2C_6/2011 - 2011-05-16 - Öffentliche Finanzen und Abgaberecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2C 6/2011

Urteil vom 16. Mai 2011
II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Karlen,
Bundesrichterin Aubry Girardin,
Gerichtsschreiber Küng.

Verfahrensbeteiligte
X.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch SwissInterTax AG,

gegen

Gemeinde A.________, Gemeinderat.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer,

Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 27. Oktober 2010.

Sachverhalt:

A.
X.________ veräusserte am 7. Mai bzw. 20. November 2008 die Landanteile für vier Eigentumswohnungen an der Z.________strasse in A.________ zum Preis von Fr. 197'000.--, Fr. 129'000.-, Fr. 119'000.-- bzw. Fr. 699'000.-- (Land und Gebäude). Da er trotz entsprechender Mahnung keine Steuererklärungen samt Bauabrechnung sowie keine Architektur-, Generalunternehmer- und Konsortialverträge einreichte, wurde er am 8. Juni 2009 vom Gemeinderat A.________ aufgrund dieser Handänderungen nach pflichtgemässem Ermessen aufgrund von geschätzten Grundstückgewinnen von Fr. 88'600.--, Fr. 57'500.--, Fr. 57'000.-- bzw. Fr. 111'500.-- mit Grundstückgewinnsteuern von Fr. 25'410.--, Fr. 14'525.--, Fr. 14'350.-- bzw. Fr. 34'000.-- veranlagt. Seine dagegen gerichteten kantonalen Rechtsmittel blieben ohne Erfolg.

B.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten gegen den zuletzt ergangenen Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich vom 27. Oktober 2010 beantragt X.________ dem Bundesgericht, die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen, eventuell die veranlagten Grundstückgewinnsteuern aufzuheben.

Die Gemeinde A.________ schliesst auf Abweisung der Beschwerde.

Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich stellt den Antrag, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei.

Die Eidgenössische Steuerverwaltung hat auf einen Antrag verzichtet, weil keine Verletzung des Steuerharmonisierungsgesetzes ersichtlich sei.

Erwägungen:

1.
1.1 Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Entscheid betreffend die Grundstückgewinnsteuer (§§ 205 ff. des kantonalen Steuergesetzes vom 8. Juni 1997 [StG/ZH]). Gegen solche Entscheide ist die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht zulässig (Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Art. 86 Abs. 2 ff . BGG in Verbindung mit Art. 73 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [Steuerharmonisierungsgesetz, StHG; SR 642.14]). Als Adressat des angefochtenen Entscheids ist der Steuerpflichtige ohne Weiteres zur Beschwerdeführung legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Auf das frist- und formgerecht eingereichte Rechtsmittel ist daher grundsätzlich einzutreten.

1.2 Mit der Beschwerde kann eine Rechtsverletzung gemäss Art. 95 f . BGG geltend gemacht werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG); es legt seinem Urteil den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt zugrunde (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann nur gerügt werden, dass diese Feststellungen offensichtlich unrichtig seien oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhten.

1.3 Die Auslegung und Anwendung von kantonalem und kommunalem Recht überprüft das Bundesgericht nur darauf hin, ob sie im Sinne von Art. 9 BV willkürlich sind oder in anderer Weise gegen verfassungsmässige Rechte verstossen; die Verletzung von kantonalem einfachen Recht ist kein selbständiger Beschwerdegrund (Urteil 2C 354/2009 vom 30. Juni 2010 E. 3.3).

2.
2.1 Die Zürcher Gemeinden erheben gestützt auf § 216 StG/ZH von den Gewinnen, die sich bei Handänderungen an Grundstücken oder Anteilen von solchen ergeben, beim Veräusserer auf dem Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten übersteigt (§ 219 Abs. 1 StG/ZH), eine Grundstückgewinnsteuer (vgl. auch Art. 12 StHG), wobei die Bestimmungen über die Staatssteuern sinngemäss Anwendung finden (§ 206 StG/ZH).

2.2 Nach § 226 und § 135 Abs. 2 in Verbindung mit § 206 StG ZH ist der Steuerpflichtige gehalten, eine Steuererklärung sowie auf Verlangen der Steuerbehörden (unter anderem) schriftlich Auskunft zu erteilen und Belege einzureichen. Hat der Steuerpflichtige trotz Mahnung seine Verfahrenspflichten nicht erfüllt oder können die Steuerfaktoren mangels zuverlässiger Unterlagen nicht einwandfrei ermittelt werden, nimmt die Veranlagungsbehörde laut § 139 Abs. 2 StG/ZH (in Verbindung mit § 206 StG/ZH) eine Einschätzung nach pflichtgemässem Ermessen vor. Diese kann nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit angefochten werden (§ 140 StG/ZH). Diese Regelung entspricht der Vorgabe von Art. 42 Abs. 1 und 2 , Art. 46 Abs. 3 und Art. 48 Abs. 2 StHG.

2.3 Der Beschwerdeführer hat innert der ihm angesetzten Frist für die in Frage stehenden Handänderungen trotz Mahnung keine Steuererklärungen abgegeben und die von ihm verlangten Unterlagen - Bauabrechnung sowie Architektur-, Generalunternehmer- und Konsortialverträge - nicht eingereicht. Er räumt denn auch selber ausdrücklich ein, dass er für die Grundstückgewinnsteuer zu Recht nach pflichtgemässem Ermessen eingeschätzt worden sei.

3.
3.1 Der Nachweis der offensichtlichen Unrichtigkeit einer Ermessensveranlagung kann auf zwei Arten erbracht werden: Einerseits kann durch das Beibringen von Beweismitteln die bisher vorhandene Ungewissheit bezüglich des Sachverhalts beseitigt und auf diese Weise die zuverlässige Ermittlung der Steuerfaktoren ermöglicht werden. Diesfalls ist die angefochtene Ermessensveranlagung durch eine ordentliche Veranlagung zu ersetzen und die Untersuchungspflicht lebt wieder auf. Da sonst die Steuerfaktoren nicht zuverlässig ermittelt werden können, bildet Grundvoraussetzung für den Ersatz der angefochtenen Ermessensveranlagung durch eine ordentliche Veranlagung, dass die versäumten Verfahrenspflichten nachgeholt werden und eine substanziierte Sachdarstellung erfolgt (Urteil 2C 311/2010 vom 22. Dezember 2010 E. 3.2 f., mit Hinweisen auf Rechtsprechung und Literatur). Eine ungenügend substanziierte Sachdarstellung kann weder im Beweisverfahren noch in einer persönlichen Befragung nachgeholt werden (Urteil 2C 354/2009 vom 30. Juni 2010 E. 4.3). Der Unrichtigkeitsnachweis ist umfassend zu führen und kann nicht nur einzelne Positionen der Ermessensveranlagung betreffen (Urteil 2C 620/2007 vom 2. Juli 2008 E. 2.1). Hat der Pflichtige seine
Verfahrenspflichten nicht erfüllt, ist die Pflicht der Behörden, zusätzliche Untersuchungsmassnahmen zu treffen, wegen der fundamentalen Bedeutung der Mitwirkungspflichten des Steuerpflichtigen an der Sachverhaltsfeststellung eng auszulegen (MARTIN ZWEIFEL/PETER ATHANAS, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht I/1, 2. Aufl., 2002, N. 38c zu Art. 46 StHG). Denn es kann im Bereich der Massenverwaltung nicht dem Belieben des Steuerpflichtigen überlassen bleiben, zwar seinen Verfahrenspflichten nicht nachzukommen aber im Falle einer für ihn ungünstigen Ermessenseinschätzung dennoch eine weitgehend ordentliche Veranlagung mit entsprechenden weiteren behördlichen Abklärungen zu verlangen.

Andererseits ist aber auch möglich, anhand der beigebrachten Beweismittel darzutun, dass die angefochtene Veranlagung offensichtlich übersetzt ist (Urteil 2C 311/2010 vom 22. Dezember 2010 E. 3.2 f., mit Hinweisen auf Rechtsprechung und Literatur).
3.2
3.2.1 Die Vorinstanz hat in diesem Zusammenhang erkannt, der Steuerpflichtige habe den Nachweis der offensichtlichen Unrichtigkeit wegen des im Beschwerdeverfahren geltenden Novenverbots im Einspracheverfahren, spätestens aber im Rekursverfahren zu erbringen, und zwar dadurch, dass er innerhalb der Rechtsmittelfrist die versäumten Verfahrenspflichten (vollständig) nachhole, eine zur Beseitigung der Ungewissheit über die tatsächlichen Verhältnisse erforderliche substanziierte Sachdarstellung gebe und hierfür notwendige Beweismittel beibringe oder zumindest anbiete. Nur unter diesen formellen Voraussetzungen werde der Steuerpflichtige überhaupt zur Leistung des Unrichtigkeitsnachweises zugelassen und sei die Einsprache- beziehungsweise Rekursbehörde zur Untersuchung und Beweisabnahme verpflichtet. Andernfalls gelte der Nachweis ohne Weiteres als gescheitert mit der Folge, dass die Ermessenseinschätzung als solche bestehen bleibe und einzig ihrer Höhe nach der Prüfung auf offensichtliche Unrichtigkeit unterliege.
3.2.2 Diese Ausführungen sind bundesrechtlich nicht zu beanstanden (vgl. FELIX RICHNER UND ANDERE, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, 2. Aufl., 2006, N. 64 ff. zu § 140 StG/ZH; MARTIN ZWEIFEL/HUGO CASANOVA, Schweizerisches Steuerverfahrensrecht, Zürich 2008, § 20 Rz. 23 ff.). Namentlich das erwähnte Novenverbot ist vom Bundesgericht als bundesrechtskonform erachtet worden (vgl. BGE 131 II 548).
3.2.3 Soweit der Unrichtigkeitsnachweis die Anlagekosten betrifft, hat der Steuerpflichtige diese als steuermindernde Tatsachen auch bei einer Ermessenstaxation somit innerhalb der Einsprache- bzw. Rekursfrist nachzuweisen.
3.2.4 Die Vorinstanz hat festgestellt, der Beschwerdeführer habe zwar im Einsprache- und Rekursverfahren die Steuererklärung eingereicht, nicht aber die von ihm einverlangten Architektur-, Generalunternehmer- und Konsortialverträge. Anstelle der geforderten Bauabrechnung habe er bloss eine Aufstellung der Aufwendungen für Erwerb, Erstellung und Veräusserung der Liegenschaftsanteile beigelegt. Darüber hinaus fehlten auch die Zahlungsnachweise, deren Vorliegen für die Anerkennung von Aufwendungen unerlässlich sei. Mangels entsprechender Angaben habe auch nicht nachgeprüft werden können, in welchem Umfang der Pflichtige oder die Mäklerin selber am Baukonsortium beteiligt gewesen sei. Dies könne mit Blick auf eine mögliche Gewinnverschiebung vom Land- in den Werkpreis- bzw. Generalunternehmerpreis rechtserheblich sein. Die Beteiligung der Mäklerin am Konsortium sei mit Bezug auf die Qualifikation ihrer Leistung als Eigen- oder Fremdprovision wesentlich; lediglich die (neue) Behauptung in der Beschwerde, die Mäklerin sei am Konsortium nicht beteiligt, reiche nicht aus. Damit habe der Beschwerdeführer den von § 140 Abs. 2 StG ZH verlangten Nachweis der Unrichtigkeit der getroffenen Ermessenseinschätzung nicht erbracht und die geltend
gemachten Aufwendungen nicht hinreichend substanziiert. Unter diesen Umständen habe eine weitere Untersuchung und Beweisabnahme durch die Vorinstanzen unterbleiben dürfen und müssen.
3.2.5 Vorliegend hat der Beschwerdeführer im Anschluss an die Ermessenseinschätzung zwar einzelne unerfüllte Verfahrenspflichten nachgeholt. So hat er im Einspracheverfahren die amtlichen Steuererklärungsformulare unterzeichnet nachgereicht. Dagegen gelang es ihm in den Rechtsmittelverfahren nur in ungenügendem Masse, behauptete Aufwendungen nachträglich zu substanziieren. Unklar und nicht hinreichend belegt blieben etwa die geltend gemachten "Verkaufskosten Dritte", da insoweit nicht dargelegt ist, inwiefern der betreffende Handwerksbetrieb (B.________) Vermittlungstätigkeiten entfaltet hat; blosse Rechnungen und Quittungen reichen dafür nicht aus (vgl. Urteil 2C 652/2008 vom 20. Mai 2009 E. 3.4). Auch für die Rechnungen des Notariats und Grundbuchamtes fehlten Zahlungsnachweise. Bezüglich der Kosten für das erste, nicht ausgeführte Projekt ist nicht aufgezeigt worden, inwiefern und in welchem Umfang der Beschwerdeführer an der Baugesellschaft beteiligt war. Unklar geblieben ist schliesslich, ob die als Mäklerin tätig gewordene B.________ an der Baugesellschaft beteiligt war. Davon, dass der Beschwerdeführer mit seinen Vorbringen oder angebotenen Beweisen, die zudem genau hätten bezeichnet werden müssen, die offenkundige
Ungewissheit in Bezug auf den Sachverhalt beseitigt hätte, kann keine Rede sein. Angesichts der offensichtlich mangelhaften Substanziierung war die kantonale Behörde entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers denn auch nicht verpflichtet, zusätzliche Abklärungen zu treffen.

Insofern durfte die Vorinstanz ohne Willkür oder andere Verletzung von Verfassungsrecht erkennen, dass der vom Steuerpflichtigen beabsichtigte Unrichtigkeitsnachweis als missglückt anzusehen sei.
3.3
3.3.1 Zu prüfen ist somit lediglich, ob die Ermessenseinschätzung offensichtlich unrichtig ausgefallen ist. Bezüglich des quantitativen Elements der Ermessensveranlagung können nur grobe Schätzungsfehler gerügt werden. Offensichtlich unrichtig ist etwa eine Ermessensveranlagung, die einen wesentlichen Gesichtspunkt übergangen oder falsch gewürdigt hat bzw. wenn der kantonalen Behörde augenfällige Fehler oder Irrtümer unterlaufen sind (Urteil 2C 311/2010 vom 22. Dezember 2010 E. 3.4).
3.3.2 Die Vorinstanz hat dazu ausgeführt, die Rekurskommission habe die Schätzung der kommunalen Grundsteuerbehörde überprüft, indem sie auf den Vorwurf, die Einschätzung sei nicht pflichtgemäss erfolgt, mit Bezug auf den auf 2 % geschätzten Zuschlag zu den Baukosten gemäss Gebäudeversicherung eingegangen sei und diesen mit Blick auf die fehlenden Unterlagen verworfen habe. Der Auffassung, dass der Zuschlag stets auf 20 % festzulegen sei, könne aufgrund fehlender statistisch gesicherter Erfahrungszahlen nicht beigetreten werden; vielmehr komme es auf die Verhältnisse des Einzelfalls an. Angesichts der wenig aussagekräftigen Aktenlage könne nicht gesagt werden, die nach Ermessen getroffenen Schätzungen seien willkürlich und damit offensichtlich unrichtig erfolgt.
3.3.3 Diese Begründung verletzt kein Bundesrecht. Denn der Hinweis, der Zuschlag von 2 % für Umgebungsarbeiten zu der Schätzung der Gebäudeversicherung lässt diese Schätzung mangels verbindlicher Prozentvorgaben - der Beschwerdeführer belegt nicht, dass im Kanton Zürich durch die Steuerverwaltung grundsätzlich 20 % der Schätzung der Gebäudeversicherung als Bauneben- und Umgebungskosten anerkannt werden - nicht unhaltbar erscheinen. Auch der Nichteinbezug der Kosten für das erste Projekt sowie der Mäklerprovision und der Notariatskosten ist mangels ausreichender Substanziierung derselben nicht zu beanstanden. Namentlich ergibt sich nicht aus der Sachverhaltsdarstellung, in welchem Umfang der Beschwerdeführer die geltend gemachten Kosten getragen hat. Der sich aus der Schätzung ergebende Gewinn von rund Fr. 80'000.-- pro Eigentumswohnung erscheint im Übrigen in einer Zürcher Gemeinde jedenfalls nicht als offensichtlich übermässig. Da mangels genauer Abrechnungen namentlich nicht auf die - üblicherweise massgebenden - ausgewiesenen Baukosten abgestellt werden kann (vgl. Urteil 2C 311/2010 vom 22. Dezember 2010 E. 3.4), kann nicht gesagt werden, dass die Schätzung sachlich nicht begründbar wäre, sich auf sachwidrige Grundlagen stützen
würde oder mit den aktenkundigen Verhältnissen aufgrund der Lebenserfahrung vernünftigerweise nicht vereinbart werden könnte (vgl. MARTIN ZWEIFEL/HUGO CASANOVA, a.a.O., § 21 N. 29; FELIX RICHNER UND ANDERE, a.a.O., N. 80 zu § 140 StG/ZH); zudem ist die Gemeinde bei der Gewinnschätzung massgeblich von Erfahrungszahlen bei vergleichbaren Bauprojekten ausgegangen (Vernehmlassungen vom 4. Januar 2010 bzw. 21. Juni 2010 an die Steuerrekurskommission bzw. an die Vorinstanz), was vom Beschwerdeführer nicht grundsätzlich in Frage gestellt wird.

3.4 Die ermessensweise festgelegte Höhe der Grundstückgewinne kann nach dem Ausgeführten nicht als offensichtlich unrichtig bzw. willkürlich bezeichnet werden.

4.
Die Beschwerde ist aus diesen Gründen abzuweisen. Entsprechend diesem Ausgang hat der Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Bundesgericht zu tragen (Art. 66 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 16. Mai 2011
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

Zünd Küng

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.96

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 12 - 1 Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
¹	Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
²	Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung eines Grundstückes begründet. Den Veräusserungen sind gleichgestellt:
^a	die Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken;
^b	die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen in das Geschäftsvermögen des Steuerpflichtigen;
^c	die Belastung eines Grundstückes mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstückes dauernd und wesentlich beeinträchtigen und dafür ein Entgelt entrichtet wird;
^d	die Übertragung von Beteiligungsrechten des Privatvermögens des Steuerpflichtigen an Immobiliengesellschaften, soweit das kantonale Recht für diesen Fall eine Steuerpflicht vorsieht;
^e	die ohne Veräusserung erzielten Planungsmehrwerte im Sinne des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197988, sofern das kantonale Recht diesen Tatbestand der Grundstückgewinnsteuer unterstellt.
³	Die Besteuerung wird aufgeschoben bei:
^a	Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung;
^b	Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht, sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie (Art. 165 des Zivilgesetzbuches90) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind;
^c	Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder drohender Enteignung;
^d	vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes, soweit der Veräusserungserlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines selbstbewirtschafteten Ersatzgrundstückes oder zur Verbesserung der eigenen, selbstbewirtschafteten land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke verwendet wird;
^e	Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.
⁴	Die Kantone können die Grundstückgewinnsteuer auch auf Gewinnen aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens des Steuerpflichtigen erheben, sofern sie diese Gewinne von der Einkommens- und Gewinnsteuer ausnehmen oder die Grundstückgewinnsteuer auf die Einkommens- und Gewinnsteuer anrechnen. In beiden Fällen gilt:
^a	die in den Artikeln 8 Absätze 3 und 4 und 24 Absätze 3 und 3quater genannten Tatbestände sind bei der Grundstückgewinnsteuer als steueraufschiebende Veräusserung zu behandeln;
^b	die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen ins Geschäftsvermögen darf nicht einer Veräusserung gleichgestellt werden.
⁵	Die Kantone sorgen dafür, dass kurzfristig realisierte Grundstückgewinne stärker besteuert werden.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 42 Verfahrenspflichten des Steuerpflichtigen - 1 Der Steuerpflichtige muss alles tun, um eine vollständige und richtige Veranlagung zu ermöglichen.
¹	Der Steuerpflichtige muss alles tun, um eine vollständige und richtige Veranlagung zu ermöglichen.
²	Er muss auf Verlangen der Veranlagungsbehörde insbesondere mündlich oder schriftlich Auskunft erteilen, Geschäftsbücher, Belege und weitere Bescheinigungen sowie Urkunden über den Geschäftsverkehr vorlegen.
³	Natürliche Personen mit Einkommen aus selbständiger Erwerbstätigkeit und juristische Personen müssen der Steuererklärung beilegen:
^a	die unterzeichneten Jahresrechnungen (Bilanzen, Erfolgsrechnungen) der Steuerperiode; oder
^b	bei vereinfachter Buchführung nach Artikel 957 Absatz 2 OR191: Aufstellungen über Einnahmen und Ausgaben, über die Vermögenslage sowie über Privatentnahmen und -einlagen der Steuerperiode.192
⁴	Die Art und Weise der Führung und der Aufbewahrung der Dokumente nach Absatz 3 richtet sich nach den Artikeln 957-958f OR.193

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 46 Veranlagung - 1 Die Veranlagungsbehörde prüft die Steuererklärung und nimmt die erforderlichen Untersuchungen vor.
¹	Die Veranlagungsbehörde prüft die Steuererklärung und nimmt die erforderlichen Untersuchungen vor.
²	Abweichungen von der Steuererklärung gibt sie dem Steuerpflichtigen spätestens bei der Eröffnung der Veranlagungsverfügung bekannt.
³	Hat der Steuerpflichtige trotz Mahnung seine Verfahrenspflichten nicht erfüllt oder können die Steuerfaktoren mangels zuverlässiger Unterlagen nicht einwandfrei ermittelt werden, so nimmt die Veranlagungsbehörde die Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen vor.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 48 Einsprache - 1 Gegen die Veranlagungsverfügung kann der Steuerpflichtige innert 30 Tagen nach Zustellung bei der Veranlagungsbehörde schriftlich Einsprache erheben.
¹	Gegen die Veranlagungsverfügung kann der Steuerpflichtige innert 30 Tagen nach Zustellung bei der Veranlagungsbehörde schriftlich Einsprache erheben.
²	Eine Veranlagung nach pflichtgemässem Ermessen kann der Steuerpflichtige nur wegen offensichtlicher Unrichtigkeit anfechten. Die Einsprache ist zu begründen und muss allfällige Beweismittel nennen.
³	Im Einspracheverfahren hat die Veranlagungsbehörde die gleichen Befugnisse wie im Veranlagungsverfahren.
⁴	Die Veranlagungsbehörde entscheidet gestützt auf die Untersuchung über die Einsprache. Sie kann alle Steuerfaktoren neu festsetzen und, nach Anhören des Steuerpflichtigen, die Veranlagung auch zu dessen Nachteil abändern.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.