Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5D 24/2020

Sentenza del 15 agosto 2023

II Corte di diritto civile

Composizione
Giudici federali Herrmann, Presidente,
Escher, von Werdt, Bovey, De Rossa,
Cancelliera Antonini.

Partecipanti al procedimento
A.________ AG,
patrocinata dall'avv. Rocco Bergonzoli,
ricorrente,

contro

Comunione dei comproprietari del Condominio B.________,
patrocinata dall'avv. Niccolò Salvioni,
opponente.

Oggetto
proprietà per piani, contestazione di una risoluzione assembleare,

ricorso contro la sentenza emanata il 12 dicembre 2019 dalla I Camera civile del Tribunale d'appello del
Cantone Ticino (11.2017.101).

Fatti:

A.

A.a. Sulla particella n. 362 RFD di X.________ sorge il Condominio B.________, costituito nel 1970 e composto di 37 proprietà per piani. Il complesso è formato da un corpo principale (Palazzo B.________, con albergo e appartamenti) e da un corpo accessorio (ristorante), i quali si affacciano sul lago all'interno di un'ampia area verde. La proprietà per piani n. 967 (pari a 330 /1000 del fondo base), che originariamente apparteneva a C.________ e nel 2008 è stata acquistata dalla A.________ AG, ha un diritto esclusivo sull'unità adibita ad albergo e ristorante. Alle altre 36 proprietà per piani (pari a complessivi 670 /1000 del fondo base) è invece assegnato un diritto esclusivo sugli appartamenti.
Per la ripartizione degli oneri comuni del Condominio B.________, l'art. 16
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 16 - Toute personne qui n'est pas privée de la faculté d'agir raisonnablement en raison de son jeune âge, de déficience mentale, de troubles psychiques, d'ivresse ou d'autres causes semblables est capable de discernement au sens de la présente loi.
del regolamento per l'amministrazione e l'uso riprende la regola dell'art. 712h cpv. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 712h - 1 Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
1    Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
2    Constituent en particulier de tels charges et frais:
1  les dépenses nécessitées par l'entretien courant, par les réparations et réfections des parties communes du bien-fonds et du bâtiment, ainsi que des ouvrages et installations communs;
2  les frais d'administration, y compris l'indemnité versée à l'administrateur;
3  les contributions de droit public et impôts incombant à l'ensemble des copropriétaires;
4  les intérêts et annuités à payer aux créanciers titulaires de gages sur le bien-fonds ou envers lesquels les copropriétaires se sont engagés solidairement.
3    Si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais.
CC e stabilisce quindi che i comproprietari devono contribuire agli oneri comuni e alle spese dell'amministrazione comune proporzionalmente al valore delle loro quote. Tale chiave di riparto è stata oggetto di obiezioni da parte dell'allora proprietario della proprietà per piani n. 967, C.________, per il fatto che ai clienti del ristorante che non sono anche clienti dell'albergo è precluso l'accesso alla piscina e al giardino e l'uso della porta d'entrata e dell'ascensore del Palazzo B.________ (in virtù di un'interpretazione dell'art. 2 lett. g del regolamento, che proibisce di " invitare regolarmente terzi a usare le aree e le parti comuni, in special modo la piscina e il tappeto verde "). Per evitare una procedura giudiziaria, all'assemblea generale ordinaria del 27 maggio 1993 i comproprietari hanno deciso all'unanimità di accordare alla proprietà per piani n. 967 - dal 1992 e inizialmente per una durata di dieci anni - una riduzione del 15.83 % sulla quota di partecipazione alle spese comuni annue di 330 /1000, in deroga all'art. 16 del regolamento. Tale riduzione
è stata applicata tacitamente anche in seguito.

A.b. Nel corso del 2012 la Comunione dei comproprietari del Condominio B.________ ha discusso la necessità di risanare la piscina.
La A.________ AG ha comunicato che avrebbe partecipato alle spese di risanamento (stimate tra fr. 2'100'000.-- e fr. 2'600'000.--) limitatamente a una quota di 165/1000, valore che il regolamento attribuiva alla sola parte alberghiera nell'ipotesi - poi mai realizzatasi - di un suo scorporo dall'area ristorante mediante la creazione di una nuova particella indipendente in corrispondenza di quest'ultima area (v. art. 16
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 712h - 1 Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
1    Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
2    Constituent en particulier de tels charges et frais:
1  les dépenses nécessitées par l'entretien courant, par les réparations et réfections des parties communes du bien-fonds et du bâtiment, ainsi que des ouvrages et installations communs;
2  les frais d'administration, y compris l'indemnité versée à l'administrateur;
3  les contributions de droit public et impôts incombant à l'ensemble des copropriétaires;
4  les intérêts et annuités à payer aux créanciers titulaires de gages sur le bien-fonds ou envers lesquels les copropriétaires se sont engagés solidairement.
3    Si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais.
in fine e 30-32, nonché tabella F). Tale proposta è stata respinta dalla maggioranza dei comproprietari all'assemblea generale ordinaria del 30 novembre 2012.
A un'assemblea generale straordinaria dell'8 marzo 2013 indetta per regolare vari aspetti legati al risanamento della piscina, i comproprietari hanno incaricato il loro comitato (con 35 voti favorevoli e 1 contrario) di elaborare con la A.________ AG una soluzione conciliativa (risoluzione n. 5) e hanno revocato (con 31 voti favorevoli, 3 contrari e 2 astenuti) l'accordo raggiunto il 27 maggio 1993 che concedeva alla proprietà per piani n. 967 la riduzione del 15.83 % sulla quota di partecipazione alle spese comuni annue (risoluzione n. 6).
Decaduto infruttuoso il tentativo di conciliazione, il 14 agosto 2014 la A.________ AG ha convenuto la Comunione dei comproprietari del Condominio B.________ per ottenere l'annullamento della risoluzione n. 6. Con decisione 10 ottobre 2017 il Pretore della giurisdizione di Locarno-Campagna ha accolto la petizione e ha accertato la nullità della risoluzione assembleare n. 6, siccome contraria all'art. 712h cpv. 3
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 712h - 1 Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
1    Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
2    Constituent en particulier de tels charges et frais:
1  les dépenses nécessitées par l'entretien courant, par les réparations et réfections des parties communes du bien-fonds et du bâtiment, ainsi que des ouvrages et installations communs;
2  les frais d'administration, y compris l'indemnité versée à l'administrateur;
3  les contributions de droit public et impôts incombant à l'ensemble des copropriétaires;
4  les intérêts et annuités à payer aux créanciers titulaires de gages sur le bien-fonds ou envers lesquels les copropriétaires se sont engagés solidairement.
3    Si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais.
CC.

B.
Mediante sentenza 12 dicembre 2019 la I Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino ha accolto l'appello 9 novembre 2017 presentato dalla Comunione dei comproprietari del Condominio B.________ e ha respinto la petizione della A.________ AG.

C.
Con ricorso sussidiario in materia costituzionale 3 febbraio 2020 la A.________ AG ha impugnato la sentenza cantonale dinanzi al Tribunale federale, chiedendo l'accoglimento della propria petizione.
Non sono state chieste determinazioni.

Diritto:

1.

1.1. Il gravame all'esame è stato interposto in una causa pecuniaria (v. sentenza 5A 314/2018 del 27 luglio 2018 consid. 1.1, non pubblicato in DTF 144 III 510) con un valore litigioso inferiore a fr. 30'000.-- (art. 74 cpv. 1 lett. b
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
1    Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
a  15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
b  30 000 francs dans les autres cas.
2    Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
a  si la contestation soulève une question juridique de principe;
b  si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
c  s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
d  s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
e  s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.
LTF; il valore di lite è stato stimato in fr. 26'097.--, pari al 15,83 % delle spese condominiali a carico della ricorrente per l'anno 2013) e non concerne una questione di diritto di importanza fondamentale (art. 74 cpv. 2 lett. a
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
1    Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
a  15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
b  30 000 francs dans les autres cas.
2    Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
a  si la contestation soulève une question juridique de principe;
b  si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
c  s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
d  s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
e  s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.
LTF). In tali condizioni è soltanto aperta la via del ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 113 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels contre les décisions des autorités cantonales de dernière instance qui ne peuvent faire l'objet d'aucun recours selon les art. 72 à 89.
segg. LTF), ciò che la ricorrente non contesta.
Il tempestivo gravame (combinati art. 117 e
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 113 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels contre les décisions des autorités cantonales de dernière instance qui ne peuvent faire l'objet d'aucun recours selon les art. 72 à 89.
100 cpv. 1 LTF, in relazione con l'art. 46 cpv. 1 lett. c
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 46 Suspension - 1 Les délais fixés en jours par la loi ou par le juge ne courent pas:
1    Les délais fixés en jours par la loi ou par le juge ne courent pas:
a  du septième jour avant Pâques au septième jour après Pâques inclus;
b  du 15 juillet au 15 août inclus;
c  du 18 décembre au 2 janvier inclus.
2    L'al. 1 ne s'applique pas:
a  aux procédures concernant l'octroi de l'effet suspensif ou d'autres mesures provisionnelles;
b  à la poursuite pour effets de change;
c  aux questions relatives aux droits politiques (art. 82, let. c);
d  à l'entraide pénale internationale ni à l'assistance administrative internationale en matière fiscale;
e  aux marchés publics.19
LTF) inoltrato dalla parte soccombente in sede cantonale (art. 115
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 115 Qualité pour recourir - A qualité pour former un recours constitutionnel quiconque:
a  a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire et
b  a un intérêt juridique à l'annulation ou à la modification de la décision attaquée.
LTF) contro una decisione finale (combinati art. 117 e
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 113 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels contre les décisions des autorités cantonales de dernière instance qui ne peuvent faire l'objet d'aucun recours selon les art. 72 à 89.
90 LTF) pronunciata su ricorso dall'ultima istanza cantonale (combinati art. 114 e
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 115 Qualité pour recourir - A qualité pour former un recours constitutionnel quiconque:
a  a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire et
b  a un intérêt juridique à l'annulation ou à la modification de la décision attaquée.
75 cpv. 1 e 2 LTF) è quindi in linea di principio ammissibile.

1.2. Con un ricorso sussidiario in materia costituzionale può unicamente essere censurata la violazione di diritti costituzionali (art. 116
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 116 Motifs de recours - Le recours constitutionnel peut être formé pour violation des droits constitutionnels.
LTF). Il Tribunale federale esamina la violazione di diritti costituzionali soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura (art. 106 cpv. 2
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
1    Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
2    Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.
LTF su rinvio dell'art. 117
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 117 Procédure de recours - Les art. 90 à 94, 99, 100, 102, 103, al. 1 et 3, 104, 106, al. 2, et 107 à 112 s'appliquent par analogie à la procédure du recours constitutionnel.
LTF; DTF 143 II 283 consid. 1.2.2). Questo significa che egli deve spiegare in modo chiaro e dettagliato, alla luce dei considerandi della sentenza impugnata, in che misura sarebbero stati violati i suoi diritti costituzionali (DTF 143 II 283 consid. 1.2.2; 134 II 244 consid. 2.2).
Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti stabiliti dall'autorità inferiore, che può rettificare o completare d'ufficio se il loro accertamento è avvenuto in violazione del diritto ai sensi dell'art. 116
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 116 Motifs de recours - Le recours constitutionnel peut être formé pour violation des droits constitutionnels.
LTF (art. 118 cpv. 1 e
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 118 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
1    Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
2    Il peut rectifier ou compléter les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis en violation du droit au sens de l'art. 116.
2 LTF).

2.
Ogni comproprietario ha il diritto di contestare davanti al giudice le risoluzioni assembleari cui egli non abbia consentito, entro un mese da quando ne ha avuto conoscenza (combinati art. 712m cpv. 2 e
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 712m - 1 Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1    Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1  régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l'administrateur;
2  nommer l'administrateur et surveiller son activité;
3  désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l'administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l'assemblée un rapport et des propositions à ce sujet;
4  approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires;
5  décider la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection;
6  assurer le bâtiment contre l'incendie et d'autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s'il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte.
2    Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables aux organes de l'association et à la contestation de ses décisions s'appliquent à l'assemblée des copropriétaires et au comité.
75 CC). L'azione di contestazione non permette di far controllare l'opportunità e l'adeguatezza delle decisioni dell'assemblea dei comproprietari, ma soltanto la loro contrarietà alle norme legali o alle norme convenzionali che disciplinano la proprietà per piani (DTF 131 III 459 consid. 5.1; sentenza 5A 314/2018 del 27 luglio 2018 consid. 2.2.2, non pubblicato in DTF 144 III 510 ma in Praxis 2019 n. 56 pag. 582 e in ZBGR 101/2020 pag. 111).

3.
Litigiosa è in concreto la conformità con l'art. 712h cpv. 3
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 712h - 1 Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
1    Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
2    Constituent en particulier de tels charges et frais:
1  les dépenses nécessitées par l'entretien courant, par les réparations et réfections des parties communes du bien-fonds et du bâtiment, ainsi que des ouvrages et installations communs;
2  les frais d'administration, y compris l'indemnité versée à l'administrateur;
3  les contributions de droit public et impôts incombant à l'ensemble des copropriétaires;
4  les intérêts et annuités à payer aux créanciers titulaires de gages sur le bien-fonds ou envers lesquels les copropriétaires se sont engagés solidairement.
3    Si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais.
CC della risoluzione assembleare n. 6 dell'8 marzo 2013, ossia della revoca della deroga concessa alla ricorrente al riparto proporzionale delle spese secondo il valore delle quote previsto all'art. 16
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 16 - Toute personne qui n'est pas privée de la faculté d'agir raisonnablement en raison de son jeune âge, de déficience mentale, de troubles psychiques, d'ivresse ou d'autres causes semblables est capable de discernement au sens de la présente loi.
del regolamento condominiale, il quale riprende la regola dell'art. 712h cpv. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 712h - 1 Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
1    Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
2    Constituent en particulier de tels charges et frais:
1  les dépenses nécessitées par l'entretien courant, par les réparations et réfections des parties communes du bien-fonds et du bâtiment, ainsi que des ouvrages et installations communs;
2  les frais d'administration, y compris l'indemnité versée à l'administrateur;
3  les contributions de droit public et impôts incombant à l'ensemble des copropriétaires;
4  les intérêts et annuités à payer aux créanciers titulaires de gages sur le bien-fonds ou envers lesquels les copropriétaires se sont engagés solidairement.
3    Si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais.
CC.

3.1. Secondo l'art. 712h cpv. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 712h - 1 Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
1    Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
2    Constituent en particulier de tels charges et frais:
1  les dépenses nécessitées par l'entretien courant, par les réparations et réfections des parties communes du bien-fonds et du bâtiment, ainsi que des ouvrages et installations communs;
2  les frais d'administration, y compris l'indemnité versée à l'administrateur;
3  les contributions de droit public et impôts incombant à l'ensemble des copropriétaires;
4  les intérêts et annuités à payer aux créanciers titulaires de gages sur le bien-fonds ou envers lesquels les copropriétaires se sont engagés solidairement.
3    Si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais.
CC, i comproprietari devono contribuire agli oneri comuni e alle spese dell'amministrazione comune proporzionalmente al valore delle loro quote. Ciononostante, giusta l'art. 712h cpv. 3
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 712h - 1 Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
1    Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
2    Constituent en particulier de tels charges et frais:
1  les dépenses nécessitées par l'entretien courant, par les réparations et réfections des parties communes du bien-fonds et du bâtiment, ainsi que des ouvrages et installations communs;
2  les frais d'administration, y compris l'indemnité versée à l'administrateur;
3  les contributions de droit public et impôts incombant à l'ensemble des copropriétaires;
4  les intérêts et annuités à payer aux créanciers titulaires de gages sur le bien-fonds ou envers lesquels les copropriétaires se sont engagés solidairement.
3    Si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais.
CC, se si tratta di parti dell'edificio, di opere o d'impianti che non servono o servono minimamente a taluni comproprietari, ne deve essere tenuto conto nella ripartizione delle spese.
L'applicazione dell'art. 712h cpv. 3
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 712h - 1 Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
1    Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
2    Constituent en particulier de tels charges et frais:
1  les dépenses nécessitées par l'entretien courant, par les réparations et réfections des parties communes du bien-fonds et du bâtiment, ainsi que des ouvrages et installations communs;
2  les frais d'administration, y compris l'indemnité versée à l'administrateur;
3  les contributions de droit public et impôts incombant à l'ensemble des copropriétaires;
4  les intérêts et annuités à payer aux créanciers titulaires de gages sur le bien-fonds ou envers lesquels les copropriétaires se sont engagés solidairement.
3    Si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais.
CC, di diritto imperativo (DTF 117 II 251 consid. 5b con rinvii), va effettuata con grande riserbo; essa presuppone che, dal profilo oggettivo e concreto, l'opera o l'impianto non servano o servano solo minimamente a un singolo comproprietario, senza tenere conto dei suoi bisogni soggettivi o di una sua rinuncia volontaria all'utilizzo (sentenza 5A 445/2020 del 7 dicembre 2020 consid. 3.1, con rinvio a DTF 117 II 251 consid. 6b e 112 II 312 consid. 3; v. AMÉDÉO WERMELINGER, Das Stockwerkeigentum, 3a ed. 2023, n. 99 ad art. 712h
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 712h - 1 Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
1    Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
2    Constituent en particulier de tels charges et frais:
1  les dépenses nécessitées par l'entretien courant, par les réparations et réfections des parties communes du bien-fonds et du bâtiment, ainsi que des ouvrages et installations communs;
2  les frais d'administration, y compris l'indemnité versée à l'administrateur;
3  les contributions de droit public et impôts incombant à l'ensemble des copropriétaires;
4  les intérêts et annuités à payer aux créanciers titulaires de gages sur le bien-fonds ou envers lesquels les copropriétaires se sont engagés solidairement.
3    Si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais.
CC; PAUL-HENRI STEINAUER, Les droits réels, vol. I, 6a ed. 2019, pag. 528 n. 1896).

3.2. Secondo il Pretore, nel caso concreto l'utilità delle parti comuni per la proprietà per piani n. 967 andava valutata distinguendo tra la parte "ristorante", alla quale andava riconosciuta una certa autonomia, e la parte "albergo". Considerato che alla clientela esterna del ristorante era oggettivamente e totalmente precluso l'utilizzo di alcuni impianti comuni, per il Giudice di prime cure la risoluzione assembleare n. 6 dell'8 marzo 2013 di revoca dell'esonero parziale dalla partecipazione agli oneri comuni risultava contraria all'art. 712h cpv. 3
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 712h - 1 Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
1    Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
2    Constituent en particulier de tels charges et frais:
1  les dépenses nécessitées par l'entretien courant, par les réparations et réfections des parties communes du bien-fonds et du bâtiment, ainsi que des ouvrages et installations communs;
2  les frais d'administration, y compris l'indemnité versée à l'administrateur;
3  les contributions de droit public et impôts incombant à l'ensemble des copropriétaires;
4  les intérêts et annuités à payer aux créanciers titulaires de gages sur le bien-fonds ou envers lesquels les copropriétaires se sont engagés solidairement.
3    Si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais.
CC e quindi nulla.

3.3. Contrariamente al Pretore, il Tribunale d'appello ha invece ritenuto che la proprietà per piani n. 967 andava considerata come un tutt'uno, atteso che la parte "ristorante" non era un'unità condominiale a sé stante né un'unità economica del tutto indipendente (lo sarebbe stata solo con il suo scorporo dalla parte "'albergo", non realizzatosi; v. supra fatto A.b). I Giudici cantonali hanno quindi osservato che, per essere esonerata almeno in parte dalla partecipazione agli oneri comuni, spettava alla qui ricorrente, cui incombeva l'onere della prova, dimostrare che gli impianti comuni come il giardino, la piscina, la porta d'ingresso e l'ascensore non servono, o servono solo minimamente, all' insieme della sua proprietà per piani, ad esempio per essere la componente alberghiera irrilevante rispetto a quella esclusivamente destinata alla ristorazione. La ricorrente invece non solo non lo aveva dimostrato, ma non lo aveva neppure preteso. Per i Giudici cantonali, la revoca della riduzione del 15,83 % sulla quota di partecipazione alle spese comuni annue a carico della proprietà per piani n. 967 non risultava quindi contraria all'art. 712h cpv. 3
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 712h - 1 Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
1    Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
2    Constituent en particulier de tels charges et frais:
1  les dépenses nécessitées par l'entretien courant, par les réparations et réfections des parties communes du bien-fonds et du bâtiment, ainsi que des ouvrages et installations communs;
2  les frais d'administration, y compris l'indemnité versée à l'administrateur;
3  les contributions de droit public et impôts incombant à l'ensemble des copropriétaires;
4  les intérêts et annuités à payer aux créanciers titulaires de gages sur le bien-fonds ou envers lesquels les copropriétaires se sont engagés solidairement.
3    Si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais.
CC.
Secondo il Tribunale d'appello non occorreva invece valutare se la risoluzione assembleare contestata fosse lesiva del principio della parità di trattamento, dato che la ricorrente non se ne era più lamentata nelle sue osservazioni all'appello.

3.4. La ricorrente si duole di una violazione degli art. 9
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi.
Cost. (v. infra consid. 3.4.1) e 8 Cost. (v. infra consid. 3.4.2).

3.4.1. A suo dire, i Giudici cantonali sarebbero incorsi in una valutazione arbitraria delle prove e in un'applicazione arbitraria dell'art. 712h cpv. 3
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 712h - 1 Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
1    Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
2    Constituent en particulier de tels charges et frais:
1  les dépenses nécessitées par l'entretien courant, par les réparations et réfections des parties communes du bien-fonds et du bâtiment, ainsi que des ouvrages et installations communs;
2  les frais d'administration, y compris l'indemnité versée à l'administrateur;
3  les contributions de droit public et impôts incombant à l'ensemble des copropriétaires;
4  les intérêts et annuités à payer aux créanciers titulaires de gages sur le bien-fonds ou envers lesquels les copropriétaires se sont engagés solidairement.
3    Si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais.
CC. Essi avrebbero infatti dovuto ammettere che la proprietà per piani n. 967 è formata da due componenti distinte, il ristorante e l'albergo, considerate equivalenti ( 165 /1000 ciascuna). L'esistenza di tali due parti distinte sarebbe riconosciuta sia nel regolamento, il quale conterrebbe ancora gli art. 16
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 712h - 1 Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
1    Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
2    Constituent en particulier de tels charges et frais:
1  les dépenses nécessitées par l'entretien courant, par les réparations et réfections des parties communes du bien-fonds et du bâtiment, ainsi que des ouvrages et installations communs;
2  les frais d'administration, y compris l'indemnité versée à l'administrateur;
3  les contributions de droit public et impôts incombant à l'ensemble des copropriétaires;
4  les intérêts et annuités à payer aux créanciers titulaires de gages sur le bien-fonds ou envers lesquels les copropriétaires se sont engagés solidairement.
3    Si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais.
in fine e 30-32 relativi all'ipotesi di uno scorporo dell'area ristorante e "che hanno sempre una valenza interpretativa importante, anche se il frazionamento non è poi avvenuto", sia dalla stessa Comunione dei comproprietari, " la quale aveva riconosciuto la necessità di differenziare la situazione [...] per quanto riguardava la partecipazione ai costi per le parti comuni precluse al ristorante " concedendo la riduzione del 15,83 % " per 20 anni, dal 1993 al 2013 ".
La ricorrente non può essere seguita su questo punto. Atteso che lo scorporo dell'area ristorante dalla parte alberghiera non si è realizzato, i Giudici cantonali potevano, senza incorrere nell'arbitrio, ignorare le disposizioni previste dal regolamento condominiale nell'ipotesi di un tale frazionamento. Nella misura in cui la ricorrente rimprovera invece alla Corte cantonale di aver arbitrariamente trascurato il comportamento della Comunione dei comproprietari, essa non si confronta minimamente con l'argomento del Tribunale d'appello, secondo cui l'accordo del 1993 aveva valenza unicamente conciliativa ed era stato raggiunto soltanto temporaneamente per evitare una procedura giudiziaria. La censura, nella misura in cui possa considerarsi sufficientemente motivata ai sensi dei combinati art. 117 e
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 113 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels contre les décisions des autorités cantonales de dernière instance qui ne peuvent faire l'objet d'aucun recours selon les art. 72 à 89.
106 cpv. 2 LTF, risulta infondata.

3.4.2. La ricorrente lamenta in seguito la violazione dell'art. 8
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 8 Égalité - 1 Tous les êtres humains sont égaux devant la loi.
1    Tous les êtres humains sont égaux devant la loi.
2    Nul ne doit subir de discrimination du fait notamment de son origine, de sa race, de son sexe, de son âge, de sa langue, de sa situation sociale, de son mode de vie, de ses convictions religieuses, philosophiques ou politiques ni du fait d'une déficience corporelle, mentale ou psychique.
3    L'homme et la femme sont égaux en droit. La loi pourvoit à l'égalité de droit et de fait, en particulier dans les domaines de la famille, de la formation et du travail. L'homme et la femme ont droit à un salaire égal pour un travail de valeur égale.
4    La loi prévoit des mesures en vue d'éliminer les inégalités qui frappent les personnes handicapées.
Cost. Essa ravvede una propria disparità di trattamento per rapporto agli altri 36 comproprietari in particolare per il fatto che, secondo regolamento (a suo dire fondato, "indipendentemente dai principi stabiliti dall'art. 712h cpv. 3
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 712h - 1 Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
1    Les copropriétaires contribuent aux charges communes et aux frais de l'administration commune proportionnellement à la valeur de leurs parts.
2    Constituent en particulier de tels charges et frais:
1  les dépenses nécessitées par l'entretien courant, par les réparations et réfections des parties communes du bien-fonds et du bâtiment, ainsi que des ouvrages et installations communs;
2  les frais d'administration, y compris l'indemnité versée à l'administrateur;
3  les contributions de droit public et impôts incombant à l'ensemble des copropriétaires;
4  les intérêts et annuités à payer aux créanciers titulaires de gages sur le bien-fonds ou envers lesquels les copropriétaires se sont engagés solidairement.
3    Si certaines parties du bâtiment, certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais.
CC", su una "suddivisione dei costi secondo il principio della causalità"), essi non devono partecipare alle spese che si riferiscono unicamente al ristorante e all'albergo (e non avevano quindi dovuto contribuire ai costi di rinnovo totale di tali esercizi effettuato dalla ricorrente dopo l'acquisto dell'immobile).
La ricorrente non si misura però minimamente con l'argomento del Tribunale d'appello secondo cui, in sede cantonale, essa aveva rinunciato a far valere una lesione del principio della parità di trattamento. Essa peraltro non spiega in che modo l'art. 8
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999
Cst. Art. 8 Égalité - 1 Tous les êtres humains sont égaux devant la loi.
1    Tous les êtres humains sont égaux devant la loi.
2    Nul ne doit subir de discrimination du fait notamment de son origine, de sa race, de son sexe, de son âge, de sa langue, de sa situation sociale, de son mode de vie, de ses convictions religieuses, philosophiques ou politiques ni du fait d'une déficience corporelle, mentale ou psychique.
3    L'homme et la femme sont égaux en droit. La loi pourvoit à l'égalité de droit et de fait, en particulier dans les domaines de la famille, de la formation et du travail. L'homme et la femme ont droit à un salaire égal pour un travail de valeur égale.
4    La loi prévoit des mesures en vue d'éliminer les inégalités qui frappent les personnes handicapées.
Cost. - che in linea di principio non regge i rapporti tra privati (v. DTF 147 III 49 consid. 9.4 con rinvii) - tuteli direttamente i comproprietari per piani o abbia una portata più estesa rispetto a quella che deriva dal complesso di norme che regola la proprietà per piani (v. DTF 137 III 59 consid. 4.1; v. anche DTF 131 III 459 consid. 5; AMÉDÉO WERMELINGER, La propriété par étages, 4a ed. 2021, n. 220 ad art. 712m
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907
CC Art. 712m - 1 Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1    Outre celles qui sont mentionnées dans d'autres dispositions, l'assemblée des copropriétaires a notamment les attributions suivantes:
1  régler les affaires administratives qui ne sont pas de la compétence de l'administrateur;
2  nommer l'administrateur et surveiller son activité;
3  désigner un comité ou un délégué, auquel elle peut confier des tâches administratives, notamment celles de conseiller l'administrateur, contrôler sa gestion et soumettre à l'assemblée un rapport et des propositions à ce sujet;
4  approuver chaque année le devis des frais annuels, les comptes et la répartition des frais entre les copropriétaires;
5  décider la création d'un fonds de rénovation pour les travaux d'entretien et de réfection;
6  assurer le bâtiment contre l'incendie et d'autres risques et conclure les assurances responsabilité civile usuelles, en outre obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part de prime supplémentaire, sauf s'il a conclu une assurance complémentaire pour son propre compte.
2    Sauf dispositions spéciales de la loi, les règles applicables aux organes de l'association et à la contestation de ses décisions s'appliquent à l'assemblée des copropriétaires et au comité.
CC; STEINAUER, op. cit., pag. 520 n. 1868). In tali condizioni, la censura risulta inammissibile per mancato esaurimento - materiale - delle vie di ricorso cantonali (v. DTF 146 III 203 consid. 3.3.4; 145 III 42 consid. 2.2.2; 143 III 290 consid. 1.1) e per insufficiente motivazione (v. combinati art. 117 e
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 113 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours constitutionnels contre les décisions des autorités cantonales de dernière instance qui ne peuvent faire l'objet d'aucun recours selon les art. 72 à 89.
106 cpv. 2 LTF).

4.
Da quanto precede discende che il ricorso va respinto nella misura in cui è ammissibile.

Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 66 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
1    En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
2    Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
3    Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
4    En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
5    Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.
LTF). Non si giustifica assegnare spese ripetibili all'opponente, dato che non è stata invitata a presentare una risposta al ricorso (art. 68 cpv. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire
LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
1    Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
2    En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
3    En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
4    L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
5    Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.
LTF).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso è respinto.

2.
Le spese giudiziarie di fr. 3'000.-- sono poste a carico della ricorrente.

3.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla I Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Losanna, 15 agosto 2023

In nome della II Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero

Il Presidente: Herrmann

La Cancelliera: Antonini