4A_285/2022 - 2023-06-16 - Diritto contrattuale - contestation du loyer initial, rendement brut,

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 285/2022

Arrêt du 16 juin 2023

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes les Juges fédérales
Jametti, Présidente, Hohl et May Canellas.
Greffier : M. Botteron.

Participants à la procédure
A.________ SA,
représentée par Me Philippe Eigenheer, avocat,
recourante,

contre

B.________,
représentée par Me Romolo Molo, avocat,
intimée.

Objet
contestation du loyer initial, rendement brut,

recours contre l'arrêt rendu le 23 mai 2022 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève (C/18244/2019, ACJC/682/2022).

Faits :

A.
Le 4 juillet 2006, A.________ SA (ci-après: la défenderesse, la recourante, la bailleresse) a acquis six immeubles de cinq étages à U.________. Les six immeubles ont fait l'objet d'une surélévation en 2019, laquelle a permis la construction d'un total de 26 nouveaux appartements sur deux étages supplémentaires par immeuble. Le coût des travaux admis par l'Office cantonal du logement et de la planification foncière est de 11'134'980 fr. La bailleresse a en outre investi dans le contexte de la surélévation, 700'000 fr. dans la création d'une place pour dix collecteurs à ordures, la mise en place d'un réseau séparatif des eaux usées et des eaux de pluies pour les six immeubles, le raccordement au réseau communal et l'agrandissement des locaux commerciaux.
Par contrat du 17 juin 2019, la bailleresse a remis à bail à B.________ (ci-après: la demanderesse, l'intimée, la locataire), un "appartement de 4.5 pièces au 6 ème étage (5 pièces genevois) " de l'immeuble sis U.________ d'une surface approximative de 91 m 2, pour une durée allant du 15 juillet 2019 au 30 septembre 2020, renouvelable d'année en année sauf avis de résiliation donné et reçu au moins quatre mois à l'avance pour la prochaine échéance. Le loyer initial a été fixé à 2'350 fr. (28'200 fr. par an), plus 150 fr. d'acompte de chauffage, d'eau chaude et frais accessoires, et 39 fr. 90 d'abonnement au téléréseau. La garantie de loyer s'élevait à 7'050 fr.
L'avis de fixation du loyer initial du 4 juin 2019 indique que le loyer est "conforme aux loyers usuels du quartier".

B.

B.a. Le 6 mars 2020, à la suite d'une tentative de conciliation infructueuse, la locataire a introduit une demande devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, contestant son loyer initial.
La locataire a préalablement demandé au Tribunal des baux et loyers d'ordonner un calcul de rendement net. La locataire a également conclu à ce que la bailleresse indique quelles pièces elle détenait parmi les suivantes et, le cas échéant, qu'elle les produise, sous menace de la peine prévue à l'art. 292 CP : l'acte d'acquisition de l'immeuble et le coût de la surélévation de celui-ci, le détail du calcul du financement de l'immeuble, à savoir le montant des fonds empruntés et des fonds propres, ainsi que le détail des amortissements intervenus (montants et dates), l'état des charges immobilières sur les cinq dernières années (charges financières, charges courantes, charges d'entretien, impôt immobilier complémentaire, honoraires de régie), l'état locatif de l'immeuble et tout document permettant de procéder à une ventilation de l'état locatif admissible pour l'appartement litigieux. La locataire a invoqué que le loyer initial procurait à la bailleresse un rendement abusif et qu'un rendement non abusif ne pouvait permettre de fixer un loyer annuel allant au-delà de 19'200 fr. (soit 1'600 fr. par mois).
La bailleresse a conclu à l'irrecevabilité de la demande, subsidiairement à son rejet.
En audience, la bailleresse, interrogée par le tribunal, a déclaré que, s'il le fallait, elle produirait les pièces pour un calcul de rendement net. Le tribunal lui a fixé un délai pour produire son calcul de rendement net de l'immeuble et l'a invitée à produire les pièces nécessaires à ce calcul. Il a rendu la bailleresse attentive aux conséquences qui pouvaient être tirées de son refus de produire ces pièces, à savoir l'indice de ce qu'elle cachait un rendement abusif.
Dans son mémoire du 5 février 2021, la bailleresse a allégué que l'appartement litigieux avait été créé dans le cadre de la surélévation achevée en 2019 et qu'il n'était pas possible en l'état de chiffrer les charges d'exploitation supplémentaires induites par la surélévation. Elle a effectué un calcul de rendement brut en se fondant sur un prix de revient pour les six immeubles, incluant le prix d'acquisition, les frais d'acquisition et le prix des travaux de surélévation, ainsi que les travaux supplémentaires de 700'000 fr. Elle a appliqué un rendement de 4,5 % à ce montant, puis a divisé le rendement obtenu par le nombre de pièces total de tous les immeubles et appliqué un coefficient de 3 au nombre de pièces des appartements nouveaux pour tenir compte du fait qu'ils étaient neufs contrairement aux autres appartements. Le rendement admissible obtenu pour l'appartement litigieux était de 29'735 fr. 77 par an (soit 2'478 fr. par mois en chiffre arrondi).
La locataire a fait valoir que l'immeuble n'était pas récent, que seule la surélévation l'était, et qu'il n'y avait dès lors pas lieu d'appliquer un calcul du rendement brut à tout l'immeuble. Elle a préconisé un calcul du rendement brut pour la surélévation et du rendement net pour pour la partie ancienne de l'immeuble et de ventiler la somme des deux montants. Dans son calcul, elle a proposé le même taux que la bailleresse et a admis l'intégration des 700'000 fr. de travaux supplémentaires.
Elle a conclu à la fixation par le tribunal d'un loyer de l'appartement de 17'124 fr. par année, sans les frais accessoires, sous réserve d'amplification selon le résultat du calcul de rendement, et à la réduction de la garantie de loyer à trois mois de loyer fixés et à ce qu'il soit ordonné la libération immédiate du surplus en sa faveur, ainsi qu'à ce que la bailleresse soit condamnée à la restitution du trop-perçu de loyer.
Le Tribunal des baux et loyers a constaté que la bailleresse avait refusé de donner suite à l'injonction de produire les pièces permettant un calcul de rendement net, alors qu'elle devait pourtant être en possession des documents relatifs aux fonds empruntés et aux fonds propres investis dès lors qu'ils étaient récents. Il a constaté que l'appartement litigieux avait été créé en 2019 dans le cadre de la surélévation de l'immeuble acquis par la bailleresse en 2006 et qu'il ne s'agissait ainsi pas d'un immeuble ancien. Face à ce qu'il a qualifié de refus volontaire de collaborer, le Tribunal des baux et loyers a eu recours à deux statistiques cantonales et, calculant la moyenne entre les deux, est parvenu à un montant de 2'234 fr. par mois (soit 26'808 fr. annuel), soit 116 fr. de moins que le loyer initial convenu. Tenant compte des installations neuves dans les appartements, de la présence d'une cuisine agencée, de carrelages apposés aux murs et sols des salles d'eau, et du chauffage au sol, le tribunal a considéré que le loyer n'était pas abusif. Le Tribunal des baux et loyers a débouté la locataire demanderesse de toutes ses conclusions.

B.b. Statuant sur appel de la locataire, la Chambres des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a réformé ce jugement et fixé nouvellement le loyer initial annuel à 24'600 fr. (soit 2'050 fr. par mois), condamné la bailleresse à restituer le trop-perçu et libéré le montant excédentaire de la garantie de loyer.
En substance, la cour cantonale a retenu que l'appartement litigieux était inclus dans une partie d'immeuble qui devait être considérée comme un immeuble récent, qu'il convenait d'y appliquer un calcul de rendement brut et non d'avoir recours à des statistiques cantonales, a repris le taux de rendement brut de 4,5 % admis par les parties, qu'elle a appliqué au montant des travaux de surélévation admis par l'Office cantonal du logement et de la planification foncière, de 11'134'980 fr. auquel elle a ajouté le montant des travaux de 700'000 fr. admis par la locataire. Elle n'a pas tenu compte d'une part du prix d'acquisition de l'immeuble en 2006, dès lors que la bailleresse n'a fourni aucun document ni calcul permettant de l'établir.

C.
Contre cet arrêt qui lui a été notifié le 25 mai 2022, la bailleresse a interjeté un recours en matière civile au Tribunal fédéral le 23 juin 2022. Elle conclut à son annulation et à sa réforme, en ce sens que le loyer initial ne serait pas abusif et qu'il soit fixé à 28'200 fr. et la garantie de loyer à 7'050 fr., subsidiairement au renvoi de la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Elle invoque la violation des art. 270 al. 1 , 269 et 269a let. a CO.
L'intimée conclut à l'irrecevabilité du recours, subsidiairement à son rejet.
Les parties ont répliqué et dupliqué.
La cour cantonale n'a pas formulé d'observations.

Considérant en droit :

1.
Interjeté en temps utile (art. 100 al. 1 LTF) par la partie qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF), le recours est dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu sur appel par le tribunal cantonal supérieur du canton de Genève (art. 75 LTF) dans une affaire civile de droit du bail (art. 72 al. 1 LTF) dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 15'000 fr. requis en la matière (art. 74 al. 1 let. a LTF). Le recours en matière civile est recevable au regard de ces dispositions.

2.

2.1. Le recours en matière civile peut être exercé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1; 136 II 304 consid. 2.4). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes. Il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui pourraient se poser, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 140 III 86 consid. 2, 115 consid. 2; 137 III 580 consid. 1.3). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il n'examine la violation d'un droit constitutionnel que si le grief a été invoqué et motivé de façon détaillée (art. 106 al. 2 LTF; ATF 139 I 22 consid. 2.3; 137 III 580 consid. 1.3; 135 III 397 consid. 1.4 in fine).

2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Relèvent de ces faits tant les constatations relatives aux circonstances touchant l'objet du litige que celles concernant le déroulement de la procédure conduite devant l'instance précédente et en première instance, c'est-à-dire les constatations ayant trait aux faits procéduraux (ATF 140 III 16 consid. 1.3.1 et les références citées). Le Tribunal fédéral ne peut rectifier ou compléter les constatations de l'autorité précédente que si elles sont manifestement inexactes, c'est-à-dire arbitraires (ATF 141 IV 249 consid. 1.3.1; 140 III 115 consid. 2; 135 III 397 consid. 1.5) ou ont été établies en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). Encore faut-il que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).

3.
Alors que, dans son avis de fixation du loyer initial, la bailleresse s'était prévalue des loyers usuels du quartier, la locataire a fondé son action en contestation du loyer initial sur le rendement net. Invitée à produire un calcul de rendement net, la bailleresse a effectué un calcul de rendement brut, alléguant que l'appartement litigieux était une construction récente. La cour cantonale a adopté le critère du rendement brut, procédant à une estimation du rendement selon ce critère. La bailleresse recourante lui reproche d'avoir violé les art. 270 al. 1 , 269 et 269a let. a CO.

3.1. Selon la jurisprudence, le critère (absolu) applicable pour déterminer si le loyer initial convenu par les parties est abusif diffère selon que l'immeuble est ancien, qu'il est récent ou qu'il n'est ni l'un ni l'autre.

3.1.1. Lorsque l'immeuble n'est ni ancien ni récent, le critère du rendement net de l'art. 269 CO - qui, selon la note marginale, est la "règle" - a la priorité sur le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (art. 269a let. a CO). Même si, dans la formule officielle de conclusion du nouveau bail, le bailleur invoque que le loyer convenu est conforme aux loyers usuels de la localité ou du quartier, le locataire peut toujours tenter de prouver que le loyer permet au bailleur d'obtenir un rendement net excessif (art. 269 CO), et ce n'est donc qu'en cas de difficulté ou d'impossibilité de déterminer le caractère excessif du rendement net, qu'il pourra être fait application du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier (art. 269a let. a CO) (ATF 147 III 14 consid. 4.2; ATF 124 III 310 consid. 2b; sur le devoir du bailleur de collaborer à la preuve du rendement net, cf. ATF 147 III 14 consid. 6.1 et les arrêts cités).

3.1.2. Lorsque l'immeuble est ancien, la hiérarchie des deux critères absolus que sont le critère du rendement net et le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier, est inversé: le critère des loyers usuels l'emporte sur le critère du rendement net (ATF 147 III 14 consid. 4.2; ATF 140 III 433 consid. 3.1). Lorsque l'immeuble est ancien, le bailleur peut donc se prévaloir de la prééminence du critère des loyers usuels de la localité ou du quartier; le fait que ce critère ait la priorité ne l'empêche toutefois pas d'établir que l'immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l'aide du rendement net (arrêt 4A 191/2018 du 26 mars 2019 consid. 3.1 et les arrêts cités). Est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail; autrement dit, ce délai de trente ans commence à courir soit à la date de la construction de l'immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition, et doit être échu au moment où débute le bail (ATF 147 III 14 consid. 4.2; ATF 144 III 514 consid. 3.2; sur la présomption de loyer abusif, cf. ATF 147 III 431 consid. 3.4; 148 III 209 consid. 3).

3.1.3. Lorsque l'immeuble est récent, le critère absolu applicable est celui du rendement brut de l'art. 269a let. c CO. Le bailleur peut reporter entièrement ses coûts sur les loyers (coûts financiers, frais d'entretien et charges courantes). Le rendement brut est le rapport exprimé en pour-cent entre le loyer net (à l'exclusion des frais accessoires) de l'objet loué et son prix de revient, c'est-à-dire des frais d'investissement (prix d'achat du terrain et coût de la construction). La jurisprudence ayant augmenté le taux de rendement admissible du 100 % des fonds propres dans le cadre du calcul du rendement net à 2 % tant que le taux hypothécaire de référence est égal ou inférieur à 2 % (ATF 147 III 14 consid. 8), la doctrine préconise de réévaluer aussi le taux admissible du rendement brut (cf. PHILIPPE CONOD, Protection contre les loyers abusifs; rendement net art. 269 CO; réévaluation des fonds propres; taux de rendement des fonds propres, in DB 2021, n. 53 ss, p. 48). Il n'y a pas lieu d'examiner la question en l'espèce.

3.2. Il ressort des faits constatés que l'appartement litigieux a été construit en 2019 dans le cadre de la surélévation de l'immeuble acquis par la bailleresse en 2006. Il ne s'agit donc pas d'un immeuble ancien, ce qui n'est pas contesté.
La cour cantonale a considéré que si la bailleresse ne pouvait invoquer le critère des loyers usuels du quartier, elle pouvait se prévaloir du rendement brut de l'art. 269 let. c CO. Elle a relevé que la méthode "hybride" préconisée par la locataire ne résulte ni de la loi, ni de la jurisprudence. Elle l'a écartée, en relevant que les travaux de surélévation n'ont apporté aucune plus-value aux appartements anciens et que le coût de ceux-ci n'a pas été répercuté sur les locataires des appartements surélevés. Elle a considéré qu'il se justifiait de procéder à un calcul du rendement brut, qui pouvait reposer sur une estimation puisque la bailleresse n'avait pas produit toutes les pièces nécessaires, ne fournissant pas la preuve du prix de revient du terrain sur lequel est érigé l'immeuble, ni celui d'éventuelles installations communes dont profiterait la locataire de l'appartement litigieux.

La cour cantonale a ainsi procédé au calcul du rendement brut, en se basant sur le coût des travaux de surélévation de l'immeuble, admis par l'Office cantonal du logement et de la planification foncière, de 11'134'980 fr., auquel elle a ajouté le montant d'autres travaux, allégué par la bailleresse et expressément admis par la locataire, à hauteur de 700'000 fr. Elle n'a pas tenu compte du prix de revient du terrain sur lequel est érigé l'immeuble, la bailleresse n'ayant pas produit de pièces permettant de l'estimer. Elle a appliqué le taux de rendement brut de 4,5 % proposé par les parties, pour en déduire que le loyer admissible des immeubles s'élève à 532'574 fr. 10 (11'834'980 fr. x 4,5 %) et celui de l'appartement, qui représente une surface de 91 m 2 sur un total de 1'970 m 2, à 24'601 fr. 15 par an (532'574 fr. 10 / 1'970 m 2 = 270 fr. 35, x 91 m 2), arrondis à 24'600 fr. par an, soit 2'050 fr. par mois (charges non comprises). La cour cantonale ne s'est pas référée aux statistiques cantonales invoquées par la bailleresse.

3.3. La bailleresse recourante ne critique ni le fait que la cour cantonale ait considéré l'immeuble comme une construction récente, ni l'application du rendement brut de l'art. 269a let. c CO, ni le coût des travaux de surélévation, ni le montant supplémentaire de 700'000 fr., ni le taux de rendement de 4,5 %, que la locataire avait aussi admis.
Si elle relève que la cour cantonale n'a pas pris en compte le coût du terrain, elle ne démontre pas que celle-ci aurait constaté arbitrairement qu'elle n'avait pas fourni d'élément permettant de le répartir de façon à connaître la part afférente à l'appartement litigieux, ni non plus d'ailleurs qu'elle n'avait pas allégué et prouvé le prix d'éventuelles installations communes de l'immeuble dont profiterait l'appartement litigieux. Son grief est irrecevable (art. 106 al. 2 LTF).
La critique de la recourante revient essentiellement à remettre en cause l'estimation "grossière" du calcul du rendement brut effectué par la cour cantonale et à faire valoir que le loyer aurait dû être déterminé sur la base de statistiques cantonales. Ce faisant, la recourante méconnaît que les statistiques cantonales ou communales (non officielles au sens de l'art. 11 al. 4 OBLF) ne sont pas applicables au calcul du rendement brut, mais sont prises en considération dans le cadre du calcul du rendement net (en principe pour les immeubles ni anciens, ni récents), lorsque le bailleur ne produit pas les documents en sa possession (arrêt 4A 17/2017 du 7 septembre 2017 consid. 2.2.2) et que, faute de documents suffisants, le juge est obligé de fixer le loyer (cf. sur la méthode à suivre, l'ATF 147 III 14 consid. 6.1), ainsi que dans le cadre de l'application du critère des loyers usuels dans la localité ou le quartier (en principe pour les immeubles anciens) lorsqu'il incombe au bailleur d'affaiblir la présomption de loyer abusif ou, en cas d'échec, que le juge doit fixer lui-même le loyer initial (cf. sur la méthode à suivre, l'ATF 148 III 209 consid. 3.2).
Enfin, en tant qu'elle ajoute "à toutes fins utiles, que le loyer initial [convenu] est inférieur au loyer LDTR autorisé, alors que les loyers LDTR sont notoirement bas", la recourante se limite à cette seule affirmation. Faute de motivation du grief satisfaisant aux art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF, il n'y a pas lieu d'entrer en matière.

4.
Au vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité. La recourante, qui succombe, prendra à sa charge les frais de procédure (art. 66 al. 1 LTF) et versera à l'intimée une indemnité de dépens (art. 68 al. 1 -2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
La recourante versera à l'intimée une indemnité de 5'000 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du Canton de Genève.

Lausanne, le 16 juin 2023

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Jametti

Le Greffier : Botteron

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 270 - 1 Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
¹	Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
^a	è stato costretto a concludere il contratto per necessità personale o familiare oppure a causa della situazione del mercato locale di abitazioni e di locali commerciali; o
^b	il locatore ha aumentato in modo rilevante la pigione iniziale rispetto a quella precedente per la stessa cosa.
²	In caso di penuria di abitazioni, i Cantoni possono dichiarare obbligatorio, in tutto o parte del loro territorio, l'uso del modulo ufficiale di cui all'articolo 269d per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269^a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
^a	sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
^b	sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
^c	ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
^d	servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
^e	garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
^f	non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 108 Giudice unico - 1 Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
¹	Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
^a	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente inammissibili;
^b	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente non motivati in modo sufficiente (art. 42 cpv. 2);
^c	la non entrata nel merito su ricorsi querulomani o abusivi.
²	Può delegare questo compito a un altro giudice.
³	La motivazione della decisione si limita a una breve indicazione del motivo d'inammissibilità.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 11 Pigioni in uso nella località o nel quartiere - (art. 269a lett. a CO)
¹	Determinanti per il calcolo delle pigioni in uso nella località o nel quartiere ai sensi dell'articolo 269 lettera a CO sono le pigioni di locali d'abitazione o commerciali paragonabili alla cosa locata per ubicazione, dimensione, attrezzatura, stato ed epoca di costruzione.
²	Per i locali commerciali, il confronto previsto dall'articolo 269a lettera a CO può aver luogo sulla base dei prezzi per metro quadrato in uso nel quartiere per oggetti paragonabili.
³	Non sono prese in considerazione le pigioni stabilite in forza della posizione predominante di mercato di un locatore o di un gruppo di locatori.
⁴	Devono essere prese in considerazione le statistiche ufficiali.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.