2C_342/2014 - 2015-04-17 - Wirtschaft - Bäuerliches Bodenrecht; Feststellung landwirtschaftliches Gewerbe

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz

Art. 82 Grundsatz

Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:

gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;

gegen kantonale Erlasse;

betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

2C 342/2014

Urteil vom 17. April 2015

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Seiler, Bundesrichterin Aubry Girardin,
Bundesrichter Donzallaz, Stadelmann,
Gerichtsschreiber Klopfenstein.

Verfahrensbeteiligte
B.A.________,
Beschwerdeführer, vertreten durch
Rechtsanwalt Clemens Wymann,

gegen

E.A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Bruno Beeler,

Dienststelle Landwirtschaft und Wald des Kantons Luzern.

Gegenstand
Bäuerliches Bodenrecht; Feststellung landwirtschaftliches Gewerbe,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Luzern, 4. Abteilung, vom 5. März 2014.

Sachverhalt:

A.
A.A.-F. ________ verkaufte am 11. Oktober 1999 sein ca. 12 ha umfassendes landwirtschaftliches Gewerbe U. ________ (Gebäudegrundstücke Nr. *** und *** sowie landwirtschaftlich genutzte Parzellen Nr. ***, ***, ***, *** und ***, alle GB X.________, Gemeinde V. ________) zum Preis von Fr. 900'000.-- (hauptsächlich getilgt durch Darlehensübernahmen und Anrechnung eines Wohnrechts zu Gunsten des Verkäufers und seiner Ehefrau) seinen beiden Söhnen B.A.________ und E.A.________, die als "Einfache Gesellschaft Gebrüder A.________" Gesamteigentum erwarben. Die Gebäudegrundstücke befinden sich in der Sonderbauzone. Die beiden Käufer verpachteten in der Folge mit mündlichen Pachtverträgen die genannten Grundstücke zum Teil ihren Eltern, zum Teil aussenstehenden Pächtern. Für keinen dieser Verträge liegt eine Bewilligung für parzellenweise Verpachtung im Sinne von Art. 30 ff . des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG, SR 221.213.2) vor. Mit Gültigkeit ab 1. Januar 2003 schlossen die Eheleute A.-F.________ zum Zweck "der gemeinsamen Bewirtschaftung des Landwirtschaftsbetriebs" sodann mit C.A.-D.________ (der Ehefrau von B.A.________) einen "Vertrag über die Errichtung der Personengemeinschaft LWB A.
________ Y.________hof" als Zusammenschluss einer einfachen Gesellschaft im Sinne von Art. 530 ff . OR.

B.A.________ und E.A.________ kündigten am 30. November 2009 die Pachtverträge mit den aussenstehenden Pächtern auf den 31. Dezember 2010. In der Folge - zwischen Dezember 2010 und März 2011 - schloss E.A.________ in Vertretung der einfachen Gesellschaft Gebrüder A.________ mit den bisherigen Pächtern F.________, G.________ und H.________ neue, schriftliche Verträge, je für die Dauer eines Jahres.

B.
Am 26. Juli 2011 stellte B.A.________ bei der Dienststelle Landwirtschaft und Wald (lawa) des Kantons Luzern ein Gesuch um Feststellung, ob die Parzellen ***, ***, ***, ***, ***, *** und *** ein landwirtschaftliches Gewerbe bilden. Die Dienststelle führte am 24. August 2011 einen Augenschein durch. Dort gab B.A.________ u.a. zu Protokoll, dass die schriftlichen Pachtverträge (vgl. vorne lit. A, am Ende) ohne seine Zustimmung abgeschlossen worden seien. Ausserdem bestätigten die Parteien übereinstimmend, "dass keine Bewilligung zur parzellenweisen Verpachtung des Betriebes U. ________ bei der zuständigen Behörde beantragt (wurde) bzw. vorliegt" (vgl. Augenscheinprotokoll vom 24. August 2011 S. 3). Die Dienststelle stellte mit Entscheid vom 16. November 2011 in der Folge fest, dass es sich beim landwirtschaftlichen Betrieb U. ________ um ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne des BGBB handle.

C.
B.A.________ erhob dagegen Beschwerde an das Verwaltungsgericht (nunmehr Kantonsgericht) des Kantons Luzern mit dem Antrag, es sei festzustellen, dass es sich beim landwirtschaftlichen Betrieb U. ________ nicht um ein landwirtschaftliches Gewerbe handle. Eventuell sei das Verfahren zur Klärung der Frage, ob die überwiegende parzellenweise Verpachtung nachträglich bewilligt werden könne und der Betrieb deshalb nicht als landwirtschaftliches Gewerbe zu qualifizieren sei, an die Dienststelle zurückzuweisen. Das Kantonsgericht wies die Beschwerde nach mehrfachem Schriftenwechsel mit Urteil vom 5. März 2014 ab.

D.
B.A.________ erhebt mit Eingabe vom 7. April 2014 beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten und wiederholt das vorinstanzlich gestellte Begehren. Zudem beantragt er Erteilung der aufschiebenden Wirkung. E.A.________ beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Das Kantonsgericht beantragt Abweisung der Beschwerde. Das Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartement des Kantons Luzern verzichtet auf Vernehmlassung. Das Bundesamt für Justiz schliesst sich dem angefochtenen Entscheid an.

Erwägungen:

1.
Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen den letztinstanzlichen kantonalen Endentscheid ist zulässig (Art. 89 BGBB; Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 90 BGG). Der Beschwerdeführer ist Gesellschafter der "Einfachen Gesellschaft Gebrüder A.________". Einer einfachen Gesellschaft kommt indes keine Rechtspersönlichkeit zu. Vor Bundesgericht ist daher nicht die einfache Gesellschaft Partei, sondern der einzelne Gesellschafter (BGE 132 I 256 E. 1.1 S. 257 f., Florence Aubry Girardin, Commentaire de la LTF, 2. Aufl. N. 6 zu Art. 89 ). Als Gesamteigentümer des streitbetroffenen Betriebs ist der Beschwerdeführer zur Beschwerde legitimiert (Art. 83 Abs. 3 und Art. 84 BGBB; Art. 89 Abs. 1 BGG).

2.

2.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundes- und Völkerrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a und b BGG). Bei deren Prüfung verfügt das Bundesgericht über volle Kognition und wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Das Bundesgericht ist daher weder an die in der Beschwerde vorgebrachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann die Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen, und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen (Motivsubstitution; BGE 140 III 86 E. 2 S. 89 unten; 140 V 136 E. S. 137).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen oder auf entsprechende Rüge hin berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn zudem die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 und Art. 105 Abs. 2 BGG). Eine Rechtsverletzung im Sinne dieser Bestimmungen liegt auch vor, wenn ein rechtserheblicher Sachverhalt gar nicht festgestellt wurde ( BERNARD CORBOZ, Commentaire de la LTF, 2. Aufl., N. 35 zu Art. 97; MARKUS SCHOTT, Bundesgerichtsgesetz, Kommentar, 2. Aufl., Rz. 19 zu Art. 97; MEYER/DORMANN, Bundesgerichtsgesetz, Kommentar, 2. Aufl. Rz. 59 zu Art. 105; HANSJÖRG SEILER, Bundesgerichtsgesetz, N. 24 zu Art. 97). Das gilt insbesondere dann, wenn die Vorinstanz bestimmte Aspekte nicht festgestellt hat, die aufgrund ihrer Rechtsauffassung nicht rechtserheblich waren, diese Aspekte aber aufgrund der Rechtsbeurteilung durch das Bundesgericht rechtserheblich werden. Diesfalls kann das Bundesgericht, wenn es reformatorisch entscheidet, auch die dafür
notwendigen Sachverhaltsfeststellungen selber treffen, "si les faits ont été réguliérement allégués et clairement établis" (Corboz, a.a.O.); andernfalls weist es die Sache an die Vorinstanz zurück (Art. 107 Abs. 2 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

2.3. Der Beschwerdeführer schildert Sachverhaltselemente, die im angefochtenen Urteil nicht enthalten sind und macht geltend, die Vorinstanz habe diese zu Unrecht nicht berücksichtigt. Es wird im Zusammenhang mit den einzelnen Vorbringen zu prüfen sein, ob diese Sachverhaltselemente rechtserheblich und ihre Nichtberücksichtigung durch die Vorinstanz rechtsverletzend sind.

3.

3.1. Das BGBB gilt für die in seinen Art. 2, 3 und 6 näher präzisierten landwirtschaftlichen Grundstücke und enthält darüber hinaus besondere Bestimmungen für landwirtschaftliche Gewerbe (Art. 4 ), die in den Art. 6 und 7 BGBB definiert werden. Art. 8 BGBB lautet sodann:

"Die Bestimmungen über die einzelnen landwirtschaftlichen Grundstücke finden auf ein landwirtschaftliches Gewerbe Anwendung, wenn es:

a) seit mehr als sechs Jahren rechtmässig ganz oder weitgehend parzellenweise verpachtet ist und diese Verpachtung im Sinne von Artikel 31 Absatz 2 Buchstaben e und f des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht weder vorübergehenden Charakter hat noch aus persönlichen Gründen erfolgt ist;

b) unabhängig von seiner Grösse wegen einer ungünstigen Betriebsstruktur nicht mehr erhaltungswürdig ist."

3.2. Art. 8 BGBB hat zum Ziel, einerseits Familienbetriebe zu erhalten, andererseits die Struktur der Landwirtschaft zu verbessern (Art. 1 Abs. 1 lit. a BGBB). Er kommt insbesondere zum Tragen in Übergangssituationen, in denen sich die bisherigen Bewirtschafter aus dem Erwerbsleben zurückziehen, aber die Zukunft des Betriebs noch unklar ist (Eduard Hofer, in: Kommentar BGBB, 2. A. 2011, Rz. 4 zu Art. 8; Yves Donzallaz, Traité de droit agraire suisse, Tome 2, 2006, S. 456 Rz. 2855), insbesondere wenn sich in der Familie niemand findet, der das Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernehmen will. Das Gewerbe kann alsdann - vorerst nur betrieblich - aufgelöst werden, indem es (mit Bewilligung gemäss Art. 30 f . LPG) parzellenweise verpachtet wird. Erfolgt innert sechs Jahren keine Weiterführung des Gewerbes, so kann es auch eigentumsmässig aufgelöst werden; die Teile des aufzulösenden Gewerbes sollen dazu dienen, andere landwirtschaftliche Gewerbe zu arrondieren (Botschaft vom 26. Juni 1996 zur Reform der Agrarpolitik: Zweite Etappe [Agrarpolitik 2002], BBl 1996 IV S. 374 f.).

3.3. Sind die Voraussetzungen von Art. 8 BGBB erfüllt, gelten für die betreffenden Grundstücke nicht mehr die Bestimmungen über landwirtschaftliche Gewerbe, sondern nur noch diejenigen über landwirtschaftliche Grundstücke (Art. 4 Abs. 3 lit. a BGBB; Yves Donzallaz, a.a.O., S. 456 f.). Wer ein schutzwürdiges Interesse hat, kann von der Bewilligungsbehörde feststellen lassen, ob die Voraussetzungen erfüllt sind (Art. 84 BGBB; BGE 139 III 327 E. 2; 137 II 182 nicht publ. E. 1.1; 132 III 515 E. 3.3.2; 129 III 186 E. 2.1; Urteil 2C 534/2007 vom 29. Februar 2008 E. 4.4). Die Bewilligungsbehörde klärt im Rahmen der Anwendung von Art. 8 lit. a BGBB ab, ob (a) der betroffene Betrieb grundsätzlich die Voraussetzungen eines landwirtschaftlichen Gewerbes im Sinne von Art. 7 BGBB erfüllt und (b) rechtmässig, d.h. zulässigerweise ganz oder teilweise parzellenweise verpachtet ist. Alsdann prüft die Bewilligungsbehörde, ob die parzellenweise Verpachtung (c) die erforderliche Dauer von mindestens sechs Jahren erreicht hat und ob (d) diese Verpachtung weder vorübergehenden Charakter hat noch aus persönlichen Gründen erfolgt ist. Diese Voraussetzungen (a - d) sind kumulativ: Ist nur eine davon nicht erfüllt, findet Art. 8 lit. a BGBB keine
Anwendung, d.h. der betroffene Betrieb bleibt den besonderen Bestimmungen für landwirtschaftliche Gewerbe nach Art. 4 BGBB weiterhin unterstellt.

3.4. Ob ein Betrieb als landwirtschaftliches Gewerbe einzustufen ist, ist Rechtsfrage. Nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz wird von keiner Seite in Frage gestellt, dass der landwirtschaftliche Betrieb U. ________ an sich die Voraussetzungen für ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB erfüllt, so dass sich weitere Ausführungen dazu erübrigen. Streitig ist, ob die übrigen Voraussetzungen nach Art. 8 lit. a BGBB erfüllt sind.

3.5. Die Vorinstanz hat dies mit folgenden Argumenten verneint: Beim Pachtvertrag mit den Eltern der Eigentümer handle es sich nicht um eine parzellenweise Verpachtung im Sinne von Art. 8 lit. a BGBB; denn eine solche setze voraus, dass die verpachteten Teile anderen wirtschaftlichen Betrieben angehören. Die genannte Pacht diene aber der Weiterführung des traditionellen landwirtschaftlichen Betriebs der Familie A.________ und falle bei der Beurteilung, ob die Voraussetzungen nach Art. 8 lit. a BGBB erfüllt seien, ausser Betracht. Für die Frage der parzellenweise Verpachtung sei allein auf die fremdverpachteten Grundstücke abzustellen. Die ab 1999 oder 2000 bestehenden Pachtverträge mit den drei Nachbarn seien per Ende 2010 aufgelöst worden. Damit könne der Betrieb wieder als Ganzes bewirtschaftet werden und gelte als Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB. Auf die ab 2011 neu geschlossenen Verträge könne sich der Beschwerdeführer nicht berufen, da er selber die Gültigkeit der Verträge bestreite, weil er als Gesamteigentümer ihnen nicht zugestimmt habe. Selbst wenn die neuen Pachtverträge gültig wären, komme Art. 8 lit. a BGBB nicht zur Anwendung, da die Sechsjahresfrist, die erst im Januar bzw. April 2011 beginne, noch nicht abgelaufen
sei. Zudem seien die Pachtverträge nur für kurze Zeit abgeschlossen worden und eine längerfristige Weiterführung sei nicht beabsichtigt gewesen. Es sei vielmehr darum gegangen, die künftige Ausrichtung des Landwirtschaftsbetriebs neu festzulegen. Unter diesen Umständen würden die Grundstücke nach der Kündigung der Pacht als Gewerbe gelten. Zudem sei auch die Voraussetzung nicht erfüllt, dass das Gewerbe ganz oder weitgehend parzellenweise verpachtet sein müsse. Denn die Verpachtung an die Eltern, die dafür nicht in Betracht falle, umfasse knapp 50% der landwirtschaftlichen Fläche und die Betriebsgebäude. Deshalb könne kaum von "weitgehend parzellenweise verpachtet" gesprochen werden.
Diese Argumentation des Kantonsgerichts erscheint nicht bundesrechtswidrig. Eine Auseinandersetzung mit den Erwägungen der Vorinstanz im Einzelnen erübrigt sich jedoch:

3.6. Für die Anwendbarkeit von Art. 8 lit. a BGBB wird verlangt, dass der betroffene Betrieb rechtmässig, d.h. zulässigerweise ganz oder teilweise parzellenweise verpachtet ist (vorne E. 3.2 und 3.3). Für Pachtverträge, die - wie hier - nach dem Inkrafttreten des LPG (20. Oktober 1986) geschlossen wurden, bedeutet dies, dass eine Bewilligung nach den Art. 30 ff . LPG vorliegen muss (Urteil 5A.31/2005 vom 29. März 2006 E. 2.1; ebenso HOFER, a.a.O., Rz. 9 zu Art. 8). Der diesbezüglich abweichenden Lehrmeinung (Michael Hunziker, Das Veräusserungsverbot und das Kaufsrecht der Miterben im bäuerlichen Erbrecht, 1997, S. 106, wonach Bewilligungsfähigkeit genügt) kann nicht gefolgt werden; sie erscheint der Förderung und Durchsetzung der Ziele von Art. 8 BGBB (vorne E. 3.2) abträglich. Ausserdem sind einander widersprechende Entscheide von Verwaltungsbehörden und Gerichten im Sinne der anzustrebenden Kohärenz zu vermeiden (Hofer, a.a.O.).

Nicht rechtmässig parzellenweise verpachtet ist ein Gewerbe also u.a. dann, wenn die Bewilligung nach Art. 30 ff . LPG fehlt (Hofer, a.a.O, Rz. 10 zu Art. 8). Solches trifft nach den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz vorliegend zu. Wohl kann die Unrechtmässigkeit unter gewissen Voraussetzungen durch eine nachträgliche Bewilligung geheilt werden (Hofer, a.a.O.), doch setzt dies voraus, dass eine solche nachträgliche Bewilligung erteilt bzw. zumindest darum nachgesucht wurde. Die Bewilligungsbehörde ist mit Blick auf das gesetzgeberische Ziel (vorne E. 3.2) und aufgrund der im landwirtschaftlichen Boden- bzw. Pachtrecht geltenden streng formellen Betrachtungsweise (vgl. etwa Art. 7 ff . LPG zur Mindestdauer von Pachtverträgen) entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers nicht verpflichtet, von Amtes wegen ein solches nachträgliches Bewilligungsverfahren einzuleiten. Das gilt im vorliegenden Fall umso mehr, als der Beschwerdeführer am Augenschein noch erklärt hatte, die neuen schriftlichen Pachtverträge (vorne lit. A, am Ende) seien ohne seine Zustimmung abgeschlossen worden.

Damit spielt es vorliegend keine Rolle, ob die Pachtverträge rund um den Betrieb U. ________ - wie der Beschwerdeführer geltend macht - nach Art. 31 LPG bewilligungsfähig wären wenn eine nachträgliche Bewilligung eingeholt würde. Die blosse Bewilligungsfähigkeit genügt im Zusammenhang mit Art. 8 lit. a BGBB nach dem Gesagten nicht.

3.7. Bei diesem Ergebnis erweisen sich auch die übrigen Rügen des Beschwerdeführers als unbegründet:

3.7.1. Er rügt zunächst, die Vorinstanz habe sich nicht mit dem Gesellschaftsvertrag von 2003 auseinandergesetzt, mit welchem die Eltern A.________ mit C.A.-D.________ (der Ehefrau des Beschwerdeführers) eine Generationengemeinschaft gebildet hätten, wodurch ein Pächterwechsel stattgefunden habe. Nicht mehr die Eltern, sondern die Generationengemeinschaft habe nunmehr den Betrieb gepachtet und bewirtschaftet. Diese Verpachtung an die Generationengemeinschaft A.________ stelle eine relevante Verpachtung im Sinne von Art. 8 lit. a BGBB dar. Indem sich die Vorinstanz nicht mit diesem Gesellschaftsvertrag auseinandergesetzt habe, habe sie ein entscheidwesentliches Dokument unberücksichtigt gelassen, den Sachverhalt willkürlich gewürdigt und das rechtliche Gehör verletzt.
Dem kann nicht gefolgt werden: Zum einen kann ein Pächterwechsel nicht ohne Zustimmung beider Verpächter durch blossen Gesellschaftsvertrag der bisherigen Pächter mit einem Dritten erfolgen; der Beschwerdegegner bestreitet, einer Verpachtung an C.A.-D.________ zugestimmt zu haben. Zum andern fehlt es an der notwendigen Bewilligung, sollte der Vertrag gemäss dem Willen des Beschwerdeführers im Sinne von Art. 8 lit. a BGBB relevant erscheinen. Der Gesellschaftsvertragerweist sich damit als nicht rechtserheblich und die Vorinstanz hat den Sachverhalt nicht rechtsverletzend festgestellt, wenn sie darauf nicht eingegangen ist.

3.7.2. Unerheblich ist bei der dargelegten Sachlage auch, ob die neuen Pachtverträge mit den Nachbarn nur ein Jahr oder sechs Jahre dauern und ob sie die vorherigen Verträge weiterführen oder nicht, wozu sich der Beschwerdeführer ebenfalls äussert: Denn auch wenn sie als zivilrechtlich gültig und dauerhaft betrachtet werden, sind die Voraussetzungen von Art. 8 lit. a BGBB mangels vorhandener Bewilligungen nicht erfüllt.

3.7.3. Damit spielt es auch keine Rolle, ob die übrigen Voraussetzungen (Verpachtung im Sinne von Art. 31 Abs. 2 lit. e und f LPG weder vorübergehend noch aus persönlichen Gründen) erfüllt wären, was der Beschwerdeführer geltend macht.

4.
Das Hauptbegehren des Beschwerdeführers ist damit unbegründet. Das Kantonsgericht hat im angefochtenen Urteil den Entscheid der Dienststelle lawa vom 16. November 2011, wonach es sich beim landwirtschaftlichen Betrieb U. ________ (nach wie vor) um ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne des BGBB handle, im Ergebnis (vgl. vorne E. 2.1) zu Recht geschützt.

Aufgrund des in E. 3.6 Ausgeführten ist die Bewilligungsbehörde nicht verpflichtet, von Amtes wegen ein nachträgliches Bewilligungsverfahren einzuleiten, weshalb auch das Eventualbegehren abzuweisen ist. Mit dem Entscheid in der Sache wird das - ohnehin nicht begründete - Gesuch um aufschiebende Wirkung gegenstandslos.

5.
Der unterliegende Beschwerdeführer trägt die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens (Art. 65 Abs. 3 lit. a und Art. 66 Abs. 1 BGG) und hat dem obsiegenden Beschwerdegegner eine Parteientschädigung zu bezahlen (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat dem Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-- zu bezahlen.

4.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Kantonsgericht Luzern, 4. Abteilung, und dem Bundesamt für Justiz schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 17. April 2015

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Klopfenstein

SR 221.213.2 LPG Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) Art. 30 Bewilligungspflicht
	1.	Wer von einem landwirtschaftlichen Gewerbe einzelne Grundstücke oder Teile von einzelnen Grundstücken verpachtet (parzellenweise Verpachtung), bedarf einer Bewilligung.
	2.	Der Verpächter braucht keine Bewilligung, wenn er insgesamt nicht mehr als 10 Prozent der ursprünglichen Nutzfläche des Gewerbes verpachtet und der Pachtgegenstand keine Gebäude umfasst.

SR 220 OR Bundesgesetz vom 30. März 1911 betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) Art. 530
	1.	Gesellschaft ist die vertragsmässige Verbindung von zwei oder mehreren Personen zur Erreichung eines gemeinsamen Zweckes mit gemeinsamen Kräften oder Mitteln.
	2.	Sie ist eine einfache Gesellschaft im Sinne dieses Titels, sofern dabei nicht die Voraussetzungen einer andern durch das Gesetz geordneten Gesellschaft zutreffen.

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen
	1.	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
		a.	des Bundesverwaltungsgerichts;
		b.	des Bundesstrafgerichts;
		c.	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
		d.	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
	2.	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
	3.	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 89 Beschwerderecht
	1.	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
		a.	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
		b.	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
		c.	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
	2.	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
		a.	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
		b.	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
		c.	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
		d.	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
	3.	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 95 Schweizerisches Recht
	Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
	a.	Bundesrecht;
	b.	Völkerrecht;
	c.	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
	d.	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
	e.	interkantonalem Recht.

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 106 Rechtsanwendung
	1.	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
	2.	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 107 Entscheid
	1.	Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
	2.	Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurück. Es kann die Sache auch an die Behörde zurückweisen, die als erste Instanz entschieden hat.
	3.	Erachtet das Bundesgericht eine Beschwerde auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen oder der internationalen Amtshilfe in Steuersachen als unzulässig, so fällt es den Nichteintretensentscheid innert 15 Tagen seit Abschluss eines allfälligen Schriftenwechsels. Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen ist es nicht an diese Frist gebunden, wenn das Auslieferungsverfahren eine Person betrifft, gegen deren Asylgesuch noch kein rechtskräftiger Endentscheid vorliegt. [1]
	4.	Über Beschwerden gegen Entscheide des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 1954 [2] entscheidet das Bundesgericht innerhalb eines Monats nach Anhebung der Beschwerde. [3]

[1] Fassung gemäss Anhang Ziff. 1 des Steueramtshilfegesetzes vom 28. Sept. 2012, in Kraft seit 1. Febr. 2013 (AS 2013 231; BBl 2011 6193). [2] SR 232.14 [3] Eingefügt durch Anhang Ziff. 2 des BG vom 20. März 2009 über das Bundespatentgericht, in Kraft seit 1. Jan. 2012 (AS 2010 513, 2011 2241; BBl 2008 455).

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 99
	1.	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
	2.	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 211.412.11 BGBB Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) Art. 6 Landwirtschaftliches Grundstück
	1.	Als landwirtschaftlich gilt ein Grundstück, das für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist.
	2.	Als landwirtschaftliche Grundstücke gelten auch Anteils- und Nutzungsrechte an Allmenden, Alpen, Wald und Weiden, die im Eigentum von Allmendgenossenschaften, Alpgenossenschaften, Waldkorporationen oder ähnlichen Körperschaften stehen.

SR 211.412.11 BGBB Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) Art. 7 Landwirtschaftliches Gewerbe; im Allgemeinen
	1.	Als landwirtschaftliches Gewerbe gilt eine Gesamtheit von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dient und zu deren Bewirtschaftung, wenn sie landesüblich ist, mindestens eine Standardarbeitskraft nötig ist. Der Bundesrat legt die Faktoren und die Werte für die Berechnung einer Standardarbeitskraft in Abstimmung mit dem Landwirtschaftsrecht fest. [1]
	2.	Unter den gleichen Voraussetzungen gelten auch Betriebe des produzierenden Gartenbaus als landwirtschaftliches Gewerbe.
	3.	Bei der Beurteilung, ob ein landwirtschaftliches Gewerbe vorliegt, sind diejenigen Grundstücke zu berücksichtigen, die diesem Gesetz unterstellt sind (Art. 2).
	4.	Zudem sind zu berücksichtigen:
		a.	die örtlichen Verhältnisse;
		b.	die Möglichkeit, fehlende betriebsnotwendige Gebäude zu erstellen oder vorhandene umzubauen, instand zu stellen oder zu ersetzen, wenn die entsprechenden Aufwendungen für den Betrieb tragbar sind;
		c.	die für längere Dauer zugepachteten Grundstücke.
	4bis.	Bei der Beurteilung, ob Eigentum an einem landwirtschaftlichen Gewerbe im Sinne der Artikel 21, 36 Absatz 2, 42 Absatz 2, 47 Absatz 2 und 49 Absatz 2 vorliegt, sind die Grundstücke nach Absatz 4 Buchstabe c ebenfalls zu berücksichtigen. [2]
	5.	Ein gemischtes Gewerbe gilt als landwirtschaftliches Gewerbe, wenn es überwiegend landwirtschaftlichen Charakter hat.

[1] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 5. Okt. 2007, in Kraft seit 1. Sept. 2008 (AS 2008 3585; BBl 2006 6337). [2] Eingefügt durch Anhang Ziff. 2 des BG vom 22. März 2013, in Kraft seit 1. Jan. 2014 (AS 2013 3463 3863; BBl 2012 2075).

SR 211.412.11 BGBB Bundesgesetz vom 4. Oktober 1991 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) Art. 1
	1.	Dieses Gesetz bezweckt:
		a.	das bäuerliche Grundeigentum zu fördern und namentlich Familienbetriebe als Grundlage eines gesunden Bauernstandes und einer leistungsfähigen, auf eine nachhaltige Bodenbewirtschaftung ausgerichteten Landwirtschaft zu erhalten und ihre Struktur zu verbessern;
		b.	die Stellung des Selbstbewirtschafters einschliesslich diejenige des Pächters beim Erwerb landwirtschaftlicher Gewerbe und Grundstücke zu stärken;
		c.	übersetzte Preise für landwirtschaftlichen Boden zu bekämpfen.
	2.	Das Gesetz enthält Bestimmungen über:
		a.	den Erwerb von landwirtschaftlichen Gewerben und Grundstücken;
		b.	die Verpfändung von landwirtschaftlichen Grundstücken;
		c.	die Teilung landwirtschaftlicher Gewerbe und die Zerstückelung landwirtschaftlicher Grundstücke.

SR 221.213.2 LPG Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) Art. 7 Erstmalige Verpachtung
	1.	Die erste Pachtdauer beträgt für landwirtschaftliche Gewerbe mindestens neun Jahre und für einzelne Grundstücke mindestens sechs Jahre.
	2.	Die Vereinbarung einer kürzeren Pachtdauer ist nur gültig, wenn die Behörde sie bewilligt hat. Das Gesuch ist spätestens drei Monate nach dem Antritt der Pacht einzureichen.
	3.	Eine kürzere Pachtdauer wird bewilligt, wenn persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse einer Partei oder andere sachliche Gründe die Verkürzung rechtfertigen. [1]
	4.	Wird die Bewilligung verweigert oder das Gesuch zu spät eingereicht, so gilt die gesetzliche Mindestpachtdauer.

[1] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 5. Okt. 2007, in Kraft seit 1. Sept. 2008 (AS 2008 3589; BBl 2006 6337).

SR 221.213.2 LPG Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) Art. 31 Bewilligungsgründe
	1.	Der Verpächter muss die Bewilligung vor Pachtantritt bei der kantonalen Bewilligungsbehörde einholen.
	2.	Die Bewilligung wird nur erteilt, wenn eine der folgenden Voraussetzungen erfüllt ist, nämlich:
		a. [1]	...
		b. [2]	...
		c.	das landwirtschaftliche Gewerbe nicht mehr erhaltungswürdig ist;
		d.	das landwirtschaftliche Gewerbe ganz oder überwiegend in einer Bauzone nach Artikel 15 des Raumplanungsgesetzes [3] liegt;
		e.	das Gewerbe nur vorübergehend parzellenweise verpachtet und später wieder als ganzes bewirtschaftet werden soll;
		f.	der Verpächter das Gewerbe bisher selber bewirtschaftet hat, dazu jedoch aus persönlichen Gründen, wie schwere Krankheit oder vorgerücktes Alter, nur noch teilweise in der Lage ist;
		g. [4]	anstelle der parzellenweise verpachteten Grundstücke oder Grundstücksteile andere Pachtsachen zugepachtet werden, die für den Betrieb des Gewerbes günstiger liegen oder geeigneter sind.
	2bis.	Die Behörde bewilligt ferner die parzellenweise Verpachtung eines landwirtschaftlichen Gewerbes, wenn:
		a. [5]	...
		b.	die parzellenweise Verpachtung überwiegend dazu dient, andere landwirtschaftliche Gewerbe strukturell zu verbessern;
		c.	keine vorkaufs- oder zuweisungsberechtigte Person innerhalb der Verwandtschaft das Gewerbe zur Selbstbewirtschaftung übernehmen will, oder keine andere Person, die in der Erbteilung die Zuweisung verlangen könnte (Art. 11 Abs. 2 des BG vom 4. Okt. 1991 [6] über das bäuerliche Bodenrecht), das Gewerbe zur Verpachtung als Ganzes übernehmen will; und
		d. [7]	der Ehegatte, die eingetragene Partnerin oder der eingetragene Partner, der oder die das Gewerbe zusammen mit dem Eigentümer bewirtschaftet hat, der parzellenweisen Verpachtung zustimmt. [8]
	3.	... [9]

[1] Aufgehoben durch Ziff. I des BG vom 20. Juni 2003, mit Wirkung seit 1. Jan. 2004 (AS 2003 4127; BBl 2002 4721). [2] Aufgehoben durch Ziff. I des BG vom 5. Okt. 2007, mit Wirkung seit 1. Sept. 2008 (AS 2008 3589; BBl 2006 6337). [3] SR 700 [4] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 26. Juni 1998, in Kraft seit 1. Jan. 1999 (AS 1998 3012; BBl 1996 IV 1). [5] Aufgehoben durch Ziff. I des BG vom 20. Juni 2003, mit Wirkung seit 1. Jan. 2004 (AS 2003 4127; BBl 2002 4721). [6] SR 211.412.11 [7] Fassung gemäss Anhang Ziff. 12 des Partnerschaftsgesetzes vom 18. Juni 2004, in Kraft seit 1. Jan. 2007 (AS 2005 5685; BBl 2003 1288). [8] Eingefügt durch Ziff. I des BG vom 26. Juni 1998, in Kraft seit 1. Jan. 1999 (AS 1998 3012; BBl 1996 IV 1). [9] Aufgehoben durch Ziff. I des BG vom 20. Juni 2003, mit Wirkung seit 1. Jan. 2004 (AS 2003 4127; BBl 2002 4721).

SR 173.110 BGG Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz Art. 65 Gerichtskosten
	1.	Die Gerichtskosten bestehen in der Gerichtsgebühr, der Gebühr für das Kopieren von Rechtsschriften, den Auslagen für Übersetzungen, ausgenommen solche zwischen Amtssprachen, und den Entschädigungen für Sachverständige sowie für Zeugen und Zeuginnen.
	2.	Die Gerichtsgebühr richtet sich nach Streitwert, Umfang und Schwierigkeit der Sache, Art der Prozessführung und finanzieller Lage der Parteien.
	3.	Sie beträgt in der Regel:
		a.	in Streitigkeiten ohne Vermögensinteresse 200-5000 Franken;
		b.	in den übrigen Streitigkeiten 200-100 000 Franken.
	4.	Sie beträgt 200-1000 Franken und wird nicht nach dem Streitwert bemessen in Streitigkeiten:
		a.	über Sozialversicherungsleistungen;
		b.	über Diskriminierungen auf Grund des Geschlechts;
		c.	aus einem Arbeitsverhältnis mit einem Streitwert bis zu 30 000 Franken;
		d.	nach den Artikeln 7 und 8 des Behindertengleichstellungsgesetzes vom 13. Dezember 2002 [1].
	5.	Wenn besondere Gründe es rechtfertigen, kann das Bundesgericht bei der Bestimmung der Gerichtsgebühr über die Höchstbeträge hinausgehen, jedoch höchstens bis zum doppelten Betrag in den Fällen von Absatz 3 und bis zu 10 000 Franken in den Fällen von Absatz 4.

[1] SR 151.3