Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

5A_971/2014

Urteil vom 16. März 2015

II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter von Werdt, Präsident,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter Herrmann,
Gerichtsschreiber Levante.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
Beschwerdeführerin,

gegen

1. B.________,
2. C.________,
3. D.________,
4. E.________,
alle vier vertreten durch Rechtsanwalt Markus Joos,
Beschwerdegegner,

Betreibungsamt Rüti.

Gegenstand
Grundpfandverwertung,

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, vom 17. November 2014 (PS140254-O/U).

Sachverhalt:

A.

A.a. Gegen die A.________ AG laufen die Betreibungen auf Grundpfandverwertung Nr. www und Nr. xxx. Seit Anfang 2011 wehrte sich die A.________ AG in einer Reihe von Verfahren vor den kantonalen Aufsichtsbehörden und dem Bundesgericht gegen die Schätzung, welche nunmehr rechtskräftig geworden ist.

A.b. Am 26. September 2014 machte das Betreibungsamt Rüti die Versteigerung der beiden Grundstücke in U.________ Kat. Nr. yyy GB Blatt uuu (Wohn- und Gasthaus) und Kat. Nr. zzz GB Blatt vvv (Hangar) öffentlich bekannt. Zudem wurde den Beteiligten eine Spezialanzeige zugestellt. Die Auflage der Steigerungsbedingungen und der Lastenverzeichnisse wurde vom 11. November bis zum 20. November 2014 festgesetzt. Die Versteigerungen wurden auf den 9. Dezember 2014 angesetzt.

B.
Gegen die Steigerungsanzeigen gelangte die A.________ AG am 13. Oktober 2014 an das Bezirksgericht Hinwil als untere kantonale Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibung- und Konkurssachen. Die Beschwerde wurde am 16. Oktober 2014 abgewiesen. Das Obergericht des Kantons Zürich als obere Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs wies die daraufhin erhobene Beschwerde am 17. November 2014 ebenfalls ab.

C.
Mit Eingabe vom 8. Dezember 2014 ist die A.________ AG an das Bundesgericht gelangt. Die Beschwerdeführerin beantragt die Aufhebung des obergerichtlichen Urteils und der beiden Steigerungsanzeigen. Sie verlangt im Wesentlichen die gemeinsame Versteigerung der beiden Grundstücke, allenfalls die Ansetzung einer Einigungsverhandlung. Zudem sei der Versicherungswert der beiden Grundstücke zu aktualisieren.
Das Obergericht hat auf eine Vernehmlassung zum Gesuch um aufschiebende Wirkung verzichtet, das Betreibungsamt hat sich nicht vernehmen lassen und die Gläubiger B.________, C.________, D.________ und E.________ haben sich dem Gesuch widersetzt. Mit Präsidialverfügung vom 20. Januar 2015 ist der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt worden.
Es sind die kantonalen Akten, aber keine Vernehmlassungen in der Sache eingeholt worden.

Erwägungen:

1.

1.1. Entscheide kantonaler Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen unterliegen unabhängig eines Streitwertes der Beschwerde in Zivilsachen (Art. 72 Abs. 2 lit. a , Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG). Als Schuldnerin steht der Beschwerdeführerin grundsätzlich ein schutzwürdiges Interesse an der Anfechtung des vorinstanzlichen Urteils zu (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG).

1.2. Mit der Beschwerde in Zivilsachen kann die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden (Art. 95 BGG). Das Bundesgericht wendet das Recht in diesem Bereich grundsätzlich von Amtes wegen und mit freier Kognition an (Art. 106 Abs. 1 BGG). In der Beschwerde ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG; BGE 134 III 102 E. 1.1 S. 104). Die Verletzung verfassungsmässiger Rechte ist ebenfalls zu begründen (Art. 106 Abs. 2 BGG), wobei hier das Rügeprinzip gilt (BGE 133 III 589 E. 2 S. 591). Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 BGG). Soweit die Beschwerdeführerin mit ihren Beschreibungen des Zustandes und der Geschichte der Grundpfänder den Sachverhalt zu ergänzen versucht, ist darauf nicht einzutreten. Neue Tatsachen und Beweismittel sind nicht zulässig (Art. 99 Abs. 1 BGG). Dem Gesuch um Durchführung eines Augenscheins und um Einholung eines Berichtes bei den Elektrizitätswerken des Kantons Zürich kann daher nicht stattgegeben werden.

2.
Anlass zur vorliegenden Beschwerde gibt die Publikation der Zwangsversteigerung von zwei Grundstücken.

2.1. In der Betreibung auf Pfandverwertung geschieht die Verwertung auf dem Wege der öffentlichen Versteigerung (Art. 125 Abs. 1 i.V.m. Art. 156 SchKG). Andere Verwertungsarten wie der Freihandverkauf kommen nur in den gesetzlich bestimmten Fällen zur Anwendung (Art. 130 i.V.m. Art. 156 SchKG, vgl. auch Art. 132 SchKG). Ort, Tag und Stunde der Versteigerung werden vom Betreibungsamt derart öffentlich bekannt gemacht, dass die Interessen der Beteiligten bestmöglich berücksichtigt werden (Art. 125 Abs. 1 und 2 i.V.m. Art. 156 SchKG). Schuldner, Gläubiger und beteiligte Dritte erhalten eine Spezialanzeige durch uneingeschriebenen Brief (Art. 125 Abs. 3 i.V.m. Art. 156 SchKG). Mit der Bekanntmachung der Versteigerung erfolgt auch der Hinweis, ab welchem Tag die Steigerungsbedingungen aufliegen sowie die Fristansetzung zur Anmeldung von Ansprüchen (Art. 138 Abs. 2 Ziff. 2 und 3 i.V.m. Art. 156 SchKG). Gegen die Steigerungsbedingungen ist die Beschwerde nach Art. 17 SchKG gegeben.

2.2. Die Vorinstanz hat die Sache als spruchreif qualifiziert und die Akten der unteren Aufsichtsbehörde beigezogen, hingegen keine Vernehmlassungen eingeholt. Zudem hat sie den von der Beschwerdeführerin gegenüber der Erstinstanz erhobenen Vorwurf der Gehörsverletzung zurückgewiesen und deren Verzicht auf einen Schriftenwechsel geschützt. Nach Ansicht der Vorinstanz kann dem Einwand einer möglichen Einigung der Beteiligten im Rahmen eines Schriftenwechsels nicht gefolgt werden, da die Aufsichtsbehörde im Rahmen von Art. 17 SchKG lediglich Verfügungen der Vollstreckungsorgane auf ihre Gesetzmässigkeit und Angemessenheit zu überprüfen habe. Zudem sei die Beschwerdeführerin - wie ihr in einem vorangegangenen Verfahren bereits erläutert worden war - durch den Verzicht auf die Einholung von Beschwerdeantworten nicht beschwert, da sie ihren Standpunkt darlegen konnte.
Die Beschwerdeführerin beruft sich vor Bundesgericht erneut auf ihren Anspruch auf rechtliches Gehör. Sie wirft der Vorinstanz konkret vor, in Verletzung von Art. 6 EMRK ein "Geheimverfahren" durchgeführt zu haben. Soweit die Vorbringen überhaupt nachvollziehbar sind, ist der Beschwerdeführerin entgegen zu halten, dass sie nicht berechtigt ist, anstelle der üblicherweise zur Vernehmlassung eingeladenen Beteiligten hinsichtlich des Verfahrens die Verletzung verfassungs- oder konventionsrechtlicher Anforderungen geltend zu machen. Sie ist durch das Vorgehen der Vorinstanz nicht in besonderer Weise berührt und hat diesbezüglich kein schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Urteils (Art. 76 Abs. 1 lit. b BGG).

2.3. In der Sache hat die Vorinstanz die gegen die Bekanntgabe der Steigerung vorgebrachten Rügen im einzelnen geprüft und als unbegründet qualifiziert. Sie ist zum Schluss gelangt, dass der Versicherungswert der zur Verwertung anstehenden Liegenschaften in der öffentlichen Bekanntmachung nicht angegeben werden muss. Zudem sei die betreibungsamtliche Schätzung allein massgebend, um den Interessenten einen Anhaltspunkt über den Verkaufswert und damit das vertretbare Angebot zu verschaffen. Zwar hat die Vorinstanz darauf hingewiesen, dass die Frage nach der gesamthaften Versteigerung einzig im Rahmen der Anfechtung der Steigerungsbedingungen zu überprüfen ist. Sie hat dann gleichwohl - unter Hinweis auf die Erwägungen der Erstinstanz - zu den allgemeinen Voraussetzungen Stellung genommen und die notwendige wirtschaftliche Einheit der Liegenschaften verneint (Art. 108 Abs. 1

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 108 - 1 Des immeubles donnés en gage séparément ne peuvent être vendus en bloc ou par lots que lorsqu'ils constituent une unité économique qui ne peut être démembrée sans forte diminution de valeur.155
1	Des immeubles donnés en gage séparément ne peuvent être vendus en bloc ou par lots que lorsqu'ils constituent une unité économique qui ne peut être démembrée sans forte diminution de valeur.155
1bis	La mise à prix en bloc ou par lots devra toujours être précédée de mises à prix séparées pour chaque immeuble. Les derniers enchérisseurs des divers immeubles mis à prix séparément resteront liés par leur offre jusqu'à ce que la mise à prix en bloc ou par lots ait eu lieu. Selon que les mises à prix séparées ou la vente en bloc ou par lots auront donné le prix global le plus élevé, l'adjudication sera prononcée en faveur des plus offrants lors des mises à prix séparées ou du plus offrant lors de la vente en bloc ou des plus offrants lors de la vente par lots.156
2	Cette façon de procéder sera, si possible, prévue dans les conditions de vente et dans tous les cas il en sera donné connaissance aux assistants au début des enchères.
3	Les conditions de vente mentionneront en outre que, lors de la mise à prix en bloc, la part au produit de la réalisation revenant à chaque immeuble individuellement devra atteindre au moins le montant de l'offre la plus élevée qui a été faite pour l'immeuble concerné lors de la mise à prix séparée.157

VZG). Die Reihenfolge der Verwertung entspreche überdies den gesetzlichen Vorgaben, da die beiden Liegenschaften derselben Eigentümerin gehören (Art. 107

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 107 - 1 Lorsque plusieurs immeubles appartenant au même propriétaire ont été constitués en gage pour la créance qui fait l'objet de la poursuite, il n'en sera vendu qu'autant qu'il est nécessaire pour couvrir la créance du créancier gagiste poursuivant ainsi que les créances garanties par l'immeuble préférables à celle du poursuivant (art. 119, al. 2, LP). On vendra en première ligne les immeubles sur lesquels il n'existe pas de droits de gage postérieurs en rang à celui du poursuivant.
1	Lorsque plusieurs immeubles appartenant au même propriétaire ont été constitués en gage pour la créance qui fait l'objet de la poursuite, il n'en sera vendu qu'autant qu'il est nécessaire pour couvrir la créance du créancier gagiste poursuivant ainsi que les créances garanties par l'immeuble préférables à celle du poursuivant (art. 119, al. 2, LP). On vendra en première ligne les immeubles sur lesquels il n'existe pas de droits de gage postérieurs en rang à celui du poursuivant.
2	Si les immeubles constitués en gage pour la même créance appartiennent à plusieurs propriétaires différents, on vendra d'abord ceux qui appartiennent au débiteur. Ce n'est que si le produit de cette vente est insuffisant que les immeubles appartenant à des tiers pourront être réalisés. Dans ce cas, tous les immeubles seront vendus à la même séance d'enchères (art. 816, al. 3 CC154).
3	Les conditions de vente indiqueront l'ordre dans lequel les immeubles seront mis en vente (art. 45, al. 1, let. b, ci-dessus).

VZG). Überdies hat die Vorinstanz das Eventualbegehren der Beschwerdeführerin um Durchführung einer Einigungsverhandlung mit den Gläubigern und allfälligen Interessenten abgewiesen, da es an einer rechtlichen
Grundlage fehle, um die verlangte organisatorische und erschliessungsmässige Trennung der zur Versteigerung anstehenden Grundstücke vorzunehmen.
Die Beschwerdeführerin wiederholt vor Bundesgericht im Wesentlichen die im kantonalen Verfahren gemachten Vorbringen, ohne sich ernsthaft mit der Begründung des angefochtenen Urteils auseinanderzusetzen (Art. 42 Abs. 2 BGG). Soweit sie darauf besteht, den (aktuellen) Versicherungswert in die Bekanntmachung der Versteigerung aufzunehmen, will sie im Ergebnis die rechtskräftige Schätzung in Frage stellen, welchem Ansinnen nicht gefolgt werden kann. Ob die beiden Liegenschaften gesamthaft zu verwerten sind, bzw. einzeln und in welcher Reihenfolge ergibt sich aus den Steigerungsbedingungen (Art. 135

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 107 - 1 Lorsque plusieurs immeubles appartenant au même propriétaire ont été constitués en gage pour la créance qui fait l'objet de la poursuite, il n'en sera vendu qu'autant qu'il est nécessaire pour couvrir la créance du créancier gagiste poursuivant ainsi que les créances garanties par l'immeuble préférables à celle du poursuivant (art. 119, al. 2, LP). On vendra en première ligne les immeubles sur lesquels il n'existe pas de droits de gage postérieurs en rang à celui du poursuivant.
1	Lorsque plusieurs immeubles appartenant au même propriétaire ont été constitués en gage pour la créance qui fait l'objet de la poursuite, il n'en sera vendu qu'autant qu'il est nécessaire pour couvrir la créance du créancier gagiste poursuivant ainsi que les créances garanties par l'immeuble préférables à celle du poursuivant (art. 119, al. 2, LP). On vendra en première ligne les immeubles sur lesquels il n'existe pas de droits de gage postérieurs en rang à celui du poursuivant.
2	Si les immeubles constitués en gage pour la même créance appartiennent à plusieurs propriétaires différents, on vendra d'abord ceux qui appartiennent au débiteur. Ce n'est que si le produit de cette vente est insuffisant que les immeubles appartenant à des tiers pourront être réalisés. Dans ce cas, tous les immeubles seront vendus à la même séance d'enchères (art. 816, al. 3 CC154).
3	Les conditions de vente indiqueront l'ordre dans lequel les immeubles seront mis en vente (art. 45, al. 1, let. b, ci-dessus).

i.V.m. Art. 156 SchKG, Art. 45 Abs. 1 lit. b

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 45 - 1 Outre l'indication du débiteur, du créancier à la requête duquel la réalisation est opérée, du lieu et de la date de la vente et outre la désignation de l'immeuble et de ses accessoires, les conditions de vente doivent renfermer au moins les dispositions suivantes:
1	Outre l'indication du débiteur, du créancier à la requête duquel la réalisation est opérée, du lieu et de la date de la vente et outre la désignation de l'immeuble et de ses accessoires, les conditions de vente doivent renfermer au moins les dispositions suivantes:
a	Elles doivent spécifier que l'immeuble est vendu avec toutes les charges le grevant d'après l'état des charges (servitudes, charges foncières, droits de gage immobilier et droits personnels annotés) et que les obligations personnelles du débiteur seront déléguées à l'acquéreur en ce qui concerne les dettes non exigibles, pour autant qu'elles subsistent d'après le prix d'adjudication (art. 135 LP).
b	En cas de réalisation de plusieurs immeubles, les conditions de vente doivent indiquer s'ils seront mis en vente en bloc, par lots ou par parcelles et, éventuellement, la composition des lots et l'ordre des enchères.
c	Lorsqu'il y a lieu à une double mise à prix de l'immeuble ou de ses accessoires (art. 42 ci-dessus, art. 57 et 104 ci-après), les conditions préciseront que l'enchérisseur sur la première mise à prix restera lié par son offre jusqu'après le résultat de la seconde mise à prix (art. 56 ci-après).
d	Les conditions indiqueront les montants payables en espèces qui seront imputés sur le prix de vente ainsi que ceux qui seront à la charge de l'adjudicataire en sus du prix (art. 46 et 49 ci-après).
e	Les conditions indiqueront si et, le cas échéant, jusqu'à concurrence de quelle somme le prix doit être payé comptant, s'il sera accordé un terme conformément à l'art. 136 LP et, dans ce cas, s'il peut être exigé des sûretés, et lesquelles, à fournir par l'adjudicataire lors de la vente ou dans un délai que fixeront les conditions. Dans le cas où c'est lors de la vente même que le paiement en espèces doit être effectué ou que les sûretés doivent être fournies, les conditions porteront que l'adjudication est subordonnée au paiement des espèces ou à la prestation des sûretés et que par conséquent tout enchérisseur restera lié par son offre aussi longtemps que l'enchérisseur suivant n'aura pas obtenu l'adjudication.
f	Lorsque l'office entend que, pour être recevable, chaque enchère doive dépasser la précédente d'un montant déterminé, les conditions de vente indiqueront le taux minimum exigé.
g	Les conditions de vente renfermeront une clause excluant toute garantie de l'office.
2	L'état des charges, complété ou rectifié conformément au résultat de plaintes ou de procès éventuels, sera joint comme annexe aux conditions de vente.

VZG). Angefochten und daher Gegenstand des kantonalen Verfahrens bildete einzig die Bekanntmachung und die Spezialanzeigen der Versteigerung. Soweit sich die Vorinstanz auch zu den Einzelheiten der Versteigerung äussert, geht sie auf die Vorwürfe der Beschwerdeführerin ein, welche einzig aufgrund einer Beschwerde gegen die Steigerungsbedingungen zu prüfen wären (Urteil 7B.109/2003 vom 28. August 2003 E. 1.2 mit Hinweisen). Da diese im kantonalen Verfahren (vor ihrer Auflage) nicht Anfechtungsgegenstand waren, kann das Bundesgericht darauf insgesamt nicht eingehen.

3.
Nach dem Gesagten ist der Beschwerde kein Erfolg beschieden. Ausgangsgemäss trägt die Beschwerdeführerin die Verfahrenskosten (Art. 66 Abs. 1

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 45 - 1 Outre l'indication du débiteur, du créancier à la requête duquel la réalisation est opérée, du lieu et de la date de la vente et outre la désignation de l'immeuble et de ses accessoires, les conditions de vente doivent renfermer au moins les dispositions suivantes:
1	Outre l'indication du débiteur, du créancier à la requête duquel la réalisation est opérée, du lieu et de la date de la vente et outre la désignation de l'immeuble et de ses accessoires, les conditions de vente doivent renfermer au moins les dispositions suivantes:
a	Elles doivent spécifier que l'immeuble est vendu avec toutes les charges le grevant d'après l'état des charges (servitudes, charges foncières, droits de gage immobilier et droits personnels annotés) et que les obligations personnelles du débiteur seront déléguées à l'acquéreur en ce qui concerne les dettes non exigibles, pour autant qu'elles subsistent d'après le prix d'adjudication (art. 135 LP).
b	En cas de réalisation de plusieurs immeubles, les conditions de vente doivent indiquer s'ils seront mis en vente en bloc, par lots ou par parcelles et, éventuellement, la composition des lots et l'ordre des enchères.
c	Lorsqu'il y a lieu à une double mise à prix de l'immeuble ou de ses accessoires (art. 42 ci-dessus, art. 57 et 104 ci-après), les conditions préciseront que l'enchérisseur sur la première mise à prix restera lié par son offre jusqu'après le résultat de la seconde mise à prix (art. 56 ci-après).
d	Les conditions indiqueront les montants payables en espèces qui seront imputés sur le prix de vente ainsi que ceux qui seront à la charge de l'adjudicataire en sus du prix (art. 46 et 49 ci-après).
e	Les conditions indiqueront si et, le cas échéant, jusqu'à concurrence de quelle somme le prix doit être payé comptant, s'il sera accordé un terme conformément à l'art. 136 LP et, dans ce cas, s'il peut être exigé des sûretés, et lesquelles, à fournir par l'adjudicataire lors de la vente ou dans un délai que fixeront les conditions. Dans le cas où c'est lors de la vente même que le paiement en espèces doit être effectué ou que les sûretés doivent être fournies, les conditions porteront que l'adjudication est subordonnée au paiement des espèces ou à la prestation des sûretés et que par conséquent tout enchérisseur restera lié par son offre aussi longtemps que l'enchérisseur suivant n'aura pas obtenu l'adjudication.
f	Lorsque l'office entend que, pour être recevable, chaque enchère doive dépasser la précédente d'un montant déterminé, les conditions de vente indiqueront le taux minimum exigé.
g	Les conditions de vente renfermeront une clause excluant toute garantie de l'office.
2	L'état des charges, complété ou rectifié conformément au résultat de plaintes ou de procès éventuels, sera joint comme annexe aux conditions de vente.

BGG). Den Beschwerdegegnern, die zur Vernehmlassung in der Sache nicht eingeladen worden sind, ist kein entschädigungspflichtiger Aufwand entstanden.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Auf die Beschwerde wird nicht eingetreten.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 1'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensparteien und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als oberer kantonaler Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 16. März 2015
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: von Werdt

Der Gerichtsschreiber: Levante