009 - als die Liegenschaft erworben wurde - um Fr. 3'700'000.- erhöht. Die Überbauung durch einen Totalunternehmer hat insgesamt Fr. 8'420'000.- gekostet (Fr. 8'300'000.- gemäss Totalunternehmervertrag zuzüglich Mehrkosten von Fr. 120'000.- gemäss Abrechnung vom 21. August 2011). Im Jahr 2011 hat der Beschwerdeführer auf der zu überbauenden Liegenschaft eine Hypothek in der Höhe von total Fr. 8'300'000.- aufgenommen.

4.2. Das kantonale Gericht würdigte die vom Beschwerdeführer eingereichten sowie den Steuerakten entnommenen Beweise und erwog, die Schuldzunahme von 3'700'000.- im Jahr 2009 könne höchstens im Betrag von 1'900'000.- mit anderweitigen Anschaffungen in Verbindung gebracht werden. Überwiegend wahrscheinlich sei demnach der Erwerb des Baulands in B.________ zum Preis von Fr. 2'500'000.- zu mindestens 72 % fremdfinanziert worden ([Fr. 3'700'000.-./. 1'900'000.-] : 2'500'000.- x 100). Mit Blick auf die Überbauung der Liegenschaft im Jahr 2011 sei der Zusammenhang mit der Kreditaufnahme offensichtlich, sei doch das zu überbauende Grundstück mit exakt demselben Betrag hypothekarisch belastet worden, der gemäss Totalunternehmervertrag für die Überbauung geschuldet gewesen sei, und dies zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Forderung. Damit sei die Überbauung zu 98.57 % fremdfinanziert worden. Insgesamt seien Erwerb des Baulands und Überbauung zu mindestens 92.49 % fremdfinanziert gewesen ([Fr. 1'800'000.- + Fr. 8'300'000.-] : [Fr. 2'500'000.- + Fr. 8'420'000.-] x 100). Angesichts statistisch zwischen 2009 und 2011 sowie im Jahr 2013 steigender Transaktionspreise liege auch ein Ausnützen der günstigen Marktentwicklung vor. Die Vorinstanz
schloss, der Beschwerdeführer verfüge zwar über keine speziellen Fachkenntnisse bezüglich Immobilienhandel; auch gehe es - wenngleich er gemäss Steuerakten bereits im September 2007 ein Mehrfamilienhaus verkauft habe - nur um ein Liegenschaftengeschäft. Aufgrund der gesamten Umstände sei aber von einer erwerblichen Tätigkeit auszugehen. Hierfür spreche nebst dem Fremdfinanzierungsgrad auch das Vorgehen sowie die offenkundige Absicht, die Liegenschaft mit Gewinn wieder zu verkaufen, was bereits 2013 unter Ausnutzen der günstigen Marktentwicklung geschehen sei. Demnach habe die Ausgleichskasse die Mietzinseinnahmen des Jahres 2012 zu Recht als beitragspflichtiges Erwerbseinkommen erfasst.

5.
Mit Blick auf die grundsätzliche Verbindlichkeit der Qualifikation des Liegenschaftsgeschäfts B.________ durch die Steuerbehörden soweit diese steuerliche Auswirkungen zeitigt (vgl. oben E. 3), ist zunächst festzuhalten, dass eine solchermassen verbindliche (rechtskräftige, der Ausgleichskasse mitgeteilte) Qualifikation nach Feststellung der Vorinstanz nicht vorlag: In seinem Entscheid vom 5. Februar 2019 stellte das Sozialversicherungsgericht - nach Rückfrage beim kantonalen Steueramt Zürich - fest, dieses habe die Liegenschaft vorläufig als Geschäftsvermögen und ihre Erträge als Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit qualifiziert, mit dem Hinweis, die definitive Qualifikation erfolge mit der Steuerveranlagung für das Jahr 2013, die noch nicht rechtskräftig sei. Die Steuerveranlagung für das Jahr 2012 vermag die AHV-Behörden grundsätzlich nicht zu binden, da die darin vorgenommene Qualifikation der strittigen Mietzinserträge als Einkünfte aus selbständiger Erwerbstätigkeit keine steuerlichen Auswirkungen zeitigte. Dass bezüglich des Jahres 2013 eine rechtskräftige Veranlagung vorliegen würde, ist weder ersichtlich noch dargetan. Mit aktenkundiger Stellungnahme des kantonalen Steueramtes vom 4. Februar 2020 wies dieses
darauf hin, dass gegen seinen Einspracheentscheid vom 28. März 2019 bezüglich der direkten Bundessteuer 2013 ein Beschwerdeverfahren vor dem Steuerrekursgericht hängig sei. Der Sachverhalt kann dahingehend ergänzt werden (oben E. 1). Mangels grundsätzlich verbindlicher Qualifikation durch die Steuerbehörden hat das Sozialversicherungsgericht demnach kein Bundesrecht verletzt, indem sie eine eigene Qualifikation gestützt auf eigene nähere Abklärungen vorgenommen hat.

6.
Der Beschwerdeführer macht im Wesentlichen geltend, die Vorinstanz habe den massgeblichen Sachverhalt in Verletzung des Untersuchungsgrundsatzes und entgegen Treu und Glauben ungenügend bzw. offensichtlich falsch ermittelt und es bundesrechtswidrig unterlassen, bei der Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und selbständiger Erwerbstätigkeit sämtliche Entscheidkriterien im Sinne einer Gesamtschau zu berücksichtigen. Zudem habe sie mehrfach seinen Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) verletzt indem sie ihren Entscheid mangelhaft begründet, seine Vorbringen unzureichend berücksichtigt und ihm die Abnahme relevanter Beweise verweigert habe.

6.1. Die aus dem verfassungsmässigen Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 29 Abs. 2 BV) fliessende Verpflichtung der Behörde, ihren Entscheid zu begründen, verlangt nicht, dass diese sich mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzen und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegen muss; vielmehr genügt es, wenn der Entscheid gegebenenfalls sachgerecht angefochten werden kann. Die Begründung muss kurz die wesentlichen Überlegungen nennen, von denen sich das Gericht hat leiten lassen und auf die es seinen Entscheid stützt (BGE 142 III 433 E. 4.3.2 S. 436 mit Hinweisen). Diesen Anforderungen genügt der vorinstanzliche Entscheid, hat das Sozialversicherungsgericht darin doch die zugrunde gelegten Überlegungen genannt und dem Beschwerdeführer damit eine sachgerechte Anfechtung ermöglicht. Eine Verletzung seines rechtlichen Gehörs ist mithin nicht gegeben.

6.2. Fehl gehen sodann die Rügen im Zusammenhang mit der Ermittlung des Fremdfinanzierungsgrades durch die Vorinstanz:

6.2.1. Diese hat sich nicht treuwidrig verhalten, indem sie auf eine Ermittlung des Marktwerts der Liegenschaft verzichtet hat, kommunizierte sie doch von allem Anfang an, dass sie den Fremdfinanzierungsgrad direkt basierend auf den investierten eigenen und fremden Mitteln zu bestimmen gedenke und bloss - falls sich dies nicht als möglich erweise - "allenfalls" Schlüsse aus einer Verkehrswertschätzung ziehen werde (vgl. Instruktionsverfügung vom 26. August 2020, auszugsweise wiedergegeben in Sachverhalt lit. B.c).

6.2.2. Das Sozialversicherungsgericht hat denn auch kein Bundesrecht verletzt, indem es zur Ermittlung des Fremdfinanzierungsgrades - wie angekündigt - das eingesetzte Fremdkapital in Verhältnis gesetzt hat zu den gesamten Anlagekosten statt - wie vom Beschwerdeführer verlangt - zum Ertragswert der fertig überbauten Liegenschaft. Dem Kriterium des Einsatzes erheblicher fremder Mittel in der Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerbsmässiger Nutzung von Liegenschaften liegt die Überlegung zugrunde, dass, wer einen sehr hohen Fremdkapitalanteil beansprucht, ein erhöhtes Risiko eingeht, was auf eine geschäftliche Transaktion hindeutet. Es versteht sich vor diesem Hintergrund von selbst, dass in einer Konstellation wie der vorliegenden, bei welcher Bauten erst noch zu erstellen waren, zur Ermittlung des Fremdfinanzierungsgrads die Anlagekosten heranzuziehen waren. Ein nach Fertigstellung der Baute zu erwartender Ertragswert kann demgegenüber keine Berücksichtigung finden, da bei einem Abstellen auf einen solchen Verkehrswert dem beim Bau eingegangenen Risiko nicht genügend Rechnung getragen würde (Urteil 2C 1021/2019 vom 30. Oktober 2020 E. 6.5.1 mit Hinweis). Entsprechend dem gänzlich anderen Kontext bei der Vergabe
von Hypothekarkrediten vermag der Beschwerdeführer aus einer dort erfolgenden Bewertung des Renditeobjekts zum Ertragswert nichts für seinen Standpunkt abzuleiten. Seine Argumentation würde in extremis dazu führen, dass selbst gänzlich ohne Investition von Eigenkapital, aber mit genügend hoher Gewinnmarge, die Qualifikation als private Vermögensverwaltung nicht ausgeschlossen wäre. Dass eine solche indes keinesfalls vorliegen kann, wo gar kein eigenes Vermögen investiert wird, liegt auf der Hand (vgl. dazu auch zit. Urteil 9C 591/2016 E. 3.2.2 i.f. mit Hinweisen).

6.2.3. Soweit der Beschwerdeführer unter Verweis auf diverse im Jahr 2011 angeschaffte Fahrzeuge die vollumfängliche Verwendung des dannzumal auf der Liegenschaft B.________ aufgenommenen Hypothekarkredits für deren Überbauung bestreitet, setzt er sich mit keinem Wort mit den Erwägungen der Vorinstanz auseinander, wonach Höhe und Zeitpunkt der Kreditaufnahme mit dem Beweisgrad der überwiegenden Wahrscheinlichkeit dafür sprechen, dass der Hypothekarkredit von Fr. 8'300'000.- der Finanzierung der Überbauung in Höhe von Fr. 8'420'000.- gedient hat. Vielmehr wiederholt er auch letztinstanzlich sein Vorbringen, er habe den Hypothekarkredit für andere Ausgaben (insbesondere: Kauf von Fahrzeugen) verwendet, was durch nichts belegt ist. Dies wiegt umso schwerer, als sich Hypothekargläubiger notorisch bei Kreditgewährung für erst zu erstellende Bauten gegen eine Zweckentfremdung der zur Verfügung gestellten Mittel - und damit einer nicht plangemässen Wertsteigerung der ihnen als Sicherheit verpfändeten Liegenschaft - absichern, z.B. indem die Auszahlung des Kreditbetrags direkt an die beteiligten Unternehmer nach Durchführung der vereinbarten Arbeiten erfolgt. Die von der Vorinstanz explizit einverlangten Baukostenabrechnungen - woraus
sich hierzu ggf. Anhaltspunkte ergeben hätten - hat der anwaltlich vertretene Beschwerdeführer ebenso wenig eingereicht wie den Hypothekarvertrag, der klarerweise von der Aufforderung erfasst war, die investierten fremden Mittel zusammenzustellen und mit den erforderlichen Unterlagen zu belegen (oben Sachverhalt lit. B.c). Die Vorinstanz hat weder den Untersuchungsgrundsatz (Art. 61 lit. c ATSG) noch sonstwie Bundesrecht verletzt, indem sie in der Folge gestützt auf die vorhandenen Beweise und in Anwendung des im Sozialversicherungsrecht üblichen Beweismasses der überwiegenden Wahrscheinlichkeit geschlossen hat, mit dem Hypothekarkredit sei die Überbauung des belehnten Grundstücks finanziert worden.

6.2.4. Offen bleiben kann, wie es sich im Detail verhält mit der Fremdfinanzierung des Grundstückkaufs im Jahr 2009. Selbst wenn - mit dem Beschwerdeführer - von einer Fremdfinanzierung in Höhe von Fr. 1'384'272.- (statt wie von der Vorinstanz erwogen von mindestens Fr. 1'800'000.-) auszugehen wäre, resultierte insgesamt noch immer ein Fremdfinanzierungsgrad von gerundet 89 % ([Fr. 1'384'272.- + Fr. 8'300'000.-] : [Fr. 2'500'000.- + Fr. 8'420'000.-] x 100). Ein solcher übersteigt deutlich das Mass an Fremdfinanzierung, das üblicherweise im Rahmen der privaten Vermögensverwaltung in Anspruch genommen wird bzw. werden kann. Damit liegt ein Einsatz bedeutender fremder Mittel vor, was als Indiz gegen private Vermögensverwaltung spricht.

6.2.5. Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, der Fremdfinanzierungsgrad sei anhand einer "Gesamtbetrachtung über alle Vermögenswerte" zu ermitteln, so entbehrt dieses Ansinnen jeder Grundlage und wird auch nicht weiter bzw. substanziiert begründet (Art. 42 Abs. 2 BGG). Darauf ist nicht näher einzugehen.

6.3. Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, als sachlich relevanter Markt sei - entgegen dem kantonalen Gericht - der Markt für Angebotsmieten zu berücksichtigen gewesen, der in der Region "Untersee" in den Jahren 2008-2018 keine klare Tendenz gezeigt habe. Dem kann nicht gefolgt werden. Mit der Vorinstanz ist das Liegenschaftsgeschäft als Gesamtes zu erfassen. Das Sozialversicherungsgericht hat demnach zu Recht auf den Transaktionsmarkt abgestellt. Soweit der Beschwerdeführer vorträgt, dieser habe zwischen 2010 und 2013 mitunter auch stagniert oder sich negativ entwickelt, vermag er damit nicht aufzuzeigen inwiefern die vorinstanzliche Feststellung offensichtlich unrichtig sein sollte, er habe - angesichts der zwischen 2009 und 2013 grundsätzlich positiven Entwicklung der Transaktionspreise - auf einen Gewinn aus dem Wiederverkauf der Liegenschaft in B.________ hoffen können. Dies gilt umso mehr, als er selber nicht bestreitet, einen "gewissen Sockelgewinn aus dem Verkauf bzw. laufenden Mietzinseinnahmen" erwartet zu haben. Ebensowenig vermag der Beschwerdeführer etwas für sich abzuleiten daraus, dass er die Liegenschaft unter dem von ihm errechneten Ertragswert, und damit seines Erachtens "unter Wert", verkauft hat. Entgegen
seiner Auffassung spricht nämlich im Sinne eines Indizes für selbständige Erwerbstätigkeit bereits der Erwerb einer Liegenschaft in der offenkundigen Absicht, diese zu überbauen und anschliessend rasch mit Gewinn weiterzuverkaufen unter Ausnützung der Marktentwicklung. Dass sich der Markt tatsächlich wie erhofft entwickelt oder der Verkäufer den vollen Ertragswert als Verkaufspreis erzielen kann, ist - entsprechend der risikobehafteten Natur einer selbständigen Erwerbstätigkeit - als Indiz für diese nicht vorausgesetzt, sondern es reicht grundsätzlich das "Bemühen, die Entwicklung des Marktes zur Gewinnerzielung auszunutzen" (zit. BGE 141 V 234 E. 6.2 S. 244). Entsprechend war die Vorinstanz nicht gehalten, weitere Abklärungen insbesondere zum Ertragswert der Liegenschaft zu tätigen.

6.4. Schliesslich verfängt nicht, wenn der Beschwerdeführer der Vorinstanz vorwirft, sie hätte es versäumt, sämtliche zur Abgrenzung der privaten Vermögensverwaltung von der gewerbsmässigen Nutzung einer Liegenschaft massgeblichen Kriterien im Sinne einer Gesamtschau zu würdigen. Das Sozialversicherungsgericht hat klar erkennbar zu sämtlichen massgeblichen Indizien tatsächliche Feststellungen getroffen und diese in seine abschliessende Würdigung einbezogen. Dass es dabei weder allein auf die Anzahl der Indizien für und gegen private Vermögensverwaltung abgestellt hat noch diese explizit gewichtet hat, verletzt kein Bundesrecht, ist es doch der Natur einer Gesamtschau gerade inhärent, dass die Rechtsanwender in Berücksichtigung verschiedener Indizien einen Gesamteindruck gewinnen, ohne dass im Einzelnen festgemacht werden könnte, welchen genauen Anteil hieran jedes einzelne Indiz gehabt hätte. Aus dem vorinstanzlichen Entscheid ist jedenfalls ohne Weiteres erkennbar, dass ausschlaggebend für die Qualifikation als selbständige Tätigkeit das Zusammentreffen zahlreicher in diese Richtung weisender Indizien war, nämlich die Art des Vorgehens, die kurze Besitzdauer, der hohe Fremdfinanzierungsgrad sowie der bereits früher erfolgte An-
und Verkauf einer Renditeliegenschaft, woraus sich in der Gesamtschau der Schluss auf selbständige Erwerbstätigkeit ergab. Daran vermochte die Berücksichtigung der weiteren Indizien nichts zu ändern. Diese Einschätzung der Vorinstanz hält vor Bundesrecht stand.

7.
Die Beschwerde ist nach dem Gesagten unbegründet.

8.
Der unterliegende Beschwerdeführer trägt die Gerichtskosten (Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1100.- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Sozialversicherungsgericht des Kantons Zürich und dem Bundesamt für Sozialversicherungen schriftlich mitgeteilt.

Luzern, 21. April 2021

Im Namen der II. sozialrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Parrino

Die Gerichtsschreiberin: Oswald

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 831.10 Legge federale del 20 dicembre 1946 sull'assicurazione per la vecchiaia e per i superstiti (LAVS) LAVS Art. 4 Calcolo dei contributi - 1 I contributi degli assicurati che esercitano un'attività lucrativa sono calcolati in percento del reddito proveniente da qualsiasi attività lucrativa dipendente e indipendente.
¹	I contributi degli assicurati che esercitano un'attività lucrativa sono calcolati in percento del reddito proveniente da qualsiasi attività lucrativa dipendente e indipendente.
²	Il Consiglio federale può escludere da questo calcolo:
^a	i redditi provenienti da un'attività lucrativa esercitata all'estero;
^b	i redditi provenienti da un'attività lucrativa ottenuti dopo il raggiungimento dell'età di riferimento secondo l'articolo 21 capoverso 1, fino a una volta e mezzo l'importo della rendita di vecchiaia minima secondo l'articolo 34 capoverso 5; il Consiglio federale prevede la possibilità per gli assicurati di chiedere che tali redditi siano inclusi nel calcolo.

SR 831.10 Legge federale del 20 dicembre 1946 sull'assicurazione per la vecchiaia e per i superstiti (LAVS) LAVS Art. 9 2. Nozione e determinazione - 1 Il reddito proveniente da un'attività lucrativa indipendente comprende qualsiasi reddito che non sia mercede per lavoro a dipendenza d'altri.
¹	Il reddito proveniente da un'attività lucrativa indipendente comprende qualsiasi reddito che non sia mercede per lavoro a dipendenza d'altri.
²	Il reddito proveniente da un'attività lucrativa indipendente è stabilito deducendo dal reddito lordo:
^a	le spese generali necessarie per conseguire il reddito lordo;
^b	gli ammortamenti e le riserve di aziende commerciali consentiti dall'uso commerciale e corrispondenti alle svalutazioni subite;
^c	le perdite commerciali subite e allibrate;
^d	le elargizioni fatte dal titolare dell'azienda, nel periodo di computo, a istituzioni previdenziali a favore del proprio personale, purché sia escluso che possano servire ad altro uso, nonché le elargizioni fatte esclusivamente a scopo di utilità pubblica;
^e	i versamenti personali fatti a istituzioni di previdenza, per quanto equivalgano alla quota generalmente assunta dal datore di lavoro;
^f	l'interesse del capitale proprio impegnato nell'azienda; il tasso d'interesse corrisponde al rendimento medio annuo dei prestiti in franchi svizzeri dei debitori svizzeri che non sono enti pubblici.
³	Il reddito proveniente da un'attività lucrativa indipendente e il capitale proprio impegnato nell'azienda sono accertati dalle autorità fiscali cantonali e comunicati alle casse di compensazione.54
⁴	Le casse di compensazione aggiungono al reddito comunicato dalle autorità fiscali le deduzioni ammissibili secondo il diritto fiscale dei contributi di cui all'articolo 8 della presente legge, all'articolo 3 capoverso 1 della legge federale del 19 giugno 195955 sull'assicurazione per l'invalidità (LAI) e all'articolo 27 capoverso 2 della legge del 25 settembre 195256 sulle indennità di perdita di guadagno. A tal fine il reddito comunicato è calcolato al 100 per cento in base ai tassi di contribuzione applicabili.57

SR 831.101 Ordinanza del 31 ottobre 1947 sull'assicurazione per la vecchiaia e per i superstiti (OAVS) OAVS Art. 23 Determinazione del reddito e del capitale proprio - 1 Le autorità fiscali cantonali stabiliscono il reddito determinante per il calcolo dei contributi in base alla tassazione dell'imposta federale diretta, passata in giudicato, e il capitale proprio investito nell'azienda in base alla corrispondente tassazione dell'imposta cantonale, passata in giudicato e adeguata ai valori di ripartizione intercantonali.101
¹	Le autorità fiscali cantonali stabiliscono il reddito determinante per il calcolo dei contributi in base alla tassazione dell'imposta federale diretta, passata in giudicato, e il capitale proprio investito nell'azienda in base alla corrispondente tassazione dell'imposta cantonale, passata in giudicato e adeguata ai valori di ripartizione intercantonali.101
²	In difetto di una tassazione dell'imposta federale diretta passata in giudicato, gli elementi fiscali determinanti sono desunti dalla tassazione dell'imposta cantonale sul reddito e, in mancanza di essa, dalla dichiarazione controllata d'imposta federale diretta.102
³	Nei casi di procedura per sottrazione d'imposta, i capoversi 1 e 2 sono applicabili per analogia.103
⁴	Le indicazioni fornite dalle autorità fiscali cantonali sono vincolanti per le casse di compensazione.
⁵	Se le autorità fiscali cantonali non possono comunicare il reddito, le casse di compensazione devono valutare il reddito determinante per stabilire il contributo e il capitale proprio investito nell'azienda fondandosi sui dati a loro disposizione. Gli assicurati devono dare le indicazioni necessarie alle casse di compensazione e, se richiesto, presentare i giustificativi.104

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 830.1 Legge federale del 6 ottobre 2000 sulla parte generale del diritto delle assicurazioni sociali (LPGA) LPGA Art. 61 Regole di procedura - Fatto salvo l'articolo 1 capoverso 3 della legge federale del 20 dicembre 196852 sulla procedura amministrativa, la procedura dinanzi al tribunale cantonale delle assicurazioni è retta dal diritto cantonale. Essa deve soddisfare le seguenti esigenze:
^a	deve essere semplice, rapida e, di regola, pubblica;
^b	il ricorso deve contenere, oltre alle conclusioni, una succinta relazione dei fatti e dei motivi invocati. Se l'atto non è conforme a queste regole, il tribunale delle assicurazioni accorda un termine adeguato all'autore per colmare le lacune, avvertendolo che in caso di inosservanza non si entrerà nel merito del ricorso;
^c	il tribunale delle assicurazioni, con la collaborazione delle parti, stabilisce i fatti determinanti per la soluzione della controversia; raccoglie le necessarie prove e le valuta liberamente;
^d	il tribunale delle assicurazioni non è legato alle conclusioni delle parti. Può cambiare una decisione o una decisione su opposizione a sfavore54 del ricorrente o accordargli più di quanto abbia chiesto; deve comunque dare alle parti la possibilità di esprimersi e di ritirare il ricorso;
^e	se le circostanze lo giustificano le parti possono essere convocate all'udienza;
^f	deve essere garantito il diritto di farsi patrocinare. Se le circostanze lo giustificano, il ricorrente può avere diritto al gratuito patrocinio;
^fbis	in caso di controversie relative a prestazioni, la procedura è soggetta a spese se la singola legge interessata lo prevede; se la singola legge non lo prevede, il tribunale può imporre spese processuali alla parte che ha un comportamento temerario o sconsiderato;
^g	il ricorrente che vince la causa ha diritto al rimborso delle ripetibili secondo quanto stabilito dal tribunale delle assicurazioni. L'importo è determinato senza tener conto del valore litigioso, ma secondo l'importanza della lite e la complessità del procedimento;
^h	le decisioni, accompagnate da una motivazione, dall'indicazione dei rimedi giuridici e dai nomi dei membri del tribunale delle assicurazioni, sono comunicate per scritto;
ⁱ	le decisioni devono essere sottoposte a revisione se sono stati scoperti nuovi fatti o mezzi di prova oppure se il giudizio è stato influenzato da un crimine o da un delitto.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.