4A_425/2019 - 2019-11-11 - Diritto contrattuale - bail à loyer; avis de modification du contrat

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 425/2019

Arrêt du 11 novembre 2019

Ire Cour de droit civil

Composition
Mme la juge Kiss, Présidente de la Cour.
Greffier : M. Thélin.

Participants à la procédure
A.________ et
B.________,
défendeurs et recourants,

contre

Ville de Genève,
représentée par Me Boris Lachat,
demanderesse et intimée.

Objet
bail à loyer; avis de modification du contrat

recours contre l'arrêt rendu le 1er juillet 2019 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève
(C/25810/2017 ACJC/969/2019).

Considérant en fait et en droit :

1.
Le 18 février 2009, le Conseil municipal de Genève (parlement communal) a adopté un règlement fixant les conditions de location des logements à caractère social de la Ville de Genève (ci-après : le règlement ou RCL).
Le règlement ne fait référence à aucune base légale de rang supérieur. Il prévoit la tenue d'un inventaire des immeubles propriétés de la Ville de Genève et incorporés à son patrimoine financier. L'inventaire doit distinguer les locaux commerciaux, les logements à loyer libre et les logements à caractère social; cette dernière catégorie doit comprendre au minimum 90% de l'ensemble des logements (art. 1 al. 1 et 2 RCL). En règle générale, le loyer d'un logement à caractère social doit être fixé sur la base du revenu familial du locataire (art. 1 al. 3 RCL). Le loyer d'un logement à loyer libre est fixé « exclusivement selon les règles du code des obligations » (art. 1 al. 4 RCL). Pour le surplus, le règlement n'est applicable qu'aux logements à caractère social (art. 1 al. 5 RCL).
Les art. 3 à 7 RCL fixent les conditions à satisfaire par le candidat à la location et la procédure de l'attribution d'un logement à caractère social. Les art. 9 à 14 RCL règlent de manière détaillée la fixation du loyer en fonction de la situation pécuniaire du locataire et des autres personnes de son ménage.
L'art. 15 RCL fixe « dans les limites du code des obligations » les conditions dans lesquelles la Ville de Genève peut résilier le bail d'un logement à caractère social, « de manière anticipée ou pour l'échéance contractuelle ». Parmi d'autres cas, le bail peut être résilié lorsque le locataire jouit de revenus qui ne justifient plus l'attribution d'un logement à caractère social (art. 15 al. 1 let. c RCL), ou cesse de répondre aux critères d'attribution (art. 15 al. 1 let. d RCL).

2.
Depuis le 1er mai 2005, A.________ et B.________ sont locataires d'un appartement de trois pièces au troisième étage d'un bâtiment propriété de la Ville de Genève. Conclu avec cette collectivité pour une durée indéterminée, le contrat est résiliable sous préavis de trois mois avec effet au 30 avril de chaque année.
Le contrat mentionne que l'appartement est rattaché à la catégorie des logements à caractère social, que les locataires bénéficient d'une subvention de la bailleresse et que le logement doit être occupé par deux personnes au minimum.
Les locataires ont contesté avec succès le loyer initial convenu, soit 1'365 fr. par mois, frais accessoires en sus; par jugement du 29 mai 2008, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a réduit ce loyer à 872 fr. par mois.

3.
Le 4 octobre 2017, usant de la formule officielle prévue par l'art. 269d al. 1 et 3 CO, la bailleresse a notifié aux locataires un avis de modification du contrat avec effet au 1er mai 2018. L'objet de la modification était indiqué comme suit :
Soumission du bail au règlement fixant les conditions de location des logements à caractère social de la Ville de Genève, du 18 février 2009, dès la prochaine échéance contractuelle, soit dès le 1er mai 2018.

Le motif de la modification était indiqué comme suit :
La Ville de Genève entend appliquer à l'ensemble des locataires de ses logements à caractère social une réglementation uniforme visant une plus grande équité entre les locataires. Le règlement annexé a pour conséquence que le loyer est calculé en fonction du revenu déterminant du groupe familial et de la fortune. En outre, le/la locataire doit respecter un taux d'occupation, ainsi qu'un taux d'activité du ménage.

Dans une lettre d'accompagnement, la bailleresse expliquait que le contrat était en l'état soumis à une ancienne version du règlement et qu'il devait être « mis à jour ». Le texte du règlement était joint à l'envoi.
Les locataires ont contesté la modification du contrat par une requête adressée à l'autorité de conciliation compétente. La conciliation n'a pas abouti et l'autorité a établi une autorisation de procéder; elle l'a délivrée à la bailleresse en application de l'art. 209 al. 1 let. a CPC.

4.
Le 15 février 2018, la Ville de Genève a ouvert action contre A.________ et B.________ devant le Tribunal des baux et loyers; celui-ci était requis de valider l'assujettissement du contrat au règlement du 18 février 2009.
Les défendeurs ont requis le tribunal d'annuler la modification du contrat.
Le tribunal s'est prononcé le 28 août 2018. Accueillant l'action, il a validé l'avis de modification du contrat.
La Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a statué le 1er juillet 2019 sur l'appel des défendeurs. Elle a rejeté cet appel et confirmé le jugement.

5.
Les défendeurs exercent le recours en matière civile. Selon leurs conclusions, le Tribunal fédéral doit constater que la « soumission du bail au règlement fixant les conditions de location des logements à caractère social de la Ville de Genève, du 18 février 2009 », est contraire au droit fédéral.
La demanderesse n'a pas été invitée à répondre.

6.
Parmi d'autres conditions, la qualité pour exercer le recours en matière civile suppose que l'auteur du recours ait un intérêt digne de protection à l'annulation ou à la modification de la décision attaquée (art. 76 al. 1 let. b de la loi fédérale sur le Tribunal fédéral - LTF).

7.
A teneur de l'art. 269d al. 1 et 3 CO, le bailleur peut en tout temps majorer le loyer ou apporter au contrat, unilatéralement, d'autres modifications défavorables au locataire, consistant par exemple à diminuer les prestations fournies ou à introduire de nouveaux frais accessoires. La majoration du loyer ou la modification du contrat doivent prendre effet au prochain terme de résiliation. Un avis de majoration du loyer ou de modification du contrat, avec indication des motifs, doit parvenir au locataire dix jours au moins avant le début du délai de résiliation et être effectué au moyen d'une formule agréée par le canton. L'art. 270b al. 1 et 2 CO habilite le locataire à contester une majoration du loyer ou une modification du contrat par la voie d'une requête à l'autorité de conciliation compétente. Cette requête doit être introduite dans le délai de trente jours à compter de la réception de l'avis sur formule officielle. Si la conciliation n'aboutit pas, la contestation peut être portée devant le juge; le locataire peut alors faire valoir, le cas échéant, que le loyer même inchangé devient abusif par suite d'une modification du contrat, au regard des art. 269 et 269a CO, ou qu'une modification équivaut à un congé accompagné de
la proposition d'un contrat différent, et que ce congé contrevient à la bonne foi selon les art. 271 et 271a CO (ATF 125 III 231 consid. 3c p. 236).

8.
La Ville de Genève a cru utile de notifier son règlement du 18 février 2009 aux défendeurs, à titre de modification du contrat et dans la forme prévue par l'art. 269d al. 1 et 3 CO. L'avis sur formule officielle et le règlement n'apportent pourtant aucune modification à la relation contractuelle existant entre les parties au jour de cet avis.
Aucune majoration du loyer, à fonder sur les art. 9 à 14 RCL, ne doit prendre effet au 1er mai 2018 ni au cours de la prochaine période contractuelle d'une année. Une éventuelle majoration ne pourra prendre effet qu'à un terme de résiliation ultérieur; elle devra être précédée d'une notification conforme à l'art. 269d al. 1 CO et les défendeurs pourront alors revendiquer la protection conférée par les art. 269 et 269a CO contre les loyers abusifs. Le droit d'usage conféré aux défendeurs demeure inchangé dans son objet - l'appartement qu'ils habitent -, son étendue et ses modalités. Les clauses convenues relatives à la résiliation et au renouvellement tacite du contrat ne sont pas non plus modifiées. Une résiliation à fonder sur l'art. 15 al. 1 let. c ou d RCL ne pourra prendre effet, elle également, qu'à un terme de résiliation plus éloigné; elle devra être notifiée conformément à l'art. 266l CO et les défendeurs pourront alors revendiquer la protection conférée par les art. 271 et 271a CO contre les congés contraires à la bonne foi.
D'un point de vue plus général, aucune disposition du règlement n'influence directement les relations contractuelles établies entre la Ville de Genève et les locataires de ses logements à caractère social. Cet acte normatif a pour seul effet de restreindre la liberté contractuelle de la Ville de Genève dans la gestion de son propre patrimoine immobilier, en l'assujettissant à des règles concernant surtout, pour les logements de la catégorie concernée, le choix des locataires et le calcul des loyers. En raison de la primauté du droit fédéral (art. 49 al. 1 Cst.), l'application des règles sur le calcul des loyers ne peut pas aboutir à un résultat contraire aux art. 269 et ss CO portant protection contre les loyers abusifs.
Dans ce contexte juridique, parce que les défendeurs n'ont pas d'intérêt digne de protection à obtenir l'annulation ou à la modification de l'arrêt de la Cour de justice, le recours en matière civile est irrecevable au regard de l'art. 76 al. 1 let. b LTF.

9.
A titre de parties qui succombent, les défendeurs doivent acquitter l'émolument à percevoir par le Tribunal fédéral.

Par ces motifs, vu l'art. 108 al. 1 let. a LTF, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est irrecevable.

2.
Les défendeurs acquitteront un émolument judiciaire de 500 francs.

3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 11 novembre 2019

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La présidente : Kiss

Le greffier : Thélin

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269^d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
¹	Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
²	L'aumento è nullo se il locatore:
^a	non lo comunica mediante il modulo prescritto;
^b	non lo motiva;
^c	lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta.
³	I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269^d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
¹	Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
²	L'aumento è nullo se il locatore:
^a	non lo comunica mediante il modulo prescritto;
^b	non lo motiva;
^c	lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta.
³	I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 209 Autorizzazione ad agire - 1 Se non si giunge a un'intesa, l'autorità di conciliazione verbalizza la mancata conciliazione e rilascia l'autorizzazione ad agire:
¹	Se non si giunge a un'intesa, l'autorità di conciliazione verbalizza la mancata conciliazione e rilascia l'autorizzazione ad agire:
^a	in caso di contestazione dell'aumento della pigione o del fitto, al locatore;
^b	negli altri casi, all'attore.
²	L'autorizzazione ad agire contiene:
^a	il nome e l'indirizzo delle parti e dei loro eventuali rappresentanti;
^b	la domanda dell'attore con l'oggetto litigioso e l'eventuale domanda riconvenzionale;
^c	la data d'inizio della procedura di conciliazione;
^d	la decisione sulle spese della procedura di conciliazione;
^e	la data dell'autorizzazione ad agire;
^f	la firma dell'autorità di conciliazione.
³	L'autorizzazione ad agire permette di inoltrare la causa al tribunale entro tre mesi dalla notificazione.
⁴	Nelle controversie in materia di locazione e affitto di abitazioni e di locali commerciali come pure di affitto agricolo il termine di inoltro della causa è di 30 giorni.140

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.41

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269^d - 1 Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
¹	Il locatore può aumentare in qualsiasi momento la pigione per la prossima scadenza di disdetta. Deve comunicare, motivandolo, l'aumento al conduttore almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso su un modulo approvato dal Cantone.
²	L'aumento è nullo se il locatore:
^a	non lo comunica mediante il modulo prescritto;
^b	non lo motiva;
^c	lo comunica con la minaccia di disdetta o dando la disdetta.
³	I capoversi 1 e 2 si applicano anche se il locatore intende in altro modo modificare unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 270^b - 1 Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla comunicazione, la liceità dell'aumento della pigione a sensi degli articoli 269 e 269a.
¹	Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla comunicazione, la liceità dell'aumento della pigione a sensi degli articoli 269 e 269a.
²	Il capoverso 1 si applica anche se il locatore modifica in altro modo unilateralmente il contratto a svantaggio del conduttore, segnatamente diminuendo le sue prestazioni o introducendo nuove spese accessorie.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269^a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
^a	sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
^b	sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
^c	ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
^d	servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
^e	garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
^f	non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
¹	La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
²	La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271^a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
¹	La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
^a	poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione;
^b	allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione;
^c	esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata;
^d	durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva;
^e	nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore:
^e1	è risultato ampiamente soccombente;
^e2	ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni;
^e3	ha rinunciato ad adire il giudice;
^e4	ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui.
^f	per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore.
²	Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione.
³	Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta:
^a	perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini;
^b	per mora del conduttore (art. 257d);
^c	per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4);
^d	in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2);
^e	per motivi gravi (art. 266g);
^f	per fallimento del conduttore (art. 266h).

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266^l - 1 La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto.
¹	La disdetta per locali d'abitazione e commerciali deve essere data per scritto.
²	Il locatore deve dare la disdetta mediante un modulo approvato dal Cantone, sul quale sia indicata al conduttore la procedura per contestare la disdetta o per domandare una protrazione della locazione.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 49 Preminenza e rispetto del diritto federale - 1 Il diritto federale prevale su quello cantonale contrario.
¹	Il diritto federale prevale su quello cantonale contrario.
²	La Confederazione vigila sul rispetto del diritto federale da parte dei Cantoni.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 108 Giudice unico - 1 Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
¹	Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
^a	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente inammissibili;
^b	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente non motivati in modo sufficiente (art. 42 cpv. 2);
^c	la non entrata nel merito su ricorsi querulomani o abusivi.
²	Può delegare questo compito a un altro giudice.
³	La motivazione della decisione si limita a una breve indicazione del motivo d'inammissibilità.