4A_552/2019 - 2020-04-21 - Droit des contrats - Erstreckung des Mietverhältnisses

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 552/2019

Urteil vom 21. April 2020

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Hohl, May Canellas,
Gerichtsschreiber Stähle.

Verfahrensbeteiligte
A.________ SA,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Beat Rohrer, Beschwerdeführerin,

gegen

B.________ SA,
vertreten durch Rechtsanwälte Philipp Känzig und Jonas Stüssi,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Erstreckung des Mietverhältnisses,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 3. Oktober 2019 (NG180011-O/U).

Sachverhalt:

A.
Die B.________ SA (Mieterin, Beschwerdegegnerin) betreibt seit dem Jahr 1913 ein Modegeschäft in der Liegenschaft an der Strasse U.________ in V.________. Am 4. Januar 2005 schloss sie mit der damaligen Eigentümerin dieser Liegenschaft - der C.________ AG - einen Mietvertrag über eine feste Mietdauer von zehn Jahren, das heisst von 1. Januar 2005 bis 31. Dezember 2014. Es wurde vereinbart, dass frühestens auf diesen Termin hin unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 12 Monaten gekündigt werden könne. Ausserdem wurden der B.________ SA zwei Optionen auf Verlängerung des Vertrags (zu gleichen Mietbedingungen) um jeweils fünf Jahre eingeräumt. Im Übrigen - so wurde vertraglich ferner festgehalten - werde der Mietvertrag stillschweigend auf unbestimmte Dauer fortgesetzt, bis er von einer Partei gekündigt werde.
Die B.________ SA hat die Vertragsverlängerungsoptionen am 3. April 2013 sowie am 14. November 2014 ausgeübt und die Vertragsdauer somit jedenfalls bis zum 31. Dezember 2024 verlängert.
Im November 2014 erwarb die A.________ SA die Liegenschaft. Mit amtlichem Formular vom 13./14. Juni 2016 kündigte sie das Mietverhältnis per 31. Dezember 2024. Als Begründung führte sie "Eigenbedarf" an und konkretisierte dies am 13. Juli 2016 mit dem Hinweis, sie wolle die Verkaufsfläche für eigene Zwecke nutzen.

B.
Die B.________ SA focht die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen des Bezirks Zürich an und machte die Ungültigkeit der Kündigung geltend. Eventualiter verlangte sie die Erstreckung des Mietverhältnisses bis 31. Dezember 2030. Anlässlich der Schlichtungsverhandlung wurde keine Einigung erzielt. Am 28. November 2016 reichte die B.________ SA Klage beim Mietgericht des Bezirksgerichts Zürich ein. Sie beantragte erneut, die Kündigung als ungültig aufzuheben, und begehrte im Eventualstandpunkt eine (erstmalige) Erstreckung des Mietverhältnisses für drei Jahre, das heisst bis 31. Dezember 2027, verbunden mit dem Recht, das Mietverhältnis während der Dauer der Erstreckung jederzeit unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist auf den 30. Juni oder den 31. Dezember zu kündigen.
Das Mietgericht stellte mit Urteil vom 12. Juli 2018 fest, dass die Kündigung gültig ist (Dispositiv-Ziffer 1). Das Eventualbegehren um Erstreckung des Mietverhältnisses wies es ab (Dispositiv-Ziffer 2).
Die B.________ SA focht dieses Urteil mit Berufung beim Obergericht des Kantons Zürich an. Mit Urteil vom 3. Oktober 2019 wies dieses die Berufung insoweit ab, als sie sich gegen Dispositiv-Ziffer 1 (Gültigkeit der Kündigung) richtete. In teilweiser Gutheissung der Berufung hob es Dispositiv-Ziffer 2 des angefochtenen Urteils auf und wies die Eventualklage betreffend Erstreckung des Mietverhältnisses zur Vervollständigung des Sachverhalts und Neubeurteilung an das Mietgericht zurück. In der Entscheidbegründung führte das Obergericht aus, da die für den Erstreckungsentscheid erforderlichen Sachverhaltselemente erst um die "Mitte des Jahres 2022" bekannt sein würden, werde es sich "wohl" als zweckmässig erweisen, das Erstreckungsverfahren bis zu diesem Zeitpunkt zu sistieren.

C.
Die A.________ SA verlangt mit Beschwerde in Zivilsachen die Abweisung des Eventualbegehrens um Erstreckung des Mietverhältnisses und die Aufhebung der entsprechenden Dispositiv-Ziffern des Urteils des Obergerichts. Eventualiter sei das Verfahren in diesem Punkt zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Das Obergericht verzichtete auf Vernehmlassung. Die B.________ SA begehrt, auf die Beschwerde nicht einzutreten. Eventualiter sei sie abzuweisen und das Urteil des Obergerichts zu bestätigen.

Erwägungen:

1.

1.1. Die Beschwerde an das Bundesgericht ist in der Regel erst gegen Endentscheide zulässig (Art. 90 BGG). Rückweisungsentscheide kantonaler Rechtsmittelinstanzen schliessen das Verfahren nicht ab und sind somit nach der Rechtsprechung keine End-, sondern Vor- und Zwischenentscheide (BGE 144 III 253 E. 1.3 S. 253). Als solche können sie - sofern sie nicht die Zuständigkeit oder den Ausstand im Sinne von Art. 92 BGG zum Gegenstand haben - gemäss Art. 93 BGG nur direkt mit Beschwerde beim Bundesgericht angefochten werden, wenn sie entweder einen nicht wieder gutzumachenden Nachteil bewirken können (lit. a) oder wenn die Gutheissung der Beschwerde sofort einen Endentscheid herbeiführen und damit einen bedeutenden Aufwand an Zeit oder Kosten für ein weitläufiges Beweisverfahren ersparen würde (lit. b).
Vor Bundesgericht ist einzig der (Rückweisungs-) Entscheid betreffend das Erstreckungsbegehren angefochten. Beide Parteien gehen - wie auch die Vorinstanz in ihrer Rechtsmittelbelehrung - davon aus, dass dieser kein Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG, sondern ein Vor- und Zwischenentscheid nach Art. 93 BGG darstellt. Dies trifft zu (siehe auch BGE 144 III 253 E. 1.4).
Die Beschwerdeführerin beruft sich auf Art. 93 Abs. 1 lit. b BGG. Allerdings behauptet sie in der Folge nicht, dass die von der Vorinstanz angeordneten Sachverhaltsergänzungen ein besonders aufwändiges Beweisverfahren zur Folge hätten (siehe auch Urteil 4A 555/2017 vom 12. April 2018 E. 4.2 mit Hinweisen), sondern sie beruft sich auf den durch die Sistierung entstehende "Verlust ihrer Planungssicherheit". An anderer Stelle moniert sie eine Verletzung des Beschleunigungsgebots (siehe Art. 29 Abs. 1 BV). In der Tat muss nach der Rechtsprechung bei Beschwerden gegen einen Zwischenentscheid über die Verfahrenssistierung die Zulässigkeitsvoraussetzung eines nicht wieder gutzumachenden Nachteils im Sinne von Art. 93 Abs. 1 lit. a BGG nicht erfüllt sein, wenn die beschwerdeführende Partei - wie vorliegend - mit hinreichender Begründung rügt, die Sistierung verletze das Beschleunigungsgebot (vgl. BGE 143 IV 175 E. 2.3 S. 177; 138 III 190 E. 6; Urteil 4A 307/2016 vom 8. November 2016 E. 1 mit Hinweisen). Zwar ordnete das Obergericht die Sistierung nicht selbst an, sondern wies die Sache an das Mietgericht zurück. Allerdings verband sie die Rückweisung mit der Anweisung, das Verfahren (bis Mitte des Jahres 2022) zu sistieren. Es erscheint
vor diesem Hintergrund nicht zielführend, der Beschwerdeführerin den Rechtsmittelweg erst gegen den formellen Sistierungsentscheid - der seinerseits eine prozessleitende Verfügung und keinen Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG, sondern (wiederum) einen Vor- und Zwischenentscheid im Sinne von Art. 93 BGG darstellen würde - zu eröffnen. Ihr Rechtsschutzinteresse ist, entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin, zu bejahen.

1.2. Das Obergericht hat als letzte kantonale Instanz im Sinne von Art. 75 BGG entschieden. Weiter erreicht der Streitwert in der Hauptsache den nach Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG in mietrechtlichen Fällen geltenden Mindestbetrag von Fr. 15'000.--. Die Beschwerde in Zivilsachen ist damit grundsätzlich zulässig.

1.3. Die Beschwerdegegnerin wendet ein, die in der Beschwerde formulierten Rechtsbegehren seien widersprüchlich: Die Beschwerdeführerin verlange einzig die Aufhebung derjenigen Dispositiv-Ziffern des angefochtenen Urteils, in denen über das Erstreckungsbegehren entschieden worden sei. Die Kostenverlegung greife sie indes nicht an. Es bestehe damit die Gefahr eines Widerspruchs zwischen dem Urteil des Bundesgerichts und dem "bereits rechtskräftig ausgefällten Kostenentscheid" der Vorinstanz. Auf die Beschwerde sei daher "als Ganzes" nicht einzutreten.
Die Beschwerdeführerin ficht das obergerichtliche Urteil unter Kosten- und Entschädigungsfolgen "für alle Instanzen zulasten der Beschwerdegegnerin" an. Damit wird das Urteil - jedenfalls implizit - auch insoweit angegriffen, als es die Kostenfolgen betrifft. Auch unter diesem Gesichtspunkt kann auf die Beschwerde eingetreten werden.

2.

2.1. Da kein Fall von Art. 98 BGG vorliegt (vgl. Urteil 4A 409/2015 vom 2. Dezember 2015 E. 1 und 2.1), können mit der Beschwerde in Zivilsachen Rechtsverletzungen nach Art. 95 und 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, ansonsten darauf nicht eingetreten werden kann (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 134 II 244 E. 2.1). In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist dabei, dass auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingegangen und im Einzelnen aufgezeigt wird, worin eine vom Bundesgericht überprüfbare Rechtsverletzung liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerde an das Bundesgericht nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116, 86 E. 2 S. 89). Diese Begründungsanforderungen gelten auch für die Beschwerdeantwort, wenn darin Erwägungen der Vorinstanz beanstandet werden, die sich für die im kantonalen Verfahren obsiegende Partei ungünstig auswirken können (BGE 140 III 86 E. 2 S. 89 mit Hinweisen).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2 S. 117; 135 III 397 E. 1.5). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). Die Partei, welche die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern diese Voraussetzungen erfüllt sein sollen (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 18 mit Hinweisen). Wenn sie den Sachverhalt ergänzen will, hat sie zudem mit präzisen
Aktenhinweisen darzulegen, dass sie entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen prozesskonform eingebracht hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90).

3.

3.1. Die Vorinstanz schloss, die am 13./14. Juni 2016 ausgesprochene Kündigung sei im Sinne von Art. 271 f . OR gültig. Es stelle sich daher die Frage, ob das Mietverhältnis nach Art. 272 ff . OR erstreckt werden könne.

3.2. Gemäss Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre. Das Mietverhältnis kann - so hält Art. 272b Abs. 1 OR fest - für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden. Der Mieter kann das Mietverhältnis - sofern der Erstreckungsentscheid oder die Erstreckungsvereinbarung nichts anderes festlegt - nach Art. 272d OR wie folgt kündigen: bei Erstreckung bis zu einem Jahr mit einer einmonatigen Frist auf Ende eines Monats (lit. a); bei Erstreckung von mehr als einem Jahr mit einer dreimonatigen Frist auf einen gesetzlichen Termin (lit. b; sog. "vorzeitiges Kündigungsrecht").

4.
Im Vordergrund der Diskussion der Vorinstanzen stand in diesem Zusammenhang die Frage, wie der Umstand zu würdigen ist, dass die Beschwerdeführerin mehr als acht Jahre vor dem avisierten Beendigungstermin kündigte (nämlich am 13./14. Juni 2016 per 31. Dezember 2024).

4.1. Das (erstinstanzliche) Mietgericht erwog, die maximale gesetzliche Erstreckungsdauer für Geschäftsräume betrage gemäss Art. 272b Abs. 1 OR sechs Jahre. Der Beschwerdegegnerin stehe aufgrund der frühzeitigen Kündigung weit mehr Zeit für die Suche nach Ersatzräumlichkeiten zur Verfügung. Bereits aus diesem Grund scheide "unabhängig von der übrigen Interessenlage" eine Erstreckung des Mietverhältnisses aus.

4.2. Das Obergericht führte aus, es sei zutreffend, dass die Zeit zwischen der Kündigung und dem Vertragsende bei der Beurteilung einer Erstreckung des Mietverhältnisses "bis zu einem gewissen Grad zu berücksichtigen" sei. Ein linearer Abzug der durch eine frühzeitige Kündigung freiwillig eingeräumten Vorlaufzeit vom Erstreckungsanspruch gemäss Art. 272b Abs. 1 OR sei jedoch nicht haltbar. Es dürfe nicht ausser Acht gelassen werden, dass der Mieter ein Ersatzobjekt vor dem Beendigungstermin nur mit dem Risiko einer doppelten Mietzinsbelastung beschaffen könne und das Ziel einer "Punktlandung" auf das Mietende seine Suchbemühungen erschwere. Der überwiegende Teil der Lehre wolle deshalb die Beantwortung der Frage, ob beziehungsweise inwieweit eine vorzeitig ausgesprochene Kündigung bei der Interessenabwägung nach Art. 272 OR zu berücksichtigen sei, davon abhängig machen, ob der Vermieter dem Mieter während der restlichen Vertragslaufzeit ein vorzeitiges Auszugsrecht gewähre. Ein solches Auszugsrecht habe die Beschwerdeführerin der Beschwerdegegnerin nicht eingeräumt (und könne dieser - mangels Rechtsgrundlage - auch nicht vom Gericht in analoger Anwendung von Art. 272d OR gewährt werden). Die Vorinstanz habe es aus diesen Gründen
zu Unrecht unterlassen, die von Art. 272 OR geforderte Interessenabwägung vorzunehmen.
Dabei sei zu berücksichtigen, dass die mieterseitige Suche nach einer Ersatzlösung "wohl erst ca. drei Jahre vor Mietende" erfolgsversprechend sein werde. Zum jetzigen Zeitpunkt sei aufgrund der "derzeit noch nicht abschätzbaren Entwicklung auf dem Markt für Geschäftsliegenschaften bis Ende 2024" noch nicht beurteilbar, ob und wie hart die Vertragsauflösung die Beschwerdegegnerin tatsächlich treffen werde. Jedenfalls könne zurzeit angesichts des Standorts an der Strasse U.________ und des Umsatzes, den die Beschwerdegegnerin dort erziele, nicht ausgeschlossen werden, dass die Beendigung des Mietvertrags eine Härte zur Folge habe. Auf der anderen Seite sei heute noch unklar, wie konkret das - zur Begründung der Kündigung angeführte - Vorhaben der Beschwerdeführerin, die Verkaufsfläche für eigene Zwecke zu nutzen, realisiert werden könne. Es fehle daher an den für die Interessenabwägung nach Art. 272 OR notwendigen Sachverhaltselementen. Die Sache sei insoweit an die Vorinstanz zwecks "Klärung dieser offenen Sachverhaltsfragen" zurückzuweisen. Dabei werde es sich mit Blick auf Art. 126 ZPO "wohl als zweckmässig" erweisen, das Erstreckungsverfahren "einstweilen zu sistieren". Der Gefahr, dass das Verfahren bis über das eigentliche
Ende des Mietverhältnisses am 31. Dezember 2024 hinaus verzögert werde, könne vorgebeugt werden, indem die Vorinstanz "die Sistierung um die Mitte des Jahres 2022" aufhebe und den Parteien dann Gelegenheit gebe, "ihre für eine allfällige Erstreckung massgeblichen Gesichtspunkte vorzutragen".

4.3. Auch die Beschwerdegegnerin hält es nicht für richtig, einzig auf die Frühzeitigkeit der Kündigung abzustellen. Sie ergänzt, die Gründe, welche eine Erstreckung ausschlössen, seien in Art. 272a OR abschliessend aufgezählt. Komme - wie dies das Mietgericht angenommen habe - eine Erstreckung per se nicht in Betracht, wenn die Kündigung eine gewisse Zeit im Voraus ausgesprochen werde, stelle dies eine unzulässige Erweiterung von Art. 272a OR dar. Die "Dauer der Kündigungsfrist" sei überdies nur eines von mehreren Kriterien, die im Rahmen der Interessenabwägung nach Art. 272 OR zu würdigen seien. Sodann führe diese Lösung zu einer "arbiträre[n] Ungleichbehandlung", wenn man mit Konstellationen vergleiche, in denen kurzfristiger gekündigt, aber dennoch eine lange Erstreckung gewährt werde.
Die Auffassung des Mietgerichts habe sodann - so die Beschwerdegegnerin weiter - zur Folge, dass der Vermieter die "Steuerung" des Erstreckungsanspruchs in der Hand habe. Insbesondere könne er bei einem Mietvertrag, der auf mehr als sechs Jahre abgeschlossen worden sei, bei Vertragsabschluss gleich wieder kündigen, um so jegliche Erstreckung auszuschliessen. Im Übrigen könne auch ein auf lange Zeit abgeschlossenes befristetes Mietverhältnis erstreckt werden. Ferner müsse ein Mieter auf das "Recht zur Erstreckung des Mietverhältnisses" vertrauen können und es könne nicht sein, dass sich ein Mieter bereits "während einem erheblichen Teil der Restlaufzeit seines Mietvertrags voll und ganz um das Auffinden eines Ersatzobjekts" kümmern müsse.
Schliesslich bringt die Beschwerdegegnerin vor, die Beschwerdeführerin habe die Liegenschaft im Jahr 2014 erworben und dabei "ganz gewiss" gewusst, dass das Mietverhältnis womöglich um bis zu sechs Jahre erstreckt werde.

5.

5.1. Die Beschwerdeführerin rügt unter anderem, die Vorinstanz habe die "Systematik" von Art. 272 Abs. 1 OR verkannt und den Begriff der "Härte" unrichtig ausgelegt.
Soweit diese Vorwürfe zu beurteilen sind, ist die obergerichtliche Rechtsanwendung frei zu prüfen. Denn dabei geht es nicht um Ermessensfragen über die Art (erstmalige/definitive) oder Dauer der gewährten Erstreckung, die gestützt auf eine Interessenabwägung im Sinne von Art. 272 Abs. 2 OR zu beantworten wären und die das Bundesgericht regelmässig zu Zurückhaltung veranlassen (vgl. Urteile 4A 396/2019 vom 16. Januar 2020E. 4.2; 4A 368/2017 vom 19. Februar 2018E. 7.1). Gegenstand ist insoweit vielmehr der gesetzliche Rahmen zulässiger Erstreckungsgründe, welcher der bundesgerichtlichen Kontrolle zugänglich ist.
Im Übrigen genügt die von der Beschwerdeführerin erhobene Kritik, die in der Beschwerde im Einzelnen begründet wird, entgegen der Auffassung der Beschwerdegegnerin den im bundesgerichtlichen Verfahren geltenden Begründungsanforderungen. Es ist dazu was folgt festzuhalten:

5.2.

5.2.1. Wie die Beschwerdeführerin zu Recht vorbringt, kommt eine Erstreckung nur in Frage, wenn die Kündigung für den Mieter eine Härte zur Folge hat. Fehlt es an dieser, erübrigt sich eine Abwägung mit den Interessen des Vermieters, wie sie in Art. 272 Abs. 1 und Abs. 2 OR vorgeschrieben wird (siehe auch Urteil 4C.146/2006 vom 24. August 2006 E. 2.3 am Ende).

5.2.2. Als Härte im Sinne von Art. 272 OR kommen Umstände in Betracht, die es dem Mieter verunmöglichen, in der bis zur Vertragsbeendigung verbleibenden Zeit ein Ersatzobjekt zu beschaffen (vgl. Urteil 4C.155/2003 vom 3. November 2003 E. 4.1). Darunter fallen von vornherein nur Schwierigkeiten und Unannehmlichkeiten, die sich durch eine Erstreckung des Mietverhältnisses abwenden oder vermindern lassen. Gewiss können die Folgen einer Geschäftsverlegung für einen Geschäftsinhaber unangenehm oder sogar hart sein. Sie gehören jedoch grundsätzlich zur Kündigung und werden durch eine Verlängerung des Mietverhältnisses nicht aufgehoben, sondern bloss aufgeschoben. Die Erstreckung kann daher erst sinnvoll sein, wenn sie mit der Verschiebung der Geschäftsverlegung zugleich eine Milderung der Folgen verspricht, also erwarten lässt, dass der Umzug später für den Mieter weniger nachteilig sein werde, als er bei Ablauf der Kündigungsfrist wäre (siehe BGE 116 II 446 E. 3b S. 448; 105 II 197 E. 3a; 102 II 254 S. 255 f.). Die gewöhnlichen mit einer Kündigung verbundenen Umstände rechtfertigen eine Erstreckung dagegen nicht (siehe Urteile 4A 639/2018 vom 21. November 2019 E. 6.1; 4A 556/2015 vom 3. Mai 2016 E. 4.2; je mit Hinweisen).

5.2.3. Die Vorinstanz ist der Auffassung, es sei schwierig, eine Ersatzliegenschaft im Sinne einer "Punktlandung" genau auf den Kündigungstermin zu finden. Die Beschwerdegegnerin laufe daher - werde ihr die Erstreckung verweigert - Gefahr, ein Ersatzobjekt schon vor dem Mietvertragsende beschaffen zu müssen, verbunden mit einer "langdauernden doppelten Mietzinsbelastung".
Dies ist indes ein Problem, das jeder Mietvertragskündigung inhärent ist und daher als solches nicht zu einer Härte führt. Gleich verhält es sich, wenn die Vorinstanz zu den Härtegründen ausführt, bei der Beschwerdegegnerin handle es sich um "ein traditionsreiches Modehaus", welches seit dem Jahr 1913 ein Modegeschäft in der streitgegenständlichen Liegenschaft betreibe, ihr Sortiment gezielt auf den Standort an der Strasse U.________ in V.________ ausgerichtet habe, deren im Streit stehende Filiale die "umsatzstärkste" sei und der aus diesen Gründen eine "erhöhte Standortgebundenheit" zuzugestehen sei. All diese Umstände mögen zwar das Interesse der Beschwerdegegnerin erklären, den Standort beibehalten zu wollen. Sie werden indes auch am Ende eines allfällig erstreckten Mietvertrags noch bestehen. Dass der Umzug später - nach einer Verlängerung des Mietvertrags - weniger nachteilig sein werde, als er bei Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist per 31. Dezember 2024 wäre, wurde von der Beschwerdegegnerin in den vorinstanzlichen Verfahren dagegen nicht behauptet (jedenfalls tut sie in ihrer Beschwerdeantwort nichts dergleichen dar) und ist auch den Akten nicht zu entnehmen.
Insbesondere ist keine Notsituation dargetan, die sich nicht per 31. Dezember 2024, wohl aber bis zu einem späteren Zeitpunkt beheben liesse (beispielsweise, weil sich erst dann Ersatzräume finden lassen, die sich vorerst noch im Bau befinden; vgl. BGE 102 II 254 S. 255 f.). Der Wunsch, von einem preisgünstigen oder rentablen Mietobjekt möglichst lange profitieren zu können, vermag keinen Grund für eine Erstreckung zu bilden (siehe BGE 116 II 446 E. 3a S. 448; 105 II 197 E. 3b S. 197; Urteile 4A 639/2018 vom 21. November 2019 E. 6.1; 4A 556/2015 vom 3. Mai 2016 E. 4.2), ebenso wenig die obergerichtliche Feststellung, dass die mieterseitigen Suchbemühungen "wohl erst ca. drei Jahre vor Mietende" erfolgsversprechend sein werden. Eine Härte im eben dargestellten Sinn ist auch nicht dadurch belegt, dass es - wie die Beschwerdeführerin im erst- und im zweitinstanzlichen Verfahren vorbrachte - "schwer vorhersehbar" sei, "wie der Markt für Geschäftsliegenschaften in acht Jahren aussehen" werde (abgesehen davon beruht der Entscheid über die Erstreckung eines Mietverhältnisses praktisch immer auf einer Prognose; vgl. Urteil 4A 443/2019 vom 20. Januar 2020 E. 9). Vielmehr hätte die Beschwerdegegnerin dartun müssen, weshalb sich mit einer
Erstreckung Nachteile abwenden liessen, die (nur) bei einer ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses per 31. Dezember 2024 entstehen würden. Dies hat sie unterlassen.

5.2.4. Hinzu kommt Folgendes: Die Bestimmungen über die Erstreckung des Mietverhältnisses bezwecken in erster Linie, dem Mieter für die Suche neuer Räume mehr Zeit zu lassen, als ihm nach der ordentlichen Kündigungsfrist zur Verfügung stünde (BGE 116 II 446 E. 3b S. 448; 105 II 197 E. 3b S. 197; Urteile 4A 639/2018 vom 21. November 2019 E. 6.1; 4A 699/2014 vom 7. April 2015 E. 3.5). Indem die Beschwerdeführerin mehr als acht Jahre vor dem angedachten Beendigungstermin kündigte, steht der Beschwerdegegnerin - wie bereits das Mietgericht zutreffend ausführte - für die Suche nach Ersatz weit mehr Zeit zur Verfügung, als dies bei Gewährung der maximalen gesetzlichen Erstreckungsdauer für Geschäftsräume von sechs Jahren der Fall gewesen wäre. Richtig ist zwar, dass die während der Erstreckung bestehenden Kündigungsmodalitäten dem Mieter eine erhöhte Flexibilität ermöglichen, da er das bisherige Mietverhältnis gestützt auf Art. 272d OR erleichtert auflösen kann. Insofern ist für den Mieter eine Erstreckung vorteilhafter als eine lange Vorlaufzeit, die aus einer frühzeitigen Kündigung resultiert. Aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann denn auch nicht geschlossen werden, dass die freiwillig eingeräumte Vorlaufzeit in jedem Fall
linear von der Erstreckungsdauer abzuziehen wäre (siehe BGE 125 III 226 E. 4c; Urteile 4A 639/2018 vom 21. November 2019 E. 6.1; 4C.343/2004 vom 22. Dezember 2004 E. 4.3). Jedenfalls vermag aber der Umstand allein, dass - umgekehrt - dem Mieter kein vorzeitiges Kündigungsrecht im Sinne von Art. 272d OR zusteht, keine Härte zu begründen, zumal bei derart lange im Voraus erfolgter Kündigung.
Das alte Mietrecht kannte im Übrigen das Institut der Erstreckung des Mietverhältnisses, nicht aber dieses vorzeitige Kündigungsrecht. Es wurde mit der Überlegung eingeführt, dass die Erstreckung ein Übergangszustand ist, während dem der Mieter gesetzlich verpflichtet ist, sich nach einer neuen Unterkunft umzusehen, und es daher folgerichtig erschien, ihm den Wegzug zu erleichtern (Botschaft vom 27. März 1985 zur Revision des Miet- und Pachtrechts, BBl 1985 1464 Ziff. 421.22). Dass damit aber eine indirekte Lockerung der Erstreckungsvoraussetzungen angestrebt worden wäre, ergibt sich aus den Materialien nicht.

5.2.5. Im Jahr 2003 diskutierte das Parlament eine Parlamentarische Initiative ("Mietrecht. Kündigungsfristen"; Nr. 01.446), die verlangte, dass ein Mieter - um das Risiko einer doppelten Mietzinsbelastung zu entschärfen - nach der Kündigung des Vermieters noch während der Kündigungsfrist und mithin vor einer allfälligen Erstreckung analog zu Art. 272d lit. a OR vorzeitig kündigen könne. Der Nationalrat gab dieser Parlamentarischen Initiative keine Folge. Vor diesem Hintergrund besteht vorliegend aber noch weniger Anlass, aufgrund der blossen Kündigung (und des Risikos einer doppelten Mietzinsbelastung bei der Miete eines Nachfolgeobjekts) eine Erstreckung zu gewähren, obwohl die Vermieterin acht Jahre vor dem Beendigungstermin kündigte und ohne dass eine Härte im Sinne von Art. 272 OR ausgewiesen wäre.

5.3. Die Rüge der Beschwerdeführerin erweist sich bereits in diesem Punkt als begründet. Unter diesen Umständen braucht auf die weiteren in der Beschwerde aufgeworfenen Rechtsfragen nicht eingegangen zu werden. Insbesondere muss nicht näher erörtert werden, ob die vom Obergericht (mittelbar) angeordnete Sistierung das Beschleunigungsgebot (Art. 29 Abs. 1 BV) verletzt, wie dies die Beschwerdeführerin unter anderem mit dem Argument vertritt, es drohe bei der Wiederaufnahme des Verfahrens im Jahre 2022 angesichts der regelmässig sehr lange dauernden und über mehrere Instanzen geführten Verfahren eine "kalte Erstreckung" über den Kündigungstermin hinaus.

6.
Die Beschwerde ist gutzuheissen. Die Dispositiv-Ziffern 2 bis 9 des angefochtenen Urteils sind aufzuheben, und das Begehren um Erstreckung des Mietverhältnisses ist in Anwendung von Art. 107 Abs. 2 BGG abzuweisen.
Die Sache ist zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen (vgl. Art. 67 und 68 Abs. 5 BGG).
Bei diesem Verfahrensausgang wird die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren kosten- und entschädigungspflichtig (vgl. Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen. Die Dispositiv-Ziffern 2 bis 9 des Urteils des Obergerichts des Kantons Zürich vom 3. Oktober 2019 werden aufgehoben. Das Begehren um Erstreckung des Mietverhältnisses wird abgewiesen. Die Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 25'000.-- werden der Beschwerdegegnerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdegegnerin hat die Beschwerdeführerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 30'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 21. April 2020

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Stähle

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 92 Décisions préjudicielles et incidentes concernant la compétence et les demandes de récusation - 1 Les décisions préjudicielles et incidentes qui sont notifiées séparément et qui portent sur la compétence ou sur une demande de récusation peuvent faire l'objet d'un recours.
¹	Les décisions préjudicielles et incidentes qui sont notifiées séparément et qui portent sur la compétence ou sur une demande de récusation peuvent faire l'objet d'un recours.
²	Ces décisions ne peuvent plus être attaquées ultérieurement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
¹	Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
^a	si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou
^b	si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.
²	En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.88 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies.
³	Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
¹	Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
^a	si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou
^b	si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.
²	En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.88 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies.
³	Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
¹	Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
^a	si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou
^b	si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.
²	En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.88 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies.
³	Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 96 Droit étranger - Le recours peut être formé pour:
^a	inapplication du droit étranger désigné par le droit international privé suisse;
^b	application erronée du droit étranger désigné par le droit international privé suisse, pour autant qu'il s'agisse d'une affaire non pécuniaire.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
¹	Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
²	Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
¹	Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
²	Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur:
^a	les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat;
^b	la durée du bail;
^c	la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement;
^d	le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin;
^e	la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux.
³	Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272^b - 1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées.
¹	Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées.
²	Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272^d - À défaut d'un jugement ou d'un accord contraires, le locataire peut résilier le bail:
^a	en observant un délai de congé d'un mois pour la fin d'un mois lorsque la prolongation ne dépasse pas une année;
^b	en observant un délai de congé de trois mois pour un terme légal lorsque la prolongation dépasse une année.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 126 Suspension de la procédure - 1 Le tribunal peut ordonner la suspension de la procédure si des motifs d'opportunité le commandent. La procédure peut notamment être suspendue lorsque la décision dépend du sort d'un autre procès.
¹	Le tribunal peut ordonner la suspension de la procédure si des motifs d'opportunité le commandent. La procédure peut notamment être suspendue lorsque la décision dépend du sort d'un autre procès.
²	L'ordonnance de suspension peut faire l'objet d'un recours.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272^a - 1 Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné:
¹	Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné:
^a	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^b	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^c	en cas de faillite du locataire (art. 266h);
^d	si, en prévision d'une transformation ou d'une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l'autorisation requise.
²	En règle générale, aucune prolongation n'est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d'habitation ou des locaux commerciaux équivalents.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 107 Arrêt - 1 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
¹	Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
²	Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
³	Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force.100
⁴	Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets101 dans le mois qui suit le dépôt du recours.102

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.